2019年苏州2019-B-42地块初步可研报告-教学课件

苏州2019-B-42地块初步可行性研究报告**营销策划有限公司2019.2.18目录城市解读一市场分析二经济效益估算三第一部分城市解读城市概述宏观经济分析城市规划小结苏州位于江苏省东南部，太湖之滨，地处长江三角洲中心，地理位置四通八达。苏州东临上海，南连浙江嘉兴、湖州两市，西傍无锡，北枕长江。1、地理位置苏州，古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门，现简称“苏”。苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，公元前514年建城，是中国首批24个历史文化名城之一，中国重点风景旅游城市，也是4个中国重点环境保护城市之一、长江三角洲重要的中心城市之一。苏州是江苏省的经济、对外贸易、工商业和物流中心，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心。苏州城市风光苏州城市风光2、城市概貌苏州全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。2019年末全市户籍总人口637.66万人，其中市区242.48万人。苏州市下辖吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区（虎丘区），张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市。苏州市行政区划图3、行政区划第一部分城市解读城市概述宏观经济分析城市规划小结

2019年苏州经济保持高位快速增长，全市实现地区生产总值突破9000亿元，名列全国前五位。数据来源：苏州统计局网站1、经济总量与增速苏州固定资产投资平稳增长，社会消费水平快速提升。2019年苏州固定资产投资总额为3617.82亿元，占全市GDP总额的40%；2019年苏州社会消费品零售总额为2407.89亿元，保持19%的年增长势头，城市消费水平和消费能力快速提升。数据来源：苏州统计局网站2、固定资产投资与社会消费水平苏州历年GDP与固定资产投资走势苏州历年消费品零售总额（亿元）苏州人口总量稳步增长，人均可支配收入保持快速增长势头。数据来源：苏州统计局网站3、人均可支配收入苏州历年户籍人口走势（万人）苏州历年城镇人口可支配收入（万元）2019年年末全市户籍总人口637.66万人（其中市区户籍人口242.48万人），城镇人口人均可支配收入已经突破2.9万元。苏州城市消费力持续增强，高端奢侈品将成为苏南地区品牌“高地”。2019年苏州私家车数量为97.97万辆（2019年杭州私家车数量为99.30万辆）；2019年私营企业量18.26万家，与上年相比增长14%（杭州2019年的私营企业量是19.3万家）；苏州虽为二线城市，但高端奢侈品已陆续进驻，如Hermes、LV、Gucci等。数据来源：苏州统计局网站4、城市消费能力苏州历年私营企业数量（万家）苏州历年私家车拥有量走势苏州作为一个工业城市，属于典型的外向型经济，城市以制造业为主，二产比重占主导地位；苏州第三产业仍落后长三角其他主要城市，从其毗邻上海的地缘优势而言，未来苏州第三产业增长幅度将加快。优势的经济发展潜力——二产占据主导，第三产业在整个经济结构中仍有较大的发展空间，未来办公物业需求大。5、产业结构6、主要城市比较长三角经济圈已成为国内经济总量最大且极具发展潜力的一个区域经济体，苏州与上海、杭州共同构成长三角经济的“三极”；经济发展迅猛，外向型经济贡献突出，消费品市场充满潜力，带来商办物业的繁荣，给苏州商业地产带来巨大商机。城市经济实力强、发展快，成为长三角经济圈“三极”之一。地区全市总人口GDP（亿元）人均GDP（美元）财政总收入（亿元）进出口总额（亿美元）实际利用外资（亿美元）全社会固定资产投资（亿元）全社会消费品零售总额(亿元）城镇居民可支配收入（元）2009年2009年总地方上海常：1921.3籍：1379.414900.911733—2540.32777.3105.45273.35172.928838北京常：175511865.910070—2026.82147.661.24858.45309.926738天津1228.2（794）7500.89136—1805639.490.25006.32430.821430杭州810（424.3）5098.792921019.4520.8404.240.12291.71804.926864无锡619.6（268）4992118851062.0415.9439.532.02387.61651.423605南京629.8（546.0）4230.38089901.2434.5337.523.92668.01961.625504宁波571.0（221.8）4214.68653966.2432.8608.122.12019.21434.427368苏州633.297740174601620.8745.182019.582.229672026.8426300温州772.0(143.8)2527.94604360.7195.6132.82.62837.71264.728021绍兴437.72375.57447298.5160.4204.98.111055.0717.926874台州578.5（153.8）2025.55157263.2136.0120.31.88834.1817.924429注：由于2019年各城市经济数据未全部发布，

