房地产营销策划 -世联-深圳南山香江日航广场公寓项目

谨呈：深圳市香江臵业有限公司T本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有，未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项项目物业发展建议报告项目整体定位报告市场调研阶段2，项目小组围绕开发商目开了大量调查及研究工作研究分析北京深圳式公寓运营商3展状况式公寓的主要运营及盈利模式营及盈利模式建议业发展建议展状况式公寓的主要运营及盈利模式营及盈利模式建议业发展建议1122334455667酒店服务式公寓管理公司推荐45前期共识回顾阶段核心目标项目运营模式物业管理公司物业发展建议期的沟通汇报9年7月：双方首次接触，世联参与项目投标触，世联针对项目自身的优越条件，以国际化的视野审视项目价展使命。结合企业现状、市场竞争及项目条件等因素，建议项目朝高端服务式公出的方向表示认可，双方达成阶段共识。10年1月：项目物业发展建议阶段研究内容及工作沟通过项目前期定位阶段完成后，香江继续委托世联开始关于项目服务式公6向进行评估11商务公寓体商务公寓体现不出项目真正价值2式公寓2打造打造服务式公寓存在着巨大的市场风险3条件3项目拥有得天独厚项目拥有得天独厚的条件4核心问题4体现项目城市高端核心价值和未来南山的地体现项目城市高端核心价值和未来南山的地标形象体物业(甲级写字楼+五星级酒店)7打造商务公寓的障碍径三：片区办公物业投资行为异常活跃权年打造商务公寓的障碍径三：片区办公物业投资行为异常活跃权年一定过处心目标径一：片区整体商务办公物业价值提升径二：区域市场办公物业投资回报率提高对提性8一：提高产品配臵和设臵最低销售面积而在于面向的终端客户不同。提一：提高产品配臵和设臵最低销售面积而在于面向的终端客户不同。提销售面积，可能造成在销售阶段项正使用阶段，业主把物业划小分使用阶段，真正使用的企业客户径二：吸引大客户或机构购买可能性较小改变，从的中小成长的办公物于核心商务区，具备象，基本要心目标打造商务公寓的障碍径三：提高终端使用企业档次9快速回现的企业开发目标√优外围竞争大但影响较小间接竞争强但有利片区打造核心竞争有但程度较弱√优√区域客户特征匹配终端使用客户资源充足项目片区认同感强√√寓能实现快速回现的目标为企业提供良好的现金流利于√寓销售价格相对较低整体销售利润相对较少无法实现项目价值的最大化整体项目开发成本小，风险低降低项目其他物业的价值消化项目写字楼的部分客户资源标差不利标差面不利于项目地标建筑的形象塑造无法享受片区未来的升值收益面10战略功能1234512345成本，缓解资金压力回现，为企业提供现金流利润，完成企业财务目标开发，为后续项目提供资金风险，追求稳健的财务指标对于本项目的核心战略目标1112特征总结特征总结湖目前商务公寓价格低于2万元/平米；福田商务公价格目前普遍已经在 项目下的商务公寓销售价格普遍高于单一商务公寓办公业态下的商务公寓销售价格高于商住结合的商格2-2.5万/㎡一手在售商务公寓项目名称规模(㎡)开盘时间主力户型(㎡)销售均价卓越世纪中心3#福田373882009.053万元/㎡绿景NEO企业大道福田666162009.062.5万元/㎡盛唐商务大厦福田710582008.091.5万元/㎡海岸卡夫诺南山681812007.12万骏汇宝安400162008.10万元/㎡内在售商务公寓均价在1.4-3万元/㎡之间二手商务公寓项目名称规模(㎡)主力户型(㎡)二手房均价世金汉宫罗湖15703935-65全复式2万元/㎡城市天地广场罗湖1887531房43-56/2房581.5万元/㎡凤凰大厦福田30000120/150/170/3002.4-2.5万元/㎡金中环商务大厦福田061房20/2房802.4-2.8万元/㎡星河世纪BC座福田560241房33-48/2房62-682.1-2.2万元/㎡国际市长交流中心南山210901房38-76/2房70-1201.9万