房地产假设开发法

第1节、假设开发法的基本原理第2节、假设开发法的基本公式第3节、假设开发法各项费用的计算第4节、运用举例

第6章假设开发法6.1假设开发法的基本原理6.1.1概念——是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，扣除预计的未来正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。——又称剩余法、开发法、预期开发法、余值法或倒算法（相当于成本法的倒算），6.1.2理论依据————是预期收益原理。1、基本思路——同房地产开发商为取得土地使用权而确定投标金额时的思路一样。即对于一块正在进行土地使用权出让的土地而言：分析该土地的内外条件→分析确定土地的最佳用途→预测项目开发完成后的销售价格→从销售总收入中减去建造建筑物所花费的建筑安装工程费、专业费、销售费、税金、利息和正常利润等→得到支付土地使用权出让金的最大数额。1）成本法？主要区别：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。2）汤地租毅理论检？主尺要押区只别想：地租供理论耽中地晴租是蛾每年利的租切金剩粗余；假设育开发核法通胁常测织算的锯是一托次性亏的价塘格剩希余。6.尼1.沟3限适用信的对赠象和举条件—历—仅适盯用为于松具驴有引投僻资绝开崭发子或鞭再倒开腰发盐潜慨力渔的引房题地峡产蹄的暑估竭价控，贱包葛括驰：由生锐地建造客房屋击然后朝租售汁；由毛田地建造烈房屋世然后朽租售钢；由熟肃地建造泛房屋酿然后畏租售似；由生期地开发置为熟爷地然后脏租售鬼；由毛善地开飞发滤为熟地然后伏租售煎；由旧葵房装同修悦改纠造拣为新房然悬后醒租页售扯(既装拳修图、业改鄙建紧、殿扩叠建捞，卵重锯建彩则骨属亲于永毛站地简的茄范烂畴伯)输；在建弦工程(吓包翻括味房陷地稠产院开泥发疾项著目僻)颠。6.特1.盲4瞎运用朱步骤1炕、制调严查紫待饼开砌发丝式房量地退产短的嫁基榨本稻情得况茫。目的是惰为畅了耗合忘理页确直定货待朗开坡发险房每地仁产裤的道最矿佳复开恰发引利遵用秩方决式违，2咬、祸选脑择妄最诉佳笔的祖开巾发时利苍用梅方案式特。用途轮、规悦模、尚档次棍等。3、拒估计集开发庙经营孙期。4、计预测胀开发饥完成书后的前房地辫产价喂值。5嚷、跪估巴算乏各营项稀成觉本单费优用软。6船、致进除行繁具捎体半计州算览，蜜求记出明待收开张发展房嗓地董产果的秧价砖值装。6.谢1.传5宣其他圣用途——播大量栋用于来房地机产开层发项绵目投忠资分井析，棒是房垦地产筝开发武项目叉投资售分析佩的常声用方穴法之翅一，贪但投工资分地析是椒站在为一个怪具体霉的投倒资者净的立过场。具体杯可为剂房地皆产开较发商婶提供缝下列汪3种反数据翼：1料、感确不定橡拟讲开程发跪场雾地代的往最路高蹦价异格渠。2碍、愧确宏定疑开刺发爸项郊目勿的念预傲期毕利林润线。3权、插确窄定系开拘发狮中变可是能归出隙现尿的挣最赵高拘费猫用膊。6爱.坟1赞.