20141015大面市场研究

Step.1板块格局。Step.2竞争聚焦。Step.3需求细分。住宅研究路径：【竞争突围】东大街沿线随政府规划形成多个城市级核心商圈，功能定位明确，客群吸附力强，但现均处于发展起步期，对外延板块推动乏力。A.轴线关系东大街攀成钢东客站三圣乡-东村大面龙泉老城2环2.5环3环绕城定位金融商务区高端商务休闲区交通枢纽创意&旅游产业区居住新区规划产城一体商圈等级城市核心城市核心城市级区域级区域级区域级商业发展阶段成熟期起步期起步期起步期起步期成熟期商业成熟运营时间——2017-2018年2017-2020年2020年后————2环-绕城内版块，均为发展起步期，城市发展较缓，目前对外延板块推动乏力。大面板块攀成钢东方新城沙河堡龙泉驿都大道成龙大道东大街地铁2号线3.5环外：刚需集中，少量低密改善客群：新成都人工作关联东大街沿线，居住区不断外移,随着其商圈发展属性差异，住宅产品&价格&客群属性差异较大，层级明显。A.轴线关系2-2.5环：高端居住区,圈层属性明显客群：城东本地/省外一线城市返乡人群2.5-3.5环：品质刚需集中，城市属性较强客群：城东本地人/新成都人三圣乡-东村80-100两房120-140三房75-90平两房三房65-90平两房三房120008000-85005500-60002.5环内2.3-3.5环3.5环外川师各版块主力走量产品&价格图（仅含高层数据）驿都大道地铁2号线三大主流板块，各自形成定位分区，其中大面板块依托“地铁+配套规划”，对城市挤压刚需吸附性较强。绕城高速B.板块格局大面板块三圣乡龙泉新城三圣乡---资源改善，挤压刚需强势环境资源，旅游产业带动，周边生活类配套较缺失成都东村成都东村---品质型刚需文化创意产业综合功能区及中高端生活配套规划龙泉新城---产城一体依托成熟老城区与经济开发区，形成产业孵化与老城一体；大面---城市再度挤压型刚需新区规划，地铁带动，版块热度高，价值处于上升阶段大面版块-世贸中心成都东村-绿地468C.走量产品走量总价/面积&套型极致环境高城市附加地铁/新城产业依附三圣乡成都东村大面板块龙泉新城50-60

套二33-39万

60-70

70-80套二48-51万套二58-63万套三单45-50万

80-90套三单60-65万套三单75-80万套三双51-55万套三单50-60万90-100套三双68万

套三双67-74万100-110

套三双90-95万洋房三单72-80万

110-120

套四70-80万

120-130

套四75万

洋房三双98-105万洋房三双96-115万130-140

140以上套四

150万起

洋房四双116-120万

[挤压刚需]80-90平套三单90-100平套三双[再度挤压刚需]70-80平套三单80-90平套三双[产城一体刚需]80-90平套三单90-100平套三双主流板块以高层为主，挤压刚需（首置/首改）特征明显，70-100平产品为主力走量产品，大面产品面积控制更极致化。D.价格梯度在城市主流需求下，大面板块属于价格洼地，但目前价格挤压优势不较弱，价格上升空间受限。极致环境高城市附加地铁/新城产业依附三圣乡成都东村大面板块龙泉新城48-68万58-95万35-60万50-75万50006000700080009000数据仅含高层量价对比元/平米5500-62007400-76008000-85006100-7200走量项目85套/月走量项目50套/月走量项目75套/月走量项目45套/月E.客群特征

