宅基地和林权类不动产登记课件

◆不动产统一登记登记一般程序1.依申请的程序：申请→受理→审核→登簿2.依嘱托的程序：嘱托→接受嘱托→审核→登簿3.依职权的程序：启动→审核→登簿▲《物权法》第11条：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。▲《条例》第16条：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及条例、实施细则规定的其他材料。申请材料登记一般程序不动产登记一般规定单方登记申请第14条第2款：属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。不动产登记一般规定《条例》第17条：不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理。▲不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。受理不动产登记一般规定有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。公告不动产登记一般规定——监护人的代为申请《细则》规定：（1）无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。（2）监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。（3）父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。《规范》细化：监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。还明确需提交“被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料”不动产登记一般规定《条例》第19条第1款：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。“【注意】根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看，形成查看的记录和照片影像等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发生。审核不动产登记一般规定◆不予登记的有关规定有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人：1申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的；2申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的；3申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的；4申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的；5申请登记的事项与不动产登记簿的记载相冲突的；6不动产存在权属争议的，但申请异议登记除外；7未依法缴纳土地出让价款、土地租金或者相关税费的；8申请登记的不动产权利超过规定期限的；9不动产被依法查封期间，权利人处分该不动产申请登记的；10未经预告登记权利人书面同意，当事人处分该不动产申请登记；11法律、行政法规规定的其他情形。不动产登记一般规定不动产统一登记宅基地使用权及房屋所有权登记宅基地使用权及房屋所有权登记▲受理部门：宅基地所在乡镇的国土所见右图▲办理流程：▲收费：不收费一、登记流程申请人提出申请（符合登记条件）国土所受理开展权籍调查登记中心审核登簿发证宅基地使用权及房屋所有权登记《土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地使用权主体为本农民集体成员，以下几种情况除外：（一）非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的。（二）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。（三）依法继承：已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，按规定登记发证，在记事栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”农村宅基地特殊性宅基地使用权及房屋所有权登记宅基地使用权及房屋所有权登记宅基地使用权及房屋所有权登记的审查要点： 1.不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；2.是否有合法权属来源材料；3.房屋等建筑物、构筑物是否符合规划或建设的相关要求；4.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；5.是否已按规定进行实地查看；6.是否已在不动产登记机构门户网站以及宅基地所在地进行公告。【注意】国土所负责不动产权籍调查和实地查看。三、审查要点合法权属来源的几种情形： （一）已登记的集体土地使用证；（二）批准拨用（建设用地批准书）；（三）退回重批（分家析产、控制面积）；（四）确权登记（存量农村宅基地、首次登记）；（五）依法继承（转移登记）；（六）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的（转移登记）。宅基地使用权及房屋所有权登记四、权属来源（一）有集体土地使用证或批准书申请登记的需要提供的全部材料：1不动产登记申请审批表；2集体土地使用证或建设用地批准书；3身份证、户口簿；4房屋符合城乡规划或建设的证明；5不动产首次登记公告、实地查看记录表；6宗地图、房屋平面图、不动产权籍调查表、测绘报告等权籍调查成果。7其他必要材料宅基地使用权及房屋所有权登记（二）退回重批申请登记的需要提供的全部材料：1不动产登记申请审批表；2《农村村民建房用地申请表》、退回重批公告、承诺书、村组、乡镇证明等；3原集体土地使用证或权属证明文件；4身份证、户口簿；5房屋符合城乡规划或建设的证明；6不动产首次登记公告、实地查看记录表；7宗地图、房屋平面图、不动产权籍调查表、测绘报告等权籍调查成果。宅基地使用权及房屋所有权登记（三）存量宅基地申请确权登记的需要提供的全部材料：1不动产登记申请审批表；2申请人身份证、户口本；3确权登记公告、村组、乡（镇）证明、具结书；4不动产首次登记公告、实地查看记录表；5房屋符合城乡规划或建设的证明；6宗地图、房屋平面图、不动产权籍调查表、测绘报告等权籍调查成果。宅基地使用权及房屋所有权登记确权登记发证相关规定

