某项目定位与发展规划报告

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博大长兴城项目定位与发展规划报告2012年6月2新德坊对本项目目标的理解从现实状况（市场、项目）出发，给与项目准确定位及合理规划1、以合适的产品规划，实现土地价值的最大化2、有效控制风险，实现快速销售，回笼资金3、较佳的利润回报项目目标3项目定位与发展规划报告物业发展建议项目定位发展方向市场分析项目分析目标梳理4主表城娱区坟总出体桑布脸局在以痰“扰一凉心昂二俩轴预三涉带冒四犬区欺”夹的藏结巧构亲形拘式捏向既东客发帖展非谊区盏域抹房喉地运产只开理发兆热币点钻区偏域一皆、授城跨市姻规您划5二喜、窑孝吩感贪市校房蹦地咏产罢市疲场吃运枣行俊情赏况孝纸感作商魄品脾房铲施玻工科情潮况单请位济：锋万豆㎡相信较2余0悦1顶0年斜，2棋0糖1馆1年资全彼市狐商渐品暖房潜施堆工课面因积秧同贼比缠增愧长寒8喊1念.姿2渐%龙；再城晃区胶商巴品选房短施红工叶面吗积泽同锻比锣增社长剃6晶9哭.巧5体%磨。单减位经：辞万扑㎡相排较2者0约1帝0年头，2粉0臂1趋1年勿全威市般商胡品罚房混竣默工喝面浆积节同拐比功增援长强4找6损.风7网%疮；在城跪区剧商善品砖房糟竣狼工番面应积蛛同封比浸增拒长笨3轨8回.溜8测%烟。孝各感泰商涂品收房独竣袖工辞情蚕况6单惯位牙：刻元成走交克量倡稳能中律有闪升画，聚房选价况较坊为伤稳垦定昌。爱近苏半缺年掏，授孝疤感卧市厨城焦区旋商渔品愧房汤销脊售惹平永稳宋上友升牧，奏销脆售浴均堡价鸭也征较穗为怜稳对定嫌。由精于谈本铲地灭目崭标邀客迷群飘多丧为闭地掏缘酷性陆客喂户隔，帅受扁调性控记政神策洪影弱响伐较徐小货。孝例南泄区底与督开膏发励东弱区底居哲销其售脉榜哈首需。刃近蓬半设年唉，孝昌感掉市花商钞品帮房韵主转要拘销询售页区殃域民以砌孝缩慧南街区凳与乎开毙发谅东倚区煮为脸主，辨占鲜全吵市快销持量后的8络0监%以豪上病，塔开权发润西使区景与究城刃区未乡揪镇凳仅奶有雪少株量盈成焰交碰。2011年10月—2012年5月孝感城区销售数据2011年10月—2012年5月孝感城区各区域销售数据单位：套单位：套二、孝感市房地产市场运行情况10月11月12月1月2月3月4月5月10月11月12月1月2月3月4月5月7东城区楼盘概况东城新区开发力度较大，是孝感市目前楼市最热的集中地带，主要以规模性开发为主，楼盘综合品质较高。其中不乏集商住休闲、娱乐购物、餐饮酒店、大型卖场等为一体的城市综合体项目。代表楼盘有松达丽水湾、景程湾流汇、全洲盛世城、航天首府、中建国际花园、乾坤豪府、宇济滨湖天地等。

老城区楼盘概况老城区楼盘多以普通住宅为主，规模适中，用于改善型居住。代表楼盘有锦绣后湖、清华园、佳城佳苑、金一华府等。北城区楼盘概况北城区开发力度相对较小，主要为一些中小型性质的住宅及城中村改造项目。代表性楼盘为城市花园、北大鸿城等。三桐、细孝向南声区色房详地薄产瓣市踪蝶场环运志行8中建国际花园航天首府宇济滨湖天地乾坤豪府2008城市花园北大鸿城锦绣后湖东方龙城金一华府保丽国际广场景程湾流汇项目二期地块锦绣同升四耀、煮孝糕南纤区献可严比娃楼程盘习分妥析9四捞、业孝建南遵区浮可节比哑楼芳盘键分妥析北挎城服区窄现侍开剩发驰楼滑盘晓相些对聋较染少恰，祸存奶货危量爸不晨多梨；东队城芹区择区考楼半盘皱以垃大仓盘劈燕高冤层纠开艳发唇居丑多柳，牙在嚼产刘品岁打笑造构及率提心升箱方垦面熊均秘优新与怎北捎城粥区剖及砍老吴城崖区.1漏0从也开档发饱量样上袜看餐，遮除2轿0铸0处8城袋市旁花浮园逮和叨北堪辰震花矛园林项蚂目年体讯量急较螺小岩，爹选尽取赔其沃他暂项电目汤规剂模损为9票-扰5测6万蔬㎡奏的样中膛大毯型将项思目幅；产简品惑形禽式构上瓶，晒除世北诱辰右花膊园寄和2蕉0脂0尊8城行市暮花泼园兵项顺目皆规告划背为来纯真多圾层宁产笨品反，坊其饥他棍项税目告均百为返小凝高概层丝式、榨高旱层覆设浑计死。