房地产投资规划的基本知识

第一节房地产投资规划的基本知识房地产的基本含义房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点视频：80后买房记：幸福在哪里一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房地产房屋建筑物财产权利土地房地产的类型1、按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）广西经济适用住房管理办法2010年2月17日

供应对象面向城市低收入人群家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：1.具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；4.单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。住房面积控制在60~80平方米购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

二、档房地养产投且资的但概念房支地盗产转投切资劝是嚷以粉获竞取矮期结望纸收例益轮为团目刷的难，陶将章货胞币困资遭本观投粉入羞房拥地孙产崭开场发听、垒经懂营患、耕中违介孤服叹务疼和擦房阀地迷产织金笑融签资猎产前的腥经请营咳活忠动剖。具同锅时安，湿房偷地释产白投辆资唱还赖涉泛及闻到店房拨地辱产鸭与锋金此融您资述产气的职组贡合燃安答排阻。表因暮此寺，组房浇地苏产堪投钱资驰一伙方施面象表卸现晌为颤实歉物系资涨产盯的缝投壳资骄活尘动舞，兄另美一骑方天面罢又读表殊现远为乡丰金衫融脉资色产档的辛投杯资巴活谜动厨。三遍、技房缠产率投查资麻的寨方来式房地产证券房地产投资券买卖楼花以租养贷以租代购直接购房房地产投资四畏、给房滴产惜投控资默的厌优棚缺置点优点房产土是一缸种耐凯用消稳费品飘，为而投资础盈利栋提供肠了广舟阔的程时间脚机会房产详的价醒值相公对比终较稳幕定，正具有猛较好识的保凝值功睛能房盾产耀具戴有太不睛断疮升坑值序的扭潜这力缺点流尿动扭性理相园对疤较概差投资泼金额吃比较带大风险圣较高返（政菊策风近险、前道德输风险…旁…）五、诊房地浇产价惑格及紧影响唉因素政府规费勘查及前期费用开发商利润交易税费土地成本银行利息建筑成本影逃响您房宗地矮产浅价序格袍的册因梢素1．一污般因水素，名包括秧社会罩因素兼、经乳济因抽素和熄行政壤因素垃。2．地弯域因龟素，鸦指房怒地产捎所在乘地区颜、城桃市、饲区位恶、地熔段的涝因素单。3．个苦别因阅素，绞可分砍为宗疾地条洋件和州建筑钱物类饱别的麻影响驶。房广地唤产镰价码格心的喇构租成第和二脱节宣房扎地医产泥投份资零规叨划房地籍产投失资规菊划的彩概念为什溪么要亡进行脏房地锐产投嗽资规线划房召地查产涨投没资愉规判划唐流诱程购宫房妥与鹊租场房翻决惭策购驻房蓝规焦划一辜、弦房普地县产代规涂划粪的鸭概室念包姿括色居蔑住亮规美划棉和压房蹦产窜投烦资居住她规划仆包括莫租房野、购饭房、纺换房妹和房徐贷规献划房产热投资察的目饥的包爹括获致取房施租收岗入和剖通过铅出售范赚取垂价差你收入二、织为什缎么要掩进行绵房产区规划如济果弱进风行轮房得产烤投词资摘的双时角候虫不林事拐先参进屠行鹊规避划融，意可轰能应会凭陷滋入诸以临下喷困骗境五：1.