房地产战略管理

房地产项目开发

房地产开发的基本理念房地产开发企业也是企业：所有企业都遵循的基本理念：生存——净现金流>0；发展——利润>0；效率和规模——资源利用率；核心竞争优势——资源配置方式；机会选择——利润率与风险；房地产开发基本理念——开发模式以建造——销售为主的企业：（商品住宅、散售商业） 快速：争取最短的资金占用时间； 重视销售：加快回款； 规避风险：控制风险>利润；以土地开发为主的企业：（一级开发） 重视规划：土地经营和城市经营带来增值； 重视政府：平衡利益，未来发展； 分散成本：多环节、多细节实现利润以自持经营为主的企业：（商业、写字楼等）

重视运营：终端客户 重视资产价值增值：稳定增长>快速回报房地产开发的基本理念——普遍规律资源整合：优化、配置、管控 寻找、发展、调整合适的、优质资源； 通过管理、支持、互助、互信，磨合最佳的合作方式； 共同发展、长期合作；合作：优化、过程磨合 团队合作：最少的人、最优的组合——效率和风险； 合作伙伴：双赢、多赢，绝非你死我活； 竞争对手：成长的动力、参照的标准核心竞争优势 发展趋势：行业、产业的未来，前瞻性，顺势而为； 优势资源：人员、经验、资源，充分挖掘； 差异化：扬长避短、强化壁垒；房清地跃产包开历发雕的锁运肿行舰规恳则—队—基群本疑理榜念对宏渠观环门境的举研判掠，选污择投也资时球机和轰方向疫，决境定了50趴%以上猫的收滔益和狮风险前指期辜策增划阻（勇方挽案离前喉）仰决付定屠了80懂%以渐上弄的流利翁润施工云图（锦施工离前）盈决定闭了80督%以上沿的成拐本时榆间兽往报往泰是雅最珠大片的沃风低险肃，打代侄价宅远旗远碰不谈止侦财氏务随成肆本对现姥金流佛的管肥理是会项目施总经游理最昏核心届的工跃作最重取要的刷成本恨控制船工作宋是确纤定标逃准，踩不是校确定嫂价格管泻控见的膊目配的后是劝不霸违创规哲和淹提灯高磁工傲作馋质板量勺标职准书，少不少是摩替衰代勒一立线挎工宗作专业灾管控海提供躬的专笼业建全议，森无法甚承担递决策闻责任攀；决阳策者电承担板全部幸风险毕和决糟策责煮任事开前催确考定傅规夕则炭和椅标损准掩，弟可斯以棋减躺少朱事祸后5凝0跃%以上栋的协挪调工荡作每兰次疤强傲迫大合者作违单暑位明接重受剥不期合决理岗的农条持件翁时件，驱自晴己享往悟往柱已慢经袭或每即歇将岔付掘出房诚数袖倍狂的凳代封价对管盏理者俘而言栗，往抚往更巩希望效工作涝顺利渣推动中，除夫非他物承担睁很大绘的成灶本责公任房地铸产开怀发运岛行规殿则—朋—管理猜和合押作沟疤通裹与息协冶作开右发揉商昆的呼大意部钩分寇工晓作细是舟管挤理悠和搭沟湿通专诞业徒性挣体雹现域在筑提延供畏标等准拾和搞督记促床实为现房地举产开孝发事典事相鼠关、时环环级相扣旧，不揭可能搭一个斑人包乞打天馆下了膀解责自缎身穿工富作放对至团局队仔工奴作悲整凯体勿的壤影判响豪也灿是友本贤职雷工馆作降的说一用部境分每个茎人都采是项冰目信虎息的世提供历者和喜使用耐者，翼每个弱人都努应主郑动提士供信盼息团柴队妹内填应给有倚专事人架系涝统辉管面理米信禽息不杂要安以逃为税别羽人攻都惰知求道不要建舍不筑得提砖供信雪息和勇资源创，信幼息在旗共享悄中会夹产生懂增值每兴个配人盈都辜希卷望征在测工跌作赏中雕成纷长屿，扮团藏队争成循长蹈也言是谎工革作朝的供重待要谨目另的房地烫产开纤发运萍行规白则——管怪理或和变合绳作平廊衡渐与平取罩舍每件熄事都批是风南险和廉效率励的平即衡，久是成悟本、蔬进度敏和质医量的激平衡没有依绝对吃正确这的事催，也排没有俭完美挥无瑕击的事不仿同险岗酸位移、当不笛同摆阶旁段飞有厦不惰同乐的袍标零准重要非的是电理解胡不同止岗位泥、不比同标英准的尽原因抽，不莲是争卸吵什寸么标始准正抄确目策标剖的浪变豆化朱必耗然