渗容碰积罗率肯在2己.医8池-菠3宵.除3区徐间爹；四熔、城孝古南插区鱼可读比枯楼绞盘电分也析1头1从颠价胁格秩上岛看护，健地廊段织对叫价轨格损的晌支婚撑棒因酸素翻非沉常锻明钥显守，贡尤窃以资东头城码区状作盗为沟孝书感举市倾开俭发半区笑，德树拢立开了功孝椒感拉价刻格趟标印杆便；车愧位项比鞋成壶为昼客镜户兴后嚼期傻衡毒量耽一症个河项跳目疑档歉次奶的糕重哨要谈因叹素虚。炕开欧发酷区留典酿型剧调耳研辟项闲目午定面位禾均阿在悉中愉高黄档煌以伞上涂，隙车昆位月比类基筐本盆达得到1：0捧.惠5以冒上昼；间老泳城亭区槐为1：0响.讽3；项侦目抄绿撒化院率策设均置横基另本缘瑞在3订0是%以睡上蛋，锣较拘为塌重恳视络园紫林贷景净观刺的挣设挡计飘。公航补天捉首刺府粥项眼目园绿办化泼率耐达4圆6慢%，埋在输后萌期闻销缩慧售围中繁成理为万一踢大挤卖要点李。四豪、喊孝嗽南当区乌可集比仓楼难盘和分剃析1魔2典纵型肥项代目央主絮力嫂户墙型贝为3房舱，斧次萄主话力蚕为2房霜，洪配吐以帜少丘量4房爆或惰复柿式奥等鼠户坛型娱；三棋房姨面奥积亦平舍均领在1龙3垃0昨㎡以帮上闻；压最证小广为9怪0盯㎡有(后故湖陷御牌景)，搂最骨大蹲为1泰5殿0活㎡俗(航锋天械首怎府李、毅东灾方重龙纪城)；从症调腾研刑了居解拴的每实汗际畅销吩售哪情湖况尽来暂看河，稼在号各萍项持目含中宣总貌价脊高泉的银大仗面踪蝶积斧户犹型胳及偏复广式助销宵售涂相牲对羞其碧他佛户状型荒滞灭缓至，别存氧在苗一前定凳难常度霸。四排、失孝挪南锣区蜂可雀比粒楼称盘皇分开析1旱3五形、躲孝翅南泛区净可叹比被楼雁盘斧户跨型寄设钟计北贩大蔬鸿淘城露彼台2凤7蓬0度首观额景槐窗三霉房3责.聋6米钱开公间茂卧拿室1蒜4五确、势孝拌南榆区滩可疾比榴楼兵盘银户宾型俱设谢计东许方小龙交城二谈房3宁.左4米漂开济间赛卧洗室双律阳呜台厌，悄但慎面救积特较把小1垄5五扁、斑孝早南败区丘可屡比盏楼净盘数户返型映设势计锦钳绣临同量升转纪角俩阳坐台双识阳良台快设计计1喷6乾政坤奋豪喉府入雁户麦花丛园落贯地馒凸最窗1夏7湾帮流汗汇5壮.法2米努开会间扛客廊厅双途卫蕉设泄计1育8湾邻流币汇5抚.铃2米梯开妇间择横姻厅1沾9概况项目位于东城区，西邻董永路，南连316国道，毗邻汉孝城际铁路孝感东站，项目集居住、工作、文化、娱乐为一体，是一个以“1公里”休闲商街为核心的56万㎡超大综合社区。物业地址孝感市董永路特1号规模占地面积270亩，总建筑面积56万方。容积率3.3，绿化率35%开发商武汉华工景程科技发展有限公司楼盘销售动态1.湾流汇分为四大组团，其中铜雀台组团基本售罄，目前在售为悦城组团的A5、A6两栋31层的高层，共计678户。2.该两栋多数为50-80㎡的小户型，表价均价为5100/㎡左右，2011年12月开盘优惠每平米减400，实际成交均价在4700/㎡左右，目前已去化60%景狐程•湾冒流荐汇六始、狼典图型拆楼割盘勿分买析2堆0概况项目住宅30万㎡，其中联排别墅0.15万㎡，叠拼花园洋房2.8万㎡，高层住宅27万㎡。目前在建为一期01地块，总建面约14万㎡物业地址孝天路与董永路交汇处规模占地面积11万㎡，建筑面积34万㎡，容积率2.78,绿化率39%开发商孝感中建三局房地产开发有限公司楼盘销售动态目前开发一期01地块，现主力推售G1，G3，G4三栋29层高层，共计400多户。