撒6除应恩注曲意将的饼几杜个泽问久题1宅、尘适幸用拜对盖象紫可廊概棉括沈为限待剩开健发务的球土造地跳、脾在辩建谈工准程龄、蚊可册装灯修华改谋造盼或辞可灶改摔变觉用沃途杰的旷旧顺房薪，伯统傅称辰为划“待神开丸发满房肯地静产”缠；重建认属于羊？2、圈对于信有城疮市规重划设移计条瞧件要棍求，刮但城提市规低划设丑计条弦件尚骗未明纳确的敲待开季发房诉地产邻，难隙以采测用假臭设开督发法端估价过；3、狐应把顽握待肉开发家房地梅产在弱投资催开发旧前后洗的状勒态，塞以及险投资功开发动后的举房地盯产的椅经营泉方式辆；4梁、剑估千价宿的眨结撤果每的屋可素靠恨性瞧如饥何照，裕关方键毕取神决鼻于氧下座列绵两体个肯预岭测舍：正确纱地判竿断房本地产舍的最疲佳皂开衡发凡利稼用戚方哄式；正确娇地预妈测未剖来开舱发完俗成后境的房模地培产守价津值。5誓、腾外延部争环清境双方偿面对需绕要质具泡备败的柳前外提粗条内件1）次房央地牙产酬的嫩投狐资熔、轨开朋发故按市煮场堤经呼济乱机揪制运行务；2）要隆有一桥个明坏朗、旬开放俯及长莲远的房统地岛产咽政熔策；3）戚要扔有世一踩个衬长前远旬、指公咐开农及鹿稳谋定前的土地霜供给(出幸让)计穿划；4）端要遮有交一闭套逮统内一肆、颂严携谨嗽及割健捕全收的房倍地缓产承法贿规；5）租要献有良一赌个脸完耻整麻、坑公袋开裁及依透灯明寺度列高哲的房地竿产资踩料库；6）旧要岁有察一燥个朴稳逢定拉、们清倍晰柜及塞全叮面硬的议有拔关检房蜓地鹊产订投谋资岂开套发质和臣交雹易纺的税筑费考清筋单。6脉.前2旦假抽设国开掠发北法型的际基艘本券公什式假沿设近开沉发斤法保最乘基克本羊的叹公该式1、帝计息沃方式屿（传芝统、汪静态狂）：待开汇发房背地产苹的价拉值＝艳开匠发志完哪成宪后躁的笼房赚地需产尾价景值痕-惑开多发留成咏本托-像管躲理只费说用询-投谈资颂利话息-销文售费污用-装销售惹税费易-开发两利润-住投驾资哀者类购柜买咸待枝开她发弃房岛地夕产母应凤负猾担骨的炉税稍费2、泥折现询方式门（动竟态）男：待灾开债发乓房穿地博产敞的溪价生值＝东开腔发脑完障成凶后惠的韵房蝴地凳产轿价亿值弟-院开杰发尖成我本跨-里管翠理态费案用萄-勤销兄售服费挽用斯-娃销楚售浓税镇费闭-冲投魂资均者暂购叛买衰待盒开千发山房权地阴产股应府负躲担多的咐税柜费3、抬两种述方式祥的区毁别：1送）传统方法交中主更要是翠根据潮估价波时的栗房地伪产市澡场状撤况作苹出预幼测的甩，基宅本上炒是静止在估即价作抱业期挥时的术数额析；而闪在驼现优金红流俗量折现渔法中须，齐是强模炸拟死开钢发包过状程屠，胸预迅测幼他怨们依在尘未老来播发岗生盏时资所伸发呆生支的姨数钟额行，看即膀要在进舒行休现蚊金独流腾量管预辩测明。2)传统蜜方法不考沉虑各瞎项支务出、播收入戏发生赚的时馅间不乳同，垫即不某是将跑它们测折算超到同垮一时悲间上六的价屋值，浊而是直亩接错相盼加困减，但骡要计计算哨利奶息，计薯息期以通常占到开示发完黎成时谋止，竞即既韵不考希虑预条售，首也不会考虑心延迟杂销售扶；而现赠金流盏量折桨现法愈要考敲虑各炼项支毒出、户收入捡发生穿的时侦间不唱同，仔即首考先要毛将它趁们折弯算到昨同阿一筋时挎间病点笋上警的祝价细值段(评最撒终录是核折座算盏到绘估凳价贪时艘点台上退)洲，地然舰后辆再亩相方加态减退。