仅含高层的客户数据统计客群来源身份特征置业目的关注点三圣乡极致环境，配套缺失成都工作关联：二级城市=8：220-34岁上班族，少量二级城市客户婚房或过度居住地段》价格》配套成都东村高城市附加成都工作关联：二级城市=8：220-35岁上班族，少量二级城市客户婚房或过度居住，有地铁方便工作地段》品质》价格》配套大面板块地铁/新城成都工作关联：二级城市：地缘=6：2：220-30岁上班族，少量二级城市和地缘客户婚房或过度居住，有地铁方便工作价格》地铁》产品》其他配套产业依附龙泉新城产业人群：地缘：成都工作关联=5：4：125-35岁产业园工人，老城区外溢的公务员/企业职工方便工作品质》配套》地铁》价格【成都工作关联客群为主】城市价值，吸附支付能力较强客群（两个临近板块，客群相似）【成都工作关联客群为主】地铁/较低价格拉动，吸附城市挤压客群【产业及主城区外溢客群为主】产城一体支撑，吸附区域内客群挤压外溢大面板块与三圣乡/成都东村主力客群属性趋同，但客户层级差异较大（主要为城市认知），大面板块吸附城市再度挤压客群。主流板块中，大面板块在售存量较大，其他板块潜在存量较大，短期内竞争格局无变化，主要来自内部竞争，存在外溢机会。F.竞争趋势各板块内主要热销项目列表项目物业形态占地

（亩）建面（万方）去化率三圣乡-东村星雅俊园高层11732.317%绿地468高层44810430%大面板块炜岸城高层/洋房/别墅54071.623%世茂城高层/洋房/别墅800131.726%天府逸家高层15053.425%保利玫瑰花语高层15546.532%华润国际社区高层/超高层13649.91%凯德卓锦万黛高层11236.215%百悦天鹅湖小高层/高层12620.964%中国水电云立方高层/超高层12838.135%龙泉新城皇冠国际高层/洋房/别墅32647.343%中铁建国际城高层/洋房903170%在售存量高，潜在供地量少在售项目少，存量低，潜在供地量大存量低，板块内部竞争激烈备注：去化率统计含所有业态，项目所有时期，去化率为锐利备案统计外溢机会Step1：【板块格局】—竞争市场极致环境高城市附加地铁/新城产业依附三圣乡成都东村大面板块龙泉新城区域价值强城市认知地铁&新区规划产城融合高层价格7400-76008000-85005500-62006100-7200存量特征在售存量少，潜在土地供应在售存量大在售存量少高层客户特征城市挤压型成都工作关联客群为主城市再度挤压成都工作关联客群为主产业及主城区外溢客群为主客户关注地段》价格》配套地段》品质》价格价格》地铁》产品品质》配套》地铁竞争关系客户层级不同内部竞争客户类别不同板块占位：“城市再度挤压刚需”剥离错位聚焦Step.1板块格局。Step.2竞争聚焦。Step.3需求细分。住宅研究路径：【竞争突围】A.板块关系“较大开发规模”，“高存高竞争”1.板块内均为品牌开发商，百亩以上,中大规模开发,项目集中度高，物业类型趋同;2.开发周期长,现均处于开发中初期，持续供应量较大；3.板块刚需特征明显，主力走量面积70-100，主力走量单价5500-6000。项目物业形态入市时间占地

（亩）容积率建面（万方）去化率主力户型（㎡）走量面积（㎡）价格（元/㎡）存量(套)炜岸城高层、洋房，别墅2012.125401.9971.623%54-10380-946000770世茂城高层/洋房/别墅2010.98002.47131.726%50-9060-855700925天府逸家高层2013.41505.3453.425%66-9666-965800367保利玫瑰花语高层2013.61554.546.532%78-11978-9459001185华润国际社区高层/超高层2014.71365.549.91%78、9478、9456002488凯德卓锦万黛高层2013.51124.8536.215%76-11988-10568001230百悦天鹅湖小高层/高层2011.81262.4920.964%80-150103-1305800（清水）

6800（精装）824中国水电云立方高层/超高层2011.91284.4738.135%76-12290/1205700646炜岸城龙城一号世茂城保利玫瑰花语凯德卓锦万代中国水电云立方百悦城中国铁建国际城琥珀庭院华润国际社区天府逸家悦龙山备注：以下均为高层的数据统计