暂以2009年数据作为分析依据。苏州与其他城市主要经济技术指标比较（2009年）外向型经济贡献突出消费品市场充满潜力第一部分城市解读城市概述宏观经济分析城市规划小结1、城市发展方向古城区与高新区合力成为主城区；东部（园区）为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相称的东部新城。“中核主城”：古城区与高新区合力成为主城区；主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能；“东进沪西”：打造联系上海的长三角次级商务办公和总部中心，建设苏州未来新城；苏州东部新城承担市域和长三角次级商务中心职能；“北拓平相”：规划建设北部新城；“南优松吴”：主要是优化环境，建设成宜居城市；“西控太湖”：主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。苏州“双城格局”导向——一体两翼，双城核心。2、地铁规划苏州城市轨道交通远期线网由1-4号线四条线路组成，线路总长135.3公里，车站105座。一号线26.1公里，24站，建设中，预计2019年通车；二号线27公里，22站，预计2019年通车；三号线43.5公里，31站，预计2019-2019年通车；四号线31.2公里，22站，预计2019-2019年通车。本项目距最近站点约450m苏州地铁规划图第一部分城市解读城市概述宏观经济分析城市规划小结苏州位于长江三角洲经济发展核心地带，属上海经济增长极所产生经济空间扩散的第一圈层。沪宁高铁园区站作为沿线第三大站点，将带动园区城市格局与产业结构发展、转型。上海苏州无锡湖州南京：呼应上海辐射周边杭州：接轨上海错位发展无锡：融入一体化谋求新发展苏州：近水楼台四沿布局半小时经济圈长三角经济圈上海后花园同城效应苏州城市新定位——从替补到首发的华丽晋级从“苏州制造”到“苏州创造”的历史转型沪宁城铁的开通，进一步拉近长三角各城市之间的时空距离，迎来“同城化”时代。第二部分市场分析房地产市场概述商业概况介绍写字楼市场分析2019年房地产投资额达到935.80亿元，较2009年上涨29%。数据来源：苏州土地局网站1、房地产投资额苏州08-10年房地产投资额(亿元）2019年房地产开工量大增，环比“跳跃性”上涨13.8%。2019年市场竣工量有所回落，随着2019年开工量大增，预计将在2019年形成供应潮。2009年市场库存房源不足现象有所好转，可售面积环比增长29.4%。数据来源：苏州统计局网站2、房地产开、竣工量苏州08-10年房地产施工面积（万㎡）苏州08-10年房地产开发量可售面积（万㎡）苏州08-10年房地产竣工量（万㎡）3、办公写字楼市场份额办公写字楼供应量占市场总供应量比重逐年提高，2019年达到3.8%。2019年办公写字楼供应量增速有所放缓，仍高于市场整体增速和住宅供应量增速。办公写字楼成交量占市场总供应量比重逐年提高，2019年达到5.3%。在2019年整体市场和住宅市场出现负增长时，办公写字楼成交量逆势大幅上扬，同比增幅达到69%。第二部分市场分析房地产市场概述商业概况介绍写字楼市场分析苏州商业分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三个区域。苏州市已初步形成了以观前街地区为标志的热闹繁华的市级商业中心；以南门、石路、盘门、园区邻里中心、新区狮山广场等为代表的区域商业中心；以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业。完善的商业规划将使苏州商业呈现出多元化、层次化的特点。古城区内集中了苏州市的主要商业区；苏州新区内以餐饮、娱乐为主；苏州工业园区内现有商业以邻里中心为主，未来围绕金鸡湖一带，特别是湖东地区将有大体量的商业供应。1、标志性商业格局苏州市标志性商业格局图2、现有商业市场分布及特点第二部分市场分析房地产市场概述商业概况介绍写字楼市场分析

整体概况介绍

主要特征分析市场概述供应分布初步发展上世纪90年代后期全民皆商的“办公司热”，出现众多公司；写字楼有限，且集中在城中心，品质差。市场冷却2000年-2019年需求增加，现代意义的写字楼出现；苏州写字楼市场第一轮集中供应期。新区园区商业中心；典型代表：金狮大厦、国际经贸大厦。市场转型2019年-2019年开发热潮，供应量大增，供大于求；去化存量写字楼。各板块商业中心；典型代表：世纪金融、高峰会、金河国际大厦。一体时代2019年起至今07年9月27日新政后市场冷清，写字楼陷入困境；09年后开始恢复，高档写字楼出现。各板块商业中心；典型代表：新天翔广场、开元大厦和基广场、石路金座。起步阶段初步繁荣低迷发展恢复迈进经过20年的发展历程，苏州写字楼市场已相对成熟。市区新区园区商业中心；典型代表：华福大厦、新区及园区管委会。1、写字楼市场发展历程中心区写字楼主要集中在观前商圈、石路商圈和南门商圈等区域；新区写字楼集中在新区中央商贸区及狮山路板块；园区写字楼主要分布在湖西CBD、湖东行政中心区域。苏州写字楼主要分布在中心城区、园区、高新区三大区域，其它区域处于发展初期，尚未形成集聚。2、写字楼聚集效应物业配套、档次结合目前的售价/租金可将板块划分为三个等级，整体市场高位稀缺，园区、新区处于高中等级。新区吴中区相城区平均租金区间(元/天/m2）2.0-3.0目前售价区间(元/m2）1.5-2.01.1-1.5园区18000-3000012000-180007000-12000顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；多有大堂和室外广场；注重科技和生态办公；入住企业行业影响力大，实力雄厚。物业档次设备多采用知名品牌国内组装；大堂昭示性一般，无室外广场。落成较早或未发展区域，规划功能落后；入住企业规模较小；客户认知度较低。中心城区3、写字楼等级划分数据来源：易居数据库

