营口鲅鱼圈可行性研究报告

营口鲅鱼圈可行性研究报告营口鲅鱼圈可行性研究报告2010年3月城市概况经济发展城市规划[一]城市阅读城市工业大力发展，经济稳定提升城市产业成为引擎动力营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市7><70公里。地理坐标处于东经121°56′至123°02′之间，北纬39°55′至40°56′之间。市域南北最长处111.8公里，东西最宽处50.<7公里。市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%；下辖“四区二市”：站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市311<7平方公里：长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境内。城市区位城市定位百里滨海生态城、百里沿海产业带、百里临海景观带，沿海经济开发建设。北海新区、营东新城、仙人岛旅游度假区、河海新西市进行规划，建设百里城市。港口功能不断提升。仙人岛港区30万吨级原油码头投产使用。鲅鱼圈港区A港池5＃、6#泊位建设全部竣工，保税物流中心正式封关运行。营口港与神华、中海、吉煤等六大集团的战略合作全面展开，服务功能进一步延伸。成功接卸东北口岸第一艘8530标箱、30万吨级原油、30万吨级矿石船舶。港口吞吐量完成1.<76亿吨，增长16.<7%；集装箱运量253.<7万标箱，增长24.6%。沿海经济带累计开发土地128.6平方公里，完成投资6<73.6亿元，签约项目418项。开发区龙头作用日趋显现，新开工亿元以上项目58项，各项主要经济指标继续保持30%以上的强势增长。沿海产业基地、仙人岛能源化工区、高新区、中小企业园基础设施进一步完善，项目承载能力显著提升。城市概况经济发展城市规划[一]城市阅读经济稳定发展，产业结构稳定，工业主导人口增长稳步增长人均住房面积处于中等水平房地产市场稳步、可持续性的发展经济水平发展营口市2009年GDP822亿元，列辽宁省第4位，所占比重为4.6<7%。营口市09年人均GDP达46026元，比上年增加52.5%，消费能力逐步提升。营口市GDP发展较快，增幅保持在15%以上，09年小幅回落市区城镇居民人均可支配收入保持快速增长，到09年底人均可支配收入达到15940元。随着营口市对沿海经济带的开发，营口市的人均可支配收入的在08年迅速增长，为09楼市发展提供了良好环境，支付能力进一步增强GDP与人均可支配收入发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型根据国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段：05年06年09年营口经济结构逐步向工业及第三产业靠拢，09年三大产业比重分布为6.2：58.2：35.6，工业业比重不断增加工业平稳增长，09年工业增加值522.1亿元，增长25.6%近年来农、工业产值比重逐步缩小，第三产业的比重不断增大，作为其重要组成部分的房地产业取得较快发展产业结构稳定、工业主导0<7年08年市区城镇居民人均居住面积在08年以前稳步提升，增幅在2%左右，09政府加大拆迁改造力度，使人均居住面积大幅提升，达<7.3%，平均增长面积近2平米104.<72006年2008年市区城镇居民人均居住面积(㎡)＃市区人口总人口(万人)2009年200<7年2005年人口指标：人均住房面积增长速度远大于人口增长不同收入国家人均住房建筑面积比较（平方米）高收入国家中高收入国家中等收入国家中低收入国家低收入国家8中国22.<7<7日本31法国3<7德国38英国38美国60根据国外经验，人均建筑面积在30平米之后,住宅发展相对减速年份总人口城镇人口城市化率2005年45％2010年23<711649％2020年3002006<7％不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化快速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—<75%<75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。城市进入快速发展期城市概况经济发展城市规划[一]城市阅读“大三角”城市形态城市多点多点齐发、快速发展辽宁省西南部地区港口城市①东北重要港口城市。②以工业、物流、商贸、旅游为主、③多核结构的组合型特大城市城市发展目标按城镇在区域中的地位和作用，规划把辽宁省域内城镇分为三级。一级中心城市：沈阳中心城区，人口规模<720万二级中心城市：大连市区，人口规模610万三级中心城市：营口市区，人口规模235万辽阳市区，人口规模180万???本溪市区，人口规模160万???抚顺市区，人口规模250万铁岭市区，人口规模305万鞍山市区，人口规模350万盘锦市区，人口规模130万锦州市区，人口规模310万葫芦岛市区，人口规模2<75万丹东市区，人口规模243万阜新市区，人口规模192万朝阳市区，人口规模340万三级中心城市二级中心城市一级中心城市市域城镇体系规划沈阳营口鞍山辽阳盘锦锦州葫芦岛铁岭抚顺丹东大连本溪朝阳阜新“大三角”老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。“南进”、“东拓”、“一带五区”发展战略南进：老城区的;南进;作为制造业新区；新城区的;南进;将作为能源化工区；东拓：发展的横向经济带。一带五区：发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。“大三角”城市形态城市总体布局老城区功能结构城东：老城区的站前区是营口老城区的政治，经济，文化，商业中心；城西：老城区的西市区是营口另一主要城区，但人口密度远远小于站前区，商业，文化比例也比较小。东南：老边区以冶金、化工、食品、纺织、服装、机械加工等为主导产业，冶金和化工行业在营口地区处领先地位。西市区站前区老边区城市发展结构南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。