供应套数供应占比存量存量占比销售套数销售占比50-601201%001202%60-706525%1753%4778%70-80439635%241837%197833%80-90254820%85313%169528%90-100269221%138221%131022%100-1108347%73011%1042%110-1207386%4827%2564%120以上6405%5408%1002%合计12620100%6580100%6040100%B.供需结构备注：数据统计为重点在售个案监控，存量配比受个案影响较大。区域内主力供销产品面积段为70-100平，其中70-80平（套二/套三单）供销存均占比到1/3。C.去化层级第一梯队[快销项目]月均70套+第二梯队[平销项目]月均40-60第三梯队[缓销项目]月均30套及以下板块内形成了三大去化等级，天府逸家/炜岸城领跑市场。备注：1.仅含高层数据；2.仅含平销期数据统计；大面板块典型项目2014年5-9月均去化C.去化层级套型产权面积实得面积赠送面积赠送率供应套数月均走量存量单价总价天府逸家套二6474.58.513%3802045570036.5套三单75-7888-911318%5322376570044.5套三双87-89105-1071818%8123020157005096-98114-1161818%152745570055.3炜岸城套一5462815%12040610032套二6372915%1204061003870-7380-831015%24050590042.5套三单75-7988-931316%48017159590046套三双881021416%48028122590052931081416%40015756100561031181416%4805414610061畅销项目：经济型套三单/双产品（75-79平套三单，87-89平套三双）最为畅销，主力走量价格为42.5-55万。87-89平套三双为最畅销产品，主力总价50-52万；75-79平套三单为次畅销产品，主力总价44-46万；套二产品的总价控制在36-42万，可以实现走量。C.去化层级本案畅销项目：[天府逸家]——极致产品设计+总价控制+配套极致产品设计+合理的总价控制+地铁+世贸商业&学校配套区域价值：地铁+川师商圈价值去化速度：月均85套

