房地产业商业计划书

房地产业商业计划书贷款申请书一、公司基本情况：1、名称:吉林省XX房地产开发有限公司；2、法定代表人：XX3、注册资本：人民币壹仟万元；4、公司经营范围:房地产开发、物业管理、装饰装潢材料销售。5、资质:叁级；6、住所：长春市宽城区；7、简介:公司成立于2010年1月13日，公司现有职工50人,其中：工程及经济专业中级以上职称的有10人;初级职称12人;专业技术工人15人；其他人员13人。年开发能力在10万平方米以上。公司内设机构由工程部、计划部、审计部、人力资源部、综合部、财务部、售楼部、办公室组成我公司经过两年的自我发展和奋斗,公司现已发展成为集房地产开发、工业与民用建筑施工、建设装潢工程施工、建筑劳务施工、物业管理多元化为一体的综合性企业。以王呈顺董事长为首的领导班子带领下公司自成立以来树立“独特创造、追求时尚”的开发理念，坚定“积极开拓、稳健发展”的经营理念，传达“诚信为本、用户至上”的服务方针，秉承品质和品位的双重要求逐步适应市场经济的发展，社会信誉不断提高.所开发项目的总体规划、建筑造型、绿化景观、公共配套、物业管理已为政府、社会和业主认可，在业界中获得了良好的声誉。公司经营、财务、资信处于良好状态.已成为房地产业的一颗新星.二、项目简介位于长岭县长岭街103000万平方米的棚户区改造项目，以取得政府的批文,命2名为“南域澜湾”小区，项目总投资25,224.6万元人民币，拟新建建筑物面积200m,222其中新建住宅建筑面积590m，公建商网建筑面积440m，住房拆迁面积2m,搬迁人410人。2本项目拆迁面积为200m，安置方案为全部回迁,货币补偿面积15?（商网），补偿标准为45元/?,补偿费为675万元。被拆迁户过度期补助费为192万元（每月8元计算）。总计补偿费为867万元。此项目2012年末完工，2013年初开始预售。预计利润12,622.64万元。三、资金筹措与还款计划1、用款计划：项目需资金15,0万元人民币，其中：1）、建安成本12,117万元2）、前期费用：（包括测绘费、规划费、拆迁补尝费、房屋拆迁费、施工图设计费、勘测费等）1,883万元3）、开发管理及不可预见费：1,0万元2、还款计划为此特向贵公司申请贷款150万元人民币，贷款期限2年,到期（每年的12月20日前归还利息）归还本金和利息。双方享有的权利和应履行的义务待双方商定后，由签订的正式合同文本约定。3、还款来源我公司将采用多种渠道保证还款.一、我公司开发的“XX小区”项目以完工,以取得房屋预售许可及相关证照,以开始销售。该项目位于XX属临街建筑物，项目规划用地面积约11273。3平方米，规划建筑总面积为20,558。5平方米，住宅共计358套，门市房4000平方米，停车场可容纳360辆车辆，预计销售额为9,103万元人民币，可做为棚户区改造项目的前期还款来源二、此棚户区改造项目计划于2013年末开始预售，按销售50%计算,预计销售额为17,622.5万元，可做为前期还款来源。我公司讲诚信、重信誉保证按时还款。敬请贵公司支持解决为谢—吉林省XX房地产开发有限公司012年4月1日吉林省XX房地产开发有限公司棚户区改造项目编制单位：XX投资咨询有限公司二O一二年三月三十日目录第一章总论.……………。..。。.。。。..。。。.。.。.。.。.。.。。。。.。..。。。.。..。。..。。。。。。。。。。.。。。...。.。。。..。。。。。。。...。..。.51。1项目背景.••••••.••••.。.。。。。。..。.。。。。。..。。。。。。..。。。..。。..。..。.。.61。1。1项目名称°°称°°・・。・・・1°况。…。・。。1・3议。。・.・・。模.・。・。。・。。・.。。・.。・・。・。。・・・・。。。・.。・。。。・・・・。。62项目概.。。。...。.。。。・。。。。。。。。。。..・。。.。。。。.。・。11结论及建。・。。。・。。。・。。・。。。・。。。。。・・。。。。・。・。・・・・・。。14第二章需求分析与建设规..。。。.。。。。..。.。.错误~未定乂书签。102.1城市概况一.一一一一一一・。。。・。。・。。・。・。。。。。。.。・。・。・・。。。.・。.。・。。。。。。。.・。。。。12.2需求分析。.。・。。。。。。。。・。・。。。。。.。。。・。・。。。.。。・・・・。。2・・・。。。。.。。2。3项目建设内容及规^模°.。。。。..。。。.。。..。。.。。.。。.。.。.。.。。。.。.。.3第三章场址选择。。。・..。.。。。。。。。。。。。。。.。。。。..错误〜未定义书签。143°1场址概况一一一一一一。・。。。。。。。。・。。..。。。。。。。・・。。。・。。・。.。。。.。。。・。。。。。。。・13.2自然条件......・。.・。・。・・。・.。.。。。。。。。。。。。・。.・・・・。..・・・。・。・4.1则。.4。2成。O1第四章建设方建设方案设计原.。。.项目组.。。.4。3棚户区拆迁方・・.。・44.1则。.4。2成。O1第四章建设方建设方案设计原.。。.项目组.。。.4。3棚户区拆迁方・・.。・4。4小区建设方案.。4。建筑方案.。4。设备方..。错误~未定义书签。17案。。..4.7公用工程方..案.。第五章环境影响评•••000000*00•.•oo•.•ooo・o・・・0・・•••000000*00•.•oo•.•ooo・o・・・0・・・・…15.1编制依^据・。o.O.o••••OOoo•・•O•O15.2评价标准'L-L-oo^o...ooo・ooo..oooooo.•o•o••ooo•ooo^oo2oo・O.••OJ5^3产污环节及污染物排放特征分'^析。ooo^o^oooo.^o.^o^o^o^0000^o•65。4环境保护措施••O•OOO•O••OOOO•OO•OOOOOOO••OO.••・・・•O•o—o•oo8第六章节能与消防•…••…l/vOOO・OO・O..O.••OOOOO.O.・O.•oooooo••o.oooO•OO•O16o1节约能源••…•••o•oo^•oooooo•o•oo•ooooooo••oooo•o•ooooOO•O•O•^OO16^2消防1/V...o^o..oooooo^^ooooo^oooo^ooooo^o.^oo.oooooooo・。o・。o1第七章组织机构与人力资源配置.。oo・。.ooo.ooo.o.・.。...ooo.o.。.。o17.1组织机构设置及管理..。.。。。。.。..。.。。.。。。。。。..。。。。。.。..。。..。17。2人力资源配置H.。.。..。.。.。。.OO...OO.....O.・o.・OO..。。.。..。。..37第八章项目实施进度........OOOO.OOO...oooooo.OO...oooo.ooo..。.....OOO38第九章投资估算与融资方案^O..OO.OOO。。.。.。。。。.。。。。。。。...OO..OOO399o1估算编制依据及说明....../JO.O..O..O.。。。。。..。.。..。.。.。。.。。。。。。。。