房地产项目用地拆分案例讲解

7/12/2023项目用地拆分案例讲解在房地产领域我们一直在帮助客户成功7/12/2023首先，弄清用地拆分的“三大”原则：1、容积率必须用完；2、利润率和利润额最大化的最优产品组合；3、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安全？）7/12/2023Stepone：仔细分析已知的信息7/12/2023案例基础信息：假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：1、项目总占地面积358891.5㎡，项目被两条市政道路分割成A、B、C三块地；2、A地块占地面积222150.3㎡，容积率1.5，建筑面积333225.45㎡；B地块占地面积43681.7㎡，容积率2.0，建筑面积87363.4㎡；C地块占地面积93059.5，容积率1.5，建筑面积139589.25㎡；A地块B地块C地块地块示意：7双/歌8旗/掉2潮0请2留3未穷知纳指倒标铲分州析末：1、未仅知项爱目的颤建筑识密度蔽；2、是段否有暂相关扛限制颠性条场件，众如道抛路退森线、弹市政栽绿化天用地息、建蓝筑限寸高、忙有无等高压码走廊驱等；3、未立知项妹目的照商业更规划带体量太和车笨库配暴比条熔件；4、昼未告知怜土柱地浩成捉本宜；5、三悼地块音容积址率是脏否可券以平勇衡；需拨要蠢及筝时郑与熟开菜放瘦商较沟嗽通冷、旗确揭认目！7/施8/剂20杜23相关消基础辉信息状分析宫透彻伙后，S牧t差e膏p逐t践w投o：鬼设颤定贴假赤设适条谁件7/虹8/抱20疑23设定撒假设肿条件歇：1、屑设姨定抢地哈块芒综演合末建舒筑密密爹度织≤3器0架%（参伞考东享原香猪山建鬼筑密佩度）扭；2、妥由煮于盘未逃知掉土荐地毒价猫格听，压故匪方欺案鱼中拒设眼定皱固抬定桶地粘价袍为1吹5批0万/亩欢（想参铁考头区兵域祝近亲段铲时予间羡成仿交第地矮价盏）翅；3、不叙考虑狐地块惠的限顺制性危条件震；4、不夕单独本考虑举商业视和车蜘库面苏积，荣将其篇面积嚷涵括殖在住修宅面晓积之羊中；7公/买8泛/竞2宾0逗2哈35、计根亩据馅市够场仔上奶典并型绝的乘项狼目纹数纽奉据桐以参及斗经能验峡来葬看的，食联载排这别墙墅符在团之归间竖较向为筑普级遍响；柳而过花烧园为洋摇房渠的巩容新积恰率妙一蠢般为在1猪-恒1锣.粮5之间落，洋否房产皇品中5+坟1以退下冬的悬产买品腔一士般慢在1症-居1萍.够2，6+恭1、7激+幸1产脉品尘一钞般皂为1兽.题5左右茅；高词层项找目容俱积率序比较泄普遍抹。结怀合进地桂块咱和国市士场与两浑个钻方嗓面敢因锅素讲，文设检定帮别析墅午组呢团涛容讯积融率0.报65、洋敏房组碧团1饺.祖2和1护.低5、季高铁层梢组惑团朽容萝积督率接为5.呼0，雀进垮行春用兴地详拆辆分宪测音算栗；楼盘建筑形态容积率楼盘建筑形态容积率东原香山（一期）联排、独栋0.56万科渝园联排、合院0.69龙湖悠山郡联排、类独栋0.6奥山别墅联排0.55华港翡翠城5+1洋房1.3旭辉朗香郡（一期）5+1、6+11.32江与城4+1洋房1旭辉朗香郡6+1、7+11.42万科朗润园33F高层5.1银鑫莲花半岛33F高层4.9金科十年城12F、33F高层3.8保利高尔夫豪园17F、23F、32F4典夕型袖中劝高丽端陡项掩目馆分戴物呆业白容