写字楼产品设计建议报告撰写思路分享

写字楼产品设计建议报告撰写思路分享报告撰写的前提项目基础数据的认知与发展商的充分沟通界定报告的核心内容例：本报告需要解决的问题针对天利中央广场二期项目写字楼产品Q1:

各物业形态体量分析Q2:

各物业形态特色设计建议Q3:

整体物业发展建议Who

amI项目经济指标项目所属区位决定可延展的空间因地制宜常规？突破？如何差异化适销对路区域规划，决定物业限制条件入市时机，决定产品竞争策略后期入市项目片区客户特征目标客户，决定主流物业类型初判产品设计方向例项目情况的产品物业类型的选择基于对市场借鉴点的理解，选择符合目标客户需求的写字楼产品形态进行对比分析：价值视角市场角度甲级写字楼商务公寓酒店式公寓LOFT片区需求，未来标竿产品；符合片区客户需求的产品形态，客户认知度高，门槛低符合片区客户个性化需求的产品形态，客户认知度高与片区的凯宾斯基酒店服务复合，需求量较小写字楼定位最多的物业形态，但片区市场仍然缺乏较纯写字楼工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，

对装修要求高，后期需要开发酒店式公寓要优于酒店，需要考虑物业经营；

较写字楼建筑成本低廉；高形象物业对应的前期投入成本高开发角度结构设计需考虑加板后发展商维护，对发展商要

的承重要求求高结构成本投入较多对区域商业成熟度和覆盖力度要求高；单位面积小，总价低，客户面广；销售周期相对其他物业形态销售角度

长；产品附加值高，可以成为有力的搏高价营销手段需要引进星级的酒店管理公司辅助借势销售；销售周期相对较快销售弹性大销售卖点明晰，但销售弹性小形象高档，有利于提升整体营销角度

楼盘形象，但营销较难推陈出新个性化概念容易导入，营销易于差异化个性化概念容易导入，营销易于差异化易于包装，形象高档产品形态契合度★

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★例产品设计方向关键词回顾设计制约因素关

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词中小型科技型企业需要高形象物业100m²以下小面积单位为市场空缺包括写字楼、公寓、LOFT客户需求物业形态西座写字楼+东座公寓的等高双塔楼设计建筑外立面与一期统一产品设计双塔楼共用酒店式豪华装修大堂标准层面积控制在1200－1300m²产品设计建议需要解决的核心问题产品体量分析产品设计定位物业排布方案产品定位报告核心分项物业特色设计建议问题分解项目整体物业发展建议产品体量分析为物业类型设计体量分布寻找案例支撑，因地制宜提解决方案产品体量分析思路多种可能的产品排布方案周全考量事实说话案例借鉴针对方案搜寻市场案例得到启示方案设计原则，明晰思路明确方向确定产品排布确定体量关系确定产品具体体量关系例词下可能实现的产品排布方案写字楼写字楼写字楼公寓组合一：写字楼与公寓分布于两栋塔楼组合二：独栋写字楼+写字楼与公寓综合体公寓商业裙楼商业裙楼写字楼写字楼写字楼公寓组合四：两栋均为写字楼+公寓综合体组合三：独栋公寓+写字楼与公寓综合体公寓公寓公寓写字楼公寓楼商业裙楼商业裙楼商业分栋设计借鉴案例一：凤凰大厦总用地面积11038m2总建筑面积建筑高度106436.2m2110m1栋地上25层；

2栋地上29层；3栋地上6层结构层数1栋2栋3栋写字楼商务公寓商业、凤凰演播厅体量配比公寓∶写字楼=0.96∶

1双塔楼设计，物业形态互补，满足两种物业形态的不同客户需求，客户覆盖面广。通过独立设置写字楼和商务公寓，确保了项目整体形象的纯粹性，同时项目高档写字楼为商务公寓带来极大的形象附加值，公寓发售后受市场追捧，1个月即售罄。独栋设计借鉴案例二：

星河世纪A栋总用地面积总建筑面积建筑高度结构层数A栋11038（整体）m239581（A栋）m2170m39写字楼+商务公寓B栋居住公寓居住公寓C栋体量配比（A栋）公寓∶写字楼=0.35∶

1A栋15层以下实际为商务公寓，15层以上为公寓式划分写字楼，客户覆盖面广。但因公寓与写字楼同栋设置，降低了写字楼的档次，整栋称为甲级写字楼的包装推广概念较难被市场认同。例借鉴小结体量排布大原则借鉴点至少保有一栋纯写字楼双塔楼项目最好设置独栋写字楼，力求最大化的保证写字楼的高端商务纯粹感，树立整体项目形象；公寓与写字楼同栋设置时尽量降低写字楼面积比例写字楼与公寓同栋设置对写字楼形象有一定影响，故独栋设计时写字楼面积不宜过大，避免大面积写字楼滞销。例目可选产品排布方案产品排布制约因素：1.

双塔楼设计中，写字楼部分需分布于地块西侧，保持与一期甲级写字楼定位的延续性。写字楼写字楼写字楼公寓公寓2.