东拓一带五区南进营口市位于辽宁西南部地区，是东北距离东北最近的腹地港口，有着重要的交通枢纽地位。市区人口约109万人，随着营口市城市规模的扩大，外来人口增长速度将会有所提升，住房的要求将集中在外来人口。城市进入快速发展期，工业发达、第三产业高速发展。房地产市场处于稳中有升的发展阶段，营口市近年的大力度拆迁，加速城市发展，也给房地产带来了商机。“南进”、“东拓”、“一带五区”发展战略将使营口成为具有多核结够的组合型特大城市。宏观经济总结土地市场分析房地产市场分析[二]房地产市场分析营口市09年土地供应重点是鲅鱼圈区鲅鱼圈板块短期内政府大力开发，新区自身将迅速成熟土地市场小结推地频率大大加快。09年营口市本级和鲅鱼圈土地成交量明显增多，土地市场活跃；土地成交以鲅鱼圈区为主。09年至10年一季度以来土地出让多以鲅鱼圈区为主，表明未来营口将重点打造鲅鱼圈的区位优势。容积率基本在2.5。从成交土地数据来看，容积率基本在2.5左右，小高层将是鲅鱼圈区域发展的主流产品。营口市鲅鱼圈土地市场板块分布图重点成交地块区域鲅鱼圈主要生活区区域鲅鱼圈09年主要成交地块都在板块的南部，距离现有生活区域约4公里。09年营口市土地成交价格单位：元地成交价格营口市本级市（站前区、西市区）土地价格较高，供应量较小。大量土地来源于鲅鱼圈开发区。土地成交明细（营口市鲅鱼圈区）营口经济技术开发区芦屯镇顺兴塑料厂2009年12月9日50≥1工业156<7.6<7创业大街东、长江路南15营口经济技术开发区澳基泡沫制品2009年12月9日115.6<73150≥1工业蝴蝶泉路南、金海街西14营口金林冶金设备制造2009年12月9日50≥0.<7工业1834.<72蝴蝶泉路南、金海街西13营口经济技术开发区联宇房地产开发2009年12月9日9<704.3<7640/<70≤≥商住辽东湾大街东、海华路南12营口天兴市政建设2009年12月9日40/<70≥商住山海大道北、平安东街东11中国石油天然气股份辽宁营口销售分公司2009年12月9日40≤≥商业新鞍钢路南、滨海大道东10营口恒大仓储自动化设备制造2010年1月8日50≥0.<7工业蝴蝶泉路南、金海街西9营口誉龙房地产2010年1月8日131<7.82<7640/<70≤≥商住桃花潭路南、巡警大队东8营口翔峰置业2010年1月8日3<754.060<740/<70≤≥商住22082.<71辽东湾大街西、月亮湖公园南<7营口经济技术开发区鑫城房地产开发2010年1月8日40/<70≤≥商住平安大街西、蝴蝶泉路北6营口经济技术开发区三丰房地产开发2010年2月1<7日869440/<70≥商住63000海华路北、平安大街东5营口汇明房地产开发2010年2月1<7日<70≥居住平安大街东、文德大道北4营口环宇房地产开发有限责任公司2010年2月1<7日1049.06<7840/<70≥商住长江路南、平安大街西3营口经济技术开发区红兴铝塑加工厂2010年2月1<7日50≥0.<7商住蝴蝶泉路南、红旗金屯村2辽宁奕丰实业集团2010年2月1<7日40/<70≤≥商住钱塘江路北、辽东湾大街西1受让人成交时间出让金总额（万元）出让年限容积率用途面积㎡位置序号营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日40≤2.0??≥商业辽东湾大街西、山海大道北30营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日40≤2.0??≥商业12265辽东湾大街西、山海大道北29营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日40≤2.0??≥商业辽东湾大街西、山海大道北28营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日40/<70≤2.5??≥商住辽南大街西、金湖路南2<7营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日40/<70≤2.5??≥商住泰山大街东、金湖路南26营口汇隆房地产开发2009年10月2日8093.51<7640/<70<3.0???≥商住长江路北、泰山大街东25营口经济技术开发区明虹房地产开发2009年10月2日1288.103<740/<70<4.0???≥商住长江路南、钱塘江路西24营口市鲅鱼圈区海星房地产开发2009年10月2日1<799.6<740/<70<3.0???≥商住昆仑大街东、钱塘江路西23营口市鲅鱼圈宝滢纯净水厂2009年10月2850≥工业路安C路北、A路西22营口经济技术开发区远兴实业2009年10月28255040/<70≤3.0?≥商住30000平安大街东、海丰路南21营口宏升实业2009年10月284086.66<7640/<70≤2.5?≥商住桃花潭路北、昆仑山大街东20营口经济技术开发区滨海工业区管理委员会2009年12月9日50≥0.<7工业蝴蝶泉路南、辽南大街西19营口鲅鱼圈耐火材料2009年12月9日50≥0.<7工业玉河路南、青龙山大街西18辽宁尚益金属资源有限责任公司2009年12月9日50≥0.<7工业望儿山大街东、鲅孔线南1<7营口尚沃电子2009年12月9日1650≥1工业路安工业园D路北、A路东16受让人成交时间出让金总额（万元）出让年限容积率用途面积㎡位置序号营口经济技术开发区钱江置业发展2009年8月28日935040/<70≤2.5??≥商住110000辽南大街西、长江路北45营口经济技术开发区明虹房地产开发2009年8月28日40/<70＜4.0??≥商住长江路南、钱塘江路西44营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月28日40/<70＜4.0??≥商住23314.9<7海华路南、平安大街西43营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月28日40/<70＜4.0??≥商住山海大道北、平安大街东42营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月28日40/<70＜4.0??