吃积命率抢参侄考7/笨8/痕20雀236、结冲合本吴项目况的现乡丰状条公件，膨对区谋域内税可比大项目异的销僵售价富格进更行修限正，奥得出面本项屠目目隐前可悬实现献的销茄售价忘格，答进行守经济掘测算抽；另近外，灭测算坦中，结从经剂验值槐设定及高层辛按照1直5糟%的蚂公御摊凑率制、决洋虎房1云0陆%的公谈摊率塘、别抄墅零殊公摊艺计算期；因景此膏得差出烤本反项告目口高虚层5繁5散0挖0元/平米融（套奔内）减、4窜6敬7智5元/平粪米猴（子建春面铲）搅；凡别无墅9最4颤0梅0元/平米址；容锁积率1.谱5的洋起房6敬3皱0喊0元/平米输（套恩内）过、56仰70元/平米好（建芳面）呢；容厨积率1.鹅2的洋宾房67枕00元/平米尝（套探内）姥、60馅30元/平米拌（建打面）案。项目销售均价修正因素修正后价格万科朗润园6400扣除600元装修成本和300元品牌溢价5500（套内）4675（建面）旭辉朗香郡6800扣除300区域成熟度和200元景观价值6300（套内）5670（建面）东原香山10000扣除300元交通便利和300元品牌溢价9400（套内）万科渝园9800扣除400元品牌溢价典日型匪参胆考京项姻目蚕目逝前鸣销辟售租均塔价说暴明蓬：绢此且价晶格扒仅射做衣经曲济惭测睁算谜之晴用出，这不程作俭为景最膨终与的各销眠售棍价蜡格分建门议涉；7炼/唱8轻/体2治0尿2拔3设匆定乐了拨假标设舅条萄件战后铅，St困ep龄t孝hr浊ee：线模陶型浇说遇明研究教模型在求研割究弄过剩程皂中蚊，舒在兆既磁定洗容狡积貌率利的才情诸况班下迫，爱不反同凭物腔业烛组驼合掠模上式晨应犹用硬了摄不冶同售研损究料模根型料。断其半中屯，站两蒙种粱物拥业辉组赵合色应劳用朽“捏二镜元私一盟次带方灿程蹈式弃”桥模注型姿进链行结测苗算冈；表三离种程及歉四判种谁物昌业颗组耐合轰模藏式羊，尝则律应搬用翼了狠“欺占挨地聋组稀合虑增沾减角模完型害”劲进末行枝测框算X+Y=总用地面积AX+BY=总建筑面积其中：A、B是已知各类物业既定容积率X、Y是未知各类物业的占地面积模型一模型二其中：此种模型是在三种及以上物业组合模式用应用，在模型中，将高端产品和中端产品化为两个整合组团，利用同时增减用地比例，测算出满足容积率的情况下，高端组团和中端组团分别的占地面积，再利用模型一分别测算别墅、洋房和高层、小高层各种物业分别的占地面积7/廉8/竖20吵23S易t臣e富p彻f艘o雅u蚊r：地马块拆舅分研骨究7/蔑8/怠20谁23A地娘块输用法地索拆掩分拣研辨究7/培8/翼20炉23通帅过应对A地负块味经脑济欺技睡术袋指致标疗的竟初困判药（蜘地日块赖面革积婶较星大储，卧容演积巾率1.哄5），纸地块柿可进走行多功种物担业形会态的委组合恳：单一熊物业高容闯积率落洋房故社区两种雹物业液组合户模式别浸墅+高责层芳洋己房+高层三龟种萝物灰业俱组礼合抄模吹式别络墅+洋房+高层满足址容积军率的涛前提都下，甚对物谎业组翠合进孔行经犯济测副算物业禁组合禽模式席初判7亚/禁8什/姥2师0佣2肚3物塘业浸组盲合兆模转式单一塌洋房区社区通仔过辆对闯地数块兽的令分裳析绕和具解贿读胀，凯考渐虑快将俭地哥块俭打榴造顾成效为灿纯闭洋灰房钉社界区阔，负由烦于涝一伶般仙洋凑房膛社精区历容法积苏率霉为1.鸦2，抵如刑果溉本局地洽块逼要仗满放足1.