房地产金融：融资方式与工具创新

专题三房地产金融：融资方式与工具创新1中国房地产金融市场状况一房地产传统信贷融资体系二房地产新型证券融资方式三一、中国房地产金融市场状况2中国房地产金融市场发展阶段界定中国房地产金融市场结构现状(一)(二)(一)中国房地产金融市场发展阶段界定3从发达国家房地产金融的发展历程来看，一般都会经历如下三个阶段：第三阶段:成熟第二阶段:发展第一阶段:起步以房地产开发为主，只存在房地产增量市场单一的金融体系，开发商和投资商是一个主体，资金支持主要来自银行房地产金融市场开始开放，机构投资者和富裕个人的资金通过信托基金和私募地产基金进入市场，房地产金融市场供应体系逐步健全以房地产证券化为核心，投资者通过信托基金和资产证券化进入市场，使房地产成为全民投资产业。金融市场主要服务于存量商业房地产，持有人主要为机构投资者中国房地产金融市场总体上处于第一阶段向第二阶段过渡时期3中国房地产融资市场总体上以一级市场为主，侧重间接融资(二)中国房地产金融市场结构现状房地产金融一级市场房地产金融二级市场借款人居民个人金融中介商业银行储蓄银行抵押银行金融市场保险公司养老基金退休基金银行个人房地产开发企业建筑公司其他经济机构商业银行储蓄银行抵押银行其他金融机构机构投资者个人投资者住房抵押住房抵押贷款住房抵押证券资金抵押或信用开发资金资金证券股票资金机构投资者个人投资者证券股票间接融资直接融资4二炭、泥房娘地悟产价传管统丑信锹贷劫融证资渔体贯系5房既地逼产族开乳发久信提贷眯融建资盖体朴系房地帆产消夺费信炮贷融涉资体廉系(一)(二)(一)房价地晋产鸡开汪发去信蝴贷对融熟资灭体窄系62010年之前，房地产开发贷款规模快速增长，年增长率在15~35%之间；自2010年1季度开始放缓，但规模维持稳定增长。房北地绳产情开命发麻贷亲款米规描模随变结化数扑据盼来棒源:临W已I锈N削D(一)房地维产开岸发信兴贷融哲资体菊系7总慕体绩来扑看字，观在志中恒国拨房段地假产错企侨业维三鸟大要的首资讽金暮来霞源模中仔金费融庸机趴构具贷洞款鱼任逮然想占晶有取重挨要且位木置评，写占低房戚地酒产贴开饿发趋企滩业拉资酿金忌来耕源递的15腊%-屡20迅%。然贝而，20底10年胸以闲来絮这织一刃比赴例咬有滴一月定团的腿下子降字，腾尤豪其御是细最五近扶两皆年座，叮房灶地结产辛开痕发礼直洽接颈投者资播的额增酷涨尼是归一椅个董重悼要御原冷因有。中国看房地眠产企恰业国翠内贷米款占蔽比变久化(弄2免0疑0参4膊-型2跨0故1窄2年)数据危来源:中持国重统壁计惨年拍鉴（膝二絮）壤房碧地巴产蚂消属费后信螺贷边融弦资棚体难系8个人购房贷款的余额也呈现快速增长，2009-2011年增长速度进一步加快，到2013年末达到9万亿。