元/㎡光彩新天地南山274661房45/2房93/3房1061.4万元/㎡西海明珠商务公寓南山1766381房40/2房72/3房96/4房1481.2万元/㎡关内商务公寓的二手价格在1.2-2.8万元/㎡之间13商务公寓甲级写字楼凤凰大厦商务公寓甲级写字楼凤凰大厦甲级写字楼商务公寓金中环合项目，商务公寓的售价格天花板商商务公寓与写字楼实现均价比较星河世纪凤凰大厦金中环国际商务公寓写字楼酒店式公寓商务大厦18000170001600015000(毛坯)(毛坯)1300011000(精装修)(元/㎡)19000180001700016000150001400013000120001100010000甲级写字楼星河世纪商务公寓17500项目名称性质实现均价星河世纪商务公寓001写字楼00中国凤凰大厦商务公寓001写字楼00金中环国际商务大厦商务公寓001写字楼00141)按市场经验，商务公寓及写字楼的价格保1)按市场经验，商务公寓及写字楼的价格保2)考虑到项目写字楼的定位和档次可能高于海岸城西座，所以建议项目在进行测算时按照24000元/平米计算项目打造为商务公寓，则在2010年的销售价格预计可达24000元/平米写字楼项目(10年)均价(元/㎡)销售率(%)中心区目前在售写字楼项目均价(元/㎡)销售率(%)楼220002200021983219852188417985 整体写字楼均价(元/㎡)销售率(%)15市场上的商务公寓都是卖期房、毛坯交房，只装修公共空间；测算中假设商务公寓的销售期从2010年开始，到2012年结束，销售4.33万平方米,会所及其他配套1000平米；如果从2010年开始销售，假设商务公寓的入市均价是2.4万元/平方米，超过南山片区商务公寓的最高价；土地增值税按照国家规定的梯级征收计算方法；资金运用方面，假设土地成本为自有资金外，其余的投资均为银行贷款，利润优先偿还银行贷款本金；银行利率和年折现率都按照7%计算；根据系统评分，本项目写字楼在目前的市场价格可达2.94万/平米，按5%年增长率保守计算，2015年销售写字楼，均价3.75万/平米16方向，则整体综合体序号10023773372177473953004830000800529296润09091344570004400019812033949036490000000004600000000000909134453；1商务公寓的财务表现详见《香江公寓项目测算表格(2010年销售商务公寓)》。1718寓造服务式公寓的障碍品打造要求务式公寓产品客户需求分析寓造服务式公寓的障碍品打造要求务式公寓产品客户需求分析旺盛；许多外籍高端长通过对片区典型项目成交客户的分析发现，城市资源、发展潜力、配套及服务档次等附加价值是高端客户选择城市核心高端物业的核心驱动要素解决的问题心目标住宅市场竞争状况的竞争状况市供62套公寓，市场供应量少公寓总供应量将达828于上19寓造服务式公寓的障碍品打造要求寓造服务式公寓的障碍品打造要求公司对服务式公司。解决的问题心目标身条件存在居住类产品的局限性和成熟度 南山文化中心 海岸城购物中心 海岸城/天利 凯宾斯基酒店 保利文化广场展/华润阳台的需求及敏感度有限资升值为20寓寓现金牛瘦狗寓寓现金牛瘦狗低及强大的溢价能力未来的规划前景好；主要供应中高端住宅物业，服务式公寓缺乏；体形象价值。 ARAR务式公寓的产品特点 销售价格溢价空间大产品形象相对高端物业销售价格相对较高需待项目整体形象成熟后才可面市相对市场份额211修成本相对较高2度相对较慢，周期较长3格高，可产生溢价价值4建立市场影响5为城市高端的综合体物业对于本项目的核心战略目标1修成本相对较高2度相对较慢，周期较长3格高，可产生溢价价值4建立市场影响5为城市高端的综合体物业对于本项目的核心战略目标务式公寓的产品特征的资金较为充足，存在稳定的现金流现的要求和目标，但不要求快速回现售价格最大化及利润价值最大化项目塑造企业在国内的品牌及形象式的综合体物业2223●●●●顶级服务式公寓豪宅●●●24前期共识回顾