帜5的地脾块容菌积率律，可昂以提组高洋王房的钟楼层虫，如5+奇1、6+饿1、7闲+姓1电梯绍洋房响，因孩此针仆对此嫌种方西案进伴行测首算：净合利睬润晚率=置2榆5疼.口7迈5才%利润描额=3估19架79万元7/敢8/临20奏23别塑墅+高丘层伟组趋合说明晶：设治别墅节占地壮面积=X，咽高财层川占边地套面姜积=峡YX+Y=2221500.65X+5.0Y=333225别墅占地面积：X=178742平米占地比例：80%高层占地面积：Y=43408平米占地比例：20%计算泪得出恩：净利样润率=贷2荷3嗽%净利灿润额=3上28耻29万奥元物生业载组哀合丢模池式7/黑8/惨20廊23洋沟房+高租层纠组穷合说明坡：设剃洋房嫂占地蛾面积=X，高受层占雹地面效积=YX+Y=2221501.2X+5.0Y=333225洋房占地面积：X=204612平米占地比例：92%高层占地面积：Y=17538平米占地比例：8%计血算将得起出冷：净调利痛润雷率=改2岩0拌.绒9长3姻%净利她润额=2碗74嘴36万期元物业华组合布模式7渐/甘8热/堡2集0党2锁3物业枯组合驻模式竿研究掀结论组合占地比例利润率利润额别墅+高层别墅80%高层20%23%32829万元洋房+高层洋房92%高层8%20.93%27436万元别墅+洋房+高层别墅42.5%洋房42.5%高层15%20.66%28664万元别墅54%洋房30%高层16%20.51%28431万元1.5纯洋房洋房100%25.75%31979万元√通睁过谎测众算精，A地块袍在以晴上组久合模顾式中趋；1.衣5纯洋画房社随区利折润率施最高捕，达籍到了25黑.7暗5%；别墅+高凤层鲁组右合兆利绞润喜额临最捧高昨，充达问到玩了3改2臂8消2刻9万肤元秋；思景源狠认炼为抱，姜从数经饮济时的色角安度炸来摘看克，纤两蹦种辣方水案狐都国可粥行唐。√7/碍8/臣20背23B地伶块河用色地元拆萄分静研雀究7负/灵8汽/轮2稠0徐2熊3通过博对地出块经远济技挨术指低标的兼初判陷（地聋块面偿积小尘，容而积率2.养0），奖地块还拆分绣为两公种物推业形息态相摊对比筒较合镰理：两种则物业毒组合半模式别都墅+高层门洋纽奉房+高叉层满足尽容积袍率的扬前提插下，准对物妥业组肠合进暑行经犹济测股算物业侦组合误模式排初判7挎/穿8博/魂2钩0睡2正3别墅+高继层缎组叉合说领明桂：寻设烂别盲墅附占乐地宪面略积=甚X，由高崖层盖占季地讯面光积=YX+Y=436810.65X+5.0Y=87363别墅占地面积：X=30125平米占地比例：69%高层占地面积：Y=13556平米占地比例：31%计协算渐得冈出蚕：净利饶润率=托19损.5义5%净贞利番润带额=夕6戏8敬9打9万元物较业扭组院合屋模愿式7酸/御8傅/每2寻0艇2苍3洋房+高层蒙组合说疾明描：写设证洋饰房饿占才地跨面贩积=手X，高腐层占驱地面愧积=YX+Y=436811.2X+5.0Y=87363洋房占地面积：X=34485平米占地比例：79%高层占地面积：Y=9196平米占地比例：21%计算殖得出稳：净垄利盛润门率=电1剩8.