由界于咱目尸标葱重笑合真，逝目隔前凉的币资菜金球不胃足讨以策购旋房纲。2.对未立来的宽收支舍变化笔未能风充分植预期鲜，没蚂有合摊理的糖房产歪规划优，导析致购萌房计体划难鸡以实巧现。3师.没有搁房产宰生涯格规划谱的观扫念，成只想爪一蹴持而就4堡.没有应可行堡的购广房规成划，倾难以袋强迫葡自己兼储蓄5房诚.如词果刮不阅事沾先双规凶划资房惹产涂投伶资垮现温金孩流咏量馒，店则症无文法疮选胁择果最格佳揭的盟贷毫款慢组餐合欢。案纠例偷：虽钟奖镇打涛龟炒想房讽破罢产香半港粘艺窗人捕钟价镇孝涛1侄9养9勇6年割香俱港页楼贪市辉处慕于续顶茶峰骑时稀，迅短薯期仙借双款1.客54亿港斤元，哄“炒域买”御港湾衣道会险景阁4件6搂0甲7室方等爪五映处膨豪恳宅杨和稻其嘴他年项粉目暑。19那97年淡亚那洲窗金化融惯危射机泻，繁香摇港食楼贩市第下港滑悉，名所域购煎各觉项劲目涝大艘幅文度弟贬悉值疏。地债荡权趁人静虽究没确收漆这狼些拉房撤产炭，矮仍锦无弱法享偿去清套债虫务告。肢由怪于犁部认分井贷贪款僵利拣率陡高搂达24婚%，毛所芦余早本差息矛现互已拦滚禽至2惧.调5亿港洗元。箭每月刺利息究支出颗超过1树0贪0万元块，令沟他感绕到吃岸不消巴，即详使再仍努力享唱歌工、拍盯戏，途亦难粮以偿赢还所纪有债柿项，万于是贞决定岩申请纤破产肥。20童03年7月刑，阳法甚院振裁窃定勉钟达镇艇涛砍破持产容。一般烤而言基，房正地产发投资艰不应低超过渴家庭泛年收黎入的6至8倍。奇钟镇港涛家放庭年赛收入换约1馒0抱0匠0万港朱元，挖显然奋无法单支撑1锣.何5亿璃港墙元笼的错房下地恼产惠投州资美。斩正甘是情企熔图他一犯夜四暴围富搅的县不值良品心买态剖，安使导其湿失门足捏跌征入抖谷兴底吨。三、盯个人杠房产醋规划众流程三血、延购凤房器与趴租负房偶决猫策要考描虑的眠因素如琴果孔用更于封自榴住遣，申购珍房两者幸的肤使气用疼成唱本你主瞎要泛是殊首窑付乖款梯与晴房捐屋顾贷喉款偿利这息衬（寻不锣考雄虑订诸锤如喝物贪业挎费手等宁使涉用迷成啊本遍）挖，饮而断租愈房陕者秀的串使鸡用拴成障本拜是代房靠租(摘1碗)房绑租政是齐否啄会犯每淹年俗调决整蔑。(侵2摸)房摊屋麻贷廊款威与腹房低租扩所闪得誓税熟扣精除聪额欣。及购卡房省还敞要幅考矛虑只税兴收浆方皱面挂的欧问糊题锡，妹可此能伴购级房果比睡租梳房胀要挪贵味。(界3页)房价便上涨局潜力傲。如墨果房遮价在指未来抗看涨诸，那反么即撑使目建前算译起来弄购房港年居觉住成月本稍沫高，朝未来电出售刺房屋绝的资辩本利谱得也张足以纺弥补鸭居住说期间厘的成弃本差允异。济如果维房价道低落爆，则两租房念居住辰成本瘦低于券购房闹的情储况也削有可熄能会绩发生爪。(鸦4缸)利但率环的小高烛低榨。炎利恐率企愈例低吨购隔房蛾的协年斥成关本责愈齐低柱，口购代房渣会鉴相脾对含划祖算侦。种近劫年柜来缸，权控惩制困房肆地厘产餐价幻玉格搏上曲涨堆，征提闭高己了坐房抄屋释贷杰款废利露率柴，倡因桨此洲购肤房枣的胀居缸住商成它本祖也璃越贤来湖越键高刑。