个人参购房金贷款纪余额首增长纵（单肃位:亿元涉）数就据库来般源:中致国侦人筋民弄银布行应调钱查脸统晚计位司（捞二凉）富房晨地康产嫩消会费切信台贷俩融费资展体煎系9资料摆来源雨：Fe筑de钱ra匪l躺Re舍se泰rv杰e伟Bu竞ll颤et上in求,凯Ma洁rc崭h桑19爷991989.11991.11993.11995.11997.11999.15%4%3%2%1%违约率信用卡账户汽车贷款住房抵押贷款根据国际经验，个人住房贷款的违约率普遍低于其他类型的个人贷款。根据2012年上市银行年报，披露个人住房贷款不良率的三家银行（建设银行、平安银行和兴业银行）的平均住房按揭贷款不良率约为0.2%。美国岂住房短抵押均贷款香与其剩他类展型的责个人腥贷款壁违约珍率比虏较三炸、贸房赤地剖产质新勺型圣证螺券垄融罚资埋方险式1焰0房地铁产抵辟押贷傻款证导券房地扩产信所托房撞地寇产饲基抵金房地糠产投志资信扶托基育金(一)(二)(三)(四)11（一灵）房攀地产答抵押椒贷款骆证券案编例剖：婆国丘内跟首刮发概笔念结构1231、稍概赌念1滚2通蠢过惧将怠大盼量织的钱抵字押榨贷鹿款寨组篇合旷成哗一礼个凡庞供大片的飘集贯合品以厚此交为撞基珍础啊发墙行餐抵释押冒贷宴款仇证匀券盲，隔以在组击合州中鸽抵豪押透贷壳款谷的损本购息漫现构金凭流铺支趣付世证狸券课投取资算者野的御利喘息圾及碰本亲金皱。钓这挤样卡金滤融境机属构留将器其撒发忙放表的井房焦地但产阳抵罢押桃贷俩款妥出恒售企给跳了河其牙他侧投偏资是者劣（纷以住机示构塘投怜资澡者搬为御主俭）面，太增牲强粗了粪金亏融错机拣构烘房狭地冤产狡抵抢押投贷途款晌资懒产殃的缸流片动凶性总。美国M叛B中S成为尸金融宗危机剑前债支券市小场最赞大券宵种截康至20逃08年1季度争末，元美国M似B揭S余额乳达到7程.帐4万亿矩美元爹，规库模超妈过公要司债屯的5.墓9万亿散美元豆和国穷债的5万东亿很美贷元爷，翅是馋美羊国浩债擦券引市贞场倡上承的味最滨大轨券镜种钢，屈占花债望券跨存则量友的24严.2秘2%。2、单结腔构1方3M摄B吸S进行饺了独喷特的炮交易监结构妇设计——发吗起刺人犹将液拟霞证晓券畅化浊资鼓产掉打拔包絮向牧特亚殊罚目私的庄载暂体逢（SP必V）僵真半实切销绵售灿以顽实佳现我风脚险段隔葡离专，永再坐通肌过扑信偏用秘增投级纹，猎使M拉B精S具弊有籍了核低食风捡险盆特冈征榜，牙符碍合叉养响老凉保随险谦基典金同等跟机胜构柿投枕资打者抄的膜需江求课。3、案需例:国内盛首发14“建纸元2叫0票0张5－1潮”昨正科式首总发——据新兆华社府北京2抖0茅0言5年1贼2月1铅5日电15日躲上早午忠，奏由珠建财设筒银咐行备作蛛为锋发盲起朴机好构由的谦国扑内匙首校单副个思人经住码房丽抵择押邮贷开款虚证垒券虫化端产捐品—-挤“建元20填05叮-1个人滑住房月抵押泪贷款霞支持贪证券鹿”正废式进蜻入全紧国银竿行间虾债券驻市场控。该刘证券韵发行扩总量否为3边0矮.画1闲7亿究元隙，术公摔开艰发槐行堤规小模堂为2鼓9效.铃2枯6亿屿元梅。建梯设松银腊行供选旱择唯以榜上翅海贡市系、惩江泻苏块省赏和捆福蓬建移省染三访家宿一富级势分鉴行古作营为羊本糠次篇项踩目宾的饱试迟点述分翅行将，掌从煤上允述佣三跌家层试间点豪分录行彼筛愚选录出硬了15惑00狭0余笔鞠、金亡额总去计约3务0亿表元奴的叠个勺人境住道房习抵蹄押萄贷扑款什组岩成时资歪产击池聚。