旭辉集团研发中心“偷”面积方略

“偷”面积方略浅析■何为“偷面积”■“偷面积”之常用方法■“偷面积”·经典案例本文纲要：一、何为“偷面积”【概念诠释】：依据：《建筑工程建筑面积计算规范》

偷法：把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；

增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加实惠，促进销售。不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间的延伸)2、落地凸窗(2.2米内)(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗

(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台

(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园

(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”

(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)二裳、悬“桃偷咐面灭积慰”演的辫几吉种胁常蹲用裙方辣法＄8、一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)9、超高内庭院(可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层(增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米－6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)房叫地言产恒商线“底偷轨面慈积姜”车惯烫用或手侨法到汇母总房地产商“偷面积”小手笔惯用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜阳光房高小于2.1米的隐藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地产商“偷面积”大手笔惯用手法两层高错层露台及两层高内凹大露台层高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正负零以下的地下室和半地下室只计一层建筑面积的室内超高层两层高入户花园房容地当产毛商而“寨偷瞧面删积免”愚惯尘用辱手部法双汇轧总计一半建筑面积的”偷”法未封闭的阳台可变成房间的内阳台一层普通大阳台不计算建筑面积的”偷”法深圳地产商“偷面积”小手笔惯用手法深圳地产商“偷面积”大手笔惯用手法深圳地产商惯用“偷面积”方法汇总不计算建筑面积的”偷”法计一半建筑面积的”偷”法三蔽、俯深校圳蚕◎炭偷贯面饮积施由荐来背局景仗：谊典胜型胁移锄民第城神市舰，浇置会业奴需眠求夜旺竞盛躁；地潜根引紧追缩认，睡寸拖土胖寸战金孕，互楼申面村地黄价狼日能益看飙界升才，炉销航售直单产价直水涨纤船捎高锄，某高殖容悉积异率仪、贺高妥土荣地站使蠢用座率害、元高哄得米房迟实秃用帝率烤的猾产品敢成皇为致市蠢场怒不混二夹选蹈择腔，详偷纱面羞积散的伟各阴类袖有沫效挤办毯法俯成辆为叛深烘圳所翠有横开遣发钓商极赢魂得斧市奋场悬的材利毅器屠；利蛮用咐凸榆窗袍“熔偷醒面壮积古”斩是扬地粱产蠢商针的膀常睬用灵手犬法(一恼）其膏主培要豪的嘉技督巧土是士把昏带腐窗慌外膜墙袄向源外桐推战移兰，奇把为窗工台导放竭到俯最观低突，腾做步成掩大拌玻臂璃革窗体，泽这殃样怒在钳外惭立僻面嚼上千会输凸头出虚一级部萌分旦。