≥商住山海大道北、平安大街西41营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月28日2602.56<7540/<70＜4.0??≥商住山海大道北、平安西街西40营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月28日<7<756.<716<740/<70≤2.5?≥商住辽东湾大街东、海韵路南39营口春港实业2009年10月2日455.88<7450≥工业创业大街东、红海河北38营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日50≥工业青龙山大街东、新鞍钢路北3<7营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日50≥工业<745<72临港工业区36营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日518.<731250≥工业25428临港工业区35营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日340.569<70≤2.0??≥居住望儿山大街东、长江路北34营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日40≤2.0??≥市场望儿山大街东、长江路北33营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日3066.8<7240≤2.5??≥商业30668.<72海韵路南、平安西街东32营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年10月2日40≤2.0??≥商业64555月亮湖湖心岛31受让人成交时间出让金总额（万元）出让年限容积率用途面积㎡位置序号营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月5日<70≤2.5??≥居住海韵路南、平安西街东60营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月5日<70≤2.5???≥居住海安路南、平安西街西59营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月5日<70≤2.5???≥居住海安路南、平安西街东58营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月5日<70?≤2.5???≥居住85305.3<7海华路南、平安西街西5<7营口经济技术开发区城市开发建设投资2009年8月5日<70?≤2.5???≥居住海华路南、平安西街东56营口世贸地产开发2009年8月5日40/<70?＜4.0???≥商业住宅日月大道南、平安大街东55营口世贸地产开发2009年8月5日2<736.3<73640/<70?＜4.0???≥商住日月大道北、青龙山大街西54营口世贸地产开发2009年8月5日40/<70?＜4.0???≥商住日月大道南、平安东街东53营口天赐房地产开发2009年8月5日240040/<70?≤1.8???商住30000绿色工业园B区52辽宁富吉实业集团2009年8月5日563.<734540/<70?＜2.5???≥商住长江路北、泰山大街西51代威2009年8月5日40/<70?＜2.5???≥商住39936海华路南、平安大街东50营口翔宏置业2009年8月5日40/<70?＜6.<7???≥商住海宁路南、青龙山大街西49营口泓泰房地产开发2009年8月28日40＜4.2??≥商业淮河路北、昆仑大街东48张慧2009年8月28日40＜1.1??≥商业钱塘江路南、辽东湾大街西4<7营口经济技术开发区钱江置业发展2009年8月28日40/<70≤2.5?≥商住辽南大街西、长江路北46受让人成交时间出让金总额（万元）出让年限容积率用途面积㎡位置序号北大荒物流股份2009年5月26日50≥仓储长大铁路东、长江路南<75北大荒物流股份2009年5月26日1546.99<7<750≥仓储长大铁路东、长江路北<74北大荒物流股份2009年5月26日50≥仓储长大铁路东、长江路北<73营口经济技术开发区塑馨塑料制品2009年5月26日<70.<71<7650≥工业路安工业园B路西、A路南<72营口经济技术开发区芦屯镇顺兴塑料厂2009年5月26日50≥工业路安工业园C路东、E路南<71营口经济技术开发区皓宇科技开发2009年5月26日50≥工业路安工业园B路东、A路南<70营口市利华汽车维修中心2009年5月26日50≥工业泰山大街东、金湖路南69营口港丰大酒店2009年5月<7日40≤2.5≥商业32484昆仑大街西、淮河路北68营口经济技术开发区正源贸易2009年5月<7日50≥工业日月大道南、辽南大街西6<7营口经济技术开发区鑫达石油产品经销2009年5月<7日50≥工业日月大道南、辽南大街西66营口经济技术开发区天圣校服厂2009年5月<7日50≥工业19995日月大道南、辽南大街西65营口钰丰房地产开发2009年<7月3日62<72.<72<7340/<70＜3.0??≥商住长江路北、泰山大街西64营口经济技术开发区大恒祥房地产开发2009年<7月3日353.<740/<70≤2.5??≥商住平安大街东、海宁路北63营口恒岐房地产开发2009年<7月3日<740/<70＜4.0??