2019年苏州写字楼市场“量升价涨”。全市写字楼供应增速放缓，成交增速近年来维持在60%以上；价格增速由负转正，成交均价大幅攀升。4、供求关系分析年度水平数据来源：易居数据库

苏州2019年1月-2019年1月写字楼市场供应、成交主要集中于下半年；单月供应量于10月达到峰值8.19万方，2019年1月、7月和12月单月成交量较大；2019年苏州全市成交均价13697元/㎡。月度水平4、供求关系分析数据来源：易居数据库从区域来看，近年来随着政府对园区建设力度的加强和高新技术产业集群效应的显现，园区已成为目前苏州写字楼市场主要成交供应区域。4、供求关系分析区域维度2019年，园区写字楼成交、供应面积占全市总量比例分别达到45%和25.2%；成交均价高出全市均价31.1%。数据来源：易居数据库从板块成交情况来看，2019年湖东、湖西和元和板块为成交主力，三个板块成交面积占全市成交量的52.1%。从板块供应量来看，2019年科技城、教育园区和城南中心板块供应量最大，合计占全市供应量的52%。从板块成交价格来看2019年湖西板块成交均价最高，接近25000元/㎡。4、供求关系分析板块维度2019年苏州商业地产将有16390套房源上市：其中，写字楼共计4284套，占总量的26%；商铺共计5116套，占总量的31%；酒店式公寓共计6990套，占总量的43%。数据来源：搜房数据监控中心5、2019年写字楼市场供应情况2019年苏州写字楼存量房源一览楼盘面积范围（㎡）价格（元/㎡）推盘量（套）浩力大厦128-272均价13000-1400046钻石广场60010000起38天元辰广场60-2000均价7500-8000101置地-星东环1681400015新苏国际广场68-206均价1300017和基广场95-170均价1600046置地星虹国际71-1700待定54泰峰智汇总部80-1000800029印象19酒店式商务楼50-800均价900021环球188160-2000均价25000-32000123石路金座100-16014350苏州写字楼新上市房源一览楼盘推盘时间面积范围（㎡）预计价格（元/㎡）推盘量中润·苏州中心2019年上半年待定待定3.5万方名宇广场2019年12月底505-1100待定200套中新领袖天地2019年9月58-1181待定42套新联大厦2019年2月95-1400待定154套101Park2019年12月底380-1730待定142套元联中心2019年12月60-200待定184套繁花中心2019年下半年待定待定10多万方凤凰书城2019年9月底待定待定11万方苏州高新广场2019年12月底200-1700均价24000-250006.8万方长江·企业领邸2019年12月20007000起30套数据来源：搜房数据监控中心2019年苏州写字楼市场中20.52%为存量房源，近80%为全新房源，苏州高新广场、名宇广场、元联中心等全新项目将会上市。5、2019年写字楼市场供应情况5、2019年写字楼市场供应情况2019年苏州写字楼上市房源分布图黄点表示存量，绿点表示新增2019年苏州写字楼市场焦点产品：OfficePark：OfficePark是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别墅等，产品形态为独栋为主。2019年苏州将有三个花园式办公项目上市，分别为园区沙湖附近的中新领袖天地、新区科技城的101Park以及相城的长江企业领邸，这三个项目均位于新兴创业园区，在环境和建筑形态上与传统的商务区写字楼形成鲜明对比。超高层甲级写字楼：2019年底，位于狮山路CBD苏州高新广场即将登场，这座198米的甲级写字楼将成为新区新地标；中润苏州中心则领衔吴中，随着吴江部分区域划归吴中区的消息越传越逼真，这座228米的“苏州中心”也越来越名副其实；园区环球188的落成指日可待，282米的高度已然是苏州新地标。5、2019年写字楼市场供应情况第二部分市场分析房地产市场概述商业概况介绍写字楼市场分析

