收益性房地产贷款讲义

第六章收益性房地产贷款

收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动，因此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有许多独特之处。

收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内容包括收益性房地产投资及放款决策过程放款人对贷款的评价借款人评价及决策第一节

收益性房地产投资及放款决策收益性房地产的融资过程，从参与各方来讲，就是获取信息并作出决策的过程。而影响决策的因素非常多样、复杂，不同因素对不同的参与者的影响、作用又非常不同，因此，融资过程实际上也就变成了参与各方的博弈，能达到均衡、共赢是大家的共同目标。所以，诚实、诚意、诚信是合作的基础，而公平、公开、公允是达成合作的基本手段。一、收益性房地产的投资1.投资主体

任何投资经营活动都具有一定的风险性，其决策与行为过程、影响因素等都十分复杂，而主体是最基础的，离开主体就没有投资和经营。收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体——多个股东为了共同的投资利益组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出者（一般是商业银行）。因此，经营性房地产投资活动的主体就包含了股东和放款人。2要.桶投束资辟机团会扎的笑发猪现任云何吵投直资教活瓜动参都稳是证从椅发绕现瞧机炊会劳开歼始球的舟，恨经殃营白性瘦房探地品产敬当志然代也着不劫例肃外亦。⑴版机做会批的待发盯现蛛与苏决身策投抖资解机懒会的滨发泳现窄机窄制巾比斯较食复华杂门，拌有迹的洽是桑为下了肃进弯行括经抵营衡活植动巷而骡购冲买井房辟地困产省，菌有崭的它是正为魄了璃获疤取纪购塔销庄差主价产而凯购兄买记房利地与产常，鸣有努的裂是麦为兴了增收幕取奇租拢金循而踪蝶购豆买竞房谎地婚产劲，策有带的嫁是伶发逗现徒某伐项践房浩地或产厕的早价笔格聋实卖在萌太危低拔而诵决慢定球购钞买姜，传有驰的核是顿比救较男了洗自派己欧开详发引建肚设悔与顷在淹市台场鹿购吗买翼的院差隙异钱和第风象险债之哗后含决未定坡购远买集…爹…苦而赚有寄了户初下步车意歪向娃后托，黑到籍市船场搜雷寻共是氏发脉现闹机倡会妻的躺基豪本脂途拦径，衰掌锦握殃了谁某催项渡房启地顿产歼的载基秩本月信父息仇后逮产钉生艳的投匪资柿知殖觉捉是铜机改会喷发扰现皂的话总齐结，锄此验时苗投通资棍就唤可楚能娘正催式府进俊入漏决湖策鹅阶那段医—劝—位当误然垫仅耳仅姑是君初回步骗决死策源。⑵烛初堂步嘉预挖测决雷策剖面伟对克的鬼始徐终白是未惕来榨的添环欢境往状茧况，侨未班来置的可元能贩风糟险献与贡投狮资险收郑益，甜因密此滋必艺须脸进夜行悦初润步馆预岂测亚，有包抱括微投恶资包成污本坝、执经串营毛成满本贺、虑经惑营以收从益趣、雁各隶种羡影把响鞭因福素纱及氧其丢变慌化钟等台。⑶循简规单撇的适风科险泼分截析决参策以的忘起溪步欲也圾必纵须遮进初行犯必议要臣的风阶险饿分哗析，州特界别倒是食通崖过座贷编款姓融逼资畏进伙行冷的伟投先资比，庙因表为财峰务拉杠瞧杆是站双伞刃寄剑浆，宴既译能滑提亲升介收另益看水玩平箱，甚也庭放辫大否了紧风员险缩慧系凝数旧。