第二章资产评估的基本方法

上节回顾资产评估的基本概念资产评估的假设和原则资产评估的目的和价值类型资产评估程序资产评估与会计、审计的关系第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法

主要内容收益法23成本法市场法1基本评估方法的比较和选择4学弱习既目单标1新.膏理悼解动市市场俘法份、倡成辣本俯法葛、恐收晋益暂法贺的锄基肢本方原你理2倾.熔掌超握油市傅场积法宴、累成停本亚法既、蓬收举益妻法光的计谊算娇方北法（卖难孝点降与狮重间点豪）3烟.佩了哄解盯对冠市叠场休法迅、箱成熔本屋法享、丝式收振益联法答的埋评雾价4家.缠了住解厦三后种督基丧本窗评圆估引方聋法蹲的酸比柱较狼和恩选至择第抓一光节痒市摇场趣法市场法的基本概念市场法的基本前提市场法的基本程序市场法的具体评估方法第阴一膏节释市歪场嫁法一呈、沟市属场歇法亡的答概爹念市猾场孕法寻也部称从为现漆行询市盐价缩慧法、市贼场开价绪格储比名较档法、比敌较建法等。市筋场摧法指窗在市趁场尺上选愉择若凳干与天被佳评盾估穿资肾产相乞同兵或尾类锈似的棚资进产来作涛为可傻参叹照笔资棒产，源并薄根无据舒其差迅异对膝可译参躺照麻资慈产聚的挂市研场潜价歼格泰进类行调触整，个从沉而估求算被吗评左估闹资脏产损价接值跪的哑一盛种凡评字估业方厕法仰。市组场屯法拘是泼资茫产纹评疏估监中资最校为直系接园、眼最樱具蝴有栽说福服员力的以评和估烧方纽奉法遣之位一安。市投场达法奴的昂基词本梯原泊理少：顽“替劈燕代凝原堂则”采潜用比崖较咸和烂类董比的侦思锹路粱及疏其畅方航法砍判环断炒资腊产涌价植值经的保评年估猾技马术狮规水程仓。一表般呼来叫说室，纳一仍个愈理造性拦的何投碍资杠者张在培购暖置类某沟项勺资植产米时永，桃他塞所屑愿逝意很支沾付名的理价距格轿不腹会鹊高尿于纽奉市爷场攻上羡具轻有缺相孟同绍用榜途携的劈燕替材代县品恩的珍现出行格价瞧格筑。适浅用唯范射围市逐场错法观主火要多适制用塘于市纺场乎交县易吉比师较脖活尘跃锅的死资主产攀的辜评毒估率，穷如通房诚用虎机绳器书设幸备及交琴易失案宁例晒较锡多逮的屋房纲地园产的烦评辛估托。一聚般苹不吵适似用产于专岛用喝设躬备、大草部叔分略无同形祖资熔产以狮及受默地旁区辈、谦环视境将等氏严糕格类限辜制土的讨一邻些打资队产的溜评因估雄。由避于念在饰市洽场具上跑很霉难执找哗到示两经个赢相狮类茄似痰的乓企字业依，旁所季以企进业批价扁值评秧估掌一盼般很的难采论用象市草场么途质径搬进结行阴评桌估衣。第悉一初节湾市似场姐法二扎、市单场惯法洗的辣基魄本珍前央提应闭用未市达场富途迅径捏进层行迷资道产末评协估必，姐必让须育具腿备叼以狸下适前偏提求条管件和：1炒、继存销在裳一告个充杀分蹦活怒跃的公将开市灵场。在背公民开孩市笨场晒里热，土存蛋在狼大隆量棍的女买付者督和锅卖梢者日，骂买何者匪和震卖星者赚的辟地鞭位简平踩等针；级彼盛此她都谦有放获码得尽足拣够猴市诞场誓信停息匪的摔机去会铃和珍时央间肯；隔双皱发歉的隔交洽易每行昼为仗是镰自污愿阅的斜、圈理倘智惜的怒而鲜非绕强滴制倒的渔。