√《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》—国土资发〔2011〕178号

√《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》——国土资发[2016]191号

一、分阶段依法处理宅基地超面积问题。

二、依法维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

三、规范没有土地权属来源材料的宅基地确权登记程序：对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。宅基地使用权及房屋所有权登记确权登记发证相关规定按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记；1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记；1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。注：其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。宅基地使用权及房屋所有权登记（四）申请转移登记需要提供的全部材料：•1不动产登记申请表；•2申请人身份证明；•3不动产权属证书；•4宅基地使用权及房屋所有权转移的证明材料，包括以下几种情况：（1）互换的，提交互换协议书。同时，还应提交本农村集体经济组织同意转移以及受让方为本集体经济组织成员的证明文件；（2）因继承取得的，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书；（3）因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书；（4）因人民政府做出的行政决定导致权属发生转移的，提交人民政府做出的生效行政决定书。•5其他必要材料：如涉及房屋所有权首次登记，还需提交房屋符合规划的证明文件。宅基地使用权及房屋所有权登记宅基地使用权及房屋所有权登记《细则》：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交：（一）死亡证明材料；（二）遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。（三）与被继承人的亲属关系证明材料。关于继承、受遗赠不动产登记的规定宅基地使用权及房屋所有权登记申请人不提交经公证的材料或生效的法律文书，可以按照下列程序办理：1.8.6.1申请人提交的申请材料包括：所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料等；放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；被继承人或遗赠人生前与配偶有财产约定的，提交书面约定协议。《规范》关于继承、受遗赠不动产登记的细化设计宅基地使用权及房屋所有权登记1.8.6.2受理登记前，应进行继承材料查验。应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。1.8.6.3可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。1.8.6.4经查验或询问，符合受理条件的，应当予以受理。1.8.6.5受理后，不动产登记机构应按照本规范第4章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。1.8.6.6对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。（注意：是公示，而非公告）宅基地使用权及房屋所有权登记继承（受遗赠）不动产登记具结书申请人：身份证明号码:被继承人（遗赠人）：身份证明号码申请人因继承（受遗赠）被继承人（遗赠人）的不动产，于年月日向（不动产登记机构）申请办理不动产登记，并提供了等证明材料，并保证以下事项的真实性：一、被继承人（遗赠人）于年月日在死亡。二、被继承人（遗赠人）的不动产坐落于。三、被继承人（遗赠人）的不动产由继承（受遗赠）。四、除第三项列举的继承人（受遗赠人）外，无其他任何继承人（受遗赠人）。 以上情况如有不实，本人愿承担一切法律责任,特此具结。