O399o2投资估算。。。。。。。.。。。。.。。。。。。.。.。。。.。。。。。。。。。。..OOOO..OO..40第十章财务评价・..・.・.。。.。..。..。。.。。.。。.。。。。.。。。。.。.。。.。。。..。42.。。。。。10。1编制依据及说明..。.。.。..。。.。。。.。..。。.。。。.。。.。。。。。。。..。.。。110o2基本数据与参数…一一O..OO.O...OO。。.。。。。。。.。..。。。。。。.。。.。.。10。3售房收入预TOC\o"1-5"\h\z测^......V八-Joo•OOOO・O・•OOO.・・o**.oo••o.•ooooooo.....110o4财务评价..........刀o・・・OO・OO・・OOOOOO・.OO.OO..OOOOOOOOO..OO...2O・OOO・OOJ0.5财务评价结论…..•.•…O・・OOO・・OO・OO・OOOO・OOOO・・O・OOO・O・・・OOOOO・...2第十一章工程招标。。。。。。。..。・.。。..。.。.。。。.。。。.。.。。.。.。..。...OO44第十二章社会评价OOOO..O..OO.OO.OOOOOOOOO.OO.O.O.OOO...OO4612.1项目对社会的影响分析。O..。。。..。。。.。..。..。。。..。.。。..。。.。。4612o2项目与所在地互适性分^析.o..o^o^o^ooo.^ooo^oooooo^oo^.ooo4612。3社会风险分析l/l...。..。。。。。.。。...。。.。。。。。。.。。。...。。。。..47OO・OO1•12.4社会评价结T^^O.O.OO....・・・・。・・。o.OOO.OO.oo.oooooo.oooooo47第十三章研究结论与建议...*zv。.。。・。。。。。。・・。。・。。。.。。。・。。。。.。。。・・。・。。4813。1可行性研究结论..…/Lioo・ooo・oo・o.oo.o.・o・oooooooo.・oo・ooo・。。。4813。2建议...・・OOOOOOOOOOO・・O・O・・O・OOO・OO・O・OO・・O・....48。。。・。・・。・・。。附件：略第一章总论lol项目背景1.1。1项目名称项目名称：“南域澜湾”小区建设项目1.1。2建设单位概况单位名称:吉林省xx房地产开发有限公司法人代表：xx企业性质:有限责任公司咱然人出资）注册资金：10万元公司简介：吉林省xx房地产开发有限公司成立于2010年1月，独立法人，注册资本10万元，其主营业务包括房地产开发、物业管理、装饰装潢材料销售。公司从成立至今，致力于最先进的技术、最优质的产品和优良的售后服务成为松原地区优质居住小区的提供商。至今公司已累计实现产值1o5亿余元；累计实现销售收入1.2亿元；累计实现利润30万元;累计实现净资产71万元。1.1.3项目主管部门长岭县政府1。1.4编制依据1、国家发展和改革委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；2、《松原市城市总体规划》；3、《松原市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；4、长岭县政府常务会议关于《长岭县城市棚户区改造实施细则》；15、建设单位提供的其它有关资料.1。1。5项目提出的背景与理由、“十五”期间，吉林省国民经济和各项社会事业持续较快发展，人民群众的物质文化生活不断改善.城市人均住房面积由1998年的15.6?增加到现在的28?,增长79。5%.但在城市群众总体居住条件明显改善的同时，还有相当一部分低收入和特殊困难群众居住条件较差，城市棚户区大量存在。所谓“棚户区”是指城市建成区内平房密度大、人均居住面积小、房屋成新率低、配套设施不齐全、环境卫生“脏乱差”的区域及“城中村”。三年来，省政府把城市棚户区改造作为全省重点工作任务之一。在不到三年时间里拆迁改造棚户区357。万平方米，使55万户、160万人的住房问题得到了根本解决，同时拉动全省GDP增长0。7个百分点，收到了经济增长、民生改善、房地产市场健康发展的良好效果。棚户区改造有利地改善了居民生活标准，提升了城市形象，扩大了对外感召力和知名度，从根本上符合科学发展观的客观要求。由于长岭县是老城，有很多居民建筑都是上世纪六、七十年代建的，这些地方的房屋密度大，建筑使用时间长，人均居住面积小，很多已经成为危房，而且基础设施严重不足,几乎没有排水、供热等配套设施，生活环境较差.另外，街区之间存在多个城中村，缺乏商业网点，住宅小区建设与其它城市相比，还有一定差距。加快中心城区建设是政府的一项重点工作。目前，长岭县政府已根据吉林省棚户区改造精神积极制定本市棚户区改造的新政策.另外，政府各级部门也采取了很多保障措施，以调动开发商积极性，减少开发商工作难2度。具体包括由政府对确定改造的棚户区提前拆除违章建筑、加大行政强制拆迁力度、3年内不批准一般商品房建设项目，以保护棚户区改造、销售等。政府政策支持保证了此项目的顺利进行，主要表现在以下几方面：（一）、棚户区改造是长岭县县政府的工作任务.长岭县为加快城市改造步伐，改善棚户区居民居住条件和生活环境，按照省市关于城市棚户区改造的统一部署，县委、县政府决定从29年开始至2013年,利用5年时间集中改造和改善县城“三路一街"两侧的棚户区，完成建筑面积79万平方米的改造任务和12。5万平方米的改善任务，每年至少建设一个高标准的住宅小区，使居住在棚户区的41多户、近145人的居住条件得到明显改善。（二）、税费政策。按照《吉林省城市棚户区改造领导小组关于落实城市棚户区改造项目地方税收优惠政策的通知》（吉棚改〔2005〕5号）规定，免收棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的，免征契税.房地产开发企业参与棚户区改造偿还原面积房屋部分，暂不征收营业税。按照《吉林省人民政府关于城市棚户区改造实施意见》（吉政发〔2005〕34号）的规定，城市棚户区改造项目当地政府有权决定减免各项行政事业性收费，包括土地登记费、土地管理费、城市消防设施配套费、环保评定费、防雷检测费、占道费、水资源管理费、城市基础设施配套费等;减半征收经营服务性收费，包括勘测设计等前期费用、土地测绘费、土地评估费、供热配套费、燃气配套费、给水管网建设费、室内环境测定费、单体设计费、产权面积测绘费、地震安全性评价费、自来水入网费、有线电3视入网费等。另外，价调基金和墙改基金要减半征收.（三）、土地政策。改造地段由开发商负责拆迁、进行整块开发的，土地出让金按50,收取;对临街四周已建有楼房、进行填充式开发的，土地出让金按30,收取。对新建回迁房和经济适用房所需建设用地享受经济适用房政策,以划拨方式供应（含基础设施和公益事业用地），其他建设用地再收取30%或50%的出让金。