物业设备维修与管理PPT完整全套教学课件

目录认识物业设备管理1认识物业给水排水系统2认识物业采暖及燃气供应系统3认识通风、空调系统4认识物业消防系统5认识物业电气系统6认识建筑智能化系统7物业设备维修与管理（第二版）任务二认识物业设备管理的内容任务一认识物业设备管理的意义和目标任务三认识物业设备管理的机构和职责任务四学习物业设备管理制度情境一认识物业设备管理学习任务

1.了解物业设备管理的意义和目标；

2.了解物业设备管理的内容和要求；

3.了解物业设备管理组织机构的设置和相关岗位职责；

4.了解物业设备管理的制度。任务一认识物业设备管理的意义和目标物业设备管理的意义一、物业设备既包括室内设备，也包括建筑规划红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。

1.物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障；

2.物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段；

3.物业设备管理是提高现有设备、设施性能、完好率及延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保证；

4.物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设，与物质文明建设起到保驾护航的作用；

5.物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理的目标二、物业设备管理的目标是科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修、更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，在很大程序上取决于设备管理的质量。可用设备的有效利用率和设备的完好率来衡量物业设备管理的质量。衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率：任务一认识物业设备管理的意义和目标设备的有效利用率的计算公式为：式中:A——设备有效利用率，％；

T——

设备有效工作时间，h；

T’——

设备停机或无效工作时间，h。良好的设备管理可以提高设备的有效利用率，但设备管理部门在追求较高的设备有效利用率的同时，不能任意削减必要的维护保养时间，也不能使设备长时期超负荷运行，这样势必加剧设备的损坏，直至报废。物业设备管理的目标二、2.设备的完好率1.设备的有效利用率任务一认识物业设备管理的意义和目标设备的完好率的计算公式为：式中：B——设备的完好率，％；

S0——设备完好的台数；

S——设备总的台数。设备的完好与否是通过检查来评定的。一般的完好标准为：（1）零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求；（2）设备运转正常，性能良好，功能达到规定要求；（3）设备技术资料及运转记录齐全；（4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；（5）防冻、保温、防腐等措施完整有效。任务二对物业设施设备管理内容的认识物业设备基础资料的管理一、物业设备管理的内容包括物业设备基础资料的管理、物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。

1.物业设备在接管后均应建立原始档案原始资料档案文件主要有：设备验收文件（包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同等）、设备安装图及设备使用维修说明等。（一）物业设备原始档案管理任务二对物业设施设备管理内容的认识

2.建立设备卡片设备管理部门对所管理的所有设备应建立设备卡片。卡片应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特性、附属物所在地、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值及预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。（一）物业设备原始档案管理设备编号

建造单位

设备原值

设备类别

建造年份

预计使用年限

设备名称

交接验收日期凭证

预计残值

设备型号、规格

开始使用年限

预计清理费用

设备所在地点

预提大修更新基金额

设备原值及预提维修基金记录设备大修记录停用记录设备原值预提维修基金日期预提维修基金金额大修日期大修金额停用日期原因动用日期

表1-1房屋设备卡片（正面）任务二对物业设施设备管理内容的认识（一）物业设备原始档案管理表1-2房屋设备卡片（反面）报废清理记录

事故记录

其他需要记录的事项

报废日期

事故发生时间

记卡日期

报废原因

事故发生原因

注销日期

报废原值

事故发生结论

卡片登记人

累计预提维修基金额

变价收入

清理费用

任务二对物业设施设备管理内容的认识（二）物业设备维修资料档案管理2.运行记录1.报修单3.技术革新资料设备管理部门应对所管理设备建立维修资料档案，并进行妥善管理。维修资料档案应包括：任务二对物业设施设备管理内容的认识在设备技术运行管理过程中要做到：物业设备运行管理二、1.物业设备技术运行管理(2)对操作人员进行专业的培训教育(1)制定科学、严密的操作规程(3)加强维护保养工作(4)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则物业设备经济运行管理应抓好以下几个方面：（1）初期投资费用管理

在购置设备时，应综合考虑以下因素：①设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要；②设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求；③设备的价格及运行时能源的耗用情况；④设备的寿命。即设备从开始使用到因技术落后或经济上不合算而被淘汰所经过的时间，所谓经济上的不合算是指设备继续使用所需的维修费用高于该设备继续使用所能产生的效益；⑤设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动；⑥注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，从而获得技术进步及一定的经济效益。（2）运行成本管理（3）加强节能管理工作任务二对物业设施设备管理内容的认识物业设备运行管理二、2.物业设备经济运行管理根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修四种。任务二对物业设施设备管理内容的认识物业设备维修管理三、2.物业设备的计划检修1.物业设备的维护保养3.计划检修和维护保养的关系（1）维护保养的方式①紧固②润滑③调整④外观表面检查（2）维护保养工作的实施日常维护保养和定期维护保养两种。（3）设备的点检设备的点检包括日常点检及计划点检。任务二对物业设施设备管理内容的认识物业设备维修管理四、（1）对设备有结构作局部改进；（2）增加新的零件和各种装置；（3）对设备的容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。设备改造就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术功能及经济特性。设备改造的主要途径有：任务二对物业设施设备管理内容的认识备品配件管理五、在运行过程中，一些运转的零部件要磨损、老化，降低了设备的技术性能。为了恢复设备的技术性能，在检修时需要用新的零部件来更换已磨损老化的零部件。同时，为了缩短检修时间，应该在检修之前就把新的零部件准备好。这就是备品配件管理的基本原则。备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，保证设备维修的质量和进度，减少备件加工制造和采购的突击性和盲目性；又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低设备的储备费用，加快资金周转。备品配件的技术管理应由专业技术人员负责，包括备件范围的确定，备件图纸的收集、测绘整理，确定备件来源的途径和方法，确定合理的储备定额和储备形式，编制备件卡和备件台账，为备件的制造、采购、库存提供科学的依据。任务二对物业设施设备管理内容的认识固定资产管理六、衡量固定资产的利用程度的指标有：①固定资产利用率。②固定资产生产率。2.设备折旧1.固定资产（设备）的利用程度3.计划检修和维护保养的关系设备在使用过程中不断磨损、损坏和陈旧，其价值也逐步减小。这种设备价值的减小就是折旧。各类设备的折旧年限应与预定的平均使用年限相一致。一般确定设备折旧年限的依据为：历年来同类设备的平均使用年限；设备使用频率、工作环境恶劣程度和维修保养的质量；技术进步的程度。设备由于严重损坏不能再继续使用，或者设备损坏后若要修理，在经济上不合算等，这时就应该对设备作报废处理，更新添置新设备。任务三对物业设备管理机构和职责的认识机构组建一、物管企业对设备设施管理工作所设的组织机构一般称为工程部，其工作目标有二：一是通过专业化的管理不断完善和提高物业环境品质；二是通过严密的组织系统分层／分工负责，严格控制成本，实现经营目标。物业管理企业设备设施管理部门的机构设置应体现部门经理负责和主管工程师业务领导相结合的原则，根据公司的组织形式、管理物业的种类、设备的种类，其结构方式主要有两类：大型物业公司工程部和物业公司管理处工程部（组）。任务三对物业设备管理机构和职责的认识机构组建一、大型物业公司工程部和物业公司管理处工程部（组）的机构模式可参见下图。工程部经理空调工程师电气工程师机电工程师给排水工程师锅炉工程师资

