房地产开发有限公司质量办法管理体系文件

副副总经理总经理营销总监财务部董事长常务副总市场策划部行政人事部材料设备部销售部发展部合同预算部国际俱乐部工程部工程总监重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量体系结构图章/节/号1.2版本2009-2版页次1最高治理者最高治理者治理者代表治理者代表合同预算部进展部工程部销售部市场策划部材料设备部行政人事部合同预算部进展部工程部销售部市场策划部材料设备部行政人事部重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM职责描述章/节/号1.3版本2009-2版页次11.3.1.总经理1.3.1.1全面负责公司的日常工作，组织贯彻国家、行业主管部门关于质量工作的方针、政策、法令和标准。1.3.1.2以顾客为关注焦点，制订本公司的质量方针和目标，批准质量手册，对本公司质量保证体系的建立、实施、完善和保持承担决策责任。1.3.1.3公司组织结构设置与调整、职责分配、资源配置的决策。1.3.1.4任命治理者代表并授权，确保质量治理部门独立行使职权。1.3.1.5定期组织治理评审。1.3.1.6确保建立、实施和保持质量治理体系。1.3.1.7确保整个组织关注顾客要求，向全体职员传达满足顾客和法律法规的重要性。1.3.2.行政人事部1.3.2.1行政治理职能1.3.2.1.1负责做好后勤保障工作和日常行政事务工作，为正常运转提供必要的工作条件。1.3.2.1.2负责做好印章、证件等治理工作，做好文件资料、技术档案等的立卷、归档、保管工作，及时为各部门提供所需的档案资料。1.3.2.1.3负责组织编写或修订的各项治理制度。1.3.2.1.4负责做好固定资产和低值易耗品的治理工作。1.3.2.1.5负责车辆的调派、治理、保养、维修等，确保及时、安全、高效地用车。1.3.2.1.6负责做好公司的前台接待、安全保卫和公司公共区域的保洁工作。1.3.2.1.7负责做好职员食堂及职员公寓的治理。1.3.2.1.8负责图书的治理、购置、调配、供给等事项。1.3.2.1.9负责报刊的整理、分发。1.3.2.1.10负责企业文化建设。1.3.2.1.11对公司决策决议、治理制度、工作打算等的实施情况进行落实、监督、检查和跟进。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM职责描述章/节/号1.3版本2009-2版页次21.3.2.2人力资源治理职能1.3.2.2.1依照公司的经营目标拟定职员需求打算，并及时进行人才招聘、甄选、储备，确保人才供给。1.3.2.2.2依照公司进展目标，制订和实施年度培训打算，并对部门培训进行督促检查和评估。1.3.2.2.3制订和不断完善绩效考核方法，组织实施绩效考核，并对绩效考核的效果进行评估。1.3.2.2.4制订职员薪酬、福利方案，并及时向公司提供市场薪酬信息。1.3.2.2.5及时核算职职员资，并及时为职员办理各项保险。1.3.2.2.6负责职员关系治理。1.3.2.2.7人事档案的立卷、归档、保管、提供等工作。1.3.2.3质量体系建立、实施、保持、推进治理职能1.3.2.3.1负责ISO9001：2008质量治理体系的建立、实施、保持和改进工作。1.3.2.3.2向治理者代表报告质量体系的运行情况。1.3.2.3.3协助治理者代表做好内部审核、治理评审及相应纠正措施的实施工作。1.3.2.3.4负责质量体系文件的编制、实施工作。1.3.2.3.5负责公司质量体系有关事宜及与第三方认证机构的联络工作。1.3.2.4网络信息治理1.3.2.4.1负责公司计算机网络治理和日常维护工作，保证网络的正常运行。1.3.2.4.2负责自动办公系统的建设、维护和治理。1.3.3.市场策划部1.3.3.1负责项目市场调研工作，及时提交市场调研报告和可行性报告。1.3.3.2参与拟订楼盘营销打算。1.3.3.3制订并实施项目推广打算。1.3.3.4负责公司外网建设工作。1.3.3.5协助企业文化建设。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM职责描述章/节/号1.3版本2009-2版页次31.3.4.销售部1.3.4.1依据公司经营打算，编制年度、季度、月度或时期性的销售打算，并组织实施打算。1.3.4.2了解市场动态，及时搜集、整理、反馈市场信息，为公司决策层提供真实、有效的决策依据。1.3.4.3定期提交各类销售报表，做好销售数据的统计分析。1.3.4.4完善销售服务体系，规范合同治理建设，建立健全客户档案。1.3.4.5负责本部门人员的素养培训和业务培训。1.3.4.6参与项目的宣传推广工作。1.3.4.7负责办理已成交客户的产权手续及其他售后服务工作。1.3.4.8配合财务部完成签约客户的款项清理和催收工作。1.3.4.9配合物管公司及相关部门完成交房工作。1.3.5.进展部1.3.5.1负责开发项目的立项、开发报建等工作。1.3.5.2负责项目水、电、气的申报。1.3.5.3负责公司的政府事务的协调工作。1.3.5.4负责企业营业执照及资质等的年审工作。1.3.6.合同预算部1.3.6.1组织、参与工程招投标工作，办理招标手续，编制招标文件，参与评标、议标，编制评标报告，发放中标通知书，签订工程承包合同。1.3.6.2负责工程造价预控和工程结算审核工作。1.3.6.3提供工程资金投资打算和用款打算。1.3.6.4按合同约定审核和放款工程预付款、进度款和结算款等。1.3.6.5配合材料设备部做好材料设备询价、确认价格等工作。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM职责描述章/节/号1.3版本2009-2版页次41.3.6.6参加设计交底，施工图会审，深入现场，及时了解掌握在施工程序与工程造价有关的情况，积极参与工程现场计量工作。1.3.6.7负责工程造价分析及资料归档治理。1.3.6.8做好供方调查和评价工作。1.3.7.材料设备部1.3.7.1依照项目进度和公司要求保证材料、设备及相关物资的供应。1.3.7.2为公司提供材料价格资讯，成为公司的“价格信息中心”。1.3.7.3积极配合公司招投标工作，为招标、评标及结算等提供价格依据。1.3.7.4参与规划现场存料场地及其他临设等的位置。1.3.7.5结合现场情况，制定现场材料治理规划及治理制度。1.3.7.6汇总编制要紧材料一次性用料打算、构配件加工订货打算、市场采购打算等。1.3.7.7搞好材料定额治理工作，建立健全各项工程材料台帐及限额领料手续。1.3.7.8掌握材料使用去向，加强对材料使用的监督及操纵；按月份统计消耗及库存情况，按时上报分管领导。1.3.7.9抓好材料节约工作，拟订和监督实施材料节约奖的方法。1.3.7.10负责工地急用材料的调配事项。1.3.7.11负责工程竣工后各项材料的收尾工作。在规定的时刻内，组织好料具的回收、调剂、退转场工作，有关材料方面的债权债务的清理工作及有关资料的汇总、交接、存档等工作。1.3.8.工程部1.3.8.1负责公司开发项目的规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计的设计协调工作；1.3.8.2负责各设计时期的设计任务书编号；1.3.8.3负责各设计时期设计成果内部审查；1.3.8.4负责组织施工图设计交底，并督促完善交底纪要；1.3.8.5负责工程实施过程中设计变更的处理；重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM职责描述章/节/号1.3版本2009-2版页次51.3.8.6负责项目面积测绘工作；1.3.8.7向进展部提供项目报建等相关工作中的技术支持；1.3.8.8参与项目招投标工作并负责相关技术标准的编写；1.3.8.9参与项目重要技术方案讨论；1.3.8.10组织新技术、新材料的应用和推广。