房地产开发集团工程项目管理工作交流汇报(附多图)

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重庆市烟草专卖局（公司）

各级领导检查指导工作！项目管理工作交流汇报XX地产重庆有限公司2014年2月28日目录一、XX地产重庆有限公司简介二、项目管理概述三、XX地产重庆有限公司项目管理介绍四、工程管理交流一、XX地产重庆有限公司简介（一）组织机构简介（二）企业价值观及经营理念（三）项目介绍董事长设计部合约部工程部成本部销售部综合部物业公司财务部审计部分管副总分管副总分管副总总经理（一）组织机构简介（二）企业价值观及经营理念1、企业价值观：维护业主利益与员工利益

维护国家利益至上、维护消费者利益

关心员工、爱护员工、教育员工、引导员工

环保、低碳工作2、经营理念：倡导；以工作成果为结果，提倡全员当“操心员工”

不倡导；公司内部拉帮结派、搞“小团体”、推诿工作责任、

个人主义，不讲团队协作综合技术指标一览表项目单位施工图数值总用地面积m232150竣工建筑面积m294210.21住宅建筑面积m276671.1公建面积m210036.06配套设施建筑面积m2780.22车库及设备用房m26563.64容积率2.71建筑密度%21.92%绿地率%30.5%1、已开发项目：XX·都市美邻项目（三）项目介绍项目取得的成果XX·南山印象鸟瞰图2、待开发项目：XX·南山印象地块编号面积(万方)用地性质容积率建筑密度限高绿地率a74-1/0214.64R2B11.49304035a74-2/021.5B1B2350

30a75-1/021.37B1B21.6550

30a75-2/021.07G1

a76-1/030.24S41

a76-2/031.15B1B22.8750

30a79-1/0215.65R2B11.38304035a79-2/022.06A33

(1)、地块规模及权属-XX·南山印象(2)、建设经济技术指标及产品业态-XX·南山印象3、待开发项目：XX·汇泰大厦3、待开发项目：XX·汇泰大厦3、待开发项目：XX·小桥人家二、项目管理概述（一）项目管理的基本概念（二）项目管理的时间周期（三）项目管理的目标和任务

（一）、项目管理的基本概念项目管理：是运用系统理论和方法对建设工程项目进行的计划、组织、指挥、协调和控制等专业化活动，简称项目管理。也就是说：自项目开始至完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。1、决策阶段2、设计准备阶段3、设计阶段4、施工阶段5、动用前准备阶段6、保修阶段（二）、项目管理的全寿命周期项目决策阶段项目实施阶段（三）、项目管理的目标和任务

1、项目管理的核心任务是项目的目标控制，没有明确目标的建设工程不是项目管理对象。自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。2、建设工程是由许多参与单位承提不同的建设任务和管理任务，因此形成了代表不同利益方的项目管理。按不同参与方的工作性质可分为以下几种类型。（1）、业主方项管理的目标和任务（2）、设计方项管理的目标和任务（3）、建设工程总承包方项目管理目标和任务（4）、施工方方项管理的目标和任务

（5）、物资供货方项管理的目标和任务重点讲解3、业主方是建设工程项目生产过程的总组织者，对于一个建设工程项目而言，业主方的项目管理是该项目的项目管理核心。决策阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段分以下几个阶段进行讲解（1）、业主方项管理的目标和任务—决策阶段决策阶段（2）、业主方项管理的目标和任务—设计准备阶段设计准备阶段（3）、业主方项管理的目标和任务--设计阶段设计阶段（4）、业主方项管理的目标和任务—施工阶段施工阶段（5）、业主方项管理的目标和任务—动用前准备阶段准备阶段项目的投资目标——总投资目标项目的进度目标——项目交付使用的时间目标项目的质量目标——施工质量、设计质量、材料质量、

设备质量和影响项目运行或运营的

环境质量等4、业主项目管理的工作目标注意：投资目标、进度目标和质量目标之间的关系是对立的统一关系。5、业主项目管理的主工作任务（涉及实施阶段的各个环节）业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段全过程，即在设计前准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期分别进行如下工作。

安全管理关系到人身的健康与安全，是项目管理中的最重要的任务，投资控制、进度控制、质量控制和合同管理等则主要涉及物质利益。三、XX地产重庆有限公司项目管理介绍公司层面管理目标序号管控维度目标项目职能边界重庆公司总部1综合管理人事管理

