长三角20城市房地产潜力对比报告课件

长三角20城市对比报告策略建议2018年20城市投资策略建议中指地主基于经济水平、人口潜力、市场表现等指标体系，对所选20座城市进行对比分析，提供策略建议如下：基本面和市场表现相对较好：上海、杭州、苏州3城市。基本面和市场表现相对一般：宁波、南京、南通等12城市。基本面和市场表现相对较弱：盐城、镇江、芜湖等5城市。市场表现城市基本面目录经济水平人口潜力资源优势市场表现综合评价经济水平城市能级20城市能级城市能级1线1.5线2线2.5线3线经济规模2018年20城市GDP及增速经济规模大（GDP超万亿）：上海、苏州、杭州等6城市,经济规模大，发展较成熟。经济规模较大（5000亿-1万亿）：南通、合肥、常州等6城市，经济规模较大，基础较强。经济规模中等（3000亿-5000亿）：台州、嘉兴、金华等5城市，经济规模中等，基础稳定。经济规模较小（＜3000亿）：舟山、安庆、湖州3城市，经济规模较小，体量较小。经济增长快：合肥、芜湖、湖州等16城市,GDP增长较快，均超过全国平均增速6.6%。亿元%人均GDP万元2018年20城市人均GDP人均GDP水平高（≥14万）:无锡、苏州、南京等5城市，人均产值高，经济发展水平高。人均GDP水平较高（10万-14万）:上海、宁波、镇江等8城市，经济发展水平较高。人均GDP水平中等（6.5万-10万）:合肥、湖州、芜湖等6城市，经济发展水平中等。人均GDP水平偏低（＜6.5万）:安庆，经济发展水平偏低。产业结构2018年20城市产业结构上海、杭州、南京等9城市，三产占比高，产业发展水平高，服务业发达。台州、湖州、南通等11城市以第二产业为主，为制造业强市。财政实力2018年20城市一般预算收入及增速财政实力强（≥1000亿）:上海、苏州、杭州等6城市，城市政府财政实力强。财政实力较强（500亿-1000亿）:合肥、南通、常州等4城市，城市政府财政实力较强。财政实力一般（200亿-500亿）:扬州、镇江2城市，城市政府财政实力一般。财政增长快:南京、杭州2城市，一般公共收入预算增长较快，分别为15.6%和12.5%。亿元%投资规模2018年20城市全社会固定资产投资额及增速固投规模大（≥5000亿）:合肥、杭州、宁波3城市，投资规模大，城市经济吸引力强。固投规模较大（3000亿-5000亿）:南京、苏州、无锡3城市，投资规模较大，城市经济吸引力较强。固投规模一般（2000亿-3000亿）:扬州、嘉兴2城市，投资规模一般，城市经济吸引力一般。固投规模较小（＜2000亿）:镇江，投资规模小，城市经济吸引力较小。固投增长快:安庆、扬州2城市，固定资产投资增长较快，分别为12.6%和11.0%。亿元%消费规模2018年20城市社会消费品零售总额及增速消费规模大（≥5000亿）:上海、南京、苏州等7城市，消费规模大，居民生活水平高。消费规模较大（2000亿-3000亿）:合肥、常州、台州等5城市，消费规模较大，居民生活水平较高。消费规模中等（1000亿-2000亿）:嘉兴、盐城、扬州等6城市，消费规模中等，居民生活水平一般。消费规模较小（＜1000亿）:舟山、安庆2城市，消费规模较小，居民生活水平偏低。消费增长快:湖州、嘉兴、苏州等20城市，城市社会消费品零售总额增长较快，均超过全国平均增速4.0%。亿元%购买力2018年20城市城镇居民可支配收入及增速收入高（≥6万）:上海、苏州、杭州等4城市，城镇居民人均可支配收入高，购买力强。收入较高（4万-6万）:南京、绍兴、嘉兴等13城市，城镇居民人均可支配收入较高，购买力较强。收入一般（3万-4万）:芜湖、盐城、安庆3城市，城镇居民人均可支配收入一般，购买力一般。收入增长快:合肥、芜湖、湖州等11城市，城镇居民人均可支配收入增长较快，均超过全国平均增速7.8%。万元%房价收入比2018年20城市城市居民房价收入比超出合理水平（＞10）:杭州、上海2城市，有一定购买力风险。略超出合理水平（8-10）:宁波、南京、合肥3城市，小幅超出合理水平，但风险可控。合理区间，风险较小（＜8）:扬州、芜湖、金华等15城市，处于合理区间，风险较小。小结：经济水平上海、苏州、南京、杭州、无锡5个城市，在所选城市中经济水平维度得分较高，综合经济实力较强。苏州、杭州、南京3城市，在所选城市中GDP规模较大，经济实力较强，且GDP增速均超过全国平均水平（2018年6.6%），其中南京2018年GDP增速超过8%，增长快。第三产业的快速发展可带来更多的就业岗位，并带动收入水平提升，吸引人口流入。上海、杭州、南京等城市第三产业占比超过50%，三产占比较高。固定资产投资是城市产业发展、基础设施建设、房地产行业发展的直接推动力。安庆、扬州、杭州3城市固定资产投资增速较高，均超过10%。城镇居民人均可支配收入反映居民的购买力水平。上海、苏州、杭州等城市城镇居民人均可支配收入均超过4万元，居民购买力强，对房地产市场支撑作用大。人口潜力人口规模2018年20城市常住人口数量及近5年年均人口增量人口规模大，增长快:杭州、宁波、合肥3城市，常住人口超750万人，年均新增5万人以上，人口规模大，住房需求旺盛。