此三栋高层为2011年10月份开盘，均为90-120㎡的三房户型，表价均价为4850/㎡左右，按揭、一次性优惠均为98折，成交均价4750元/㎡，目前销售率约40%。中崇建·国舞际洋花逗园六社、用典锻型鱼楼厘盘舍分筑析2削1概况项目位于东城区，东依槐荫公园，西邻滚子河，依托优越的地理位置打造高端纯住宅社区，配备有会所、星级大堂与景观游泳池等设施。物业地址西滨河路以西孝三路以北规模占地面积7.8万m²建筑面积约16万㎡，容积率2，绿化率45.9%开发商孝感三江航天房地产开发有限公司楼盘销售动态1.航天首府现在售为5、6两栋18层高层、9、10两栋27层高层，共计432户。其主力户型为80-130㎡的两房、三房。2.此四栋高层最初于2011年12月开盘，开盘认筹优惠为一万抵五万，该优惠目前已取消，近期认筹5万抵10万，现行优惠为按揭99折，一次性98折；且于近期每平米上涨160元，采取实价实销策略，现成交均价4800元/㎡。目前销售过半。航宾天•首确府六好、潜典限型扬楼朝盘牌分见析2让2概况项目总建面47万方，其中住宅35.7万㎡，分梅兰竹菊四大组团，一期兰苑基本售罄，现正开发二期竹苑产品。物业地址孝感市董永路东侧规模占地面积14.6万m²，建筑面积47万㎡，容积率2.5，绿化率36%开发商湖北宇济房地产开发股份有限公司楼盘销售动态1.宇济·滨湖天地分梅兰竹菊四大组团，目前在售为竹苑6号楼26层高层和7、8号楼32层高层，共计386户，主力户型为110-140㎡三房。2.竹苑于2011年12月底开盘，开盘售出80余套，目前剩余220余套，近期月去化在每月30套左右。表价均价为4800/㎡左右，现行优惠为按揭95折，一次性9折，成交均价为4400/㎡左右。宇丛济·滨逼湖粗天即地六腹、批典样型亡楼壤盘抱分绑析2唇3概况项目总建面约30万方，容积率2.8，拥有70—100m超宽楼间距，以高达59.81%绿化率着力打造欧式皇家园林景观，建筑设计采用欧式风格，独特大气。项目配备游泳池、广场、儿童游乐园、老年人活动中心、综合大楼等配套设施，为孝感首屈一指高端生活社区。物业地址孝感市乾坤大道与董永南路交汇处规模占地面积10.6万㎡，建筑面积30万㎡开发商湖北乾坤房地产开发有限公司楼盘销售动态1.乾坤豪府目前在售为6号、9号两栋，主力户型为130-270㎡大户型和超大户型。2.该两栋高层为2012年4月1日开盘，现行优惠为一次性每平米减200元，按揭每平米减100元，表价均价为5500/㎡，成交均价为4800/㎡左右。乾顾坤秒豪屑府六择、装典冶型县楼密盘准分舟析2匹4产颈品稼户肠型奶创久新宗程台度荷不锐高迹，充较软为骨常属见叉集别中圈在奥入扰户匪花初园糠、刊飘粉窗鸽、吉阳匠光由房模、反大疼开除间冲、计双照卫级浴女、誉双膨阳糊台锐、喊一仇层月私泪属室花桶园艳等及；仅阵局班限琴于前阳状台粒、缝凸惩窗愁、念露买台点等铜基箱本神的识面铅积毙赠修送辜，榆性贸价富比快不密高勇，懒仅帖满娘足屡基砌本筝居乓住器功照能院；户尊型颠设夸计档较创为煮阔梅绰泛，弃大缩慧二恳房呀、访大痛三村房薪设升计庄较那为毕普径遍代；1触2遗0㎡以旗上脊大芳三甩房哨一旗般脸设林置滔双根卫视；区厚域税内殖产屿品晓供吊应伪中6仙0识-陡7件0唉㎡市希场音少加有挎，8浅0里-羞9圾0行㎡二纹房仗基棋于也总班价赵和贩首片付惑较帖畅秧销抚，航主眉力楚户群型佣为1绵0化4级-摊1绩1除6惭㎡紧原凑般三胖房凡及1裹2们0联-猴1厕3愈0焰㎡阔讨绰伟三鹿房贤，秀其比中1恨3并5骨-屑1窄5券0榴㎡以收上商的施豪最华驴四酱房洽销尸售残阻乔力指较音大锄。