视损频买慈房针好幼还姜是垫租隶房社好抄量功力宗而停行钱最请好（3：22）年慨轻果人戒买粮房芝租弯房澡的厉小好账取本租桂房侵买瘦房税哪烛个免划其算（3：30）五、肤购房野规划衡显量箱自患己访的饺负剥担胁能朋力按障每昼月锹的慕负伏担注能阳力钱估容算六负俊担当得陷起族的脑房津屋赢总犯价按简想灾购外买乱的凤房外屋依价尊格雷来汪计社算牧每洋月旷需故要夜负标担引的漂费凤用学段会算计支算雀购目房肾的驾各妄种僻税淹费如何惩选择祸房子投飘资淋自养住欠房投涂资厚写森字轮楼投姜资把商冈铺投喜资蜂车拘库购让房忘的课各童种重税竟费购弓房蝇时前除蝇了犁要战支刺付追购孕房元款挖之汇外漠，违还攻涉摆及街到急许网多杰其寇他跨费补用犁，边以俘上号的呢例籍子健为巾了巩方砖便蛋计瓜算昂，尖并塞未董考肠虑甩到舰装茄修再费学用冤以波及皆各寺种叠相酒关插税巡寿费通。屈在划我胶国程，剩涉折及肥购辨房很交种易也的拌税资费劣主母要摊包梨括慕契麻税错、呆印过花扁税行、张个指人们所秘得吴税仪、额营两业蔑税棕、松房醉屋领所若有甩权耕登锤记圣费老、愉房边屋们买匹卖肝手虎续住费异、盗公气证垃费绍、初律殊师殃费狠、物中朽介援费旋等宝，阀均辜视注房鼓屋铺买自卖有的肢具循体朵情蠢况臣并川根眯据方合找同宜的街约近定辩或新有更关防的殊法果律仍规呢定住来堡确脚定挂。南宁2箩0意1承0年例商廉品吵房圣均太价50尝02元/㎡20寇09年新辞建商邪品房莲成交规均价驾每平坊方米50镇01武.9臣3元遍（垂含辜经瞒济突适豆用博房宅）谱，贪同唉比膨增轿长21挑.9互1%。其是中新毫建商烛品住骡房成明交均板价每染平方妇米46嫁56随.0件2元乔（茎含斤经包济纲适胁用握房望）坡，跑同警比泥增浅长2算2播.丝式0否3秩%；商密业营蚂业用宰房成逐交均继价每咬平方隆米10去55厘3.沈45元格，贝同烤比拿增盗长1竹7案.蛋3毅6译%；办添公楼声成交专均价楚每平脂方米4息4伙0顺8而.栽2正3元蝇，崖同冲比缩慧下筝降5勇.增7佛1努%。12月销份满，汇商运品串房煌成妖交氏均室价兰为舟每政平缓方虹米5壤7查9泪1咏.封6尺3元（污含经夕济适惠用房触），宾同比扭增长35搏.0开7%，环酱比增玩长3.轿01涛%。顺业女内殿认训为僚，施上羽述苦成低交灾均嘉价饺包挖括聪了熄经篮济其适缎用京房沸的塌价败格姓，笼如税果溜单旦独道统疤计棚商青品贡房轮的点成雨交漂均葛价厨，肤可扶能待成欺交碑均得价布每但平岁方辅米建已固超辟过7害0山0后0元。有人讯算了建一下搁，按辽照2鞭0崖0始9年南者宁市喷城市掠居民仓人均鸣可支详配收菌入1棋6摩5阅3另0去.借5妨8元穴的自标烈准抗来柄算农，危既盼使异不亿吃长不宫喝绵，品买庙一蔽套60平方出米的捷两居辈室，旅按成锁交均稍价每爱平方销米7结0混0筐0元衔计汪，熊总氏价可要42万减元差，访需25锹.4年宾的掘时纯间寨才买能县支纹付紧所米有漠房拼款池。西乡跃塘区晶楼盘始报价南宁宜市西崇乡塘系区房盐价振遭宁使现社代蛾鲁光班小经高苍层毛坯鲁班饮路4号入住普时间2羊0趁1是0功-淘0膀6樱-联3虏0物业指费1李.育3元/㎡·月均众价63走00元/㎡背景奖：房暑贷七途折时蚕代结趟束四恩银例行疾首邪套痛房支贷约优盏惠游取城消决南盘宁彻部辛分铁银万行循仍专打7折当廊前辣，直工姐行萝已溉向塞全壮国宫各扰分孤行联下怎发别通柴知机，似从4月1日冒开树始雀取芦消环首碧套摩房嘱利员率7折优军惠。逗对于扎首次访购房跌的客该户，跳首付2成，沈利率蜡优惠门是8宽.漏5折子，颗首净付3成，泪利率息优惠蚊是8折仪。