世联-上海桃浦生产性服务业功能区项目启动区策略与产品发展建议-

桃浦生产性服务业功能区项目终稿之

启动区策略与产品发展建议谨呈:上海桃浦生产性服务业功能区管委会办公室上海普陀产业投资有限公司2009年5月1前期定位阶段主要工作回顾核心问题项目需发挥后发优势，突破常规，主动站位，积极承担都市圈、城市发展赋予的使命，实现功能的提升和跨越式发展；功能定位以商品流通交易为核心凝聚力，总部经济作为龙头，技术服务为创新源泉，金融商务服务为配套；产业定位四大主导产业：医药、物流、会展、工业设计；一大配套产业：通信软件；发展战略立足大上海、占位长三角、辐射华东，打造上海陆港国际贸易中心的重要载体：华东国际贸易港；成为华东首席的医药流通中心、贸易信息中心、工业设计创意中心；功能分区以总部经济园区、贸易流通服务区、科技研发服务区和综合配套区多组团组成的生产性服务功能区，总建筑体量在435万～500万m2；2本阶段工作内容界定——基于前期沟通达成的共识，直击客户现阶段最需解决的问题！256启动区使命、原则与核心问题启动区物业发展建议启动策略与启动模式启动区位置选择及规模确定启动区客户定位启动区经济测算431VISION3桃养浦晨生洪产汁性铁服爸务验业坐功夫能参区启启币动涌模竖型项高目夫启芝动析区击发蚊展痒研顾究启传动纱模牺型前方期即定龟位启动模式研究客户定位分析产品发展建议4启邀动估模裤式叠研补究一5启弦动胆区趟的汗使支命眨是最要药树帖立饭项非目达的钻高拣端末形洒象衔，缴集衡聚踩人胳气棒，蹲平赔衡串项受目玻开讽发眉计疯划值的请现血金淘流绳，豆从您而蒜为臭项辅目赏成芹功芬打弯下灭基捉础高调启动，树立项目形象：充分展示华东国际贸易港的高端形象，提升项目打造国际贸易中心重要支点的价值取向；实现资金平衡：树立形象前提下，促成首期开发成功，迅速回笼资金，降低开发风险，以利于后续开发；集聚人气：通过相关配套设施的打造，为项目带来更多的人流，从而塑造项目品牌和认知度；启念动摊区周使晃命国家战略使命：国家扩大内需，促进贸易，保障经济平稳发展的战略方向城市战略使命：实现陆港国际贸易中心载体功能，尤其促进内贸的发展，使得上海真正成为一个腹地型国际贸易中心；区域战略使命：整合全球城市副中心、陆港贸易中心资源，使得普陀真正成为国际贸易中心的载体，共同构成上海国际贸易中心的商业中心、总部中心、物流中心、采购中心和会展中心功能复合、跨越发展、高标启动启叨动日区治原位则高绍标必准杨、翠快乳速秤度餐、史可各持臭续奔、北生劳态宣、弓和游谐匀、顾复镜合启泼动本区兴使仆命6项柱目妥启歼动陈区撒的刑核讽心粉问受题蚀界奖定共：疗从冬启显动展方怒式侧、魄启茧动蹈产固品货、誉启窜动递营消销都三况个艇维益度捧保百障摔启乘动酸区喘的澡成枯功如亩何圆打街造廊启喂动法区狱核友心削竞音争件力检（页产地品格、为规庸模疗、期景咳观伶园百林旅等嫌）项羽目俊启团动稿同摧时垒启负动兔营徒销础策眨略脏，侦并摔在库项比目胳规乞划衰、禾建傲设胜、康招毫商破等岁整它个末过畜程伶融水入郑营紧销文动恶作规串划传营蜓销链、爷招绪商撕营裁销阻等启爬动搬模狗式启剥动恼产膛品启浆动离区守模拼式枕，祖即义实很现下启延动承区合使弦命鞋的葬方梅式老是沿什从么漠？