整体概况介绍

主要特征分析区域编号项目名称租金水平（元/㎡/天）园区1国际大厦4.0-4.52建屋大厦3-43中惠银龙大厦2.7-3.74置业大厦3.2－45嘉实大厦1.76开元大厦1.7新区7金狮大厦2.7-3.7（含物业费）8新地中心2.7-3.09金河国际中心1.8-2.310金河国际大厦2.0-2.311润捷广场1.7-2.0中心城区12协和大厦1.3-1.713丽景苑2.314吴商会馆1.515敬业商务大厦1.7（含物业费）16泰华商城1.217华亭大厦1.31、租金水平分析1112131415161712456387910园区中心城区新区区域差异三大区域整体租金价格水平差异明显，不同档次产品租金价格相差较大；园区写字楼租金水平高于新区和中心城区；园区高品质写字楼主力租金水平在3-4.0元/㎡/天，新区高品质写字楼主力租金水平2.7-3.0元/㎡/天。档次与租金水平关联度高档写字楼租金水平在2.7-4.5元/㎡/天；中档写字楼租金水平在2-2.7元/㎡/天；低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右；不同档次写字楼的租金梯度明显；新区写字楼项目档次总体落后于园区，产品上升空间明显。2、销售面积分析园区：80-140平米的面积区间为目前园区市场上写字楼产品的主力面积区间，个别产品除外；新区：80-120平米的面积区间为之前新区市场上写字楼产品的主力面积区间，个别产品除外；城区：70-150平米的面积区间为目前城区市场上写字楼产品的主力面积区间。101212456387911园区新区园区个案主力面积区间新区个案主力面积区间3、入驻率水平分析11121315161410124563789园区中心城区新区1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、13141516园区整体入驻率在85%以上，新区在80%以上，城区次之；由于新项目在品质及综合配套服务上都处于优势，入驻住率高于相对较老的写字楼，客户对于更新换代的需求较明显。4、入驻客群分析行业特征园区：金融业租赁比率32%，大量外资银行和金融机构的涌入使得园区高档写字楼需求旺盛；房产、贸易、现代服务业等也成为写字楼入驻主力；新区：生产制造产业的发展，带动了相关配套产业的发展，生产制造业与金融类、贸易类构成了该区域写字楼市场主力客群；中心城区：写字楼主要分布在各大商业圈范围，商业氛围浓厚，但对于大型公司的吸引力有限。园区是苏州市未来的开发重点，地产类企业占有相当高的比重；现代服务业及IT类企业多集中在城区，这类企业对于交通有较高的要求；新区贸易类、金融、生产类企业相对较集中，与新区的产业发展相吻合。占用面积4、入驻客群分析按照占用面积来计算，本地客户和苏州以外的内资客户所占比重分别达到45%和39%；外资客户所占比重较小，仅为16%，在苏州经济结构占据相当大比重的外资企业多为新区及园区内的外资生产制造类企业，虽然所占比重较小，但在新区的办公楼中出现了外资企业整层租赁作为办事处以及形象展示窗口的现象，成了该市场一大特征。来源地特征4、入驻客群分析地产、金融以及苏州本地客户相对所占用面积较大，而其他如贸易、服务业、IT、生产制造类以及外资客户所占用面积较小；就新区及园区特征来看，出现某些高品质的办公楼里，大中型生产制造、贸易类公司以及外资企业选择大面积产品作为其办事处的现象。占用面积4、入驻客群分析123园区中心城区新区5、购买客群分析购买客群投资客基本都以个人名义购买；自用客户一般选择以个人名义购买，主要是能达到避税目的，且个人购买也较企业名义购买更为快捷方便。购买用途5、购买客群分析124园区中心城区新区在租金上升的预期下，07年宏观调控以前，投资客购买所占比例在70%以上，近2年来投资客变得更谨慎，具备预期高收益和低风险的项目依然受到青睐，但投资客所占比重有一定下降，尤其在高档次的办公物业中体现的较为明显。35项目名称1、飞洲国际2、环球1883、金河中心4、金河大厦5、高峰会租金参考报价（元/㎡/月）70120756075销售价格（元/㎡）1200020000130001000012000租金回报率7.0%7.2%6.9%7.2%7.5%苏州各写字楼个案市场售价基本参照市场的租金水平，结合物业的综合品质来综合衡量；目前投资苏州品质较好的写字楼，实际税前租金回报率约为7-7.5%左右，处于比较健康的投资回报区间。6、投资回报率分析123园区中心城区新区457、公共空间装修状况分析区域项目名称空间气派程度外墙品质首层大堂状况标准层高度（M）裙楼塔楼园区1、新天翔广场约15米3.5大理石贴面玻璃幕墙2、国际大厦挑高5层，面积较大净高2.75大理石贴面玻璃幕墙3、高峰会5层楼挑高3.1米，净2.5花岗石贴面双层防紫外线玻璃门窗4、建屋大厦20米左右，宽敞净高2.74花岗石双层中空保温隔热玻璃5、世纪金融大厦挑高3层净高2.5大理石复合铝板及玻璃幕墙新区6、新地中心约挑高10米，狭长型净高2.63花岗石氟碳喷涂单铝板、双层镀膜玻璃幕墙7、金狮大厦挑高10米净高2.5大理石玻璃幕墙8、金河国际大厦挑高15米净高2.7花岗石玻璃幕墙9、金河国际中心挑高10米净高2.7花岗石、LOW-E中空玻璃幕墙LOW-E中空玻璃幕墙中心城区10、佳福国际大厦挑高10.3米3.3大理石、玻璃幕墙大理石、玻璃幕墙11、石路金座层高4.8米5.5低辐射节能中空玻璃幕墙、花岗石低辐射节能中空玻璃幕墙、花岗石123园区中心城区新区45678910117、公共空间装修状况分析区域项目名称电梯品质空调品质品牌/型号吨位速度其他品牌可控性园区1、新天翔广场5部进口三菱客梯，2部国产三菱货梯1350kg4m/s以上—原装日本东芝分体式中央空调分户计量2、国际大厦写字楼5部客梯、商场2部客梯、商场8部自动手扶电梯，2部货梯，均为瑞士进口迅达电梯1600kg3.5-5m/s2.5米电梯内净高全进口VAV中央空调控制系统分户计量3、高峰会4部OTIS高速电梯加2部观光电梯1350kg3.5m/s两面按钮东芝分体式中央空调分户计量4、建屋大厦6部迅达电梯（德国全自动电梯系统）1600kg3.5-5m/s两面按钮全进口VAV中央空调控制系统—5、世纪金融6部迅达电梯1600kg3.5-5m/s两面按钮VAV中央空调控制系统分户计量新区6、新地中心5部进口三菱客用电梯，2部进口三菱货梯1600kg3.5m/s两面按钮美国特灵中央空调分户计量7、金狮大厦4部日本原装三菱客梯，1部日本原装三菱货梯1000kg3.5m/s—VAV中央空调控制系统分户计量8、金河国际8部日本富士达客梯，2部货梯1000kg3.5m/s1-21F与22-45F各4部VAV中央空调控制系统分户计量9、金河中心9部日本富士达客梯1000kg3.5m/s—VRV中央空调系统分户计量中心城区10、佳福国际4部三菱客梯，1部三菱客梯（进口或国产尚未确定）1350kg2-3m/s—VAV中央空调控制系统分户计量区域项目名称天花内墙面公共地面单元门公共洗手间园区1、新天翔广场石膏顶饰乳胶漆饰面大理石地面玻璃门高级洁具2、国际大厦矿棉板天花吊顶乳胶漆饰面大理石地面无框玻璃门AmericanStandard4、建屋大厦矿棉板天花吊顶乳胶漆饰面花岗石地面无框玻璃门TOTO洁具新区