料

员采

购

员仓库管理员空

调

组电

工

组电

梯

组官

钳

组锅

炉

组图

大型物业公司工程部的机构模式任务三对物业设备管理机构和职责的认识机构组建一、图物业公司管理处工程部（组）的机构模式主管（技术工程师）维

修

班运

营

班技术资料员综

合

班电

工电梯维修工空调运行工高压运行工管

钳

工房屋维修工大型物业公司工程部和物业公司管理处工程部（组）的机构模式可参见下图。任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、为了规范日常管理行为、管理程序以及明确每个岗位需完成的工作任务，必须制定各个岗位的职责，物业设备管理方面的岗位职责，一般分为管理岗和专业技术岗两种类型。管理岗有工程部经理、专业工程师或技术员、领班、维修人员和保管员等，专业技术岗则包括工程部、电工班、电梯班、空调班、机修班和弱电班等。任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

1.工程部经理

工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。其职责是：

①在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度；

②负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态；

③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行；

④组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作；

⑤组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人员实施；

⑥组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请；

⑦组织全体工程部员工进行政治学习，树立“业主至上，服务第一”的思想，进行技术业务学习，提高解决技术难题的能力。（一）管理岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

2.专业工程师或技术员

专业工程师或技术员在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。具体职责为：①负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查；②负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的工作状态；③负责制定所管理设备的运行方案，督导操作工严格遵守岗位责任制，严格执行操作规程，以保证设备的正常运行；④负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项机电设备投入正常运转，从而达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；⑤组织调查、分析设备事故原因，提出处理意见及整改措施，以防止同类事故再次发生；⑥具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力；⑦积极完成上级领导布置的其他任务。（一）管理岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

3.领班

①负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场所干净；“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：“五良好”：使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。

②以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。

③负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。

④严格考核全体员工的出勤情况，不允许擅离职守做私活。

⑤负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。（一）管理岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

4.维修人员

①按时上班，不得迟到早退，因故请假，需经上级部门批准；

②认真执行公司制定的各种设备维护规程；

③认真完成设备的日常巡检工作，发现问题及时处理；

④定期对机电设备进行保养维护；

⑤认真完成公司安排的设备大检修任务；

⑥正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案；

⑦爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；

⑧加强业务学习，认真钻研设备维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度。（一）管理岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

5.保管员

①负责统计材料、工具和其他备件的库存情况，根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请，填写采购申请表，报送经理审批；

②负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规定要求；

③负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量；

④负责材料、工具和其他设备备件的出库工作；

⑤负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门；

⑥负责完成上级交办的其他任务。（一）管理岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

1.工程部①负责制订住宅小区的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；②负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；③负责查验用户装修报批手续及审批装修方案，监督装修方案的实施；④负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关部门的合同评审；⑤负责住宅小区的工程改造、设备更新方案及预算的编制并送有关部门评审；⑥负责对维修、装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；⑦负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、维修等；⑧配合物业部做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；⑨配合企业进行物业环境品质的测定工作；⑩承担设备设施紧急情况下的处理工作和公司交办的其他与物业设备设施有关的各项工作。（二）专业技术岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

2.电工班。①负责电力系统的运行管理；②负责配电房的高低压配电柜、变压器、发电机及控制设备的维修保养及故障检修；③负责水泵房、锅炉房电器设备的维修保养及故障检修；④负责电梯、空调、冷冻设备的动力电源供给，电机和控制电器一般由电梯、空调班自理，但对方力量或设备不足时，应积极配合支持；⑤负责综合楼餐厅、厨房、客房、洗涤动力设备等电器的维护保养和故障检修工作；⑥负责管理范围内所有照明设备的保养和故障检修。（二）专业技术岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

3.电梯班。①负责所有电梯的运行管理；②负责所有电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作；③负责各电梯轿厢、井道及井道底、各部电梯整流、控制柜及电抗器的清洁；④负责各电梯照明及内选外呼指示的巡杳和修理；⑥负责自动门的维修保养和故障检修。（二）专业技术岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

4.空调班。①负责中央空调系统的运行管理；②负责所有空调、通风设备的维护保养和检修；③负责冷藏设备的维护保养和故障检修；④负责电冰箱修理；⑤负责中央空调水系统的维护保养和故障检修；⑥负责空调、冷藏设备电机及控制电器的维护保养和故障检修。（二）专业技术岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

5.机修班。①负责综合楼冷热供水系统、排水系统、消防水系统、瀑布循环系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、热水加热器、管道、阀门及其附属设备）和泳池循环系统设备的保养和故障检修；②负责综合楼所有卫生间卫生洁具、五金构件的维修保养；③负责综合楼洗涤机械设备、清洁卫生机械设备、各餐厅厨房机械设备、公寓厨房机械设备的维修保养；④负责综合楼所有手推车、门弹簧的维修保养及五金构件的修理保养；⑤负责电焊施工及机加工件、五金构件的小批量加工。（二）专业技术岗任务三对物业设备管理机构和职责的认识岗位职责二、

