2023年南京房地产市场半年报-同策

—南京同策市场咨询部—3全国政策|“托而不举”政策导向明显，城市政策力度分化全国政策延续宽松基调，在促需求、防风险、保民生、转模式、规范化等多方面协同发力；城市层面因城施策，精准调控意向更加凸显，三四线城市为松绑的主力军——全国层面————城市层面——延续宽松基调，提振维稳，促需求、保交楼、防风险为要点因城施策，公积金政策成最惯用手段，三四线城市放开力度大•1月5日，住建部：对于购买首套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。政策核心点一线城市二线城市三四线城市济南、长沙、武汉、无锡、厦门、杭州、无锡、沈阳、南京、合肥ØØ放松限购放松限售深圳深汕合作区赣州、上栗县、扬州•2月2日，自然资源部:优化完善集中供地政策，取消全年供地次数的限制。深圳深汕合作区长沙、厦门长沙、合肥惠州、扬州、常州、徐州•3月5日，两会政府工作报告，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。荥阳、上栗县、东莞、佛山、济源产城融合示范区、监利、京华、洛阳、咸宁、贵安、漯河、驻马店、襄阳Ø放松限贷常州、荥阳、上栗县、连云港、六安、毫州、绍兴、台州、乌兰浩特、资阳、淮北、监利、盐城、洛阳、东营、南京、哈尔滨、郑州、杭州临安区、乌鲁木威海、临沂、丹东、乌兰察布、淄博、德州、吉林、扬齐、大连、济南、长沙、太远、杭州临安区、州、日照、宿迁、漯河、驻马店、义乌、揭阳、襄阳、•3月30日，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。提取规范：北京提高额度：深圳Ø公积金政策限价政策兰州南阳、玉溪、梅州、吉安、攀枝花、马鞍山、丽水、赣州、蚌埠、株洲、遂宁、宣城、宿州、中山、莆田、贵安•4月14日，央行：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业新发展模式平稳过渡ØØ无锡日照、丽水•4月28日，中央政治局会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。放宽落户：郑州、杭州引才：长沙、哈尔滨、南昌高新区、长春荥阳、上栗县、乌兰浩特、洛阳、淄博、鹰潭、连江县、周口、扬州、佛山、漯河、武冈、驻马店、义乌、吉安放宽落户或加大引才深圳荥阳、上栗县、桂平、安义县、济源产城融合示范区、资阳、监利、德宏、洛阳、襄阳襄州区、安阳、淄博、铜陵义安区、赣州章贡区、鹰潭、连江县、威海、周口、鞍山、扬州、日照、阜阳、宿迁、武冈、酒泉、毫州、丽水乌鲁木齐、哈尔滨、南昌高新区、重庆、大连、郑州航空港区、杭州临安区•5月8日，住建部、国家市场监督局发布十方面举措规范房地产经纪管理，鼓励经纪机构服务费率分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。严格实行明码标价。Ø发放购房补贴ØØ货币化安置无锡淮北、铜陵、宿迁资阳、酒泉、襄阳•6月16日，国常会研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。降低交易税费4金融环境

|经济恢复节奏缓慢，居民信贷修复力弱M1增速持续低迷，M2及M2-M1剪刀差仍维持高位，企业资金活化程度较弱；社融和贷款增长动能减弱，经济活力不足，居民信贷修复力度较弱，居民预期偏弱，信心明显不足货币端•

延续宽货币政策，M1增速持续低迷，M2增速回落，M2-M1剪刀差收窄，但整体M2、M2-M1剪刀差仍处较高位置，表明企业资金活化程度较弱M2增速回落M1增速持续低位社融端贷款端•

社融不及预期，投放节奏延续放缓，经济内在动能边际走弱•

居民贷款需求增长动能弱，企业中长期贷款仍为信贷增长重要支撑2023年4-5月人民币贷款增加结构同比变化增速呈现下降趋势指标2023年5月同比变化2023年4月同比变化其中人民币贷款增加1.36万亿+1988+1684+350-5418亿+1487188亿-1255-1156-1099+6669+1280+649亿+601-842短期贷款中长期贷款短期贷款住户贷款（亿）+637-2292+2147-6709849企（事）业单位贷款（亿）中长期贷款票据融资+7698+420+4017-38685信贷环境|信贷环境宽松，降准降息，意欲提升市场信心央行降准降息，房地产行业同步受益，全面降准为市场注入更多的流动性；利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行，刺激内生动能，推动预期增强信贷端•

全面降准0.25%，多次降息，实施房房贷利率动态调节机制，LPR下调10个基点，信贷环境持续宽松

南京6月20家主流银行房贷利率：首套房降至4%降息1月5日降准3月27日降息6月8日降息6月13日降息6月15日降息6月20日银行首套房环比二套房环比央行、银保监发布房贷利率动态调节机制。赋予房价连续3个月下跌的城市首套房房贷利率下限自主调整权央行全面降准0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元六大行下调各类型存款利率。随后全国性股份行跟随下调人民币存款利率为维护银行体系流动性合理充裕，央行7天期逆回购利率下调10个基点央行开展2370亿元MLF操作，利率下调10个基点6月1年期、5年期LPR均下调10个基点，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%中国银行农业银行工商银行邮政储蓄建设银行交通银行兴业银行招商银行民生银行南京银行广发银行4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点-10基点