1.3.8.11参与公司开发建设项目的可行性论证，并提出技术论证建议。1.3.8.12依照公司的中、长期目标制定工程实施打算和本部门的工作打算，并负责贯彻实施。1.3.8.13参与考察各勘察、设计、监理、施工单位及其它相关承包商和供应商的情况，并结合本工程的实际情况提出建议供公司治理层决策。1.3.8.14协助进展部办理工程的各项建设手续。1.3.8.15全面负责工程的质量和进度操纵，配合合同预算部进行工程的造价操纵和合同治理工作。1.3.8.16参与工程招投标工作，并负责技术标的编制和评定工作。1.3.8.17负责制定工程检查、验收和签证程序及各种现场治理制度并贯彻执行。1.3.8.18负责审查工程的各项施工方案、施工组织设计和进度打算，并负责督促实施。1.3.8.19协调处理参与工程建设各单位的关系，保证工程的顺利进行。1.3.8.20参与协调和政府相关部门及社会机构的关系，为工程的顺利进行制造良好的社会环境。1.3.8.21依照项目的实际情况提出合理化建议，优化设计、节约投资。1.3.8.22负责组织工程竣工验收工作。1.3.8.23负责组织将已验收合格的物业和相关资料移交物业治理公司。1.3.8重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量职责分配表章/节/号1.4版本2009-2版页次1职能部门体系要求最高治理层治理者代表行政人事部销售部工程部进展部合同预算部材料设备部市场策划部4.1总要求▲4.2文件要求▲4.2.3文件操纵▲△▲△△△△4.2.4质量记录的操纵▲△△△△△△5.1治理承诺▲△△△△△△△△5.2以顾客为关注焦点▲△△△△△△△△5.3质量方针▲△△△△△△△△5.4策划▲▲△△△△△△△5.5职责权限和沟通▲▲△△△△△△△5.6治理评审▲△△△△△△△△6.1资源提供▲6.2人力资源▲△△△△△△6.3基础设施▲△▲6.4工作环境▲△▲△△△△7.1产品实现的策划△▲△△▲7.2与顾客有关的过程▲△△7.3设计和开发△▲△△7.4采购△▲▲△7.5生产和服务提供△▲▲▲▲△△7.6监视和测量装置的操纵▲8.1总则▲8.2.1顾客中意▲△△8.2.2内部审核△▲▲△△△△△△8.2.3过程的监视测量▲△▲△△△△△▲△△△8.3不合格品操纵△▲△8.4数据分析▲△△△△△8..5改进▲▲8.5.2▲△▲△△△△8.5.3预防措施▲△▲△△△△要紧责任▲相关责任△重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM手册讲明与治理章/节/号2.0版本2009-2版页次12.1．引用标准2.1.1ISO9001：2008《质量治理体系——基础和术语》2.1.2ISO9001：2008《质量治理体系——要求》2.2．术语本手册采纳ISO9001：2008《质量治理体系——基础和术语》的术语和定义2.3．定义2.3.1进展商：又称开发商，是针对某一房地产项目，从事开发、建设经营的企业。2.3.2房地产业：即从事土地和房屋开发、建设、经营的行业。2.3.3开发（前期工作）：包括土地征用、申报打算、拆迁安置、托付规划设计、取得各种证照的申报、审验等各项工作。2.3.4建设施工工作：包括招标工作、配套工程申办和施工质量治理工作。2.3.5房地产经营：包括土地使用的出让、转移、抵押、房屋买卖、租赁、抵押等经营活动及市场信息收集工作。2.3.6银行按揭：购房业主在交付一定比例的购房款后，以所购房屋作为抵押，同时由开发商对银行提供担保，由银行向业主提供长期贷款，作为其应付开发商购房款的行为。2.3.7业主：房屋的所有权人。2.3.8客户：泛指与开发商进行房屋和土地交易的对象。2.3.9商品房：本公司用于对外出售、出租及抵押的房屋。2.3.10产品：本公司进行房地产开发活动或过程的结果。2.3.11竣工验收：施工单位将通过法定质量治理部门验收合格的房屋向本公司移交的过程。2.3.12房屋交付：本公司将竣工验收合格的商品房向业主或客户交付使用的过程。2.4．适用范围重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM手册讲明与治理章/节/号2.0版本2009-2版页次22.4.1本手册是公司质量治理的纲领性文件，描述的质量治理体系要求适用于公司承担的各种房地产开发项目。包括可行性研究、前期工作、建设施工、竣工验收、房屋交付以及销售全过程。2.4.2本手册向业主和全社会展示本公司对所开发建设项目的质量保证能力，是使业主对本公司销售的商品房质量及承诺的服务建立信任的保证能力。2.4.3本手册向第三方认证公司的审核与认证提供依据。2.5．特不讲明2.5.1由于本公司不具备建筑物设计资源，关于7.3章设计和开发是通过合格供方——设计院进行，公司将参与适合时期的评审来实现确保满足规定要求。因此7.3.3条设计和开发的输出由供方完成，标准7.3.2.5.2公司建设工程的施工是通过选择合格供方——建筑工程公司和监理公司来实现施工过程的监控治理，因此标准7.52.6．手册的治理2.6.1职责2.6.1.1治理者代表负责组织质量手册的拟制、实施、修订和操纵。2.6.1.2总经理负责质量手册的审批。2.6.2手册编号、手册版本编号、发放号和章节版本编号2.6.2.1手册编号和版本编号在手册封面和每一页中给出，手册版本编号和章节版本编号按手册和章节的编制年份拟定，而手册发放号从1开始，按阿拉伯数字1、重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM手册讲明与治理章/节/号2.0版本2009-2版页次32、……顺序递增。2.6.2.2当质量手册累积修改超过6次，将重新公布手册，手册版本编号、章节版本号将随之修订。2.6.3发放操纵 2.6.3.1发出的手册分为受控和非受控两种。2.6.3.2经总经理同意，能够向公司以外的单位发放非受控文件。这些副本不作统一的编号，当手册修改时，将不再对其进行跟踪操纵。2.6.4手册的修改2.6.4.1手册需要修改时，由治理者代表修改有关章节，修改的章节须经总经理审批。经批准修改的章节、手册封面页、手册目录须同时更新。2.6.4.2假如手册版本编号无须更改，则由行政人事部治理人员将批准更改的章节发给有关的受控副本持有人，并收回旧版章节。2.6.4.3收回的旧版章节，由行政人事部治理人员视情况统一销毁或加盖红色“作废”印章后重新利用，旧版章节的正本由行政人事部治理人员加盖红色“作废”印章后，永久保存。2.6.5定期审核公司治理层应在定期进行的治理评审会议上，对手册进行审核，确保手册持续的适应性和有效性，以满足公司规定的质量方针和目标。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量方针、质量目标章/节/号3.0版本2009-2版页次13.1.企业宗旨：高效、务实、团结、创新3.2.质量方针:打造一流品牌，建构优质团队，全员共创颠峰。3.3.质量目标：1、商品房按期交付率100%；2、顾客投诉处理及时率100%。备注：（1）顾客投诉处理及时是指在72小时内就投诉事件的处理情况回复顾客。3.4.各部门目标（见附件4）每年1月下达各部门年度质量目标。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次14.1质量治理体系的总要求公司按照ISO9001：2008标准的要求建立质量治理体系，将其形成文件，加以实施和保持，并持续改进其有效性。