房地产项目的投融资管理模板

房地产的投融资管理

项目管理崔朴根据一般规律，这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反，房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%，日本占52%，欧洲国家普遍在30%以上，而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产，迅速地完成了资本的原始积累。

房地产融资除银行外的形式不多，目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等

我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

但除了信托之外，其他似乎很难实现，因央行121号文之后，房地产信托成为新的亮点，特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。

一.房地产融资途径及房地产金融的其它模式。一．传统融资模式

（一）银行直接融资：

1．开发贷款：前提是取得土地使用权，自有开发资金不低于30%，立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。

2．流动资金贷款：开发商用于工程购置设备，材料之用的短期贷款。

3．按揭交贷款：最由遮开旬发棋商岔向抱银茂行蕉提棒出慨申糖请粉，宇贷醒给僻购亿房玩者轨个筹人跟用蒜于遇支钟付慢购改房漆款皱的谱长童期挎贷沾款宽并六以皂所献购段房添产守作盆抵蓬押调，辅分拘期熄偿狭还男本剪息魔。抄按洁人糖民详银驰行如规翻定嚷不某高材于咬房苹款黄的70标%，炕开彼发淡商霜提贝供哨还奸款亩担榆保经。厕该帆贷甜款疗一反般对在航工蛋程甩主尺体垃完碧工伪或凉高拘层蚀建持筑杯出拦地刊平伶取不得塌预贺售厅许谋可驳证恳就厨可灶以呜发配放跪。4．工转程隔单套位闯流污动要资冻金秆贷笋款：由菜施工隶单位包根据踩施工腹合同肉向银古行申较请。泻用于跌施工烧单位学购置殊材料互和施授工组茫织。5．专项案贷款：指咬国家赴示范赞工程粪、重蝇点工换程、何经济亭适用辰房建呈设中限银行拣提供子的政荐策性厌贷款蜡。由制财政捆贴息嗓或根倚据计裤委立博项的悲指标陈下达说。（撑二敏）恢根惨据名目惑前恳房此地出产瓣投右资涌资程金姻来都源根统虫计赏显缸示梯：1丘.自有肝资金平均至为1泡5种%昆-核-渴2纯0赢%；2扒.银行性开发睛贷款工、流理动资烤金贷佳款为1采5寒%；3.施工讨企业农垫资（拳由吸银宫行敏贷竞款总转牲移份的尽）尝占30王%-营-4缘瑞0%；4换.按勒揭袜贷援款占20异%—屯30张%；5耻.其他乘预收威款和区借款占10否%。（三偿）直仗接融妇资渠平道：1．股权靠融资：题通诊过肥股咬票额交岁易贴市抄场匀上缺市冷发辈行糠股符票余是值最妇合万适院和烫效赔果港较评好肚的是融行资枝手连段遗。经证袋监会董批准丈，上哗市公渴开发浅行股期票达藏到融丈资的丢目的颜。但朴由于罚上市鸭审核识严格冠，对曲房地固产公追司长寒期采茎取限酬制政答策。伶上市叉的房尚地产暑公司稿比例陕很小服。股座权私匆募融面资、衡出让屡股权伶或增菜资扩冲股是税目前盼应用避较广残泛的炕形式额。但见缺乏鞭流动逆性，弄募集姿难度匙大。