土地权属调查课件

第二章土地权属调查(diàochá)精品文档2.1土地(tǔdì)概述一、土地(tǔdì)（Land）的含义具有代表性的是地理学家的定义：土地是指的土地是指大自然为了帮助(bāngzhù)人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。从土地管理的角度来看：土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。2.1土地概述精品文档一、土地(tǔdì)的含义土地是多学科(xuékē)的研究对象土地概念有狭义和广义之分，平面土地和立体土地之分土地是一个生态系统，各类土地是其子系统几点认识(rènshi)2.1土地概述精品文档二、土地(tǔdì)的特性土地的自然(zìrán)特性供给的稀缺性土地(tǔdì)用途多样性土地增值性价格的二元性流通的特殊性自然性（客观性）面积有限性位置固定性质量差异性可持续利用性土地的经济特性2.1土地概述精品文档三、土地(tǔdì)的功能1.养育(yǎngyù)功能2.承载(chéngzài)功能3.仓储功能4.景观功能

5.资产功能2.1土地概述精品文档三、土地(tǔdì)的分类从中国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家新颁布的《土地管理法》，科学地将中国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。

《土地管理法》定义：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游(lǚyóu)用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2.1土地(tǔdì)概述精品文档2.2土地权属一、土地权属的内涵(nèihán)土地权属：又称地权，是指土地产权的归属(guīshǔ)，是存在土地之中的排他性完全权利。土地(tǔdì)所有权土地所有者依法对土地占有、使用、收益和处分的权利土地使用权土地使用人依法对土地加以利用的权利核心土地他项权利：租赁权、抵押权、继承权、地役权（相邻权）2.2土地权属精品文档一、土地权属的内涵(nèihán)土地权属国有集体

国有土地所有权

国有土地使用权集体土地所有权集体土地使用权2.2土地权属精品文档国家所有依照《土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》没收、征收、收归国有的土地；《宪法》、《土地法》中规定的国有土地；国家依法征用的集体土地；其他形式解放前沿用下来的土地；国家机关、企事业单位解放时接收使用的土地；国家征用集体土地；国家划拨、出让、转让的土地；国家入股、国家出租、授权经营的国有土地；其他形式集体使用农业用地使用权村集体所有、镇集体所有村内两个以上组织所有村、镇企事业建设用地集体拨用；私宅转来；继承、购买房产而来权利形式来源全民所有集体所有1956农业合作社转为集体所有的土地；1962《六十条》；《宪法》、《土地法》中规定的集体所有土地；其他形式国有使用国有使用建设用地使用权依法使用集体土地；有偿安置；1962年前平调土地未退还；1982年以前农民集体自行使用本集体土地的等宅基地与集体签定承包合同等他项权利抵押权；租赁权；地役权；耕作权；借用权等权多种原因土地权源2.2土地权属精品文档一、土地权属的内涵(nèihán)土地使用权出让的最高年限：住宅用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游(lǚyóu)、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

土地权属主：指具有(jùyǒu)土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。2.2土地权属精品文档二、土地权属管理(guǎnlǐ)定义：为维护土地的社会主义(shèhuìzhǔyì)公有制、保护土地所有权与使用者的合法权益、正确处理土地权属问题、妥善调处土地权属纠纷和合理调整土地关系而进行的工作。内容：土地权属的确认土地权属变更土地权属争议的调处土地权属方面违法行为(wéifǎxínɡwéi)的查处2.2土地权属精品文档土地权属的确定：简称(jiǎnchēng)确权，指依照法律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权利人及其身份、土地位置等的认定。二、土地权属管理(guǎnlǐ)土地权属变更：通过土地登记手段对土地使用权、所有权的权属或土地他项权利(quánlì)内容发生变更进行的管理工作。2.2土地权属精品文档三、土地权属的确定(quèdìng)土地权属的确认(quèrèn)方式文件(wénjiàn)确认惯用确认仲裁确认协商确认1、土地权属的确认方式2.2土地权属精品文档2、农村地区(dìqū)（含城镇郊区）土地所有权和使用权的确认采用文件确认、惯用确认、协商确认和仲裁确认结合3、城市土地使用权的确认文件(wénjiàn)确认房地产使用证征（拨）地批准书和合同书城市住宅(zhùzhái)用地确权的文件有偿使用合同书和国有土地使用权证书土地使用合同书、协议书、换地书等单位用地红线图三、土地权属的确定2.2土地权属精品文档2.3土地划分(huàfēn)与编号