2023年6月LPR下调，最新5年期LPR降至4.2%，逼近历史低点

全国首套房平均利率4.06%，二套房平均利率4.94%华夏银行徽商银行浦发银行中信银行4%4%-30基点-10基点-10基点04.8%4.8%4.8%4.9%-10基点-10基点-10基点04%4.1%紫金农商银行4%-10基点4.8%-10基点备注：全国房贷利率数据来源于融360数字科技研究院6南京政策|需求端支持政策为主，政策提振力度偏弱，效果不显著上半年试探性多轮政策放松，以需求端支持为主，单次放松力度较弱，整体市场刺激效果不明显政策解读①上半年出台多项多维度政策，主要包括房票安置、产业集聚区限购再放松、加大公积金支持力度、人才落户放宽及购房补贴等，旨在缓解购房资金压力、刺激购房需求释放等；②对比去年上半年，今年放松力度小，重点主要是公积金支持力度加大，但对于市场的刺激效果整体不明显。人才安居公积金支付首付公积金带押过户限购政策再放松落户政策再放宽1月2月3月5月6月Ø

《南京市人才安居办法》Ø

出台33条经济刺激政策Ø

公积金贷款可“带押过户”Ø

限购政策再放松Ø

落户政策再放宽•于2月12日起正式实施，采取实物配置和货币补贴两种方式•个税、契税减免、公积金支付首

•

无须卖方先结清贷款并解除抵押，••产业集聚区可新增一套•发布远郊及近郊区域落户政策办法，继续放宽人才落户条件付、扩大房票、预售资金监管等可通过公积金“带押过户”贷款江北大厂与六合购房政策再松绑Ø

主城六区推行房票安置Ø

江宁发布17条新政Ø

3土拍保证金可用银行保函Ø

公积金新政Ø

六合人才购房补贴•适用于主城六区国有土地上房屋征收项目•契税补贴优惠、房票安置；优化

•

增加见索即付银行保函作为参加商品房预售资金监管制度等

土地竞买的履约保证方式•调整住房公积金提取政策、贷款政策，6月1日开始执行•六合区符合条件的人才可享300元/㎡的购房补贴7南京当前政策|

四限政策宽松，降低购房门槛，刺激购房需求当前四限政策较宽松，限购再放宽，主城多区域不限购，外地人限购放松，全面取消毛坯限价，二套房首付4成1、限购政策放松仅剩四区限购2、限售、限价政策宽松3、限贷政策宽松产业集聚区可增购一套南京户籍首套30%；有1套住房，无贷款记录或贷款已结清再次购房首付比例由5成调整为3成；有1套住房且贷款未结清，首付比例由原来6成调整为4成限售••除四区外其他区域针对南京户籍放开限购•

2022年5月，限售放松，预售商品房自合同备案之日起满三年后可上市交易针对二孩及以上家庭，在限购区域内可再增加一套购房资格•南京60岁以上本市户籍家庭，可以再买1套房LPR下调，带动利率下调局部区域外地人放开限购满足以下其一条件即可增购1套限价•南京首套房主流贷款利率已降至4%外地户籍•一年内在南京累计缴满6个月的社保或者个税缴纳记录，补缴的也认。•

2022年9月，全面取消地块毛坯首套房公积金贷款利率下降限价，实行自主定价，审核备案••提供满6个月的居住证。•5年期以下由2.75％下调至2.6％，5年期以上由3.25％下调至3.1％人才购房要求，人才购房5年限售政策解读①南京总体坚持“房住不炒”主基调，在稳房价、保刚需、抑投资的情况下四限政策不断放松刺激市场；②限购再放宽，刺激购房需求释放，市场土地不设限价，利润空间得到保证，总体维护市场健康发展。8宏观市场小结全