四由牌于丛现右行池建扯筑鲁设曾计想规影范青规贱定2岂.演2米莫以扇下魄空袭间炒不誉计蛙入撞建哑筑漠面逮积佳，浩只跳要普凸暗窗废部究分羞层斑高伙不街超与过2仿.酿2米泛，犹便声可化有蠢效删“龄偷祝”窑到斜面由积戏。偿在健设贤计煤中统，咱为歇了索层耐高架不键超塌过2粉.衡2米增，忽通冷常叙开否发栗商辞会坏做摊一妻个踏较纹低耽的蚀平邮台稿，巧这劝称译为妥低旅台鞠凸兆窗返，两这押是丢最山早密的屑“拉偷彻”蒜面止积工办酷法旁。汽发登展搏到怪现仍在窑已骗有把改切进世，牵开贴发姑商妙在湖设箭计挠图林纸躺中声和弓毛龟坯遭房毒交遣付栋时池可无能萍会故有祝“怨低披台押”葡，扰但拾客填户哭装杏修拢时仅，约这吼个掘“帝低其台秆”怎往际往诞可爽以毛打梳掉胸。子由膀于话本洋身核凸捕窗阔有2抵.涌2米鸡的著层肥高撕，幸加毕上机打乒掉伏的极那付部岸分毁“窑低血台议”腥，师凸拥窗疾部舱分辣的是层滑高纯可梳以票达踪蝶到2伞.因3米萍甚谎至慢更负高观。这示样衰通牛过四低获台蝇凸禁窗侮变盐落略地肝凸槽窗引的研做楼法迷，赔使兰得魔房惭屋厌的险空午间俊更阅舒弯适愁，脾有思效物地拳内杆部获空煮间秘结氧合校起扁来志。缺裙点静：樱大忧凸绿窗浩设宁计及也文会宁带乓来孔诸悲如还外企墙卷保酱温纪、亭外厅墙钻渗萍漏防等策问什题煎，足需茂要历开僻发例商尚在不材业料冰、启建辽筑悼设钻计狸上添下吨功微夫休。“绿陕洲磁丰程和波”逝凸至窗罪经洞典肚案武例创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿气洲初丰坦和部的搬卧宴室环基立本亏上债都朵有1狡.列5米耕深躲的怜落酒地享凸腿窗,就阶是批卫否生喂间艘也爆有0温.茂9米箭深技的耍凸竹窗同，亦卫要生旬间菊的观净定高原要管求肾低病，膨落讨地暂凸岔窗蕉的竟应壮用行最倾为彩理春想“绿痛洲犹丰粮和慌”习凸播窗拐经细典冠案萄例利诉用凑凸吨窗伪“逗偷鞠面仪积壮”撕是怕地滨产领商竭的其常嘱用悦手棍法(二冬）筒可嫌拆方卸振凸夜窗洗和淹可裁打未掉剪步句入辩式柳凸悔窗核梁开颤发透商救为帅了筐“深偷瓶”璃面爱积医，债故缺意佳将提楼颤盘萝凸最窗芳部梨分晶设舱计挥出鲁一短道卫横旨梁侵，慌使布得区凸纹窗塔层慰高选不谱高穷于2坦.割2米暂。甲而夫客夜户俊在保拿她到卷房忽子盏后活，爬这档样扣一龟道垃专难为迷“陵打族掉但”塑设临计孝的电横眨梁氏便飘可屑“困拆防卸混”强掉丑，队使绕原蒜本2燥.盗2米挪的舟层增高计变刑成2过.闭8米忍，拉与初正扬常百房堂屋坊层秃高面一盛致叶。意将绪这泼种机“迁偷食”环面详积袜方耳式盏发驻挥首到袍极瞧致谦的属是明，提开孝发驴商哈在蕉屋情内敞做跨一丽道踩假贤梁拦，杨将战部蒜分在空绿间物隔博成蔬两峰层乌，张下笛层习空暖间望不腹超越过2聪.康2米垒，拨上妇层止空院间0株.族6米设左券右御用柏于污储任藏沟室炎。旧在弟装降修玩的扣时卧候寸，砖购策房观者盘可牛以致将芹故仰意剖设辛计隙的细那肠道秀假墓梁弊打使掉剃，忽使割得朱房里屋狡空用间返变海大栽。缺盟点摧：未拆杯卸逮后浑如准何肃保涂证当墙透体状的康隔满热使、铁保较温华。“桂烛芳而园预”惩凸牧窗香经滚典狐案警例如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。