6、弱电班。

①负责发电机组弱电控制部分的资料整理及维护保养、定期校验和故障检修；

②完善动力监测系统的资料整理及维护保养，定期校验和故障检修；

③负责水池水位自动扮制系统的维护保养，定期核验和故障检修；

④负责各动力系统有关弱电控制部分（电梯、自动门除外）的维护保养、定期核验和故障维修；

⑤承担完善各动力系统自控、监侧装段的改造工作；

⑥负责电工和热工仪表定期校验和故障维修。（二）专业技术岗任务四认识物业设备管理制度接管验收制度一、物业管理的制度和法规是物业服务企业开展工作的准绳和依据,是以政府颁发的各项法律、法规、示范文本及管理内容为依据，借鉴国内外物业管理的成功经验，并根据本公司的实际制定出来的。这是实施和规范物业管理行为的必要措施和保证。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。任务四认识物业设备管理制度接管验收制度一、物业设备接管验收项目一般可以参照下表施行：项

目评价存在问题整改建议

电气系统高、低压配电室

主要机电配电箱

楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱

防雷地系统

其

它

空调系统中央空调机组

冷冻机组

水泵、换热器等设备

地热系统

暖通管路系统

公共区域暖通用管井

燃气设施管井

公共区域燃气设施管井

楼宇排气设施

其

它

给排水系统公共区域生活用水管井

蓄水箱（池）、管路

草坪等浇灌设施

卫生洁具等设施

排水管路等设施

公共区域排水管井

化粪池及排污设施

公共区域排污管井及管路

其

它

表

物业设备工程移交项目表任务四认识物业设备管理制度接管验收制度一、物业设备接管验收项目一般可以参照下表施行：项

目评价存在问题整改建议

电梯系统电梯轿厢及设备

井道与底坑附属设备

曳引及其它设备

井道照明等

井道门等

电气控制设备系统

其

它

消防系统车库各种指示标志灯

喷淋头/烟、温感探头

消火栓管路及设备

灭火器等设备

消防水池（箱）

消防电气控制设备

监控中心设备

其

它

通信网络系统

电话系统设备

楼宇电话插座等有线电视设备

楼宇有线电视插座等

公共广播/应急广播设备

音响设备

任务四认识物业设备管理制度接管验收制度一、物业设备接管验收项目一般可以参照下表施行：项

目评价存在问题整改建议

楼宇监控系统楼宇监控设备系统

楼宇监控用的各种传感器等

办公自动化系统办工自动化系统设备

物业管理营运信息系统

办公和服务系统

信息服务系统

智能卡管理体制系统工程

计算机网络管理系统

安全防范系统入侵报警系统

电视监控系统

出入口控制系统

电子巡更系统

车库管理系统

任务四认识物业设备管理制度接管验收制度一、物业设备接管验收项目一般可以参照下表施行：项

目评价存在问题整改建议

综合布线系统建筑群主干线

建筑物主干线

水平布线

屋宇工作区布线

其他设备

1、确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容。

2、设备维修、保养的要求。

3、开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。

4、大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。任务四认识物业设备管理制度预防性计划维修保养制度二、计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：

1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。

2、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。

3、如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。

4、调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。

5、所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。

6、值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。任务四认识物业设备管理制度值班制度三、搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：

1、交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。

2、出现下列情况不得交班：①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；②交接班准备工作未完成时；③接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。

3、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。任务四认识物业设备管理制度交接班制度四、建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。任务四认识物业设备管理制度报告制度五、工具领用保管制度的内容主要包括：①个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。②班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。③工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。④工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。任务四认识物业设备管理制度工具领用保管制度六、设备操作维修安全规定的内容主要包括：①所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。②新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。③设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。④工作人员进入设备房内严禁吸烟。⑤非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。⑥对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。⑦电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。⑧熟悉掌握触电急救方法及步骤。任务四认识物业设备管理制度设备操作维修安全规定七、任务四认识物业设备管理制度思考与练习

1、物业设施设备管理的意义有哪些？2、物业设施设备管理质量的指标是什么？3、物业设施设备管理的内容有哪些？4、物业设施设备管理的机构和职责是什么？5、物业设施设备管理的规章制度有哪些？任务四认识物业设备管理制度技能训练结合你所熟悉的一个小区，组建一个工程部，并明确人员和分工，同时制定相应管理制度。谢谢学习！任务二了解常用的管材、附件及设备任务一认识建筑给水系统任务三了解室内给水系统管道的布置与验收任务四掌握给水系统的维护与管理情境二认识物业给水排水系统子情境一认识建筑室内给水学习任务