区例域窃营润销启朋动盒区外核敏心称问原题7根嚼据办开孙发畜主戴体捷和袜区丢域购启竹动判项纹目立的屠不罪同某，庙世麦联仪将桂区稳域郊启牲动瓶分昼为甘四涉大梳模版式模式图财例羞：区岁域矩核沉心虎设毫施功曲能螺分翻区功马能识分放区战中狸的该项匹目道悔路马、吸市疑政前设揉施资央料季来芳源丑：甩世锄联座模渣型基龄建萄配厘套机启咳动奥模摸式复狡合鸟启辱动惠模父式功拒能预块斑启貌动乘模蹈式核埋心羊设罗施坐启闲动福模诞式启决动胆模震式却示脚意剪图红捡色位标魄志插为转区拌域岩启恨动蜂项刻目8项目情况：大连软件园分为南北两区，建设规模约为16平方公里，一期规划为“四区一园”，即软件及教育产业区、信息服务产业区、商务区、生活区和森林公园；启动特点：通过引入东软作为起爆点，实现“马太效应”，并选择住宅区及教育区关联项目进行复合启动，实现房地产开发—教育产业开发—软件开发的“三级跳”；启届动掉模忽式佛案焰例羊一烈：教大疏连奋软势件得园时热间项警目凤规括模起石爆图点俩：卫东务软产锻业住辛宅教舌育居住人口产生教育需求

产业区：

东软引入修建创业中心东软阿尔派开发楼居住区：

学清花园软件工程师公寓

教育区：东北大学东软学院产业带来居住人口外来人口外来人口产业与教育互相提供支持启动方案大学教育区住宅区住宅区商务区软件产业区信息产业区森林公园模式9启酱动下模膊式豪案轮例哀二态：辣P络o化r竞t另S巡寿u葛n渗l饰i淋g蚕h苦t股阳呼光臂工俭业挡城P锤o暂r滨t很S拜u辨n掏l铸i榨g星h损t疼的岂项轧目打相玻关卷性闭体显现盲在菌设名施锋需股求监-惜供滤给唤的僚链琴条模梨式P形o愿r铅t真S很u匆n伙l截i懂g诞h刮t蜻启精动懒项址目卷的瞒市劣场殖支喷持桂来序自贝于弃区肾域雀内恋部壤消有费引支曾持呜及华外捏来活人延口启伐动友支倾撑铁路河流公共娱乐设施商业中心高尚居住区物流区居住区绿地公园公共空间工业区工业区商业及办公区项目情况：英国PortSunlight阳光工业城是联合利华的总部基地，占地大约17平方公里，创建目的是建立一座融工业、生活、休闲为一体的花园城市，为居民、工人提供良好的生活及工作环境启动特点：以修建联合利华的总部大楼的商务办公区为起爆点，开发带动居住区（28栋别墅、25栋公寓）和公共空间（1个超市、Gladstone市民中心）等关联项目的启动1个超市联合利华总部大楼28栋别墅、25栋公寓Gladstone市民中心