“城狼市壶主叠场古”粥凸及窗阻经珠典启案煤例上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空间上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间上图为没有打掉顶柜的卧室样板房从上述分析可以看出:凸窗有如下优点：给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；但凸窗本身亦存在局限性：政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，即使“可拆卸凸窗”的诞生，也未能有更好的突破；正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。隐微藏掀式殃衣塘橱呆的秆设断计掉方储法随有衫点明类位似夕于和低泉台系凸凭窗喉，狱通抓过芬外座墙拿外蔽移猾并伟将中其伴做士成除凸剥窗贿完瞧成踢，坡只溉是啄这乌里洁的因凸染窗承改碍成尘了与“轰衣沈橱声”仓。锈和啦凸宁窗辈一赖样朗，氏隐愧藏察式衫衣坝橱略的录高傍度形通淘常悼也言在2章.朋2米宣以嫁下邀，迟不赤用押计模入冒建宗筑偶面垮积菜，鄙但追业借主宰却伞可伴以凭使炼用铲。缺矮点拆：堤外尊墙贪的帖保企温兵和饭整染个阿小炒区援的趁外盛立同面烟的雪协使调梯性筹。隐埋藏雅式子衣顽柜泽，劣落东地邀衣趁柜败“抬偷哄面躁积抬”有的匙无把微卵不师至利测用杏超厘大疼入径户检花尤园催和肆大葛阳而台碧“省偷蹈面线积缓”由姑于泛入名户朴花母园糖和渐阳傍台侄只蹦计体一司半饿建须筑语面疏积葡，灰开土发始商赛通蜘过饼做锐大蒸入回户细花悔园碧和拖阳余台移也东属致“酸偷论面止积梳”兼之陡举允。盛此矿方睛法胳一巴般训只榜在挽大货户程型可单狂元箩且玩自追然煮资贩源返景毅观费较生好叠的斗楼脚盘穿中内使气用桥。缺址点俘：沉作峡为劈燕购谋房箭者慰，询由兽于秘入糟户列花表园众要沈计治一旦半斯建委筑后面倦积舱，衰在乎规球定槽面鹊积劣内剂，趋大榨的冒入迟户宪花袖园兼必朗然描造火成卸室孤内切空除间错的头变粉小悔。丸另都还素必袭须愤考秃虑弦到破底暖多浩大饰的灾入幅户宁花痛园专和蹄阳梳台亭适滑合裁多追大唐的深户废型衔。利谊用振超快大缘瑞入示户跌花沉园厕和识大资阳歇台恢“居偷妖面范积亏”入使户欧花觉园斩可谊以削隔拌成慰一浸个逆小培书绿房零，甩非衰常扯实略用利剧用拨超哈大司入轮户冈花惑园盗和椒大兰阳伏台汁“芒偷灵面由积亩”大邀阳割台乏设鞋计士，饿阳赌台叔面般积1猴2昆㎡错牲层需双纱层拔高宝露宽台豪或详双笑层矛高妙入构户区花并园侦“氏偷饮面酷积颈”双滚层暗高光露跑台旨首斧先纳在蔬从炕室嘉内挡空红间链向桃外独界霉的导自巧然培延劣伸牛上仗，贤对跌居泛住弦的掀舒蹄适辫性视肯惨定嘉有长所饱帮帮助裳。抖对录于孟错酬层懂大脆露舰台仇（册或恰入醉户它花耕园范）纱如熊果瞎是队可每以策用美玻奔璃蚀窗情封桶上枝，稼或藏加价楼剃层似板学使岂上逗下痒两搂家唐都奥增负加沿面面积纺，常对婆偷竖面莫积治提涌高民实锄用暴率辩有成非倍常刻大路的辟帮娘助伞。席但袍要疲考罪虑蚕上侨下举层瞒对器视虑的派问妙题成，筹如絮采虎用址内效封款闭序的刑方弊式妙。错紧层劫双嫌层央高净露切台雾或防双熟层郊高巷入坟户茶花这园送“彼偷宫面图积役”奇怀数劈燕层芒露咏台辰可卡能须有春对价视期问如题露魄台宜经电典土案终例亮点【错层】有效解决了平层中送出不计面积的露台。【优势】：“偷”出更大实惠。增加有力卖点。满足客户与室外大接触心愿。露另台节经痕典浅案枣例相对“中央悦城”的大胆的露台错层“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。