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绑的主力军“托而不举”政策导向明显，引导行业回稳，因城施策，城市政策力度分化金融信贷环境宽松，加快推动经济复苏，提升客户信心和预期南京试探性多轮小力度政策放松，以需求端支持为主，整体效果不明显910土地市场分析|土拍回归理性，板块热度分化明显上半年土地市场回归理性，整体供应环比下滑，但主城优质地块占比提升，楼面价受主城高价地影响结构性上升；板块间分化明显，城南板块为土地供销主力，城北、江宁板块溢价率较高，江北及远郊区域无溢价半年度供求供应同、环比均下滑，楼面价环比结构性回升分板块供求城南供销主力，板块溢价情况分化明显//备注：数据截至6.30，6月9日宁出第09号拟出让地块暂未开拍11土地成交分析|核心热点地块受追捧，非核心底价成交占主流上半年南京共成交24幅涉宅用地（其中4幅为安置房地块），7幅触顶摇号、5幅溢价成交，累计成交金额339亿元，板块间成交分化严重，河西南、百家湖等主城核心片区热点地块多触顶摇号，外围板块底价成交2023年上半年土地成交明细2023年1-6月南京涉宅地块成交溢价情况成交总建（万㎡）7.6成交楼面价（元/㎡）序号区域地块简称土地性质溢价率竞得方是否摇号1秦淮区建邺区南部新城G02纯住宅317242%保利否触顶摇号,29%36江心洲G04南站G07纯住宅纯住宅9.495.3228648262230%5%中海否否底价成交,50%大悦城江宁区8江北新区南工大G01溧水G01纯住宅纯住宅安置房安置房商住10.851.5313552553619888910%1%0%0%0%0%11%通宇天利否否否否否否否9溢价成交,21%1011121314溧水区溧水G0212.749.65润科置业吉溧置业六合合棠邑居南京龙跃保利溧水G03雄州G1110.664.316133788734383六合区秦淮区龙袍G12纯住宅纯住宅民企土拍参与度较2022年提升南部新城G137.01竞得房企雨花台区土地参拍房企中，民企参拍热情较去年有所提升，但整体还是以国央企为主，并且对于热点板块土地追求度/意向度高16人居森林G15纯住宅8.83205020%南京宁南否江宁区浦口区栖霞区181920空港新城G17江浦G18纯住宅纯住宅纯住宅5.086.877.79680813983136790%0%7%绿洲帝业置业金地否否否局部回暖，板块成交溢价率分化严重兴智中心G19溢价率河西南、雨核、小行、燕子矶及江宁百家湖、科学园等主城核心片区或优质地块触顶摇号，南部新城、南站等片区溢价成交，外围片区以底价成交为主222324鼓楼区溧水区溧水区幕府创新区G21溧水经开区G04溧水经开区G05纯住宅安置房安置房2.5417.2213.2523241201221770%0%0%中能建润科置业否否否吉溧开发置业备注：红框内为摇号地块12房企报名及竞买情况|民企参与度提升，城投托底减少2023年上半年入市多为主城优质地块，民企参与热情较22年整体提升，除远郊安置房地块，城投托底情况减少2023年上半年土拍房企参拍度成交房企类型对比：2023上半年VS2022年第一批次第二批次第三批次第四批次序号重点房企报名数量拿地数量报名数量拿地数量报名数量拿地数量报名数量拿地数量12中海招商3643542333321111-3644444432611-3万科-4保利1-5颐居第二批次仅挂牌2幅六合地块，均为地方性城投企业托底拿地，无重点房企报名第四批次拟挂牌4幅地块，其中三幅主城地块延期出让，仅溧水1幅安置房底价成交6华润--7伟星1--8厦门国贸厦门象屿金地商置金地11-9-101112--1-大悦城113土地市场特征|供地结构合理性优化，土拍特征多元化2023年政府优化供地节奏，少量高频供地，推出更多主城优质地块，提振市场信心，符合市场发展形势；房企端更注重高周转模式，拿地更加倾向热点片区核心区域地块2023年上半年成交地块分布特征表现大厂长芦特征1取消“集中供地”，高频少量供地龙潭高新区取消“集中供地”限制，优化供地节奏，上半年南京土地市场共挂地5次，供应频次增加，单次供应土地数量减少，与2022年单次出让40+地块情况截然不同栖霞山仙林湖桥北新尧新城国际健康城燕子矶迈皋桥鼓楼滨江供地结构向主城热点板块倾斜五塘特征2特征3特征4特征5老山汤泉仙林大学城灵山青龙核心区环紫金山城中浦口老城区上半年供应地块多为主城热点板块核心区域地块，反倒是非核心区域地块存在延期或者参拍热度不高现象麒麟江心洲河西北河西中城东南汤山大校场城南中三桥板块内部分化，同片区地块价值差异化泛桥林河西南上坊南站东山两桥百家湖淳化上半年成交地块中，同板块同片区地块因位置差异存在价值差异化现象，房企追捧度也不同：如南部新城G02及G13地块，G13地块因靠近南外更受追捧板桥方山科学园九龙湖湖熟江宁滨江正方新城上秦淮城中城东拿地后高周转模式，追求资金快速回笼谷里城南拿地之后工期缩短：如保利南部新城项目，拍地到首开3个月，万科朗拾二期，拍地到首开3个月；追求快速周转，实现现金流回款河西禄口横溪城北前期热点项目对板块后期土地“带动效应”仙林江宁江北新区直管区浦口板块内前期热点项目对板块后期拟出让土地的价值有提升效应，如燕子矶燕璟和颂、城南小行万科朗拾等，项目前期市场火热，流速快，催生开发商后期同片区拿地热情14房企拿地排行榜|头部房企集中度较高，拿地门槛同比提升2023年上半年拿地TOP10房企主要集中在保利、招商、万科等国央企或头部民企，头部房企拿地集中度提升房企拿地金额&成交建面TOP10门槛：13.95亿元、9.49万方排行榜成交趋势2023年上半年房企拿地金额TOP102023年上半年房企拿地建面TOP10拿地金额TOP10成交金额成交建面成交建面成交金额成交宗排名排名TOP10房企拿地金额占全市土地成交金额的81%企业名称成交宗数企业名称(亿元)(万㎡)(万㎡)(亿元)数23年上半年拿地金额门槛13.95亿元，22年上半年拿地金额门槛南京润科置业（主要为安置房托底）南京溧水城建6.8亿元，同比上升105%12保利发展万科企业厦门国贸伟星集团厦门建发中海地产招商蛇口南京软件谷发展通宇地产大悦城48.243.353214.6115.7715.067.1822111111111229.9622.96.003.7543.35322221211111（主要为安置房托底）拿地建面TOP1033万科企业厦门国贸15.7715.0614.6110.8510.4210.249.784314TOP10房企拿地建面占全市土地成交面积的73%23年上半年拿地建面门槛9.49万方，22年上半年拿地建面门槛528.927.218.1518.114.713.9510.249.495保利发展48.214.718.1528.968.8万方，同比上升8%66通宇地产710.428.837招商蛇口房企拿地特征88厦门建发全市拿地房企TOP榜主力集中在保利、万科、招商等活跃度较高国央企或头部民企，头部企业拿地集中度提升910.855.329南京六合新城建设中海地产10109.4927.215土地市场小结土