甜01亿%净矛利闸润举额=佩5叹9碑9蒸8万疮元物膏业肚组棒合绸模蜻式7踩/歉8宝/放2授0差2银3物鬼业乘组殊合唯模盼式室研挡究赖结仰论组合占地比例套数利润率利润额别墅+高层别墅69%高层31%别墅98套高层847套19.55%6899万元洋房+高层洋房79%高层21%洋房318套高层575套18.01%5998万元√通过他测算稀，B地池块激在鉴以庸上市组拍合丈模梅式丈中夕，别墅+高层顾的组椅合模底式利锋润率极和利掩润额多都相持对较踏高，届但由拆于别蚊墅只红有9金8套，盗而且泰整个叹地块妥面积罢小，训不利狡于别章墅形悟成规渔模组泽团，寄不利贺于别乐墅产着品打贵造；洋僚房+高叮层虹组浮合吧中球，枣洋躁房3排1漂8套诞，改可带形任成滋较狼大每规宽模徒组稀团铜，厨有伍利死于椒地凝块天价傻值栽提卖升依，疾因箭此乱建伞议复洋方房+高兵层兄组笔合餐；7吩/狭8太/修2惕0帆2转3C地舒块柜用时地青拆腿分货研英究7缸/轿8站/衬2替0脑2免3通宅过抱对C顽D地块抄经济汁技术承指标顽的初摇判（振地块驱面积桥较大痰，容忙积率1遍.承5）惧，签地刚块津可修进俱行卫多秘种闹物京业弯形让态益的雷组尿合沙：单一飘物业高容金积率果纯洋掉房社愚区两种榴物业阴组合疤模式别墅+高岸层尸洋渠房+高层三种旺物业杯组合牧模式别西墅+洋房+高层满足怎容积世率的较前提跨下，妖对物饿业组宝合进蛾行经袋济测泛算物业侮组合哪模式杂初判7/李8/遇20门23物矮业社组厨合屠模坊式单歇一补洋沿房广社箱区通过鬼对地径块的火分析腥和解林读，半考虑验将C地毒块亭打尚造惭成蜜为窝纯问洋凑房蒜社谁区森，役由番于炕一卡般静洋灿房排社执区家容归积议率件为1绕.洒2，菌如财果轻本币地修块遮要碧满背足1示.逆5的地树块容左积率筝，可杀以提境高洋教房的运楼层耐，如5洲+刷1、6+白1、7乳+域1电烘梯山洋鉴房汪，靠因席此副针瞒对碰此盾种唇方顶案顷进圾行兼测光算怖：净迫利疮润晕率=委2露1北.培2挨8倒%利印润养额=1努16茄33万元7挪/劣8袭/素2蛾0择2责3别启墅+高前层泪组盖合说吗明券：狼设津别址墅轰占响地泊面晌积=X，肯高阿层为占偷地角面兄积=YX+Y=930590.65X+5.0Y=139589别墅占地面积：X=74553平米占地比例：80%高层占地面积：Y=17506平米占地比例：20%计算弄得出哲：净利扑润率=陶1刺8左.馆6尽5甜%利润爷额=尘1灾1加4砍8咐1万元物业企组合饰模式7芽/称8物/测2局0茎2忌3洋房+高买层煤组雕合说消明肉：畏设产洋宋房乒占彼地通面惹积=X，未高厘层礼占身地大面五积=YX+Y=930591.2X+5.0Y=139589洋房占地面积：X=84396平米占地比例：91%高层占地面积：Y=8663平米占地比例：9%计算恩得出兄：净新利和润携率=眠1晕6.届67艘%利润韵额=做9倍5芬9啄5万元物卷业拣组尽合嚷模平式7魔/挡8越/请2渣0滔2铺3组合占地比例利润率利润额别墅、洋房、高层别墅42.5%洋房42.5%高层15%17.93%10996万元别墅55%洋房30%高层15%18.09%10903万元别墅+高层别墅80%高层20%18.65%11481万元洋房+高层洋房91%高层9%16.67%9595万元洋房洋房100%21.28%11633万元组轿合乱模暮式姑测枪算连结尝论√从躺上门面名的沸表榜格趴可省以竭看绒出律，C地界块赞的逢物互业抵组屯合研模旷式括中倦，纯蚁洋佣房狐的普组抄合事利迁润赵率上和历利炕润蛙额亭都筋最延大糠，辽分炼别腰达当到恰了2枕1陷.陈2茫8蓝%和11溉63薪3万狠元经；7楚/们8切/榨2订0蜡2嘴3S偿t鸭e弟p铲f墓i枣v哄e：综恼合结劫论及压建筑酸密度莫验证7/圣8/陷20鬼23组鲜合扎模翅式理综睁合春结板论组合占地比例建筑面积预计套数利润额利润率A地块别墅80%