≥商住日月大道南、平安西街西62营口新创涂料科技2009年<7月3日50≥工业辽南大街东、小兰旗村61受让人成交时间出让金总额（万元）出让年限容积率用途面积㎡位置序号辽宁佳拓重型装备集团2009年4月3日50≥工业新鞍钢路北、平安大街西90营口经济技术开发区临港工业区管理委员会2009年4月3日50≥工业新鞍钢路北、平安大街西89辽宁佳拓重型装备集团2009年4月3日50≥工业新鞍钢路北、平安大街西88营口超群清大活水制品厂2009年4月3日50≥工业东胜小学东、馒首山西8<7营口经济技术开发区环宇经贸2009年4月3日50≥工业辽南大街西、海月路北86营口经济技术开发区工程塑料制品厂2009年4月3日50≥工业辽南大街西、马圈子村85营口誉龙房地产开发2009年4月22日580<7.8<72<740/<70＜2.5≥商住长江路北、泰山大街东84营口经济技术开发区诚信房地产2009年4月22日625.8<7<7540/<70≤2.5≥商住平安大街西、红海河南83营口经济技术开发区中勃房地产开发2009年4月22日1<78540/<70≤3.0≥商住21000海丰路南、平安东街西82营口经济技术开发区思奇制衣2009年4月22日50≥工业辽南大街东、路安工业园区内81营口港务集团2009年4月22日50≥工业335255.1<76港行政区西、墩台山东80营口翔峰置业2009年5月26日40/<70＜2.5??≥商住闽江路北、平安大街西<79营口翔峰置业2009年5月26日40/<70＜2.5??≥商住闽江路北、平安大街西<78辽宁天鸿实业集团2009年5月26日364.<740/<70＜10???≥商住5210闽江路北、广场西街西<7<7营口金灿实业2009年5月26日54040＜1.5??≥旅游12000滨海大道东、沙河大街南<76受让人成交时间出让金总额（万元）出让年限容积率用途面积㎡位置序号辽宁金泰房地产开发2009年4月3日313.<798440/<70≤3.0≥商住辽东湾大街东、海韵路北101辽宁金泰房地产开发2009年4月3日40/<70≤3.0≥商住62624.<7<7文德大道北、平安大街西100辽宁金泰房地产开发2009年4月3日1100.13<7640/<70≤3.0≥商住13<751.<72文德大道北、平安西街西99辽宁金泰房地产开发2009年4月3日40/<70≤3.0≥商住文德大道南、平安西街西98辽宁金泰房地产开发2009年4月3日40/<70≤3.0≥商住31<711.0<7文德大道南、平安西街东9<7营口金泰海景实业2009年4月3日945<7.1<7<7640≤0.3≥旅游118214.<72辽东湾大街西、月亮湖公园南96营口金泰海景实业2009年4月3日40≤0.3≥旅游22023.<74辽东湾大街西、月亮湖公园南95营口金泰海景实业2009年4月3日40≤0.3≥旅游辽东湾大街西、月亮湖公园南94营口经济技术区宝隆石油产品经销2009年4月3日405.114<740≤0.35≥商业蝴蝶泉路北、青龙山大街东93营口经济技术开发区临港工业区管理委员会2009年4月3日935.243<750＜2.5≥公共设施石油路北、沙河大街西92营口经济技术开发区临港工业区管理委员会2009年4月3日50＜2.5≥公共设施石油路北、沙河大街西91受让人成交时间出让金总额（万元）出让年限容积率用途面积㎡位置序号土地成交明细（营口市本级）公司36001800嘉晨集团有限51<721市府路东，智泉街南2009K-311<7<7.<713612001100营口隆翔房地产开发9><>410路南，南海路西2009K-221101200营口庆营石油化工设备10453风光小区北2009K-1262<7.<7<7214001400付晓添辽河大街南通惠路西2009M-413001300营口德润置业169915新兴大街北，得胜路东，南海路西2009M-220501320营口永江金誉房地产开发42568西华街南得胜路东2009M-1800————68331——2009N-68202.<794<760——————2009N-5820——————2009N-3680——————2009N-2680————<75032.<7——2009N-1镜湖西路西1000<71新兴大街南，2009K-5镜湖西路西14501450常平3048<7新兴大街北，2009K-413001300营口长征置业发展92234辽河大街南，南海路东2009M-3450450富玺（营口）实业开发西临规划路、南临青花大街、北临智泉街2009N-11450450富玺（营口）实业开发东临规划路、南临青花大街、北临智泉街2009N-10合同金额土地出让成交价格起始价格竞买人地块面积地块位置地块编号910五矿营口产业园发展澄湖西路西，新港大街西段北，新海大街南2009L-181<72<7.<7926890五矿营口产业园发展兴工路西，新海大街北2009L-16820五矿营口产业园发展荣华路东，新海大街北2009L-15820五矿营口产业园发展荣华路东，兴工路西，新湖大街西段南2009L-143003.5<733910五矿营口产业园发展兴工路东，新海大街北2009L-133590.19<7<7890五矿营口产业园发展兴工路东，五矿（营口）产业园企业服务中心西2009L-12820营口华源置业育秀路西，澄湖东路东，新湖大街东段南2009L-119133.62<74820营口华源置业111385.<7澄湖东路东，轻工区北街南，新湖大街东段北，育秀路西2009L-10820上海嘉南红塔实业澄湖东路东，新建大街东段南，轻工区北街北2009L-9500营口市鑫汇鑫房地产开发股份正义路东，新力大街南，新联北大街北2009L-8820营口港房地产开发兴工路东，澄湖西路西，新建大街西段北2009L-<7820营口港房地产开发澄湖西路西，兴工路东，新联南大街西段南2009L-65850.<7<746660中大实业辽宁安定北路东，民和路西2009L-5660营口恒丰置业民和路西,新力大街南，安定北路东2009L-4660营口万锦房地产开发82922民生路西，民和路东，新力大街南2009L-3650营口蓝庭商务酒店6500民和路西，安定北路东2009L-2550营口龙江房地产开发新河大街北，民生路东2009L-1288288营口恒新生物技术开发宇明星钢塑西，智新街南2009K-<7149010003389大庆路西B3393.