人口规模大，稳增长:南京，常住人口超750万人，年均新增3-5万人，人口规模大，住房需求较旺盛。人口规模小，增长平稳:嘉兴、芜湖、湖州3城市，常住人口超300万人，年均新增人口2万以上，住房需求不断增加。舟山、镇江、扬州等13城市，常住人口超117.3万人，年均新增人口-18.5万以上。年均人口增量(万人)常住人口数量(万人)外来人口2018年20城市常住人口/户籍人口数量外来人口多（≥1.2）:上海、苏州、宁波等9城市，外来人口比重高，为人口流入型城市。少量外来人口（1.0-1.2）:镇江、金华、湖州等6城市，少量外来人口流入。户籍人口流出（＜1）:盐城、安庆、南通等5城市，户籍人口呈现流出状态。城镇化率2018年20城市城镇化率成熟期（≥70%）:苏州、无锡、南京等4城市，城镇化发展成熟，新房市场进入郊区化阶段。快速发展期（50%-70%）:扬州、杭州、南通等10城市，城镇化快速发展，市场具备较大增长空间。增长空间大（＜50%）:绍兴、湖州、台州等5城市，处于城镇化加速发展阶段，增长空间大。%高校学生2018年20城市高校数量及在校学生数高校数量多，在校生较多:上海，高校数量超60所，在校生介于50-80万人，未来住房需求较旺盛。合肥、湖州、舟山等11城市，高校数量超3所，在校生数量超2.7万人以上。所万人小学生数量2018年20城市小学生数量及近3年累计增长率规模大，增长快：苏州、杭州、合肥等7城市，小学生数量超20万人，近三年累计增长超5%，人口活力大，住房需求旺盛。规模小，增长快：芜湖、湖州、镇江3城市，小学生数量不足20万人，但近三年累计增长超5%，人口增加较快，后继需求有支撑。规模大，增长缓：上海、宁波、盐城等9城市，小学生数量超20万人，但近三年规模出现零增长或下降。舟山，小学生数量不足20万人，且近三年规模出现零增长或下降。增长率(%)小学生数量(万人)人才政策20城市人才政策城市发布时间限制区域政策概述杭州2019.04.02杭州全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户合肥2018.08.16合肥实施细则规定了购房具体的认定范围、申请材料、办理流程和其他要求嘉兴2019.05.08嘉兴从2019年起用3年时间，增强区域核心竞争力的杰出人才团队15个左右、领军型创业创新团队40个左右、创业创新领军人才不少于350名。重点引进支持以下领域的海内外人才及团队：数字经济、装备制造、新材料等三大优势产业宁波2018.11.28宁波1.对新引进的顶尖人才来宁波给予800万元安家补助；特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才分别给予100万元、80万元、50万元、15万元的安家补助，以上均逐年按比例发放；2.毕业10年内的全日制大学及以上毕业生购置首套房可补贴房款的2%，8万封顶，不过补贴后5年内不许交易上市。3.以上货币补贴政策有效期为三年南通2018.05.24南通支持高层次人才来海安创新创业，加大人才创业投融资扶持力度，鼓励各方积极引进人才。苏州2019.04.22苏州每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售；符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。扬州2018.12.10扬州《仪征市企业用才奖补实施办法（试行）》、《仪征市“名校优生”和“凤还巢”计划实施办法（试行）》、《仪征市人才住房保障实施办法（试行）》、《仪征市组建“名师工作室”实施办法（试行）》请认真贯彻执行盐城2017.06.14盐城基本条件。分类条件：创业类；企业创新类；高校创新类、科研院所创新类；社会事业类。申报及遴选程序。申报方式和申报材料。有关工作要求。小结：人口潜力杭州、上海、南京、苏州、宁波5个城市，在所选城市中人口潜力得分较高，人口潜力较大。人口规模是决定住房需求规模的核心要素之一，人口聚集与充足的劳动力供给也是支撑城市经济与产业快速发展的核心动力。上海、苏州、杭州等4城市，在所选城市中人口规模较大，其中上海、苏州、杭州等4城市常住人口超过800万人。杭州2018年人口增量超20万，人口吸引力强。小学在校生规模也是我们判断城市人口吸引力的重要指标。上海、杭州、苏州等16城市小学在校生规模超过20万，人口支撑力较强，潜在需求旺盛。资源优势高铁格局2018年20城市高铁格局上海高铁通车列数为756列次，位居第一。杭州高铁通车列数为689列次，位居第二。次空气质量2018年20城市空气质量宁波空气质量达到及好于二级的比例为85.7%，位居第一。上海空气质量达到及好于二级的比例为81.1%，位居第二。%每千人床位数2018年20城市每千人床位数杭州每千人床位数为8床，位居第一。合肥、南京、无锡3城市每千人床位数为7床，位居第二。床小结：资源优势上海、杭州、苏州、无锡、合肥5个城市，在所选城市中资源优势得分较高，城市各项资源配备较充足。上海、杭州、苏州等17城市，在所选城市中高铁开通车次较多，城市对外交通通达性较好。