尽量单独设置一栋写字楼，保障纯粹商务形象，提升物业品质。商业裙楼方案一商业裙楼方案二基于以上两点，本项目产品排布方案只能在如上图所示中选其一。注：•

LOFT在建筑设计上为双层复式构造，在使用方式与写字楼类似。•

在本项目中LOFT与写字楼部分的差异主要是面积体量的不同。而本项目中LOFT面积所占比例有限，故将LOFT体量算入写字楼内计算。例市场相似项目类比步骤一：选取市场上与本项目类似的项目总建筑面积项目产品类型公寓：写字楼（m2）步骤二：分析其各物业类型的体量关系凤凰大厦星河世纪110,00039581商务公寓、写字楼商务公寓、写字楼0.96：10.35：1步骤三：对各个类似项目与本项目进行契合度分析比较商务公寓、酒店式公寓、写字楼金中环大厦131012.99157039.531.1：1步骤四：根据契合度差异分别赋予权重比例世界金融中心酒店式公寓、写字楼0.36：1步骤五：计算本项目各种物业类型体量配比合理区间江苏大厦财富广场72000商务公寓、写字楼商务公寓、写字楼0.35：10.47：184502.24步骤五：结合市场需求、建筑设计等因素调整体量比例？本项目98300商务公寓、写字楼例写字楼、公寓体量确定项目凤凰大厦公寓：写字楼0.96：1权重M%N%A%K%步骤一：选取市场上与本项目类似的项目星河世纪0.35：1步骤二：分析其各物业类型的体量关系金中环大厦世界金融中心江苏大厦1.1：10.36：10.35：1P%步骤三：对各个类似项目与本项目进行契合度分析比较财富广场0.47：1Q%？本项目体量权重比较值：步骤四：根据契合度差异分别赋予权重比例0.96χM%+0.35

χ

N%+1.1

χ

A%

+0.36χ

K%+0.35

χ

P%+0.47

χ

Q%=S考虑到LOFT在办公楼物业领域使用的方式与写字楼相同，主要是面积不同，故体量算入写字楼内计算。步骤五：计算本项目各种物业类型体量配比合理区间结合特定因素调整体量权重比较值：考虑到南山市场中商务公寓的稀缺性，以及建筑设计科学性。建议公寓比例适当加大。经分析试算，步骤五：结合市场需求、建筑设计等因素调整体量比例本项目公寓、写字楼体量关系的合理配比为：商务公寓∶写字楼（含LOF

=S

∶

1各种物业类型具体排部示意例•

由于塔楼限高，而商业裙楼及塔楼结构未确定设计方案，故物业类型排部同类产品产品的裙楼及层高设计要求模拟排部，仅作为设计示意，具体方案由设计院根据实际情况权衡。LOFT30F-31F写字楼商务公寓6F-29F18F避难层18F避难层•

考虑到写字楼总建面为m2，且东西塔楼体量相同，故单栋塔楼标准层面积取m2左右为宜。A座B座商业裙楼具有远期竞争力的框架式定位及定位诠释产品设计定位产品设计定位项目分析：项目设计关键词市场需求符合设计意图的产品定位写字楼物业形态赋予项目更多内涵，为提供详细特色物业建议打下基础产品设计创想：树立产品亮点制造差异化一二期产品融合打造项目核心竞争力的关键分物业形态设计建议特色物业设计建议要点•

新技术新概念的引入必须符合项目定位和形象；•

引入技术需提供市场验证案例；•

突出亮点，忌堆砌技术资料；•

成本试算不可少，明确设计投入和收益的关系；•

从市场角度对写字楼主要结构（核心桶、标准层、大堂、外立面）设计要点进行点评，提炼设计关键词和技术指标。例设计引导关键词回顾设计要点关

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词智能要求：智能呼吸式玻璃幕墙能源要求：屋顶采用太阳能电池板健康要求：自然送风系统卖点、形象树立形状要求：正方形核心筒呈“十字型”或“一字型”；位置要求：向北偏移；功能要求：公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内核心筒标准层大堂其他要求：充分考虑单位拼合的方便性。柱位要求：面积要求；走道要求：净高要求：使用率要求：形状要求：装修要求：面积要求：功能要求：为实现产品定位和销售目标需要具备的整体设计要素物业发展建议了解客户心中的“甲级”，设计产品细节根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：特征档次所在区位建筑规模和体量形象物业管理服务配套设备及装修标准甲A级中心区或城市干线沿线1）超高层；2）大规模3）建筑外观极富个性；4）层高大于2.6m1）2500平方米以上大规模商务会所；2）配套完善齐备且规模够大；五星级设备及装修标准：国际认证知名物管管理1）进口知名品牌高速电梯，等待时间短；2）进口知名品牌中央空调可分户计量；3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具；4）5A智能化管理；3）车位充裕。5）宽频网络6）进口知名品牌备用电源甲B级中心区或城市干线沿线1）高层2）中等规模3）建筑外观个性鲜明；

3）车位充裕。4）层高不小1）1500平方米以上规模商务会所；2）配套齐全且规模适中；四星级设备及装修标准：1）进口品牌高速电梯，等待时间短；2）部分进口中央空调；3）卫生间使用位适中，知名品牌自控式洁具；

训练有4）3A以上智能化管理；5）宽频网络；知名物管管理顾问，数的甲级物管管理于2.6m6）进口备用电源

客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准

甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升

应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。通过客户需求强化设计要点物业形象关键词外

立

面：玻璃幕墙、灯光工程大堂电梯间卫生间公共走道公共空间装修标准