一、土地的划分(huàfēn)

概念：土地划分是指为了满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。

1.城镇地区土地划分：

～省～市～区～街道～街坊～宗地（地块）

2.农村地区土地划分：～省～县（县级市）～乡（镇）～行政村～宗地（地块）～图斑

3.地籍区和地籍子区地籍管理的基层单位为县、区级土地管理部门。

地籍区相当于街道或乡镇，地籍子区相当于街坊或行政村。2.3土地划分(huàfēn)与编号精品文档二、地块(dìkuài)与宗地

定义

特征

地块

地块是指一个连续的区域，并可辨认出同类属性的最小的土地空间区域。1）地块是一个“最小的土地空间区域”，表明了地块在空间上的连续；2）地块的位置是固定的，边界是明确的；3）地块的“同类属性”既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合。

宗地

宗地是指由权属界限封闭的地块，它是权属调查和管理的基本单元。1）宗地是一个“地块”，表明了宗地在空间上的连续；2）宗地的空间位置是固定的，边界是明确的；3）应同时把土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素组成一个集合作为“同类属性”来标识宗地的空间位置。2.3土地划分(huàfēn)与编号精品文档三、宗地的划分(huàfēn)1、基本原则：

①由一个权属主所有(suǒyǒu)或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地，称为独立宗；

②如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；

③如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为组合宗（分为共有宗或共用宗）。

④对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区(如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。2.3土地划分(huàfēn)与编号精品文档三、宗地的划分(huàfēn)2、争议地、间隙地、飞地的宗地划分

争议地：即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文件，却同时(tóngshí)提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地：指无土地使用权属主的空置土地。飞地：镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。单独分宗争议地间隙地飞地2.3土地(tǔdì)划分与编号精品文档四、土地权属界址(jièzhǐ)土地权属界址（简称界址）包括界址线、界址点和界标。

界址线：指相邻宗地之间的分界线，或称宗地的边界线。

界址点：指界址线或边界线的空间或属性(shǔxìng)的转折点。界标：指在界址点上设置的标志。五种(wǔzhǒnɡ)界标混凝土界址标桩带铝帽的钢钉界址标桩喷漆界址标桩带塑料套的钢混界址标桩石灰界址标桩2.3土地划分与编号精品文档五、边界类型(lèixíng)与边界系统1.边界类型：①行政(xíngzhèng)边界②地籍区或地籍子区边界③宗地边界④地块边界2.边界系统边界系统:人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般包括普通边界和法律边界。

普通边界:主要依靠自然或人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有边界数据但又没有法律手续固定下来的边界。

法律边界:对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并在实地以法律的形式固定下来的边界。2.3土地划分(huàfēn)与编号精品文档六、土地(tǔdì)编号1、地籍编号地籍编号是地籍管理(guǎnlǐ)的基础,地籍编号有利于土地规划、计划、统计与管理(guǎnlǐ)，便于利用计算机建立地籍信息系统，以便于检索、修改、贮存和使用。地籍编号(biānhào)的原则

①适应性②惟一性③统一性④可扩展性⑤可更新性⑥实用性地籍编号的顺序自西向东、自北向南，由“01”或“001”开始2.3土地划分与编号精品文档六、土地(tǔdì)编号地籍编号的方法(fāngfǎ)

①以地（市）级行政区为单位开展初始地籍调查，地籍编号分为四级。即：区（县）→街道（乡、镇）→街坊（村）→宗地举例：广州市东山区第3街道第5街坊第28宗地，其地籍编号为：0020305028，也可以表示为002-3-5-28。

②以县级行政区为单位开展初始地籍调查时，地籍编号分为三级。即：街道（乡、镇）→街坊（村）→宗地举例：安徽省宿州市灵壁县第4街道第12街坊第115宗地，其地籍编号为：0412115，也可写为：4-12-115。2.3土地(tǔdì)划分与编号精品文档六、土地(tǔdì)编号2.3土地(tǔdì)划分与编号精品文档六、土地(tǔdì)编号