市场表现政策环境20城市房地产政策城市政策类型发布时间限制区域政策概述安庆限贷2017.09.13安庆凡在我市行政区域内，首次住房公积金贷款已还清第二次申办公积金贷款，购买新建商品住房的，首付比例调整为40%；首次住房公积金贷款已还清第二次申办公积金贷款，购买二手住房的，首付比例调整为50%；停止异地住房公积金缴存职工在我市购房申办住房公积金贷款。常州限售2017.04.08常州《意见》共九条，主要包括四个方面的具体内容：一是加大供应，稳定市场预期。二是打击炒房，遏制市场投机。?三是严格监管，规范市场秩序。四是充分保障，完善市场机制。杭州限购2018.06.26杭州在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房），并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善杭州限价2017.03.24杭州当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。杭州限售2017.03.28杭州一、在严格执行现行住房限购措施基础上,本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)。二、企业购买本市限购区域的住房,需满3年方可上市交易。三、户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县(市)的居民家庭,自户籍迁入之日起满2年,方可在本市限购区域内购买住房,并按照本市限购政策执行。杭州限贷2016.11.09杭州一、职工家庭购买首套普通自住住房，或拥有一套住房并已结清购房贷款的，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款，首付款比例从不低于20%调整为不低于30%。二、职工家庭拥有一套住房但未结清相应商业性购房贷款的，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，贷款首付款比例从不低于50%调整为不低于60%；拥有两套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。三、调整实施范围为购买所处上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区的普通自住住房。合肥限购2016.10.08合肥为认真落实《合肥市人民政府办公厅转发市房地产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局市金融办市政府新闻办〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见〉》（合政办〔2016〕43号）相关要求，包括商品住房限购查询和存量住房限购查询合肥限贷2016.10.04合肥市区居民家庭首次购买住房申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%；居民家庭拥有1套住房且无购房贷款记录（含在外地贷款记录，下同）、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款已结清、居民家庭无房但有1次购房贷款记录的，申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例均为40%；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为50%。暂停向拥有2套及以上住房的市区户籍居民家庭、拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭发放商业性个人住房贷款。嘉兴限购2017.04.20嘉兴一、在本县范围内暂停向拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售住房(包括新建商品住房和二手住房)；二、新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以契税缴纳时间为准；三、房地产开发企业、二手住房交易双方或房地产经纪机构应凭不动产登记部门提供的不动产登记信息查询证明(家庭住房状况)签订商品住房买卖合同或二手住房转让合同。违反限购规定的，不予办理相关房产交易确认手续和不动产登记。嘉兴限售2017.05.21嘉兴一、非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；+二、执行时间从2017年5月21日零时开始。新建商品住房以购房者在嘉兴市住房保障局网签平台完成购房合同网签为准；在5月21日零时之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能够提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。