上海昆太路项目市场策划提案报告终稿

中基置业

昆太路项目市场及规划建议

MarketAnalysisandProjectPlanningProposal上海星美地产STELLAR-LAND(Shanghai）2005.11.15****概况最佳魅力城市——****

中国经济最发达十强县排名第二以全国0.01%的土地，聚集了全国2%的外资，1/9台资；以全国0.05%的人口，创造了全国0.3%的GDP和1.3%的进出口总额，进出口总额超过了全国22个省。三个1千万：****每天引进的境外投资超过1000万美元，实现的出口贸易超过1000万美元，实现财政收入超过1000万元人民币。累计合同台商投资为55亿美元，到账台资27亿美元，约占江苏省的1/4，全国的1/10。****的“新市民运动”：****120万人口中，50％是外来人口被评为国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市等殊荣。2004年****更以全票入选中国十大“最佳魅力城市”。市场分析****楼市大背景受宏观调控影响价格普遍走低发展的基础良好；经济持续发展、人均收入快速增长快速、外来人口大量涌入住宅将成为主力和新的热点；恢复后的市场利润有一定程度的下降，性价比提高；商用物业成为主要投资方向；高端住宅在强劲购买力支撑下，将以产品特色不断刷新市场行情，成为市场亮点，市场将趋于两极分化市败场骂分铜析*考*今*允*沃楼智市古的伸四泥大仰板息块输发砌展似概比况东帅部该钩区欢域杰目向前秋楼习盘退较寨少羽，捷然哭而晌依爪托烟经批济秋开技发止区重的社人爷群眼，勺市影政需规葛划伍的付体辞育欣中叮心牢，让3登0椅0嗽亩牢的展水济上搅乐摩园蝴，尚台偿协哭大兰厦匀、浪时楼代海大棵厦卵等袍等严，啊依棋托那东金部县副梨中蒙心研的引带腊动哭，纽奉该段区迅域感也快许买将恰成保为偿*取*技*旺*完的味“奥新象浦泉东声”杏。南签部该贺区村域炼楼骗盘研主芽要躺以棚小胳高倍层运和敲高洲层粱为塔主膛。犯便弊利跑的偏交粱通能是止该沸区垒域原的尚最筑大狼卖汽点寇,牛但估除鼠此亲之塌外且几嗓乎侵没壁有岂什槐么稿亮孤点验。粪目畏前痒新其开抬盘“询世正茂贱蝶垦湖纸湾行”破，股以顽强寇势乱品案牌嫂、械优晌势挂产恨品出、兽自体有魄配胶套厦，啦预捆期茂将冬打文开芽新捏局宋面岔，厉但酬也极仅红是吼个配案芦表胃现打。西摧部该衫区雹主淹要路是歪以勇别锤墅袜为温主矿酒艘店舌式交公刮寓僚为着辅贸的腿高垫档巾物片业愈，披别堵墅爹类乡丰均冒价笨5述0衰0蒜0谅～骡7校0秒0凝0香元破/梨㎡举，岛周完边商是押阳趟澄约湖希度柔假冠、愚商康务哀旅叮游河区霜，首其扁周打边岗优挺美叼的兆环苦境她和峡*诊*运*烈*照大撤学串城磁也次是誉一减大惭“丢亮个点毫”弦。但婚目帜前吹配郑套铅尚遮不诞完车善攻，成大灾多喂为脏第者二秘置假业甘，拘新仿开亭住营宅质大咱盘轨规闪划券甚耐佳贷，屯将缓继都北职部奥后模引尊入津大隙量皮居赠住果人菊口去。市革场浪分盗析*窃*构*稼*狐楼找市址的维四逮大晚板亚块比发踏展翁概衔况北奏部优诞美戚的记人仔居碧环姑境蛾、尸大膨盘韵较盐多编、逼多需层遵和东小右高州层尊为浮主顽的杰中区高导档基物遍业泄，钉多顶层拒均净价3亩9尾0邮0今元/笋㎡系，真小宵高程层嗓均逝价4沫0挡0蕉0元要/理㎡桐，韵该区随域异目魄前侍在境售搬楼腐盘2减0多猎个俊，储总翻户榜数疫近1却.浸5万饼户阔，递其能规释模废堪笋称绸*亚*驼*到*捧各恢板沿块污之橡首使。赚各呢种陕生硬活云配坑套妙日诊将吗完照善蜻，贩离始*秧*港*盼*庆市小中乌心末也废比泡较快近变，幸长块江号北瘦路礼沿培线吩是粉政渣府馒重躺点爹规冬划飘地适区特，顷潜舍力能巨音大菊。郑据票*傍*奖*扶*罗楼炕市达在躲2嘴0迹0厉5瓦年耐十蛙一至房季展许会研现爱场床调洁查便数烛据进显侨示把，饺有赴近3棚0慌％的废受逝访棵者泡表欣示圈有鲜意城向绳在高该博区浸域耳购荣房洲。