2．公王司侦债慨券：企估业以折某项爷目开掘发建篇设的难预期饰收益劝和企票业的赔信誉迈为偿踢付保雷证。集通过锋证券课公司阅（投选资银唉行）衣向投驾资人亩发行剧的证窗券。量住宅打建设完债券鼠的审悄批环宏节较策复杂萝，能混够申播请的介企业锻不多洁。但证最近强国家银主管欲部门咸已改商为核填准制错。3．预售贸款：在截房地历产建巷设过崇程中皇，一膏般为蔬开工梯之时泰。由村开发璃商向坛消费霉者出总售预庆期住爪房（啦也称每楼花考）。塌一般友收取肚房款归的5%丝式--厚50悟%不盈等己。采预帮售饱合燃同山（露也挡有弯称锡为旺认绵购海证捞）戏在垂交兔房签前土（姨或欣一咽定馆时尸期伤内辽）路可苍以纠转汁让浇。屑一巨些集房探地段产伪公慨司雁规尊定枪可势退贺房医，尼并痰由抚房旧地惭产吉公雪司踏补用偿脉一产定染的递利居息杨损督失再。裁该坡售性房些行描为痒不渴是置真悬实约销昼售外行肌为均，订房蝇地贷产慎公返司滔常蜓在界表耀内卷处哲理恭为帝负疲债舌。4．夹其吹他脆融仇资瓦行如为顿：挖如甜住吗房羊卡联、盆预浩租炒金该、侍定乏金蜂、熟互贷助灿基义金抄等辟。荣由图于困占验的产比币重腿不啄大令，校这笔里候就售不切一吩一肥枚励举是，扎住丑房类卡盘已挎被蹈明慰令这禁查止肠。二．障房地仙产创允新融衰资工闻具（一浓）房地百产资趣产证温券化：夹资午产悲证挨券捞化置是6钓0年代烤在美芦国兴镇起的距住房破抵押爸证券热，在80年传代酿被简广竭泛卫运该用低并氧扩饲大哀到貌其事他酸行笨业思。隶资根产俩证真券链化回是港将维企耗业宰不幼流执通链的堆存孕量抽资捎产坊或确可院预剧见竿的资未容来雷收婶益陵构机造惊和牙转岭变厕成属为咏可屈流谱通厚的便金观融元产拘品伏的垃过卵程满。房地楚产的孔资产绝证券逐化目酱前的琴形式争有：1．以资销宝售傅实隆现掘而稳作聚表耗外组处孕理滥的遮证圣券臂化2．以资或产担秆保而辰融资共的资氏产证薄券化3．房地虹产融豆资租坝赁资歼产证上券化（替二损）梨房常地英产君信版托螺受愉益产凭兴证块：是藏房董地互产维公浇司锦以漏在皱建复项肢目肾为亮抵号押摩，宿通垃过铺信研托售投丛资恢公青司脑发胸行伤受觉益益凭赔证虎进用行最融盖资赢的叉行娱为巩。匙特垦别餐是垂去击年6月1日建陕设部议销售目管理普办法册出台贩后规业定：注今后叨不得妥出售钓期房咳。房染地产忍公司左面临胳沉重郊的压征力。唇如发旁行可唯转换宋受益悔凭证坦，使青购房逃者间劫接地汁购买低期房伴。即停到期认后按牺约定挂价格剑和特蝴定标哲的物争交付幼投资悟人相锋应的嫩房产榜。该啦信托精受益厘凭证某一般脾通过摇契约刮形式僚背书棋发行备。（三着）房脱地产私投资看基金钳：在我伴国根跃据现迫行法鬼规一获般将翁房地视产投麦资基蛇金归格入产钳业投尸资基奏金范鞭畴。它是芳由房娘地产蓄公司军或金挠融机录构发胀起，禽向特栗定投锈资人逝募集粒专门高用于腹房地织产投恳资的来基金揪。具喂体的若组织森形式呼可以狡是公缸司型胶，也华可以娱是信之托型老。三.房地测产项鄙目的努成本窗控制一.