3掠)女在止传瓜统择方非法更中乔投摇资带利北息棕和侍开色发井利氧润携都吐单菊独国显烘现州出摊来甜，模在笛现娱金理流贸量林折携现响法据中酱这访两纯项辟都买不小单滋独峰显搜现璃出呆来盖，则而懂是趁隐羊含岛在牲折娘现依过睡程贩中追。所灶以撕，穷现艳金边流途量淋折菊现爽法淡要筹求折洪现府率既包竿含安谨全收柿益部拒分(敞通常馋的利承率)粗，又厕包含恭风险庭收益菠部分造(利益润率车)。4、婚优缺肚点比陆较现金阅流量扇折现撕法测辱算的纪结果获比较剃精确袋，但偿比较似复杂隔；传谷统泊方超法幻玉测黎算亦的俯结础果肚比杜较陡粗档略暴，交但的相产对子要脸简以单耐些乔。由于御存在域众多栽的未翼知因船素和厨偶然截因素马会使小预测舟偏离名实际点，准激确地吧预测捆是十韵分困歉难的桌。《房奥地产谊估价宵规范妇》规芒定焰，甲运就用警假喉设缠开秒发吵法餐估仔价状必期须静考望虑资厅金且的还时普间针价浮值。在筑实吊际脚操右作叹中直易袖采川用甜折防现慈的度方岩法出；校难显以美采蚁用篇折架现虽方娘法泛时醉，曲可牵采固用稳计释算性利仓息社的率方渴法寒。6粱.汪2罩.取2抢根拉据科估抹价级对数象虚调医整平（票细楼化倾）赛的犁公沾式1妈、过求密生敲地赖价绞值崇的抖公政式适用订于在惹生地催上进不行房离屋建摸设的姓公式糠：生手地栋价糊值送＝晓开杆发炊完寺成夸后悟的拾房险地峰产中价物值锐-吓由皇生塌地税建公成裳房占屋押的瓜开番发让成刺本子-格管茂理防费摆用端-唤投盲资要利残息湖-舰销拨售侨费畏用功-腊销切售兰税胀费禽-颗开袭发芽利悉润抖-反买对方命购递买贯生欺地场应示负汉担屋的苦税邮费适用篮于将源生地闻开发循成熟粉地的浩公式悟：生地潮价值吊＝开市发完助成后烘的熟替地价资值-由民生胡地皱开惭发婚成钥熟拜地晒的批开服发院成能本-管理存费用-投资隐利息-销携售自费码用-销售吸税费-土地枯开发另利润-买海方怒购防买向生谷地秘应嘱负铅担涂的自税预费2、酷求毛漫地价斜值的晶公式适准用穗于贸在浊毛征地忠上野进趟行搜房聪屋妈建未设叹的扰公逃式笼：毛地缎价值狱＝开施发完爪成后离的房我地产危价值雨-由犁毛地日建成紧房屋期的开耗发成无本-烈管理棍费用引-投撕资利配息-辆销售间费用展-销困售税丑费-电开发杠利润兴-买务方购狗买毛宋地应焦负担赤的税钥费适妇用出于密将续毛章地镇开纵发莲成双熟酸地咐的位公铁式为：毛雀地花价茶值屠＝重开躲发叙完摆成老后掩的停熟捷地悲价愁值尽一牵由校毛帽地扑开餐发胃成嫂熟排地耍的梢开老发湖成孙本煤一罗管熊理哀费怨用随一将投花资叨利崭息歌一围销狼售弦费辈用侧一搅销敲售袖税矿费浇一瓣土表地蓝开哄发句利内润摸一客买霞方示购侧买心毛纵地踢应隆负竟担麦的肌税内费3、革求熟喂地价肯值的爱公式熟叉地毫价府值插＝络开冲发局完句成斤后扁的搭房训地宪产堤价仗值振一裤由慌熟咽地盟建圈成个房奇屋冲的晨开基发犁成糟本盾一伶管猾理震费昏用贵一佩投鲜资斩利乐息舅一爹销匀售测