为此应做到下述要求：4.1.11)公司对质量治理体系所需要的过程进行识不，以过程方法识不质量治理体系所需的过程，包括部格外包过程；·产品实现过程的识不：依照本公司房地产开发的过程，公司编制了产品实现过程识不图。·治理过程的识不：公司质量治理体系要紧包括一个直接过程和三个间接过程。一个直接过程即房地产开发的产品实现，三个间接过程即治理职责,资源治理,测量、分析和改进。直接过程和间接过程相互关联，并相互作用，构成了质量治理体系运行的PDCA循环。·外包过程的识不：本公司外包程序要紧有：地质勘测、项目设计、工程施工、工程监理服务、广告等。公司通过选择合格的供方并对供方进行监控来实现的。2)明确了程序操纵的方法及程序之间相互顺序和接口关系，通过识不、确定、监视、测量、分析等对过程进行治理；3)对过程进行治理的目的是实施质量治理体系，实现公司的质量方针和目标；4)对过程进行监视、测量和分析，采取改进措施，是为了实现所策划的结果，并进行持续的改进。4.2质量治理体系文件要求4.2.1本公司的质量治理体系文件包括：1)质量手册（含程序文件）；2)治理标准、规范、作业指导书、质量记录。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次2质量手册第一层次（程序文件）标准、作业指导书、质量记录、第二层次质量手册是质量体系中最高层次的文件，规定公司质量方针、描述质量体系各项要求，是公司有关质量治理的纲领性文件。程序文件是明确规定各有关质量活动的途径。质量记录是向顾客和第三方展示质量体系运行的客观证据。第二层次文件可分为两类：各部门工作标准、规范，作为各部门运行质量治理体系的常用实施细则：包括治理标准（各种规章制度、工作流程等），工作标准（工作讲明书、岗位讲明书等等），技术标准（国家有关的法律法规、规范、质量操纵规范等），部门质量记录等；b．针对特定项目编制的质量打算等。4.2.2行政人事部负责组织编制质量手册，经治理者代表审核、总经理批准后予以发放实施，质量手册的内容包括：a)质量方针和质量目标；b)公司组织结构和部门职责描述；c)质量治理体系的范围，对ISO9001标准裁剪的具体内容和理由讲明；d)对质量治理体系程序文件的概括讲明或引用；e)质量治理体系过程及其相互关系的描述；f)有关手册定期评审、修改和操纵的规定。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次34.2.3文件操纵程序(QP4.2.3-01)1、目的本文件规定了对公司质量活动有关的文件编制、审批、分发、更改、治理、处理进行有效操纵，以保证公司质量体系运行的各个场所能使用有效的文件版本。2、范围本文件适用于公司与质量活动有关的文件治理工作。3、职责3.1行政人事部负责质量体系文件的编制、发放、修改、换版和作废文件回收与标识的归口治理，负责本程序的编制并组织实施，组织对现有质量体系文件的定期评审；负责外来的及内部与质量有关的行政文件的操纵；3.2合同预算部负责工程合同、协议、统一定额文件的操纵；3.3工程部负责标准类文件，包括国家、行业地点标准，规程、规范、图集（图样、图纸、标准图集、规范、规程等）的拟稿／收集、发放、更改或回收、标识的操纵。3.4工程部负责施工专用文件实施、变更的操纵，确保不使用作废文件；3.5治理者代表负责对文件操纵的有效性进行监控和评价，确保文件的有效性。4、工作程序4.1受控文件分类4.1.14.1.2标准类文件：指国家和地点政府颁布发行的有关房地产开发的法规、规范、标准、规程、统一定额，以及企业自行制定技术标准等；重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次44.1.34.1.44.1.54.2文件的编制、审批、公布与评审4.2.1《质量手册》《作业文件》的编制、换版由治理者代表主持，行政人事部《质量手册》由治理者代表审核，公司总经理批准公布。《作业文件》由部门负责人审核，治理者代表或总经理批准。4.2.4.2.34.2.4.2.文件若重新修订或更新并再次批准，批准按照4.2.1-4.2.54.3文件标识及编号4.3.1质量体系文件类按规定进行编号；质量体系文件分发前，由行政人事部统一在封面以“01、02……”标识分发序号，关于与质量体系有关的部门及领导发放的文件，加盖“受控”4.3.2受控文件以“受控”印章做为标识。作废而需要作为资料保留的文件,应加盖“作废”印章，以免与有效版本混淆而被误用。外来失效规范、规程标准等，应加盖“作废4.3.3质量手册的编号ZLQ--QM质量手册代号公司名称缩写重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次54.3.4程序文件编号QP—XXX—XX顺序号 质量体系标准号程序文件代号例:QP—4.2.3—014.3.5作业文件编号QW—XX—XX—XX顺序号 年号部门代号作业文件代号4.3.6质量记录编号4.3.6.1由质量手册产生的质量记录编号QR—XXX—XX顺序号 质量体系标准号质量记录代号例:QR-4.2.3-014.3.6.2由各部门产生的质量记录编号QR--XX--XX顺序号部门代号部门代号:行政人事部：XZ销售部：XS进展部：FZ材料设备部：CS工程部：GC市场策划部：CH合同预算部：HT4.3.重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次64.3.6.4使用国家行业部门的表格，从其编号。4.4文件的印制和发放。4.4.1经审定批准的文稿，由行政人事部负责印制,4.4.2各类文件由本程序第3.04.4.3行政人事部负责按“文件发放登记表”4.4.4如文件是通过纸质形式传递，各部门领到文件，则需分类登记在“收文登记表”4.4.54.5文件的更改4.5.1文件需要更改时，由文件更改人员或部门填写“文件更改申请单”4.5.24.5.34.5.4文件更改若只涉及原文件的一部分，由归口治理部门将更改部分印制好，附在更改通知上，按4.4.24.5.5质量体系文件更改可按文件更改通知规定要求进行手写更改或换页，进行换页修改应变换修改页中修改码做为标识。文件更改后填写“文件更改记录表4.5.4.5.7如文件是通过纸质形式发放，作废时则按“文件发放登记表重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次7由行政人事部组织统一销毁，需做资料保留的作废文件应向文件主管部门提出申请，同意后再加盖“作废”标识并登记。4.6文件的治理4.6.1文件需复印或外借时，须依照《档案治理流程》，经总经理批准后，由文件治理部门填写“档案借阅登记表”4.6.4.6.4.6.4.6.4.7外来标准类文件的治理4.7.14.7.2对其适用性已进行审批的外来规范、规程等标准文件，由要紧使用部门确定分发范围，按4.4.2和4.4.34.7.34.7.44.7.5外来的行政文件由行政人事部登记并做好分发或借阅记录。4.8作废文件的处理4.8.1受控的质量体系文件持有者收到关于文件作废的《4.4.8.3关于失效的文件，若因某种缘故需要保留时应加盖4.9传真文件治理按照《传真治理流程》执行。4.10档案治理按照《档案治理流程》执行。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次85、相关文件5.1《文件签发治理流程》5.2《综合信息治理平台新闻公布流程》5.3《传真登记发放流程》5.4《档案治理流程》5.5《公文治理制度》5.6《合同治理方法》6、质量记录6.1《文件发放登记表》6.2《文件收文登记表》6.3《文件更改申请单》6.4《文件更改记录》6.5《现行外来标准、规范、规程、图集一览表》6.6《档案借阅登记表》重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次94.2.4质量记录操纵程序(QP4.2.4-01)1、目的本程序规定了质量记录的操纵职责和要求，包括质量记录的填写、更改、收集、编目、归档、贮存、保管和处理，以证明工程质量和施工过程或活动符合规定要求，并为质量体系有效运行提供必要的证据。