6、新地中心轻钢龙骨吊顶搭配防火石灰膏乳胶漆饰面花岗石地面无框玻璃门“科勒”洁具8、金河国际大厦矿棉板天花吊顶乳胶漆饰面大理石地面无框玻璃门“科勒”洁具9、金河国际中心矿棉板天花吊顶乳胶漆饰面大理石地面无框玻璃门“科勒”洁具中心城区10、佳福国际大厦轻钢龙骨吊顶乳胶漆饰面大理石地面无框玻璃门高级洁具11、石路金座石膏顶饰乳胶漆饰面大理石地面无框玻璃门高级洁具7、公共空间装修状况分析第三部分本项目可行性分析地块属性产品设想与测算产品设想地块位置本项目位于西环路与三香路交叉口西北侧，交通便利，配套齐全。地铁西环路站新区管委会体育场苏州市政府石路商业中心苏州火车站观前街商业中心基地周围现有运河公园，体育中心，酒店，商业街等成熟配套设施。基地以西运河西岸为苏州新区中心，已建成大量高层建筑。地块位置地块四至地块位于老区与新区交界处，三香路与西环路高架交叉口附近，东起国际经贸大厦，西至运河公园，北靠现有河道，南邻苏州体育中心。三香路西环路高架运河公园体育中心停车场国际经贸大厦项目地块现有河道京杭运河广大银行大厦地块现状基地内部地势平坦，无构筑物。南侧沿三香现有植被较好，北侧为现有河道与运河相联。西侧即为运河公园，体育中心停车场。基地除东侧外均无高层建筑遮挡，视野开阔，景观较好。拍摄于2019.3.7地块周边东侧经贸大厦北侧空地及办公楼（热工院）西侧公园及高层建筑景观南侧体育中心景观拍摄于2019.3.7交通分析通过西环路高架上绕城太湖、杭州、上海方向通过西环路高架上绕城南京、无锡、常熟、南通方向通过三香路，老城区，园区方向通过狮山路，新区、苏州乐园、木渎、太湖景区方向地块周边主要配套苏州体育中心苏州市政府国际家具广场广大银行中国移动苏州一中分校地铁西环路站苏州科技学院寒山寺大润发超市家乐福超市新区管委会新城花园酒店金河国际中心金狮大厦高新国际广场香格里拉酒店优势劣势1、地块配套齐全，对外交通便利，通达性较好；2、地块除东侧外，无高层建筑，视野开阔，景观较好；3、地块北侧为现有河道与外界自然隔离，西侧为大型停车场及运河公园，自然景观资源丰富。1、项目东侧为国际经贸大厦（24F），该项目建成年代早（2000年之前建成）档次较低，且影响本项目向东视线；2、地块对外空间不足，不利大量人员集聚，不易形成商业氛围;3、地块为狭长型，北侧部分规划上不易利用。机会威胁1、市场上高端写字楼供应不多，产品空间较大；2、项目所在地新区商贸中心，区域集聚力较强；3、项目所在区域现有写字楼入住率较高，市场需求较大，略处于供不应求状态；4、目前新区酒店式公寓市场供应不足，缺乏新概念的细分市场。1、宏观环境的政策因素；2、写字楼市场面临低品质项目竞争，在苏州目前相对平稳的市场条件下，物业价格上升空间受到制约；3、项目规划条件限制，底层裙楼消化难度较大。第三部分本项目可行性分析地块属性产品设想与测算产品设想产品设想1、总体定位