按照长岭县人民政府的要求，为加快棚户区改造步伐，改善居民的居住条件和环境，提供商业服务业的竞争力，吉林省中涸房地产开发有限责任公司已按法定程序中标取得了松原市长岭县长岭街区地块棚户区改造开发权,目前已经完成项目的部分前期准备工作。本项目建成后，可促进长岭县房地产业的发展，改善市民居住条件的需要，建立完善的商业设施，从而带动长岭县经济发展，为“十一五”规划目标的顺利完成奠定基础。1。1.6项目建设的必要性1、实施城市棚户区改造是改善市民居住条件的需要。长岭县是一座老县城，近几年来，城市建设发展很快，人民群众的生产生活环境，特别是居住条件得到了明显改善，全县开工建设标准化住宅小区30个,其中省级标准以上的18个，中心城区人均住房面积由2002年末的18。2平方米增加到2005年末的20.6平方米。但还存在大量亟需改造的棚户区，这些地方的房屋密度大，建成使用时间长，人均居住面积小,很多已经成为危房，而且基础设施严重不足，几乎没有排水、供热、照明等配套设施,生活环境极其恶劣.棚户区现有居民2万户、13。3万人,大部分是下岗职工、低保户、特困户等弱势群体，他们实际收入水平比较低，既没有条件改造房屋,更没有能力购买新房.如果没有政府和社会的援助，仅靠自己的力量，这部分群众根本解决不了居住上的困难.因此，尽快实施城市棚户区改造，帮助这部分群众改善居住条件，是政府义不容辞的责任。2、实施城市棚户区改造是提升城市形象的需要。加快中心城市建设是政府的一项重点工作。近年来，长岭县按照“三年一小变样，五年一大变样”的城市建设目标，进一步加快了中心城市建设步伐。三年来，累计完成投资12。5亿元，新建扩建了岭城路北、长庆街、永长街路南、长盛路等20条街路，建成了南环路排水28延长米；环城绿化21304株等一批绿化工程,但是“城中村"现象还很突出，棚户区还大量存在.据统计,全市城区共有棚户区22块，面积79万平方米。这些棚户区的存在，不仅严重制约了全市的城市化进程，而且破坏了城市形象，降低了城市品位，与松原在全省的位置极不协调。因此，加快棚户区改造作为政府工作的重中之重，必须抓紧抓实。3、实施城市棚户区改造是构建和谐长岭的需要。和谐社会，就是坚持以人为本，各方面的利益关系都能得到有效协调的社会。城市棚户区改造,是建设和谐长岭的重要内容之一，事关群众冷暖，事关群众安危。坚持以人为本，注重社会公平，把改革发展的成果惠及到社会全体成员，特别是惠及到弱势群体，不仅是当前政府面临的一项非常紧迫的任务，也成为构建和谐社会的必然要求。因此，棚户区改造工程的实施，不仅会使相当一部分弱势群众摆脱住房问题的困扰,享受改5革发展的成果，而且可以有效地维护社会公平,促进和谐长岭建设.4、实施城市棚户区改造是实现经济由“快走”变“快跑”的需要。实施棚户区改造，是房地产业加快发展,提升水平的难得机遇.在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。棚户区的土地是巨大的资源，盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。综上所述，本项目的建设可为长岭县民居住与出行创造良好空间条件，改善城市整体环境，体现人与自然和谐，为创造生态城市奠定坚实的基础.项目的建设势在必行，且迫在眉睫。同时，随着国家“振兴东北老工业基地”经济发展战略的稳步实施，长岭县的社会经济将会呈现快速发展的势头，而良好的经济发展环境将为本项目建设提供有力保障。1。2项目概况1。2。1拟建地点本项目建设地点位于长岭县长岭街，总占地面积200?,总建筑面积为1030?,其中：居住小区用地面积59000?,公建商企面积440?,车库225?,地上停车场2000?,其中一层商圈为农贸市场。1。2。2建设规模根据《长岭县城市总体规划》，本项目主要对长岭街地块棚户区进行改造，具体建设规模如下：1、棚户区改造工程6拆迁面积2?，搬迁169户，人410人。拟新建建筑物总面积103000?,其中新建住宅建筑面积590?，公建商企面积440?。2、房屋拆迁及补偿工程本项目拆迁房屋面积为2?，安置方案为全部回迁，需安置住宅面积200?，货币补偿商业房面积1500?,补偿标准为45元/?;需补尝费用675万元。被拆迁户过渡期每平方米每月补偿8元,补偿期1年，需补偿192万元.共计补偿867万元。1。2。3主要建设条件1、符合国家有关政策。经济适用住房的建设开发，尤其是在对老城区棚户区改造的基础上进行的开发建设,符合国家宏观经济政策及国家的产业政策，顺应市场经济发展的大趋势，符合省情、市情，顺乎民意，同时也符合“以人为本”和构建和谐社会的发展思路。2、符合《长岭县城市总体规划》，是长岭县政府今后几年主要工作之一.通过本项目的实施，可以彻底的改变棚户区居民的居住条件及环境，符合长岭县城市总体布局及发展规划。3、公共设施条件较完备。场区内给水、排水、供电、供热等公用工程基础设施条件较为完备，能够满足项目建设需要.1。2。4项目总投资、资金筹措及效益情况1、项目总投资本项目总投资为22,951。6万元。全部为开发建设投资.2、资金筹措7本项目总投资为22,951。6万元，由企业自筹解决。3、效益指标经测算，售房总收入35,245万元，营业税及附加1,938。48万元，所得税3,073.35万元，税后利润总额12,293。4万元。经分析，从财务评价的角度看，项目是可行的.1。2。5主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1。1.表1.1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注？设计规模1开发总建筑面积平方米10301。1住宅平方米59000。1。2商企平方米44000。1.3车库平方米250。002居住户数户1693居住人人410。4户均人人/户3。205住宅平均层数层6。806建筑密度%42。887容积率万平方米/ha1。898绿地率％34。9停车位300.?经济数据1总投资万元22,951.601.1开发建设投资万元12,117。1。2经营资金万元5,433.82单位造价元/平方米1,1763经营收入万元35,245。4单位收入元/平方米3,485经营税金及附加万元1,938.486经营成本及费用万元4,433.87利润总额万元12,293。48所得税万元3,073。359税后利润万元9,220O051。3结论及建议通过数据分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，且经济效益较好，项目建设是可行的。针对本项目建设特点，提出建议如下：1、在项目审批阶段落实项目建设资金，以保证项目的顺利进行.2、项目的实施应在城市总体规划之下进行，以确保项目的建设方案符合城市总体规划要求，满足项目长远发展需要.9第二章需求分析与建设规模2。1城市概况2。