基乏本动又脸简晋单筒的积风班险瓣分副析油是滴决父策亡的柏起辣点森之朵一。⑷暴粗艳略还的项投伶资英分缩慧析粗看略城的骡投坏资驻分捉析是攀指财诵务喇杠裤杆馆的革选搬取，集或留者狼扩歪大冷而赖言害就锣是资创产由组错合刃状冈况看的崖决烤策，肿是独饥资右经柱营还迫是合鲁资洲经折营，描是负则债哭经悟营还笑是全躁资讯经可营，合草资堵的蝴主交体凭多拼少及诱其股签本译结涉构仙如亡何，股抱东协权崖益凑与鸡债睛务公比莲例趟结吨构如类何臣，企等孝等横都会属局于备投育资常粗屠略样分酿析棋的此内济容编。3叶.户可醒行塌性杠分染析任状何村投僻资尽决衰策航最罚核仗心粱的苹内需容器就土是可版行备性旱分临析。载所煌谓可启行治性就旅是厦指投币资自是肚可搜行的饭，露即其往收妹益悟足扫以恰满沃足王投表资妇者猜设逗定泛的蛙基员本坡条帝件欠和易要狼求勺，幸而柳风气险搁也恐在弯投酿资煮认钞同膏的加可讲控意制既的棍范遍围圣内。量这币样企，顶投缝资迁有消收才益累、采风楼险药可杆控梦制康、神借舞贷窜能曲清倘偿厉。可边行禁性色分缝析税的滨基羊础更是沾预傍测蛾，肾主着要内黄容包聋括慰：河未轮来态市向场拖变换化充、膊未色来献收垃入士和钻支伙出烂状众况出、馋区静位愈和雾建炮筑结物梳是战否字适治合深需抵要辈、吴政慕府创对天该研区忌域晃的配规友划承要清求汇及品其程改朋变虏的兄可葬能砍与菌难傻易轻程洞度短。4洪.屿预衡测“迎预橡则贺立茄”虑。预眨测笑就青是睛利够用伪掌亭握倾的轰信震息欠条尊件稻对亲未脉来率收款益焦及脾其允市歇场骨变口化激作衬出蹄正包确尝的谱判竟断。冻由密于晕房况地脉产孤市盗场拥是不煌完退全蚁市体场，岛供专需颤受针地选方侦因钱素防影盒响芳大卖，唯而激市塑场筋信迫息段通哲常炮又贡是不误对沿称信广息粮，傲使龄得李准侄确疑的挑预倡测江十座分咸困手难殃，章特如别覆是齐市殊场谎供妹需过的时绕间依错漆位所窄产恐生长的供品应丛滞鞠后现巾象属非滑常贱普嫁遍依，坡市倦场赶的周意期属变绕化规盐律寻也损不疗容状易杯把孤握卧，粱这烂样肆往塔往仁就烦造揉成渣正霜确票预码测级更逼加压困掀难滴，疼甚叔至境成挖了饼“可答遇庙而蛙不还可藏求”意的骄“就运市气卖”时了原。饥个集人精素趟质乱、圆经庸验纷和即信走息固的傲完伏备歼性园是富决济定墓预挑测锐正要确绞与叛否欲的稻重灿要柳条族件甲。小宪结总旅之叹，岸投黑资电是率个舌复瓜杂婚过掘程仙，初虏始券决岂策是稀投燃资甲成窜功并与损否荣的挣关线键蚂，肯准辰确治的姓预姓测洋取孝决揪于决贤策涝者止素土质行、族经滋验栽、傍信览息麻的抛完接备胀性稀和寄“床运肉气捉”，捡严剥格晃来滴说阵“膨最计佳盖决卡策动”谁是制“罢偶坐然踏事尝件架”。二抚、用盈方利只可步能苹性一保项皂投茶资视能写否成绒功职唯百一灰的绣标采准就爷是盈骆利的谢多尽少斗，觉而苗影权响挨盈厨利存水产平矛的喊因域素貌非冻常赴复淋杂合多碗变管，写主净要拢有购疤买弊价伐格校、某未跟来凶现革金宅流主、万融驾资欣条诱件蛋、杏赋衰税等污。阵当斜房碰地挣产的的飘购席买卖价凉格持已杜定恐（龙这桑是纺投注资监决牺策蓄的末起茧点型）不，璃现足金第流骡、须融贯资抱条舒件争、甜赋匹税上就隔成呆为嗓盈负利揪与渗否失和毅盈鞠利仓多库少赤的铸决骆定眯因愤素践。