七漆、拿孝互南喇区益可刃比股楼争盘葛户过型肥分荡析菌总春结2赌5项他目哨二肃期表定物位牧与策发察展早规减划辛报坐告物完业览发料展蚊建销议项蚂目巾定台位发多展绪方券向市诸场异分造析项坚目宫分缎析目配标此梳列理2谣6项膜目斧总糖控诵制档指阀标二盼期焦地中块匪拟这定荐控胞制骂指扛标溪：□蜘总肚用节地局面现积百：7睁0荡1户8断5敏.幅3改㎡□容脊积嗽率秘：2殃.趋8滥7□总植建叹筑灵面它积晴：2蓝0驱1旬5回1森3糖.呜6寺㎡□地收理恳位颈置氧：长场兴祖北左路□泽规详划眠总逝用遥地疏面准积：1碎5形1纳7同4鸦0净.架9浅2山㎡□规蜓划誓净平用照地逼面申积：1蛛3妹7虎8此4充8滤.重2㎡□规店划喂总逢建骑筑唐面皮积兼：3训2嗽4皱4弱5馋2㎡□绿阵地斗率践：3绪2协.黑3梁6博%□整芝体栗容视积率唇：2寻.技1袖4一即、漆项乖目询基渔本颜情各况2绵7项杯目目整割体章容倦积痕率2歼.复1肺4，煌规推划锁总渔建在面3项2万怀㎡地慎块险邻艰近需孝繁感柱火权车删站锹，仇西损南构面大接者现躲有右民洁宅同，差西策面怒跨颜轨拳道碍交伯通疑线者望底孝誓感倾城芦区全。阴项久目糊二辞期商位爪于岗孝毒感题区会长介兴俭北惯路均，容总作用刻地舒面监积弹约7劣0之1婚8甚5俯.逼3旧㎡，砖整博体躺地晌块传规唤整哨，静较钱利达于稍规枕划习设投计脖。二验期一盗期还顷建灾及顽后吗续仍开着发寺地芬块项穴目护四张至一绑、煌项悟目睡基丝式本糖情疯况2郑8地雄块企对冤外急交到通萌动尝线完分绣析地晓块玩周案边黄规热划创有谈“度一宜纵喝四缘瑞横许”虏交衫通祥网它及奖四肠处刊地抛下夫通声道鸽。但找项鼠目园现咸阶质段速道植路垃外帮循向环施通馆达厉性扯较洲差蓬，朗且斩地背块详与将城的市赛快技速行干忽道踢有1霞7胶1肿m距搂离型，涂昭塌示迹性溉不蔑强藏。项斗目敲规啄划激交亮通扶节作点项酿目稻现纸状秃唯固一苏车瘦行谷交技通暖节雕点规敌划拦道灯路现肯状寄道框路N规优划阻地剪下嗓通怒道现翅状伴跨盈铁撑路调桥一躲、松项呜目育基杀本置情窃况2瓶9影蚁响团最颈大影蜘响欺较吃大影胶响慕最华小N改瞧造炕后盲可旧加醒以飘利跃用壤景辽观超资酷源对功地指块关居屯住沫影税响饿极雁大添轨烧道叔动星线地薄块键景杏观籍、鼻噪剖音院分箩析一年、帽项焰目帆基绒本明情今况3扣0地挨块带商孤业洁价丢值充分另析宁分惩析规殿划怨地描下韵通烘道现习状眠跨救铁女路蕉桥可远规悠划折商希业迹动习线有矮现呀状其跨圈铁志路译桥泽及促规宇划签地浙下报通手道奴，灵但蛋距张离筛二锄期统地若块悲有僻一神定规距住离浮，粒商攻业极利遇用池价行值戚不淘大一给、厚项港目盒基利本蒙情沫况3葡1因素研判规模适中外部配套不完善外部交通组织通达性差内部交通动线需规划地表农民房、厂区景观有，需改造噪音源无日照、通风良好地形规整总评价值中等，具备发展中高档次商住物业的潜质N二刊、筹地掉块贵总森体州价浙值汤研扎判3挠2项付目殖二秆期针定跑位庭与因发不展伴规晌划俭报贝告物罪业所发从展绝建播议项傲目赔定有位发徒展勾方抬向市显场虫分炭析项午目却分呼析目恐标榨梳钱理3岭3S优势W劣势规模社区，物业类型丰富，配套成熟紧邻火车站，交通便捷，多种出行选择二期地块规整，较利于规划短期内项目道路围观环境及可达性较差项目周边环境有待提高项目同类型产品竞争开发商品牌缺失O机会T威胁周边私房较多，刚性及改善性需求强烈，城市化进程加快，外来人口的安家置业需求增加区域内其它项目竞争宏观市场调控三我、邮项馆目刷价锅值子体宁系猪及钉项摄目蛋定置位项每目S作W龙O禾T分座析1、暂项趴目兽规兽模怕较枯大,整这个魄操换作薪过肆程西讲女求季“怒稳黎中小求评快艰”沙；2、哭项昂目畅紧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