秒二贼套钓房前贷剥则庭执冬行啊首雁付4成，课利率铁优惠8.庸5折讯的识政壤策氧。拼此姨外菜，释中哄行塌执剖行怎的站也睁是垮首钱套讯房眼贷巩首程付2成郊，哭利须率谁优忌惠8诞.塌5折意的守政浊策慢，确而春二且套慈房坐贷午没倒有招利偶率毅优日惠侍。逐除泊了饶南壁宁汉工逼行乘、握中兄行弃首荣套破房浮贷晴取锈消7折利据率优甲惠外夏，农糠行、赚建行咐、华竭夏银咬行还框有7折航利胃率菜优昆惠幻玉，售但致首达付球均摔必灯须投是4成摇。购房拐目标豆：3室2厅2卫1厨12付0.智54税㎡泪6键30阔0元/舞㎡总房傍款7胳5毯9禽4猪0闪2首付（30桐%）22农78抖21贷然款53断85祝31根谎据圈后拴下汗限8址.佳5折羞计竿算贷款圣计算蹲器购房担目标啦：2室2厅1卫1厨8榨0花.栽8阿6贴㎡63敌00元/扶㎡总房蜡款50傍94剩18首附付（2窗0萍%）10川18刘84贷仔款40芽75稀34根据踏后下银限8.留5折计凳算贷款换计算概器购房爸目标糕：1室2厅1卫1厨5假1勤.胶1叨9你㎡6直3损0瓜0元/贝㎡总房爬款3标1拜6河1幅9竟7首勉付（20特%）6喝3知2材3伐9村.纤4贷阳款25呈29市57仙.6根腔据移后云下亭限8.弯5折贞计吵算贷望款区计紫算袭器换披房什规姑划阶符段泻性碎换钩房换房牺的步级骤先窄买毅后伞卖先卖基后买视频斑：卖挖房的仁困惑购茂新州房卫的写各券种准税遮费契税金额蒙是房咸价的1剧.冷5牌%，一罚般情树况下侮是在造交易袭签证仇时交掌一半停，入性住后侄拿房蛮产证暂时交亭另一愉半印译花稀税金额什为房脱价的0.中05极%，丝式在厉交睁易构签站证贞时别交骡纳交葡易亡手机续近费一般差是每计平方撑米2让.副5元域，甚也川在锹交等易词签卵证旗时鹿交毯纳权性属科登却记贪费1慢0浓0元迟到2涉0葱0元轻之特间第护三浅节泉个软人只住尽房哑消疮费望贷尤款个远人荐住运房津消判费绕贷闻款请种概类个人月住房纷贷款渔的还翠贷方卷式一控、候个搅人确住鞭房拔消缠费做贷圆款肚种肃类住房消公积洋金贷枣款缴霸存座住爬房带公识积踪蝶金叶的佩职自工亩以孤其喜所孙拥川有恶的仔产软权落住注房越为币抵沟押附申绍请欢的焰专钓项谈贷村款案。热贷膏款谣期岭限擦最包长赵为3爽0年叮（南不旨得删超款过俩法弱定甘退纷休行年习龄绣）肌。或住热房科公盒积泰金惕贷糊款喂利非率奸是纹目唉前煌个码人既贷暴款赠中棕利武率极最刘低泼的显品宵种惧贷符款迁额谎度州根阵据匹所禁购驶房役屋返不地同尸适解用办不甲同局的售比猛例私。个人听住房毁商业日性贷腰款是用度银行惯信贷谢资金果向购半房借厌款人朋发放逗的住倾房贷蜡款，膏一般粱为抵铅押贷魔款。个人并住房吸组合敢贷款是指系向缴秧存公匠积金附的购碎房借卧款人喷同时筒发放泰个人皂住房闷公积梁金贷索款和竞个人段住房迹商业概性贷潜款的跌一种姥贷款赛方式依。二、灭个人蛇住房漠贷款奴的计注息方削法等兆额牺本米金刑还睁款红法等叙额扣本陶息资还拉款朽法组合发还款期法（一容）等选额本狮金还界款法就谦是令把读全坟部饰的奇贷冠款椅本良金辈平皂均输分驻摊柴到撑贷顾款湿期旷内铃的进每迹一拉期设归套还任，紫而撕每岭一卸期傍的厉利今息尼则招是舟根真据何当闹期狂的吗贷熟款萍余仗额弟计能算晌，傻所束以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