第五章不动产开发投资项目基础数据测算

第6章不动产开发投资项目基础数据测算6.1不动产开发投资项目基础数据结构6.2项目总投资、总成本估算与资金筹措6.3项目经营收入、税金及利润的估算

6.4必要报酬率的确定

7/28/20231主讲人：李军峰6.1不动产开发投资项目基础数据结构

6.1.1环境数据不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人文环境等不同环境领域。1.自然环境项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等自然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响，而且对项目技术手段的选择有着直接的影响。2.经济环境鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境，更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微观经济行为。7/28/20232主讲人：李军峰3.人文环境不动产投资项目，尤其是住宅开发项目，对项目所处的人文环境常常有着很强的依赖性。7/28/20233主讲人：李军峰6哈.磨1医.静2叫技趣术检数冷据不赔动肃产亚投盾资絮技勇术券数卧据问主购要缠包鸽括脉土企地肢面得积万数特据带、滥基陶础涂设耀施与数野据衫、轿建皱筑姻安劈燕装逆数敌据认、接公绢共结配民套沿数丽据狐以诉及滴工溜程维进驱度鸡数摧据坟。这仔些象技午术皮数震据将直让接放影故响刻着军项降目郊的算资索源耀消瞎耗雄、妇投缘瑞资倾水抵平篇以黄及般施霜工捎管狼理目。7暖/或2锤0章/恋2蚀0演2住34主保讲产人碑：林李名军殖峰1竿.鲜土蚊地降面阴积吧数掉据土畜地脑面半积从与域建励筑论面范积微的疗比肃例档关管系辞可职以肉用鞋项厦目赌的局容魄积汗率绘来绣反造映颈。2皇.渡建勿筑罪安哄装湿数各据建肢筑尿安看装联数减据青主断要护包厨括窃土果建潮工故程露、捉装盆饰只工渠程透、恩设绳备纤安城装精等稻内公容扮。3接.冬工则程蹈进普度畏数到据工太程负进毒度到是垦不按动车产隶投姻资街项创目具的栏重栏要旷技脂术省数晋据拿。娇合楼理统安离排耻工浅程确进灾度福不均仅炉有过利汇于图保婚障前工畜程别质惜量哨、室控喝制忆薪掌酬取支想出奶，量而毛且董有蛙利耽于灾不阀动佛产医公砍司洞赢勤得熊市隐场伟机扫会约。7芒/难2榜0杂/意2则0播2颤35主刘讲竟人挂：面李赶军语峰6信.毙1族.绪3予财走务备数煎据1跌.到不专动陷产形开竟发浆投条资镇项某目摩营漆运疏模盗式外对票财闯务刑数姜据乏测顽算骑的烘影倾响出讯售丙、气出袭租浅和臣自驳营溪是窝不什动拿产砖开巨发最项泳目午的登三壁种印基近本风营完运寨模摔式她。在集开再发扫出皇售驾模荷式恰下呀，抚开袍发夹商睁所醒投婶入仇的侦建阿设屑资达金偿均畏属依于畅流菠动走资购金轮的计性奖质垃，俩其粘投辈资把的孝大旱部室分仓是键形所成山建茂筑眼物酷或另构闷筑疲物赵等能以博固川定弄资透产男形忠式挑存裁在线的沈不击动李产峡商猜品愁，危并郊通摧过惭项客目蛛建道设私过硬程谜中铲的同预谊售毒或氧建膀成悉后殿的彼出混售拢活宏动芝，祝转赖让搁这皆些奴不隐动储产吸的阁所晃有储权渗以据收佳回躲投塑资歇。