乒经拐筛占选迷进群入结资饺产洲池丸的杯个姿人睁住途房供抵秧押悄贷昼款知均注为喊建烧设镜银务行丽的愧优拥质馋资斑产业。415发展状能况概替念案例123（二爹）房坟地产饱信托产侍品云类裙型投资弊收益51、概波念16我倘国贿狭抖义枝房滴地夏产辛信魂托敲，构是俘指信托永投资援公司集形中弱两垃个孩或遥两真个弄以练上阶委换托习人辫合犯法疲拥梁有资的深资句金糖，毒按骑委态托蛛人坝的员意旬愿申以点自哭己阿的惩名竖义幻玉，帆投惨资列于鹿房稳地改产机项邀目宝或球其踏经跃营味企亡业匠，符对用房草地友产邻信偿托斤资蒸金鉴进民行阻管偶理俊、竟运馋用痰和密处退分算的撞行舅为积。信术托利计肠划清的吴期筐限窜多壳为吹中谎短碧期在2选0轨1闹0年至2斑0条1盈3年3月悉，拔中夏国浅房挥地速产犬信蒙托嘱平砌均暴期锻限坐为1.瓦9年，览波动掀范围慈基本膨在1车.花7年到2蝇.脸0年内现。信托膏投资销项目杏的单驻一化目甜前糖国疤内趟房荐地萌产消信屡托歪项候目秃大怖多拍投里资卡于舰单韵个顽项动目贷或嘴开摇发羡公拒司劫。信劣托乞产姻品乐的贫流根动誓性均差缺乏巧公开报二级费交易育市场摧，信乡丰托产界品购梅买后奥转让奔较为司困难厅。【产信品斩简薯介】产亲品努投矮资编于京单番一架房亦地参产谱项细目易，僚实砍际仍投韵资得结家构机包赢含数股霞权崖、伙债奥权速、姻夹赠层闪融茅资逗等蔽多碑种唤形层式导。【特点病及优岸势】•合作排伙伴么，优游中选头优平饶安炕信镜托欢选觉择迁国任内套领波先枣房随地忘产宾公肆司母作惹为害合巴作宿伙绵伴疼，线投得资淘于克其猪最正优浊质则的尊房照地房诚产难项程目姑。堤现矮已俘先早后摊与绢金狡地呜、案绿歉城印等呜地茫产蔬企主业竖达总成料合峡作为计叼划堵。•专业机管理手，风允险可狭控平安点信托求拥有掘完备寸的风评险控下制体桑系，南对每兄一个云项目帅都会纲进行察严格轰的风熟险测通算及屯筛选息，力罗求提赖供最夜具投绪资潜远力的那项目吧标的舅。•范六围即广贺泛镇，猪结带构雁多其样根茶据蛮具驾体兰项针目款风灭险假的辽不偷同轮，占平歌安烤信体托钱将讨选骨择眼债得权久、输股系权似、重夹厘层律融互资纽奉等卵多维种票形哄式雕进这行健投帖资芳，村同损时墙选社择饼优随先酱劣败后悼等迈诸房诚多孩信号托幅方痰案岩安薄排荷。•根据作偏好等，自街主选谱择当情信界托止端穴采当用罗结宝构赵化两形互式帽时闹，岔投跳资闪者坝可件根翠据康自赛己钳的姓偏窃好顶，潜选必择齐不际同殊的孙受浪益根类幅型膊，汗从那而济享父有母与荡其沾风追险毙相烟对摧应般的汁投五资竿回俯报诊。【配忍置解建凯议】视备项疫目迈情共况侦及投信姿托丝式结乌构否安瞧排敬的宝不勉同狐，达一卷般俊而熄言生，优先展受益蒸权适民合于抱追求充固定割收益拖的稳闷健投撕资者兽；劣舍后自受凶益胜权则译更撤适愈合喉对煎于描房柄地旅产漂投急资君具浆备泊一巷定玻经惨验国、廊风雹险赠承偶受蛙能绢力饮较斯高阳和搞追吓求祝更惧高嚷收锅益炭回宵报奇的玩投轨资鸟者。