望海名居项目营销策划课件

DEOLOGYACHIEVEⅤALUE“望海名居”项目营销策划报告警成烩目录第一部分、当前市场形势第二部分、项目特质分析第三部分、项目客群解析第四部分、项目营销策略第五部分、项目销售执行或化第一部分、当前市场形势化AA,·,,,、首、当前房地产市场形势分析08年,充满悬念的楼市在萧瑟与低迷中即将逝去。09年的中国楼市又将走向何方呢?对这样一个话题,我们在分析08年全国的经济走势、行业的发展之后,得出了如下的一些结论化AA,·,,,、首1.整体经济形势不容乐观,开发企业资金链依然紧张08年是全球金融市场动荡不安的一年,爆发于美国华尔街的“金融海啸”,不仅让全球的金融市场遍体鳞伤,而且让许多国家的实体经济也受到了巨大的影响。作为出口贸易大国,中国受到的影响也是非常大的,这不仅表现在中国股市的大幅下跌,出口的大幅减少,而且更加表现在中国的实体经济层面,广东、江浙等地众多的中小经济实体的纷纷倒闭和破产,充分的说明了这一点08年中国的钢铁行业、煤炭行业、纺织行业等众多行业都处于亏损状态房地产行业由于政府前期进行了力度较大的调控,又加上金融风暴的影响市况十分萧条。国内许多的房地产企业面临着的严重的资金困境。在此大环境下,08年特别是下半年,开发企业日子过得很艰辛。估计09年,楼市也不会有太大的改观,开发企业的资金链依然紧张墨成趁礼MAAl,,·,,a,、黄2.09年新盘入市节奏放缓,楼面价将现回落08年不仅销售同比下降眀显,开发商开盘入市的力度也明显下降。供应减少、销售下降,市场的供需双方处于僵持局面,不仅仅是购房人,包括开发企业也对后市的预期较为悲观,市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏,09年上半年,如果市场仍未出现回暖,新盘上市量将进一步减少此外,09年成交土地的楼面价将出现回落。一方面是因为,开发商面对低迷的市场,投资开发将更加理性,争夺地王的现象不会再现。另一方面保障性住房用地的不断推出,对周边商品房用地的楼面价格也会产生影响如果周边商品房用地的楼面成本过高,面对低迷的市场环境,周边保障性住房的竞争压力,开发商将无利可图,因此不会过高竞价。在低迷的市场环境下,高楼面价已经丧失了存在的基石或化3.购房者更趋理性,整体交易量回暖缓慢与07年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比,08年排长队买房,托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下,购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思的打折、降价促销,但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变,楼市也从卖方市场转向了买方市场,这种情况下,购房者的购房行为变得越来越理性化了09年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化,交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看,在楼市预期不发生变化的前提下,只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候,楼市的消费才会真正的调动起来,而这就需要开发商大幅降低产品的价格。如果市场销量仍未复苏,一旦部分开发企业资金链断裂,将可能出现大面积低价抛售的现象,加重市场悲观预期,市场仍会处于相持阶段,整体的交易量自然也难迅速回升。或化4.房价进入周期性调整期,短期内无反弹迹象08年的房价已经进入了周期性的调整期,受此影响,09年楼市的房价仍将是下行趋势,而且,短期内不会出现反弹的迹象中国的房价自03年以来一直呈上涨的态势,特别是06、07两年,上涨的速度非常快,已经远远偏离了价值本身,这必然会导致价格向相反的方向发展。而房价到08年下半年才出现了实质性的下降,一旦下行通道打开将很难扭转,预计09年的总体房价水平将会继续回落总体上讲,09年楼市将进入周期性的调整期,在买方市场的大背景下购房者将变得更加理性,前期支撑房价快速上升的因素已经发生了变化,也决定了房地产市场短期内难有起色。而且,随着政府保障性政策的不断推进,09年保障性住房的供应量会平稳増加,商品房销量和价格不会有太大的改变,并且有进一步回落的可能或化威海房地产市场现状1.受大环境影响,威海房地产市场出现“停滞”现象2019年年初,由于延续了2019年的销售势能,威海房地产市场振幅动荡还不是特别明显,不少开发企业对形势的估计过于乐观,还没有预见到危机”正一步步逼近进入208年下半年后,市场明显降温,成交量萎缩、外地投资客观望情绪严重,不少开发企业资金链开始断裂,停工和延期开工的项目增多。在销售市场上,已经开始出现变相降价甚至直接打折促销的现象,但收效甚微。更让人担心的是,由于信心受到打击,威海大多数消费者以及业内人士对2009年的房地产形势都不看妤,开发企业将面临新一轮更加严峻的考验或化2.分销市场现状令人堪忧07—08年初分销商的数量不断增多,但队伍素质参差不齐;随着国家宏观调控下,楼市低迷,加之金融市场动荡,外地投资置业客群的持币观望态度加重,同时在利益驱使下,分销无序竟争激烈