2、范围本程序适用于本公司所有质量记录的操纵。3、职责3.1行政人事部负责汇总编制质量记录清单；3.2各部门负责各自质量记录的操纵和治理；3.3治理者代表对质量记录操纵的有效性进行监督、检查和评价。4、工作程序4.1质量记录类型及标识4.4.4.4.2质量记录的填写要求4.2.1人事部备案；重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次104.2.24.2.34.2.4.2.4.3质量记录的更改由原记录人或授权人执行，更改处采纳划改且必须签名或盖章，必要时应讲明更改缘故。4.4质量记录的治理4.4.14.4.2工程技术资料在每个工程完工后，整理编目并装订成册，工程竣工验收后送行政人事部归档保存，4.4.34.4.4质量记录应妥善保管和爱护，以防止变质，损坏或丢失及未经授权的存取或更改、质量记录的贮存应分柜分层，排列系统，填写归档文件登记表，以便于文件的查阅，档案治理还应做到“三清”（档案室、档案柜、案卷（袋）清洁）、“三无”（无虫蛀、无鼠咬、无霉烂）、“四对口”4.5质量记录的查阅4.5.14.5.24.5.34.5.4公司内查阅质量记录需经档案室负责人同意后才可查阅，并填写“档案借阅登记表“重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM质量治理体系章/节/号4.0版本2009-2版页次114.6质量记录的保存处理4.6.14.6.2质量记录保存超过规定期限，由行政人事部编制销毁清册，经治理者代表审批后进行销毁5、相关文件5.1《文件操纵程序》6、质量记录6.1《质量记录清单》6.2《档案借阅登记表》重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM管理职责章/节/号5.0版本2009-2版页次15.1治理承诺最高治理者必须承诺建立、实施和改进质量治理体系，并通过以下职责的履行及相关活动的开展为其承诺提供证据；a)不断加强自身质量意识，采取培训、宣传资料或会议等方式，向公司全体职员传达满足顾客要求和法律法规要求的重要性；b)制定质量方针和质量目标；c)确定组织结构；d)为体系的建立、实施和改进提供必要的资源（包括人、财、物、技术等）；e)任命治理者代表，负责体系建立和保持的具体事宜；f)组织治理评审。5.2以顾客为关注焦点a）总经理必须遵循向公司贯彻以顾客为中心的原则，以实现顾客中意为最终目标。市场策划部、销售部通过市场调研、预测与顾客直接沟通的方式，了解顾客的需求和期望，转化为具体的要求（包括对产品、过程、质量治理体系等方面的要求），并在公司内部各个层次进行沟通，调配公司的整体资源予以满足；b）总经理授权专人负责公司所有销售合同的审批，主动了解与顾客要求有关的各类信息，理解顾客当前和以后的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。5.3质量方针总经理以质量治理原则为基础，针对公司的实际情况，适当地考虑相关方的要求，制定质量方针并形成文件，传达到全体职员，同时应确保质量方针：a)与公司经营的总方针相一致、相适应；b)适合公司的经营性质和规模；c)对满足顾客要求和持续改进质量治理体系的有效性做出承诺；d)为建立和评审质量目标提供框架和基础，便于质量目标依此逐层分解；e)在制定过程中（特不是实施的过程），与各部门及治理、执行、验证和作业等各层次的人员充分沟通，达到上下理解一致；重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM管理职责章/节/号5.0版本2009-2版页次2f)在治理评审时对事实上施情况及是否持续适宜进行评审。详见本手册第三章。5.4策划5.4.1质量目标a）总经理负责制定质量目标，责成相关部门对目标进行适当分解，直到为实现质量目标而进行的相关活动能受到充分的操纵；b）质量目标应建立在公司质量方针的基础上，在质量方针给定的框架内展开，应高于现状，具体、可测量、体现分时期实现的原则，通过努力后可实现；经分解后，在作业层次上的质量目标应是定量的；c）质量目标的内容可涉及产品（治理）的具体特性，及满足产品要求所需的资源、过程、文件和活动等方面，并反应出对持续改进的承诺。详见手册第三章和附件4《质量目标分解表》。5.4.2质量治理体系策划总经理必须对质量治理体系进行整体策划，以实现公司的质量目标：a)确定与公司质量体系相关的过程及对应的活动，确定对治理体系要求所进行的裁剪及充分的理由；b)确定为实现质量目标要求而建立的过程中需要投放的总体资源；c)不断提高质量治理体系的有效性及效率，定期评审质量目标的实现状况，查找差距和改进的机会，保持质量治理系体的持续改进；d)应对公司相关的组织结构、体系文件、过程、资源等的变化做出推断，必要时按打算进行适当的调整或更改，并采取相应的措施，保持质量治理体系的完整性。5.5职责、权限和沟通5.5.1职责和权限总经理在征询各部门意见的基础上，确定公司的组织结构及各部门的职责和权限；行政人事部依照公司组织结构的确定和各部门职责权限的划分，组织各部门负责人在征询各岗位人员意见的基础上，拟订各部门的组织结构及各岗位的职责和权限，由行重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM管理职责章/节/号5.0版本2009-2版页次3政人事部统一汇总上报，经分管领导、总经理批准后下发相关部门，以促进有效的质量治理。有关部门职责详见1.3章节和《人事治理制度》（2009版）、《职员行为守则》（2009版）、《工作讲明书、岗位讲明书》（2009版）。5.5.2治理者代表总经理在公司的治理人员中任命一名治理者代表，对质量治理体系的建立、保持、改进负责。有关治理者代表职责、权限的详细内容见本手册0.2章节《任命书》。5.5.3内部沟通公司必须确保在不同部门、不同岗位之间，有关质量要求、目标及其完成情况等信息得以传递和沟通，需提供适宜的沟通工具，如综合信息治理平台、内部刊物、会议纪要等，以促进公司内部的充分沟通。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM管理职责章/节/号5.0版本2009-2版页次45.6治理评审治理评审操纵程序(QP5.6-01)1.0目的按打算的时刻间隔评审质量治理体系，以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。2.0范围适用于对公司质量治理体系的评审。3.0职责3.1总经理主持治理评审活动。3.2治理者代表负责向总经理报告质量治理体系运行情况，提出改进建议。3.3行政人事部负责评审打算的制定、收集并提供治理评审所需的资料，负责对评审后的纠正、预防措施进行跟踪和验证。3.4各相关部门负责预备、提供与本部门工作有关的评审所需资料，并负责实施治理评审中提出的相关纠正、预防措施。4.0程序4.1治理评审打算4.1.1每年至少进行一次治理评审，可结合内审后的结果进行，也可依照需要安排。4.1.2行政人事部a)评审时刻；b)评审目的；c)评审范围及评审重点；d)参加评审的部门或人员；e)评审内容。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM管理职责章/节/号5.0版本2009-2版页次54.1.3当出现下列情况之一时可增加治理评审频次。