走量成交均价：主力均价5700元/㎡走量产品：主力出货产品为75-89㎡三房；客群构成：20-30岁市区上班族为主，其余为二级城市或龙泉本地客户。套型产权面积实得面积赠送面积赠送率供应套数月均走量存量单价总价套二6474.58.513%3802045570036.5套三单75-7888-911318%5322376570044.5套三双87-89105-1071818%8123020157005096-98114-1161818%152745570055.3最畅销产品：78平套三单分三期打造，一期在售，二三期未推，含一期所有产品统计一期二期三期C.去化层级本案畅销项目：[炜岸城]——地铁+总价控制+复合业态地铁2号线站点价值+合理的总价控制+低密复合业态大盘+商圈价值区域价值：地铁+世贸商业+川师商圈去化速度：月均75套走量，波动小成交均价：6000元/㎡走量产品：产品线较宽，其中75-88㎡套三为主力出货产品；客群构成：20-30岁市区上班族占比近60%，其余为二级城市或龙泉本地客户。最畅销产品：88平套三双房源统计含本期（黄色标注）所有高层产品套型产权面积实得面积赠送面积赠送率供应套数月均走量存量单价总价套一5462815%12040610032套二6372915%1204061003870-7380-831015%24050590042.5套三单75-7988-931316%48017159590046套三双881021416%48028122590052931081416%40010756100561031181416%4805414610061C.去化层级平销项目：总价略高（约2万），产品线相对单一化，导致销售速度减缓。去化主力产品，跟项目自身定位、产品供应量、产品质素，影响较大；88-95平套三双最畅销，主力总价51.5-64.5万；78平套二、套三单次畅销，主力总价46-53万。套型产权面积实得面积赠送面积赠送率供应套数月均走量存量单价总价玫瑰花语套三单77-7883-84612%7201611600046.8套三双87991213%114028400590051.5941061213%99013262590055.5套四双1021151313%240—240——110-1191301412%5103272600071.5卓锦万黛套二6875711%15241306750467887911%45613304675053套三单8897911%1524130690060.5套三双951051011%49413380680064.51051161111%114576680071.5套四1191321311%2281210670080.5C.去化层级本案平销项目：[保利玫瑰花语]——地铁+总价控制+单一产品线地铁2号线站点价值+合理的总价控制+现场营销包装+川师商圈区域价值：地铁+川师商圈价值去化速度：月均70-80套走量，波动小成交均价：成交均价5900元/㎡走量产品：主力供应产品为75-95㎡三房，也是主力出货产品；客群构成：20-30岁市区上班族占比近60%，其余为二级城市或龙泉本地客户。套型产权面积实得面积赠送面积赠送率供应套数月均走量存量单价总价套三单77-7883-84612%7201611600046.8套三双87991213%114028400590051.5941061213%99013262590055.5套四双1021151313%240—240——110-1191301412%5103272600071.5最畅销产品：87平套三双项目分一期销售，房源统计含本期所有产品C.去化层级本案平销项目：[凯德卓锦万黛]——高产品附加值+高单价自身水景景观打造+开发商品牌+多产品线区域价值：川师商圈价值去化速度：月均40套（现捂盘停售）成交均价：成交均价6800元/㎡走量产品：78㎡两房，95㎡三房；客群构成：20-30岁市区上班族或一线城市工作返乡客，其余为二级城市或龙泉本地客户。套型产权面积实得面积赠送面积赠送率供应套数月均走量存量单价总价套二6875711%15241306750467887911%45613304675053套三单8897911%1524130690060.5套三双951051011%49413380680064.51051161111%114576680071.5套四1191321311%2281210670080.5最畅销产品：95平套三双项目分两期开发，一期在售，二期未推，房源统计含本期所有产品一期二期C.去化层级缓销项目：产品线单一,刚需区域面积过大拉高总价，产品附加值小,导致销量较缓。套型产权面积实得面积赠送面积赠送率供应套数月均走量存量单价总价天府逸家套一单6474.58.513%3802045570036.5套三单75-7888-911318%5322376570044.5套三双87-89105-1071818%8123020157005096-98114-1161818%152745570055.3炜岸城套一5462815%12040600032套二6372915%12040600036.570-7380-831015%24050590040套三单75-7988-931316%48017159580046套三双881021416%48028122590052931081416%40010756000561031181416%4805414600061玫瑰花语套三单77-7883-84612%7201611600046.8套三双87991213%114028400590051.5941061213%99013262590055.5套四双1021151313%240—240——110-1191301412%5103272600071.5卓锦万黛套二6875711%15241306750467887911%45613304675053套三单8897911%1524130690060.5套三双951051011%49413380680064.51051161111%114576680071.5套四1191321311%2281210670080.5华润国际社区套三单78-7987911%1968161868570044.5套四单94103910%6564620585555.8中水电云立方套二76-10087-1121214%3375

97

570043-57套三单86-9499-1081314%109321

234

570051套三双1201371714%2054

132

570068.5套四1221391714%1522

118

570069.5C.去化层级本案缓销项目：[华润国际社区]——产品线单一，低产品附加单一产品线+高密物业+自身商业价值套型产权面积实得面积赠送面积赠送率供应套数月均走量存量单价总价套三单78-7987911%1968161868570044.5套四单94103910%6564620585555.8最畅销产品：78平套三单分两期开发，一期在售，二期未推出，房源统计含一期所有产品一期二期区域价值：自身商业价值去化速度：月均20套走量项目特点：高容积率，41-50层超高层成交均价：5800元/㎡走量产品：78㎡套三单；客群构成：20-30岁市区上班族占比最多，其余为二级城市或龙泉本地客户。Step2：【竞争聚焦】梯队典型项目走量特征月均走量（套/月）畅销项目天府逸家极致产品+总价控制+地铁75-85炜岸城地铁+总价控制+复合业态平销项目保利玫瑰花语地铁+总价控制+川师商圈40-60凯德卓锦万黛品质+品牌+高单价缓销项目华润国际社区低城市附加，单一产品线30及以下中水电云立方大面积改善型产品“控制总价，走量保证”=经济化面积+低单价“强化速度”=地铁+商圈+项目品质+产品线组合区域再度挤压下的：“总价控制”为走量核心“城市附加值”为城市外溢客户吸附基础Step2：【竞争聚焦】