只雾有尾存麦在笔这近样凡一蛾个太充顾分据活可跃孔的伟公同开梦市召场菠，棋与爸被纽奉评蚊估沃资物产乖相表同晃或阵类侍似助的赶参浩照乎物柿才收更哗容尝易泛寻献找册，绢参仅照事物慨的段交乘易抄价边格尊才悼更御容邮易梢获筝得纳，犯按桃市馒场愤行局情案估策测勉被棵评五估水资衡产晓价蝴值诸，却评猴估尊结接果晨才免更位容拼易睛被逮交兰易钩各贩方候所肃接拉受踪蝶。（殊我么国戒资亡产殿评耀估驾业用）2轨、公絮开帐市垃场每上饲存馋在相搭当狐数黑目产维生迫交罢易每活真动肝的可挂比欠资唤产。资邮产舰及何其士交懒易亦的捡可僵比肯性喘具谦体颜体廉现削在介以蜻下鼻几俊个俩方党面蜡：（此1宴）乳参农照辉物就与吗被质评武估矛对印象气在功蛋能巴上具汉有倦可群比集性期（剧包妥括用惩途、性永能上圆的格相社同骆或法相妄似容）（锯2欲）壳参称照潮物衫与收被排评味估吃对符象剪面阵临密的市淡场地条乓件具平有揭可胳比搂性衣（酸包继括市淹场怖供飘求扶关荐系脑、脆竞博争絮状戏况随和护交摘易六条滤件菊、斯交遍易按方孝式径、鲜交送易齐地菊点等税）（窜3撕）使参智照等物成亮交肯时布间与奶评惨估劫基欧准凶日想间奶隔揉时纲间矮不症能叉过销长滨，戴应秤在农一叶个鞭适挥度模的斯时崭间佳范妹围指内傻，滩一拘般绢来枪说孙，秤市燥场掘环庸境班相劳对伞稳喊定寻时腹，酸间抢隔蛾可范以余长迷一吐些寒，醒市浊场州环惊境群波松动化较塌大遭时蚊，器间远隔胡时脑间退要拴相油对筝缩攻短吹。仓同篇时缠，尽时乱间厅对携资竿产适价乐值次的凯影绩响咱是睁可赔以么调幕整叫的旺。三考、市类场克法丧的滨基券本匠程嫁序1宇.要参旗照竖物具描有可勾比倦性互：时恰间栋、晒区猾域吓、配交婚易网情惩况等早。2震.够参医照脊物的数旬量例：一相般伶至移少拿有吴3个交急易欲案球例。在饥正惰常尺情挠况贤下失要怨求昏至肌少互搜阳集课4双~腐5姐个穗交矿易艘案鸣例猎。3驼.树参咬照捆物且有子真互实稀的仿成秧交苍价助格削。1尚.差缺异挺因完素汗：淋时辩间吉因屈素霸、毛区绑域文因特素赤、旨交日易疲情络况欲、挠资昌产诞内致在郑因恩素2农.以继参拍照兄物圾成粉交捎价钱格披为睬基愈础厦，衬将各龟项兆差腿异攀指呼标明进孤行煎调吃整。评肥估彻值陡=艘参安照择价唤格衔×新修刷正缺系德数明确评估对象选择适合的参照物调整差异确定评估值明确评估对象的主要参数，如用途、基本功能、成新率，并以此为可比因素选择参照物初评结果可比性比较好，评估过程中没有明显的疏漏，就用算数平均或加权平均；若不是，就选择初评结果中最合理的评估值调嗓整誓差左异需腿要抗调哲整盖的毫差吗异坐主饶要煮包种括捎：（层1违）宁时掉间燃因搅素（驳2助）惯区途域肢因虎素（糊3妨）冤交智易辱情数况歇因政素（誓4塘）雁资仗产蹦内姐在映因灯素调榆整梦差被异（蜂1假）虑时尝间单因估素时叠间兰因泳素之是仗指参租照律物设交热易扩时暖间与楼被币评信估屡资拳产评洞估粥基侨准隔日付时至间上骆的邪不爬一偶致榜所拐产摩生本的券差地异涂。时荐间搏因亭素忆差访异梨调宁整箭法烧可雄以泡采透用定嫌基彼物脖价编指畜数庭法，界也稳可基以郊采抄用环电比罚物粗价性指描数绿法。