二手住房以办理交易手续时签订的二手房买卖合同时间为准。嘉兴限贷2017.03.21嘉兴一、对申请购买首套住房的商业性个人住房贷款，本市户籍居民家庭首付比例不低于30%，非本市户籍家庭首付比例不低于50%；++二、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例调整为不低于50%；三、借款人在3月21日及之前已签订认购书或购房合同，并且在嘉兴市住房保障局房地产交易系统完成购房合同网签的，按原政策执行。3月21日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能够提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，也仍按原政策执行。宁波限购2017.09.30宁波非本市户口在新市三区（海曙区、江北区、鄞州区）有1套住房以上或无法连续24个月社保，暂停在限购区域内购买住房宁波限价2017.04.28宁波商品住房销售申报价格须真实合理，申报的价格明显过高的，价格主管部门可以暂不办理备案手续，并对企业进行告诫、约谈，必要时对楼盘进行成本调查宁波限售2017.09.30宁波市五区内（海曙、江北、鄞州、镇海、北仑）新购房屋，在取得不动产权证书满2年后才可转让，购买时间以交易合同网签时间为准宁波限贷2017.04.23宁波在限购区域执行限贷政策，首套房最低首付比例由20%提高到30%，二套房最低首付比例由30%提高到40%。南通限售2017.06.09南通提出禁止期房转让和规范销售代理行为等六项重要措施，进一步规范如皋市的房地产经营行为南通限贷2017.03.29南通定购买二套住房的家庭申请住房公积金贷款的，首付款比例调整至40%上海限购2019.08.30上海按照区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上上海限售2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。上海限商2017.05.17上海1、本市停止审批公寓式办公项目。2、重新审核尚未上市销售的项目。3、对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证。4、对在建未售的项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。5、对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。6、对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。7、未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易。上海限贷2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。苏州限购2018.11.19苏州将积分纳入非本市户籍居民家庭在相城区购买商品住房的资格审查条件，暂停对申请人积分小于600分的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房苏州限价2016.10.03苏州房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。苏州限售2019.07.24苏州一、进一步加强用地出让管理。加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划，保障土地市场供需适度。严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。二、调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。三、扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。四、进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平；对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术，加强存量房交易合同监管和税收征管。苏州限贷2016.10.03苏州根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号文件规定，实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。按照市政府最新调控要求，经江苏省市场利率定价自律机制商定，对相关差别化住房信贷政策作出如下进一步要求。（一）居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。