物业交付标准管理办法

文件编号：QMS-08-12物业交付标准管理办法PAGEPAGE4物业交付标准管理办法为了确保公司所开发的物业符合设计的使用要求并与销售合同中记载的状态相符合，同时满足小区物业管理相关的国家、地方法规政策和实际需要，特制本办法。本办法适用于公司自主或联合开发的住宅物业。第一条参考文件（一）《房屋接管验收标准》建设部建标[1991]第69号（二）《物业管理条例》国务院令[2003]第379号（三）《武汉市住宅区物业管理移交办法》武政[2000]70号（四）《商品房销售管理办法》建设部[2001]第88号令（五）《城市房屋白蚁防治管理规定》建设部[2004]第130号令。第二条责任（一）总经理负责审批公司所开发各项目住宅物业交付标准。（二）营销部部长负责对各项目物业交付标准的制订，并将审批后的交付标准书面通知相应项目总监和物业公司，其交付标准应在项目部组织工程施工招标之前完成。（三）各项目部总监或主持工作的副总监为该项目移交标准的第一责任人，负责在销售合同约定交房时间前三十天达到本办法所要求的标准。项目相关资料（详见附件）在交房时间前七天，达到移交标准。（四）物业公司负责人应在项目销售合同约定交付时间前三十天作好接管验收准备工作。（五）公司各相关部门负责人应督促本部门全力配合各项目总监或副总监，按时提供项目移交所需相关资料或其他配合工作。第三条小区公共设施应达到的交付标准（一）物业管理用房1、按照不少于该物业管理区域内房屋总建筑面积2‰的比例配置物业管理办公用房；房屋总建筑面积不足3万平方米的，按照不少于80平方米配置，并可满足办公条件。（物业管理办公用房应当具备房屋产权认定的条件）；2、提供物业管理员工食堂用房，具体面积标准依各项目规模而定，一般以可满足30—40人同时就餐为宜；3、物业管理员工宿舍应具备通风、采光，并提供必要的洗漱设施（如电热水器）。（二）环卫绿化设施1、小区垃圾箱配置合理，一个单元配备一个垃圾箱，小区主干道、游泳池等公共区域也应根据实际需要进行相应配置；2、在公共部位合理预留绿化、保洁等用水用电接口。（三）通邮设施1、按照一户一个信报箱和一个奶箱的标准进行配置，并适当考虑管理处、银行、医院等公共服务单位需要；2、通邮设施应以方便业主、耐用、安全为原则，并进行合理编号。（四）岗亭、围墙、监控室1、小区岗亭、围墙等应按照小区规划施工完毕，整个小区应达到封闭状态；2、对讲系统、电视监控系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。第四条房屋本体质量应达到的交付标准

（一）主体结构

1、地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；2、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB5010的规定值；

3、砖石结构必须有足够的强度和刚度。不允许有明显裂缝；4、木结构应结点牢固、支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GB50206中２．１．１条的有关规定；5、凡应抗震设防的房屋，必须符合GB5011的有关规定。（二）外墙不得渗水（三）屋面1、各类屋面必须符合GB50207中４．０．６条的规定，排水畅通，无积水、不渗漏；2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口，檐沟、落水管应安装牢固、接口严密，不渗漏。（四）楼地面1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、整体面层平整、不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。（五）装修1、进户门安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，门缝隙严密；2、门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；3、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；4、外墙砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；5、阳台栏杆等油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；6、纱窗应按销售合同中要求安装到位，不允许漏装；7、卧室、客厅等应指定空调室外机具体安装位置，机位尺寸及位置设置合理，不影响正常生活，且整齐划一，不影响房屋整体外立面。（六）电气1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于１ＭΩ／ＫＶ；2、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GB50232的要求；

3、电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过GB50232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求（如有）；4、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。（七）水卫消防1、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GB50242的要求；2、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修（如有）；3、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８ｍ，并不应使用陶瓷管、塑料管，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活（如有）；5、水泵安装应平稳、运行时无较大震动；6、消防设施必须符合GB5016、GB5045的要求，并且有消防部门检验合格签证。第五条附属工程及其它应达到的交付标准（一）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合GB5014第二章第２．３．４节的要求，管道应顺直且排水通畅，井盖应阁置稳妥并设置井圈；（二）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于５ｃｍ。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；（三）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；（四）房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象；（五）挂物钩、晒衣架应安装牢固（如有）。烟道、通风道应畅通、无阻塞物。第六条住宅及商铺室内验收实施一户一验，验收标准按照《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》。第七条本办法由物业子公司负责解释。第八条本办法自下发之日起实施，其他类型物业暂参考本标准执行。编制部门编制人审核批准物业子公司王苗苗刘浩匡义斌附件：项目移交资料清单一、项目建设资料：1、《国家建设征用土地通知书》及红线图复印件2、同意使用土地通知书复印件3、建设用地批准书复印件4、固定资产投资许可证复印件5、建设工程规划许可证复印件6、市规划局《建设工程报建审核书》复印件7、规划报建图复印件8、物业各分项工程设计方案复印件9、建设工程规划验收合格证复印件10、建设工程竣工验收质量认定书复印件11、建筑工程竣工消防审核意见书复印件12、单位工程质量综合评定表复印件13、工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件14、公共安全技术防范工程设施使用证复印件15、通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件16、供水协议书复印件17、供用电合同复印件18、同意供电通知复印件19、申请门牌呈批表复印件20、通邮申报表复印件21、其它相关资料二、物业产权资料：1、销售资料（业主姓名、房号、面积、联系方式等）复印件2、其它相关资料三、建筑工程技术资料：1、地质勘察报告复印件2、工程合同及开、竣工报告复印件3、建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件4、图纸会审记录复印件5、工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件6、隐蔽工程验收签证复印件7、沉降观察记录复印件8、竣工验收证明书复印件9、主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件10、新材料、构配件的鉴定合格证书复印件11、砂浆、混凝土试块试压报告复印件12、工程竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件13、其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件14、各分项工程施工单位资料复印件15、各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件16、其它相关资料设备资料—供电系统四、供配电系统设备资料1、供电系统设备购买、安装合同复印件2、供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3、供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件5、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件6、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件7、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件8、配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件9、灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件10、配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件11、其它相关资料五、给排水系统设备资料：1、给排水系统设备购买、安装合同复印件2、给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3、给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4、水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原件5、设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件、二次控制图6、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件7、主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8、配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件9、水、暖、卫生器具检验合格证书原件10、其它相关资料、六、电梯设备相关资料1、电梯设备购买安装合同复印件2、电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件3、电梯产权所有者及用户的名称和地址复印件4、电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）原件5、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6、设备安装调试记录原件7、电梯设备检验记录、运行许可证原件8、国家特种设备档案复印件9、其它相关资料七、消防系统设备资料：1、消防设备购买安装合同复印件2、消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3、消防设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4、消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原件、系统图、平面图5、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件、系统原理图、二次接线图6、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件7、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8、消防验收合格证书复印件9、其它相关资料八、弱电系统设备资料：1、弱电系统设备购买、安装合同复印件2、弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3、弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原件4、弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件、原理图和二次接线图5、弱电系统设备调试运行检验记录、安