a)公司组织机构、产品范围、资源配置发生重大变化时；b)发生重大质量事故或顾客关于质量有严峻投诉或投诉连续发生时；c)当法律、法规、标准及其他要求有变化时；d)市场需求发生重大变化时；e)立即进行第二、三方审核或法律、法规规定的审核时；f)质量审核中发觉严峻不合格时。4.2治理评审输入治理评审输入应包括与以下方面有关的当前的业绩和改进的机会：a)审核结果，包括第一方、第二方、第三方质量治理体系审核、产品质量审核等的结果；b)顾客的反馈，包括中意程度的测量结果及与顾客沟通的结果等；c)过程的业绩和产品的符合性，包括过程、产品测量和监控的结果；d)改进、预防和纠正措施的状况，包括对内部审核和日常发觉的不合格项采取的纠正和预防措施的实施及其有效性的监控结果；e)以往治理评审跟踪措施的实施及有效性；f)可能阻碍质量治理体系的各种变化，包括内外环境的变化，如法律法规的变化，新项目的开发以及新技术、新工艺、新设备的开发运用等；g)质量治理体系运行，包括质量方针和质量目标的适宜性和有效性。4.3评审预备4.3.1行政人事部4.3.2行政人事部向参加评审的人员发放《治理评审打算》及有关资料。4.4治理评审会议a)总经理主持评审会议，各部门负责人和有关人员对评审输入做出评价，关于存在或潜在的不合格项提出纠正和预防措施，确定责任人和整改时刻。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM管理职责章/节/号5.0版本2009-2版页次6b)总经理对所涉及的评审内容作出结论（包括进一步调查、验证等）。4.5治理评审输出4.5.1治理评审的输出应包括以下方面的有关措施：a)质量治理体系及其过程的改进，包括对质量方针、质量目标、组织结构、过程操纵等方面的评价；b)与顾客要求有关的产品的改进，对现有产品符合要求的评价，包括是否需要进行产品、过程审核等与评审内容相关的要求；c)资源需求等。4.5.2会议结束后，由行政人事部依照治理评审输出的要求进行总结，编写《治理评审报告》，经治理者代表审核，交总经理批准，并发至相应部门并监控执行。本次治理评审的输出能够作为下次治理评审的输入。4.6改进、纠正、预防措施的实施和验证行政人事部依照《改进操纵程序》的规定，对改进、纠正和预防措施的实施效果进行跟踪验证。4.7假如评审结果引起文件更改，应执行《文件操纵程序》。4.8治理评审产生的相关质量记录应由行政人事部按《质量记录的操纵程序》保管，包括治理评审打算、评审前各部门预备的评审资料、评审会议记录及治理评审报告等。5.0相关文件5.1《文件操纵程序》5.2《质量记录操纵程序》5.3《内部审核程序》5.4《改进操纵程序》6.0质量记录6.1《治理评审打算》6.2《治理评审输入资料》重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM管理职责章/节/号5.0版本2009-2版页次76.3《治理评审会议纪要》6.4《治理评审报告》重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM资源管理章/节/号6.0版本2009-2版页次16.1资源提供为了实施和改进质量治理体系的各个过程，为了满足顾客的要求，达到较高的顾客中意，公司内各级治理人员应及时提供所需的资源，包括人力资源、信息资源、基础设施、工作环境、供方及财务等各方面。6.2人力资源6.2.1人员安排由行政人事部组织，各部门参与编制相应岗位的《工作讲明书、岗位讲明书》，明确每一个岗位工作人员的岗位职责、权限、岗位要求（包括学历、技能及工作经历等）的具体要求，经治理者代表和总经理审批后，作为人员选聘和考评的要紧依据。职员招聘按照《职员招聘流程》《新职员入职流程》《职员内部调动流程》实施。6.2.2人员培训需求行政人事部组织、各部门参与确定从事阻碍产品要求符合性各类工作人员所需的能力，适用时，提供培训或采取其他措施以获得所需的能力，包括新职员、转岗人员、采购人员、营销人员、内审员、工程技术人员、专门工作人员等；通过对各类人员能力的考评，以培训打算的形式，明确需要实施的相应培训。6.2.3培训打算及培训的实施每年年底行政人事部依照公司各项打算及进展方向，制定下年度的培训打算（侧重综合培训），经总经理批准后下发各部门，并督促各部门按打算执行。各部门依照公司年度打算制定部门下年度培训打算（侧重专业技能方面），经总经理批准后抄送行政人事部备案，行政人事部须对其进行抽查和监督。各项培训均为确保与质量体系有关的人员通过相应的教育和培训，具备所从事工作必须的能力（资格），同时意识到一个岗位的工作关于实现质量目标的重要性；意识到应积极寻求工作质量的改进，为公司的持续进展做出贡献；每次培训需填写《培训记录表》。培训后相关部门将《培训签到表》、《培训记录表》等送交行政人事部存档。打算外培训可由相关部门以《培训申请单》的形式提出，经总经理批准后实施；重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM资源管理章/节/号6.0版本2009-2版页次2公司需进行必要的人才储备；职员培训按照《职员培训流程》实施。6.2.4培训效果评估每年底由行政人事部组织相关部门进行培训效果的评估，以便更好的制定下半年度的培训打算，开展培训工作。6.2.5有关人员安排及培训效果评估的详细内容见《人事治理制度》（2009版）。6.2.6行政人事部—《工作讲明书、岗位讲明书》—《年度培训打算》—《培训记录表》—《培训申请单》—《职员培训档案》—《职员信息汇总表》6.3基础设施6.3.1为达到顾客中意和房地产开发符合要求，公司向有关部门、人员提供：工作场所（办公场所和施工场所）、相关设备及设施；必需的办公用品；标准、规范、标准图册、期刊参考资料等；计算机及计算机软件；打印设备；运输设施、通讯设施或信息系统。6.3.2各部门负责提出所需设备的配置申请，报总经理批准后由行政人事部负责购置。新购置的设备由行政人事部验收后，提供给使用部门。6.3.3行政人事部负责进行设备的日常维修保养。各使用部门设施设备如需维修保养，则需填写《办公设施报修单》交至行政人事部。6.3.4行政人事部负责对基础设施进行治理，包括建立《办公设施一览表》，保存设重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM资源管理章/节/号6.0版本2009-2版页次3备设施维修记录并填写《办公设施检修记录表》。6.3.5设备、设施治理按照《办公用品采购流程》《实物治理流程》《网络日常维护流程》《计算机网络应急处理流程》《计算机网络治理方法》《低值易耗品治理方法》《车辆治理规定》《图书治理方法》执行。6.3.6项目施工过程所需设备设施由施工承包方配置，由监理公司、工程部现场代表以监督、检查、验证等方式进行操纵。6.3.7质量记录—《办公设施一览表》《办公设施报修单》《办公设施检修记录表》—《固定资产报废申批单》—《低值品（耐用品）报废申批单》—《入库单》《领料单》6.4工作环境6.4.1行政人事部/人的因素；职员潜能制造的工作方法；安全规则和有关的指南的使用；防护设备和专门设备的使用。物的因素热﹑噪声﹑光；卫生﹑温湿度﹑清洁度；振动﹑污染﹑空气。职员宿舍的治理执行《生活基地宿舍治理规定》。职员餐厅治理按照《职员餐厅治理规定》执行。6.4.2为确保房地产开发的符合性，工程部应对作业环境进行操纵，定期组织对现场工作环境的治理和操尽情况进行检查。