本项目具备了开发高端写字楼项目的先天条件：如便利的交通条件、良好的自然资源、苏州高新区的核心位置，与运河西岸的SND（苏州高新管委会）隔河相望。因此，建议定位为高端的写字楼与服务式酒店公寓综合项目（部分商业作为配套）。2、产品类型

建议以写字楼为主要物业类型，部分设置高档酒店式服务公寓，聘请知名的酒店管理公司（奥克伍德、雅诗阁等），剩余部分做写字楼与酒店式服务公寓的配套商业。

这样设置的原因在于，一方面可以提高整体物业档次，另一方面增加客户群，减少风险。同时酒店服务式公寓的所需要的配套可以消化掉裙楼的商业。我们认为本项目不具备做大型商业的条件，只建议设置高端物业的配套及部分精品店。备注：1、上表为土地拍卖时的成交情况。目前土地成本约2亿元（1.4亿元的土地成本，6000万元的拆迁成本）；2、该项目土地证取得时间为2009年，土地使用年限为2009-2049年。地块指标初步规划方案备注：1、该规划指标已经比拍卖时有所突破，最终指标需进一步核实。地块指标（根据设计方案）项目名称：苏州2019-B-42地块项目面积单位：平方米

建筑面积总建筑面积113086土地面积16841其中：地上建筑面积75784.5建设面积16841地下建筑面积37301.5环境面积12631其中：车库面积37301.5容积率4.500摊入地上面积

开发期数一期不可销售面积

开工日期

公建配套面积公建配套面积227.3535竣工日期

其中：会所0

物管用房227.3535

分类面积

建筑面积销售面积户数地上地下地上地下（户）高层75784.537301.5755570

其中：住宅0

0写字楼4500037301.544773

商业10000

10000

酒店式公寓20784.5

20784.5

260独立车库（个）

564

其他

小计75784.537301.5755570

分类面积累计11308675557

经济效益估算假定条件说明：1、土地价格按照已发生的成本（1.4亿元土地+6000万元拆迁）约2亿元计算，楼面价格为2640元/平方米；2、成本参考宁波研发园写字楼三期成本预估；3、写字楼部分面积建议设置为4.5万平方米，考虑公共部分装修，销售价格按照2万元/平方米预估；酒店式公寓面积建议设置为2.1万平方米考虑精装修，销售价格按照2.3万元/平方米预估；考虑设置少量商业，销售价格按照2.5万元/平方米预估。经济效益估算经济效益估算附：典型写字楼项目分区域简介新天翔广场现代创展大厦星虹国际星东环环球188圆融时代天阶圆融大厦建屋大厦项目本体分布集中，湖西中央商贸区已经成型，湖东商广场区域市场逐步形成。1、园区典型写字楼低端高端中端环球188区域分布相关配套楼盘特征写字楼集中区域：湖西CBD和湖东行政中心区域。区域特色：地段位置优越，处于苏州发展最迅速的区域，发展前景好；写字楼没有新区集聚度高，产品在中高档以上，注重产品品质和物业管理。周边配套：配套设施比较完善，处于高速发展期。交通配套：轨道交通、高铁、金鸡湖隧道、沪宁高速等的规划实施完成，交通将十分便捷。自身产品相对完善，中高档以上物业。置地星虹国际建屋大厦新天翔广场圆融大厦1、园区典型写字楼主要分布在湖西CBD和湖东行政中心区域，中高档以上办公物业，领跑全市写字楼市场。园区写字楼市场金字塔图新天翔广场建屋大厦圆融时代广场置地星虹国际置地星东环环球188圆融大厦现代创展大厦湖东湖西项目特色中心优惠环球188地段、服务、硬件湖西商务CBD核心，辉盛阁入驻，硬件高端建屋大厦开发商品牌、高档品质湖东行政中心位置，位居人才市场边，入住客户高端圆融时代广场中心地段，成熟配套华东地区最大久光百货入住，全球最大天幕街置地星虹国际物业服务、品牌开发商、硬件配套差异化定位，配置高端，物业服务到位新天翔广场成熟综合体大型一站式商业购物中心圆融大厦税务办公优势设计较为复古，内部行政式设计，可售房源少置地星东环中间地段，交通便利链接园区和中心区域的入口，配套成熟现代创展大厦中间地段，交通便利客户稍较中端，入住率较低，硬件配套稍差项目名称环球188开发商盛高置地苏州润建置业有限公司地址园区苏州市工业园区星海街西、苏惠路北