编号顺序：从左向右、自上而下(zìshànɡérxià)，由左上角开始2、界址(jièzhǐ)点编号按宗地编号按地籍街坊统一编号按图幅统一编号界址点编号2.3土地划分与编号精品文档2.4土地权属调查(diàochá)

土地权属调查定义：土地权属调查是指通过对土地权属及其权利所及的界线的调查，在现场标定土地权属界址点、线，绘制(huìzhì)宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。土地权属调查的基本单元是宗地。2.4土地权属调查(diàochá)精品文档2.4土地权属调查(diàochá)

土地的权属状况；土地的位置；土地的行政区划界线，及相关的地理名称等；土地的利用(lìyòng)状况和土地级别。一、调查的主要(zhǔyào)内容

其中权属状况是重点，包括权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。2.4土地权属调查精品文档二、土地权属调查(diàochá)的实施土地(tǔdì)权利人土地(tǔdì)登记公告土地调查申请材料审查指界通知预编宗地号划分街坊现场确权宗地草图街坊草图地籍测量成果应用测绘与土地管理部门土地管理部门地籍调查准备2.4土地权属调查精品文档土地权属调查的程序：拟定调查计划物质方面准备调查底图的选择街道和街坊的划分发放通知书土地权属资料的收集、分析和处理(chǔlǐ)实地调查资料整理2.4土地权属调查(diàochá)

2.4土地权属调查(diàochá)精品文档二、土地权属调查(diàochá)的实施1、权属调查准备调查申请组织准备仪器设备准备资料准备2.4土地权属调查(diàochá)精品文档1、权属调查(diàochá)准备注意问题：各种资料尤其是权属资料的完整、多样；工作任务明确、合理、协调(xiétiáo)统一；考虑调查中各种可能的纠纷；合理的划分街坊、宗地，为地籍测量作准备。2.4土地权属调查(diàochá)精品文档1、权属调查(diàochá)准备街坊(jiēfɑng)界线第1街坊(jiēfɑng)第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：5001）街坊划分2.4土地权属调查精品文档1、权属调查(diàochá)准备2）预编宗地号

结合土地(tǔdì)登记申请材料、权源材料、旧的地籍图等，逐宗编绘工作用图;预编宗地号;注意不重不漏。2.4土地权属调查(diàochá)精品文档资料(zīliào)准备绘制(huìzhì)宗地草图定界指界通知(tōngzhī)指界资格确认熟悉地籍权属的有关档案，做到心中有底，知源知界；发放指界通知书，土地使用者资格材料审核；现场对土地使用者、相关使用者法人代表或委托代理人的资格认证；现场核实土地使用者权源材料、共同指界经三方确认界址点（线）无争议后，填写《地籍调查表》，签章，并现场为界址点做标记，或埋设标志；绘制宗地草图，实地丈量界址线。2、实地调查2.4土地权属调查精品文档三、土地权属状况(zhuàngkuàng)调查1、权源调查

土地权属来源(简称权源)是指土地权属主依照国家法律(fǎlǜ)获取土地权利的方式。1）集体土地所有权来源调查2）集体土地使用权调查3）城镇(chéngzhèn)土地使用权来源调查2.4土地权属调查精品文档三、土地权属状况(zhuàngkuàng)调查2、其他(qítā)要素的调查1）权属主名称2）取得土地的时间和土地年限（40年-70年）3）土地位置(wèizhi)4）土地利用分类和土地等级调查2.4土地权属调查精品文档三、土地权属状况(zhuàngkuàng)调查国有土地使用权来源(láiyuán)

1）划拨用地2）出让的土地(tǔdì)3）转让的土地4）国家出租、国家入股的国有土地2.4土地权属调查精品文档三、土地权属状况(zhuàngkuàng)调查3、对现场指界无争议的界址点和界址线，要埋设界标(jièbiāo)，填写调查表，各方指界人要签字盖章，对于不签字盖章的，按违约缺席处理。

如一方违约缺席，以另一方指定的界址线为准如双方违约缺席，由调查员依据有关图件和文件，结合实地现状决定结果以书面形式送达违约缺席的业主，并在用地现场公告，如有异议的，必须在结果送达之日起十五日内提出重新确界申请。

2.4土地权属调查(diàochá)精品文档四、土地权属界址(jièzhǐ)调查1、界址调查的指界定义：界址调查的指界是指确认(quèrèn)被调查宗地的界址范围及其界址点线的具体位置。