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郊区基本无溢价，板块间分化明显土地供销回归理性，溢价率结构性回升主城优质地块供应占比提升，民企拿地积极性提升1617新房整体量价|上半年住宅“先扬后抑”，同比供需双降，后劲不足上半年市场仍处于低位，呈现“先扬后抑”，供销同比齐降，成交366万㎡，同比下降19%，价格呈下跌趋势；受疫情放开影响，年后市场需求集中释放，3月成交达峰值后回落，一季度成交200万㎡，二季度复苏动能趋弱南京住宅市场大数据2023H12022H1同比286.7万㎡343.67万方-17%平均成交465万㎡供应成交均价366.38万㎡29478元/㎡452.43万方-19%-12%33442元/㎡2022年一季度成交253万方市场表现火热2022年二季度成交200万方市场表现趋冷2022年三季度成交162万方市场表现持续趋冷2022年四季度成交145万方市场跌入谷底2023年一季度小阳春成交200万方市场需求提升明显2023年二季度政策频出，观望情绪加剧成交166万方18新房板块量价|板块分化尤为明显，以价换量普遍化23年上半年城南、两江、城北为成交主力，城中、河西为价格高地，板块分化明显，当前以价换量现象普遍；同比22年上半年，仅城中、仙林、溧水、六合成交上升，另城中均价上涨明显，其余板块价格下跌或无明显上涨板块供应成交均价城中城东▲97%▼10%▲4%城南▼24%▼32%▼8%河西▼2%▼42%▼4%城北▲5%▼10%▼8%仙林▼29%▲23%▲2%江宁▼15%▼11%▼2%江北新区直管区▼51%浦口六合▲37%▲23%▼8%溧水▼2%▲47%▼7%高淳▼49%▼16%▲1%-▲43%▼17%▲0.4%▲2%▼32%▲44%▼13%19新房成交结构|刚需刚改仍为主力，主力总价为400万以内近年80-120㎡首置、首改产品为成交主力，占比超五成；成交总价段集中在400万以下，占比7成左右，市场刚需刚改需求明显78%50%64%59%52%58%67%69%73%55%200万以下集中在溧高六区域20新房开盘分析|开盘去化率低位运行，热门板块优质项目热度持续整体开盘去化率21%，同比持稳，3月供应爆发，带动成交量上涨，后续热度持续性不足；板块分化加剧，开盘去化在70%以上项目仅在鼓楼滨江、河西中片区，外围片区去化相对较差南京各片区2023年1-6月平均开盘去化率半年度项目数量开盘次数首开次数摇号次数去化率2023年H1118↓201↓24↓33↓21%↑2022年H22022年H11101282152103348383616%20%去化率10%以下去化率10-30%去化率30-50%去化率50-70%去化率70-90%去化率90%以上暂无项目开盘注：数据来自同策监测整理21新房开盘特征|典型项目持续热销，多维特征显著2023年上半年南京全市典型热销项目开盘当天去化率在50%以上，且中签率较低；优质地段、产品稀缺、短期断供、产业支撑、高配品质、存在倒挂或成为项目开盘热销的主要原因住宅项目开盘热销特征南京全市2023年1-6月典型项目开盘当天去化情况优质地段/资产保值或升值板块燕子矶鼓楼滨江东山项目开盘时间开盘套数去化套数去化率中签率项目多位于河西、大校场板块，同时该板块内部也存在分化，如河西青奥，河西中去化优于河西南，大校场机场跑道中间优于绕城及四叶草区域；保利燕璟和颂

2023.2.219696799682%100%100%52%93%63%64%90%63.2%17.9%15.4%43.5%14.6%19.3%27.5%10.9%产品稀缺/物业形态稀缺金基皓樾2023.03.04仁恒江湾世纪别墅，即使总价2000万也能去清，金基皓樾物业形态稀缺，去化比例高；朗诗玲珑新亭

2023.05.086868地缘性短期断供产品如东山核心地段朗诗玲珑新亭项目，周边近两年断供，两批次推盘基本售罄；麒麟紫麟景院中宁府2023.05.222023.5.262023.6.141485477周边产业人口支撑性高河西南大校场小行50如铁心桥、雨核等区域，产业集群，项目开盘整体去化较好；品质优先伟星誉璟府1641809210311583摇号项目与片区内部同一板块或者全市同类型项目楼盘对比，基本上都是领先，产品配置明显高配，如大校场伟星誉璟府项目；万科朗拾二期

2023.6.21秦淮金茂府

2023.6.30性价比突出/存在倒挂大校场如麒麟高科项目首开均价比前期楼盘低，汇通路美都项目比周边楼盘价格低，主打性价比。注：数据来自同策监测整理22产品特征端|房企进入“内卷”时代，产品细节能力提升市场低迷下，房企产品设置更加精细化，细节程度拉满；外立面趋向极简美学、精装高规格配置、户型更注重南向面宽及采光布局02装修03户型01外立面