2、乖案蒸例平仍安厦信轨托·项目只型房甩地产忙信托典产品171蓝8信慢托絮业边在躲中屯国味金循融察体原系表中愿一算直绞处赌于敢非滥主纷流屋地沃位容。呈在碎银糟行可信春贷下收返紧旨、轻融初资飞渠故道杯收拐窄替的怠情鞭况帮下捧，拴房特地与产塑信超托熔获恒得突阶循段卧性筒的涉市阁场絮机星遇区。灭自20猾03年起侵步，2委0惧0宾8年开垮始房追地产逗信托劝发展牛迅猛刷。3、发峰展状法况中国川房地降产信叼托发心行规剪模及答其增把长(2得00乡丰3-倍20竹13年)单位:万带元18数震据丛来靠源:W鼻IN嗓D从发找行的泉房地杨产信砖托产滋品类柄型来堵看，罗主要煌有三屋种，雀包括昂债权务型，糖即信仓托贷锹款，两房企骄提供句抵押丹物，煮双方魄形成滤债权释债务吴关系谅；股忘权型宾，即逃信托凳公司加以信模托资届金投兽资房望企股愧权，孕信托堆公司拖参与冻日常字管理治，双屯方形英成所匀有权俘关系莲；财临产收效益型边，类许似于遭资产赛证券健化产拼品，间主要晃针对泳已建抖成且企可产争生稳乡丰定现搬金流霉物业封，以棉物业辣收益畅权为县抵押违。比稍较如孩下表呈：4、眉产翅品法类术型19中国撑房地尤产信心托平梁均收雀益率团及比过较（20搭13偿-2悲01遭4年）5、投誓资收奸益近两肤年信定托产姑品的断平均动收益些率的夫中枢建值大乖概为8晴.予5历%，加扬上各折种费魂用，痒信托卷资金标成本拜平均眯为12雕%左右俯，减喷去3独.睛5害%的通盗货膨洲胀率奥（政捡策目声标值熔），瘦约8君.骄5绕%，抓而谣房尚地社产雾信另托镜产雹品禾的承融巴资代成惠本宜高柱于绝平厌均透水录平辽，肿但轰仍器然赵低右于1雾0雾%。20数量据扛来排源:财汇跳金融话分析泥平台,民生快证券思金融晕产品兴研究度中心价。42颂1发展制状况概陵念组织召模式123投资蜡收益（三梯）房颗地产设基金1、促概魄念2勇2房征地姥产总按博开坟发降程毁度我划药分BCDA多净有真专突业浙房埋地辈产展开涛发央和君管非理或团宵队梨发研起投默资坡于饺房瘦地铸产翅开斯发红项低目高及责未沸上央市化房味地看产潮企禽业感等目敏前填，继在亲我隙国公多梁采胶用轰合稍伙气制··债·以股涛权、疤债权扮或夹红层的谢形式付进行陪投资肉。2、组福织模油式2坦3人民甩币房少地产雪基金暑历年逆募集榜情况箭（20都08增-2骨01谜3）人私民呆币取房退地篮产遮基奸金遭规扣模撒分躲布从基木金募割集情裙况看营，人呆民币驾房地飘产基虏金自20即08年啊开钢始绝较露多顿出淘现赖。争从2停0孤1长0年蓬稿勃发李展，婆当年悟新募机集基川金数远量48支，末募集美规模舟约27弓2亿仰元因；规在2济0贩1损1年井矿喷，纺当年登新募柴集基叔金数厕量1盏2永5支哭，俊募六集牺规决模富约1谣0射0表4亿使元醉；堂在20右12年坦进签行薄市无场催调维整疯，踩当颜年槐新级募俯集悉规慎模宜约谎下广降缘瑞到76知7亿润元狭，道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