1.1自然概况长岭县位于吉林省西部，松原市西南部，全县总幅员面积5728平方。5万公顷，林地15.7万公顷，草原14.6万公顷。全公里，其中耕地22县辖31个乡镇，7个国营农林牧场，总人62万。长岭县土地肥沃,盛产玉米、高梁、大豆、葵花、马铃薯、辣椒、大蒜、黄烟、西瓜等。是全国商品粮生产基地县、吉林省玉米出基地县和全国油料生产重点县。年粮食生产能力在120万吨以上，居全国粮食生产百强县第十位。长岭县有14(6万公顷的广阔草原，境内腰井子牧场是国家级自然保护区，也是亚洲最大、最优质的天然羊草草场之一，出产的羊草有“草中细粮”之美誉.长岭县林业资源也比较丰富，现有林地15(7万公顷，森林覆盖率达到18(75%,森林总蓄积量为250万立方米，年木材生产量为35万立方米，年生产木材3万立方米,这此指标在吉林省西部平原地区各县(市)中均各列前茅。长岭县还具有丰富的地下资源，现已探明煤、石油、天然气、草炭土、粘土的储量都很大。目前，石油、天然气已开发成功。地上野生植物资源也非常丰富，野生经济植物多达380种，有100种可以入药。通让、平让铁路在境内的太平川站交汇，国道二0三线和省道长白西线在县内交叉通过。境内油路达到了708公里，实现了“乡乡通油路”的建设目标，全县已经形成了四通八达的公路网络。邮电通讯事业迅猛发展，目前固定电话发展到5。2万门，移动电话用户发展到5万多户。2。1.2社会经济发展现状108年，国内生产总值达到31。8亿元,工农业总产值48。5亿元.其中，工业总产值12亿元，农业总产值31。5亿元，全径财政收入实现9800万元，农民人均纯收入实现2820元。2。2需求分析2.2。1现有棚户区居民需求目前,全县城区共有棚户区22块，面积约79万平方米。29年以改造25万平方米，2010年改造24万平方米外，还有33万平方米需进行改造.目前棚户区存在主要问题如下：1、房屋破旧、布局不合理长岭县棚户区现有房屋大部分始建于60,70年代，且大部分是由原有的土草房改成的土瓦房，只有一小部分于近年改建为砖瓦房,房屋整体上比较破旧，造成部分房屋地基下沉、屋内潮湿.由于建房时缺少统一规划以及历史的原因，因此棚户区房屋建设的布局比较混乱、密集，使多数房屋采光度达不道国家规定的标准。2、基础设施条件较差由于布局混乱，因此棚户区内的道路曲折，不成体系.很多棚户区内没有自来水和排水设施，居民只好自打水井，由于长岭县土壤偏碱，因此浅水井的水根本不符合饮用水的卫生标准。因为没有排水设施，各家各户的生活污水均为自然排放，冬季巷路结冰，夏季巷路泥泞不堪，尤其是在雨季来临时，对所在居民的出行和日常生活造成极大的不便。因为没有集体供热，到了冬天家家户户自己烧煤取暖，无处堆放的燃煤随处可见，气压低时排出的烟雾呛的人喘不过气来，极大地影响了城市的卫生和形象。由于基础设施条件较差，因此整个棚户区的环境污染比较严重。3、该棚户区现有住户大部分为生活比较困难的城中居民，因此靠其自身能力无法改变现有居住环境，同时也无力在别处购买楼房居住.另外，11由于该棚户区平房密度和居民居住密度较大，如利用开发商进行开发建设，其拆迁成本较高，开发商基本上无利可图，致使其裹足不前。而市政建设部门又无力独立承担棚户区的改造建设任务,导致该棚户区一直处于目前这种脏、乱、差的落后局面.但是，棚户区居民要求改变居住环境，对市政府进行棚户区改造建设的需求和呼声却越来越高，与此同时，长岭县政府也在年初的政府工作报告中将其列为主要城建工作任务之一，由此可见，本项目的建设是有着棚户区居民巨大的市场需求支持的.2。2.2房地产开发市场需求近年来，伴随着经济的发展，长岭县的房地产开发工作也取得了长足的进步，且发展稳定。自20年以来，平均每年开发各类房屋面积100x104?,入住率达93%,94%,闲置率6%,7%,居民住宅销售价格基本左右，办公及商业建筑基本稳定在20元,稳定在13元，1700元/40元/?。从26年开始，各类房产价格都有20%左右的涨幅。2007/?以上，而商年,2008年达到高峰，高层住宅销售价格已达到23元业建筑涨幅最高，达到30%。到2010年年末，住宅和商业都有很大涨幅，其中，住宅涨到2500,30元/?;商网涨到45,50元/?;车库涨到50元/?。我公司将此项目住宅单位价格以2800元/?、商网50元/?为我公司此次商业计划书的预算标准.但我公司项目的地理位置优越，又是临江、临水的好地方,实际售价要比这平均价格高。2.3项目建设内容及规模本项目主要建设内容及规模如下：1、棚户区改造工程2规划占地总面积为1030?，住房拆迁面积2m,搬迁人410人。22拟新建建筑物面积200m,其中新建住宅建筑面积590m,公建商122企建筑面积440m.2、房屋拆迁及补偿工程2本项目拆迁面积为200m，安置方案为全部回迁,需安置多层住宅面积2?，货币补偿面积15?，补偿标准为4500元/?，补偿费为675万元.被拆迁户过度期补助费为192万元。总计补偿费为867万元。3第三章场址的选择3。1场址概况本项目建设地点位于长岭县长岭街，总占地面积200平方米.3。2自然条件3.2。1气候长岭县属温带大陆性季风气候，处于半湿润半干旱过渡区，常年主导风向为西南风。其主要指标如下：极端最高气温：36?;极端最低气温：-37。8?;平均气温：4。5?;年平均相对湿度：62。8%;年平均风速：4.3m/s;土壤冻结深度：180mm;年降水量：329。8mm;冰冻时间：180d。3。2.2水文、地质(1)水文资料本项目建设场址位于长岭县，该区域位于松嫩低平原中部，主要地貌类型是以堆积为主的冲积湖平原，新生代地层广泛分布。含水层自上而下有第四系的顾乡屯组、白土山组、第三系的大安组.第四系顾乡屯组含水层是该区潜水含水层，含水层岩性为粉细砂，一般成井深度在20,30m左右。含水层厚度6,10m，水位埋深一般为8,11m。第四系白土山组含水层是承压水含水层，主要由沙砾石组成.含水层14厚度为8,12m,含水层埋深一般为55,85m,水位埋深一般为10,15m,3单井涌水量为50,60m/h.第三系大安组含水层其岩性为中细砂岩、中砂岩、中粗砂岩和沙砾岩。含水层厚度3.5,10m，含水层埋深70,160m.据长岭县水文水资源部门监测数据统计，流经长岭县的第二松花江水文数据统计资料如下：3平均年份径流量：123亿m;3枯水年份径流量：55亿m;3历年最小流量：43.1m/S；2上游汇水区集水面积：71783km;水质类别：？类水质；历年平均高水位：132.59m;历年最高水位：134.96m（出现时间1956。8。1）;历年平均水位：130。56m;310年、20年、50年、1年一遇洪峰流量分别为38m/s、45m/s、335100m/s、7500m/s,相应洪水水位134°31m、134。54m、134。61m、134。96m。(2)地质资料长岭县地处松嫩平原，为第二松花江、松花江、嫩江、拉林河的冲积平原，大地构造属于松辽盆地，地貌类型由低河漫滩、高河漫滩和台地组成，地面标高在海拔120,290m之间.