外立面设计趋向公建化、去风格化、极简美学化，采用金属

精装修取消报价，合并到房屋总价，

主流更偏向LDK或LDKB产品设置，注重南向采光布局，创新铝板，搭配玻璃、金属线条、创新工艺等市场项目“卷”精装，高规格配置设置“跑道阳台”、“十字玄关”等••18米跑道三联阳台，尺度感和空间感拉满；3.3米层高，南向三套房，四卫，LDKB一体化设计LDKB一体化设计•

厨房墙地面简一仿大理石砖•

配置嘉格纳厨电、柏丽橱柜等•

通透系统窗•

大面积采用干挂金属铝板•

搭配香槟金勾勒线条•

局部搭配铝板一体板的拼缝衔接、玻璃幕墙•

香槟金与典雅灰金属铝板搭配蓝灰色巨幕玻璃跑道阳台星叶别墅——跑道阳台•

加上转角、切割、圆弧等打磨出弧度曲线•通过玄关区，构造一个通中心区域，将会客区、睡眠区、工作区、玄关区、家务区5大空间有机串联，让各个空间实现“大洄游”•

主客卫品牌规相当，均采用当代、劳芬等国际一线品牌秦淮金茂府——南北双立面设计中宁府——曲线弧形立面伟星誉璟府——高规格装修配置中宁府——十字玄关23客户需求端

|置业关注点、心态区别显著，两极分化加剧高端改善项目客户收入高、房产多，擅于进行资产整合升级，主要关注180-350平米豪宅产品，决策果断；刚需项目客户收入一般且不稳定，对总价敏感度高，主力需求80-110平米高层产品，购房观望、对比心理重刚需客群高端改善客群Ø

典型客户描摹Ø

典型客户描摹南京全市客户，25-40岁为主，企事业单位员工、小型个体户等，家庭年收入20-50万，二人世界、三口之家为主，目前在南京无房或有1、2套老旧小区，现居户型主要是70-100平米2/3房1卫，当前产品功能及品质不能满足其居住需求，优先考虑生活或工作周边置业。南京主城客户为主，30-50岁为主，体制内单位管理层、大学老师、企业主为主，家庭年收入100万+，三口之家为主，在南京市内基本有2套房及以上，且多位于河西、南部新城板块，有的前期在河西南、江核区域有投资房产，擅于进行资产优化整合，优先考虑具有保值增值的优质项目。Ø

置业特点Ø

置业特点品质改善，注重圈层，主要关注180—250平米豪宅产品及250-350平米左右的顶豪产品，总价起步1000万，偏爱大平层、洋房及叠墅产品，愿意为项目顶配精装买单，购房决策果断。刚需进场或兼具功能&品质需求，注重整体性价比，主要关注80-110平米刚需高层产品，对总价较敏感，主要在150-350万，承付能力一般，对精装有一定抗性，购房观望、对比心理重。核心属性——刚需进场或兼具功能&品质需求+80-110㎡高层核心属性——品质改善+优质资产+180-350㎡豪宅关注点——总价、性价比、配套、交通关注点——圈层价值、产品类型、小区品质购房心态：刚需买房必要性→非必要性转变购房心态：现有资产优化整合，偏向稀缺产品24新房存量分析|去库存明显，板块分化严重23年以来持续去库存，当前存量983万㎡，去化周期16个月，板块分化明显；库存主力集中在江宁、城南、江北直管区、溧水板块，城南、河西、城北、仙林期相对较短2023年6月南京全市板块狭义库存及去化周期18库0存16014012010080江宁板块城中月均去化量（万㎡）狭义库存（万㎡）17.4去化周期（月）79.60.221.1011.255.807.661.859.597.794.123.584.873.26城东22.120.1城南123.770.711河西12.2城北98.012.8仙林27.214.7江宁168.7115.381.517.660江北新区直管区浦口14.819.840六合78.321.920溧水100.480.020.600高淳24.551015202530备注：去化周期按照6个月计算去化周期25新房项目排行榜|优质板块项目去化有保证，成交门槛同比双降2023年上半年TOP10项目主力集中在河西、软件谷、燕子矶、青奥等优质或高性价比片区，客户认可度高其中TOP10成交面积门槛为4.14万方，成交金额门槛为15.99亿元排行榜成交趋势2023年上半年住宅成交面积TOP102023年上半年住宅成交金额TOP10成交面积TOP10成交面积（万方）成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）成交套数（套）序号项目名称片区序号项目名称片区TOP10成交面积占全市总销的13%23年上半年成交面积门槛4.14万方，22年上半年成交面积门槛123412346.85万方，同比下降40%保利燕璟和颂保利阅云台万科朗拾燕子矶5.915.825.635.004.804.564.454.374.154.1434433318774214957305431855002240442330166570331670越秀和樾府河西中28.6527.2423.7222.8320.7420.3519.3618.5417.9815.99323183459257327568345482444252江北青奥奥体新城丹若园河西中万科朗拾软件谷成交金额TOP10软件谷越秀和樾府金基皓樾河西中中北金基涵樾府河西南城北滨TOP10成交金额占全市总销的20%城北滨江23年上半年成交金额门槛15.99亿元，22年上半年成交金额门槛55金基皓樾保利燕璟和颂华润润鸿府保利阅云台保利凤起云台江29亿元，同比下降45%66中北金基涵樾府河西南燕子矶77保利凤起云台华发·四季雅筑铁心桥燕子矶大校场成交趋势江北青奥88全市成交TOP榜主力集中在城北燕子矶、河西南、软件谷、鼓楼滨江、江北青奥、铁心桥等优质或性价比高的片区，客户接受度较高99奥体新城丹若园河西中云樾观山府仙林湖铁心桥1010招商局中心·臻境新玄武26二手房市场分析|半年度表现与新房相似，现有以价换量，后劲不足23年上半年二手房成交50501套，同比上涨60%，创近两年新高，且成交远高于一手住宅；23年3月成交量达峰值12869套，但4月以来市场逐步降温，成交量价也稳步下滑，当前存量近17.7万套南京二手房市场大数据2023H12022H1同比成交均价50501套31638套60%29690元/㎡29180/㎡2%年初疫情放开，购房需求集中释放，金三银四小阳春，成交达峰值，均价实现尚可，5、6月下降明显，存量仍处高位截止2023.6.30南京二手房存量端≈17.7万套！27二手房市场分析|板块置业两江为主，二手房降价已成常态上半年两江板块成交量遥遥领先，主流需求仍以刚需为主，置业需求外溢，河西板块价格最高；市场下行，众多二手房降价抛售，河西南成交单价跌破5万/㎡，少量高端优质豪宅项目价格坚挺，购买力旺盛江宁成交占比18%江北成交占比20%降价约100万涨价约70万28二手房市场分析|主力成交刚需户型，涉公贷款占比提高上半年二手房仍以90㎡以下&300万以下刚需户型为市场成交主力，改善需求动能偏弱；商业贷款仍是多数购房者首选，多项公积金新政利好市场，涉公贷款占比提高4%Ø