7松/逼2伙0靠/砖2起0旋2抱36主他讲嫌人队：闻李爱军帽峰项庄目携的退总冶投参资膝是迷开祥发氧建惕设通投荡资交和积流吧动糊资睬金陈之英和秩，摘总亡投辜资费形对成参开桃发亏产歉品目成气本扛以羽及攻项葵目饿运销营桑中容所察需测要塌的叉固为定盼资尸产径、钢无躁形惠资握产梳、升递梦延伟资向产东和籍流会动露资斧产类；猎项洒目甜运怠营帐中僵发粪生借的仰总收成唐本周不号仅予包攀括脱经甲营兰成匀本鸟，丈还肉包阻括雨固号定盆资劝产倾折结旧锈、狠无宰形络资千产耳摊钥销卧等摘；骑项定目浪的金经航营恭收尺入烛表称现乐为肌租顷金酷收正入蕉和灶自阀营莫收芦入侦。在说三抵者释兼指而庆有变之构的炕混仁合供经偏营训模拔式纤下较，穗根职据叨混爆合踪蝶经请营指的戚比傻例品，成项骡目份总趣投碎资蝇就糟转械化邮为益项音目握开咐发俩产矩品包成冬本丛、铅固碎定声资红产袜和庭经卫营扯资泪金既；依项竿目汉运躬营瘦总僻成化本某相庄应栋包危括按经馆营怖成左本贺、东固抄定苗资配产食折蓝旧蚕、肾无仔形天资估产膏摊这销部等鲜；润项庭目赴的拖经惊营语收塑入愉表店现栋为仅销嗽售剖收弊入伪、列租鹅金存收出入挑和喂自锣营傅收爪入哀。7活/拢2僚0炒/梦2蔽0找2卡37主射讲各人缘瑞：撇李腥军象峰2鉴.价财角务窃数召据熔测壳算韵的求基羞本庸内锹容项熄目屯财击务可数忧据伸测踢算骄是烘指独项两目脏分卫析悔人叫员扰根够据火自躺身雪的皱调钥查哥研姥究扶，辉搜漫集回整泉理晚有户关择数其据描和识资透料屑，搬并培据前此轨估堆算严不语同矿营捞运射模饮式算下给项必目上总兼投那资框、茧总拴成狡本蓄、便经拖营锈收允入慢及柄税障金阿、析利败润省及恼利睡润牧分持配耗等聪各佣项介财找务凉基危础读数志据演，鸭编乌制捧有达关饥财谢务旨报伙表瓣的论一戒系若列徐工泛作代。7陕/消2酸0阻/懂2著0巷2珍38主姐讲阳人各：杂李愁军厅峰（喇1讲）进项娱目吧的伏计狐算制期其妥计亩算茄期糊就再是配开善发衔期刊，眯是吼指厦从扯建吵设且开轰始遮到亦全什部棋售黑出右的撇时雾间吓；心对熄开漂发镇后愚出减租烂、闯自谈营洪或誓置盟业晚后执出捕租骄的部项寇目泳而茫言根，雄其刻计写算恒期粗就蝇是券持刘有这期阳或图经厘营腊期平，涝是腰指绵从宅建薄设售或钱购窃买符不似动是产严开心始是，块不伪断抽地俊获诞取柔收余益恨直湖到屈项页目锈转臣售上或狗项析目退的怕经锤济勿寿模命冤结蜂束珠的挂时猫间辨。（卡2风）渐项猾目抛总依投府资拖预挠测指捎对滚项垮目础建币设预期幅间押各如期俩的字投伞资淋支帽出佩和雀建并设负项巨目丸的霜总孙投论资肯进南行矮预巡寿测型。莫总摄投缎资酷包白括粱开色发嗽建敬设椒投昆资竞和准自揉营线模篇式溪下崖项住目与经矛营企需将要陕垫钱付餐的伤营迫运圈资们金轨。7尊/呈2求0惕/倍2扮0讨2冲39主外讲预人调：幸李窃军承峰（指3服）价总惠成炕本禁费挖用改预旁测指乓项携目曾建白成云后专，你在年一壳定懂时范期栋内滋，既对完项营目策在声各支年漠度缝所然发碑生车的接总透成纯本拆费绩用著进割行柄的伤预迁测万。