房地产市场调查与预测实际案例说明

房地产市场调查与分析

第一节房地产市场营销信息系统第二节房地产市场调查第三节房地产市场预测本章要点了解房地产营销信息系统的重要性掌握房地产市场调查的概念、原则和方法熟悉房地产市场预测的相关内容掌握房地产市场信息的概念第一节房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用二、房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用（一）房地产市场信息的概念（二）房地产市场信息的特征（三）房地产市场信息的作用（一陷）房吐地产奶市场欺信息胶的概王念房雹地黎产病市选场母信浆息缺是涝指青在址一筒定葬时娃间酸和络条故件夹下,反映烫房地探产市轮场及滴其发倦展变纯化规圆律和棉状况闯的知颠识、旗消息爬、情捧报和斧资料全的总愤称。具脑体赔包变括：房地谁产市释场供里求信其息、谋房地办产市况场行赏情信毙息、剪房地脚产市葵场营总销环辟境信座息、岗房地街产市翠场交全易信支息、开房地断产市菌场反跳馈信舅息。（五二个）夏房根地钱产成市妖场凡信似息阅的膀特般征1.社会庸性2劲.多渠脖道、钢多层主次性3泻.具灵荡敏性饱、时税效性吩、流沙动性（佩三筝）识房猎地财产绑市断场液信承息禁的容作恋用1.是络房萌地冠产暮企搏业趣经厦营岭决仅策片的返重宜要麦依帐据2.是停沟相通魄房萍地宏产猾供潜需屿联夸系竟的元桥越梁迟和龙工颂具3.是技房奶地淘产虚企乌业承经米营耀活狗动歪的雷直帐接伯动韵力乒和压获非得叫经驱济甜效末益兵的便重翠要努源天泉二嫂、跃房安地熟产鹅市坊场企营石销象信符息都系呜统房使地服产懂市汤场谦营难销诊信充息酒系劝统暂就气是阔指锡房串地悄产布市裹场垄营钻销昌信变息附联箩系党的眉渠养道,并吐且掠能窜形朋成败组伐织园管欣理印系艳统孕。房地辽产营绍销信除息系矿统的妙重要崇性？房洁地茅产勿营讨销粥信衫息享系释统朱的督构肚成陡？（一轿）房晋地产立营销律信息还系统柏的重社要性是充惊分实世现房骗地产崖市场烛营销糠信息督价值泼的必啊要条晨件是暑实明现递信座息土共叔享玻的朋保淘证是呈各尊种卖信浓息淡的谁载柏体（翠二罩）泽房确地沾产俭营池销乏信浓息躬系滨统阵的娇构法成四个蛾子系勾统：1羡.内绑部系报崇告逢系泳统2.市场窜营销种情报肺系统3.市场药营销习调研粪系统4模.市场港营销碰分析瞒系统1.内部柱报告很系统房地沿产企汗业的篇内部胁报告港系统涂是最事基本朱的信腔息系画统,是君企那业强营答销派决效策票者涂最数初着使怎用册的皱信行息紫系下统对。内部驼报告欲系统法是以暴内部后会计误系统影为主,该削系扬统吧的摇主塞要赔工轿作木任宇务飞是阁向土管悠理楚人萌员且提显供滑有呢关汪销中售导、拥存妨量犬、迹成机本窃、咳现忘金政流照程哥、辽应钞收币账译营市状手况马的哑信渠息辜。通过居分析级这种盟信息,管理灯人员昆可以裳发现谢重要炊的机哭会和心问题征。2剥.市轮场赌营漂销傍情屿报促系眯统内部晕报告虑系统惠提供劳正在惧发生尘的数臂据,是实睛际资板料，薪而市仁场营鞭销情艺报系贩统提舟供的胸却是轨偶发丧事件扭资料岩。所宜谓创市樱场傻营最销鞭情余报朽系抚统盘，叔是壶指插房港地栏产岂营窝销小管补理场人虏员顷用衣以踩了反解盖有咸关惨外乎部仆环杜境虑发心展境趋恼势辈的叮信愧息菊的接来乎源庙与葱程可序馅。借助凝该系编统,将环色境新就发展早的信笼息传苹递给肺有关制管理钟人员粉。房述地突产欲业幕一摩般酷比坦较傍重锐视亡普禁查比资苍料拒、秋各驰房晚地蔬产弦企柜业呆的台统角计检资胡料诵及叔房帝地果产兵市洁场戒研翠究摄这友三凳个磁面代。3.市场陪营销遥调研掩系统在男房起地铅产贫企励业醒市挠场蜘营疮销鸭活窃动巨中,除了同内部灵报告急系统脉市场抬营销焰情报两系统熟外,还需升要对匪特定谋问题记和机成会作涂重要点研究拉。这就歌需要朴进行杠房产残市场湾调查舍、产巾品偏弊好测建试、暑销售祥预测找或广认告效晨果研产究等侧等。房地绿产市未场调渗研统薄的主赤要任袋务就记是系白统设桐计、家收集益、分信析和忽提出炮数据搬资料叠以及恒提出樱与房改地产饭企面超临特灾定的谢营销宫状况翁有关芬的调轧研结钟果。4摇.市吨场貌营膏销代分脑析倍系芒统其主模要任在务是捞从改随善经叙营或决取得锯最佳告经济剂效益朋的目爹的出严发,通过飞分析踩各种击模型,帮回助嗓房妨地桃产过市阻场网营流销孤管线理寸人括员嫁分叹析钟复笨杂晋的始市体场层营初销华问照题眉。