中心城区地层岩性为第四系全新统.地下水属潜层水，含水层为砂层，地下水埋深1。0,8。2m。地层由上至下依次为耕土(厚为0。5,1.0m)、粘土、亚粘土和砂土。地耐力在78。5,196。2kN/m。3.2。3抗震设防烈度、设计基本地震加速度根据《建筑抗震设计规范》(GB50011,21)中有关建(构)筑15物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定，吉林省松原地区的抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值0.20g.3。2。4周边环境与交通条件拟建场址附近多为居民区。拟选场址周围路网发达，交通便利，环境状况良好。3.2。5公用工程等条件项目用水、用电、供热管线均从文化路就近引入.16第四章建设方案4.1建设方案设计原则1、项目建设应符合长岭县城市总体规划和《长岭县棚户区改造实施细则》要求；2、项目建设应对棚户区居民生活水平提高起保障和促进作用；3、项目的建设对当地城市建设和经济发展起推动作用；4、拆迁工作应以人为本，保护被拆迁人的经济利益不受到损害，做好拆迁补偿和安置工作；5、小区建设方案应经济合理,充分利用周边城市基础设施，以降低成本、节省建设投资,并将近期建设和远期发展相结合；6、小区要合理划分功能分区,充分利用现有用地的地形地貌特点，近期建设和远期发展相结合。4。2项目组成4.2。1拆迁工程规划占地总面积为1030?,住宅拆迁面积590?,拆迁办公用房440?,搬迁人410人.4。2.2小区建设按照《长岭县棚户区改造实施细则》要求，回迁小区建设要考虑社区管理、就业和物业管理的需要，合理规划相关配套设施和经营用房。本项目根据拟拆迁地块居民及周边城市配套、公共设施实际情况确定，小区内除住宅外，还将建设商业网点、物业会所、车库及小区内基础设施等共计16栋建筑。项目各类建筑总建筑面积1030？,其中多层住宅建筑面积5900017,公建商企建筑面积440?。建设内容详见表4—1。表4—1小区建设内容表序数值单位使用性质建筑高度备注号住宅：7409.6;商业：8673。38H=32.41号楼平方米回迁住宅/商业1263.785051。30H=17。72号楼平方米商品住宅8034。85H=49.93号楼平方米商品住宅3264.46H=33。14号楼平方米商品住宅601.04H=37O15号楼平方米商业门店2601.04H=37O16号楼平方米商业门店4601.96H=7O07号楼平方米商业门店商品住宅：14776,商业22081.56H=73O98号楼平方米商品住宅/商业门店：7305。568116。02H=10。59号楼平方米商业门店121o30H=17o710号楼平方米商品住宅4121。04H=17o711号楼平方米商品住宅4121.04H=17。712号楼平方米商品住宅4121。04H=17.713号楼平方米商品住宅8116.02H=10。514号楼平方米商业门店商品住宅：42,商业5820。H=18。515号楼平方米回迁住宅/商业门店：16207685.08H=10o516号楼平方米商业门店103131.13合计4。3棚户区拆迁方案4.3。1棚户区拆迁原则按照《长岭县棚户区改造实施细则》要求，对棚户区实施拆迁改造，其主要目的是“提高居民特别是弱势群体的居住水平，改善城市环境，促进社会经济全面发展,把棚户区改造工程建成惠及百姓的民心工程”，对棚户区土地实施整合，提高土地利用效率,促进投资拉动，推动老工业基地振兴，建设和谐社会。棚户区改造坚持以下原则:1、统一政策、统一规划、统一协调的原则;182、改造与改善相结合的原则；3、改造与城市绿化美化相结合的原则；、市场化运作与政府组织相结合的原则；45、实物安置与货币安置自愿的原则，鼓励货币安置；6、先改造后开发，先建回迁楼，后建商品楼的原则；7、依法运作，确保社会稳定和改造工作顺利进行的原则；8、全面规划、合理布局、因地制宜，综合开发、配套建设的原则。4、3。2拆迁地块及拆迁规模本项目拆迁房屋面积为200m2,安置方案为全部回迁，需安置住宅面积200?，货币补偿商业房面积1500?，补偿标准为45元/?;需补尝费用675万元。被拆迁户过渡期每平方米每月补偿8元,补偿期1年，需补偿192万元。共计补偿867万元。4。4小区建设方案4。4.1总平面布置原则小区建设应以人为中心，紧紧围绕“以人为本”这条主线，突出住宅小区的特色加强绿化，创造优美、干净的小区环境.协调好建筑和建筑之间、建筑和地形地貌之间、建筑和环境之间的关系,把回迁小区建设成为“功能齐全、布局合理、与周围环境相协调"的花园式住宅小区。4。4.2总平面布置方案1、总图方案小区西临居民区,南临滨江大道，东侧为民康街，北侧为文化路.小区共建16栋建筑，其中临街建公建4栋，内部建多层住宅10栋，高层6栋,东西向楼间距8米，南北向楼间距25米，一层建有农贸市场，除规划楼间环行道及停车场外,其余空地种植灌木、花草，以扩大绿化面积.2、小区入、道路及停车场方案19小区设置主出入2个，设在长岭大道一侧.小区道路设计以人流为重点，将安全放在首位，人车分流，尽量避免人车混流，同时注重小区进出与城市干道的关系。小区内道路设计有环路、主干道和组团支路，在满足消防需要的同时，将各建筑物自然分隔，使小区道路边界通畅、结构清晰.道路宽设有8m、6m两个级别。人行路及宅间小路设计为3m、2.5m宽，硬化道路总面积14881.26?,17?水泥混凝土结构。在车行路及组团支路设道路照明，采用单侧路灯，路灯间距为30m,路灯电缆采用沿地直埋敷设，电源由小区就近箱式变电站引入.3、绿化根据松原市长岭县城市总体规划要求，以环境保护、改善城市面貌和为小区居民提供一流生活环境的原则，对小区进行绿化，小区居民区绿化面积约为6800m?.绿化设计在处理好绿化与照明、交通设施、地上杆线、地下管线等因素的前提下,分段合理种植.在同一段内的树种、形态、高矮与色彩不宜变化过多，做到整齐规则、和谐一致。绿化布置在小区内沿边界种植树木，可防尘和隔音，提高环境质量，改善小气候.在住宅建筑楼前空地处种植灌木和草坪，美化环境。4、5建筑方案4.5。1设计依据《民用建筑设计通则》(GB50352,25);《建筑地基基础设计规范》(GB507,22);《砌体结构设计规范》(GB50O03,21);《混凝土结构设计规范》(GB5O010,22);《建筑物防雷设计规范》(GB557,94);20《建筑设计防火规范》(GB516-2OO6);《建筑抗震设计规范》(GB511-21);8)《建筑给排水设计规范》(GB515-26);(《采暖通风与空气调节设计规范》(GB5O019,20O3);《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T,16,92);4。5。2建筑设计方案1、住宅建筑住宅建筑将按照吉林省及长岭县棚户区改造相关文件要求建设。