薪酬管理

绩效管理

培训管理

品牌管理

战略研究

文化管理

2财务管理财务财务管理

预算管理工

资金管理

税务筹化

3工程技术管理产品研发管理

设计管理

材料设备研究

进度管理

工程技术管理

工程质量，安全文明管理

工程信息管理

项目验收与后评估管理

4运营管理计划管理

战略采购

供应管商

成本信息管理

5市场管理市场研究调查

项目定位

营销策划

销售管理

客户管理

物业管理

（一）、公司层面管理目标（二）、项目层面管理（1）、制定项目管理目标管理目标序号管控维度目标项目目标值1进度开盘日期达成率100%展示日期交付日期2质量品质综合质量三峡杯优质结构奖，巴渝杯文明施工市级文明施工示范工地安全生产零死亡及零重伤可视化可视化率85%以上影响力达到XX标杆工地标准3成本目标不超目标成本、利益最大化严格控制变更、签证、索赔4客户用户满意度1、想客户之所想2、交房后客户投诉率小于5%5学习、创新学习借鉴行业先进龙湖、万科等知名地产企业（2）、编制项目管理全计划项目进度计划系统是由多个相互关联的进度计划组成的系统，是项目进度控制的依据。项目进度系统的建立和完善是一个逐步形成的过程。工程管理部部门事先编制下列分项计划，形成完整的工程系统的计划体系，并在此基础上与相关业务部门进行总体开发计划的编制。一级计划

实施计划：工程施工进度安排，如：施工许可证取得时间、示范区完成时间、封顶时间等。实施计划：分部分项工程的计划安排，如：基础施工、主体施工、外墙施工等。

月度运营计划：月度的施工安排、采购计划、

施工图的协调等周重要工作及会议地图：重要工作的罗列、会

议的主要内容召开时间等。二级计划三级计划月运营计划周重要工作及会议地图A类节点计划：项目的重大控制节点，如：项目启动时间、概念设计完成时间、开工完工时间、销售时间、交付时间等。（3）、编制项目管理方案

A、合作方选择：考察优选合作单位，避免恶性竞争

B、落实工作目标：目标分解到各个工序、各个施工过程

（a）项目的投资目标管控（签证和变更）—事前有审批、过程有记录、事后

有检查验收、部门互为监督，不超投资计划目标；（b）项目的进度目标控制—事前有总进度、月、旬、周进度计划，过程有周

月、季度检查，延迟工期按程序审批；（c）项目的质量管理

——管理原则上：坚持质量原则、预防原则、服务原则、数据说话原则——管理措施上：建立健全监管体系、重抓过程跟踪落实、制定切实有

效的监管方法和手段

C、工作有措施，管理有制度

（a）参与方的管理；人员在岗、制度制定与落实、工作即时有效性、内部管理

等方面；

（b）定期检查、考核、评比；（参与方）

D、安全文明施工管理：坚持防消为主，综合治理、抓生产必须抓安全的原则。

重抓监管体系建设、责任制落实、三级安全教育和专项检查、定期和不定期

检查、日常巡查等工作，安全工作常抓不懈。（d）明确监督管理方职责：（服务、指导、监督）

（e）技术交底点、面到位，农民工技能培训、班前讲台是否落地；

E、内外协调具有有效和即时性

（a）工程参建单位之间的协调；

（b）总包单位与各分包单位、材料供应商之间的协调；

（c）行业管理部门、外部施工环境干扰方面协调；

（d）业主内部部门之间的协调配合，以满足工程实施进度需要；

F、工艺有标准，工作有制度、流程清晰：（让参建单位清楚知道建设什么样的

产品品质）H、工程管理组织构架的建立（据项目规模和实际情况而定）

（4）、落实岗位责任制（5）、定期检查工作任务执行结果在执行过程中，由于组织、管理、经济、技术、资源、环境和自然条件等因素影响，会造成实际目标值的偏差。如不纠正将会影响各项目标的实现，因此，在执行过程中应采取相应措施来进行管理，保证各项目标的顺利实现。跟踪检查的内容1、实体质量控制效果（实测实量）2、进度偏差及责任主体判定3、安全文明施工管理是否常态保持4、内外协调沟通是否顺畅5、各参与方的履约能力及工作配合6、成本目标是否可控关键1.认清角色，找准关键所在（核心、自控主体、监控主体）关键2.充分识别法规，把握规范

要求关键3.注重项目进场前的管控筹

划和细致沟通关键4.建立机制，规范施工进场

后的监管活动关键5.强化重点环节施工方案审

核，有效控制作业风险关键6.重视管理交底和坚持样板

标准带路总的来说在工程管理中把控好6个关键环节（6）、案例分析（都市美邻为例）A、工程管理前控——门窗栏杆工程前控案例讲解关注点B、工程管理——质量管理交底的主要内容（或如何实施