市樱场倡分悄析长宴江胀北梢路伞板裹块摇区贵域朗背帆景该株区伪域求是混新倚兴陪的艳一仰个冻大惭的伙居因民幅区劈燕，踪蝶区明域裕内警住殃宅疗项黄目正众迟多唯，葛但奸高敲端度物农业胃相定对揪较箭少该凑区灰域胃内营主辛要胡购猪买锹人畅群蚂为病*向*平*念*司人唱（穿包械括逐：虫老亦*虫*挠*听*恒人政和稍新医*夜*坚*奶*珍人炒）研外呢加旬上样海脚和护浙扒江页以监及秤江漏苏宁其键它数地衫区芹的描人站群摔，妥另锅加骂少逗量梢境严外伍、慨海站归复人洒士该升区舞土围地洞的伸供工应假量伏进揪入祸了驾末遇期叮开符发目周前习该龟区慌域劈燕将仁面邮临骑新宽的深一宜轮钳城委市除化洽改闭造矩和齐建久设赚，抛使佛之幻玉长姜高爬、挨变峰大蒜、新成知熟论、沿靓殖丽市方场号分僻析消费者购买套数购买面积（万㎡）面积比金额（亿元）金额比均价（元/㎡）新****人9391102.5939.47%32.6436.55%3181.6老****人723988.634.09%30.434.04%3431上海地区324740.1615.45%17.419.48%4332江浙地区241225.579.84%7.858.79%3070外籍（台湾）26031.15%1.021.14%3400合计22549259.92100%89.31100%34362呜0呜0巧4惑*节*归*众*顽市兽房余地篮产常市敌场扁的类消诊费展结膨构上补海丛地誉区北买征家旺大巷多局购征买仿别绘墅预，炎因身此贵将搂购筒房耐均营价固抬厨高江课浙窄地裕区宝与忍新邮*受*化*产*冒人屡大挠多北投展资反或饱购纹买佣普闻通器住剖宅规，最因级此资均疮价剧为付最距低老至*筛*奏*竖*喜人悟大尿多择投悄资诸或猜换浮房磁，说因逗此蚂单福价烤较拆高蓬，井总状量踏也沈大台奏湾环客想户摊购吸买字力舒较躁佳居，溜但敬金摇额狱比胸例浊小歌，孙有守待唐开诵发脆空裹间市简场叼分嘴析项目名称建面万㎡类型主力房型容积率绿化率得房率报价（￥/㎡）巴比伦花园12小高层3、4房1.842%85%4500江南明珠苑30多层、小高层、别墅2、3、4房1.250%85%4400凤凰城23多层、小高层2、4房1.445%86%4200春晖锦苑10多层1、3房1.440％91%3400锦绣豪门14多层、小高层3、4房1.741%88%3500滨江丽景8.7多层、小高层高层、酒店公寓3房1.742%85%3750蝶湖湾107高层、别墅、办公、商铺2、3、4房1.570%78%4800长嫩江纷北尖路舒板疲块超大宅盘祖分升析个潮案奖分快析房型面积㎡总价层高m2.9别墅300~350330~385万元物业费元/㎡.M1.6多层9025万元销售率%80小高层2房9040万元购买人群%江浙沪:20本地:70境外:10小高层3房13058万元栋距40小高层4房14565万元车位7万/个总体分析销售情况：该楼盘多层已售磬，别墅也基本完成销售，现在销售的基本为小高层优势：小区规模大，设施基本齐全；该楼盘在周边一代是比较突出的，从外观、结构、绿化等多方面都能体出来劣势：周边商业设施少，临近的汉浦塘水质有待改善，总价高相对滞销交通及周边配套:11、7、122等；周边有大型超市、小学、医院、银行、集贸市场等江夸南毅明怒珠掀苑个朗案抵分萄析房型面积㎡总价层高m3.3别墅//物业费元/㎡.M1.5多层//销售率%85小高层2房8740购买人群%本地:55江浙沪:25境外:20小高层3房131~14560~66栋距45~70小高层4房142~17064~77车位待定总体分析优势：每户都有花园、4M地差、地面人车分流、水晶会所、3.5万㎡花园劣势：周边商业设施少，周边服务项目不多；交房时间较晚；面积太大客户较难接受交通及周边配套:11、7、122等；周边有超市、小学、医院、银行、集贸市场等巴驱比齿伦鞠花召园个剪案所分沃析房型面积㎡总价/万元层高m2.8别墅//物业费元/㎡.M0.95多层85~16535~70销售率%75小高层90~18037~80购买人群%本地:70江浙沪:20境外:10商铺174~498待定栋距30车位3000元/㎡总体分析优势：小区规模大，面积利用充分；价格相对便宜，物业管理相对便宜劣势：周边商业设施少，临近的汉浦塘水质有待改善，绿化相对较少，小区内商业尚未启动周边配套:公交11、7、122等；周边有超市、小学、医院、银行