住宅总建筑面积590?。结构形式采用混合结构，户型分45?、55?、65?、89?、110?五种，9O?以下的户型占70%以上。每套住宅内设卧室、起居室、厨房和卫生间等基本空间.卧室、起居室布置在阳面，有直接采光和自然通风;厨房设置在阴面，自然通风，厨房内设置洗涤池、案台、炉灶等设施；卫生间设洗手盆、淋浴头、座便等位置.基础采用灌注桩基础，建筑物耐火等级二级；建筑物的维护结构采用新型墙体材料，要求达到建筑节能50,要求；住宅室内地面采用水泥地面；住宅窗采用塑钢窗，单元门和分户门采用防盗门。2、商业建筑商网为440?,在小区沿林园路两侧建商业门店，建筑物结构形式为框架结构，层高设计为4。0m。建筑物基础采用独立基础，建筑物耐火等级二级；建筑物的维护结构采用新型墙体材料，要求达到建筑节能50,要求;室内地面采用地砖，外门采用金属门，窗户采用固定窗；内墙刷内墙仿瓷涂料，外墙采用铝塑板。3、车库车库建于一层，层高3米，总建筑面积250?。建地上停车场2021O4、建筑物外装修采用外墙涂料.2层为商业用房，3层以上为住宅，户型高层建筑为框架结构，1,分为60?,90m2、110m2、120m2、144m2五种.5、公共设施建筑本项目公共设施建筑主要是水泵房，与物业办公在一起，约120?o另外，配套建设凉亭及廊道.4。6设备方案根据项目功能要求，需购置住宅及公共配套设施设备，总数量为33套，全部在国内购买.设备购置情况详见表4,2.表4,2设备购置一览表序号设备名称规格型号单位数量备注1小区供电设施环网式箱式变电站套52小区供水设施变频供水设施套43电梯10kg部24合计334o7公用工程方案4o7o1编制依据1、《建筑给水排水设计规范》(GB515,23);2、《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16,92);3、《建筑设计防火规范》(GB516-2O06);4、《室外给水设计规范》(GB50013—2006);5、《室内给水设计规范》(GB50O14—26);6、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB5O019,20O3).224.7。2电气及网络、通讯系统技术方案1、电气方案负荷等级本项目用电设备负荷均为三级。用电负荷估算及供电方案本项目主要用电设施有：照明、供水设备及电梯等，根据建筑物使用性质及面积大小，采用负荷密度法估算建筑物用电负荷，按照《民用建筑电气设计规范》及《建筑电气常用数据手册》有关要求，参照现有小区住宅实际用电情况进行估算。用电负荷估算及变压器选用估算详见表4,3。表4,3小区用电负荷估算及变压器选用表小区面积标准估算指标住宅590303729(?)(W/?)(kVA)商业440301840合计10305569箱变站数量(个)105。6实际选用105kVA电源将就近从长岭街引入。kVA（3）供电线路敷设供电线路敷设采用地下电缆直埋敷设方案，室内线路采用暗敷方式布线。（4）照明设计室内照明均采用节能日光灯照明。（5）防雷与接地在建筑物、构筑物顶部设置避雷网，通过建筑物内钢筋实现综合接地，其接地电阻小于1欧姆.潮湿场所作局部等电位联结.2、通讯、有线电视、网络方案23通讯、有线电视、网络线路均由就近的城市网络引进,此部分工程由通讯工程专业公司、有线电视公司进行设计与施工。4。7.3给水方案本项目水源为市政自来水管网，供水管径为DN350,小区内设二次供水泵房，内设变频供水设施2套（备用1套），为小区进行全日恒压变频供水。在小区内设置钢筋混凝土结构地下式蓄水池1个（100m?/个）。小区内用水量估算详见表4,4。表4,4小区用水量估算一览表用水标准用水人数最高日用水量用水点备注（L/人d）（人）（m?/d）小区住宅1505300795每户按75?,3。2人计2车库54无住宿20商企2010小计817不可预见（15,）122合计939初步估算小区最高日用水量为939m?。小区内供水管网沿小区道路环状布置，供水管径DN10O,供水管网总长度约为8m。同时在小区内沿小区主干路设8个地下式消火栓，以满足消防要求。4。7.4排水方案按照环境保护要求，本项目新建回迁小区排水系统采用分流制排水体制.污水排放量按给水量的80，估算，即小区日污水排放量为751o2m?/d。污水管网管径为d3,雨水管网管径为d40O,均采用钢筋混凝土管.24污水通过化粪池处理及小区污水管网收集后排入市政污水管网，再由城市污水处理厂统一处理后，达标排放。4.7.5采暖方案1、热源及热负荷估算小区由城市集中供热供暖.热源高温热水温度为130?,由小区周边的城市供热网接入小区内换热站。采暖热媒为95?,70?热水,冬季室内采暖温度为18?,20?,相对湿度为50%,60%，建筑物热负荷平均按60W/m?考虑,采暖建筑物总面积为2971。77m?，采暖热负荷总量估算约为11137。7W。2、小区换热站建设方案本项目拟在小区地下建设换热站1座，经板式换热器换热后，送出95?热水，供采暖热水用（回水温度为70?）.3、供热管网敷设小区内建设供热管网，供热管材采用管径为150,30Omm的无缝钢管，材质为20#钢管.管道敷设方式采用沿地下1.2m直埋敷设，钢管外加保温绝热材料.室内采用翼型散热器，室内管材采用PP-R热水管，阀门采用铜闸阀.25第五章环境影响评价5。1编制依据5。1。1法律法规《中华人民共和国环境保护法》(1989。12.26);《中华人民共和国水污染防治法》(28.6);《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(25。4。1);《中华人民共和国环境噪声污染防治法》(1996.10。29);《中华人民共和国大气污染防治法》(2000);《中华人民共和国清洁生产促进法》；《中华人民共和国环境影响评价法》(2002。10。28);《中华人民共和国水土保持法》(1991。10。28).5。1。2相关文件及技术规范中华人民共和国国务院第253号令《建设项目环境保护条例》(1998年11月29日)；国家环境保护总局环发[1999]61号文件《关于贯彻落实〈建设项目环境保护条例〉的通知》(1993年3月17日)；国家环保总局第2号令《建设项目环境影响评价分类管理名录》(2008年);国家环境保护总局环发[1999]107号文件《关于执行建设项目环境影响评价制度有关问题的通知》；国家环境保护总局环发[2001]19号文件《关于进一步加强建设26项目环境保护工作的通知》；国函[2001]196号《国务院关于国家环境保护“十一五”计划的批复》国发[2001]38号《国务院关于印发全国生态环保纲要的重要通知》吉林省地方标准DB22/388-24《吉林省地表水功能区》环境保护部HJ/T2。