“京乡丰地申海握世塔界虑”置露叛台旷经梦典渴案稼例相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。“入粱户价花蚀园小”—全沉新蛙设惨计谜理口念从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：对业主：1.“获赠面积”的诱惑更大；2.让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；对地产商:灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地产商带来惊喜。6米县高桃入喜户秤花屋园”采悄用席左昂右缠错蜓层翠设贤计纤，郑将娇入子户罚花下园口设栗计匙成屯两贞层戒高孩度腾，芝可耍以1辆0漏0唤%的“偷茂面蚊积”。左想右很错特层租的篇入丛户头花痰园申（拦两船层版高卧度乔）恋，芬使顷得勉业代主角得测到兴了进实摘惠欢。“6米帐高挪入摄户捕花姨园”由播于槐上雅层滩被缝封植闭士，喘在调使自用歪中塑甚政至泊可抵以千再刻作框一挎层纠阁瞒楼旋（很见触下发页厚图图片国）宰。入园户面花线园策经牧典拜案遮例入板户弊花闭园份经鲜典幼案起例空泡中毛院四馆狐“暑偷借面终积命”嗓电都梯喊厅电喝梯吧厅浊花胀园语由俘两鹿层黄高列露杆台醒组缝成标，搜即都每醒两晶层冰电肆梯予厅敌均估有产一量个律近3祖0—4镜0平鸟方剑米租的追露庄台执，涉形盐成费了穗可傅供铸两司层粘业短主求共糟同蔬使掌用扩梯称厅慎花楚园鸡。空补中呈花尽园剖，忍一枣般勉是关两侧层井或腐者答三踏层青做文一孕个瓶。由劳于勾电恭梯敌厅掌露捐台政两艳层废高辉度唇，帝按研照汇建骡筑证计乓算赴有晶关内规亲定躲，接不撤计你入杠容窝积磨率承部矛分两，描因扬此弱这寻部刺分标面首积口没禽计企入志公计摊巨面畜积破，若给糠业腰主吴带斤来质了席实钥惠电域梯请厅遣露侧台蝴是运两盛层榆高绪度声，心可胸以之不胡计攀算罪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两图均为万科“偷”的半地下室。但是万科应用在了别墅和大户型上。不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90平米内依然有应用空间；【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。“据1竞7英阔里撒”贷地自下厨室敞，样半纱地遮下竟室柜经镰典轻案销例夹必层忙的娱层孙高芦低融于2该.钩2米寨，酱可纳以泡不米计线算池建誓筑鸣面候积句。拨客夜厅溪设航计道成3引.份9团-咏4米浓，势标炸准叼层罪高2雹.烦8燃-雹3米朴，苏夹纯层两一盲般爪为2桨.求1担5遣-悟2木.反1笼9米抬。花标岔准征层壮和订夹巷层乒不粒在际同则一加水时平挠位戏置挣上潜，竖内弄部役通疫过汉楼堵梯赵连办接熊。格夹叹层伤处介于性两岛个替标伙准驱层川之丹间侵，哪一懂般顾来绘说姨，劝如接果雁一狠层4户移，说就右两湾层缺的粮夹陪层蜘处龙于丹标喇准标层前下趣面调，洽另能两蓄层揪的匀夹猪层多在汪标毫准庸层赵的店上营面巷；骡一猴层士两耻户椅就杯奇哈数弟层制的跳夹波层注在恰标岂准夸层栋的乏上常面倾，守偶座数夸层桂的宵夹服层幸在突标皂准丧层立的企下俊面糖，胃同权时声夹喷层跳在兽标积准忙层吼下纸面缴的帖一凉般讽客木厅肉、库夹勒层族、欺标盆准稀层剩不围在事同许一树水悲平抗面撒上返，累形嫁成驾三末错元层璃的悦格创局稻。口该工结股构释比党较迟复淘杂匠，庭没皮有双基泼本组的彩透昨视请图拔，磨现查场接图灿片街资毅料妙很分难系说胡清抄楚再。缺魂点祖：职结