、集贸市场等凤窑凰烦城个贪案征分尝析滨豆江乡丰丽表景房型面积㎡总价/万元层高m2.82房11042物业费元/㎡.1.53房120~13045~50销售率%96复式190、26070、98购买人群%本地:85江浙沪:14境外:1酒店公寓6025栋距25商铺120待定车位8万/个总体分析优势：离市中心较近，价格便宜劣势：周边商业相对少，由于靠近路边，所以稍显吵闹，绿化也不是太多交通及周边配套:公交7、12、122等；周边有大型超市、小学、医院、银行、集贸市场等个赤案燥分酬析蝶牛湖蹲湾房型面积㎡总价/万元层高m3别墅210~350待定物业费元/㎡.M1.95别墅为3办公待定待定销售率%50高层2房9043万元购买人群%本地:40江浙沪:30境外:30高层3房120~15058~72万元栋距60高层4房17082车位待定总体分析优势：地理位置及交通十分优越。世茂蝶湖湾是****首个超大型全功能综合性亲水社区，区内配套设施完善，小区容积率低，绿化率高达70%劣势：价格相对较高，总价高，周边商业相对少，居民配套服务设施少交通及周边配套:7、109、120、125、等；大卖场、医院、学校、公园等，离火车站10分钟的路程产框品猫力格打稠造康相枝对域不腹足悟；飘整刊体剂规脖划按有伙待咽完啦善施。产多品戏同跃质荡相万对纲集垦中纤；线多山层斩、震小统高郊层惑盛屯行拦。面陪积煮集堪中商在谣9求0令-夫1废5栽0标㎡史。貌小督户抚型觉几革近享空板白封，设1依7查0叛㎡昌以冶上荐大监户择型护空访置毛率奖高志。令阳人奖耳郑目慌一豪新际高凯品贱质居楼带盘狸尚秋未臂出舍现虫。区搬域歼内歪多受为滴自井住叮客凯；乏短示线推投肢资升收刷益场不已高斤；像长摆线贝投寒资仙支陆撑蚂相棚对俩疲精软郊。商堆业冲服联务洗稀柱缺向，扣没夺有惹体桶现俗出场非免常笛人絮性蛇化谷的喝服扎务脖。周队边谅环妄境损和第水则质岗有麦待羞改扮善畜。交男通甚相秋对劳颇剧弱背，送离砍火粒车乒站凭偏啊远贤。结回论疾：大君户肉型途需形以衣楼妈盘房诚综副合肃素因质蚁为亿依俊托小即户哭型崇更炮易让被迅客霉户嫌接叹受供堵需急层唐面殖具烘有震人两文肉环拐境蚕特事色充的河高裂端船产辆品更必枝将俭成蒜为事市宏场耍焦晨点泻和遵亮耻点长捧江质北浮路后板疮块羊解疗析市歼场仰分椒析项凉目遵概烂况项顶目啦概冬况占或地戚面坑积韵：9望0晚亩容丹积寒率旦：2俯.胳2地疾理悉位栏置舒：*观*烛*彼*堡市玉司山跨镇万昆剥太从路旺7土3爹6俗号本孤案项货目咳概够况周姓边雀配招套项栏目抓南鲜边堵为梅昆获太蛋路舌和课新喉建泊成浪的增滨漠江前公伙园离；娱东浇面变昆控太侵路艘与至长彩江路踏交岗叉辈口霉有慨新先建泻成烦的及长蓄江卡公次园诱、歇樾之河造公抄园租；注西孕边回为竹新携建吉成理的虽“范滨武江这丽免景咏”邀楼逃盘母。项封目园东伯边答近钻邻多长剩江烛路民，宋西读边犯靠兔近屯柏兼庐磨路佛，感南失边阶为蒙*则*握*音*紧直淡达絮太仓幕的幸昆笔太吼路梯，习交滔通朗条锐件姿优少越闪。项方目块周吃边此的揭学僚校壮有嫂：砖*弓*厦*喉*辨市阿委说党镰校虏、免电锁视次大程学径，隙距皇离裳项近目劫车程胆2匙分胶钟浅左延右污；伐高源科纪园神小吧学必、兔国款际涌学款校僚、萝育承英者幼缝儿宋园腥，纷距妥离晚项目拆车邪程荒5醋分议钟牌左律右厘。项坡目收周泉边郑的权其匹他娃设兰施颠有聚：玻大朝卖恋场研“码易叶初沟爱蔽莲诉”谷，坡距烫离纪项络目击步行冤1覆0漫分杰钟房诚；踪蝶女填子这医麦院毁，嗽距兄离锻项轻目卷步权行痒5竭分盆钟拢。客滩源酒定巴位*着*栗*佣*间人泽口住结室构松图新宇*巧*各*咳*矩人老瞎*忘*建*湾*宫人江抽苏做、鲜安找徽的触作压业罪员上卖海图的职自辟营装商全煤国碌各咬地侮区厘的高戴级末工析程翅师台弊湾迅人（随台需籍怠干伏部样及少毙量遣自竖营示商掘）客姐源肯定饰位*酿*饼*考*夕各础阶椅层盈人锯口闪比院例纠图台湾老板政府官员****上海自营商台籍干部高级工程师管理人员老****人技术人员作业员外来打工者可茎承爪受统房全价碎范驻围5纹0借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