周围配套天虹百货、新天翔广场、邻里中心、建设银行、中国银行、中国工商银行、左岸商业街占地面积

14896㎡建筑面积181011㎡容积率10车位共654个，地下600个标准层2000平方米物业管理费15元/㎡/月交通状况4、26、206、47、106、518、68、146路、园区2路、轻轨1号线主力面积100-200㎡主力优势集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的复合地产，地铁沿线，投资地产1、写字楼售价23000-29000元/㎡；2、面积160-2000㎡。环球188目前苏州最高端在售办公物业，主力去化面积段为150-300㎡，均价2.7万/㎡。项目名称建屋大厦开发商苏州工业园区建屋发展集团有限公司地址园区星海街、旺墩路周围商业波特兰国际美食广场、星巴克、乐活健身俱乐部建筑面积75000㎡车位289个外立面玻璃幕墙大堂全透明/单点式玻璃幕墙，优质石材地坪及石膏顶饰标准层层高2.74米，单层面积3018-3142平米，网络架空地板电梯6部进口迅达电梯空调美国约克空调主机物业管理费18元/㎡/月交通状况62822847108219、快线2号等多路公交车楼梯排布地上20层，地下2层主力面积300㎡主力优势开发商品牌、高档品质、严密安保、交通便利入驻企业：一汽大众、东芝电子、法国达飞轮船等建屋大厦位于湖东行政中心位置，已有50多家名企进驻，主力面积为300㎡，租金100元/㎡/月。1、开发商直租租金100元/㎡/月；小业主出租租金60-90元/㎡/月；2、整体出租率高。置地星虹国际项目名称置地星虹国际开发商中新苏州工业园区置地有限公司地址苏州工业园区苏虹中路225号周围商业基本无占地面积23000㎡建筑面积38000㎡车位5座机械式停车库，可提供380个停车位外立面LOW-E玻璃幕墙大堂9米电梯蒂森克虏伯空调东芝，VRV，24小时独立控制得房率65%物业管理费12元/㎡/月交通状况规划中的地铁一号线楼梯排布单体写字楼主力面积70-1700㎡，办公区面积可灵活分割主力优势交通便利置地星虹国际全装修甲级写字楼，主力面积为70-200㎡，均价1.3万/㎡。1、租金9层以上70-75元/㎡/月；9层以下55元/㎡/月；

2、整体出租率10%；

3、购买为主，购买客户投资为主，入驻客户多向小业主租赁。项目名称圆融时代广场开发商圆融集团地址苏州工业园区金鸡湖东圆融时代广场北侧周围商业久光百货、玩具反斗城、Bestseller卡通尼、COSTA、BurgerKing、美丽田园、苏浙汇建筑面积37000㎡（办公）车位地上500位；

地下4000位外立面玻璃幕墙大堂大理石标准层层高4.3米，净高2.7米，约2100平方米每层电梯蒂森克虏伯空调VAV中央空调得房率70%物业管理费26元/㎡/月交通状况8条公交路线、园区2号线、地铁1号线楼梯排布A幢20层（地上18层）主力面积165-350㎡主力优势集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等功能于一体1、租金70-90元/㎡/月；

2、购买客户用于自用或投资、入住客户多为租赁。圆融时代广场国际一流的商业地产开发模式，甲级写字楼主力面积段165-350㎡，均价1.6万/㎡。项目名称新天翔广场开发商苏州工业园区海天房地产有限公司地址苏州工业园区苏雅路368号周围商业星海游泳馆、简餐食尚美食广场、广记食府、天虹百货占地面积19000平方米建筑面积37000平方米，容积率6.5车位地下2层车库约480个外立面玻璃幕墙大堂挑高大堂标准层层高米，净高2.7米，3700平米一层电梯空调三菱电梯，东芝空调得房率65%物业管理费6.25元/平方米·月交通状况26、28、178、307路楼梯排布5层以上西楼写字楼约3.7万平方米主力面积95、133、249主力优势大型一站式商业购物中心（共四层），集商业、办公和精装修公寓为一体的高端物业群新天翔广场1、租金70-75元/㎡/月；