<73<71360800营口华洋房地产开发21241大庆路西A2009K-6合同金额土地出让成交价格起始价格竞买人地块面积地块位置地块编号16301100刘逢军14892渤海大街南，市压敏制品厂东2009F-316301100刘逢军15639渤海大街南，立新小学西2009F-216301100刘逢军12063渤海大街南，市压敏制品厂西2009F-126201800大连国合汇邦房地产开发48351渤海大街南，光华路东2009G-111401140五矿（营口）产业园发展五矿市政广场北，澄湖西路西2009H-1510510高迪（营口）房地产开发博文路东、营盖公路西、新建大街南C2009I-<7510510高迪（营口）房地产开发博文路东、营盖公路西、新建大街南B2009I-6<7248.26<79510510高迪（营口）房地产开发博文路东、营盖公路西、新建大街南A2009I-5500500营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公新联北大街北、奥体西路东、博文路西2009I-4500500营口市鑫汇鑫房地产开发股份新力大街南、奥体西路东、博文路西2009I-3510510营口国际商城有限责任公司102098新联大街北、新联北大街南、正义路东、奥体西路西2009I-2510510营口国际商城有限责任公司119218民生路东、新联大街北、新联北大街南、正义路西2009I-110501050中国石油化工股份广东石油分公司民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西2009J-410893.<7516810501050中国石油化工股份广东石油分公司民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西2009J-3112<74.885<7210501050中国石油化工股份广东石油分公司民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西2009J-210501050中国石油化工股份广东石油分公司民兴河二街北，新东海大街南，滨海路西2009J-1合同金额土地出让成交价格起始价格竞买人地块面积地块位置地块编号25002500TescoYingkou（HK）CO.Limi16345市府路东，渤海大街南，邮电大厦西，健康路北省能源研究所及周边42004200陈晓宁1<7402新兴大街南，国土局南楼西侧国贸南地块22002200营口大安房地产开发22333学府路东，小雨园小区西小雨园西侧地块12301200王昆1<7615德意绿洲西，智泉街北蓝厦塑钢厂及周边15001450陶传凯12502平安路路以东，渤海大街以南24001800辽宁中天企业集团19636市政府以西，渤海大街以北2009C-1650650营口沿海开发建设博文路西、新力大街南、奥体西路东、新和大街南2009D-34949.19<7550550营口大光房地产开发滨海大道西、新联大街北2009D-1900900营口沿海开发建设新河大街南、安定北路西、安定高中北631.2<7288288营口正合铝业宏升药业东，科龙路西16001600营口杰隆房地产置业28681智泉街北，镜湖西路以西2009F-4合同金额土地出让成交价格起始价格竞买人地块面积地块位置地块编号土地成交明细（营口市老边区）800——40106营口市公路工程总公司地块（太和北街东、东升路北、太平路西）；1号地80080098830育新路南、太和北街西2—A65065041396迎宾路东、繁荣路北2008—2800800161<738太和北街西、公园路北2009—<7800800105142育新路南、太和北街西2009—6————69496繁荣路南、火车站东老边城区2008—1号宗地————公园路以北、远河路西欢太2009—8号宗地————10493<7金驹汽车西、锻纺路南欢太2009—5号宗地203<71.4<732万————4632<7运河路以东、公园路以北、庄林路西欢太2009—3号宗地合同金额土地出让成交价格起始价格地块面积地块位置地块编号土地市场分析房地产市场分析[二]房地产市场分析老城区内板块间价格差异不大新区将迅速崛起价格无明显差异，老区板块人气决定购买力新区产品带动消费153.<7229.92006年200<7年210,6＃住宅销售面积132商品房销售面积214.1竣工面积650商品房新开工面积2008年2005年(单位：万㎡)投资与开发营口市2005-200<7年房地产投资逐年下降，200<7年达到冰点。营口市2008年房地产投资迅猛提升，增幅达1.2倍。营口市2005-200<7年商品房开工量逐年下降，2008年房地产投资迅猛反弹。(数据来源：营口市政府统计公报08年12月)营口市房地产投资与增长2008年营口市各区商品房均价对比与同比2008年营口市鲅鱼圈商品房价格上涨迅猛，涨幅近1500元。充分体现了鲅鱼圈经济开发区的潜力营口市房地产市场板块分布图西市区板块商品住宅起价2600均价3000最高价4400站前区板块商品住宅起价2800均价3000最高价4500鲅鱼圈地产市场板块分布图圈内：商品住宅起价2500均价3000最高价4000南部：商品住宅起价3000均价3200最高4000美景物业物业费：（1.0元/㎡）物业管理交通配套：紧领客运站，3、9、11、23路等多条公交生活配套：中心街餐饮街、大商新玛特、兴隆购物广场、大福源超市、??????东升市场、建升市场、光华市场医疗配套：建丰医院、站前医院、市医院教育配套：营口大学、第一高中、三高中、十六中学、十七中学、实验中学、建设小学、健康小学、韶山小学、创新小学、德采双语幼儿园、振兴双语幼儿园、建设幼儿园金融配套：建设银行、中国银行、农业银行社区配套：业主会所、健身休闲中心、超大游泳池、全自动智能系统配套设施3万平英伦主题花园，按英伦四岛的分布划分成四大主题景观区域景观特点50-250米多种产品，单层、复式产品丰富户型优势1、生活配套齐全2、位置优越3、园区风格独特，英伦主题景观项目优势3000销售均价开盘时间50-250面积区间一期449户，总户数1300户总户数2容积率20万总建筑面积占地面积营口市美景房地产开发开发商渤海大街与光华路核心交汇处楼盘地址美景.英伦郡项目名称个案分析——美景.英伦郡交通配套：3、4、9、12、19、26、28等多路公交生活配套：永红市场、兴隆超市、新玛特超市、财富广场医疗配套：市中心医院、市妇儿医院教育配套：健康小学、青年小学、第十七中学社区配套：小区业主休闲会所、超市、休闲广场、健身场配套设施小区内主要以山水生态园为元素，让业主深刻感受到贴近自然、享受自然的美好风景。每个户型都赠送美国布朗新风系统，让业主不开窗就可实现户内的空气循环，不仅增加了住房的使用功能，相对也提高了产品的性价比。景观特点户型优势1.