费桂用存一瓶销贡售括税脊费裳一惯开诞发封利填润码一颗买凡方狐购坊买甘熟鉴地歪应纸负逐担植的悠税稀费4市、剃求鹅在辜建帜工毒程带价忽值椅的贷公务式在建臭工程趁价值驾＝续秤建完劣成后辅的房呜地产乱价值悔一续条建成神本一滚管理辱费用劣一投趋资利梨息一捡销售兆费用口一销舰售税舌费一棵续建芬投资贤利润棉一买包方购纱买在脾建工糖程应挺负担概的税衰费5窗、容求何旧亿房险价轮值凭的何公撕式旧渔房锁价梯值狱＝铃装果修腐改辟造佣完剃成阔后糟的象房故地棍产甚价确值镇一尽装靠修不改贤造希成犬本再一品管受理富费平用芒一高投革资沙利我息颂一茧销呜售芒费眼用谅一饶销膨售订税步费短一结装骗修材改摇造抵投梁资宰利知润鸡一节买店方宪购谊买受旧再房薪应用负湿担灰的痰税斧费对助于吉公血式邪中庙具亚体膀应北减跟去纺的书项伙目屈，基标本耍原固则是设撤想得符到估窝价对抢象后佣至开悟发完哥成还会需要馒支出垂的一芒切合西理、湖必要芦的费没用、凶税金建及应耕取得威的利湖润。如果史是已贝经投点入的冈费用伍，则散它就团包含六在待丽开发疫房地阵产的桥价值扔内，远不应捉作为张扣除纠项。6澡.质2孟.指3跨根载据磨经抄营彼方牌式袍调帆整环（矛细界化恶）港的见公哈式1坏、老适夜用灯于规开挎发净完叫成猾后假出叨售耽的祝公势式冻：V＝幅Vp-C式凤中邪：农V浴—暂—拌待款开葱发沟房萍地抬产排的隶价健值苦；Vp——仆用市德场法究或长两期趋耻势法词测算经的开久发完宋成后匹的房执地产悠价值膛；C仆—止—调应撞扣晒除拖项珠目向。2瞧、改适拐用方于坐开良发瓶完缓成听后里出枕租祸、运营算业昼的许公垃式闭：V＝贱VR-梯C式表中洒：凳V扯—叉—阶待道开馋发鸦房额地腰产饶的贺价朽值识；VR——均用收斥益法月测算容的开右发完屿成后锹的房锤地产底价值乓；C—添—应饼扣除诉项目伸。6.杆3素各项吊费用萄的计熄算6.吃3.福1丸开发钉经营叫期—郑—翠可懂分鼓为扔开淡发抖期拣和车经辜营爸期研。1、既开发丢期可画称为庆开发勾建设熊期、食建设槐期，聪其起效点与疼开发雁经营疼期的晴起点轻相同型，终掀点是颜预计脑待开镇发房熊地产歼开发厌完成劳(竣品工)窄的日疏期。对于穗在土磨地上断进行可房屋旷建设衔的情每况来路说，机开发招期又易可分舌为前液期和绪建造泉期。前浙期是语从旧取数得既待依开费发施土镇地遭到冶动陪工叉开嫌发副(偷开冬工六)慰的箭这节段组时岔间龙。建事造率期是从床动工屑开发曲到房搜屋竣哪工的飘这段贺时间蒜。2、柿经营激期根艰据未钥来开是发完决成后牙的房嫂地产专的不豪同经攀营使奋用方伞式而拜可以费具体递化:销麻售乌期是验从旅开养始勒销盐售农已瓣开遇发赖完阀成况或繁未槽来鸡开至发盯完联成僻的耐房莫地养产辽到咐将升其匪全近部孝销企售声完木毕殖的究日蔽期腔。在闹有踏预两售响的星情钩况户下纤，致销吐售和期冻与竖开概发淹期谎有抬重蓬合帆。运营地期的漏起多点禁通赠常猴是露待量开数发冶房馆地航产妹开磁发盆完凝成折(碎竣追工岸)锈的医日不期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