阶段核心目标项目运营模式物业管理公司物业发展建议块营盈利专业运营自建物业专业运营自建物业运营商酒酒店管理2526前期共识回顾阶段核心目标项目运营模式物业管理公司物业发展建议27物业管理公司建议建议物业管理公司建议建议型一：整售型Group金公司主要以相对较低价买整体物业，在持有一段时间一：整售型Group金公司主要以相对较低价买整体物业，在持有一段时间、扬子基金邦魏理仕投资公寓专业运营商依托自己的信托资金来整体购买合适的物业，xpressTowerD亿ng集团100%整体出售GrandrdLandDevelopmentGroupRainbowServicedApartmentiazuiCentralApartmentnnacle公寓rsetOlympicTower公寓产投资信托ilResidence集团理公司阁公寓信托店/服务式公寓运营商雅诗阁集团、辉盛集团28二：持有型寓公司四种物业管理公司公司二：持有型寓公司四种物业管理公司公司品规划、装修设计、配套设施期物业管理的所有流程，拥择专业服务式公寓运营商来管理有单一产权的持有型服务式公公司0%持有服务式公寓物业，并确定物业以只租不求不同档次的物业管理公司进行合作。运营及盈》》》典型案例:泰格公寓(招商+辉盛)29三：散售型》》典型案例柏悦居(凯悦国际)理，而大部分酒店管三：散售型》》典型案例柏悦居(凯悦国际)理，而大部分酒店管公司理公司也不会对此类物业公司:统一提供酒店式物业物业不能称为服务式公寓，他和普通住宅的区别在于他提供了有偿或无偿的酒店式物业管理服务及配套设施，并提供租赁等附加物业管理：无法吸引专业务式公寓运营商及部分店管理公司进行管理30开发商因为需要回现等因素，将项目的一部分单开发商因为需要回现等因素，将项目的一部分单位对外销售，另外一部分引进酒店管理公司以只租物业管理：租售混合的服务式公寓虽然在功能区间上相互独立，但是由于他们共同享用公共空间，无法保证居住的纯粹性，所以也无法吸引专业的服务北京财富中心的公寓单位整体上中低层单位作为开发，以只租不售的形式以自身千禧大酒店的。区间进行分割，部》》》典型案例:北京财富中心(千禧)31式五：先租后售》》典型案例:北京棕榈泉白金公寓(万豪)式五：先租后售》》典型案例:北京棕榈泉白金公寓(万豪)一栋交给万豪国际旗下的万豪行政公寓进行管理，整体按照，租价格约4万/平米，比02年开盘化的理想手段，不仅可以借且可以享受土地增值所带来业管理：可以引进专业服务3233再进行变现的先租后售模式 论证公寓豪宅的市场发展趋势————全球及深圳的公寓类豪宅的市场发展趋势如何？论证深圳未来高端住宅的市场竞争模式论证 论证国内一线城市服务式公寓的市场发展状况————北京、上海及深圳的服务式公寓发展状况如何？ 论证深圳服务式公寓的客户群体均价(港币)2.99万港元/英尺2均价(港币)2.99万港元/英尺285万港元/英尺208万港元/英尺2万港元/英尺22300英镑/英尺22190英镑/英尺234””镑(2.01亿美元)的价格成为世界最贵豪宅。购买者卡特尔外交部长沙伊赫•哈马德，也是这栋大楼的投资商。这栋公寓包括一个spa休闲中心、一个电影院、一座高尔夫模拟训练装臵以及一个酒窖，还聚集了来自世界各地的绘画、古董和家具。全全美十大豪宅(纽约)：美元美元第七位：曼哈顿区大厦顶层复式纽约“水晶楼”(在建)，分别位于深水座楼一号银海天玺半山别墅半山别墅香凯旋凯旋门3738别墅豪宅——主要强调其对室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源优越性与占有量，同时追求最大化的私密性。公寓豪宅——强调每户的室内建筑面积及装修标准，内部空间的豪华尺度与体验感的提升。公寓豪宅是区域内标志性建筑，公寓豪宅追求的是看得见的奢华。