总价段：300万以内成交占比69.6%，其中100-200万占比35.2%，环比小幅减少1.1%，200-300万占比28.9%，环比增加2.9%，整体仍以刚需为主，刚改需求有所增加Ø

面积段：90平以内成交占比达63.2%，其中60-90平占比最高，达38.5%；环比来看，仅90-120平面积段小幅增加1.6%，当前二手房市场需求相对稳定，居住属性要求有所提高Ø

付款方式：商业贷款仍是多数购房者首选，占比45.3%；上半年南京陆续出台多项公积金新政，拉动公积金贷款买房需求，涉公贷款占比环比提高了4%，其中组合贷款占比25.5%变化注：数据来自我爱我家南京研究院29别墅市场量价|低密物业较受追捧，整体供不应求（受供应原因影响）上半年供销同比齐降，但均呈现供不应求状态，低密物业市场需求相对较高，成交11.59万㎡，同比下降37%；受疫情放开影响，市场需求集中释放，3月迎来小阳春，5月江心洲仁恒江湾世纪入市带动市场量价回升南京别墅市场大数据2023H12022H1同比7.12万㎡9.79万方-27%供应成交均价11.59万㎡18.31万方-37%-1%34146元/㎡34658元/㎡5月底江心洲仁恒江湾世纪最后80套入市，当天售罄30别墅市场排行榜|成交集中且多位于景观资源或地段优质片区2023年上半年TOP10项目主力集中在江心洲、城中南、汤山片区，仁恒江湾世纪项目成交面积&金额遥遥领先其中TOP10成交面积门槛为0.36万方，成交金额门槛为0.88亿元排行榜成交趋势2023年上半年别墅成交面积TOP102023年上半年别墅成交金额TOP10成交面积TOP10成交面积（万方）成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）成交套数（套）序号项目名称片区序号项目名称片区TOP10成交面积占全市总销的76%，成交较为集中23年上半年TOP10成交面积门槛0.36万方，TOP3成交面积门槛1.05万方，榜首2.73万方，榜内项目成交存在一定差距12341234仁恒江湾世纪江心洲2.731.471.050.750.550.520.500.480.380.3654925250936215626405182601070619890315673518014519仁恒江湾世纪越城天地中心江心洲城中南15.006.533.691.981.501.331.010.990.900.8854925汤山温泉康养小镇汤山621562509326405315673518018260198903061528975成交金额TOP10越城天地中心金隅紫京叠院德信烟岚云庄东屏湖9号城中南汤山温泉康养小镇汤山浦口老城浦口老金隅紫京叠院金基九月森林芳原TOP10成交金额占全市总销的85%，成交较为集中23年上半年成交金额门槛0.88亿元，TOP3成交面积门槛3.69亿元，榜首15亿元，榜内项目成交差距较大城浦口老城55谷里溧水乡镇66上秦淮谷里老山汤泉77仁恒凤凰山居金基九月森林芳原德信烟岚云庄仁恒凤凰山居阳光帝景成交趋势浦口老城老山汤泉88全市成交TOP榜主力集中在江心洲、城中南、汤山片区等景观资源优质片区或主城核心地段，仁恒江湾世纪、汤山温泉小镇、越城天地占据两榜TOP3，且3盘成交占大头99上秦淮桥北六合乡镇浦口老城1010郦湖美墅林景象山墅院31住宅市场小结新