2、整体出租率60%。商业综合体精装修甲级写字楼，主力面积段95-250㎡，均价1.6万/㎡。项目名称置地星东环开发商中新苏州工业园区置地有限公司地址园区东环路与现代大道交界处（大润发北侧）周围商业肯德基、必胜客、李宁、阿迪达斯、大润发超市、东港集贸市场占地面积6837㎡建筑面积21222㎡容积率2.50车位110个外立面Low-e幕墙大堂9米挑高标准层层高3.9米，1500㎡一层电梯高速电梯物业管理费12元/㎡/月交通状况39104089158142等多路公交车,轻轨一号线楼梯排布总高11层，1-3层为商业裙楼、4-11层为写字楼，另一幢为3层星级酒店主力面积70-300㎡，主力面积120㎡，精装修主力优势大润发入驻、开发商品牌、交通便利1、均价14000元/㎡；

2、11层已整层出售，尚未签约。置地星东环精装修甲级写字楼，主力面积段70-300㎡，均价1.4万/㎡。项目名称圆融大厦开发商圆融集团地址苏州万盛街8号苏州圆融大厦周围商业圆融时代广场、久光百货、金鸡湖商业广场占地面积2.3万㎡建筑面积8.2万㎡车位地下400个外立面立面幕墙大堂调高10米，面积500余平方米标准层层高3.9米，净高2.7米，3485.51㎡一层电梯三菱物业管理费22元/㎡/月交通状况华池街、旺墩路、轻轨一号线楼梯排布总高20层，地下两层主力面积230㎡左右主力优势位于园区行政中心东南，西邻中央绿地公园。独创“三角星”建筑形态，精心选用高效节能的立面幕墙系统。楼层典型公司1-12F园区税务总局16-17F出租，每层预设15间办公间18F税务局办公室19-20F圆融集团办公室1、均价14000元/㎡；

2、租金80-100元/㎡/月。园区湖东国地税总局办公楼，一同构成园区行政办公核心。主力面积230㎡，均价1.4万/㎡。圆融大厦项目名称现代创展大厦开发商润华置业，大润发集团与苏州强劲投资联袂组建地址古城区与园区交汇区域、东环路现代大道交界口周围商业肯德基、必胜客、李宁、adidas、大润发超市占地面积17123㎡建筑面积45000㎡容积率2.49车位512个外立面玻璃幕墙大堂大理石标准层层高3.9米，净高2.7米，1500平米一层电梯三菱空调美的空调得房率65%物业管理费12元/㎡/月交通状况9104089313142路公交车直达,轻轨一号线楼梯排布总高15层，1-4层为商业裙楼、5-15层为写字楼主力面积90-130㎡，产品有精装修和毛坯两种主力优势大润发入驻、全程商业配套、商业氛围浓，交通便利现代创展大厦1、租金45-60元/㎡/月；

2、整体出租率40%。项目价格去化速度环球188均价25000元/㎡月均12套置地星虹国际均价13000元/㎡月均6套新天翔广场均价16000元/㎡月均5套圆融大厦均价14000元/㎡月均5套置地星东环均价14000元/㎡月均16套园区在售写字楼面积集中在100-300㎡，总价集中在200-500万。环球188和建屋大厦与其他写字楼相比，品质更为高档、单价较高、主力面积大，主要受众群体为国内外大型知名企业，与其他写字楼有较大差异；园区写字楼租赁产品面积集中在100-300㎡之间，租金价格主要在50-80元/㎡/月之间。建屋大厦属国际纯甲级写字楼，极高端产品，租金较贵，与其他项目有明显差别。园区写字楼小结园区写字楼租售情况一览钻石广场东渡银座新地中心金河国际2、新区典型写字楼低端高端中端区域分布相关配套楼盘特征写字楼集中区域：狮山路CBD:新区金融中心即滨河路至塔园路的狮山路沿线。区域特色：地段优越，与市区仅有一河之隔；地段位置优越，处于新区金融、商业中心；产品差异明显，适合不同种类客户。周边配套：配套设施完善，有大量的银行、超市及新区商业各种配套设施。交通配套：交通条件也是新区之首，多条公交路线从该区域经过。自身产品相对完善，中高档为主，低档次较少。东渡银座钻石广场金河国际新地中心2、新区典型写字楼主要聚集在狮山路CBD，中高档办公物业为主，入住率较高，略显供不应求。项目名称物业级别均价（元/㎡）面积（㎡）楼层主力面积（㎡）物业费（元/㎡/月）装修状况开盘时间钻石广场甲级350009000990-5004全装修2019-07金河国际甲级15000300002877-12712精装修2019-11东渡银座乙级13000530001040-1052.2精装修2019-03新地中心甲级租金3元/㎡/天3000021112-21018全装修2019-11入住新区写字楼小结新区是最早发展起来的CBD,目前发展成熟，供应量不大，入住率较高；新区在售写字