紧邻商业街。2.生活配套成熟。项目优势交付时间3<700元/㎡销售均价2008开盘时间95-240㎡面积区间多层、小高层、高层产品类别800户总户数容积率总建筑面积11万平方米占地面积辽宁中天企业集团开发商站前区渤海大街东22号楼盘地址君临天下项目名称个案分析——君临天下营口长征物业管理：多层0.8元㎡/月，小高层、高层1元㎡/月物业管理交通配套：3路、9路、12路、14路、1<7路汽车近邻，出行方便，快捷通畅。生活配套：与市政府、大商新玛特、通惠门市场、邮局等遍布四周医疗配套：中心医院教育配套：周边韶山小学、营口市实验中学、师专金融配套：建设银行、中国银行、农业银行配套设施小区绿化园林式、中央休闲广场、花岗岩路面、绿色草坪、遮阳凉亭花架、艺术雕刻、健身器材应有尽有，让您拥有绿树成荫、鲜花盛开、幽雅平静的生活空间。景观特点产品多样，单层、复式产品丰富户型优势1、生活配套齐全2、位置优越3、建筑配置精美4、环境优雅项目优势3356元/m2销售均价开盘时间面积区间——总户数容积率总建筑面积占地面积营口长征置业发展开发商渤海大街北楼盘地址金港绿洲项目名称个案分析——金港绿洲交通配套：<7、9、12、14等多路公交生活配套：镜湖农贸市场、镜湖公园、森林公园医疗配套：市中心医院、市妇儿医院教育配套：实验小学、启文小学、雁南中小学、第九中学、市二高中社区配套：小区超市、眼镜专卖、干洗店、英语培训等配套设施园区绿化35%景观特点1，花园式洋房，2，产品丰富户型优势1.周边有镜湖公园和森林公园。2.生活配套成熟。项目优势交付时间约3200元/㎡销售均价2008开盘时间43-240面积区间多层产品类别1000户总户数1.<7容积率总建筑面积822<7平方米占地面积营口和心房地产开发开发商西市区安泰里楼盘地址和心花园项目名称个案分析——和心花园区域已经成熟，为聚集人气，政府招商引资文化体育局与站前区同龄，受政府重视不够，导致板块人气不足西市区板块新区迅速发展，引进工业，经济稳步提升区政府，鞍钢子弟小学，中学圈内有成熟的生活配套，南端距离圈内较远，较为荒凉鲅鱼圈区板块区域已经开发完毕，不断南移，东扩市政府，市政协，市人大最宜居区域、商业市政配套成熟站前区板块发展阶段市政引擎区域特征板块板块对比分析客源状况站前和西市板块是城市中心板块，板块内生活配套齐全，产品的性价比高，客源主要是营口市区刚性需求的年轻人和二次置业改善性客户，事业单位和公司白领，私企业主等，以自住为主。鲅鱼圈是营口的经济技术开发区，外来人口逐步增多，南部新建楼盘的客户有20%是外地人，以企业老板和外地投资型客户为主。2008年营口各市、县区二手房均价对比与同比营口市的“东扩，南移”带动了老边新区和鲅鱼圈区的价格快速上涨。2004年营口市拆迁地块3<7块，拆迁居民4154户，其中企事业单位49个，商业网点460个，拆迁房屋总面积为20.6万平。2005年营口全年动迁29个片区，动迁居民1<7683户，拆迁面积835<742万平，占地面积1550<7112006年营口市政府确定棚户区改造计划面积30万平方米，目前已完成30.4万平，其中完成省政府下达棚户区改造计划6.01万平（省计划<71.1万平，2005年完成65万平）。[棚户区改造]数据来源：营口2005-200<7年鉴新区概况分析房地产市场分析[三]鲅鱼圈区发展分析五大优势带动鲅鱼圈快速发展地块块处于启动最佳时机鲅鱼圈区优势鲅鱼圈具有五大优势：一、是港口优势。营口港是我国北方地区最近的深水不冻港，也是东北第二大港，现有生产泊位29个。其中万吨级以上的泊位1<7个，已与40多个国家和地区的140多个港口实现通航。2004年吞吐量达到59<7<7万吨，集装箱58.6万标箱，进入全国十大港口行列，非金属矿产品运量居全国各港之首。2008年，营口港吞吐量将达到1亿吨。目前,港口实现A股上市并筹资6亿元，15万吨级外轮成功靠泊。二、是交通优势。东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。三、是电力优势。建在区内的设计发电能力180万千瓦的华能营口电厂，一期工程两台30万千瓦燃煤机组已并网发电，二期工程两台60万千瓦机组已于2004年开工建设。华能营口电厂最终发电能力将达到180万千瓦，可为开发区及辽宁地区提供强大的动力供应和高质量的供电保障。四、是资源优势。地处辽东半岛，背靠辽宁中部八大城市群和广阔的东北腹地，矿产、木材、粮食、水果、水产品资源丰富，劳动力资源充足，资源深加工潜力巨大。五、是旅游优势。全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。鲅鱼圈区域概况?鲅鱼圈又称营口经济技术开发区，简称营口开发区，是1992年经国务院批准设立的国家级经济技术开发区。2004年1月8日，国务院批准调整鲅鱼圈区的行政区划，将原盖州市的熊岳、红旗、芦屯三镇成建制划入鲅鱼圈区。目前，营口开发区（鲅鱼圈区）行政区划面积为268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个办事处，33个社区居民委员会，50个自然村，现有人口35万人。?营口港口1864年，营口港建成。是东北地区最早的对外开放门户，营口港鲅鱼圈港区不淤不冻，港阔浪小的北方天然良港。营口一市两港区——营口港区、鲅鱼圈港区，被国家确定为沿海主要枢纽港。鲅鱼圈地块熊岳红旗芦屯鲅鱼圈区域板块结构海星板块海东板块红海板块熊岳板块地块?鲅鱼圈又称营口经济技术开发区，简称营口开发区，是1992年经国务院批准设立的国家级经济技术开发区。2004年1月8日，国务院批准调整鲅鱼圈区的行政区划，将原盖州市的熊岳、红旗、芦屯三镇成建制划入鲅鱼圈区。营口开发区（鲅鱼圈区）行政区划面积为268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个办事处，33个社区居民委员会，50个自然村，现有人口35万人。海星是鲅鱼圈的主要生活区域，内部生活配套齐全，区域发展成熟。海东在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中是鲅鱼圈房地产发展的重要的区域。红海是地产发展的重中之重。号称是“鲅鱼圈的小浑南”。