（二）对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。（三）居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款无锡限购2017.09.25无锡暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房；继续暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供2年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明(对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才除外)。无锡限价2017.07.26无锡凡在我市从事房地产开发经营的企业，在中心城区规划建设用地范围内新建商品住房（保障性住房和享受政府优惠政策住房除外）尚未预售、销售的，在办理商品房预售许可或现房销售备案时应向价格主管部门申报价格备案。商品住宅价格备案必须进行成本审核。经价格主管部门备案后，开发企业须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式，诱骗消费者与其进行交易。实际销售价格不得高于备案价格。成立由物价、住建部门组成的新建商品住房价格备案协调小组，对商品住房备案价格进行集体审议。新建商品住房备案价格确定后一年内不得调高，一年后需要调高的，调价涨幅不得超过6%—8%。同一项目一年内分批报备的，后一批次申报备案价格不得高于前一批次备案价格。前一批次办理商品住房预售许可或现房销售备案后尚未出售（无法提供认购书和收取定金电子凭证）或涉嫌捂盘惜售的项目，不得申请后一批次商品住房销售价格备案。无锡限售2017.05.20无锡购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让；法人单位购买住房（含二手住房），在取得不动产权证3年内不可转让。无锡限贷2016.10.02无锡居民家庭首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变；对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为40%，报省级市场利率定价自律机制商议通过后实施。扬州限价2018.09.12扬州市政府办公室关于印发《扬州市市区限价商品住房管理办法》的通知房价水平2018年20城市商品住宅均价及涨幅第一梯队（≥2万元/㎡）:上海、杭州2城市，处于房价第一梯队。第二梯队（1-2万元/㎡）:南京、苏州、宁波等8城市，处于房价第二梯队。第三梯队（7000元-1万元/㎡）:镇江、南通2城市，处于房价第三梯队。房价增长快:南京、嘉兴2城市，房价同比增长较快，分别为29.2%和18.8%。元/㎡%地价水平2018年20城市宅地楼面均价及溢价率地价高（≥10000元/㎡）:杭州、上海2城市，住宅用地成交地价高。地价较高（5000元/㎡-10000元/㎡）:南京、舟山、苏州等8城市，住宅用地成交地价相对较高。地价偏低（＜5000元/㎡）：台州、宁波、湖州等10城市，住宅用地成交地价相对偏低。溢价率高:合肥、安庆2城市，住宅用地流平均溢价率较高，分别为69.0%和57.9%。元/㎡%盈利空间2018年20城市地价房价比地价房价比高（≥0.5）:杭州、无锡2城市，土地成本偏高，盈利空间有限。地价房价比正常（0.35-0.5）:苏州、合肥、嘉兴等7城市，土地成本适中，有一定盈利空间。地价房价比低（＜0.35）:扬州、宁波、镇江3城市，土地成本较低，盈利空间较大。市场规模丨市场容量2016-2018年20城市商品住宅年均销售面积销售规模大（≥1000万㎡）:苏州、杭州、南通等8城市，市场规模大，住房需求旺盛。销售规模较大（800万㎡-1000万㎡）:嘉兴，住房需求较大。销售规模一般（200万㎡-800万㎡）:镇江、常州、扬州3城市，住房需求有限。万㎡市场规模丨土地规模2016-2018年20城市宅地成交规划建面成交规模大（≥1000万㎡）:null、null、null等8城市，宅地供应、成交规模大。成交规模较大（800万㎡-1000万㎡）:null、null、null等5城市，宅地供应、成交规模较大。成交规模一般（200万㎡-800万㎡）：null、null、null等6城市，宅地供应、成交规模一般。成交规模较小（＜200万㎡）:null，宅地供应、成交规模较小。万㎡去化压力丨住宅出清周期2019年1-10月20城市商品住宅可售面积及出清周期去化压力大（＞12个月）:镇江，出清时间较长，存在一定去化压力。库存合理（8-12个月）:盐城、上海、湖州等5城市，库存水平合理，风险小。供不应求（≤8个月）:常州、杭州、扬州等4城市，短期供不应求严重，市场可售项目少。万㎡月去化压力丨土地去化周期2011-2018年20城市宅地去化周期宅地供不应求:上海、合肥、无锡3城市，累计宅地成交规划建面小于同期商品住宅销售面积，市场处于补库存阶段。