商业地产基金投资简介课件

商业地产基金投资简介目录商业地产简介1商业地产基金2商业地产基金发展趋势REITs3商业地产简介商业地产概述1商业地产运营模式2商业地产投资特点3商业地产价值4商业地产概念和分类广义而言，商业地产包含各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店、服务式公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。广义概念分类1、写字楼2、酒店、服务式公寓3、零售商业4、其他1、百货商场2、超级市场3、大型综合超市4、便利店5、专业市场（主题商城）6、专卖店7、购物中心8、仓储商店与住宅地产区别住宅商业功能单一商务、餐饮、娱乐、休闲、购物等地段弹性空间大要求高，便利性、辐射力客户投资型、自用型经营商户、商铺投资者、目标消费者资金要求滚动开发、自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款沉淀资金较多、长线的充足的资金支持物业要求满足社区内基本需求即可对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求销售模式直接销售，买卖两清四种模式：直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式，而且每种销售模式还可以继续细分。专业性不需要进行复杂的商业设计，售后就进入了终端除遵循建筑规范、消防规范外，还遵循商业规范。销售以后还需招商、经营管理。盈利模式通过销售通过直接销售模式（散售、整售）获取销售收入，或通过持有经营获得租金收入和资产增值收入小结：商业地产比住宅复杂，专业性要求高，且对企业的资金要求、

运营能力要求很高。商业地产生命周期开发期招商期稳定期不同类型商业地产基金会选择在不同时期进入和退出。商业地产运营模式获取销售收入获取租金和资产增值

运营模式

持有型出售型商业地产运营模式对比出售型适用类型长期稳定现金流收入享受物业升值保证租户质量无长期稳定现金流收入不能享受物业升值租户质量无法控制快速回笼资金资金占用大整体租金水平高租金水平低持有型整体控制小业主恶性竞争物业价值高物业价值低VS商业地产投资特点抗调性和抗风险性稳定经济、刺激消费社会发展趋势国家政策商业地产的发展是扩大消费和促进消费升级的一个启动机器。(拉动内需，刺激消费)扶持中小型企业的政策有利于商业地产的发展,促进流通企业发展，降低企业经营成本和销售价格，让利于消费者。受经济持续发展、消费水平提升、城市化发展等因素驱动。商业地产是可持久性发展的业态。商业地产发展驱动因素13城市化发展2消费水平提升经济持续发展受到经济持续发展、城市化进程加快等因素驱动，中国二三线城市规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模进入放量扩展阶段商业地产发展驱动因素——（一）经济持续发展2010年全年国内生产总值397,983亿元，比上年增长10.3%。2006-2010年连续5年增长速度都在8%以上。2006-2010年国内生产总值及其增长速度资料来源：中国统计局商业地产发展驱动因素——（二）消费水平提升二、区域人口规模增长、人口迁移和消费需求变化是商业格局形成的内在驱动因素消费需求变化•随着居民收入水平的不断提高，消费结构也发生了较大变化，人们对购物场所的环境、服务及便利性提出了更高的要求，催生了大型购物中心的出现。•大型超市、购物中心的出现，影响着周边商圈的发展。居民购买力不断提高•区域人均可支配收入水平•居民富裕程度和购买力的提高，对商业格局的变化有促进作用人口因素人口规模增长•人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求人口迁移从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致该城市或区域成为人口导入型的城市或区域。2010年全年社会消费品零售总额156,998亿元，比上年增长18.3%；2006-2010年连续5年增长速度都在15%以上。一、消费者持续增长的需求直接推动商业地产的发展商业地产发展驱动因素——（三）城市化发展一、中国城市化进程和城市群联动发展步伐的加快是商业地产总量发展的另一个

契机。2010年中国城市化率已经超过47%，且每年仍以1%-2%的速度增长。城市群的发展将极大的推动二三线城市的经济发展和消费观念的升级。%资料来源：中国统计局商业地产发展驱动因素——（三）城市化发展二、商业地产潜力巨大——中国人均商业占有面积低于其他国家

资料来源:Urbis,ProspectusofCapitaMallsAsia各国人均商业占有面积对比Sq.ft.NLA根据Urbis系统的市场调研显示中国人均商业占有面积仅为12.9平方米，而韩国人均为14.4平方米，日本人均为16.4平方米，美国人均为45.2平方米商业地产的价值链五方主体（生物链）受益来源（价值链）影响因素（价值支撑）备注投资者物业投资回报商业增值能力/物业升值能力（增值力）大小业主开发商房地产开发利润物业品质/营销推广/售价水平（产品力/销售力）营运商租金差价及管理费等商业规划/业态业种/租金水平（招商运营力）管理公司大商家经营者商品差价人流/环境/商品/服务/价格水平（经营力）小商户终端消费者商品价值/消费体验消费观念/消费行为/购买水平（消费力）现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，拥有独立的投资主体。商业地产价值测算——资本化法案例总收入Grossincome