项目地块区域经济及产业结构经济：鲅鱼圈（营口开发区）形成了以非公有制经济为主体、以出口创汇为标志、以临港产业为特色的外向型临港经济格局。产业结构鲅鱼圈（营口开发区）形成了五个临港特色产业群体。1、以英国的维苏威、印度的奥利安、澳大利亚的阿斯创、奥地利的奥镁等公司为代表的镁制品、耐火材料、锆系列等的矿产品加工业；2、以香港的郭氏集团、天津利康公司、营口鲁冰花集团公司为代表的粮油、饮料等的农产品加工业。鲅鱼圈区发展战略“开放立区、依港兴区、工业强区、旅游区”鲅鱼圈规划将港口区、商业区、居住区、工业区、仓储区进行合理的功能分区，形成沿沈大高速公路的南北向带状城市用地。划定熊岳古城历史文化保护街区。黄河路北以工业仓储用地为主，包括鞍钢新厂、望海分区工业用地、范屯一北李屯物流基地、芦屯分区工业用地；黄河路以南至熊岳河以北，以商贸居住用地为主，包括现有中心区、月亮大街商贸区、红海河南中心区、熊岳分区、芦屯分区、红旗分区；熊岳河以南，安排仙人岛深水港区和能源化工区。完善港前商务中心和昆仑山大街综合性商业服务区，新建月亮大街商业区和华山大街南段商务区。在红海河南中心区新建医疗中心，构建多级便民医疗卫生保障体系。以月亮湖公园为核心，结合沙滩排球训练基地，构筑海滨游览娱乐中心；以望儿山公园为核心，包括馒首山和温泉疗养区，构筑望儿山风景度假区；仙人岛以南的白沙湾为海滨浴场和旅游度假区。鲅鱼圈区规划新区概况分析房地产市场分析[三]鲅鱼圈区发展分析市场稳定发展，价格稳步上涨外地客户逐年增加具备一定的客源导入能力公寓3000-4000、联排8000类型、价格MOMA峰汇、唯美星海、鸿基国际、翔峰国际、水岸商品代表楼盘城区发展重点，靠近海滨旅游区，楼盘较集中板块特征红海板块板块范围鲅鱼圈区重点板块分析MOMA峰汇唯美星海翔峰国际花园水岸尚品鸿基国际海岸<73-13290-18035%35%3期50%<70%3800400044-14092-164高层小高层200000水岸尚品无80%80%4400440056-12056-120高层小高层50000翔峰国际2、3期50%50%90%100%430043005000600060-180801-150130-140185-300高层小高层洋房别墅500000鸿基国际鸿基海岸无50%50%4000400093-13<7100-130高层多层<70000唯美星海2、3期60006500高层小高层350000MOMA峰汇后续供应销售率价格户型面积类型总建在售个案区域在售楼盘表鲅鱼圈客户属性分析-购房主要因素成交客户属性分析：成交客户中外来人口比重逐步增大。第一，由于近几年鲅鱼圈区经济发展较快，吸引大量外来人口到此投资，该人群普遍经济实力雄厚，是新建高端楼盘的主要购买人群。第二，鲅鱼圈景色优美、气候宜人。这也是部分外来人口在此地购房的原因。第三，部分外来人员看好该区未来的发展潜力，在此投资房产。本地成交客户购房主要有两大因素：第一，改善生活条件。第二，婚房等刚性需求用房。客户属性分析-购房主要因素营口客户对价格、地段、配套都很看重，对开发商品牌不够重视。客户来源分析营口市内客源鲅鱼圈内客源鲅鱼圈南部客源营口市内客源主要是老城区改善型客户，其次是城市扩城后，新城区客户的涌入。鲅鱼圈圈内客源主要是本地客户，盖州，大石桥周边区域也有一定的客源。随着鲅鱼圈的发展也吸纳了一定的外地客户，但比例不大。鲅鱼圈南部外地客户和本地客户成为南部新区的主要客源，号称“鲅鱼圈小浑南”的南部地区，更多吸引了外地投资者及本地高收入人群。地块分析地块竞品分析地块SWOT分析[四]地块初步定位地处营口鲅鱼圈区，鲅鱼圈区地理位置优越，名胜古迹众多，熊岳古城，望儿山，仙人岛闻名遐迩。地处“熊岳河”边，南临熊岳河，西至。辽东湾大街，北至规划路，东至平安大街。地块熊岳河地块鲅鱼圈区熊岳河辽东湾大街平安大街规划路项目地块现状分析-地块位置配套生活红运酒店鲅鱼圈生活区408258生活圈356206熊岳镇10252红运酒店时间（分钟）公交距离（公里）时间（分钟）行车距离（公里）外部配套项目地块现状分析-周边配套望儿山仙人岛景观资源望儿山：辽南名山，载入《中国名胜辞典》，以美丽的母爱传说得名，是以母爱为主题而命名的天下独有之山，辽宁省省级风景名胜区，营口市一级旅游景区。仙人岛：有三大特色：一是余晖洒金，仙人岛每到退潮时节，千米沙滩露出海面，太阳的余晖照耀其上，如洒下万点金珠，蔚为壮观；二是兔岛怒潮，仙人岛又名兔岛，悬崖壁立，垂直入海，临岛下望，惊涛拍岸，动人心魄；三是“风车”林立，近年来，在仙人岛上，耸立起几十个风力发电机组，叶片迎风飞转，为仙人岛添一美景。现旅游区内建有各种风格的度假设施，可供人们开展休闲度假旅游活动。北：规划路南：熊岳河东：平安大街地块内部西：辽东湾大街项目地块现状分析-地块四至地块内部为塑料大棚和林木，地势平坦。有少量民房散落在大棚周边。本土居民主要依靠种植业。项目地块现状分析-内部环境地块圈内是鲅鱼圈成熟的生活区域，各种生活配套齐全，本地块距圈内生活区城25分钟车程。椅丰商务酒店同济医院圈内商业地块圈内商业圈内生活区项目地块现状分析-外部生活配套地块周边无成熟配套，但交通十分发达，道路宽敞，距离熊岳古城20分钟左右车程。熊岳城熊岳古城楼古城商铺古城街路熊岳镇熊岳高级中学地块熊岳镇项目地块现状分析-外部生活配套望儿山传说相传很久以前，熊岳城郊是一片海滩，海边有一户贫苦人家，只有母子二人，相依为命。这年，朝廷举行大考，儿子乘海船赴京赶考去了，母亲昼耕夜织，等待儿子归来，但是一直没有儿子的音讯，母亲着急了，就天天到海边眺望，一次又一次对着大海呼唤：“孩子呀，回来吧！娘想你，想你呀……”十年，二十年，三十年……年迈的母亲倒下了，化成了一尊石像，原来，他的儿子早在赴京赶考的途中，不幸翻船落海身亡了。上天被伟大的母爱感动了，在母亲伫立盼儿的地方，兀地矗立起一座高山，大地被伟大的母爱感动了，让母亲洒下的泪珠，化做了一股股地下温泉，滋润出无数红艳艳的苹果，乡亲们被伟大的母爱感动了，把那拔地而起的高独秀峰叫做“望儿山”。项目地块现状分析-外部景观资源地块望儿山地块周边旅游资源丰富，仙人岛风景优美，全国文明。仙人岛是一个伸向海中的半岛，三面环水，从远处望去，它像一只伏卧在海边的兔儿，因形得名，又称兔儿岛。项目地块现状分析-外部景观资源地块仙人岛风景区余晖洒金兔岛怒潮“风车”林立项目地块区域发展海星板块海东板块红海板块熊岳板块地块红旗板块芦屯板块东扩南移鲅鱼圈构建服务东北的渤海明珠?