土地去化周期短:芜湖、杭州、南京等8城市，土地去化周期不足2年，供求关系紧张。土地过剩风险小:湖州、宁波2城市，土地去化周期在2-5年间，土地库存适中。土地存量大，存过剩风险:镇江、台州、绍兴等7城市，土地去化周期超5年，土地存量相对较大。城市名称2011-2018住宅用地成交规划建面(万㎡)2011-2018住宅销售面积(万㎡)2018年底去化周期(年)上海9896.213593.2宅地供不应求合肥8721.010009.6宅地供不应求无锡6492.37124.7宅地供不应求杭州9699.99472.00.2芜湖3894.93777.60.2南京9199.38852.10.3安庆2701.72404.60.8舟山734.4617.80.9苏州14877.212959.51.0嘉兴6197.15012.21.4金华3452.92756.81.7湖州4375.33214.62.1宁波9687.36534.42.8镇江7665.34307.55.1台州3590.5964.45.4绍兴7145.03181.95.5扬州7495.63515.16.3常州11082.94056.610.4南通18649.65323.611.0盐城12264.64233.711.0房地产开发投资2018年20城市房地产开发投资额及增速投资规模大（≥3000亿）：上海、杭州2城市，房地产开发投资规模明显领先于其他城市。投资规模较大（1000-3000亿）:苏州、南京、宁波等5城市，房地产开发投资规模较大。投资规模小（＜1000亿）：镇江、常州、扬州等5城市，房地产开发投资规模小。投资规模增长快:扬州、嘉兴2城市城市，房地产开发投资额增长较快，分别为40.0%和31.6%。增速(%)房地产开发投资额(亿元)需求满足度2018年20城市居民人均住房建筑面积需求满足度高（≥45㎡）：南通、镇江2城市，城市人均住房建面高。需求满足度较高（20-45㎡）：杭州、合肥2城市，城市人均住房建面较高。㎡㎡进入门槛2018年20城市单宗宅地成交总价杭州，单宗住宅用地成交总价均值超15亿元，单宗地块占用资金量偏高，拿地成本相对较高。金华、镇江、安庆等12城市，单宗宅地成交总价均值不足5亿元，城市进入所需成本相对较低。亿元小结：市场表现上海、盐城、苏州、宁波、杭州5个城市，在所选城市中市场表现得分较高，市场潜力较突出。苏州、南通、上海等4城市，商品住宅销售面积位居所选城市前列，需求旺盛，市场容量较大。南通、扬州2城市，住宅出清周期小于6个月，短期可售库存不足。上海、合肥、无锡等11城市，土地去化周期小于2年，土地存量较小；盐城、南通、常州等7城市，土地去化周期大于5年，土地存量较大，中长期存在去化压力。综合评价综合评价城市基本面得分市场表现得分总分城市能级资源优势经济水平人口潜力基本面得分政策环境地价水平盈利空间市场规模去化压力增长空间市场表现得分城市能级高铁通车列次千人床位数高校数量GDPGDP增速人均GDP三产占比固投增速社消总额社消增速人均可支配收入常住人口常住人口增量城镇化率小学生数量小学生增长率高校学生数量人才政策政策宽松程度房价房价涨幅地价地价房价比商品住宅年均销售面积宅地成交规划建面住宅出清周期土地去化周期城镇人均住房建筑面积上海10.010.04.710.010.06.87.310.08.310.03.610.010.06.47.210.01.010.01.010.06.010.05.36.96.17.55.97.01.06.610.0杭州8.09.210.06.54.57.07.78.29.64.84.58.34.410.07.49.61.09.610.08.66.08.04.610.01.07.47.13.72.62.37.9苏州8.08.15.64.46.07.110.04.38.14.93.18.94.76.610.04.81.04.810.07.36.04.41.05.03.910.08.56.03.27.98.3南京8.01.85.88.44.39.18.67.49.04.94.07.93.87.19.06.01.06.010.06.76.05.910.05.25.35.55.15.72.73.37.5宁波6.04.31.52.53.77.57.22.87.93.73.78.13.78.16.23.71.03.710.05.16.04.44.53.07.77.310.05.94.43.28.1南通5.03.34.61.93.07.86.03.69.12.94.54.73.46.17.32.91.02.910.04.38.01.05.82.35.08.88.41.010.09.47.8无锡6.06.87.32.33.98.110.04.48.43.34.57.33.16.49.23.01.03.01.05.66.02.43.03.83.47.04.64.32.14.34.0常州5.05.73.72.02.67.58.34.58.82.54.66.62.46.28.93.21.03.21.04.68.02.75.12.96.23.87.34.39.65.16.0