1宏.现额金惧流始量经恳营鄙性姥房直地千产谢投许资钓的容所示谓盈悬利就污是尝房蹈地抗产绣租鲁金蒙收态入辫与点各貌种隶费桃用装的哄差。贴一须般餐它搜只浇占水房叼地么产非各隙种生毛蓬收烈入更的稿很薄小俩比碌重敢，宪任霸何毛世收主入的泼增老加买及倚其畏带遗来姥的营腔业税费风用的限微默小齿下潮降嫌都逐对称盈详利酷贡肢献倦良秒多滤。率如剂：P暗1迁3库3康例袖子。恳根脸据现祝代父资痕产废等精价提原颜则：任助何驴形傻式计的眨资赞产甚具耻有袋相饺同安的臭经直济卫效食益，般任罪何截形私式朽的冰资察产蜜可屯以洞方亡便累地处进锋行剑转星换宏，企因胆此诵，巩理州论锣上们有抖：房挡地籍产释的见租蒜金田=题相聪应郊的能金做融任资否产僚的灯利则息，陈则书此飘例脉的芦房雪地喊产医价乳格货应借分滚别兰为症：收烟益烛未兴增姿加挽之符前：兆2商0叨0毫0筐/撒1墓0届%标=王2到0税0燥0宣0艘（权元斤）收常益抬增务加巩之救后：诊2顾0钓0纠0惯0太/筹1滴0释%闸=茫2炊0晃0雾0概0证0盘（聚元笔）沙可炎见猎，荡随娘着鲜房米地跳产妖租啊金紫提务升所1逆0创倍腊，由房纯地忧产依的鹅价傅格胁也系可假以邮同高步阶提化升腰1木0史倍斤，都这夸就离是蚕所劣谓勒的污“净逼收裤入刮乘直数”窗。2慎.屿融炸资典状攻况报和叔税世收融果资罗条削件（利似率谁水没平夸、肯期估限明长高短斤、输担婆保等碑）捞和财积务遵结润构（砌即杠蔽杆嘱因逗子倘的浙大陷小）柳对救房绿地搬产从投肢资庸收伤益逝既鼓有幻玉放奴大庆效办应才，谱同敌样模对驴房沾地警产坦的澡风贩险亮也塔有彩放夸大镇效贫应园，赴如胞何祸平驼衡稻二香者悲，输是都决摄策要者旧必傍须剧十往分腰清见醒抚应贼对誓的宵。同讯样慈地姥，税愈收熄结纱构枝和喷水咏平如屠何她，欣在毅很随大往程口度夜上菜也贪影针响农着趣经哲营怪性舟房次地华产渡的伪未业来使收暑益脖和仰现刚金霞流焰，穿也党是甘决渴策耀者接不酸能料忽奇视刊的存重绘要陆因漂素讨。事菠实秀上美，融轧资印和和税家收是而经欢营鬼性条房够地辽产挡投葡资考决送策臣的蒙重叙要必考猫量乌因秀素伐，蔑甚普至涌是污主路要壁的仰考达量忆因佳素治。三眼、雷风盼险饼及抹个丙人喉作耐用1费.劳风恢险投超资沙风狸险一符般子可揉以情分沾为回两果种默：⑴懒某氧一蹄（且房勇地曾产碗）游投欢资犬的梁风郊险，研即资蛛产展的登减拣值，汉也个称踏为非族系投统绣性粘风银险；⑵捧整贴个仁投尺资荣组畅合载的葡风拳险，艰即乘整蛙个歇投明资猎组很合惧的讯所矩有裕资风产钉的决减健值怀，忠也军称系乐统淡性旨风辈险。衣对半于葱房芦地摘产输来冶说牺，腔造蚕成谷非择系制统率性起风亦险准的跟主镜要厕因贩素票有获：悔租辜金微和任收帖入计波士动魔太霜大村、那建析筑脉物扇和孤邻蚕居奔衰趋落浊现龟场问营谨业牵环啦境哥恶庭化宰、快工扇资你及蜜其朴费哗用帝上执升挥、五竞崇争酿更贺加脾激捞烈冶、册利各率浅和刊税狠收扯向纽奉上饿调逝升曾。2逢.采个州人窝因株素决简策析者情的个油人双因朋素对林决凑策剃的熔影读响独非着常叨重鼠要塌，场其牺中娱包令括理缺性才因女素，闷如茶知崭识协水睬平湖、宰经或营错管鸣理配水漫平青、晌对颈社碗会宫的混洞炕察井力伞和余判舱断功力斥、碍对重信宣息馅的瞎处卖理惩能还力躬等料；脚也叨包慨括巩了非跪理漆性表因国素，盖如六投铃资针偏岸好亡、扬区以域左感拔应炎与嘉偏抵好黑、猜情装感鸭因久素窗、蜡风娘险猪偏瞧好常等怕。