膀即盐对煮项弦目应开受发凯产躺品炮成途本蓄和爪营模运拣成考本拉进坊行肆预肺测幸。（拦4端）悼经杀营勉收卵入施和鼓税零金衫预昂测指嫌在乌生抚产穷期物间殖的产一盯定食时扭期余内遥，虾对反项须目盾各宪年效的铅经高营蜻收雅入驰与水经崇营深税押金息进忍行愈的让预只测纲。7衬/烟2鸽0牙/糕2志0肆2雷31祖0主久讲陵人付：国李惧军济峰（热5慌）鬼利馒润粗总易额督及辛利青润辨分颠配邻预债测指概项盒目护建油成爱后颠各搬年岔的拔利抢润北与封收怒益倍的爹预征测询。符利聪润允是盗指不经鲜营肠收偷入胸扣腿除若成揉本冰、吴费踪蝶用饭、埋各议种客税底金咽及捏附芝加相后脊的蜓数由额恳；该收涂益螺则默是栗利绳润截与侄固辨定屑资愉产辉折槽旧控之嚷和叮。（捉6散）陪贷题款珠还淋本从付凶息妨预驶测指疑项要目扎建股成根后劳，绒按可国绣家阵规揪定雀预倾测凤归妈还纲贷雨款敏的淋资圈金脖来至源生，复分槽年随归殊还逆银按行望贷天款谨及歌国动内皱外汪其无他悄借袋款纤的滚本独金撇和制利希息折，跃用哨以钳计棋算功偿湖清权贷介款出本悲息侧的炮时帮间就（浆贷切款息偿漂还色期酬）椒。7宋/具2论0凉/矛2状0作2设31蝇1主锤讲裂人默：饿李煎军邻峰不动产基础数据环境数据技术数据财务数据图6-1不动产投资项目基础数据结构7度/棒2亚0好/宫2览0知2颂31学2主绵讲遇人题：租李剩军座峰6循.踩2改项希目答总谋投头资逆、棕总腿成眠本例估迫算满与久资克金夜筹红措6鞋.束2训.纽奉1菠不艰动匠产角开寺发泛项柳目叙投绿资带支械出讲测凡算不仗动愤产双开册发煌建带设讨投火资垫是我指填在遍开愈发祸期舒内趴完紫成反不孕动截产间产箩品遣开赞发进建摸设刑所量需慰要桐投链入猛的克各怒项闯成叼本形费幻玉用灾。窃开初发呼建丑设土投挡资术测窃算桥项签目抽内轧容谣主垄要碗包典括份：墨土另地躲费乏用茎、驳工只程蓄费挪用扫、透开板发哲间率接肠费馅、惕开捎发倒费蜻用输、跪开洋发邪期纸税活费缠、酒销狮售稿费胀用呢、奸其无他场费巩用负以男及扰不藏可亩预阳见姻费拐等枯。1宽.茧土柳地尺费梯用土票地哥费晕用技是沿指朴为遗取事得锻项涝目废用常地宋使枪用确权扛而税发包生椅的杂费帽用齐。姑项松目艰土狂地迫使粗用授权痒的颗取燥得林方葬式宪不维同冻，舞发宫生愈的幕土奶地浇费法用迟也膏不谅同糠。7优/阵2就0饿/款2境0驳2阻31帮3主当讲疑人指：论李队军捡峰【脆案久例杆6育-冻5截】得2刷0沫0蛛7五年婶9怒月赏2揪0栽日晴上付午昆1乎1色点圣1龄0赏分着，迈成两都垂的颂土箭地方拍锤卖汽价磨格罩被严改旦写撒，碍一乡丰个停全超新浮的搅地穷王惹此蜘时射诞君生耽。被位萍于须红欺星晃路饼步划行珍街害的邪原验成易百晴地挡块渗以光8畏8热0截0语万怎元絮/护亩松被使九沾龙咸仓处收俊入稼囊坝中租，本楼丹面诉地鸣价爬达狭到彼1物6们4竞9没9够.枣9图9餐元抄/不平刚方陈米非。此粪前胃不划少膀中腿介汇机汪构补在南预览测绒这脂块洽地秩的第成欧交孟价瞎时未，革比致较疫一乓致破的脱观择点个是届在漫4缺0猾0隐0敬多际万列/属亩挽，锋然场而倒结竭果积却框在否这想个照基祖础亮之湖上炊翻据了帆一斧倍蔬。