房地产项目定位培训讲义

定位地产目录一二三项目定位客户定位产品定位项目定位什么是项目定位房地产项目定位是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅项目，商业项目，写字楼项目，工业项目等。房肯地耗产盼开盛发烟始咱于刷地牙块菌研贞究地块乎研究大决定艇项目兔价值输和风括险大吩小地块怕研究承绝不管仅仅旋是研草究地阳块的挠地貌还、地员差、艇地形邮、地眠质等轨现状况，就掉是说黄，地锐块研胸究的苍重点怪不是迎这个淹地块厚怎么剥样，而边是姿要冤研稿究体地做块虏与戏此更相由关求联卫的淹关冈系箩怎碎么第样深，让而普研觉究抬的回目尾的谨是骗发巨现壳地镰块滑的栗最圆大凉价挤值荣点著。以右立犹体摊化问眼超光张从鸡宏鼻观被上抽审供视撤项序目地块鹊与城肯市的扮关系地乡丰块架与待区妇域亏的械关结系地体块冬与河市砌场紫的针关次系地誉块结与碑环课境食的而关曲系研究厕1：伴地召块仓与肤城鬼市滩的锹关桃系城市粒的战孕略定兔位城市帜的总欺体规凭划城鲜市猎的装经道济姓结警构城乖市压的披历循史傻文负化研究聋2：地能块与四区域的关夕系①车区弄域梯在城市财中的尚地位新额的康、艇科笼学恩的焦规每划堵对活地惊块摔价是值鱼具追有平指北导剑性韵甚贸至暖决圾定泛性竖的瘦影最响圆！据判戴定勾城黎市争规爷划瓣对肯地铜块涂的卖影承响扑作肠用使，运必悠须晕尊其重歪城头市中的胀自朴然症发魔展。②吹区炕域的总绸体穴规沫划区装域税规截划燥的争重榴心捉对窄地姐块鄙价数值俯具涨有伞直屿接炭影辣响皮；邀区法域寸格艰局镜现械状险要私求辰对心地扒块仇价多值哈的底估找量辫要头从疏现仇实礼出宴发讽；挺区篮域厘格叛局芽转刮变闭趋穷势算要桶求该对殖地恩块崇价刻值游的坟估垮量歌要掩具亮有柴前朋瞻袭性定；③抛区炉域的市裳政胁配退套新配四套现盐状直赢接决森定了功对区捉域的丽功能牺和规侵划的唤支撑逃力,市政院配套璃的数绑量和侧类别夏，影略响项斥目配朝套的探规划惹、进仓而影抄响成罪本的举投入④厘区滋域的交赏通坊网特络不尸同摄类侵型猫的换项咐目相对打交萝通北网旬络王的倒依帜赖横程忍度络不盆同,交辆通南网镜络亡的旱通这达鲁性密极锡大祝的写影馆响忽着孟地拖块嘱可福以赌支哄撑甚的柿定找位⑤喇区苏域怎的人口耀特征地涛块掠地晴域昂性羊本责质既上剑体赌现郊于帮不久同脚地孟域镇人熄口吃特么征则的蓬不射同,很山多怀项管目宝是庙根落植捡于营区躬域兵市导场想的群，虹因姜此咽区谦域乒人另口权结以构摩往撕往缘瑞决竖定胡了故项其目乞的,可混选广目授标蛙客泪户沈群言体班，帝进刮而刻决山定静项建目赌定峡位研金究录2：地边块与秧区域的仔关钳系研冷究遗3：地扫块与云市场蝴的关浮系①地揭块脚的蔬可杯塑屑性昨与徒市杆场响需尘求述的辽矛罚盾国是榜判饥定蒙项袖目县风跌险尝的剧关亡键地包块移的带可党塑者性—府—是指华政府交的用阻地规鱼划条横件及情地块筐特征奋的可叠变空宁间地交块骂的现可榜塑彼性姻越角大社，膀市很场觉需见求律的精适塘应瞧性美更撤强朵，尘矛更盾厉越喊小；地块闸的可相塑性由越小腥，市疮场需萝求的庙适应买性则形弱，束矛盾撕越大；——地育块楚可删塑优性星与裕市闻场暖需识求里矛货盾税的线比深值环决因定薪项继目昼风埋险棕的略大框小证，洞矛镰盾华越瓶小脑，盟风屋险松越饿低认；债反报之长，橡则率越亚高。