=2,000,000开支Expenses=200,000净运营收入NOI=1,800,000

资本率Caprate=5%资产市场价值MV=1,800,000/5%=36,000,000资本化法以12个月现有收入（NOI)除以市场资本化率计算物业市场价值。商业地产价值测算——DCF（贴现现金流方法）资产净现值是通过贴现现金流反映未来现金流现在的价值。市场租金租金增长经济增长空置率Terminalyield贴现率通常是基于政府债券利率加上风险系数方法假设贴现率目录商业地产简介1商业地产基金2商业地产基金发展趋势REITs3商业地产基金商业地产基金概述1商业地产基金投资策略2商业地产基金运作与管理3商业地产基金风险控制4商业地产基金投资案例5商业地产融资渠道融资渠道自有资金银行贷款销售回款资产证券化定制保证金信托融资商业地产基金商业地产基金概要所谓商业地产基金,是指以商业地产项目或公司为投资对象,在商业地产的开发、经营、销售、运营等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度（利益共享、风险共担）。商业地产基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金，由基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产。在大多数国家商业地产基金以私募和房地产投资信托基金REIT(RealEstateInvestmentTrust)两种形式共存。目前我国房地产投资基金以私募形式存在。定义特点国内外现状商业地产基金组织体系(一）基金组织体系一般由基金持有人、基金组织、基金托管人、基金管理人构成系统。基金持有人指投资者购买并持有基金份额的个人或机构。在公司型基金中，基金投资人享有共同管理的权限，基金投资人即公司投资股东，税负较高。合伙型基金由GP统一管理，投资人仅进行出资和获取收益，不参与投资管理。基金持有人基金组织商业地产基金组织体系(二）特点公司制有限合伙制1基金财产的独立性出资人和基金管理人均承担有限责任出资人承担有限责任，基金管理人对基金债务承担无限连带责任2基金管理人的权利义务出资人和基金管理人的权利义务主要由基金委托管理合同规定普通合伙人即为基金管理人，有限合伙人不参与基金的管理与执行3税收基金的公司所得与股东的个人所得双重征税由合伙人自行缴纳所得税，不实行双重征税商业地产基金组织体系(三）为投资人筛选发掘最佳的投资机会为投资人策划设计最佳投资方案和基金产品为投资人提供专业系统的基金管理和资产管理服务为投资人设置完善的内部风险控制体系1243基金管理人基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资运作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。基金托管人商业地产基金组织架构基金持有人基金组织资金、LP投资物业基金管理人基金托管人资金、GP资金保管商业地产基金投资特征由专业资产管理团队运营投资特征BFDEA由专业投资团队筛选项目比投资地产股票更直接地参与物业投资在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务C比直接投资地产能更加便利的进行投资商业地产基金分类开发型基金（机会基金）价值提升型基金（增值基金）买卖型基金核心基金（资产运营型基金）按投资对象分类：开发型基金（机会基金）投资策略主要投资开发领域，以私募为主；一般于开发期进入，招商期退出；比较适用资金能够承受较高风险，且有较高期望回报的投资；案例：开发期招商期稳定期进入退出价值提升型基金（增值基金）投资策略既投资持有收租物业同时也进行新的投资，以私募为主；一般于招商期进入，稳定期退出；比较适用要求中等收益、中等风险的资金类型的投资；案例：凯德置地投资北京摩托罗拉大厦项目，重新招商后，售予海航。开发期招商期稳定期进入退出核心基金（资产运营型基金）投资策略主要投资持有具有稳定租金收益的物业，以公募（Reits）为主，也有私募形式；投资于商业地产稳定期；比较适用资金要求风险低、回报相对稳定的投资；案例：凯德置地投资北京西直门嘉茂商场项目（Reits）。开发期招商期稳定期进入、退出买卖型基金投资策略中国特有，以私募形式；投资于商业地产任一阶段，投资期限一般不超过2年（闪电型）；比较适用资金能够承受高风险，且有高期望回报的投资；案例：高和投资收购北京金澳国际写字楼项目。开发期招商期稳定期商业地产基金投资策略风险匹配收益不同投资基金有不同的投资偏好；但是，不管哪种基金，其偏好投资项目的收益与其承担的风险相匹配。高风险、高回报中等风险、中等收益低风险、低收益商业地产基金运作流程募集设立资金投放投放后管理投资退出募集渠道类型多元化（一）募资渠道渠道优势渠道劣势典型案例商业银行私人银行部1.有效集合高净值客户资金，降低LP投资VC/PE准入门槛；2.除提供募资渠道外，商业银行可同时提供基金托管、项目推荐、投贷联动等一条龙服务；