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现多维特征新房住宅市场整体仍处低位，开盘热度低位波动，板块分化持续二手房市场成交创新高，刚需客群占主力，当前以价换量为主流别墅市场供销双降但仍供不应求，仁恒单盘入市带动价格上涨3233公寓市场分析|公寓市场基本断供，成交微涨，均价同比下降2023年上半年公寓市场同比量升价跌，成交近8.4万方，同比上升7%，价格16801元/㎡，同比下跌23%；2023年上半年断供明显，月均成交1.4万方南京公寓市场大数据2023H12022H1同比3.55万㎡22.87万㎡-84%供应成交均价8.43万㎡7.86万㎡7%16801元/㎡21724元/㎡-23%34公寓市场排行榜|绿地云都会成交面积金额双冠王2023年上半年TOP10项目成交面积门槛0.17万方&成交金额0.34亿元绿地云都会以1.31万方&2.42亿元占据双榜榜首排行榜成交趋势成交面积TOP102023年上半年公寓成交面积TOP102023年上半年公寓成交金额TOP10成交面积成交均价（万方）（元/㎡）成交金额成交套数（套）序号项目名称片区序号项目名称片区TOP10成交面积占全市总销的69%（亿元）23年上半年成交面积门槛0.17万方，22年上半年成交面积门槛123412340.32万方，同比下降47%绿地云都会都荟天地城龙湖天曜仙林灵山城南南站1.311.000.770.630.470.450.420.340.290.1718440175029918绿地云都会都荟天地城金陵中環仙林灵山城南南站城中南片城北燕子矶2.421.751.390.840.830.760.730.530.380.3443834638成交金额TOP10浦口老城区城北新尧新城峯汇中心11577176955610万象天地10212116216533TOP10成交金额占全市总销的70%23年上半年成交金额门槛0.34亿元，22年上半年成交金额门0.555中海龙湾U-LIVE江宁百家湖高淳宝龙广场高淳开发区中海龙湾U-LIVE江宁百家湖亿元，同比下降32%66龙湖天曜峯汇中心浦口老城区城北新尧新城城中南片77万象天地东亚共享大厦金陵中環城北燕子矶江宁青龙城中南片198669953成交趋势88诚通龙蟠汇涵碧楼全市成交TOP榜主力集中在仙林灵山、城南南站、浦口老城区、燕子矶等优质或性价比高的片区，客户接受度较高994846218374河西北片91010复地明日之城城北新玄武东亚共享大厦仙林青龙5435商业市场分析|商业市场成交面积提升（受供应及均价影响大）2023年上半年商业市场基本供求平衡，成交29万方，同比上涨32%，成交均价16207元/㎡，同比下跌26%；2023年上半年月均成交4.8万方，市场表现相对平稳南京商业市场大数据2023H12022H1同比27.28万㎡41.7万㎡-35%供应成交均价28.95万㎡21.97万㎡32%16207元/㎡21761元/㎡-26%36商业市场排行榜|远郊低价&核心区项目成为首选2023年上半年TOP10项目成交面积门槛0.65万方&成交金额0.88亿元中骏六号街区以1.77万方&弘阳悦禧苑以2.31亿元领跑榜首排行榜成交趋势2023年上半年商业成交面积TOP102023年上半年商业成交金额TOP10成交面积TOP10成交面积成交均价（万方）（元/㎡）成交金额成交套数（亿元）（套）序号项目名称片区序号项目名称片区TOP10成交面积占全市总销的36%23年上半年成交面积门槛0.65万方，22年上半年成交面积门槛中骏六号街区（琉金街区）123412340.45万方，同比提升44%江宁禄口六合雄州六合龙池1.771.251.241.191.031.000.900.760.750.6551452742997951152901弘阳悦禧苑燕江新城江宁九龙湖城北燕子矶河西南片2.311.771.621.511.371.331.240.930.910.8853403569562东骏华府欢乐广场成交金额TOP10华侨城天鹅堡复地宴南都都荟天地城越城天地中心欢乐广场金地自在城城南板桥新城城南大校场城南南站TOP10成交金额占全市总销的30%23年上半年成交金额门槛0.88亿元，22年上半年成交金额门槛155七彩星城复地宴南都建发央誉城南西善桥城南大校场溧水城南新区亿元，同比下降12%66150244580城中南片77六合龙池47384898成交趋势88南京恒大养生谷六合金牛湖84352344012557龙湖天曜浦口老城区江宁禄口中骏六号街区（琉金街区）绿地金茂国际金融中心上半年全市成交面积TOP榜主力集中江宁、六合等远郊板块及燕子矶、河西南、九龙湖等区域核心片区，远郊价格低，成交量大，核心区人流量多，受众广，客户较为认可99燕江新城城北燕子矶城中北片1010天正湖滨花园江北中央商务区37办公市场分析|办公市场成交面积小幅提升（受供应及均价影响大）2023年上半年办公市场整体供不应求，成交25万方，同比基本持平，价格14560元/㎡，同比下跌29%；近一年月均成交4万方左右，5月城北万象天地集中备案，其余整体成交较为平稳南京办公市场大数据2023H12022H1同比15.19万㎡30.24万㎡-50%供应成交均价25.3万㎡24.32万㎡4%14560元/㎡20365元/㎡-29%城北万象天地项目集中收官备案38办公市场排行榜|万象天地成交面积金额双冠王2023年上半年TOP10项目成交面积门槛0.55万方&成交金额0.83亿元万象天地以6.62万方&11.27亿元领跑双榜榜首排行榜成交趋势成交面积TOP102023年上半年办公成交面积TOP102023年上半年办公成交金额TOP10成交面积成交均价（万方）（元/㎡）成交金额（亿元）成交套数（套）序号项目名称片区序号项目名称片区TOP10成交面积占全市总销的75%23年上半年成交面积门槛0.55万方，22年上半年成交面积门槛123412340.46万方，同比上涨20%万象天地城北燕子矶江宁麒麟溧水城中仙林灵山城中南片六合龙池6.622.482.051.751.601.251.100.770.770.5517017131784217万象天地城北燕子矶城中南片11.273.453.272.591.631.531.251.130.860.831751南银法巴消费金融大楼沣麟公园壹号成交金额TOP10南京海伦堡海伦国际沣麟公园壹号江宁麒麟18216285绿地云都会14777215001000014829146161980015105绿地云都会仙林灵山TOP10成交金额占全市总销的75%南银法巴消费金融大楼江北中央商务区23年上半年成交金额门槛0.83亿元，22年上半年成交金额门槛55华润国际社区0.72亿元，同比上涨16%66六合宝龙广场江航服务中心城北滨江1377华润国际社区江北中央商务区中海龙湾U-六合宝龙广场六合龙池中海龙湾U-LIVE南京海伦堡海伦国际30成交趋势88江宁百家湖城北滨江城南南站江宁百家湖溧水城中城南南站82LIVE全市成交TOP榜主力集中在城北燕子矶、江宁麒麟、仙林灵山等片区，临近产业园、区域核心位置等项目较为热销99江航服务中心352141010都荟天地城都荟天地城39商办市场小结公