地产伤开发顽企业未的成暮本构带成房地艘产开省发成犁本是撑指房洒地产瞧开发态企业奶为开耕发一炒定数迟量的房诚商品吧房所择支出刚的全将部费肝用，聪就其棵用途嗽来说羡，大章致可电分为圾以下调几个滋大部坝分：土地婶费用龟、前夏期费电用、脚建安袍成本朝、配丙套费烟用、视筹资摆成本牌、管摩理费援用、肝销售颗费用从纽奉上战述逢成芹本筐费条用相组老成谈分套析反，这成止本或的东发守生箭是依一拾个两过喝程均，纸涉恭及戚到胃了座前捕期领策责划棕、许规政划请、键设坟计草、炕施腹工么、镜销勤售关等婆开最发跪全纵过鞭程压环味节粉，迷因飞此焦地坐产乐企优业忆的首成述本高控舅制店，畅就链是摸要愧在和项柄目携开商发绘的炭全驻过作程谱中内，绞对植上循述杀全瓶部垮成侄本课构佣成名要倦素净进硬行书规剂划暗、娇控的制代，耍从馋而赛实蜜现长企漏业浓利系润借最生大爪化校的绘目抱标劝。二帝．希成礼本企分亦解鹊的见过优程项目寇开发变成本讯的控裕制与列项目齐成本浅发生零的周拣期同恢步，健其首砍要特萌点是排一个鞋过程渗，然原后是挑地产悔企业很诸多杰管理右活动帜的体逢现。著与项湖目的陶时间男计划慰一样丛，成验本计默划及明控制纳也有孟一个轻从宏管观到现微观岛、从扩粗放落到细挂致的坝过程辞。在剧项目布初期独，首西先是眨确定奔一个年项目闸总体狸的投困资估阁算即域估算互成本趴，然迁后在陆逐渐须细划延到成满本目劫标的蓝过程拳。（锡一熔）徐投镰资悟估步算在半项荷目键正葵式忧立柴项杀前折一炮般方都治要春对虑该合项细目科进进行佣财禁务册评伙估巾分技析掠，袖包拔括成奸本纠估薄算婆、赤进誉度胜计糖划困、洗销恋售朋计龙划寇、瓣资遥金坑计壤划恳、仙现恒金压流起量等伞内地容乞，港以古确神定宝该恳项蹈目搞的纱盈馋利凉能喷力牵及虚利叨润坏率源，重并拦选加择另比继较谦可惩行川性绍高萝的挨项津目侄执朽行希方栽案乏。绢目传前畏比昼较懒流却行煎的猪成汇本楼估课算搭方宵法推包蚕括张经算验活估子算丑法仁、取因螺素吵估恰算澡法辩、泥工拍料竭清雪单的法劳等询。（择二难）引成合本惩目尊标在项性目规射划阶津段，雄在投风资估丘算的且基础哨上制侦订目徐标成袋本和核资金座计划倾，作痒为后婶续项械目成锡本控票制的败基础鬼。（铜三燃）伴成闻本遗计镰划在尼制震定相项杆目稳成子本佛目喉标平时砍，烤与举项贩目泊整厌体贪的袄进对度书计仇划蒸关状联助，生可效以攻从出项守目洗计缠划诞中管，论提坊取唤工历程链量良成睬本邀、折材崇料承成仆本争、令相议关处费界用柔的厅计配划俱数好字查，湖并铜自侍动辱按崇日谨期业和免成血本今项偶目叔汇吓总赌，汉从壶而针构吴成叫整鲁个则项肆目买的摧成诱本讯计之划崖。四.房衫地绘产厘项宿目乓风像险攻管别理房地董产经毛营风惹险管跨理是格指房释地产源经营唱者对迎所经吓营的库房地疯产客朋观上税存在击的经谦营风峡险的州认识是、处姐理与禽控制仰，以银使风喷险损金失减个少到搜最小煌程度荐。由舌于房虽经营勇面临削着各绕种风岂险，艇这就躬要求舰经营店者增柴强风收险意尿识，趴加强晨风险恒管理炼，把夫风险焰管理监作为企企业幼管理秋体制献的一坦项重碎要的倾管理拉活动糕来抓贷。除恐了必文须设工立风住险管托理机读构、售培训欠和配馋备专案业管助理人声员以蓝外，裂还要暖认真材研究叛各类掠风险久从潜伯伏到肆发生穗和发漫展的际运动冶规律手，对霞风险械的各丢个环菜节都浇能采侮取有站效的过措施牌，并祖对控孙制措升施能昌做到片有效筝的监咽控1．风窃险管廊理的爹目标（1）减捞少沟风待险世因枯素。旗风糖险懂因茅素堵是围引预起题或铲增泳加茧风仔险指事按故柴发乳生划机炎会占的饮条藏件青。劫它电可透以个来妙自遮天披灾趴、亩市冰场音条戴件主变咬化但、撤决翅策猛失遥误范等殖方悄面上。已即载来弟自葡外冬界江自述然富力登、走社躬会谜经躲济做力屑量滴和兽自胸身来决页策言的起结咸果斩。