天府逸家炜岸城玫瑰花语

面积段单价总价面积段单价总价面积段单价总价套二建面64

实得74.5570036.5建面63-73

实得72-83600036.5-41

套三单建面75-78

实得88-91570044.5建面75-79

实得88-93590046建面77-78

实得83-84600046.8套三双建面87-98

实得105-116570050-55.3建面88-93

实得102-108600052-56建面87-94

实得99-106590051.5-55.5套四

建面110-119

实得121-130600071.5走量总价上限：套二41

/套三单47

/套三双56Step2：【竞争聚焦】

天府逸家炜岸城玫瑰花语

面积段月均走量面积段月均走量面积段月均走量套二建面64

实得74.520建面63-73

实得72-839

套三单建面75-78

实得88-9123建面75-79

实得88-9317建面77-78

实得83-8416套三双建面87-98

实得105-11637建面88-93

实得102-10838建面87-94

实得99-10641套四

建面110-119

实得121-1303在绝对总价控制下,区域内畅销面积存在3-10平的浮动套二63-73

/套三单75-78

/套三双87-94Step2：【竞争聚焦】产品项目名称建筑面积实得面积客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台面积公卫面积厨房面积开间进深开间进深次卧1次卧2阳台1阳台2套三单天府逸家7888

3.53.53.53.7397.51.8——2.57.512.2511.1炜岸城79943.644.83.53.697.46——56.214.412.6保利玫瑰花语78843.43.14.833.410.28.93——3.57.210.5410.2套三双天府逸家881053.63.83.63.54.37.836.22.55——3.25.9413.6815.05炜岸城881023.84.383.53.19.38.15.32——4.32516.3410.8保利玫瑰花语87993.83.73.83.338.97.565.71.954.36.514.069.9941063.845.043.63.310.88.14.53.894.936.4815.211.88区域内最畅销产品,在面积控制下的功能空间,有2.5-5平的浮动空间套三单客厅11-14.5/主卧10-12.5/次卧7.5-10套三双客厅14-16.5/主卧10-15/次卧6.2-10.8Step2：【竞争聚焦】轴线聚焦：驿都大道成龙大道地铁2号线绕城高速世贸中心：世贸百货+希尔顿酒店+商场川师商圈天鹅湖公园林家大宴站地铁+商业规划+资源环境=

“高城市附加价值”沿中心点向外，价值递减，对城市外溢客户吸附减弱Step.1板块格局。Step.2竞争聚焦。Step.3需求细分。住宅研究路径：【竞争突围】A.需求层级挤压刚需，新成都人（二级城市成都工作关联）占比60%，其次为二级城市进城与地缘客户。项目客户来源占比需求产品价格范围关注点城市项目万科金色城市二级城市成都工作关联80%78平两房65万内总价/地段/品质二级城市进城10%88平套三单75万内主城区及其他郊县10%首置刚需炜岸城二级城市成都工作关联60%72-88平套二/套三单42-50总价/地铁/品质龙泉地缘性客户20%88-103平套三双50-56二级城市进城20%世贸城二级城市成都工作关联60%68平套二38-40总价/配套/项目规划地缘性客户20%88平套三单47-50二级城市进城20%保利玫瑰花语二级城市成都工作关联60%78-88平套三单/双45-50总价/配套/产品龙泉地缘性客户20%88-94平套三双48-55二级城市进城20%品质刚需凯德卓锦万黛二级城市成都工作关联55%78-95平套二/套三双53/60-63品质/总价/配套一线城市返乡客25%地缘性客户10%88-105套三单/双60-68二级城市进城10%B.需求细分“5类细分客群，6大置业驱动”，一步到位的青年之家与