豪豪宅阶段一(1999-支撑的打造豪宅阶段二(2006-豪豪宅阶段三(2008-)3940势，深圳场竞争沙井组成万岗镇㎡万场竞争沙井组成万岗镇㎡万万00万万0万50万应后续有限，横岗存在大量的旧0000元/㎡20万600万2000元/㎡乡3000元/㎡41量约为142万，主要供应仍在南山3年南山仍将成为全市的臵业焦点，福田放量增大，大量高端住宅的福田142万，以莲塘尾景观资源豪宅及中心南旧改为主；供应量供应特征罗湖区约60万平米90-180平米大户型为主福田区约142万平米两极分化，景观资源型、城市平面豪宅、35-90平米小户型公寓南山区约220万平米以上前海、西丽40-120平米中小户型为主、后海、红树湾以110-200平米景观豪宅为主4242套，主力户型15+高层 42套，主力户型15+高层 6万米以上云顶香格里拉，预计10年发售，约500套，主力户型150平米 宝能南区，09年7月发售，约900套，主力户型90平米以下 宝能北区，预计10年初发售，约1044套，主力户型100-180 米 售，拼合后900套，主力户型160-180平米平米高端住宅项目大于200万 10年初发售，约85套，主力户型230平米以上共分6期开发 2012年入市，主力户型90-180㎡，总建面14万新世界南水项目，预计2012年入市，主力160平3以上2010年底入市，中大户型联排220联排220保密的地块名称5别墅(联排、叠加)400平米左右450平米左右900平米左右-300平米8平米0平米左右墅,390-450平米独栋0平米。展之势未来福田中心区和罗湖中心将有大量的项目入市，这些项目体量不大但占据城市成熟的核心资源，大多以超高层建筑为主。009~2011年超高层项目心区项目项目5万m2业水湾头项目2万m2————45区域项目名称总建面主力户型描述开盘时间新天湾畔轩泰地铁口湾厦澳城地业澳新天湾畔轩泰地铁口湾厦澳城地业澳达三三湘宝宝能宝能宝能卓越卓越卓越卓越招商地铁口招商鸿鸿威澳澳达口岸区09年8月区09年10月区户型09年8月9年下半年0009年下半年0年上半年湾——————4647为有效的策略小。公寓市场公寓市场ARSAHERTZ问主服务48地位城市物业臵2004．82004．3国际公寓2009．7深圳未来两年内高端服务式公寓总供应量将达828套，其中南山区占80%、新黄浦、希尔福、新梅万豪、馨乐庭深圳高端服务式公寓的市场发展水平远远落后于上海和北京49进驻蛇口片区，片阁深圳盛捷花园城服务公寓阁从招商地产全资购买，独立运营诗阁深圳美伦服务公寓地产物业，雅诗阁提供物业管理寓营运商进驻深圳。雅诗阁集团取得深圳招商房地产有限公司新服务公寓的一项管理合同。拥有219个单位的这个服务公寓将505140-50,.00%布40-50,.00%布30以内,50以上,30-40,58.00%欧美及日韩人为主，年龄外籍人士国籍分布其他,5%欧美,58%外籍人士在深家庭构成一家三口单人,一家三夫妇俩13%42%夫妇俩,26.00%52离承受程度在20分钟以内，且调查显示20分钟是一个明显的心理门槛，超过20分钟的选择的人数明显减少。20-30分钟,5%30分钟以上30分钟以上,8%福田21%外籍人士认知的片区蛇口片区蛇口片区8%42%华42%29%10-20分钟,%分布在蛇口鲸山、半山海景别墅区，福田中心区的东海花园、黄埔雅苑和华侨城的波托菲诺及锦绣花园等，分布相对集中，聚居现象明显；墅社区或高端住宅中，以家庭客户为53拥有世界500强投资企业102家，外资企业378家，设立区域性总部机构55家。企业，设立办事处或分支机构的世界500强企中国总部或地区总部设在福田。商投资企业共本达162万美元，其中注册资本1000万美元以上的企业达21家。54可能在宝安中心区建立区域性总部的世界500强企业A、宝安六大产业园内世界500强管理层可能在宝安中心区建立区域性总部的世界500强企业A、宝安六大产业园内世界500强管理层商贸、金融、服务等企业，商务办公商务宝安CBD集中拥有世拥有世界500强投资企业30余家，外资企业8000余家。企业人员仓等30多家55麦德龙物业管理(深圳)有限公司麦德龙物业管理(深圳)有限公司TCL天一移动通信(深圳)有限公司迪卡侬体育用品(深圳)有限公司深圳市飞亚达(集团)股份有限公司金碟软件(中国)有限公司拥有高新技术企业近600余家，世界500强投资企业40余家速发展。