房地产收益法

第四章

收益法一、概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法二、适用范围有收益有潜在收益的房地产三、理论依据预期原理§4-1收益法概述第四章收益法四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入

假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入3、估算有效毛收入

潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入4、估算运营费用

维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格§4-1收益法概述第四章收益法§迹4费-阿2减收描益花还由原驻法蝴的详计必算阴公聚式一飞、讲一桌般扎公涛式01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an第何四宅章捧收脆益遣法通讨常陆以眉年涌为仪单川位V译—追—炮价衔格ai—积—蜓净卵收尸益n元—瘦—忽收陵益却期罚限r管—扰—堵还辽原蔑利弊率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一歉、驼一糊般珍公笼式第新四译章婶收歌益过法二帖、监净畅收路益诵每凤年葡不敲变a1=询a2=挂a3=…温…=撒an=杨an家=∞r时=株0璃有请限女年—坑—乖有呜限搬年哭公敢式—祸—言无符限雕年嫌公蔽式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第烈四根章顽收随益号法公宏式但用立途肿：①案直夕接悉用爱于舞计颈算装价吨格景；丘②娱不欢同助年牛限押价优格恳的俘换样算辆；垂③据比火较电不者同证年球限忘价夺格展的誓高贷低攻；霞④序用莲于少比尺较样法剧中季土被地香使杂用限权州年难限宜修警正社。第特四驻章叨收鲁益屈法1描、貌直备接荣用动于商计酬算黎价垃格例挨4端-裁7素：沙某教房忽地蚕产邻于牙1进9轨9驻9淋年是4续月拔1序日增以农出档让杨方街式抄取芽得蚊5窗0尝年岔的桶土聪地鼻使捐用雨权忧后厅经费建嫩设蒜并吃投便入窜使展用杀，盲利意用歼该甩宗扇房涝地慕产伙预逝期味每策年垄可矛获绕得枣的推净窝收酿益即为盐1叮0疗万泰元斥，柄该挖类找房侧地居产幅的检还粗原络利浴率答为若7贩.情5铸%值。辜试厨评味估抗该前宗嫩房缠地燥产唤于壮2附0换0冠5兰年失4考月直1吃日疼的抗收挠益窃价粘格。第另四菌章巨收婶益洽法2阅、锈不合同运年纱限银价龄格荣的茂换同算假磁设丢：则拣有焰：如亚果支：an=穗aN=额a则叹有痛：如健果太：R汗=足r则辟有锣：第酸四顾章磁收饰益过法例纲4扮-湖8已忙知费某悠宗他收挤益喂性食房辉地丝式产迫4摊0直年爸收矛益遣权熔利晋价至格脏为聪5摆0稻0苍0肝元住/拳㎡良，百还睁原聋利小率赖为窗8柳%旱，搏试呀求医其层3像0喘年弦收符益油权染利镇的腿价忙格碧。第筹四认章盾收股益党法例蚕4烈-轻9已讽知普某椒宗最收枪益漠性叔房饰地管产仿3黄0止年犬土且地跟使胡用器权亩的欢价毫格拾为旧5泼0炊0革0饱元休/耕㎡分，励对既应起的毛还您原送利桶率伴为缺8筝%求，抢试观求恢假煌设跨其羡土点地艇使幻玉用鼠权肥为括5意0批年雨、矛还建原采利轮率熊为淋1棕0顷%菜下积的托价颤格劲。第渔四协章辛收焰益委法3丽、权比赞较朋不蔑同夜年巷限造价铲格稠的掩高四低例刑4逆-端1瓶0卡：嘉有猪A译、疫B匪两撑宗掘房漂地校产较，麻A罚房漂地糠产育的缺收舱益栗年堡限括为立5态0悦年乌，剧单翻价阶1辰0般0阔0猫0沸元刃/海㎡汁，酒B沫房施地申产罗的屡收斩益瞧年尘限袜为标3朝0票年月，缘瑞单种价漆9动0级0蹄0捞元左/困㎡疏。都假惧设荣还责原谜利榆率垃均皆为汽7催%深，弄试汉比狭较相该致两寄宗固房疯地肤产均价址格俭的安高搁低述。计右算芬A现房气地猫产酱3就0求年祸的烂收蹈益端价策格:第堤四卵章仪收盆益筝法A应房盖地咏产萌无规限吊年醒价客格奥:B推房残地轨产阶无搞限您年拌价员格诱:★A<B第旨四闯章丝式收逝益伪法3耀、椅比拢较扭不布同中年拔限贿价陵格豆的洪高学低4葛、摩用售于弟市滤场飘比茅较胆法迎中推土胞地摆使换用垫权枣年逢限细修铅正V顺A头=疼VA’氏×经K情×沸K日×扎K区×吴K个×秀K容×乎K年×俱…江…第蓄四豪章翻收渡益温法例艇4宰-隶1追1浴：某村宗槽工颠业友用导地总使糊用拼权胳剩咱余起年途限书为宅4窜8填年趟，昂所疫处物地况段境的期基邀准女地递价谦为鬼1匙5柳0汪0松元卫/记平堪方吩米缎，衰制芳定蹄基培准吗地坦价难时挖设迅定场的狗土手地政使笑用器权承年揪限名为坦5冰0瓣年广。扁假捷设背该断宗各土阶地豆与造基飘准刷地烈价与设纽奉定压的扁状描况协除柴年市限浇不番同迷外枯，耍其近他窜均纷相嘉似呀，瘦现荐行灭土鼓地徒还掉原证利坟率河为同6咽％找，桐求旬该潜宗指工毒业阻用谢地蜂的仔价父格停。宗奶地碌价味格辞=接基架准确地雕价×K日×K区×K个×K容×K年×络…气…第嗽四它章构收库益洋法a积发扩生垃在蜡期着初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第愁四挠章读收窜益村法01234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第殊四埋章军收岩益撕法a爽发可生榴在努期指中0踏1轻2呜3隐4挺…元…错t冈－尿1啊t挑t迁+焦1谨…飞…筛n颈-盲1拣na1a2a3a您…旅…阁a叙…窝…脏a第误四爆章顿收捉益钩法a界发聪生湿在毒期中末三扰、茂纯珠收柳益争按烤一管定敲比国率冷递颂增欣（讲减锻）—透—只有饰限淋年摩公腐式n欺=拘∞—倾—辅无述限字年窜公求式r唯=矿g望有渣限祸年0123……n

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