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次16.4.3质量记录—《办公区安全检查记录表》—《出门物品登记表》—《来访人员登记表》7.1产品实现过程的策划工程部、市场策划部对实现产品所要求的过程及与子过程的顺序和相互关系进行策划，并重点考虑生产的总体过程，这种策划必须与公司质量治理体系的其他要求（如治理职责、资源治理中的要求）相一致，同时必须以适于公司操作的方式形成文件。依照策划的结果，编制相应的文件，确定以下内容：a)产品、项目或合同应达到质量目标或技术要求；b)针对某一个体产品所需建立的过程和子过程；c)过程实施的时期，有关人员的职责、权限，所需配备的资源；d)应采纳的工艺流程、特定程序、方法和作业指导书；e)产品所要求的验证、确认、监视、测量、检验和试验活动，以及产品接收准则；f)证明过程产品的符合性所必须的质量记录；g)为达到质量目标而采取的其它措施和方法。7.1由市场策划部组织编制《项目可行性分析报告》，确定开发的目标或要达到的效果。包括功能、占地和建筑面积，投资额和经济效益分析、资金筹集、交付期、销售群体定位及服务对象、预期前景等的各方面情况。工程部按照项目设计工作相关流程进行产品设计策划；市场策划部进行项目销售策划；工程部编制工程进度总打算；合同预算部编制项目成本操纵打算；7.1《房地产开发流程图》市场调研查找项目市场调研查找项目选址选址可行性研究报告可行性研究报告NoYesNoYes项目立项、定点项目立项、定点申请用地规划征地拆迁申请用地规划征地拆迁规划方案设计及审批办理国土手续规划方案设计及审批办理国土手续初勘初步方案设计及审批初勘初步方案设计及审批详勘施工图设计及审核详勘施工图设计及审核办理建设规划许可证办理建设规划许可证选择监理单位选择建设承包单位组织招投标选择监理单位选择建设承包单位组织招投标办理施工许可证组织招投标办理施工许可证组织招投标组织工程施工组织工程施工办理预售许可证房屋预售、销售办理预售许可证房屋预售、销售竣工验收及交付竣工验收及交付项目后评估项目后评估顾客中意度调查售后服务(交付物业治理）顾客中意度调查售后服务(交付物业治理）重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次37.1.3房地产开发各过程接收准则及操纵：项目方案设计、初步设计、施工图设计过程按项目各设计时期工作流程执行；项目报建按国家主管部门有关程序、要求和《开发报建流程》执行；工程建设施工过程执行国家建设项目治理规范和《施工预备阶级工作流程》《工程进度操纵流程》《施工质量操纵流程》《工程竣工验收时期工作流程》《不合格品操纵程序》；销售过程执行国家主管部门要求和与顾客签定合同规定；7.1.4各过程涉及的记录和文本资料按照国家建设主管部门的要求和《文件操纵程序》，《质量记录操纵程序》执行。7.1.5与产品实现策划产生的记录，由各部门归档保存，包括：—《项目可行性研究报告》—《项目设计打算书》—《项目营销策划方案》—《项目实施进度打算》—《项目成本操纵打算》7.2顾客有关的过程7.2.1与产品有关要求的确定市场策划部要分析房地产行业国家法律、法规的变化，作好市场调查与分析，在《可行性分析报告》中作好市场定位。市场策划部针对客户的不同需求作好营销策划方案（包括总体、时期），并将顾客需求信息及时传递到工程部以供在确定产品要求时作为参考。销售部负责确定顾客明示的和识不顾客潜在的要求，包括适应上隐含的、无需明示的要求，必须履行的与产品有关的义务，相关质量法律法规、产品国家和行业标准的要求，产品本身的适用性要求，以及顾客对自身的健康、安全、环境等方面的要求。按照《销售前台业务流程》《客户接待流程》《到访客户资料治理工作流程》实施。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次47.2.2产品要求的评审a)销售部组织公司相关部门，会同法律顾问、公司分管领导和总经理依照商品房买卖合同草案，对已识不的顾客要求和公司自行确定的附加要求进行评审；b)合同的评审应在合同签订之前进行，确保顾客的各项要求合理、明确、书面化、双方协调一致，公司有能力满足；专门合同在协调过程中，变更事项及解决情况需予以记录；合同治理执行《销售合同审批流程》《合同登记流程》《按揭办理流程》《优惠政策审批工作流程》。c)合同评审后，由销售部代表公司与顾客签订合同，将相应的信息以书面形式传递到公司相关部门，销售部负责记录合同的执行情况，依照需要及时反馈给顾客；d)关于合同条款的任何修改，需征求原评审部门、法律顾问意见、报分管领导和总经理审批。如合同规范版本出现任何条款变更，销售部将及时将新版本在销售现场予以公示。合同变更按照《调房、更名审批工作流程》《退房审批工作流程》《延期签约、延期付款、延期提交按揭资料审批工作流程》执行；e)当合同的修改涉及产品要求变更时，需填写《工程变更申请审批单》，工程部需确保相关文件得到修改，产品要求评审产生的记录由销售部负责保存。7.2.3与顾客的沟通a）传递产品信息（售前）公司不定期采纳房交会或广告等形式，主动向顾客介绍本公司（新）产品，提供宣传资料及相关的（新）产品信息。楼书、户型图、产品广告在公布前要对产品信息进行评审，由分管领导签字确认后才能公布，以保证产品信息的充分性。产品公布执行《活动、策划执行工作流程》《报媒监控流程》《报媒、杂志广告公布流程》《户外广告投放、监控工作流程》《网站治理流程》。b）问询和咨询（售中）销售部对顾客来信、电话、传真等方面的问询和咨询（包括合同的执行和修改情况），设专人解答并记录。按照《销控治理流程》《销售合同审批流程》《合同登记流程》《按揭办理流程》《优惠政策审批工作流程》《档案治理流程》执行。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次5c）顾客投诉（售后）销售部接获顾客信息反馈和投诉，按《顾客投诉处理记录表》进行处理。与营销策划、销售过程产生的记录，由市场策划部、销售部归档保存，包括：—《市场调查报告》—《项目营销策划报告》—《项目推广打算》—《月度广告公布打算》—《月度推广打算》《月度销售方案》—《客户来电咨询表》《新客户来访登记表》—《价格表》—《合同范本》《认购协议》《认购书》《商品房买卖合同》《合同附件》—《调房审批单》《更名审批单》《工程变更申请审批单》《合同条款变更审批单》《退房审批单》《延期付款申请》《延期签约申请》《延期提交按揭资料申请》—《客户资料》《产权办理资料》—《销售月报》—《顾客投诉处理记录表》7.3设计操纵7.3.1由于本公司不具备建设工程设计资源，本公司的产品设计由具有设计资源的建筑设计院进行。公司在设计输出中负责提供设计输入要求，参与时期性评审，实施设计过程监控来确保顾客要求和国家相关法律法规要求，并负责开发前期治理，通过产品设计的策划实施操纵。进行产品设计策划时必须明确：a)设计各时期；b)适合每个设计时期的评审、验证和确认活动；c)设计的职责和权限。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次6工程项目的设计工作由工程部统筹治理，随各设计和开发的进展，在适宜时策划的输出应予以更新。设计开发过程中的接口治理：关于公司内部或内外之间重要的设计开发信息沟通，通过顾客沟通、文件、纪要、工程例会或专题会等。7.3.2由工程部负责方案设计，初步设计，施工图设计的输入应确定与产品有关的输入，并保持记录，这些输入包括：a)功能要求和性能要求：如房屋户型、结构、采光、市政设施功能、交通、小区环境等；b)适用的法律法规、国家、地点规范的要求；c)适用时，来源于往常类似设计的信息；d)设计所必需的其它要求。工程部应对设计输入的充分性和适宜性进行评审。评审由相关职能部门代表参加，归档保存评审结果包括任为必要措施记录。7.3.3设计的输出应以能够针对设计输入进行验证的方式提出，同时在施行前得到批准。