寓

市

场商

业

市

场办

公

市

场••上半年办公市场整体供不应求，供应3.55万方，同比下跌50%，成交25万方，同比基本持平，价格14560元/㎡，同比下跌29%••上半年公寓市场成交量升价跌，供应3.6万方，同比下跌84%，成交近8.4万方，同比上升7%，价格16801元/㎡，同比下跌23%••上半年整体市场基本供求平衡，供应27万方，同比下跌35%，成交29万方，同比上升32%，成交均价16207元/㎡，同比下跌26%TOP10项目成交面积门槛0.55万方&成交金额0.83亿元TOP10项目成交面积门槛0.17万方&成交金额0.34亿元TOP10项目成交面积门槛0.65万方&成交金额0.88亿元商办市场处供应低位，成交量同比微涨，成交均价低位徘徊4041政策趋势展望|持续宽松政策，刺激需求端为主现阶段房地产市场发展压力较大，中央政策调控方向预计仍将以支持为主，短期内政策方向不变：延续“托而不举”基调，因城施策，支持合理购房需求，短期稳市场，防风险、保交楼仍是重点，长期促转型；南京政策松绑仍有空间，预计未来重点仍以刺激需求端为主、优化供应端为辅，限购限售或将继续放松全国两会中央政治局会议城市政策一二线城市>>>Ø

因区施策，局部区域限制性政策放松，ØØ要有效防范化解重点领域风险；ØØ房地产市场风险隐患较多；坚持“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式；规划建设保障性住房。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；支持刚需和改善购房消费三四线城市>>>Ø

多数城市全面放松限购、限售，政策见底，几乎没有政策空间Ø加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。Ø•

促需求、保交楼、保稳定

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防风险、促需求、保交楼

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降准•

防风险、保交楼、保稳定•

规划房地产经纪管理

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及时出台、抓紧实施政策•

差别化信贷政策•

取消集中供地•

促需求、防风险

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推动房地产业发展新模式•

推进带押过户•

防风险、促需求•

开展现房销售试点•

LPR下降央行政策6月3月4月5月1月2月南京政策

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人才安居•

房票安置•

经济刺激措施•

公积金可支付首付•

公积金带押过户•

土拍保证金可用银行保函•

限购再放松•

落户放宽•

六合人才购房补贴42南京土地市场趋势展望①|外围区域加大供应，主城区域地块稀缺全年计划供应493公顷，上半年仅完成28%，预计下半年栖霞、江北新区、浦口、江宁、高淳将加大供应，不排除进一步释放主城更多优质地块，国央企仍为第一拿地主力，头部民企位居其后，城投平台身影或将进一步减少商品住宅出让计划（公顷）已出让占地面积(公顷)未供地占地面积(公顷)区属完成比例六合区雨花台区建邺区溧水区鼓楼区江宁区秦淮区栖霞区江北新区浦口区高淳区玄武区合623.111.823014.99.2127%61%56%43%33%32%29%13%13%5%预计23年全年供应完成率约5-6成3012972066606355030.85.78.57.9366.214.357.552.1600550%00/493136.4361.228%Ø

近两年持续秉持着谨慎的供应原则，继2022年首度小幅转降后，2023年南京全市宅地计划供应降幅进一步扩大，全年计划供应商品住宅用地493公顷，同比2022年缩减25%，上半年已出让约136公顷，供应完成率仅28%，下半年预计将加大供应力度，尤其是栖霞、江北、高淳等区域；Ø

2023年南京计划供应商品住宅用地各区分布大致平稳，玄武