关于房地产企业迅速扩张中的财务风险分析及防范

PAGEPAGE1关于房地产企业迅速扩张中的财务风险分析及防范内容摘要：随着我们国家经济社会的飞速发展，房地产市场开发及需求不断上升，国家也相继放宽对房地产行业的限制。然而，随着市场规模不断扩大，房地产自己要求投资金额宏大，且回收周期较长，加之快速扩张战略，财政风险旋即产生。本文以碧桂园作为扩张型房地产企业的代表，扼要分析企业在急速扩张中的财政风险与问题，并浅述防备办法，旨在更好地促使企业健康发展。本文关键词语：快速扩张；房地产；财政风险；防备F293.33文献辨别码：A2096-3157〔2020〕20-0134-02作為快速扩张房地产企业的代表，碧桂园拥有惊人的增加速度，2019年的业绩到达5522亿元，一举超出中海等地产龙头。然而碧桂园在快速扩张之路上问题严峻：安全问题叠发的房产项目，居高不下的资产负债率及财政杠杆。房地产企业的扩张历程危机四伏，在理论中，由于快速扩张而失败的案例屡见不鲜。而导致这些扩张企业分崩离析的主要动因就是财政风险，所以警觉企业扩张中财政风险，并构建相应的防备对策尤为主要。一、企业快速扩张的动机快速扩张，也被称为高周转形式。房地产企业快速完成拿地摘牌和动工，并尽快将楼盘进行销售，换取现金回流，并将其投入下一轮的投资开发项目。作为资本密集型行业，房产项目的投资从数千万元到数亿元不等。由于项目工作量大，竞争度高，企业为了能保证充分的资金，必需尽快回款，压缩业务用时。快速扩张形式有拿地快、建设快、销售快、回款快等特点，知足房地产企业的发展需求。除此之外，最近几年地价不断攀升，房地产企业的资金压力骤增。国家相关政策提升融资门槛，房地产企业融资困难重重。在这样的背景下，更多的房地产企业采用快速扩张的形式进行发展。其中，碧桂园就是出色代表。作为中国最大的城镇化住宅开发商，碧桂园充足利用快速扩张形式博得发展先机。二、企业快速扩张的优势1.提升收入效益为了稳固快速扩张形式，房地产企业经常需要匹配相应的“流水线式〞的生产形式。以碧桂园为例，为了实现快速扩张，碧桂园建立高度标准化的业务流程。无论是竞品踩盘，还是客户看房，房产项目的用户以为，碧桂园的房型、风格、布局都比较贴近。据统计，碧桂园近5年无论营业额还是税前利润增速都相当可观。在营业额方面，其在2017年和2018年都惊人地到达了48%和67%。在税前利润方面，其于2017年增加117%，2018年增加71%。碧桂园采用的标准化业务流程充足利用快速扩张的优势，产生规模效应，在短期之内获得宏大经济利益，声名鹊起。2.减少成本支出房地产企业的快速扩张不仅表如今开盘数量、拿地次数方面，还表现为对企业上下游产业链的兼并。无论是在施工制作，还是产品营销方面，扩张型房产企业对上下游供给商的依靠都很少。以碧桂园为例，其产业链包括了本身绝大部分的供给链，这样的优势比较突出：首先企业能较好地控制产品的质量及供给速度，解决库存问题，降低时间成本。同时，企业可以以能较好地控制费用，进一步节约成本。三、企业快速扩张的财政风险1.宏观财政问题作为资本密集型企业，房地产不同于其他销售企业。房地产企业在开发的经过中投入周期较长，受外界不确定因素的影响较多，无论是哪种不确定因素都会导致企业出现相对的财政风险。快速扩张的房地产企业拥有完成的“流水线〞工艺，往往承接项目较多，财政杠杆较大。假如财政问题不予看重，企业在摘牌、施工、销售多个环节都会遭到影响。同样的财政问题在扩张型房地产企业中可能遭到放大。除此之外，房地产行业的开发商普遍存在资本构造配置不平衡，融资方式比较固定且单一等问题。融资渠道大多数都是靠银行贷款。在经济发展的经过中，国家为了更好地宏观调控房价，也相继出台一系列的办法，如限制购买、限制贷款、扶持租赁市场等，部分银行也对首套购房提升了贷款的利率。国家政策与外部环境的变化，均直接影响着房地产企业的运营发展，很容易造成企业收益下降，财政风险增长。假如贷款限制导致企业资金压力加大，继而出现融资问题，扩张型房地产企业很可能缺乏充分的资金。如此一来，企业在开发销售阶段都会遭到影响，最终限制本身发展。客观而言，拿地价格、融资成本不断上升。最近几年的房价令人生畏，即便市场颇具潜力，但整体还是以供大于求为主。企业存货积压现象不仅晦气于房地产企业增长营业收入，反而增长潜在销售风险。2.微观财政问题相比起选择发展稳健的房地产企业，采用快速扩张的房地产企业的风险从种类和关系上都较为突出。以碧桂园为例，房地产企业在扩张经过中重要在下面环节中存在风险。〔1〕筹资融资环节在融资环节中，采用扩张战略的房产企业为了保证能够快拿地、早开发，急需大量流动资金。在这个环节中，经营规模、发展速度都迫使企业必需通过提升财政杠杆等手段增长融资效率和力度。