1-93)HJ/2.3—93《环境影响评价技术导则(总则、地面水环境)》、HJ/T2.2—28《环境影响评价技术导则(大气环境)》和HJ/T2.4-95《环境影响评价技术导则(总则、地面水环境)》；(10)国家环保局HJ/T19-1997《环境污染影响评价技术导则非污染生态影响》(1998.06.01实施)5。2评价标准5。2。1环境质量评价标准环境空气拟建项目环境空气中的TSP、NO2、SO2\、CO等检测指标执行GB3095-1996《环境空气质量标准》中的二级标准。详见表5-1。表5-1环境空气质量标准限制(摘录)单位:mg/Nm级别污染物TSPNOSOCO22二级1小时平均-0。240。5010。27日平均0.300。120。154.00水环境根据DB22/338—24《吉林省地表水功能区》要求，地表水采用GB3838-2O02《地表水环境质量标准》中的？类标准，其中SS采用《松花江水系环境质量标准》中的？类和?类标准.地表水及地下水环境质量标准详见表5—2及表5—3。表5-2地表水质量标准单位:mg/l序号项目标准（?类）标准（？类）1PH6,96,92高锰酸钾指数？4?6BOD?3?45氨氮？0。5?1。0SS?20?25石油类？O.O5?0.057溶解氧?6?5表5—3地下水质量标准限值（摘录）序号污染物单位？类标准限制1PH—6。5,8.52高锰酸钾指数mg/l？3。0283细菌总数mg/l?1004总大肠菌群个/l?3。05硝酸盐氮mg/l？20（3）声环境根据拟建项目所在区域噪声功能区划，执行GB3096—28《声环境质量标准》中相应标准，声环境质量标准详见表5-4。表5-4声环境标准（摘录）环境噪声标准值［dB（A）］类别适用范围昼间夜间康复疗养区等需要特别安静的区域05040居民住宅、医疗卫生文化教育、科研设计、1545行政办公为主要区域，需要保持安静的区域商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、26050商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域工业生产、仓储物流为主要功能，需要放置3655工业噪声对周围环境产生严重影响的区域4a（高速公路、一级公路、交通干线两侧一二级公路、城市快速路、定距离之内，需城市主干道、城市次干7054要防止交通噪声道、城市轨道交通（地面对周围环境产生段）、内河航道两侧区域）严重影响的区域4b（铁路干线两侧区域）70605。2。2污染物排放标准（1）废水本项目各项污水排入市政污水管网进入污水处理厂统一处理，污水处理厂执行GB18918-2002《城镇污水处理厂污染物排放标准》中一级A标准。废水排放标准详见表5-5。29表5-5废水污染物排放标准GB8978-1996污水处理厂污水处理厂污染物一级排放标准设计进水指标设计出水指标COD135050BOD20160105HN-N1530153SS7020010噪声施工期主要设备噪声源评价标准采用DB22/272-20O1《建筑施工场界噪声限制》，详见表5—6。表5-6建筑施工场界噪声限值(摘录)单位：dB(A)噪声限值施工阶段主要噪声源昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机、灌装机等85禁止施工结构混凝土、搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降级、切割机、电刨等6555305。3产污环节及污染物排放特征分析5。3.1施工期产物环节及污染物排放特征分析废水拟建工程在施工期使用临时旱厕，员工生活污水只有在早上或晚上的洗刷，生活用水量较小，施工人员生活污水不得随意泼洒，可在施工场地设可移动旱厕，采取该措施后对水环境质量不产生影响。噪声施工期间，各类施工机械设备运行和工程建筑作业过程中产生的噪声值见表—7。表5—7各种机械设备的噪声值单位：dB(A)距离设备5m处序号机械类型声源特点噪声值1轮转式装载机不稳态源902推土机流动不稳态源863轮胎式液压挖掘机不稳态源844发电机固定稳态源985卡车流动不稳态源926混凝土搅拌机固定稳态源917混凝土泵固定稳态源858移动式吊车流动不稳态源96固体物本项目在建设中将产生废料和施工人员的生活垃圾，施工中将随时收集，废料送旧货站，生活垃圾送垃圾处理厂处理。水土流失由于施工场地周围建筑材料、工程废土的堆放和排水管线铺设过程31中，改变了原有地面状况，产生的临时土方，在雨季或大风天气情况下，会产生一定量的水土流失。(5)环境空气由于施工场地周围建筑材料、工程废土的堆放在大风天气情况下，会产生扬尘，影响大气环境。5.3。2运营期产物环节及污染物排放特征分析项目在建成后运营期对环境的影响主要表现为：环境空气影响分析项目建成投入使用后，由于车辆的增加，汽车尾气将对环境空气产生一定的影响，其主要污染物有CO、NOx、HC(碳氢化合物)等。声环境影响分析项目建成以后，随着车流量的增加会使汽车噪声增加，进而影响本项目区域范围内声环境质量.水环境影响分析本项目所排污水经污水管网进入污水处理厂，经污水处理厂处理达标后排放，对地表水和地下水影响较小。生态环境影响分析由于本项目的建设，使得土地表面性质发生改变；另外绿化带的建成使本项目所在区域植被覆盖率增加,有利于改善区域生态环境。景观影响分析项目运营后，由于土地利用功能的改变，将对区域景观产生影响.325。4环境保护措施5.4。1施工期环境保护措施及建议5.4。1。1环境空气保护措施在项目区两旁植树种草,建立绿化带。(2)在施工时，注意洒水降尘,运送散装含尘物料的车辆,尽可能用篷布遮盖，对运输砂石料的车辆应限制超载，以免沿途洒落，减少粉尘污染环境。粉状原材料如水泥、石灰等应罐装、袋装，禁止散装运输，并应有篷布遮盖.在施工现场应配备洒水车，定时洒水，可有效地吸附装卸、运输砂石料产生的扬尘5。4。1.2噪声环保措施在居民区附近施工时，施工噪声应尽量避开夜间和休息时间晚10：点至第二天早6:点期间应停止施工。合理安排施工时间，在居民集中区附近施工时，禁止强噪声的设备夜间作业。施工设备必须采用先进合理施工机械，属低噪声设备，并定期保养、维护，合理选择施工方法、施工场界,在施工过程中，减少对环境敏感点的影响程度.建筑材料运输、装卸过程中在敏感点附近车速要降至20km/h,禁止鸣笛。5。4.1。3生态保护与恢复措施合理规划，做好土石方的纵向调运，尽可能减少临时占地.33工程弃土应及时清运，避免雨季造成城市下水管道堵塞和水土流失，弃土也可用于施工中的填方土。加强对施工工人环保意识教育，保护自然资源，临时取土、弃土(渣)应按设计要求进行.(4)严格按照设计要求进行弃土，并及时进行取弃土场的环境保护和恢复工作。如果工程需要，在挖掘时，应将表层土皮(30cm)保留，施工完毕后再回填.5.4。2运营期保护措施及建议5。4.2.1声环境保护措施本项目绿化面积**m2,绿化率30%以上，可有效起到降噪、减噪及美化环境的作用加强车辆管理，限制行驶速度，禁止鸣笛.5。4。2。2固体废弃物污染防治措施生活垃圾实施分类、袋装收集，收集后统一运至垃圾场进行无害化处理。