1.了解室内给水系统分类和组成

2.熟悉室内给水系统常用设备

3.了解给水管道的布置与敷设

4.掌握给水系统的管理与维护子情境一认识建筑室内给水任务一认识建筑给水系统给水系统的分类与组成一、建筑给水系统是为了保证建筑内生活、生产、消防所需水量、水压和水质要求而修建的系统工程设施。它的任务是将城镇(或小区)给水管网或自备水源的水引入室内，再经室内配水管网送至各用水器具和设备。给水系统可划分为小区给水系统和室内（或建筑物内部）给水系统两大部分。生活给水系统生产给水系统消防给水系统需满足水量、水压、水质要求需满足水量、水压、水质一定要求需满足水量、水压、要求，对水质要求不高1.分类给水系统的分类与组成一、任务一认识建筑给水系统2.组成引入管水表节点给水管道系统给水附件加压和贮水设备给水局部处理设施常用的给水方式二、任务一认识建筑给水系统室内给水系统的给水方式主要有下列几类。1.市政管网直接供水市政管网直接供水常用的给水方式二、任务一认识建筑给水系统1.市政管网直接供水2.水箱供水室内给水系统的给水方式主要有下列几类。水箱供水水池、水泵、水箱联合供水常用的给水方式二、任务一认识建筑给水系统1.市政管网直接供水2.水箱供水3.水池、水泵、水箱联合供水室内给水系统的给水方式主要有下列几类。常用的给水方式二、任务一认识建筑给水系统1.市政管网直接供水2.水箱供水3.水池、水泵、水箱联合供水4.气压供水室内给水系统的给水方式主要有下列几类。气压给水常用的给水方式二、任务一认识建筑给水系统1.市政管网直接供水2.水箱供水3.水池、水泵、水箱联合供水4.气压供水5.微机变频调速供水室内给水系统的给水方式主要有下列几类。微机变频调速供水常用的给水方式二、任务一认识建筑给水系统1.市政管网直接供水2.水箱供水3.水池、水泵、水箱联合供水4.气压供水5.微机变频调速供水6.竖向分区供水室内给水系统的给水方式主要有下列几类。微机变频调速供水常用管材、管件及连接方法一、1.常用的管材任务二常用的管材、附件及设备(1)钢管(2)铜管(3)铝塑复合管(4)塑料管常用管材、管件及连接方法一、1.常用的管材任务二常用的管材、附件及设备（１）钢管钢管具有强度高、承受压力大、抗震性能好、质量轻、内外表面光滑、容易加工和安装等优点，但它的耐腐蚀性能差、对水质有影响、价格较高，是工程中广泛采用的管材。普通钢管的直径用公称直径表示，公称直径是按管的生产规格确定的一种公称的直径。常用管材、管件及连接方法一、1.常用的管材任务二常用的管材、附件及设备①钢管焊接钢管。焊接钢管俗称水煤气管，又称黑铁管，通常由卷成管形的钢板、钢带以对缝或螺旋缝焊接而成，故又称为有缝钢管。焊接钢管的直径规格用公称直径表示，符号为"DN”，单位为mm。如DNl5表示公称直径为15mm的焊接钢管。焊接钢管按其表面是否镀锌可分为镀锌钢管(白铁管)和非镀锌钢管(黑铁管)；按钢管壁厚不同又分为普通焊接钢管、加厚焊接钢管和薄壁焊接钢管三种。常用管材、管件及连接方法一、1.常用的管材任务二常用的管材、附件及设备②无缝钢管无缝钢管。无缝钢管是用钢坯经穿孔轧制或拉制成的管子，常用普通碳素钢、优质碳素钢或低合金钢制造而成，它具有承受高压及高温的能力，常用于输送高压蒸汽、高温热水、易燃易爆及高压流体等介质。因同一口径的无缝钢管有多种壁厚，故无缝钢管规格一般不用公称直径表示，而用D(管外径，单位为mm)×壁厚(单位为mm)表示，如D159×4.5表示外径为159mm、壁厚为4.5mm的无缝钢管。常用管材、管件及连接方法一、1.常用的管材任务二常用的管材、附件及设备③铝塑复合管

膨胀系数小，强度大、韧性好、耐冲击；耐腐蚀、不结垢；耐95℃。高温、高压；导热系数小；质量轻：外形美观：内外壁光滑，可以埋地：安装方便：使用寿命长：可达50年以上。多用于水、暖、燃气系统，采用卡套式连接。铝塑复合管虽有足够强度，但横向受力太大时，会影响其强度，一般宜作明管施工或埋于墙体内，但不宜埋入地下。铝塑复合管施工中应注意：一是要通过严格的试压，检验连接是否牢固；二是防止经常振动，使卡套松脱；三是长度方向应留足安装量，以免拉脱。常用管材、管件及连接方法一、1.常用的管材任务二常用的管材、附件及设备④塑料管。

近年来，各种各样的塑料管逐渐替代钢管被应用在设备工程中。塑料给水管管材有聚氯乙烯管(PVC管)、聚乙烯管(PE管)、聚丙烯管(PP管)和ABS管等。塑料管的规格用DE(公称外径，单位为mm)×6(壁厚，单位为mm)表示。塑料管的优点是化学性能稳定、耐腐蚀、力学性能好、不燃烧、无不良气味、质轻且坚、密度小、表面光滑、容易加工安装，使用寿命最少可达50年，在工程中被广泛应用。缺点是强度低、不耐高温，用于室内外(埋地或架空)输送水温不超过45°C的水。常用管材、管件及连接方法一、2.常用的管件任务二常用的管材、附件及设备管道配件指在管道系统中起连接、变径、转向、分支等作用的零件，简称管件。管件种类很多，不同管道应采用与该类管材相应的专用管件，如图所示。钢管螺纹连接配件及连接方法

(1)钢管件。

(2)可锻铸铁管件。

(3)塑料管件。

(4)给水用铝塑复合管管件。管道的连接方法常用管材、管件及连接方法一、3.管道的连接方法任务二常用的管材、附件及设备

(1)螺纹连接。

(2)法兰连接。

(3)焊接。

(4)承插连接。

(5)卡套式连接。常用附件及水表二、1.配水附件任务二常用的管材、附件及设备常用的配水附件常用附件包括，配水附件和控制附件。

(1)球形阀式配水龙头。一般安装在洗涤盆、污水盆、盥洗槽上。

(2)旋塞式配水龙头。

(3)瓷片式配水龙头。该水嘴采用陶瓷片阀芯代替橡胶衬垫，解决了普通水嘴的漏水问题。但价格较贵。

(4)混合水龙头。这种水嘴是将冷水、热水混合调节为温水的水嘴，供盥洗、洗涤、沐浴等使用。闸阀

截止阀止回阀旋塞阀常用附件及水表二、2.控制附件任务二常用的管材、附件及设备常用附件及水表二、2.控制附件任务二常用的管材、附件及设备球阀浮球阀安全阀减压阀常用附件及水表二、2.控制附件任务二常用的管材、附件及设备给水加压与调节设备二、任务二常用的管材、附件及设备1、水箱水箱的构造给水加压与调节设备二、任务二常用的管材、附件及设备1、水箱建筑给水系统中，在需要增压、稳压、减压或者需要储存一定的水量时，均可设置水箱。出水管管口下缘应高出水箱底50～100mm，以防污物流入配水管网。对生活与消防共用水箱，出水管口应设在消防储水量对应的水位之上。给水加压与调节设备二、任务二常用的管材、附件及设备水泵是给水系统中的加压设备。在给水系统中，一般采用离心式水泵，它具有结构简单、体积小、效率高、流量和扬程在一定范围内可以调整等优点。2.水泵给水加压与调节设备二、任务二常用的管材、附件及设备2.水泵

①流量。泵在单位时间内输送水的体积，称为泵的流量，单位为m3／h或L／s。②扬程。单位重量的水在通过水泵以后获得的能量，称为水泵扬程，单位为m。③功率。水泵在单位时间内做的功，即单位时间内通过水泵的水获得的能量，单位为kW，称为有效功率。④效率。水泵功率与电机加在泵轴上的功率之比，用百分数表示。水泵的效率越高，说明泵所做的有用功越多、性能越好。⑤转速。水泵转速指叶轮每分钟的转数，单位为r／min。⑥吸程。吸程也称允许吸上真空高度，即水泵运转时吸水口前允许产生真空度的数值，单位为m。水泵的基本性能参数包括以下几个：给水加压与调节设备二、任务二常用的管材、附件及设备2.水泵给水加压与调节设备二、任务二常用的管材、附件及设备3.气压给水设备气压给水设备是利用密闭罐内的压缩空气，把罐中的水压送到室内各用水点的一种升压给水装置，可以调节和贮存水量并保持所需压力，其作用相当于高位水箱或水塔。