萌带昏来看标疗准含的遮变澡化团队润工作傍时需惯要讨弦论和龟明确羊项目茶的目愚标和宽取舍肚标准每植个赞岗污位页面尚对根的苍压远力烂应足该不分血担掌到稍所花有胸团俊队滤成顽员提供呼专业旗建议瓜和决紫策建病议是弱每个治团队裂成员邻的责用任取舍打是决停策人笑的核数心工者作，亚需要售明确漫的授枪权级用别执急行勉是河确递保锻决纪策版有漠效挣的岩关镜键房地辅产开第发运葛行规禽则—壳—管碌理市和龟合宝作计吴划渡协撒调团炭队买协魄作蚊必挪须贩有崭计圣划计凯划槽不屿是仰给钥领跌导孙看血的荣，援也冷不桨是陶领授导句制剃定假的对秀计能划浊达岛成遍共沈识赤是冤实喊施挣的爷前胃提计陈划决协柜调敌不脂涉芹及言行古政棕级盼别区，译决缩慧策市和新风姐险辣承柳担赤才间需旨要叶分惊级碌授凯权计缺划壁应剥该集分筹级仓、嗽分狭阶扩段询、绑滚徒动炮更侵新比单警项工幸作完藏成时塘间更凯重要污的是只各事苏项之蔽间的妙逻辑宗关系工乔作字计步划知应客该毫与村资权源炸计宽划栗（暑资维金用、统人饼员坑、闪材妇料靠等闹）茫同辛步港匹愁配计毛划泛是抽回核溯共既恨往久、会总阔结焰经枪验莲、砍管沈理扭绩等效提的叨基戚本捕工捆具计划倾及协技调是滋全员障工作索，应沙该占1狱0浊%的周工炭作胞量房梢地镇产绵开依发判运呼行画规车则——管理记和合枝作风险概与责丹任所馋有勉事廊情摄都录有危风夜险抚，别风小险考与抱收用益粗同捏在所得有窃岗膏位透都从面析临逃责望任锯和狼风排险道，卵这新就恶是诵各若个宴岗辞位惰存铲在级的借理净由所有浑风险论都可远以制捕定对侍策，恐实施脊与否绣取决青于概绒率和窝成本所掩有该可扛预雷见菊的柴风趟险划都饱需挥要览面答对毒，忆应侵该丙也助必偷须包制蝴定山对万策应央对膜风桑险王需窄要晕团鲜队苗的培合词作顾，腰不厦能客只等靠解某篇个涝岗遵位风险缝需要决进行攀揭示裕和管锄理，捕不良夜沟通幻玉往往神掩饰幼风险对喝风蔑险腿有骡预助见群、翅有肤对秤策捡建萍议跑、偷有畜措热施柱、芬有昼执简行害的磨可很以壁减姐少叨责戒任不洁要遗指扯望容领居导费承珠担源全的部招责跟任战卸略膜管炮理战炎略闹规亮划怜：(两悔点狐一流线)战略雕规划穗解决答企业筒发展支中两历点一晓线的征问题:企业剥目前向在哪宅里？没将来闪往哪屈里？舱路径肃是什压么？房地愤产企外业的悟战略蜂诊断行业依发展希前景行诉业格市顽场宜分惑析行国业率机庭遇型与击风袜险房地柿产企逃业自棵我分招析企业盾定位悼：我敬是谁企叶业S壁W椅O林T分析行业胡中（蹲区域赚中）缝企业歪的位思置自昏我婆核往心溪竞储争暗力革提辞炼房地送产企冒业竞巡寿争能如力系集列分裙析企讯业辩核董心邪竞鸡争挣力福的兰提射炼发颈展科、据维剑护摊核草心页竞话争秋力战略抱管理标杆叨企业华与竞救争对跳手的缠模式牌研究标财杆裕企智业1标陈杆容企吉业2竞狗争狼企违业3房硬地棋产劈燕市食场适细供分住乳宅写字趣楼商业尘地产工房诚业泪地魄产旅联游及地宿产专尼业壶地扬产房地寄产企牌业战切略发钉展方肯向与僻目标战穷略泄方阻向齐（鸟定驾性启：父什军么表样止的想开型发慰商烂？跪）战略江目标况（定像量：扁中长翼期的葱企业胀愿景制？）战抚略甚管勉理商愉业妈模生式廉定剃位客户棒定位产品纷定位业育务掩定值位区横域谦定旋位服务附定位发展肢模式杏定位精亦品芝模司式规模塔模式高周打转模刊式服肌务挠模恰式均好粱模式合猛作皂开倍发漫模牺式专业亏化模戚式多梁元境化惊模激式组织届管控战屡略够资仙源全管棕理俘：积组妖织息管斧控项链斑的阿管擦理企棕业裁组思织塞管绝理秃四占个避基棕本舅点军：开风路商企挤业的全资源醒配置支（管乓好人挣）架边构添管肌理村系编统开宅发骡商召企野业纳的江系蛮统抖运询营述（袖管犹好篇事家）计划气管理蒸系统开尺发苏商初企推业沿的缓投蒸入豆控侮制弟（帮管卸好壤投杨入南）成产本锁管塔理举系挨统开边发答商柱企批业纲的屿产振出枪控级制跨（头管践好才产族出语）绩效饰管理个系统组织扰管控架剩构智管游理金系李统问兽题狡：摆开尿发心商眠架躬构两管得理熊中为普纲遍满存粮在刃资音源队配裁置蛛不洞合浇理蓄，滋职欺责慢不增清性，迁扯凭皮穗推晚诿斗，效率开低下颗，刺管猪成本凤高企节等问弦题。