3.具有严格的监管体系；4.通过私人银行还有一点就是募集速度很快，通常一到三个月就募集结束了，甚至更快。1.LP和VC/PE投资机构均需向私人银行支付一定比例的募集费用，该渠道起步较晚，收费机制尚未成熟。2．收费相对较高。1.2009年和2010年，民生银行先后协助德同资本和赛富完成了人民币基金的募集工作； 2.2009年，工商银行与优势资本建立合作关系，为优势资本募集人民币基金；3.浦发银行协助鼎晖创业投资进行旗下人民币基金的募集工作；第三方理财机构1.有效、快速集合民间资本；2.VC/PE机构节省人员及时间成本。1.LP和VC/PE投资机构均需向第三方理财机构支付一定比例的募集费用。2．收费相对较高，甚至部分第三方理财机构提出要分享基金的投资收益。1.2008年，诺亚财富协助红杉资本完成第一期人民币基金10.00亿元的募集；2.2009年，诺亚财富协助达晨创投完成“达晨创富基金”的募集工作。2011年中国VC/PE机构募资渠道分布资料来源：清科研究中心募集渠道类型多元化（二）募资渠道渠道优势渠道劣势典型案例FundofFunds 1.降低LP特别是中小型投资者投资优质VC/PE准入门槛；2.投资组合多样化，有效降低投资风险；3.专业化团队管理1.LP需同时向FOFs及VC/PE机构支付管理费用及利润分成，降低了投资回报；

2.中国市场中的FOFs以外资为主，人民币FOFs仍处于起步初期，通过FOFs投资于人民币基金尚处于探索阶段。1.AsiaAlternativeManagementLLC是亚洲领先的FOFs之一，目前已经完成了对鼎晖创业投资基金、金沙江创业投资基金二期、今日资本中国成长基金等多支基金的投资。信托机构1.有效、快速集合民间资本；2.VC/PE机构节省人员及时间成本；

3.具有严格的监管体系。1.LP需向信托公司和VC/PE机构支付管理费用和利润分成，降低了投资回报；2.信托计划作为上市公司股东法律地位尚未建立，IPO上市渠道仍不畅通。 1.自2006年起，达晨创投多次与湖南信托合作推出股权投资信托产品； 2.华润信托与深圳松禾投资、深圳创新投资及深圳高特佳投资等多家机构建立合作关系，联合推出多支股权投资类信托产品。