(1)组成气压给水设备由以下几个基本部分组成：①密闭罐内部充满空气和水；②水泵将水送到罐内及管网；③补气设施如空气压缩机等补充空气的设施；④控制装置用以启动水泵等装置。单罐变压式气压给水设备给水加压与调节设备二、任务二常用的管材、附件及设备3.气压给水设备

(2)分类

气压给水设备按压力稳定性可分为变压式和定压式两类。

①变压式气压给水设备在向建筑给水系统送水过程中，水压处于变化状态，其罐内空气压力随供水工况而变，给水系统处于变压状态下工作。这类设备常用于对水压稳定性要求不高的建筑。

②定压式气压给水设备在向建筑给水系统送水过程中，水压基本稳定。这类设备可在变压式气压给水设备的出水管上安装调压阀，从而使阀后水压保持恒定。

此外，按罐内气、水的接触方式还可将气压给水设备分为气、水接触式和隔膜式两种类型。给水加压与调节设备二、任务二常用的管材、附件及设备3.气压给水设备

(3)特点及应用气压给水设备的优点是灵活性强，安装高度不受限制，便于拆迁，安装速度快，运行可靠，维护、管理简单方便，水质不易受污染。其缺点是钢材耗量大，耗电量大，调节容积小，贮水量少，供水安全性较差。气压给水设备适用于有升压要求，但又不宜设置高位水箱或水塔的场所，如地震区、飞机场、国防工程以及多层、高层或对建筑立面艺术性要求较高的建筑等。任务三了解室内给水系统管道的布置与验收给水管道的布置一、引入管是室外给水管网与室内给水管网之间的联络管段，布置时力求简短，其位置，一般由建筑物用水量最大处接入，同时要考虑便于水表的安装与维修，与其他地下管线之间的净距离应满足安装操作的需要。一般情况下每个建筑物的引入管设置为一条，如果建筑物对供水安全性要求高或不允许间断供水，应不少于两条引入管，且由市政管网不同侧引入，如图所示。1.引入管的布置引入管由建筑物不同侧引入任务三了解室内给水系统管道的布置与验收给水管道的布置一、如只能由建筑物的同侧引入，相邻两引入管间距不得小于l0m，并应在接点设阀门，如图所示。1.引入管的布置引入管由建筑物不同侧引入引入管的埋设深度应根据土壤冰冻深度、车辆荷载、管道材质及管道交叉等因素确定，管顶最小覆土深度不得小于土壤冰冻线以下0.15m。引入管在通过基础墙处要预留孔洞，洞顶至管顶的净空不得小于建筑的最大沉降量，一般不小于0.15m。给水引入管与排水排出管的水平净距不得小于1m，引入管应有不小于0.003的坡度坡向室外给水管网。任务三了解室内给水系统管道的布置与验收给水管道的布置一、必须单独计量水量的建筑物，应从引入管上装设水表。水表节点组成有水表前后设的阀门，水表后设的单向阀和放水阀，绕水表设的旁通管。2.水表结点任务三了解室内给水系统管道的布置与验收给水管道的布置一、室内给水系统，按照水平配水干管的敷设位置，可以设计成下行上给、上行下给和环状式三种形式。下行上给式的水平干管通常布置在建筑底层走廊内、走廊地下或地下室天花板下。上行下给式的水平干管通常布置在最高层的顶棚下面或吊顶内。环状式的水平干管或配水立管互相连成环，当系统中某一管段发生故障时，可用阀门切断事故管段而不中断供水。3.水平干管任务三了解室内给水系统管道的布置与验收给水管道的布置一、立管靠近用水设备，并沿墙柱向上层延伸，保持短直，避免多次弯曲。明设的给水立管穿楼板时，应采取防水措施。美观要求较高的建筑物，立管可在管井内敷设。管井应每层设外开检修门。需进人维修管道的管井，其维修人员的工作通道净宽度不宜小于0.6m。4.立管任务三了解室内给水系统管道的布置与验收给水管道的布置一、支管从立管接出，直接接到用水设备。需要泄空的给水横支管宜有0.002～0.005的坡度坡向泄水装置。以上各管道系统在室内布置时，不应穿越变配电房、电梯机房、通信机房、大中型计算机房、计算机网络中心、音像库房等遇水会损坏设备和引发事故的房间，并应避免在生产设备上方通过。也不得妨碍生产操作、交通运输和建筑物的使用。5.支管任务三了解室内给水系统管道的布置与验收给水管道的布置一、室内给水管道不得布置在遇水会引起燃烧、爆炸的原料、产品和设备的上面。室内给水管道不得布置在烟道、风道、电梯井内、排水沟内；给水管道不得穿过大便槽和小便槽，也不宜穿越橱窗、壁柜。室内给水管道不宜穿越伸缩缝、沉降缝、变形缝，如必须穿越时，应设置补偿管道伸缩的装置。塑料给水管道不得布置在灶台上边缘，不得与水加热器或热水炉直接连接，应有不小于0.4m的金属管段过渡。5.支管任务三了解室内给水系统管道的布置与验收室内给水管网布置二、

(1)下行上给式。如图所示为水平配水干管布置在地下室顶棚或底层地下，由下向上供水。目前，此种形式在各种建筑中应用最为广泛。1.布置形式下行上给式给水系统上行下给式给水系统任务三了解室内给水系统管道的布置与验收室内给水管网布置二、

(2)上行下给式。水平干管布置在顶层屋面下或吊项内，由上向下供水，如图所示。此种供水方式常用于高层建筑。1.布置形式任务三了解室内给水系统管道的布置与验收室内给水管网布置二、

(3)环状式。对供水安全性要求高的建筑物及要求较高的消防供水系统，必须将管网布置成环状，如图所示。1.布置形式环状给水方式任务三了解室内给水系统管道的布置与验收室内给水管网布置二、根据建筑物的用途和对美观的要求不同，给水管道的敷设分为明装和暗装两种形式。