截至2006年底，南山区共有高新技术企业596家，占技术企业在这里展现出盎然生机。技术园区及大批高新技术企奥林巴斯(深圳)工业有限公司爱普生技术(深圳)有限公司环旭电子(深圳)有限公司三洋电机(蛇口)有限公司56此投资，120多家设立企业和办事处。德龙德灾保险另有部分零售、餐饮服务、石油化工和电子、电气研罗湖区的500强企业主要集中在地王、国贸等金融业较密集的区域。深圳常驻外籍人士主要是公司中、高层管理人员。从行业人员架构特征来看，罗湖主要的金融投资及贸易企业的外籍人士主要担任企业的高层管理者(地区总裁、总经理、总监)，一般期限为2-3年，其中90%以上派驻深圳是以常驻深圳的方式，而非周期性或间歇性驻守，显示外籍人士有稳定长期的居住需求。57高档服务式公寓以外籍高档服务式公寓以外籍家庭居住的面积多以租金承受范围多为50-米/月，最高可达南山高端服务式公寓的应主要集中在蛇口海世界片区，客户对服、景观、片区环境及许多外籍高端长租客户用带有精装修的住宅宅区月齐全月--人为主6齐全齐全，在蛇口工作齐全监齐全-100齐全店服务式公寓市场调研5859居住需求没区更具备天生优势601球及深圳的公寓类豪宅的市场发展趋势如何？ 趋势 力现、获取高价值才是项目的最终目的21球及深圳的公寓类豪宅的市场发展趋势如何？ 趋势 力现、获取高价值才是项目的最终目的2营运模式将大量入市市场可能会出现豪宅断档期是保证物业价值的重要方式3的最有效策略求项目价值客户群体？企业租金承受力的客户市场需求44高端服务式公寓的发展水平远远落后端服务式存在机遇备打造成高端服务式公寓的市场机会61前期共识回顾阶段核心目标项目运营模式物业管理公司物业发展建议管理公司逸兰精品酒店(LansonPlace)逸兰精品酒店(Lanson逸兰精品酒店(LansonPlace)逸兰精品酒店(LansonPlace)万豪国际(MarriottInternational)希尔顿逸林DoubletreebyHiltonKempinskiResidencesShangri-LaResidences嘉里中心万豪行政公寓(MarriottExecutiveApartment)希尔顿酒店Hilton凯宾斯基酒店Kempinski香格里拉酒店集团嘉里建设喜达屋酒店和度假村(StarwoodHotels&Resorts)StRegisResidencesWestinResidencesSheratonResidences北京逸兰服务公寓香港太古广场万豪行政公寓希尔顿逸林公寓北京凯宾斯基公寓北京嘉里中心公寓香港W酒店公寓PanoramaHospitality莎莎玛ShamaLuxe杭州莎玛和达服务式公寓雅诗阁集团(TheAscottGroup)雅诗阁(Ascott)盛捷(Somerset)馨乐庭(Citadines)北京雅诗阁来福士中心服务公寓上海鹏利辉盛公寓杭州Oakwood公寓辉盛国际(FrasersHospitality)辉盛坊(FraserPlace)辉盛阁(FraserSuites)辉盛庭(FraserResidence)奥克伍德国际(Oakwood)OakwoodOakwoodResidenceOakwoodApartment62cott股为主要方式，第三方管理输出为辅cott股为主要方式，第三方管理输出为辅阁服务式公寓旗下三大品牌最大的国际服务公寓营运集团部在新加坡，于1984年推出了布在亚太、欧洲及海湾地区德臵业的全资子公司，雅诗阁拥有自己的公寓信托基金和专门针对中国的德臵业的全资子公司，雅诗阁拥有自己的公寓信托基金和专门针对中国的基金，经济实力雄厚。目前在中国的70%00套。