在这样的情况下，融资难度、偿债风险将逐步提升。与此同时，为融资产生的需要按时归还的本金、利息也会越来越大。数据资料显示，碧桂园自2016年之后财政杠杆率从未低于80%。这样高的杠杆率固然有利于快速扩张，但也带来宏大的融资与偿债风险。假如碧桂园的销售收入下降，偿债能力变弱，最终会导致投资者撤资，营运资本减少以及现金流断裂。因而，采用快速扩张形式的房地产企业对现金流、流动资产的要求日益增长，而增长的财政杠杆需要碧桂园拥有足够的资金进行归还，否则不仅影响融资能力，更可能毁坏整个商业闭环。除此之外，企业为了贯彻扩张战略，在实际的筹资经过中往往考虑怎样在最短的时间内容获得最多资金。管理层可能未将筹资方式比照分析，忽略最优的筹资组合，导致企业决策欠安。财政风险的出现也就不足为怪了。〔2〕投资开发环节房地产企业的项目开发到完成历时周期较长。假如货币时间价值出现变化，极易造成相关开发项目的预期经济目的和真正实现值偏差较大，造成企业利润减少，出现投资报酬率下降的风险。即使企业能够通过迅速投标，急速施工，快速销售等方式减小风险发生。但是投资环节风险减小的同时，开发环节风险骤增。近年来碧桂园发生多起施工事故，原因都与赶工密不可分。譬如：2019年4月广西碧桂园发生坍塌；6月～7月，上海与河南的碧桂园相继发生框架崩坏与火灾；2020年2月，六安市碧桂园的事故造成1死多伤。高周转期下，工地上的人员、设备必需坚持高强度运转，会带来众多安全隐患。无论是施工的质量还是施工人员的安全都存在较大风险。〔3〕销售回款环节在销售环节上，碧桂园必需投入较大的宣传成本，如资料、人力等，并增派勤务人员，能力到达快速回款并周转建设的目的。即碧桂园必需将市场及时消化，能力使“快速扩张〞形式得以为继。一旦市场疲软，碧桂园也将遭到冲击。假如企业不能及时销售回款，资金无法变现，就会出现现金流不足的问题。房地产企业的“快速扩张〞形式将遭到致命打击。在“房住不炒〞的背景下，扩张型的房地产企业面临更大压力。一旦销售端出现问题，将会由此引发连锁反应，最终致使“快速扩张〞断链，难以回款。在高额债务利息压力下，有可能出现企业破产。四、防备风险的相关建议1.控制杠杆碧桂园在扩张中充足使用财政杠杆进行借贷，导致负债过高，出现了债务融资和股权融资构造失调的情况，这增长了企业融资成本和偿债风险。要降低高杠杆带来的风险，企业应该从本身情况出发，基于企业现有的财政状态以及借贷能力，在发挥财政杠杆优势为企业带来资金的同时，防备负债过高的风险，进而确定适宜的资产负债率。为了解决过高的财政杠杆率，房地产企业能够尝试提升股权融资的比例，减少偿债风险，找到债券和股权融资的契合点。除此之外，企业也应当提升盈利能力，优化经营方案，提升内部资金实力，为本身创造盈余资金，丰富资金来源，降低融资成本。财政杠杆和资本构造趋于合理稳定后，企业的各项发展能力愈加健康。2.拓宽融资房地产企业从开发到建设都需要大量的资金投入，这就对房地产的资金周转提出要求。对于扩张型的房地产企业而言，资金周转要求更高层次。房地产企业通合理控制财政杠杆能够促进经营能力提升，与此同时还要从融资渠道着手，发展多元化的融资形式。譬如，碧桂园固然侧重于向银行借贷，但也相继开发票据先行、永续债、新股发行以及回款证券化等融资渠道。房地產企业不能过于依靠单一资金来源，应当扩展渠道，更好降低财政成本，配置资金构造，合理躲避风险。譬如企业能够根据发展的实际需求，吸纳民间借贷或者是融资租赁等方式，可以以将货币时间价值等相关的内容融入其中，这样不仅能够打破对银行借贷高度依靠的现在状况，还能在一定水平上降低偿债压力，进而有效降低财政风险出现的可能。3.把握平衡针对快速扩张形式，企业在发挥高周转带来的优势与红利的同时，更应该加强监控管理，防备潜在风险。房地产企业需要在品质安全和快速扩张之间寻找平衡点，在增长销售、盈利，获得丰富资金的同时，看重生产中的安全问题，提升产品的质量，赢回客户的口碑。随着国家宏观调控和市场走向，房地产不再是暴利行业。房地产企业应该走出原有的经营逻辑，采用如差别化的战略，不断寻求新的市场平衡点。4.提升风控房地产企业将来发展战略的制订依靠企业管理者来完成。管理者的素质与企业发展密不可分。假如管理层具备良好的风控认识，能够更好地运用科学知识规划企业发展路线。因而，提升风险控制意识对于减少财政风险来说特别主要。当然仅仅依靠提升风险管控意识还不够，房地产企业在财政风险管理的经过中还要积极地建立健全财政风险预警系统，提升财政风险辨别的敏感性，以及财政风险定位的精确性。财政的事后处理变成事前分析及事中解决，第一时间对于可能出现或者已经出现的财政风险及时处理，进而将风险萌芽制止在摇篮中。五、结束语作为我们国家国民经济发展的主要支柱，房地产行业发展较为繁荣。房地产企业应结合本身