外来人口外来人口1扒0研境究样了足众围多态的渴成熄功慢案命例店的蔬启偷动附策划略似，绪我看们程发仰现说在遍分植期棒开轿发旁的雾项傅目阔中峰，珠不野同慰资猾源有状圣况瓦和殿市摄场箱环搭境罩下袜，遥项惨目对的臣启限动超模循式候和荣产衬品帆的略选灯择在都赌有涝所晌不星同习，记从枪地答块据资糖源酱和负区木域存成塌熟座度登双夜因袖素齐综腹合比界品定地回块件环刷境锄资然源区诊域茧成哀熟坑度启鸭动活相忆对感中亮低黎端舞产植品势，益围估合鸣环倦境圣，腰逐隙步熟拉赢升启皇动醒相帽对伯中幕高忘的惨产茂品夫，思完纽奉善哪配扔套诞，讽树妇立炉形润象抄，偿拉嚷升科产垄品启辞动撒高泥端惹产千品脆，案树威立贱形杯象常，接带呜动方后哈期欲产四品名开逮发4312较掘符惠合摧本井项某目中径高森端植产第品衰树犬形部象炮，令带先动独后党期往开锦发启众动腊区柄的木策网略诊及愉产凶品但路傍线碰的歉相圣对督位撤置岁图以核江心祥商枪贸研平扣台眼、绣商威务鼠办胸公鼓、街配跪套终等馒复暗合效功课能为哲起桥爆财点献，脸带逐动葬关机联唉项泛目糕的说启件动挪，闸实够现江研石发趴功介能厦需雅求复俩合队启魂动催的纷关遮键棋特漂征盈：开波发孟主价体太一领般掘是清具毯有腿良章好脸政找府哲背槐景房诚，哲并椅具浴有身一压定钞经拒济穿实藏力码的用开朋发状商启皆动芽设撤施郑：援不蛋同怖功届能槽分陕区暗里党的广围拣绕秋核浩心揭设筒施页的检多理项子关顺键沟项糕目井的室复惊合里启桐动默，却避弦免增多转点趋启氧动版造盲成茶的藏破汽碎纵开诸发启阅动求效幸果让：漏多抓点西开框发蓄带般动那区待域铲整寨体碗开严发劳、渔提粮升伏区阵域涨形岛象然与峡地数价模侮式1费1区姥域隶复醋合池启究动迈的伍共各通驼的座成锻功突要鸡素区伞域楚复勺合驰启盏动千项玩目范选福择芳的凝共树通缸成徐功熟要市素以炭起投爆咳点捡项松目答的口开围发穷带射动吊关杀联接项墙目地的柳复砖合简启静动启职动长项签目堡物鹿理首距苦离怒的础适粥当榆性启夕动史项增目鸦之搜间轨具遥有栽较棍强侧的个相阁互乌关概联舅度共冒通站成斧功乎要患素针伸对栋本项伐目愚，共诱同学成功巩要箩素的丈详巩细描箭述这疲是诵区怖域倡复共合掏启镜动骡方纹案粮制顾定脖的弊思喇考炼方罢法养：策通石过品找祥起荡爆蝴点悔，溉进废而泻多蒙点群启未动袄关侵联该项卧目项，舌带星动锣项姐目押整吊体雷开椅发结。选戚择仅启互动羡项浑目违市春场款实细现捧度允高众，掀并佩且晌能候够织带疯动讲相健关马项奋目殿的据开织发狱，捕同骡时裕聚哑集讯人剩气沸。设面施朋之嚷间蜻不无是狐独扮立者无覆关柱的价，刻而嚷是掌具依有毒彼纹此歪促枝进恐、靠相振互议联院动扶的卡关耀系动。设包施羽选纺择说的型地粗理临位莫置车应以该达考券虑秆服悟务歉的伙可觉达平性刑。避寄免环由忘于避物浮理询距减离率过版大紧导喇致绘区交域酱启旦动抽的正力底量诉分作散稿。同僚时叉也辆应膨避瞒免仰所幸选进择途项疾目翻区宇位傅过阻于袍集坑中矿，普辐它射纹面降过刺窄优，供不难利眼于宫区恳域恋整捞体程发薄展椒。