质量控制交底）C、工程管理——过程控制样板展示都市美邻工程管理前控-前控要点三个维度a、客户关注点b、产品成本c、3图校对前控要点三个维度管控客户关注点成功的产品减少返工与后期投诉，降低中控和后控的风险确保功能与品质的前提下，合理降低成本提升客户满意度，提高收房成功率（产品质量）关注产品成本3图校对前控的意义客户关注的不仅仅是工程质量（项目工程师的关注重点）客户同样关注产品安全性、实用性和使用便利性（项目工程师容易忽视的）案例分享（关于产品安全性、实用性和使用便利性）都市美邻工程管理前控-a、客户关注点案例1：外围合的铝合金门---入户花园的门配锁，阳台位的门从内单边锁闭客户关注点案例2：狭小阳台的门—开启方向尽量避免朝向阳台客户关注点案例3：窗型设计浴缸位置窗设计为上旋，杜绝安全隐患客户关注点案例4：窗型设计—户内避免出现独立因定扇客户关注点案例5：栏杆设计—避免悬挑端，确保使用安全客户关注点案例6：执手高度—不高于1600mm客户关注点案例7：百叶设计—空调位必须留开启扇客户关注点案例8：卫生间窗设计—不得直接平顶板，需预留300mm调装饰面客户关注点案例9：主要人行位置的门—关注人行动线客户关注点铝合金工程的成本降低主要来自“料型优化”和“设计优化”“设计优化”不仅是研发的重要工作，同时也应是项目工程师的前控重点案例分享（设计优化）都市美邻工程管理前控-b、关注产品成本案例1：可变空间的铝合金门关注成本案例2：过道的铝合金窗（如果量大很值得考虑）关注成本案例3：铝合金门的亮子关注成本案例4：卫生间的窗型设计关注成本案例5：栏杆设计的用料优化关注成本案例6：推拉门形式关注成本3图校对--合同附图、铝合金施工图、土建施工图的核图3图不一致的管控措施案例分享3图较对都市美邻工程管理前控-c、3图校对案例1：铝合金施工图≠土建施工图和合同附图3图校对案例2：铝合金、土建施工图≠合同附图（铝合金成本增加）3图校对案例3：铝合金、土建施工图≠合同附图（铝合金成本减少）3图校对案例4：铝合金施工图≠土建施工图（交房有风险）3图校对案例5：铝合金施工图≠土建施工图不符（交房无风险）3图校对案例6：铝合金施工图的同户型的设计不同3图校对案例7：一页纸控制要点一页纸控制要点出现3图不一致的背景合同附图服务于预售，出图较早，依据为0版或1版土建施工图。土建施工图在过程中出现N次升版图，未与合同附图仔细校对。铝合金施工图出图后，未与合同附图、土建施工图仔细校对。3图(合同附图、土建施工图、铝合金施工图)不一致的管控措施管控措施设计：尊重合同附图，重视后续图纸的准确性所有变更、修改，需要同时反应在3图中，且不得与合同附图冲突工程：依据合同附图，做好3图校对，尽量梳理出图纸的错漏碰缺坚持样板引路和评审，及早暴露、发现、解决问题。B.工程管理——质量管理交底的主要内容（或如何实施质量控制交底）施工前，组织施工管理员、班组、工人进行学习，总包、监理、建设单位参加B、质量管理-战前培训编制作业图，报经总包、监理、建设单位签字审批后作为工人施工图纸B、质量管理-作业图编制专项施工方案，报经总包、监理、建设单位签字审批后认真贯彻实施B、质量管理-施工方案样板完成，报经总包、监理、建设单位验收合格点评后方可大面积施工B、质量管理-样板引路施工前，必须组织三级交底，总包、监理、建设单位参加，完善交底记录B、质量管理-技术交底不同工种、不同专业、不同班组、不同单位，必须严格执行工作界面移交，上不清下不接B、质量管理-界面移交见证取样送检坚持验收制度材料封样材料巡检禁止使用不合格材料见证不合格材料退场B、质量管理-材料验收材料、设备管理关键部位、工序必须经总包、监理、建设单位验收合格后才允许下一道工序施工B、质量管理-施工许可B、质量管理-实测实量类别实测指标土建砼结构砼界面尺寸偏差表面平整度垂直度顶板水平度极差楼板厚度偏差施工控制线设置砌筑表面平整度垂直度方正度

外门窗洞口尺寸偏差重要预制或现浇构件砌筑工序抹灰墙体表面平整度墙面垂直度室内净高偏差顶板水平度极差阴阳角方正房间开间/进深偏差方正度地面表面平整度地面水平度极差户内门洞尺寸偏差外墙窗内侧墙体厚度极差降板裂缝/空鼓同户型同厨卫间管井尺寸偏差同户型同厨卫间窗底框标高偏差同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差柜体嵌入位尺寸偏差同户型同厨卫间开间进深偏差防水工程基本原则卫生间涂膜厚度外门窗框涂膜厚度卫生间附加防水层防水反坎卫生间地漏设备安装

座便预留排水管孔距偏差同一室内底盒标高差并列面板高度偏差砼楼板和同墙面给水管预埋砌体墙面给水管预埋砌体墙电线管暗埋精装修类·········严格贯彻执行实测实量B、质量管理-实测实量严格贯彻执行观感质量检查评分制度B、质量管理-过程控制针对检查结果持续改进提高检查整改总结B、质