风险皮因素掀的存龄在，给决定际着风啊险发范生的确可能祝性。届要减去少风库险的抢发生升，原爹则上熊要回村避难贿以预机见的岁和危点害大篇的风滩险，渡而把冬主要团精力浮放在董针对汉可以械自我趴控制科的因缓素上买去。（2）减输少弹风稿险拴事棉故。棵风攻险恭因文素费本绝身贵并有不且会英导膝致煤风贷险激损借失妻的研发刺生弃，仇从柴风内险征因主素田的松存债在莫到阻导均致惯风狠险慢损源失兼的终发留生拾，雷中柴间夜还途要矮经召过储媒芝介匪环饱节尸，石即论风网险谊事灰故妈。风险篮事故秧是造网成风意险损持失的破直接结原因祖。因筋此，中要想岁减少负风险芝损失猛就要摔千方惑百计喇地减合少风竟险事睛故，鼓做到需事先摆预控押。做尝到这灵一点元要靠瞒全体柱管理抚人员魄积极会、认观真、讽有效柔地工寇作，刃避免北不应倡有的还人为遗过失爱。（3）减酒少惧风魔险摆损塌失。通饺过诱上插述饿工刮作蚁，鲁虽砌然待可贞以苹减准少向风冷险位因掩素坏和扣风趟险殊事傅故颤，影却鄙不搏可漂能位把握风示险妇因蜓素束和据风互险盟事服故丘完怪全帖排敲除调掉作。伞因区此秀，型一誉旦姨有笑风千险辱事遮故陶发凑生临，疫要唇采煎取葡有艰效扮的凤措券施妖和或对犯策撞，而尽沫全愚力轿减晶少蛋风己险蜘造绑成猾的膜损倘失话。内根跃据伤可心采缺取碑对绘策暴的统比明较喇分军析桨，裹找符出倒最勤适楼宜掘的任对卸策搜。刚事粒实性上辉，庄风悦险锅损静失菠的家发冷生罗在夜风胖险腰管垄理梅计眨划洲中镰就起应勿当归考法虑伪到猾，灵而劲事袭先黎就县制要定貌好皂措绑施诞，旁防筋患菌于滔未帆然消是容十夹分墙必条要恰的扶。2险.房跌地软产渡风去险磨管寇理最的贿策惩略哈探疾讨房信地忆产蜜经普营绑者祸在毁风贤险抓管掀理需工忙作迎中栏，茧要押强惊化夫风纷险悲意清识偶，望制授定蓄管摆理援策功略狼，皆把锤风杏险俊造源成迈的势损酬失宅降醒低相到社最洞小永程翅度盯。（1）翁加创强全对等经蒙营去环筋境忍的扛研傅究剩。（2）企加菠强穿对篮房历地鸣产派市势场陆调麻查爹与去预羡测万，克实榜现赌从酷产街品亩观遮念走到甩营摇销扇观顽念绪的跟转搂变冷。（3）不样断提政高物焦业管陶理水待平。（4）精障心组到织、洞加强喇管理血、缩悉短项夫目投葡资周激期。五.尚2方0盖1涉3年大鸟型房食地产兽公司境状况屋分析1它.万科惧地产根据旺相关庄报告蛇、财别务数调据公秋布，2咸0陷1伏3年尸上省半令年冶万余科凶地铸产糕实始现填销棉售乳面单积7另1沙6红.贸4万平陪方米究，祸同比隆增长1分8咽.梳9仇%；辜实豪现短销脖售傍金收额8歌3鼓6茧.际7亿迅元怠，哑同谈比宵增柳长33慎.7桥9%。销曲售均吐价1兵1裁6亭7伍9元/平淘，首同环比蚕升12艺.5深%，任恢招复咏至1死1年狭同脖期秧水雀平会，伏毛柏利廊率哥将凑持抱续彼回进升埋。观地永价刮方蹈面进，胀上低半盐年枣公赶司培新虎增桐项筹目我平丝式均忠楼则面石地研价25与80元/平拘方燃米赴，奋较2括0耻1肾2年络新厘增倡项傻目笑平霜均桐地址价2慎8叮5狭5元/平磨方棉米条下趴降9涨.采6辽%，依为捕近3年射来栗最缓低雄。2芝0取1董3年境上灭半猛年付销愚售析额矩同网比雪增垮长勉较写多趟，偷有爱两换方刷面例原两因齐，联一掏是参商跌品熟房柿市城场20宜12年争上乱半膨年婚相妄对盒低历迷植，20掘1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