1宋2为情实送现肯区敬域颈高只标雕准眠启宇动钥、惭跨绞越撇式狂发醒展雷，栋应敲该喊在帐导松入陈引晚擎管带尸动疲作拢用丧下庄，鞠同摔时装推话进洪保塞障氏配蛇套月和住营拆销旁策度略织，摔实宣现相项宵目台快谨速冠、详成峡功预启晋动启运动吓策蚕略2商圆务悉启部动1配约套我启灭动3商辛贸冻启物动配突套商秋务商匀贸功族能屑复丧合形愚态仆复颈合A童d淹d枣y怠o厨u锡r拘t雨e偷x届t剑i样n赌h泻e汤r虫e复烦合饱启再动主悼引算擎主渠保指障主锋方与向产拢品1什3营尚销焦举浩措困首蠢先恒高意调轧启秧动卸并惨贯佳穿冶前杰期滨整哥个尝过隶程静，浮通线过默规赞划预营谜销侨、牺招屠商寇营登销都等角推蹲广联区奸域气及什项可目啦价数值迅，漏展茶示谦项没目由形阻象倡及馒发览展掀进诊程营没销城青市升价紧值准营太销：愤展她示桐桃潜浦角推独动蛋上凯海锤国梳际递贸资易甜中额心峡建界设维的首重日要粒城框市仪战识略落篮话图诊；血未剂来毒实研现撞上绩海仆全诞球之城贸市大的疏重灶要姐城怒市娱角移色滴；区纳域申价寻值婆营评销：品跳命跃侨普屋陀放现朝有临定浊位丢，信整井合群区迈域芬资舟源菜，制展卵示俱大辣普首陀翻片任区田整向体歌发船展之蓝陕图爆、腥未但来磨发斩展新模悼型遥及孔未喘来哀发愉展垦愿仆景项紧目屑价势值栏营肢销：悲体居现曾桃煤浦测与纸真贴如胞副缝中迁心博、爸长及风磨商匹务暗区拥、需西简北级物席流屿园阅互唯动恢、左和犹谐诊发疤展尸以学及煮重蛮大钱产游业纽奉、抗生埋态跳居投住皮、后创怜新妖示笑范予等睡功宵能炭完哪备丽的栽项犬目械发塞展阅愿联景圾。媒肃体虚推鞋广闯营绕销事瓜件乏推扰广评营势销活花动单推剥广垂营失销报窄纸昼、墙户洋外述广英告粗、释网埋络榆、微杂奏志祥等叼平看面扰＋品立旋体倍推可广项茎目溪评侵议惹标鹿、怪规有划筒成术果遣发怠布挎、太重损大筛项雾目喇进贵驻光签转约量仪妨式目、烤重遵要赏领楼导招人法参核观还视巾察铅等土狸地概推朽介镇、度外足部乖招趋商简、炎新番闻脖发办布煤等规帮划心营否销招彩商叶营贤销1饭4通势过徒定遍位煌增抗值体、浅规奥划码增王值帮、西设粘施俊增亮值臂三艳个馋增愚值上体敢系个实脂现葵区仇域杂增傲值弱风化赴由伞于啦区州域凭发帆展滴初望期液，硬配吩套踢不扁够窑完呢善丽、霉人窝气蜜不蹄旺别而滴产穴生珍的孟陌少生类感1躬.印营眼销妨策认略捞上扶强纹调东区辞域录价叨值线和财未隙来丙的短片绩区巾升益值僻潜庭力2脸.菌以妙产余品发价欣值充器分昂展灯示答项较目缴的映核曲心叶价形值桃点，稀演搬绎芽未键来长生途活珍的局新牧理推念坊，页和距理普想执的内生杂活亲模尝式衬，房诚给倘消纸费弯者杀极沿大物的眠想雕象宾空抖间规划增值区域增值定位增值配套设施增值123营拨销上楚海缝经再济即转塞型破、爱功他能拴转飞移轨的散重接要雹步导骤桃库浦正在员上铸海芝发与展企中京的妙重栽要培地庭位上励海歪中纲心菌城甲区蔑稀炕缺复的枕大咽规撇模累土拦地上羡海灯十系二古期议间往重然点害发抓展尾的桌区盛域上岭海掩未爆来止出雕现田新迷的丹功筐能民增贴量书的栽重写点让区准域上调海椒国扔际志贸煮易巨中习心炊建除设童的深关映键呜支茧点1见5案材例在借此鉴耳，彩区窝域纹开笑发红一烂般抢以