评由估梦值辱=益参松照庸物愉价绣格蝴×旦交宫易净时救间蝴差牛异双修桌正蝴系逐数（碌2运）丛区帅域图因踏素区则域乒因擦素垄是姑指参旱照悼物刻所粪处侮区读域与膨被湿评魔估痰资滔产所随处旋区潮域竟条巨件不宝同唐所供产艘生桃的梢差拼异丛。或（帐不瞎动长产宣价举格性的隐影钓响添）区拳域胶因钞素平差描异习调狐整度法谅主累要睁采章用择的践是打摄分舌法评晶估刑值斩=昼参嘴照骆物榆价啦格答×创区泄域垂因端素乡丰修吉正沃系炉数（倘3德）恒交斩易笔情提况意因蔑素交慕易题情旗况孩因脑素旁主斥要皮是安指鸽由绍于非拥正扁常举交买易使赔参赌照骡物用的嘴成阔交情价轰高典于冠或在低锡于当速时达市贩场披正席常搂交宿易顽价嚷格。非诉正盐常耻的唇交曾易阔情堤况泻有塔：1宝.菌交致易抛双拴方议有潜利贩益影关率系庭，狂如姓交稍易馅双匹方元是异母套子剖公琴司绞或猾有存关歪联应的裤公拢司蜓；2睛.独融缎资抓条以件烘的焰差辈异波，碰如牢一裙次捐性主付窗款研和解分慌期眨付遵款谁；3寇.扎销大售槐情坡况辈不教同痰，帖如腹单优件婚购臣买杰与遗批井量贺购眯买钉；3恶.请交破易针的肥一移方拥由钳于长一驼项认法需规园或涂司贩法拥命碗令从而杏不匪得义不飞进肉行队某未项葬交裂易别，班如碗企千业步破扶产弃清厦算默；4换.怖急酷买砌、奏急谣卖韵；5袭.祥以岂非善现驶金旺的选形习式尾抵妨扣疮资盗产贼价缩慧值肺，熄如执相龟互因承选诺芹以吃低龟于倍市销场剧价煌值凉为锹对橡方兼提裹供球服爹务捎或饶产姑品框。（滔4抬）明资榜产女的矛内煎在绒因猪素资揉产纹的小内得在孙因选素阀主陶要氏包菜括菌资逮产但的功慈能、成介新绑率、实眼体擦特绞征和质摧量等讲。功木能捎因伶素是率指替参帖照熊物府与慢被化评隙估钥资楼产本的雅功誓能尤差躺异始对侧被凭评典估蹈资夏产抹价剧值量的僚影蓬响竿。成济新按率工因触素是糊指境参征照答物策与宗被割评岂估饼资统产有棚形泼损希耗差澡异姐对特被球评鸽估碑资夫产锯价妙值遭的崭影软响话，乌除土旦地累资福产外东，未一隔般穗有大形乐资吩产屿都粘存枯在库有走形秋损恶耗娱。实慢体脚特地征是怜指希资炸产谜的钱外析观川、厕结肚构脱、宴规胖格烤型滩号帐等轰。质滴量是辛指坟资胃产晒本终身深的途建居造灶或招制深造腥的疼工晴艺茅水蹄平。四漂、市欠场抗法烂的岗具弱体斧评随估期方发法（地一寇）野直弦接痕采饰用福法（照二先）疼单载项赞特衔征辅比步较思法（弟三交）光市张场尺售衬价庄类柜比照法（枯一迹）卡直技接黎采谁用势法直但接采要用法是悲指廉能疗够昏在苗市芒场质上扮找栗到变与裂被铜评柴估贞资弃产完矿全辩相蚊同的陆参恶照浓物藏，魄或拔被极评绕估毛资猪产姿的取求得闸时月间与并评箩估吨基全准祸日非毯常接接俭近且市冠场滴价寻格初基志本本稳循定的慈情扬况毛下肆，雾直龄接挎以男参口照替物肺的市乒场跨交阅易联价叔格惩或程购烤置宵价盆格作白为营被焰评中估陶资满产例的斩评晚估灶值佳的帖评辫估见方雁法亡。适透用螺于钻：上笛市裂流察通捉的重股笨票、债日券，可伸按膀评才估黎基蛮准易日聪的犁收斩盘正价脏为哈评泄估拖价些值醉；惜批浅量全生狭产脂的订设屠备应、狮汽仆车捡等摧。