②房地总产发居展趋勇势对询地惠块咱的镰作扯用落力价食格续的两变磨化骄趋扮势产救品魄形尸态扭、暴风已格叉的采变管化挪趋载势需啊求遇特围征锋的焰变壳化敢趋罢势整削体脸格膨局粮的各变梦化刮趋榆势地蔽块菜的夫价莫值利与伯上氧述混变缩慧化岭趋科势董成距正车比羽的疼直更接井关披联③市场祥竞争嚼态势不同隐区域证的竞届争态插势不奸同不同徒地段危的竞甘争态拜势不灯同市场歌竞争羡态势娇决定团地块月价值刚的走雁向研女究呼3：地贼块与另市场滋的关惑系研究团4：地湿块与恢周边棚环境搬的关找系①地块京周边么的自披然环充境项目译必须脖与地沟块周狠边的针自然葵环境阵相融王合或反者相注补充：周仍边翅自炒然归环尘境杆优在美华且遥稀壮缺役：仙则见为杨地帮块捷一爪大雪价箩值周说边折自摧然埋环锅境波差盒：哀则射需村要赠在漠项纯目严内样部鹿进厘行系补掠充②地块碧周边跪的竞坛争环泪境竞争估焦点竞争图激烈走程度骆以及算趋势③地薪块图周喂边磁的竟人京文盆环斧境社疫会喘治蔑安凶、京人决文珍、荐风违俗吴等阶都芒有霜可能隐础含着辱地块松的价卖值点！④拴地塑块周刻边的侦市政配嘱套完善怎的配河套，默则是棒地块慌的价等值属赛性之昏一周型边摘配少套凭不刘完鼓善惯，佣则辆需锦要算项而目筹本传身浴来插补灭充市耍政护配但套阿是骗判窄定太地维块毛价失值顾的岁另沾一低关断键寸因躬素⑤绒地赞块闹周耀边效的交通交笋通厉发剧达像是供价堤值袖属圆性添之爆一毗邻京交通但干道率可能跑是优件势也命可能捕是劣贷势市调令是项芬目开锹发的宣基础房地裳产市园调最蹲常用乌的几蹲种方麻法不扒再伟赘旁述通足过卵地章块院研莫究领我务们种发蛮现徐了行项艇目卡关隙键期点笋所言在；通过屈市场黄调研见我们泽获取绞了市洗场需混求特卖征和比竞争皆态势；接凭下竟来惊就系要肃进响入牵关姑乎跨项浇目盈成工败有的扇环虑节：项目锐定位！定梢位应系名统主题定位以一种概念或文化标注项目的核心价值市场定位确定占据市场的特定身份：领袖＼跟随＼创新＼差异目标客户群定位结合项目和市场确定购买圈层产品定位确定项目的产品形态＼风格＼档次形象定位展示项目的整体印象价格定位以高价来凸显地位或以低价来强化竞争力确定缩慧项目骑怎么眯卖?涉菊及痛到棕项辣目显的顷推广柏、恨销孤售拉策混略杠、价眠格狂制握定按、笼入失市机委、子推毯货捎节葱奏躬等忧。确易定券项摧目风做籍什咸么?这是洗定位所要解鞠决的帽第蝇一为个怎问蔑题匙，涉及区到企尝业的骄开发蛙理戒念鉴、抬用占地股性质、秋市场置需求值状况三悼个方质面。确俱定蝴项纯目拨怎秃么那做?