茂居缠住僵和局办召公雄物辫业剂启似动钢，便中鞠期贡以旧办战公赵物敞业绒为潜主怨，冲引防入晓大睡型暂商音业圣项阿目向，归后脚期匀逐嘱渐焦完凶善衡商李业肚配漫套腥和哥生等态邀环厦境土寻地蹦开封发确乘定竞规削划首方仙案改落善茂交棒通粥状迷况扑、风基言础赶道捞路求建家设登、处市才政爷建宅设居膀住绝、物办源公墨物搬业潮建两设施，母建涂设蜂地碎标遭性作建替筑市找政法绿叫化菜工蛙程忽建植设办怖公什项栋目俯开确发哭主南导拉住梳宅买项遇目大思型毅商帽业挨项仰目崇开畜发大惭型集商练业援项计目纠运妹营伍，尸同凶时万进但一竞步潮完狂善赠商明业腾配舱套座，虑摆填脱根晚天上虚冷惹清面的泄“奇死桶城辛”嫩形情象持仰续吐办向公滔楼仍开声发完是善争生闲态唐环共境开刊发挤历屋程启动区快速发展期发展成熟期启站动将期奏（寒2茂-球3桥年捉）快坏速崭发姜展逆期持（内4争年犬）成充熟雪期根（件3急年金）项目地块价值分析阶段目标:地块条件:市场支持度:各腹个羞阶沸段神价字值芽链降中罩的惹作寒用双（福树刻立蝇形仆象关、跌增屯加夕人熔气秆、赚吸浴引芹企陆业谱、盗促士进盈产缺业育升选级供…哥…丛)地仔块许是台否丧具峡备芳在粮特糠定躲时蛋期嚼开副发育的剖可亚能盆性缺和颂开淘发穗难竟度醋（蚕拆冬迁坦难灶以誉程个度背、床进颗入凯性伸、阵通鼓达联性歇)该拼区吗物鹿业陆是细否顺有健成丙熟圈的休市做场舌来摊支猾持项图目捡分忆期根原样则1纲6项木目蚂处安于剑普绝陀肃区饥西授侧科，岗周逃边民以刑村焦镇啦、岸产邮业悬区愁为玩主伙，皱住号宅场呈派低柱端垄供蜻应鼠，闻地绝块愧内杨布站以节厂症房不、允停舟车爹场慰为狱主辛，培部幅分弊在换建捆商赢务坊办虑公驱楼若，仍酒植店备等放商正务薯设它施北严冰重晶不薪足基，袍高跪端贵商悼业术更板是忙缺宣乏伸，码商浙务旺气庙氛拆尚租未锣形援成区城域肾现芦状片伐区委现离状柏是警普贤陀棋区湿主级要抚的张产买业蜻区岛，观集羽中占了画普浇陀畜主胶要烫的精医郑药慈、坡化步工脱、倚物近流向等破产现业修功尚能谱空兼间障，件土裕地扯利揪用昂效档率迈较刚低妙，灭后茎续渐发站展搬用鸣地雄以篇对鬼原绍有盯工绒业谁厂发房订和抢停漫车分场累的舅拆姐建愿为伸主姥；项坏目立未跑来槽要煤打擦造只成披全乏球浴大霜都甜市叨全遗圈坦的伴核吃心抱城盾市腐的构重朗要众功礼能榴载如体砍，详需拔要第建辛设屡大冲量搅的甩商植务飞、罩商逗业伤、膀居壤住浆配便套1普执陀胆区纱打博造蜡“喊三蜘态刃五咱业籍”谢，番商迹务伶氛束围躺初桂显掘，恐商禁务酱楼纷档浆次批高袭地件分掀布需，询租粥金眼在鹿中味心船城除区飘处绳于到低缠位忧，块伴话随桐产胆业咬升厨级屯和破功仪能锤调努整聪，萝项扬目怖将稍承鉴担犯更可多替的孕商大贸晒商桨务启企司业竖办敞公距需冶求观；2桃谋浦慕现缺有因商台业洲以快社末区这型鸡和童道么路耗型混商剩业屿为违主健，醋尤居其种综训合纽奉性禁商医业渴集过中镇度侄低漠，愿业坚态公凌弯乱轨，补档宗次跃较明低风，果伴掀随外功叔能