如些此椒计哭算言出牌来蜡的膝房隶价夫是临，浴商轰业着部久分饭房愿价政将悉达妈4坡2朗0猾0览0故元途/粱平隙方帖米括，狗写坛字荐楼芒以扰及私住搂宅弊、遇酒赴店等将翁达部2口0谣0肺0借0痰元击/斤平子方籍米童以壮上北。7离/塞2牢0汽/除2来0遣2疑31秩4主塔讲萝人勉：健李某军望峰2此.晨工欺程佣费涂用不眉动耀产饮项洲目鞠的轨开观发腐必呀然驱涉苹及资建肥筑惨材兴料冻的健消壮耗凤以顷及潜相吃关搭设边备侮的咬采岸购狸与杜安薪装旗，扇将喘这够部卖分究支苍出我列跨入烦工漆程博费浊用飘的拉范除畴效，狭具胸体求包疤括犬：覆前主期炮工法程杠费仿用气、待基联础起设睁施岛建侍设读费慌用悄、波建意筑丹安秆装层工炒程沿费妇用秘和等公确共撒配遍套骗设才施躁建荣设碧费陶用堂。（尤1找）株前来期斯工榜程永费厚用不谷动聚产搁开侵发耐项歌目谣正婚式南开辣工层之蛇前叠需劈燕要套完界成定一录些度列归前葱期级准要备乏工魄作忘，抢如煤开稠发塔项誓目笑前猎期富规绪划词、智设盗计纽奉、蠢可佛行堂性观研沫究痛，宴水睁文茄、惑地诱质蜜勘乱测异，乳以谊及未“栋三脸通捆一关平虚”趣等暖。7钩/陷2布0核/漫2维0候2栏31涉5主布讲态人都：领李项军悠峰①门项润目查规粗划卫、瞎设渴计浮、安可染行妇性先研桐究向所稀需软费沉用啦可束按末总梨投夺资尘的搬一妹定希比折例虎测朵算购。如一弦般康情云况判下用，累规移划尺设周计旋费石为呜建州安临工溪程留费境的看3鬼%村左吃右另，稀可迟行遣性弯论晌证表费惭占粗建贱安罚工脾程枪费斯的视1绘%罩～偿3疼%捐。②运项狸目搜水麻文艳、私地燥质两勘勇测胳所茅需骨费先用化支诞出蚊根活据巷工度作惊量架结杂合浇有勺关抓收脸费杰标允准揪测扒算扣，饿一耕般乔为糠建挎安灶工脚程袄费挠的风0拨.圈5厚%映左糟右浅。③握土甘地油开及发升中吃“左三课通陆一传平泄”莲（切通劳水穷、急通剖电催、乓通陈路篇、挣场均地虾平冬整离）喊等监工阵程盈费校用制，歼主丝式要颈包任括模地妥上上原仰有刑建嗓筑橡物费、矛构凭筑纱物良的榨拆收除蜂费杆用距，榨场赢地苹平登整魄费摧用放和软通冒水显、渔电赶、片路卖的摔费战用存。毙这货些键费蹲用江的兄测种算祥可帜根船据茄实食际球工蠢程预量明，悟参拖照权有驶关纵计螺费昆标钳准筐进阅行沿。7仍/狸2贞0调/怖2毯0鞋2鹊31浅6主仍讲捆人炒：巧李月军忙峰（党2劝）铁基瓜础腾设须施脊建认设荒费肆用基绪础圆设侮施坟建具设蛇费勉用偿是鸡指龙项吗目浪用疑地回规节划斑红久线柴以杯内累的塘各颈种梦管睛线巴和兰道哲路堡等贿工研程惰的倾费眠用杂，有主煌要至包渡括鸟供吐水礼、禽供陷电纠、简供旅气阿、贫排炒污交、迅绿血化记、尾道巧路士、碧路途灯仿、针环达卫萝设边施谦的更建剃设丑费绪用习，创以途及各各侮项农设啊施中与禾市莲政藏设学施践干许线房诚、驾干含管能、狮干局道礼的在接辫口饶费娘用属。个具定体唯测就算锣时典，根可宫按垂单杨位除指天标读法榴进检行互。7欺/镇2例0氧/垦2赶0尺2走31济7主生讲凭人合：们李谦军驳峰（直3盈）课建卖筑鸭安随装吴工典程页费寒用建虚筑融安湖装逝工肃程欣费娇用喂是庆指徐不咐动用产喇主钟体笑工锹程馆建铜设临所箩发义生羽的温建胖筑快工恐程慕、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