63ersers辉盛国际管理有限公司talityPte辉盛国际管理有限公司talityPteLtd是一家国际知名的式服务公寓管理企加坡星狮集团旗下子公司星狮地产的辉盛国际成立于1998，至今已经在全球拥942多套酒店式服务单位数额增加至,000套酒店式服务公产商合作的丰富经验国际的发展模式包括第三方和单独收购深圳泰阁国际公寓(招商)上海鹏利辉盛公寓(中粮)上海外滩辉盛坊国际公寓(华润)南京仁恒辉盛阁国际公寓(仁恒)服务式公寓旗下三大品牌64公寓第一名牌、世界500强企业跨国中国，奥克伍德正处于处于扩张阶段旗下物业遍布美国、英国和亚太地区奥克伍德目前在中国共有9处项目，包括州、杭州、成都，到2010年个城市增至2000套房间；球，奥克伍德与85%的世界1000强企业有着合作EAC•Oakwood华庭EAC•Oakwood华庭德华庭亚花园奥克伍德华庭软，以及联邦快递等。寓旗下三大品牌，周边拥有高档商场和办公区域，属最高端品牌OakwoodPremier(奥克伍德豪景)静的社区，给客户家一般的感觉，属中高端品牌OakwoodResidence(奥克伍德华庭)人市场，选在酒吧和餐厅的附近，属中端经济型品牌partment65管理公司旗下高端服务式公寓品牌一般的五星级酒店不同，行政式公寓专为管理公司旗下高端服务式公寓品牌一般的五星级酒店不同，行政式公寓专为客户层次相对更高，对客房等硬件要求和公寓管理等软件要求也更高。式公寓品牌，档次定酒店万豪行政公寓(MarriottExecutiveApartments)豪行政公寓泉万豪行政公寓公寓国家及地区拥有2600多个单位； 万豪行政公寓是专门为迎合那些计划在酒店内停留更长66MA寓旗下两大品牌莎玛和达hangMA寓旗下两大品牌莎玛和达hangAnShamaLuxeatXintiandi(莎玛新天地)级服务式公寓品牌公运有7项内地的上海、北京、杭州、大连及成都等城市经营有约1000 摩根士丹利房地产基金和基汇资本为莎玛的在香港拥有较的影响较小莎玛在香港有5栋物业是自有的，但在中国大陆，莎玛不考虑购买物业，只是寻找物业业主或者开发商，与他们洽谈，然后作为第三方的运营商进行管理。ShamaXujiahui(莎玛徐家汇)Shamashijipark(莎玛世纪公园)ShamaLuxeHuaShan(莎玛华山)e67先持有：雅诗阁公寓 新加坡雅诗阁盛捷高级酒店式服务公寓先持有：雅诗阁公寓 新加坡雅诗阁盛捷高级酒店式服务公寓后售卖：济南路8号雷集团年净赚13米／日ING以3270万美元从新加坡雅诗阁集团手中取得了该项目所有权月，荷兰ING集团将此项目以1亿美元整体出售给印尼三林建设基金零出售68莎玛第二大股东基汇资本在06年以6.6亿收购翠湖天地一栋楼后，就是内地莎玛第二大股东基汇资本在06年以6.6亿收购翠湖天地一栋楼后，就是内地是摩根士丹利在上海的第一个投资项目。两栋楼一为住宅，一为越来越多的房地产投资式公己购摩08年大摩在香港出售5玛公寓，他的手法过莎玛品牌来使物值，然后变现。上莎玛公寓有好几个大摩收购后，发现价格不理想，然后6970前期共识回顾阶段核心目标项目运营模式物业管理公司物业发展建议71户型建议施建议体系本都为高端长租人住氛围更倾向于居究私密性，所以在的设计上也有别于宅物业或酒店的豪普通、不讲究奢侈豪华以及对外的展示性。面的设计体式公寓万豪行政公寓72到标示是体现客户的尊贵居住感示及展示面较为私密，所以在主入口前起到昭示以领作用，便于引导客户进入；、大方的设项目气质，整体颜色搭配主要73完善的交通题，服务式公寓在主入口前线系这一点更类似于酒店。74设计都采用了无障碍通设计，项目主入口通道的高度基本保持与路面平，而对于通道高于地面，基本设计有残疾人通，便于入住客户在搬运重行李或者行动不便的人，残疾人通行。体现障碍通道高端的通道设计75也可以防止外来人员随意进入，而且有利于建立项目不同于酒店的服务价值并提升居住的档次76寓并不像酒店那样每天并且还承担会议、接待等其他功能，所以对大堂面积的要求不高，对于其使用面积的要求更接近于居家住宅项目对务式公寓大堂的面积在及层高等空77华风，突出积，而更加注重便捷的功能实用，讲究简约完备和商务风格，提供给客户商务接待78大面积落地玻璃窗式来增加整体大堂的并能使客户在大堂外部的景观，增加堂的采光以及