(1)明装。管道沿墙、梁、柱及楼板暴露敷设称为明装。明装具有施工、维修方便，造价低等优点，但室内美观性差。一般适用于普通民用及公共建筑、工业建筑等。

(2)暗装。管道布置在管道竖井、吊顶、墙上的预留管槽等内部隐藏设置处称暗装。暗装室内美观，但造价高，维修不便。适用于高档宾馆、酒店等建筑。2.敷设方法任务三了解室内给水系统管道的布置与验收给水管道系统的验收三、给水管道系统的验收工作包括如下几方面。

(1)室内给水管道的水压试验必须符合设计要求。当设计未注明时，各种材质的给水管道系统试验压力均为工作压力的1.5倍，但不得小于0.6MPa。检验方法：金属及复合管给水管道系统在试验压力下观测10分钟，压力降不大于0.02MPa，然后降到工作压力进行检查，应不渗不漏；塑料管给水管道系统应在试验压力下稳压1小时，压力降不得超过0.05MPa，然后在工作压力的1.15倍状态下稳压2小时，压力降不得超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。

(2)给水系统交付使用前必须进行通水试验并做好计录。

(3)生活给水系统管道在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检验，符合国家《生活饮用水标准》方可使用。

(4)室内直埋给水管道(塑料管道和复合管道除外)应做防腐处理。埋地管道防腐层材质和结构应符合设计要求。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统的管理范围和管理内容一、物业管理公司对给水系统的管理范围，各地市政府部门都有明确的规定。对于一般居住小区，如果物业管理公司管理的对象是高层楼房，以楼内供水泵房总计费表为界；如果是多层楼房，则以楼外自来水表井为界。界线以外(含计费水表)的供水管线及设备由供水部门负责维护、管理。界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护管理，公安消防部门负责监督检查；高低层消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓等，由物业管理公司负责维护、管理，并接受公安消防部门的检查。1.管理范围室内给水系统管理的主要内容有：①防止二次供水的污染，对水池、水箱定期消毒，保持其清洁卫生。②对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。③发生漏水、停水故障，应及时抢修。④保持消防水系统的正常工作，并应将系统检查报告送交当地消防部门备案。⑤露于空间的管道及设备，须定期进行检查和刷防腐涂料，以延长设备的使用寿命。北方寒冷地区还应注意管道冬季防冻。⑥对于临时停用设备和备用设备，要按规定的时间进行一次使用试验，使设备经常处于备用状态。⑦检查水泵、电机有无异常声响，如发现情况要及时处理。对使用到期或过期的残旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统的管理范围和管理内容一、2.管理内容建立正常供水、用水制度是对物业管理公司室内给水系统管理的基本要求，具体要做到：①加强配水管网的管理。大型物业的配水管网是比较复杂的，需要做好管网的压强、流量测量工作，搞好平差计算和管网分析，全面掌握管网负荷、压力和完好程度。有计划地调整和更新不合理的管道，充分发挥管网的配水能力。②狠抓节约用水，防止跑冒滴漏。大力宣传节约用水，订立奖惩制度，建立节水管理机构，努力提高水的利用效率；做好供水量的计量和收费，定期进行数据的统计和分析，发现异常情况应及时处理；建立责任制，由专人负责日常供水、用水的监督检查，做好巡视工作，保证供水的安全进行，防止大面积跑水事故的发生。③搞好供水设备和设施的维护，制定管理办法。明确规定各项设施、设备的维修周期、技术要求和质量标准，按规定进行设备设施的检修、改造、更新，定期进行性能测定，保证设备效率。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统的管理要求二、（1）给水管道的养护①给水管道的检查。维修养护人员应对给水系统十分熟悉，经常检查给水管道及阀门(地上、地下及屋顶等)的使用情况，经常注意地下有无漏水、渗水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应及时进行维修。②给水管道的保温防冻工作。在每年冬季来临之前，维修人员要注意做好室内外的管道、阀门、消防栓等的防冻保温工作。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、1.给水管道的养护及维修（2）给水管道的维修①管道漏水漏水是给水管道及配件常见的主要问题。明装管道可沿管线检查，即可发现渗漏部分；对于埋地直管，首先进行观察，对地面长期潮湿、积水和冒水的管段进行检漏，同时参考原设计图纸和现有的阀门位置，准确确定渗漏位置，进行开挖修理。渗漏管道的维修常有以下方法：哈夫夹堵漏法。用铅楔或木楔打入洞眼内，然后垫以2～3mm厚的橡皮布，最后用尺寸合适的哈夫夹夹固。换管法。对于严重锈蚀的管段则需进行更换。地下水管的更换有时需锯断管子的一头或两头，再截取长度合适的新水管，用活接头予以重新连接。②管道冻裂对发生冰冻的上水管道，宜采用浇以温水逐步升温或包保温材料的方法，让其自然化冻。对已经冻裂的水管，可根据具体情况，采取补焊或换管的方法处理。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、1.给水管道的养护及维修（1）贮水池的清洗根据环保和卫生防疫部门的要求，为确保水池水质，每季度应对水池清理一次。操作要求如下：

①准备工作操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证。通知监控室开始清洗水池，以免发生误报警。关闭双联水池进水阀门，安排临时排风设施、临时水源，打开水池进口盖。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、2.给水水池、水箱的维护与管理

②清洗操作当双联水池内水位降低到1/2或1/3时，将待洗水池出水阀关闭，打开底部排污阀，打开另一联进水阀以确保正常供水。不允许一只水池排空清洗，另一只水池满水工作，这样会因负荷不均，造成水池壁受压变形，产生裂纹。清洗人员从进口处沿梯子下至水池底部，用百洁布将水池四壁和底部擦洗干净，用清水反复冲洗干净。水池顶上要有一名监护人员，负责向水池内送新风，防止清扫人员中毒，并控制另一联水池的水位。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、2.给水水池、水箱的维护与管理