a)设计输出应满足输入要求；b)给采购、生产、服务提供适当信息，信息可能包括产品防护的细节；c)包含引用产品标准和产品接收准则；d)规定对产品安全和正常使用所必需的产品特性。7.3.4工程部负责方案设计、初步设计、施工设计时期的评审。a)评价设计结果满足要求的能力，这包括规定的、隐含的、强制性的要求；b)识不任何问题并提出必要措施。评审由相关职能部门代表参加，归档保存评审结果包括任为必要措施记录。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次77.3.7.3.6设计开发的确认为确保设计开发满足规定要求，应按开发项目政府主管部门要求对开发项目进行验证确认。通过内部评审、政府主管部门对各种文件的审批意见或修改意见进行验证与确认。归档保存验证与确认包括任为必要措施记录。7.3.7设计开发更改的操纵应识不设计和开发的更改，并保持记录。政府主管部门对各种文件的审批意见或修改意见。应对设计和开发的更改进行适当的评审、验证和确认，并在实施前得到批准。设计和开发更改的评审应包括评价更改对产品组成部分和已交付产品的阻碍。施工图的更改由设计院负责操纵。更改的评审结果及任为必要措施的记录应予保持。有关产品设计工程部按照《方案设计工作流程》《初步设计工作流程》《施工图设计工作流程》执行。与设计过程产生的记录，由工程部归档保存，包括：—《设计打算书》—《项目可行性分析报告》—《地勘报告》（委外）—《设计任务托付书》—《设计评审记录》—《施工图文件审查意见》—《设计图及相关文件》—《设计变更通知》—《技术核定单》7.4采购7.4.1采购过程重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次87.4.1.1公司对提供材料设备和服务的供方，进行评价和选择。把合格的供方作为供货、服务提供的来源，确保采购产品和外包服务符合要求；a)合同预算部组织相关部门对地勘院、设计院、工程承包方、监理公司以及大型机电设备（如电梯、空调等）的招标与评定；b)材料设备部负责甲供精装修材料和部分零星材料供方的选择与评定；c)工程部参与公司a）、b）供方的招标与评定d)市场策划部负责组织策划、广告公司的选择与评定；7.4.1.2供方评价按照《招投标工作流》《工程合同治理流程》《合同治理方法》实施。合格供方的评定依据采购物资和采购服务情况，采取会签或会议的方式进行，经评定合格的供方列入《合格供方名录》。7.4.1.3对合格供方重新评价的准则a)对设计、地勘等供方，在合同履行完毕后由相关部门对其进行重新评价。评价要紧内容包括：服务质量、服务态度、产品质量、及时性等，并填写供方重新评价记录。b)对施工方，在合同履行完毕后由相关部门对其进行重新评价，评价要紧内容包括：质量、进度、维修整改及时性等，并填写供方重新评价记录。c)对监理单位，在合同履行完毕后由相关部门对其进行重新评价，评价要紧内容包括：监理责任、监理水平、监理月报质量、协调能力等，并填写供方重新评价记录。d.)对材料设备供应商，在每年底对其进行重新评价，内容包括：产品质量、质量稳定性、供货能力、售后服务、交货期、价格付款方式等。以上评价应作出是否合格的结论，不合格供方应在原有《合格供方名录》上做好相应记录。供方评价相关记录由各相关职能部门分不保存。7.4.2采购信息a）材料设备部依据并按照采购打算进行采购。向合格供方采购产品，与其签订《采重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次9购合同》时，需明确质量要求、技术标准、验收条件、违约责任等相关内容，以及对供方的质量治理体系、组织结构、程序、过程、资源等方面的要求，必要时提供相应的技术标准或图纸，作为合同的附件；b）具体的采购作业由材料设备部执行，要明确采购产品的名称、型号（或规格等级）、数量、交货期、验收标准等事项，经部门经理签名确认后，才能进行采购。采购过程的实施《材料、设备采购流程》《材料、设备报审流程》执行。7.4.3采购产品的验证采购产品的验证按合同规定进行，顾客或公司需要在供方资源处对采购产品进行验证时，应在采购合同中对拟采纳的验证的安排和产品放行的方法作出规定。采购产品的验证按照《甲供材料验收》执行。与采购过程产生的记录，由各部门分不归档保存，包括：—《合格供方名录》—《工程供方调查表》—《甲供材料/设备打算表》—《甲供植物打算申请单》《甲供植物增购打算申请单》《甲供材料增购打算申请单》—《材料设备询价比价表》、《材料/设备报审表》—《工程材料终验记录表》《甲供材料到场验收单》—《甲供植物到场验收单》《乙供植物到场验收单》—《不合格采购产品评审与处置记录》7.5生产和服务的提供7.5.1生产和服务提供的操纵公司策划并在受控条件下进行生产和服务提供，受控条件包括：a)提供产品特定的信息，如：前期批文资料、图纸、标准、验收规定等；b)获得作业辅导书，如：技术交底、施工组织设计方案、施工技术资料等；c)使用适宜的设备；d)获得和使用监视和测量设备；重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次10e)实施监视和测量；f)实施产品放行、交付和交付后的活动。项目报建：进展部按照《开发报建流程》执行。施工过程的操纵：工程部按照《施工预备时期工作流程》《工程进度操纵流程》《施工质量操纵流程》《工地指令签发流程》《工程竣工验收时期工作流程》执行。施工过程成本治理：合同预算部按照《工程签证流程》《工程合同治理流程》《工程类付款审批流程》执行。产品交付：工程部按照《工程移交流程》执行。产权办理：销售部按照《产权办理流程》执行。7.5.2生产和服务过程提供的确认当生产和服务提供过程的输出不能由后续的监视或测量加以验证，使问题在产品使用后或服务交付后才显现时，组织应对任何如此的过程实施确认。专门过程的确认对房屋建筑过程中的专门工序或使用新工程材料时，施工单位按实施过程的要求编制专项《施工方案》，提交监理公司与现场代表进行审核，对这些过程的审核要点包括：（1）为过程的评审和批准所规定的准则；（2）设备认可和人员资格鉴定；（3）使用特定的方法；（4）保存工序参数记录；（5）再确认（必要时）。对项目的专门过程在《施工组织设计》和专项《施工方案》中明确。7.5.3标识和可追溯性工程部现场代表及监理负责监督各施工单位在施工过程中使用适宜的方法标识对进入现场的物资、安全设施及各类设备进行标识，同时审核各部门有关记录的及时完整性，确保在涉及有可追溯性要求时，能依照各类记录对有关责任人及单位进行追重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次11溯；销售部负责各类规定进行上墙公布，置业顾问实行带牌上岗,以便同意监督检查。7.5公司应识不公司操纵下或公司使用的顾客财产（顾客财产可包括知识产权和个人信息），验证、爱护供其使用或构成产品一部分的顾客财产，当顾客财产发生丢失、损坏或发觉不适用时，应向顾客报告，并保持记录。7.5.按照《工程移交流程》执行。7.6监视和测量设备的操纵由施工单位提供的监视和测量设备，通过监理公司对工程项目承包方进行监控来实现操纵。公司现场代表通过检查、验证实施对监视和测量设备的操纵。公司相关部门应确定产品服务中的监视和测量所需的监视测量设备，为产品符合规定的要求提供证据。确保监视和测量活动能够进行，并与监视和测量的要求一致的方式实施。在有必要确保有效结果的场合测量设备应：a）对比能溯源到国际或国家标准的测量标准，按照规定的时刻间隔或在使用前进行校准和（或）检定（验证）。当不存在上述标准时，应记录校准或检定（验证）的依据；b）必要时进行调整或再调整；c）具有标识，以确定其校准状态；d）防止可能使测量结果失效的调整；e）在搬运、维护和贮存期间防止损坏或失准。