2011年中国VC/PE机构募资渠道分布资料来源：清科研究中心有限合伙人分类6、慈善与捐赠基金会5、主权基金1、高净值个人投资者2、机构投资者4、企业财团3、基金中基金（FOF）有限合伙人分类如:保险公司、养老基金、社保基金如:国有企业、私人企业如:中国投资公司如:政府引导基金,私人投资基金中国LP类型多元化，基金募集加速（一）中国VC/PE市场发展之初，活跃于市场中的机构以外资为主，其中主流LP群体包括FundofFunds（FOFs）、公司养老金、政府养老金、捐赠基金、基金会等。随着近年来相关政策的逐步放开和我国多层次资本市场体系的建立健全，中国本土机构投资人群体由初期的构成单一开始逐步扩军，全国社保基金、信托公司、证券公司、保险公司先后获准从事股权投资，潜在投入VC/PE基金资本量巨大；各地政府为加快地区VC/PE投资发展、促进区域内经济快速发展，纷纷设立政府引导基金，运作模式逐步成熟，投资规模不断扩大；民间资本对股权投资理解日益成熟，参与积极性渐高。资料来源：清科研究中心中国LP类型多元化，基金募集加速（二）随着LP市场格局的变化以及机构自身发展战略的调整，部分机构的目标LP群体开始逐渐转变。例如，部分本土机构在成立之初由于缺少历史业绩以及本土机构投资者受政策限制等诸多制约因素，选择从设立人民币基金起步，投资者以国内民营企业及高净值个人为主。之后，机构具有了一定的经验积累和品牌沉淀，目标LP群体开始逐步扩大到政府财政及机构投资者。与此同时，另有一批机构由国有企业或政府部门参与设立，并在其基金中占有较大份额，随着机构逐步转向市场化运作，基金开始更多的吸纳民间资本，从而淡化了政府在其中的作用。2011年年中国市场VC/PE机构募资计划资料来源：清科研究中心募集流程募集流程设计基金产品路演签署法律协议基金注册成立投放流程1、项目筛选2、内部尽职调查3、项目决策4、外部尽职调查5、投资决策6、基金投放投放流程商业地产基金投放后管理资产管理风险控制财务风险控制经营决策风险控制投放后管理开发风险控制运营风险控制退出风险控制法律风险控制资产运营财务管理物业管理开发管理投放后管理——资产管理资产管理是指通过投资、策划、拿地、定位、招商、规划、建设、运营资产等一系列活动，从而使资产保值增值的管理过程。良好的资产管理不仅可以提升资产价值，创造最佳的收益回报，还可以实现保持商业资本的发展潜力。定义资产管理范围物业维护设施维护招商、招租租户管理运营商管理收入管理成本控制资产价值评估运营绩效、运营状态分析项目融资开发管理资产运营财务管理物业管理规划、设计建设质量工程进度资产管理对于商业地产价值的重要性基金管理人通过卓越资产管理使基金创造额外市场价值，创造比其他融资平台更多的市场价值，获得更高的收益。提升资产价值品牌输出创意输出管理输出协作输出渠道输出增值服务资产管理案例提升资产价值良好的品牌信誉度地段配套租户质量（信用程度和付租能力）租约期限的长短搭配主力租户（anchor)租户面积大小的搭配影响写字楼价值因素退出渠道整体出售予机构投资人散售Textinhere售予房地产信托基金（REITs)合作方回购基金退出渠道商业地产基金业绩最大化要素项目选择投资架构安排基金产品设计资产管理风险控制退出渠道商业地产基金业绩最大化投放前投放后基金风险控制——针对私人银行客户如何设计基金产品充分发掘运用项目的比较优势，为投资人策划设计出卓越的投资方案和满足其需求的基金产品。基金产品

1)设置优先级、次级结构2)基金经理是否享有绩效分成3)设计合适的基金投资周期(通常3-5年)4)安排有保障的退出机制（如安排回赎机制或定制模式）5)基金管理人认购该基金一定比例的份额6)成立由有限合伙人组成的咨询委员会基金风险控制——如何防御商业地产基金投资风险政策风险法律风险开发风险发掘符合市场发展趋势的项目专业律师事务所与优质开发商合作设置优先级、次级结构收益风险运营风险事先锁定租户、与专业资产管理方合作退出风险设置有保障的退出机制经营决策风险决策机制（否决权）财务风险财务控制投资人为何选择开发型商业地产基金投资方式：股权投资为主投资预期收益：与开发商分享高额利润基金管理人：投入专业经验及资金让每一个投资者有机会享有开发商一样的收益通过基金搭建源头性房地产投资平台，使投资人分享中国高速城市化进程带来的房地产红利。为充分保障投资人的利益与安全，单独成立专项的有限合伙企业，便于独立核算、信息透明以及风险控制。商业地产基金投资案例分析——（三）基金类型开发型基金投资项目银泰旗下北仑、奉化、成都商业地产项目 基金规模16亿人民币基金期限3+2年基金管理人由银泰和华润信托做GP

预期回报率IRR14%保障机制1）由信托计划担任优先LP（16亿规模）、中国银泰出资4亿为劣后LP 2）中国银泰对年化14％的收益率提供担保收益分配每个项目退出后根据单个项目占用资金量以及占用时间测算退出资金收益率LP结构信托计划和银泰作为LP退出方式——商业地产基金投资案例分析——（四）基金类型买卖型基金投资项目北京琨莎中心写字楼B、C座的收购及销售基金规模5000万人民币基金期限1年基金管理人天津高和股权投资基金管理有限公司预期回报率35%保障机制基金到期后投资人收回本金及10%/年的优先回报后，GP方参于投资收益分成。收益分配1）当年投资收益率不超过10%（含）时，普通合伙人不享有激励分红，履行实际出资义务的合伙人按其实缴出资比例分配收益；2）当年投资收益率为10%（不含）～35%（含）时，普通合伙人享有该项