优毛点露：糕最债为坚直登观缺吨点魄：臂在窑市磁场愧上辅找股到箭与岔评听估膏对闻象气完述全驻相网同喊的刊资析产贤可晴能馅性极照小，孕因株此伍使嚷用勉起趁来耽有丢很背大邪的结局筛限浆性地。（间二售）脉单大项甩资落产爆比桌较锋法单浮项绸资统产法比论较洪法怎是饮指抚利回用慈参搁照炒物交佩易图价丧格及惜参凶照悬物某拳一侧基皇本虫特恐征，乓直嫁接排与辰评炊估楼对飘象合同泄一逝基冶本师特偶征壮进爬行比翼较，匆得载到诊两昼者惰的伯基湿本脚特膏征修包正蹄系雹数或基侧本角特平征跑差冈额，愉在孟参介照防物捡交遵易缓价甚格阅的盒基赔础山上诸进刺行袄修沈正术从怜而淘得蓝到换评补估鉴对秒象绿价俘值考的拼方扶法耻。计扶算堪公罚式隶：资区产押评光估嘴值脖＝促参缝照凭物交跃易价描×某愿一蜘基概本响特肝征换修月正参系暖数资萍产总评凉估互值包＝故参盖照请物交交易价基±造某蔬一拣基庆本江特昆征滥修更正值参贝照描物蹄与馋评录估块对刑象蚕的速差径异仅体捞现离在某哗一砌基父本许特宽征上1黄.志物粥价询指渗数稍法丧（巴亦更称鸣价缝格拍指暖数励法榆）适作用笑于航评挺估絮对眯象纲与绒参佳照忧物零之炼间瓜仅肺存闲在交轻易淘时勺间方岁面千差躁异且会时压间床差随异洁不想能谢过迹长的供情炎况弦。物译价舰（获价遣格豆）自指枣数亭的巴各谷种拣表尾述贡方芦法问：1讽）踩定心基娇物紧价腾指携数是盟以手固裁定棍时年期金为垄基套期乐的屡指堆数立，祸通辽常混用糟百蛋分溪比复来米表脸示市。肠以权1粒0徒0拳%讨为屿基梳础染，票当挺定包基苏物挖价询指各数慎大壮于钉1改0绪0团%化，醉表到明鸟物颜价乘上颜涨握；备定原基敏物揉价塔指拳数介在炼1痕0盯0垫%放以纽奉下鞠，悄表烫明锡物迟价捏下样跌嚼。定撤基营物冶价往指钢数2摆）逢物波价顶指赶数挡与候定污基泼价桃格桐指桃数促的拿关乞系0应4恼年凭相崖对旗于碍0材1征年厚物悟价卧指悔数物煌价解变昨动反指劳数够与叼物嫁价局指袋数此的熄关合系3菌）询环养比耗物绿价楼指笑数是换指榜本战年浑定畏基院物北价圾指仙数尖与害上聋年驶定茎基产物甚价疤指旁数盲的湖比抖值本侵年缎物盘价唇是扎上斯年越多条少垂倍环虫比蚁物不价撕指贤数物排价替指弃数明（痛价躁格狡指挡数业）塔法房诚在缩慧评泊估殿中砍的莲运召用嚷计善算宜公抵式例洽2勉-叛1艘某例资也产仇与忧评样估考对泰象染完蚂全步相阅同陶，兔3收个眯月齐前命的蹲成窜交笨价臂格蛛为罪1哲0程0溜万税元挠，欢相沸比劫3典个呆月停前好该梢类脖资族产披的侵物迟价哥指袋数唯为阴1湾0赔6座%埋，拴则绘该举资被产短评蹄估捎值死是鸦多界少掀？解呈：岁资绍产星评背估盐值黎=津1劲0搭0裹×策1购0仆6冰%师=顾1各0颈6心（打万歌元掩）补也充倦（劈燕例史1拘）被额评米估简房寄地叨产汇于陡2羡01鄙3年趋6蛾月取3谜0谢日愈进祖行风评左估翻，吓该窑类殃房暂地宣产租2味01乱3年势上扬半枝年钢各虾月凯月孙末协的剂价孔格蚊同2罢01魂2年栗底培相万比，辛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