四及、扑决塞策愧过隐程从挂融链资雨的萝角逢度沟来蜻看图，雅经懂营舒性剑房限地办产逃投训资辰的咸决招策布包旬含骨了两纺大悄主油体近的浙决抵策槽过魂程，流即股叨东颠（扎融老资顾主蓬体酱）呼的肌决舞策和贷以款袜人编（荷商塔业咸银港行习、杏资激金坐的宗融报出野方壳）膏的竟决穷策。喇其巧基位本饮过赚程钉如图退6延—辈1。左这爽里留先跪讨占论升决廉策裙的品前涨3必个明环可节梯，轰以挎及涨放孝款忘人刊与敏借芬款责人勇的每相趋互纳关祝系糕。收禾益泼性吴房巴地纵产贡投舰资凯决旦策删过足程情框怖图收摄入妈和渐支怕出融纲资蛇形逆式障和镜股乔权涛结谊构现梁金建膀筑损物土和片土殖地收镰入酷预子测谨清较单营想业终牧结净鲜营榆业警收苗入深净持售谨价税蛮前掀收剧入筝还庆债谦后望剩嫁余税舱后积收贪入送税弦后辟剩毁余借个款剃人颗决讨策放夹款朱人级决右策融渗资1将.俊融融资虚结胖构融谜资打结诱构是定经扶营嫌性谋房杂地桨产产投鬼资耗项害目盼决夹策兵的录中剩心熊之迷一道，窃它闭不洪仅唉影窜响俱了投究资宋主剩体物（快股驱东红）怀的肥收闸益罗与补风钳险，居也腐是荒放塌款埋人巡寿的箱资妄金安搜全付性拴、叹效页益叮性游、瞒流惠动叛性的关重抖要饶条浪件桥。葵所库谓融圆资徐结井构捎就悟是阁在跑房轧地而产刮资毁产蹄中牙股谜东战权蕉益蓝与拦贷尾款红（添债卷权艰）黄比牢例蚀之吗间刮的贫关东系。集因晕为毫V陷=冒M逼+技E竖，会投话资见成每功住的责一笑项梳重痰要扔技新巧锈就烈是当设年立冷合路适践的湖融季资患结随构具，使甘房祸地宫产积的拢价来值尽对惨股低东受和斩放词款貌人概的牌总晨和位大床于穗其声自湾身筐价锣值。有投归资晴收林益乱性睬房模地懒产活设叫立按适浓当探的屯融铁资直结则构籍与垒房获地妹产召开蓬发健有述不萍同配之闻处显，慕主态要秤表甲现旧为壳：⑴捆收哗益傅性皆房货地佣产招中区，料建好筑洗物中可差以万与买土按地嚼分草离六；⑵询出戒租蛛权腐可钳以钻出俭售似或利出杯租本；⑶仓收究益阔和惧增早值指共虽同顿分外享姿；⑷代租腹用锤人极可市以壮成轿为兰部翠分茫所睬有降者株，舞拥刑有悼部鉴分视权拿力迟；⑸林可勉以怖设很立疤多妈级临抵遮押荒。2鉴.班收迁入脉清录单收爱入串清糟单是纷经贴营瞧性税房觉地漂产知投菌资勿决浩策权的浇重熊要旁财昼务啄计恭划夕，宵在回决靠策监评轰价偿中革极锤其哗重墨要播，狭是舒项声目幕预载测饼的乖主司要菠成构果状，虎是盛可羞行虫性俘分笛析分的挺依羞据填。3挪.握借认款陆人范和婶放精款勿人留评奥价借附款属人傻与舱放接款杀人欲对骗项惰目猜的晓评脖价栏各兼自仅独究立敞进梯行鹊，盲但魂有驱一渠个共墓同死的肌目土标—慌—希侍望惧融弄资匙成乘功贷、召收土益且稳堆定美、雪风强险洋能互够畜控抽制。皇在赢具牙体占的碗评季估片过俩程黑中锄，冰借愿款耕人栗的规评花价市在畅先挣，惜放崇款太人抽的德评弊价吴在享后客，姑二蜜者弊通甜常魂又引相洒互释合螺作孙，前互饰通聚信炉息扇，霞并蓄分两别蛾对宪对窗方异进秋行窑必钞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