在老市雹场进调报研度的陷基庭础上巡寿，搂根涝据僻用崖地安性逐质和雄市连场惑需铜求摧，雀确摊定项殃目愚的辆建遥筑龙风舌格锋、结构僵形式倘、户统型、配棉套壳、绣建拾筑垦标更准席、园林润风格张、环案境打造、仪居住涌氛围抬以及物哑业举管冻理舒标云准当等辞内容鲜。确耀定就项忙目街卖海给绑谁?在质市店场挎调矛研敌的额基活础上，血深入色分析凡市场的需编求状阵况，喷研究消费佳者的双家庭怖结构诵、生活牧型态疤、价周值观念、怖消费遗行为祸、居住厌习慕惯哀等吨因灶素瞎，色最终暗确昨定地项隙目萍锁弄定需的目念标尘客籍户枯。定番位毕要惠解伴决乞什疼么饼问磁题几请个瓦项劈燕目奴定芬位单案该例据分变享客逃户品定扎位但是芽，那碗些产纤品与液服务新是真伙正受关到市挡场需辟要的戴吗?客痛户物真搁正题了扁解贴自势己升的母需逆求使么捉？弦找麻得剩到既自郑己粱的势需厨求毁么?所以级，尤漫其在自现代逗，营畅销工内作的恒历史遮使命妄是在物司质生塘产大积爆发独的年匹代帮斩助虚那击些彼眼灭花沈缭刷乱筋，例无孝所汇适寇从岁的送客善户参发归现捞自丸己意真哑正吓的乓需月求找女到盘自扔己屿所葵需凑要仙的芦产兽品遗与语服仍务所影以车，祸客哑户北定腔位家是软为辜了型解族决稼这斩一育双循向畜需卷求绣的删理闲论顺工育具也黎是森为柔我罩们岂提辟供绣营踏销锁方尿向边的逗一茂种宵指核导友工点具客户劝定位告对于裤营销匀的意遣义——一切丸产生拳于矛啊盾我命们赞生时活茎在忧一纳个插无趁所虎不滚有恩的宝物烛质鼠社凡会绑；拒发条达顿的钩生丝式产拘力之与缘瑞充振裕渠的良产混品毫与狭服着务赌制速造沿了换繁打荣叮的言供锻应培市构场参，恭充净裕瓶的宰资在金擦构企成辱了德旺烈盛秤的盐需叶求；物鸣质左生鸽活高悖畅论客户赴定位投模式时探究按址收蹄入较水斥平序划堤分按家旅庭结宽构划汁分按营瓜销属迅性思在考这吗类霞划雕分芝标厨准换实烫际种上裂是啊第日一倡代雹划恭分懒标荐准遮，侮思遗考享原伟点惰通盖常崭是狮产略生湾于隶房钩价赏的烤总利价握，然煎后普按歉照崖人卵群涉购诉买均力惜来驰划听分厉。这种匆方式占简单搅直效较，但咱是以霸收入称水平蔽的简剃单划疏分来圆区别葡客户盏的需西求，李往往双产生污想蕉当翅然也的粒矛蒜盾裕，娱对辅项饲目总的蛋营辽销钩定烘位绕和咸策阅略粘衍僚生普的精作凳用柳不累大蝴。这类蛇划分拘标准对实际智上是摄目前猛应用最较为移广泛环的模凳式。目伯前视万荡科究的储模帜式筋就胀是芒以脱家怎庭等结铃构拣来舅户腰分像的燥，选万秆科亲的桨理俯念寺较裕为敬清宾晰—仆—直畜接野指出我具们要旅把房惩子销桥售给自一个顶家庭冶，而垃不是像个人划。这响类肿划压分指标葱准全实李际乱上蜻将盯客若户升与戏产使品席、贞企锋划度推轮广宇、休地殊缘国关收系琴和钥经趴济陪承维受集能红力融综合考胳量。我们宫认为据，尽闸管这抵只是蓬处于摸理论液与探年索状诱态，阶但是陪客户周定位麻能回慢到营卷销实种践的状本波质穴，炒这霸类具模逮式腐是泼方们法物论孙，芒而惠非案单咸一淘的魄标颤准信格塑式拼，春其染缺要点茶是蚀对桂定冲位忆人隙员殖的专劫业俩要铜求染非往常奥高阻，隶很止难郑推诊广典，线因剩此偶，浪我陪们咐的堪客央户冰分潜析厘讨梅论悟还铅是签以雪万贱科民的烈家快庭结沙构演划逮分狡模御式吧为镰重且点乒。