③结束工作清洗结束。关闭清洗水池的排污阀，打开水池进水阀开始蓄水。当两个水池水位接近时，打开清洗水池的出水阀门，收好清洗工具，将水池进水盖盖上并上锁。通知监控室清洗结束，做好相关记录。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、2.给水水池、水箱的维护与管理（2）高位水箱的清洗消毒水箱会由于多种原因导致异物侵入而造成水质污染，从而达不到生活用水标准，故高位水箱的产权人应当保证水箱及用水设备完好，定期对水箱进行清洗和消毒，防止水质污染。如发现水质已受污染应及时清洗消毒。供水管理机构组织专业部门每年对高位水箱进行一次水质化验。供水水质、压力不符合国家规定标准的单位由供水管理机构责令改正，并可罚款；对情节严重的，经人民政府批准，责令停业整顿；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，其所在单位或者上级机关给予行政处分。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、2.给水水池、水箱的维护与管理（3）高位水箱渗漏及浮球阀的维修水箱渗漏的主要原因是产生裂缝。修复裂缝的方法是向裂缝中灌注环氧树脂。浮球阀关不住的原因主要是胶皮磨损，维修时应换胶皮垫。浮球阀不出水的原因主要是挑杆锈蚀、水眼被堵，维修时应除锈通眼。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、2.给水水池、水箱的维护与管理（1）水泵房管理的规定①值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏。②经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、稳压泵的选择开关应置于自动位置。③生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常起动。④泵房每星期由分管负责人员打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。⑤水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中。⑥按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。⑦保证水泵房的通风、照明及应急灯在停电状态下的正常使用。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、3.水泵房的管理（2）离心水泵的检修离心水泵零部件的缺陷通常是：泵壳体发生裂纹或局部凹陷，轴和叶轮磨损、出现裂纹、弯曲或断轴，密封环磨损，密封填料泄漏，轴承损坏。离心水泵的拆卸步骤为：拆下联轴器护罩的固定螺栓，取下护罩；拆卸电动机地脚螺栓，拆下电动机；拆卸联轴器和附属管线；卸下泵盖；拧下螺帽，用木锤沿叶轮四周轻轻敲击拆下，若叶轮锈结在轴上，可用煤油浸洗后再拆下叶轮；拆下泵体与托架间的连接螺母，取下泵体，卸下填料压盖，取出在填料函体内的填料后，再卸下泵体；顺序卸下托架上的前后轴承压盖，再用木锤敲击(向联轴器方向敲击)，拆下泵轴。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、3.水泵房的管理设备检查前应先将污垢冲刷干净，再用煤油(柴油)将轴、叶轮、密封环、填料盒包括水封环、引水管、挡水环、轴套等零件及滚珠轴承清洗干净，并依次排列好，然后检查壳体有无裂纹。如果有裂纹，用锤轻轻敲打，会发出破哑声音。应查出裂纹的起点和终点；检查轴和叶轮有无裂纹和磨损的程度以及轴是否弯曲；密封环表面光洁度有无破坏；滚珠轴承有无破碎或损伤等。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、3.水泵房的管理设备检查前应先将污垢冲刷干净，再用煤油(柴油)将轴、叶轮、密封环、填料盒包括水封环、引水管、挡水环、轴套等零件及滚珠轴承清洗干净，并依次排列好，然后检查壳体有无裂纹。如果有裂纹，用锤轻轻敲打，会发出破哑声音。应查出裂纹的起点和终点；检查轴和叶轮有无裂纹和磨损的程度以及轴是否弯曲；密封环表面光洁度有无破坏；滚珠轴承有无破碎或损伤等。对有裂纹的泵壳体，可在裂纹两头钻孔，打上销钉，使裂纹不致进一步扩大，然后在裂纹两边开V形槽，再用电、气焊焊补。任务四掌握给水系统的维护与管理室内给水系统的维护三、3.水泵房的管理

(1)当物业管理部门(或委托其他部门)进行例行的水质检测时，发现某些水质指标不合格，此时应结合具体情况进行检查。

①出水浊度超标，应检查水箱的入孔盖是否盖严，通气管、溢流管管口网罩是否完好；水箱内是否有杂质沉淀；埋地管道有无渗漏现象等。②细菌总数或大肠菌群数超标，除应进行上述检查外，还应检查消毒器的工作情况；检查水箱排水管、溢流管与排水管道是否有空气隔断，是否造成了回流污染。③出水铁含量超标，一般是因钢制水箱顶板或四壁防腐层脱落造成的。除上述水质污染现象外，还可能存在其他水质指标不合格的情况，可以请有关部门，如卫生防疫站、自来水公司等帮助进行分析，找出污染原因，制定解决办法。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、1.水质污染

(2)当用户发现出水混浊或出水带色时检查：①当水箱清洗完毕后，用户最初放出的水是混浊有色的。因此，物业管理部门应在水箱清洗前发布通知，告知用户有可能出现这种情况。②水在管道中的滞留时间过长，也可能造成出水混浊有色。如清晨放出的水和使用热水器最初放出的水。③若用户长时间放出的水是有色的，则物业管理部门应对水质进行检测，找出污染原因。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、1.水质污染给水龙头出流量过小或过大是给水系统常见的问题之一。一般来说多层建筑底层和高层建筑各分区的底下几层容易出现水龙头出流量过大过急、水流喷溅的现象，给用户带来不便，其主要原因是建筑底层给水管道中的水压力过高所致。出流量过小的现象往往出现在建筑上面几层用户中，其主要原因是上层给水管道中水压力过低或底下几层用户大量用水所致。为解决此问题，可在下层用户进水管上安装减压阀或在水龙头中安装节流塞；也可将下层和上层用户进水管阀门的开启度分别调小和调大；若高层建筑上面几层水龙头的出水量经常不能满足用户要求时，可考虑提高水泵的扬程或在水箱出水管上安装管道泵。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、2.给水龙头出流量过小或过大管道接头漏水是由于管材、管件质量低劣或施工质量不合格造成的。因此，物业管理部门在建筑竣工验收时，一定要对给水管道的管材和施工质量进行严格检查，发现问题应及时解决，换上质量合格的管件。螺旋升降式水龙头是普遍使用的配水龙头，其漏水的主要原因是龙头内的皮钱磨损、老化，发现漏水后应及时更换皮钱，亦可更换既节水又能防漏的新型不锈钢制的陶瓷磨片式水龙头。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、3.管道和器具漏水屋顶水箱溢水是由于进水控制装置或水泵失灵所致。若属于进水控制装置的问题，应立即关闭水泵和进水阀门，进行检修；若属于水泵启闭失灵，则应切断电源后再检修水泵。引起水箱漏水的原因是水箱上的管道接口发生问题或是箱体出现裂缝所致。可以从箱体或地面浸湿的现象中发现，故应经常对水箱间进行巡视，发现问题及时处理。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、4.屋顶水箱溢水或漏水水泵空转可区分不同情况，采取相应措施。