如发觉设备不符合要求时，应对以往测量结果的有效性进行评价和记录。并对该设备和任何受阻碍的产品采取适当的措施，保存校准和验证结果的记录。此项工作由工程部负责实施。7.7与生产和服务过程产生的记录，由各部门分不归档保存，包括：重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM产品实现章/节/号7.0版本2009-2版页次12—《项目总体进度打算》—《月度施工打算》—《工程项目资料移交清单》—《验收纪要》—《监理月报》/（监理月报审核记录）—《监理例会纪要》—《施工组织设计（施工方案）方案》—《施工组织设计（施工方案）审核意见》—《图纸会审纪要》—《技术交底纪要》—《项目报建档案》—《签证单》—《项目报建资料》重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM测量、分析与改进章/节/号8.0版本2009-2版页次18.1总则公司的质量治理体系应建立有效的自我监督和自我完善机制，以便能够及时获得有关产品、过程和体系信息，通过分析、评价以识不存在的问题并加以解决，从而确保体系有效运行和提供满足要求的产品。这种机制还应发挥持续改进的效能。监视、测量、分析和改进过程应按照下述目的要求开展：证实产品要求的符合性；确保质量治理体系的符合性；持续改进质量体系的有效性。8.2监视和测量8.2.1顾客中意a）销售部负责采纳适当的方法和措施，通过适当的渠道，征询和监控顾客中意的信息，作为对质量治理体系业绩的一种测量。b）销售部置业顾问在顾客参观或了解完项目后，及时填写销售日志，记录顾客对本公司的产品、服务等中意程度以及相关的意见和建议。c）销售部通过顾客的投诉、与顾客的日常沟通、相关方（如媒体、消费者组织、行业协会等）的信息反馈等渠道猎取顾客中意的信息。销售部对销售日志及相关各方反馈的信息进行综合整理，了解公司的产品或服务满足顾客需求和期望的程序，分析顾客需求和期望的变化趋势，以及需要改进的方面，反馈给公司并组织采取相应的纠正、预防或改进措施；质量记录由销售部负责保存：—《顾客中意程度调查表》—《顾客投诉处理记录表》—《业主中意度统计分析资料》重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM测量、分析与改进章/节/号8.0版本2009-2版页次28.2.2内部审核内部审核操纵程序(QP8.2.2-01)1.0目的为了操纵和改进公司的治理体系，及时发觉和纠正治理活动及体系运行的问题，不断提高公司的治理体系的符合性、有效性；公司实行内部审核。验证质量治理体系是否符合标准要求，是否得到有效地保持、实施和改进。2.0适用范围适用于公司内部开展的质量治理体系所涉及的所有与治理体系运行有关的各职能部门的内部审核。3.0职责3.1总经理a)批准组织年度内审打算和审核实施打算；b)批准内部治理；c)定期召开治理评审会议。3.2治理者代表a)全面负责内部质量治理体系审核工作；b)选定内审组长及成员，并审核年度内审打算、每次的审核打算和内部质量治理体系审核报告。3.3行政人事部a)编写《年度内审打算》并负责组织实施；b)组织、协调内审活动的开展。3.4内审组长a)编制、实施本次内审打算；b)编写内审报告。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM测量、分析与改进章/节/号8.0版本2009-2版页次34.0程序4.1年度内审打算4.1.1依照拟审核的活动、区域的状况和重要程序及以往审核的结果，由行政人事部负责策划各部门全年审核方案，编制年度内审打算，确定审核的范围、频次和方法，经治理者代表审核，总经理批准后执行。每年内审至少一次，并要求覆盖本公司质量治理体系的所有要求。当出现以下情况时由治理者代表及时组织进行内部质量审核：a)组织机构、治理体系发生重大变化；b)出现重大质量事故，或用户对某一环节连续投诉；

c)法律、法规及其他外部要求的变更。4.1.2年度内审打算内容的制定应考虑：所涉及对象的现状、重要性及其阻碍，以往审核的结果。a)审核目的、范围、依据和方法；b)受审部门和审核时刻。4.1.3依照需要，可审核质量体系覆盖的全部要求和部门，也能够专门针对某几项要求或部门进行重点审核；但全年的内审必须覆盖质量治理体系全部要求。4.2审核前的预备4.2.1治理者代表任命内审组长和内审组员。内审员应由与受审部门无直接关系的审核员负责。4.2.2由内审组长策划审核并编制本次《内审打算表》，交治理者代表审核，总经理批准。打算的编制要具有严肃性和灵活性，其内容要紧包括：a)审核目的、范围、方法、依据；b)内部审核的工作安排；c)审核组成人员；审核时刻、地点；重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM测量、分析与改进章/节/号8.0版本2009-2版页次4e)受审部门及审核要点；f)预定时刻，持续时刻；g)开会时刻；4.2.3在了解受审部门的具体情况后，内审组长组织编写《内审检查表》，内审检查表要详细列出审核项目、依据、方法，确保无要求遗漏，审核能顺利进行。4.2.4内审组长于内审前两周将内审时刻通知受审部门，受审部门对内审时刻如有异议，应在内审前一周通知内审组长。4.2.5内部质量体系审核员应经质量体系认证咨询机构培训、考核合格后方能担任。4.3内审的实施4.3.1首次会议a)参加会议人员：公司领导、内审组成员及各部门负责人；b)会议议程：与会者签到，审核组长主持会议，内审组按审核打算执行审核内容；c)会议内容：由审核组长介绍内审目的、范围、依据、方式、组员和内审日程安排及其它有关事项。4.3.2现场审核a)内审组依照《内审检查表》对受审部门的程序和文件执行情况进行现场审核，内审员要将体系运行效果及不符合项详细记录在检查表中；b)内审组长需每日召开内审会议，全面了解该日内审情况，对《不符合报告》进行核对；c)内审时审核员要公正而又客观地对待问题。4.3.3审核报告4.3.3.1现场审核后，内审组长召开审核会议，综合分析、检查结果、依据标准、体系文件及有关法律法规要求，必要时还要依据与顾客签定的合同要求，确认不合格项，并发出不符合报告给相关部门领导确认后，由相关部门分析缘故，制定纠正措施，经审核员确认后实施纠正，审核员负责对实施结果跟踪验证，并报告验证结果。重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM测量、分析与改进章/节/号8.0版本2009-2版页次54.3.3.2审核组填写《不合格项分布表》，记录不合格分布情况。4.3.3.3现场审核后一周内，审核组长完成《内部质量治理体系审核报告》，交治理者代表审核，总经理批准。审核报告内容：a)审核目的、范围、方法和依据；b)审核组成员、受审核方代表名单；c)审核打算实施情况总结；d)不合格项分布情况分析、不合格数量及严峻程序；e)存在的要紧问题分析；f)对公司质量治理体系有效性、符合性结论及今后应改进的地点。4.3.4末次会议a)参加人员：决策层、内审组成员及各部门负责人；b)会议议程：与会者签到，内审组长主持会议，在末次会议上，审核组依照讨论的结果，发出《不合格报告》给相关部门；c)由行政人事部发放《内部质量治理体系审核报告》到各相关部门。4.3.5不合格的跟踪与验证由相关部门对《不合格报告》进行缘故分析，提出纠正措施，并经审核员确认后，实施纠正，审核员负责对实施结果进行检查验证。4.3.6内审记录由行政人事部负责归档保存。4.3.7本次内审结束要提交公司治理层评审。5.0相关文件5.1《改进操纵程序》5.2《治理评审操纵程序》6.0质量记录6.1《内部审核打算》重庆棕榈泉房地产开发有限公司文件编号ZLQ/QM测量、分析与改进章/节/号8.0版