开扒发侄商宪角爸度转进俭行俩的情客归户老定作位边—旺—嫩以谣万酒科贸为刷例万纯科泉客心户挡标做准否化恐定财位挺模她式魂的登实画践兔反损思万络科届是衡因柳为吼其海业闪务夕的逐扩片张忌带理来愉的快区紧域遣发愁展搁不奔平捎衡眼，张这轧种臂情座况膊必闯然宴要嗽求宰其漏将沙标准鼻化佣模吉式筒作完为样扩始张陈的疾手煮段允，海以殃弥辞补党参牛差脉不爸齐严的索专惭业乏水梨准蚊。同时读，万猾科思残考的龄是帕析尔迪与所做好的客侧户生箩命周扫期研核究（削如下渐图）珍，是杨以较杆理性的旧生命裁周期织，支脖付能料力以第及房皱屋价罗值观湾三个死维度老来确丑定的支盯付讨能泼力万裙科款的驼出止发樱点生坦命控周蓝期低中高单画人恶工瞒作量丁惊克血家他庭首粥次往置崖业轿单弄身富流足灾成废熟婶家带庭空筹巢田家伐庭活跃京老年膊人住茧宅成熟删家庭单亲报家庭有哄婴妈儿满的驼夫遥妇双龄人衣工月作触丁锤克给家丝式庭常帽年伴工应作垫流勤动飞人秤士大龄熔单身务贵族青唉年中年老年社什会优新政锐【祝家攻庭达特光征暂】摊2给5罩-曲3乐4改岁近的揭青械年按或释青律年功夫袜妻填，脾无纳孩拴子屡。循家命庭财成拴员吼高突学淹历小。【购桐房动依机】垦栖息义：不精喜欢膝租房规，想怠拥有瓣自己伴的房柜子自己筝享受添：想劫周末渴/度拉假去小住、填买个造房子摇自己诊享受【对房沟子的阳态度盈】品歉味体辆现：体现忆个人嫩的品严味、荷情调阵甚至鄙个性，呈社贸交院娱玩乐捏：渠房训屋破是猪一曾个上重锋要维的尾朋钞友国聚酒会锯、随娱侍乐屋场剥所【产品矛需求顽】健殖身娱弓乐：现对小贪区有睡较好槐健身扫场所软、临赶近大收型运功动场予所、单娱乐结休闲呜场所络要求皇高嗓好句的程户煎型戴、爹喜福欢残的婶建茧筑知风良格9望子醋成龙【宿家经庭网特单征永】席有介0录-抹1倾7耗岁旷孩督子游的贿家恒庭柄。【层购兔房昼动吨机算】聪孩侨子商成刘长粗：冤为哑了悄让滚孩价子椒有玻更文好子的强生呼活盏条皂件响，净能冒够斜去壳更匆好需的坚学雪校回学隐习李。改善剂住房趁条件渐：现正有住疤房不图理想【绢对销房纲子紧的蓝态屋度仰】毛房曾屋滋是仁孩孟子描成茫长接的骂地代方地，腰也傅是吴自海己幼稳肌定叫感第和始归农属叼感鸭的耗来卡源【房业屋特评征需孩求】答与孩旬子成啄长相中关的刻文化层教育陪需求唯和安站全需出求有高播质量枝的幼运儿园疯、小织学；咱小区添的安释全能诊给孩呆子的夏健康血成长债创造欣条件1寇0健康勤养老【家块庭特偿征】呀空巢愿家庭怕、有蒙老人泛同住反的家酸庭。【购缸房痕动畜机寇】剃孝聪敬谢老留人猜：牵为稼了薄让蓄老锄人衰就堂医盼更鄙便弹利盒，防父帽母犬年新纪骗大罢了征想感和示他烟们毅住重在娘一显起。自洁我暴享鲁受凉：题老摩人贱辛款苦腊了先一团辈爬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