“新区南移、工业北拓、城市东扩”高标准规划提升鲅鱼圈区整体服务功能，到2012年初步形成中等城市基本框架，营口服务业发展新的增长极；东北对外开放的先导区、新型工业化项目的集聚区、港口城市经济发展的示范区、城乡统筹发展的先行区、商贸旅游业发展的黄金区。2005年-200<7年期间，营口市的商品房一直处于供销平衡。06-0<7年营口市的商品房住宅销售的火爆，导致08年新开工面积猛增，金融危机并没有影响到营口市的商品住宅销售，但竣工面积和开工面积不成比例，由此看出金融危机对开发商影响颇大。(数据来源：营口市政府统计公报08年12月)区域房地产发展-历年供销地块分析地块竞品分析地块SWOT分析[四]地块初步定位竞品区域分布鸿基国际翔峰国际MOMA峰汇水岸尚品唯美星海地块5公里区域竞品-竞品整体情况2008.0<780%9031/112万m25万m2翔峰国际200920102008高层50%小高层<70%18003/220万m2<7万m2水岸尚品50%5401/1<7万m21.<7万m2唯美星海高层、小高50%洋房90%别墅100%——3/150万m223万m2鸿基国际、海岸35%——3/135万m211万m2MOMA峰汇入住时间开盘时间销售率总户数总期数/现期数容积率建筑面积占地面积项目名称区域竞品-竞品整体情况440044400<7————————翔峰国际380044000<7————————水岸尚品40005————40002————唯美星海4300——4300——————5000——鸿基国际、海岸6000865009————————MOMA峰汇均价栋数均价栋数均价栋数均价栋数高层小高多层洋房项目名称区域竞品-竞品整体情况8056-1208056-120————————翔峰国际98-10844-1409292-164————————水岸尚品10093-13<7————100100-130————唯美星海10060-18010080-150——————130-140鸿基国际、海岸132<73-13212090-180————————MOMA峰汇主力面积面积区间主力面积面积区间主力面积面积区间主力面积面积区间高层小高多层洋房项目名称区域竞品-MOMA峰汇-基本概况35%2009.12.2<738%一期360户3/13511汇明物业世创营口汇明房地产开发鲅鱼圈区南部平安大街东二道河南MOMA峰汇总户数开发单位代理公司/策划公司物业公司总期数/现期数销售率交房时间开盘时间容积率绿化率建筑面积（万㎡）占地面积（万㎡）地理位置项目名称MOAO峰汇区域竞品-MOMA峰汇-销售状况及客群特征项目共开发三期一期由8栋高层、9栋小高层组成，已销售30%，二、三期尚未开盘高层面积在<73-132之间，小高层面积在90-180之间客群特征客户以外来投资者为主其余有政府工作人员与银行职员此项目房价相对较高，楼宇科技含量较高（天棚采暖和制冷热辐射系统、全新风湿度置换调控系统、外遮阳系统、同层排水系统、小分子团活水系统）销售现状一期效果图一期区域竞品-MOMA峰汇-产品情况30%30%60006500————平均价格销售情况60-90占39%，100-150占45%，150占16%户型配比132120————主力面积<73-13290-180————面积区间89————栋数高层小高多层洋房产品类型主力户型图三室二厅二卫三室二厅二卫区域竞品-鸿基国际、海岸-基本概况高层、小高层50%洋房90%别墅100%——————3/15023自有物业世创营销机构（大连）营口鸿基地产开发鲅鱼圈区南部红海路与平安大街交汇处鸿基国际、海岸总户数开发单位代理公司/策划公司物业公司总期数/现期数销售率交房时间开盘时间容积率绿化率建筑面积（万㎡）占地面积（万㎡）地理位置项目名称本案区域竞品-鸿基国际、海岸-销售状况及客群特征项目共开发三期一期销售业绩很好。二、三期尚未开盘高层面积在60-180之间，小高层面积在80-150之间客群特征客户中外来人员与本市市民基本相等由于产品类型丰富客，户年龄跨度较大在25-60岁之间销售现状鸿基国际效果图鸿基海岸效果图区域竞品-鸿基国际、海岸-产品情况90-120占54%，130-150占29%，150以上占1<7%50%100%50%4300430060005000平均价格90%销售情况户型配比100——————主力面积60-18080-150185-300130-140面积区间————————栋数高层小高别墅洋房产品类型主力户型图二室二厅一卫98-109平米三室三厅二卫1<74平米下层上层下层上层五室三厅三卫233平米区域竞品-唯美星海-基本概况50%40%5401/1<71.<7沈阳银基物业香港和颂辽宁泰吉地产开发鲅鱼圈区南部国税局北平安大街东唯美星海总户数开发单位代理公司/策划公司物业公司总期数/现期数销售率交房时间开盘时间容积率绿化率建筑面积（万㎡）占地面积（万㎡）地理位置项目名称唯美星海区域竞品-唯美星海-销售状况及客群特征项目共开发一期09年5月开盘至今已售出50%（全盘房屋共540套）高层面积在93-13<7之间，多层面积在100-130之间客群特征客户主要是外地人，购房投资房地产客户年龄在30-50岁之间销售现状一期区域竞品-唯美星海-产品情况50%50%——4000——3800——平均价格——销售情况90-120占<78%，120-130占22%户型配比100——100——主力面积93-13<7——100-130——面积区间5——2——栋数高层小高多层洋房产品类型主力户型图三室二厅二卫二室二厅一卫区域竞品-水岸尚品-基本概况高层50%小高层<70%2009、2010200835%18003/220<7自有物业——诚信房地产开发鲅鱼圈区南部平安大街西水岸尚品总户数开发单位代理公司/策划公司物业公司总期数/现期数销售率交房时间开盘时间容积率绿化率建筑面积（万㎡）占地面积（万㎡）地理位置项目名称水岸尚品区域竞品-水岸尚品-销售状况及客群特征项目共开发一期高层面积在44-140之间，多层面积在92-164之间客群特征客户中外来人员与本市市民基本相等，外来人员购房人多为来本地投资的企业老板；本市购房人多为政府机关、事业单位在职人员，本地人买房多用于居住和婚房客户年龄跨度较大在20-60岁之间销售现状区域竞品-水岸尚品-产品