高层20%别墅116128平米高层217040平米别墅581套高层2713套32829万元23%纯洋房社区洋房333225平米洋房2563套31979万元25.75%根族据来对里地无块恰拆乡丰分稀测国算滚结贪果业来厘看堡，A地块厚的所怕有物晶业组销合模睡式中堆，别塔墅+高务层尾和将纯朱洋悔房怪两捕种疫组龄合防模啊式败是懒比仅较蜜可敬行暴的将；其中松别墅+高叫层市组班合泉利煎润哗额见相禾对接较细高阳，枝为32盆82粗9万厦元唐；缩慧纯恒洋扣房谨的荣利凭润璃率雹相偿对内较始高翅，味为2朴5尖.烂7逃5鹅%；孤这般两有种风方国案闷都笛具控有混可漂行抓性需；备注需：别磨墅按滔照20较0平霜米/套坝；溉洋绣房辆按喷照1磨3户0平死米/套，模高层佳按照80平碎米/套计巧算，扮以上区均为潜建筑稠面积所。7柔/搅8宪/扔2斩0施2风3组合哀模式哨综合破结论组合占地比例建筑面积预计套数利润额利润率B地块洋房79%高层21%洋房41340平米高层46000平米洋房318套高层575套5998万元18.01%C地块纯洋房社区洋房139589平米洋房1074套11633万元21.28%备恰注摊：牺别涝墅窄按罪照20仇0平炸米/套；蔽洋房器按照1电3爱0平米/套棚，息高升层晒按部照80平米/套计炮算，套以上谷均为浅建筑泻面积时。通过暗对B、C地捆块性的雷测瓶算誓来竖看供，渗从签利诵润亦额准和浩利市润旱率瓣两垦个他方福面秃结瞧合场分的析其荐中B地块必以洋闭房+高层宽的组佣合模次式最形为优傍化，揭利润批额、级利润尝率分耻别达椅到了5岁9字9浪8万酬元轨、18父.0央1%；C地及块壮以忌容犹积智率1优.捕5纯洋翁房的岂物业躲方案新最为壁优化强，其种中利见润额请为1烤1阿6殿3估3万元违，利昼润率番达21巷.2欠8%；7/骄8/猜20赢23组帽合锄模尺式傲综番合正结对论通雁过绩对旋各样个秧地弱块纯的眠拆洗分岁和湿测卵算棋，茎可体以提看访出拼，赢整擦个杂项惭目话的姨产少品叉组罢合泊有期两顺个包方翠向黄：方案1补—犁—别墅+洋房+高层利润省率=2椒2.厨22手%利润遥额=械5稼1慰0吸4膜6万元方娃案2垒—垒—洋房+高层利哭润舒率=2效2.司89锣%利稍润洁额=竭4沃8顷8柏2介4万喷元7/龙8/检20舱23设钳定蒸：贩别订墅咬单慰栋尾投民影续面雕积姥为2晓1案0平米悼（平泳均三还联计稀算）洋房而单栋俱投影死面积档为3筛0呀0平招米铃（抵平掘均6叹+雁1计达算盛）高层炼投影住面积蛾为5誓0伤0平江米哑（健按境照布两艰梯垒六遍户停计婆算疏）则：斯别墅鞭密度=单栋晶投影痕面积刮*栋答数/别墅妈用地晒面积洋鲜房麻密兰度=单僚栋未投辆影踏面蜓积从*劳栋妙数/洋房秩用地扩面积高简层逃建喇筑饲密塑度=单薄栋驶投礼影层面汁积讲*包栋祝数/高层抵用地匪面积建略筑天密鉴度贪测帽算分地京块建惹筑密碎度测浇算：建申筑怒密粗度锋测紫算地块组合方案物业密度A地块别墅+高层别墅22.88%高层18.6%纯洋房洋房28.8%B地块洋房+高层洋房23.05%高层18.21%C地块纯洋房洋房28.85%通过山对各分个地弄块各右个物们业组刃团进柱行密西度测桌算，晌各物罢业组围团的繁建筑悟密度朗都小票于30炭%，使符锋合宽本