脉升忧级柔带续来厕的滥高屋端丽人得口催，哥桃烦浦唉有淘机墙会序有泡必若要黄打所造肿新辱的艘高丹端铃商迹业毫中信心希；3目顷前敬项娇目散周僻边转开部发暴的雨住求宅童包磁括聚桃脚浦壁新佩村削等嘴，肚档敬次逼较输低纠，诸且馅供仆应唤基廊本唇饱必和乳，次未赏来戏项题目精要虫导绘入州大很量河人拆口适，割同揭时饰又墓要稼承忘担盼周仓边性功款能投区拢新胃增朗居愈住乏的蝇需添求嫁，知人豆才编公浙寓朽建犁设搜势乏在杜必缠行殖；41断7充励分季借别势测真猾南焦路晴、缠祁催连偶山哥路己商妻务湿轴喉及仁沿庄线触保呢留偶物姨业谜进秩行闯开私发房诚，斑营救造泻商辜务见氛亦围销并个进链行卧基焰础壶设认施韵建音设繁，都推袄动伟项旦目涛发而展启武动穴期石（猪3苦年牲）锁：道逃路狗系妹统常改嗓造挺、尿建设设息地期标旦性移办运公判建纯筑荣、炮酒白店添、送商抢务鸟办区公舍、区酒数店假式妈公才寓肃、卸商威务坝型锯商连业快榨速摘发义展锻期指（诞4篇年沿）鹅：大彩型渡商史业乔中犁心德（途S琴H趟O童P杨P窗I科N虏G老M杨A泰L敢L菌）商转贸我服弃务枕物琴业您、秒S瓶O程H盯O猜、妨绿由化庙景扔观飘设鬼施发拉展叮成脆熟巡寿期械（识3驴年婆）许：公饰共页服局务妖物止业舱、妨S塑O荐H折O碗、垄会醋展鲜中墓心述、换工赢业颈设办计截中贸心狱、萌特刘色陶商包业听中抹心究、戚休喜闲茎公神园政症府多前炼期结的忧基伟础熄建所设针以泡及躺主邮导奔性苍是闸开蝇发昂的巷前棵提想。开摧发争中输根秩据炭市枕场画情件况偏保硬持仇适垄度悉弹绿性桐。本浊项捞目秩分炎期策策铲略启动期快速发展期成熟发展期1多8从勿开强发做策舟略宪看错，六可岁以冬率仔先泛在旁综劲合公配慨套标核芬内厚建蚂设钓五唇星异级查酒岂店毁，巩并祸在认外飞围唐建惭设饶商矩务肃写萌字夕楼屿以吹及馋酒能店爽式础公爸寓底，舅盘烛活逮区号域准热犯度深，农开番发勤综坚合填商忽务振核疗，肃形亚成耀了有“柳两枣核搁驱迁动签、畅辐善射鸡成篮片衰”喘的袖模霸式贸易信息中心绿色休闲带华东医药流通中心综合服务中心综合配套核综合商贸核工业设计创意中心武威路祁连山123456综麻合丝式配堤套茂核综毅合边服皱务雅带工继业钱设据计茫中笋心商史务讨服饶务暖核展秤示呈会泉议置中鼻心物右流它中绘心开怜发脸时彻序吨演牧绎1诵9启圈动战区僵的揉选魂择废考酬虑六昭遍示氧性如、姐进搞入声性训、祝可王扩尤展剃性相以但及卧与晒各敌功妹能胜区跳的蝴联汤动刮，乔结镰合福地窜块些的吨现抱状更条侮件团，棋将别启悔动大区肯位缴置五确上定聪在同项太目神东断南锤角妥区侧域雷，尚以叔商欧务姿办辟公酬率趴先柄启弄动音，子强睛势蒙树把立棚区剃域肢整陷体乞形堵象综谅合画考离虑柴将波启病动阵区花选融取箩原服则嫌与篮地悬块瓦限秃制以条捷件芝，乘初乳步侄确蜡定叫启森动惩区刊域挪含轮商箩贸义、福商律务坦办带公维及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