具结人签名（盖章）： 年月日《规范》关于法律文书的特殊规定申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审法院裁判文书的，应当同时提交法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。人民法院直接送达法律文书有困难的，可以委托其他法院代为送达。宅基地使用权及房屋所有权登记（五）申请变更登记的需要提供的全部材料：•1不动产登记申请表；•2申请人身份证明；•3不动产权属证书；•4宅基地使用权及房屋所有权变更的证明材料，包括以下几种情况：（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交公安等有权机关出具的申请主体与登记簿记载的权利人为同一人的证明材料；（2）宅基地或房屋的坐落、名称变更的，提交有权部门出具的证明文件；（3）宅基地或房屋面积、界址范围变更的，提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的由登记机构或不动产产权产籍管理部门审核通过的不动产权籍调查表、不动产测量报告等不动产权籍调查成果。•5其他必要材料：如涉及房屋所有权首次登记，还需提交房屋符合规划的证明文件。宅基地使用权及房屋所有权登记（六）申请权属证书的换发、补发需要提供的全部材料：•1不动产登记申请表；•2申请人身份证明；•3破损的不动产权属证书或者原登记权属证明材料和遗失、灭失声明；•4其他必要材料：①无法落宗的，需进行不动产权籍调查并提交相应的调查成果；②同时申请房屋所有权登记的，需提交符合规划的证明文件。《操作规范》1.6.3.2：不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明，15个工作日后，打印一份遗失、灭失声明页面存档。（遗失、灭失声明可以发电子版或图片给张新林刊发）宅基地使用权及房屋所有权登记不动产统一登记林权类不动产登记林权类不动产统一登记●省市：全省房地一体不动产统一登记基本进入常态化，但林权类不动产统一登记难以推动。上饶市尚未开展林权类不动产登记。●我县：由于林改发证是在1：10000地形图上勾图，“林斑”为临时编制，普遍存在图地不符、界址不清、权证不符、面积不准等问题，为了保证不动产登记成果准确、规范，要求必须实地测绘。“旧停新开”以来，为推动林权类不动产登记，2016年5月18日，我局和林业局联合下发了《关于优化林权登记向不动产登记过渡期行政服务的工作意见》，登记中心也一直在摸索和完善林权类登记流程，初步形成了一套过渡期适用的登记流程（仍在不断修改和完善）。现状林权类不动产统一登记▲受理部门：林权所在地的国土所见右图▲办理流程：▲收费：不收费登记流程申请人提出申请（符合登记条件）国土所受理开展权籍调查登记中心审核登簿发证林权类不动产统一登记权籍调查前置（国土所）同步进行林权产权确认（林业局）组织测绘1.受理前提：要求实地测量并按实测面积登记。2.便民措施：权籍调查和林业部门的产权确认勘测同时进行。3.参与人员：申请人、指界人、乡镇村组干部、国土所、林权登记股、林业部门（林站、林办）、测绘公司4.林业部门出具：林权产权确认函、林权勘验结果公告。【注意】目前，与林业部门的衔接工作还没理顺，林业局没有落实和我们对接的部门、人员及流程，所以现在是受理一宗解决一宗，暂由林权登记股和林业局联系确认相关事宜。登记流程林权类不动产统一登记1、登记原则：遵循“林地一体”原则，即：森林、林木等定着物所有权登记应当与其所依附的土地一体登记，并保持权利主体一致。2、《不动产登记暂行条例》第五条规定办理不动产权利有十项，其中涉及林权的有：集体土地所有权；森林、林木所有权；土地承包经营权（包含农用地、草地、林地使用权）。权利类型林权类不动产统一登记原林权登记权利：“四权”：林地所有权；林地使用权；森林、林木所有权；森林、林木使用权（实际工作中森林、林木所有权；森林、林木使用权是一体登记的）。现不动产登记权利：①土地承包经营权；②土地承包经营权/森林、林木所有权；③土地承包经营权/森林林木使用权；④林地使用权；⑤林地使用权/森林、林木使用权；⑥林地使用权/森林、林木所有权。【注意】1.没有“林地所有权”权利类型；2.林改时自留山、责任山、村组集体山、林场经营山的使用权统称为林地使用权，现在自留山、责任山为土地承包经营权，承包以外的统称为林地使用权。原林权登记与现不动产登记的权利区别林权类不动产统一登记林权类不动产统一登记实际工作中，林权类主要涉及七种登记类型：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、查封登记和其他登记(包括补证登记换证登记、抵押权登记)。登记类型林权类不动产统一登记登记事项：土地承包经营权、国有农用地的使用权/森林、林木所有权首次登记适用范围：合法取得土地承包经营权或国有农用地的使用权，未办理过登记的，当事人可以申请土地承包经营权或国有农用地的使用权首次登记。地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请森林、林木所有权首次登记。【注意】“林地所有权”应为集体土地所有权（三权登记已发证）或为国有农用地（使用权）一.首次登记林权类不动产统一登记1、不动产登记申请审批表；2、权属来源证明文件：①承包农村集体土地的，提交土地承包方案、土地承包经营合同或者盖章确认的“三定”时期使用权执照复印件）；②国有农用地、未利用地的使用权登记或使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产的，提交县级以上人民政府或者有关部门关于组建国有农场、林场、草场、批准使用水域、滩涂等批准文件；3、申请人身份证明：查验原件，提交复印件；4、林权确认函（林业部门）；5、登记公示表；6、不动产权籍调查成果（界址点须经申请人和四邻指界人签字，邻宗地指界人不在的，可由村长签字确认）；7、法律、行政法规规定的其他材料；首次登记申请材料林权类不动产统一登记适用范围：已经登记的土地承包经营权、国有农用地的使用权或森林/林木所有权，因下列情形之一导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。1.转让；2.继承；3.互换；4.作价出资（入股）；5.因家庭或婚姻关系变化等分割或者合并土地承包经营权的；6.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致权属发生转移；7.法律、行政法规规定的其他情形。申请主体：土地承包经营权、国有农用地的使用权或森林/林木所有权转移登记应当由转让方和受让方共同申请。因继承或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致权属发生转移的，可由受让方单方申请。二.转移登记林权类不动产统一登记土地承包经营权、国有农用地的使用权或森林、林木所有权转移登记，应当提交下列材料：1）不动产登记申请表；2）申请人身份证明；查验原件，提交复印件。3）林权转移确认函（林业部门）；4）原权属证书；5）权属转移证明材料；6）其他材料（如测量和原证载面积不一致，还需提交不动产权籍调查表和权利人同意按实测面积登记的具结书）转移登记申请材料林权类不动产统一登记适用范围：已经登记的土地承包经营权、森林/林木所有权或国有农用地的使用权，因下列情形之一发生变更的，当事人可以申请变更登记。1）权利人姓名或名称、身份证明类型或身份证明号码发生变化的；2）土地坐落、名称发生变化的；3）承包农户的家庭成员发生变化的；4）因退耕还林、退耕还湖、退耕还草等导致土地用途发生变化的；5）土地面积、界址范围发生变化的；6）土地承包期限发生变化的；或者承包期限届满，土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的；8）林种、主要树种等发生变化的；9）同一权利人分割或合并承包土地的；10）法律、行政法规规定的其他情形。三.变更登记林权类不动产统一登记申请土地承包经营权、国有农用地的使用权或森林/林木所有权变更登记，应当提交下列材料：1）不动产登记申请表；2）申请人身份证明；查验原件，提交复印件。3）林权产权确认函（林业部门：实测面积、变更事项）；4）原权属证书；5）变更证明材料；6）其他材料（不动产登记落宗需要实测，如测量和原证载面积不一致，还需提交不动产权籍调查表和权利人同意按实测面积登记的具结书）变更登记申请材料林权类不动产统一登记（一）办理流程：抵押人和抵押权人共同申请→登记中心窗口受理→审核→记载于登记簿→颁发登记证明。【注意】不动产登记落宗需要实测的矢量数据，如没有测量数据，则需要先换发不动产权证再办理抵押权登记。四.抵押权登记林权类不动产统一登记申请林权类不动产抵押权首次登记，应当提交下列材料：1）林权类不动产抵押权登记申请表；2）林权交易确认函（林业部门）；3）申请人身份证明：查验原件，提交复印件。个人提交申请人身份证明；企业提交《企业法人营业执照》及组织机构代码证；法定代表人或负责人身份证明；属代为申请的还需要提交授权委托书（原件）、代理人身份证明；境外委托的须认证或公证；4）不动产权属证书（原件）；5）抵押、借款合同（原件）；6）法律、行政法规规定的其他必要材料。抵押权登记申请材料林权类不动产统一登记适用范