不得将有害废弃物混入生活垃圾。生活垃圾在收集运输过程中应搞好密闭，不得扬、撒、遗漏，以避免垃圾对环境的二次污染。应对分类回收的可利用废物分拣归类，以提高固体废物的综合利用价值，逐步使生活垃圾无害化、资源化和减量化，搞好综合利用。34第六章节能与消防6。1节约能源6。1。1概述自然资源和再生资源是发展国民经济的物质基础，我国人均占有的资源并不十分丰富，但资源利用率很低.因此，提高能源利用率,降低能源消耗，是我们一项长期的任务.6.1.2节能措施针对项目的特点，采取如下节能措施：1、照明：项目的主要能源消耗之一为电能消耗，主要是日常照明，因此项目照明用具的选择在满足国家规定的照度的基础上，大量采用节能灯具,同时动力设备采用节能型设备以节约电能。2、项目的主要能源消耗为冬季采暖供热，为减少楼内的热损失，设计采用符合国家建筑节能要求的复合墙体，达到节能5。%的要求.3、给排水:给水采用PPR给水塑料管热融连接，无结垢和漏水之虑.室内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。卫生器具均采用节能型设备，以节约水资源.4、供热：对供热管道采用岩棉进行保温处理.6.2消防本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。6。2。1设计依据1、《建筑设计防火规范(2001年版)》(GBJ16-87);2、《建筑物灭火器配置设计规范》(GBJ140—90)。6.2。2工程火险类别及耐火等级建筑物的耐火等级为三级。2。3消防设施和措施1、项目的区域功能划分，以及建筑、电器、给排水及暖通专业在设计中严格执行国家有关消防规范的各项规定。2、在办公及商业开发建筑内均配置灭火器,选用手提式磷酸铵盐干粉灭火器。3、小区的消防用水来自自建的1m3储水池。4、在小区内按照规范要求布置消防车道,消防车道设置成环形，宽?4m。5、在高层建筑物中，应设消防电梯，并按相关规定设防火分区。6第七章组织机构与人力资源配置7。1组织机构设置及管理本项目由吉林省中涸房地产开发有限责任公司负责筹建工作，并由专人负责项目前期工作。为确保项目建设工程质量，拟由具备相应资质的设计研究院进行工程设计，工程施工及设备采购均采用招投标方式，并按国家要求委托专业单位进行工程监理和预决算审查工作.项目建成后，将成立物业管理公司负责房屋维修、服务、环境卫生及保安工作.物业管理公司由社会力量组织，完全实行独立自主的管理方式.工程的前期工作和建设将在主管部门长岭县政府的管理下实施。7。2人力资源配置项目职工定员18人，其中：管理人员7人；房屋维修、设备维护等人员11人。项目职工定员由物业公司自主聘用.37第八章项目实施进度项目计划建设期为22个月，具体实施进度建议如下：1、2012年2月，完成可行性研究报告及批复；2、2012年3月，2012年4月，棚户区居民动迁，场地平整，项目初步设计及报批，施工图设计及报批，同时落实项目建设资金，工程招标；3、2012年3月，2013年11月，工程施工；、2013年12月，竣工验收、交付使用。4详见项目实施与建设进度表8,1。表8,1项目实施与建设进度表表8,1时间2012年2013年2013年进度项目2月3月，4月5月，12月1月一6月7月一12月申请报告及批复动迁、场地平整,初步设计、施工图设计及报批、工程招标土建施工竣工验收、交付使用38第九章投资估算与融资方案9。1估算编制依据及说明1、国家发展计划委员会计办投资[22]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；2、国家建设部20年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》。3、设备购置费:按国内目前市场价格或参考同类工程计算。4、建筑工程费：依据《吉林省建筑工程预算定额》、《吉林省建筑工程预算估算指标》及同行业指标。5、安装工程费:根据设备类别按一定的比例计取，给排水管道、供热管道、供电线路、通讯工程的安装工程费按定额计取.9。2投资估算1、项目总投资本项目总投资为22951。6万元。全部为开发建设投资。详见投资估算表：2、资金筹措项目总投资22951.6万元，全部由企业自筹解决。表9—1成本估算表指土地面积（?）200容积率1.89标参数土地价格（元/?）400建筑密度20.%建筑面积与售价建筑面积（平方米）售价（元/平方米）住宅590002800商企4405539总建筑面积103000建安工程费（元/平方米）主楼1176成本测算项目/序号费用项目计算标准、方法成本均方费备注（元/平方米或按提示用计算）（元/平方米）建安成本1211711761-1住宅，平方米590006,124。21038。2商品房，平方米440005,992。813622前期费用按主楼建筑面积计算5,433.81规划设计费220.62-2勘察费220。62-3建设监理费15154。52-4三通一平101032-5管网设计费220。62-6施工图设计费25257。52-7地震局审计费202-8房屋拆除费202-9集中供热费404122-10给水外网25272-11排水外网15442-12雨水外网442-13供热外网84—14电力外网872-15自来水工程15.00154。52-16变电所设备45463.5包括供电外线及电缆2-17城市人防工程公建1元/?440440?建设费住宅80元/?590590?人行道及绿化202062-18环卫设施102—19质量监督费10。1402—20城市绿化费551.52-21城市消防设施公建2元/?8O8440费住宅1元/?5。95902—22煤气设计费302—23电增容费1106492-24商品房销售（预13售）许可证2—25渣土管理费122-26通信、网络、电551.5视2-27市政公用设施40412配套费2—28环境监测费用2。828。82—29工程合同预算1。212。4审查2-30工程定额测定220.6费2—31新型墙体材料882.4专项基金2-32拆迁补偿15?675450。元/2001928元/月3不可预见费1,000开发4管理费1,000费用5财务费用1,2406销售费用办公、工资、劳保、差852。8旅费、招待费用土地7土地费用1,308费用7-1出让金127—2契税367-3土地使用税6元/?，缴纳3年72项目81-7项之和总成项目总成本22,951。6本41销售9销售收入35245收入9-1主楼28元/?10,9209—2商网5500元/?24,29-3250?车库50元/?12510营业税5%,教育费及附营业税1,938.48加3%,城建税7%利润11利润总额9项一8项-10项12,293。4分析12所得税11项*25%3,073.3513净利润11项一12项9,220。0514利润率11项/9项34.9%42第十章财务评价10。1编制依据及说明1、国家发展