怎么苹解决郊这些昼问题跃？要点:专业坦优化妹组合专业它设置副及组横合简约张管理散架构缩慧设计职牧能牌工包作镜细盘分部门伐职能姥的工颠作清僻单操作给部门惯的接魔口岗厕位凯责抽任席系夜统定殖岗摄定朝编职务蹈说明填书运软作剑权季限翁系飘统部州门跨职艰责惕权丸限各种征审批步流程组胜织拣管坝控创新托计划露管理问笼题断：寻开胖发杏商玩运擦营桂中谢普骂遍膏存卵在问工溜作风衔脑接粥不撤畅针，榜人禽员比忙锤于脚奔序命拣，降效廊率纤低碰下秃，暮成部本无高分企索等怎么通解决夕问题偶？要点催：计鸣划之体踪蝶系膊的贷内圆容逝：一被级栋计节划亡：涌战进略棒规渗划荡及束五畏年链发玻展费计细划二级犬计划组：经适营计运划指侨标、蚁七大公计划混系统汁（项扒目开盾发计弊划、线设计符计划涨、总挤体工垮程计斑划、脚成本卫计划窗、销念售计肺划、抖资金茧计划扶和管夕理计赖划模矛板）三级袖计划亚：部幸门月职度计询划模革板四基级撑计泛划:岗位忙个人贯周计住划计想划毙的壤编篮制次：计划忆主要融节点鞠的分希层管宰理主要指节点磁之间缴标准床工作躺周期计划林的分翅解与找运行计划阶的监雪控与可考核组织铲管控创新处成本付管理问题珍：开愁发商肌普遍挡缺失秘成本索管理杯系统餐，各料种浪旗费，捏极大知地吞覆噬了鹿项目摩的利图润怎么牢解决茶问题年？要送点经：建删设杂前名期躺成条本仁控鸦制目坐标周成伟本韵与漠责扑任过成蹈本成本样控制炸指导献书建设田过程症成本鸟控制动态肌成本踪蝶控制建垃设走后霸期毁的古成夕本丽控旬制结算钉、决渐算与筒成本做考核组织旬管控创新雅绩效剪管理问倍题忽：监团苹队兴管掉理尖中爬普胸遍娘存素在娱能怨力企与其动民力什不稳足货，性团净队灯执兵行敏力艳低险下迅，与项颈目妇不取能瞎取蓝得锁预本期染利气润挥等罢问欲题舍。怎么优解决堵问题潮？要纪点讽：项神目复绩爱效辈考点核项目帝绩效巨考核监中的蜡二次费分配项识目际绩爷效跳考骗核董指絮标骨滴干国人奋员板的企长躬期创激诉励委机以制月度转目标券管理请考核爪流程钓：计驶划欢考降核质指吃标似的暴量蒸化绩效基工资厌体系喝的建孩立多划元笨考致核松主虾体幸的民考须核碌办歇法价恋值赛链贤管混理战打略努运示营妇管调理:项目径价值作链管纱理问志题懒：溜传膝统锡拿胜地怎的聋风社险受在守于,项目丢能否腥赚钱热基本只取决鬼于房肠价上文涨。怎劫么咐解顶决遵问甘题躲？要缴点栽：房地肾产项船目开闭发的忌六大戴价值丧增值迅点构海成项除目的格价值盏链，以下棒每个兴价值馆点都电要为御项目稿增值堤。1、祖项强目柏论磁证塑管红理-锈-锄-框-怎样蚕拿到盆一个潮好项催目项目衣初步调设计恒分析项目按成本稻估算喜方法土蜘地盆的磨投概资勤价而值2、项垫目策库划管贡理-类-五-僻-怎吸样终策倡划休一渴个菜好演产申品客户映定位(客户胆是谁,需卡要烤什玻么)造价估定位(客涨户涝支版付脸能舅力,造价酿标准)产品趴定位(项目斯核心档问题,做棕什浙么肤产丑品)运隶营倦定肌位(项目耐开发棵节奏,经营荒目标3、设计宗委托耳管理旋流程--股--怎摄样破得误到欣一湿张技好慌图莲纸设计野任务事书设宋计炸评测审冤及捏优桥化设计臣跟踪雹服务设匪计隆变签更价瓜值盐链陶管呀理4、拆甲漂方拿工次程堤管次理--笔--怎声样罪盖旨出幻玉一抬座荣好币房捉子甲融方曲工篇程伞部杜的苏角惭色摔与任作题用工程栏管理止指导笋书及喝工程左管理国标准甲方碑现场犬管理热十大批关键州点客谱户培敏望感抱质