现场指界必须由本宗地和相邻宗地指界人亲自到现场共同指界。当由单位法人代表指界，则出示法人代表证明。当法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并出示委托书和身份证明。由多个土地所有者或使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出示委托书和身份证明。2.4土地权属调查(diàochá)精品文档四、土地权属界址(jièzhǐ)调查2.4土地权属调查(diàochá)精品文档四、土地权属界址(jièzhǐ)调查2、权属主不明确的界线调查征地后未确定使用者的剩余土地和法律、法规规定为国有而未明确使用者的土地，在国有土地使用权、乡镇集体土地所有权和村集体土地所有权界线调查的基础上，根据实际情况划定土地界线。暂不确定使用者的国有公路、水域的界线，一般按公路、水域的实际使用范围确界。不明确或暂不确定使用者的国有土地与相邻权属单位的界线，暂时由相邻权属单位单方指界，并签订《权属界线确认书》，待明确土地使用者并提供权源材料后，再对界线予以正式(zhèngshì)确认或调整。2.4土地权属调查(diàochá)精品文档四、土地权属界址(jièzhǐ)调查3、界标的设置(shèzhì)对于弧形界址线，按弧线的曲率可多设几个界标。对于弯曲过多的界址线，可以采取截弯取直的方法，但由取直划进、划出的土地面积应尽量相等。乡镇、行政村、村民小组、公路、铁路、河流等界线一般不设界标。但土地行政管理部门或权属主有要求和易发生争议的地段，应设立界标。2.4土地权属调查(diàochá)精品文档4、填写(tiánxiě)地籍调查表四、土地权属界址(jièzhǐ)调查2.4土地权属调查(diàochá)精品文档4、填写(tiánxiě)地籍调查表2.4土地权属调查(diàochá)精品文档五、土地权属界址的审核(shěnhé)与调处（1）调查后对结果进行审核和调查处理。使用国有土地的单位，要将实地标绘的界线与权源证明文件上记载的界线相对照。若两者一致(yīzhì)，则可认为调查结束；否则需查明原因，视具体情况作进一步处理。对集体所有土地，若其四邻对界线无异议并签字盖章，则调查结束。（2）有争议的土地权属界线。有争议的土地权属界线,调查人员填写《土地权属界线争议原由书》。暂时画定一条工作界线，并在争议书和调查底图上用红色虚线标注。争议未解决之前，任何一方不得改变土地利用现状，不得破坏土地上的附着物。2.4土地权属调查(diàochá)精品文档六、宗地草图(cǎotú)的绘制宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。进行权属调查时，现场(xiànchǎng)草编绘制宗地草图2.4土地权属调查(diàochá)宗地草图精品文档六、宗地草图(cǎotú)的绘制1、宗地草图记录的内容本宗地号和门牌号，权属主名称和相邻宗地的宗地号、门牌号、权属主名称；本宗地界址点，界址点序号及界址线，宗地内地物及宗地外紧靠(jǐnkào)界址点线的地物等；界址边长、界址点与邻近地物的相关距离和条件距离；确定宗地界址点位置，界址边长方位所必须的建筑物或构筑物；概略指北针和比例尺、丈量者、丈量日期。2.4土地权属调查(diàochá)精品文档六、宗地草图(cǎotú)的绘制2、宗地草图的特征它是宗地的原始描述；图上数据是实量的，精度高所绘宗地草图是近似(jìnsì)的，相邻宗地草图不能拼接3、宗地草图的作用它是地籍(dìjí)资料中的原始资料配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供了初始信息可为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据。2.4土地权属调查精品文档4、宗地草图(cǎotú)绘制的注意事项（1）如有条件，可充分利用大比例尺现状地形图或建筑平面设计图，预先绘制出草图图形再到现场逐一进行核对和修正。（2）只要是实际上存在的界址线，即使很短也必须绘出其图形、丈量其长度，草图上绘制的内容需与实地完全对应。（3）在测绘草图时，对产权界址、不动产地物(dìwù)不得综合取舍。六、宗地草图(cǎotú)的绘制2.4土地权属调查精品文档5、宗地草图(cǎotú)保存宗地草图的保存一般与地籍调查表合并存入宗地档案，在国家现行地籍调查规程中，在地籍调查表中留存宗地草图专页(zhuānyè)，如另附草图时必