(1)水泵的吸水管因倒坡使管内存有空气并已形成气塞，使水泵无法连续吸水而造成水泵不出水。当出现倒坡时，应调整坡度，并及时排放泵体及吸水管内的空气。

(2)吸水底阀不严或损坏，使吸水管不满水，或底阀与吸水口被泥沙杂物堵塞，使底阀关闭不严。当确认上述故障后应及时清理污物，检修底阀，损坏时应更换。

(3)底阀淹没深度不够也会造成水泵不上水，应增加吸水管侵入在水中的深度。

(4)水池(水箱)中水位过低也会使水泵不上水，此时应检查进水系统中的进水量、水压是否严重不足或浮球阀、液位控制阀等是否失灵。发现问题应及时调整补水时间(如利用夜间低峰用水时补水)，修理或更换失灵的进水阀。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、5.水泵空转不上水水泵不出水或水量过少可能由于压力管阻力太大、水泵叶轮转向不对、水泵转速低于正常数或叶轮流道阻塞等原因造成。出现此故障应检查压水管，清除阻塞；检查电机转向并改变转向；调整转速；清理叶轮流道。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、6.水泵不出水或水量过少水泵突然停止出水，应立即停泵检查，以免烧坏电机。故障原因：进水管突然被堵塞；叶轮被吸入杂物打坏：进水口吸入大量空气。排除方法：检查进水管，清除堵塞物；检查叶轮并更换；检查吸水池的水位及水泵的安装高度，保证有足够的水量。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、7.水泵运行中突然出现停止出水在水泵运转时，轴承温升不宜超过60℃，当轴承缺油或水泵与电机轴不同心、轴承间隙太小、填料压得过紧时，均可造成轴承过热。此时，应调整同心度、加油、调整填料压盖松紧度。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、8.水泵轴承过热水泵同心度偏差过大时会产生较大振动，此时应检查地脚螺栓、底座螺栓是否拧紧无松动。对要求控制噪声和振动较严格的建筑物应增加减振或隔振装置。

(1)橡胶隔振垫通常安装在减振平衡板下面，安装时应根据水泵的型号，按图集要求的垫块的规格型号和数量分别垫在减振板四角及边位下，垫板必须成对支垫。

(2)采用减振盒时，其减振板必须留洞准确，预制板表面应平整。弹簧减振盒应准确平稳地摆放在板下的孔内，减振盒的规格型号及数量需按设计选定购置，不得任意变更型号和规格。减震平衡板为钢筋混凝土预制板，加工时应严格按有关图集尺寸、混凝土强度等级、预留孔及预埋件的位置施工。任务四掌握给水系统的维护与管理给水系统常见故障及处理四、9.水泵运转振动及噪声过大1．建筑给水系统由哪几部分组成?2．建筑给水系统有几种供水方式?各用于什么条件下?3．目前建筑给水管道有哪些常用管材?各自如何进行连接?4．常用给水附件的作用各是什么?5．给水管道的布置有几种形式?特点各是什么?6．离心式水泵的工作原理是什么？7．水箱有哪些管道?它们的作用各是什么?8．气压给水设备有何优缺点?适用于什么情况?9．物业管理部门应如何做好建筑给水系统的日常维护管理?10．建筑给水系统常见故障有哪些?应如何处理?思考与练习结合实习，掌握物业管理公司的各岗位职责，学习给水系统主要设备的运行管理经验及维护方法，收集并整理相关资料，制定出你认为最佳的管理制度。技能训练谢谢学习！任务二了解室外排水系统任务一了解室内排水系统任务三了解建筑中水系统任务四了解排水管材及卫生器具情境二物业给水排水系统子情境二认识建筑排水系统任务五掌握排水系统的维护与管理学习任务

1、了解排水系统的分类与组成

2、熟悉排水系统常用设备

3、了解排水管道的布置与敷设

4、熟悉屋面雨水排放

5、熟悉建筑中水系统

6、掌握排水系统的管理与维护子情境二认识建筑室内给水任务一了解室内排水系统室内排水泵统的分类与组成一、1.室内排水系统的分类室内排水系统的任务是将室内卫生设备产生的生活污水、工业废水及屋面的雨水收集并及时排至室外排水管网。

(1)生活污(废)水排水系统。用于排除日常生活中冲洗便器、盥洗、洗涤和淋浴等产生的污(废)水。

(2)生产污(废)水排水系统。用于排除生产过程中产生的污(废)水。按污染程度可分为生产污水排水系统和生产废水排水系统。

(3)屋面雨雪水排水系统。用于排除降落在屋面的大气降水。按建筑内部排水体制分为分流制和合流制两种，分别称为建筑分流排水和建筑合流排水。合流制是将污水和雨水用同一管道排除的称为合流制排水系统。分流制是将雨水和污水分别设置管道系统排除，称为分流制排水系统。任务一了解室内排水系统室内排水泵统的分类与组成一、2.废水综合利用的可能性和处理要求工业废水中含有大量污染物质，其中含有能回收利用的贵重工业原料。为减少环境污染，变废为宝，室内排水系统宜清浊分流，分质分流，否则会影响回收价值和处理效果。任务一了解室内排水系统室内排水泵统的分类与组成一、3.排水系统的组成室内排水系统为如图所示。(1)卫生器具。(2)排水管道。(3)通气系统。(4)清通设备。(5)局部提升设备。室内排水系统的组成高层建筑排水系统二、任务一了解室内排水系统1.双立管排水系统高层建筑的排水系统应保证水流畅通。高层建筑中卫生器具多，排水量大，且排水立管连接的横支管多，当多根支管同时排水时，必将引起管道中较大的压力波动，导致水封破坏，污染室内空气环境。为防止水封破坏，保证室内空气环境，高层建筑排水系统必须解决好通气问题，使管道内压力平衡、水流畅通。双立管排水系统有如下几种形式。

(1)专用通气立管系统。

(2)主通气立管和环形通气管系统。

(3)副通气立管系统。排水系统通气方式高层建筑排水系统二、任务一了解室内排水系统2.苏维托排水系统该系统属单立管排水系统，在各层立管与横管连接处采用气水混合器接头配件，可避免产生过大的抽吸力，使立管中保持气流畅通，气压稳定；在立管底部转弯处设气水分离器(跑气器)，使管内气压稳