它包窑括一老些先窜进的供统计走程序杏和模劫型,借构助采这涛些粉程疯序要和信模盗型,可宇以苹从揪信坐息抽中计发琴掘张出内更尊精恶确恭的择调具研倦结董果渗。第二骑节柴房地席产市叉场调接查一臂、例房宣地毙产颜市决场田调荒查等的慨概惜念二、您房地炉产市落场调晃查的精内容三鞋、签房涌地隶产店市页场饿调腰查习的稀程哨序四、投房地军产市挺场调橡查的近方法五意、玻房情地贞产采市愤场掉调壮查为问鸡卷截设凝计一、乌房地劝产市对场调晋查的鼠概念1.房地枪产市鼻场调复查的居概念2逗.房瞒地鸽产灾市颤场殿调研查想的骆原身则1.房浑地至产皆市梦场始调员查宿的翅概勾念房劫地性产谦市郑场魂调更查边是弦指词以设房政地刘产悬市衣场很为傻对消象,运之用祝科脱学妹的钻方珠法,有针酷对性饿地、递系统择地收堆集、孔整理陷、分这析和中研究小与房珠地产别项目孩相关腾的市员场信劣息,为企笔业组省织策授划合铃理的猜房地术产营翁销方叛案提验供客舒观依矩据的迅过程潮。房地过产市顿场调患查是阵的重耗要性企业君投资衡决策储的基诸础是项尿目成统功销蒸售的幕保证是企园业科也学管纳理的膊工具2颠.房盛地嫩产以市塌场爸调奸查捷的陶原妨则真实微性原橡则全面适性原陵则时效纺性原疑则经卖济翻性笋原把则创造法性原钟则二、樱房地练产市腐场调和查的呼内容（一拣）一校般内拔容1吃.房地淡产市所场营灭销环械境调贵查2.房元地轧产信市据场肯需民求旁调趁查3吨.房稳地摊产弱市炕场瓜供丢给满调讽查4.房地客产市胳场竞浮争项状目调夕查二、踪蝶房地萌产市案场调童查的嚼内容（一掘）一皂般内广容2姨.房地词产市奖场需底求调赞查需求夜状况影响培因素消费呈者的拌购买裤能力消董费错者烂的摄购道买盖动呀机二数、苗房刷地季产腰市疮场辜调念查论的弄内帅容（育一刻）即一留般阀内沸容3.房雅地蚕产楚市岩场敞供乔给乐调哲查供嫌给绍状协况竞争传对手胜的现述状关联庄行业初的发唱展二、朱房地雁产市挠场调柿查的围内容（一拾）一狱般内落容4.房块地塑产乏市羞场仰竞淋争寄项羡目蓄调惯查产照品纪特睁征价伤格友策棕略营销温渠道促讽销丽方朽式二小、寺房选地爸产弟市考场扁调锄查房诚的跟内陡容（遗二念）枣不客同师营鞠销立阶习段圆的益调始查患内悠容1标.项则目茄定载位岭阶狂段2逝.销售杏准备炕阶段3.销耐售幻玉阶脾段二、煤房地凡产市毙场调由查的成内容（收二逆）诵不改同旨营冻销恩阶柔段者的单调眼查杂内娃容1.项派目不定等位爱阶详段地块杰现状唤调查证、通稻状况任调查焦、周咬边景默观调恋查、柏商务昼圈和氧商圈纵调查脉、区班域基昌本信用息调亮查、沾客户弃产品扩需求覆调查二匪、还房欧地迫产芦市盈场调调虏查典的固内槽容（二恼）不贷同营请销阶端段的皮调查兽内容2台.销售塘准备廊阶段竞争兰项目亲基本照信息贞调查竞圈争乔项闭目勒销乓售搂信某息颜调答查客短户筛需码求剧和糟接礼触稼媒柳体菠习俭惯谦调骡查二肤、病房先地映产摄市鼓场优调喝查缎的幕内川容（味二驼）多不帜同雄营夫销昨阶房诚段猴的挎调障查守内拢容3典.销炮售吴阶越段推广归调查苹和测惠评成傍交哪客虚户透问你卷秒调若查销售咬难点炼调查三、绵房地瓣产市附场调运查的婆程序1.准助备锐阶困段2梅.实施驼阶段3.总挤结惭阶并段三、坏房地仗产市中场调质查的赢程序1啄.准炭备锻阶单段确辩定北调详查沃目凤标初隆步公收冒集低信翠息制虎定待调除查霞计怨划参见胃，教牢材1柄1动7采-指1帮1颗9三失、结房亏地录产配市肯场登调鸽查粉的勇程灿序2龄.实屡施捐阶嫌段建立雄调研汇组织收迅集骂已诞有容信碧息开真展霜实至地隐调部研三、掏房地叛产市棕场调蹈查的垃程序3揉.总美结教阶克段整脉理奋分桐析饲资养料撰写晴调查里报告四冶、允房译地疼产托市拼场秩调支查幅的孤方滥法（一坡）按怖调查驻范围精分1踢.普高遍样调叠查2.抽样裤调查（二国）按穗具体喜调查蜜方法危分1.观察螺法2.访问时法3.实要验陷法（啊三拍）异现热场窄踩卫盘四、盖房地纳产市屿场调抓查的惰方法2白.观哥察运法直左接尤观懒察暮法实凭际杨测敲量访法行为黎记录示法3礼.实验脑法1.访问净法面谈箩访问电话蠢访问邮寄总访问留蚂置勤访奖问网络核访问五、舒房地掉产市薪场调爪查问症卷设核计1胆.问驳卷拿设仙计庸要贱求2辨.问卷歉设计拢步骤3控.问口卷用的易一星般传构要成4.问防题啦设子计抛技奸术五、校房地盯产市脂场调灶查问迅卷设匀计1.问卷垂设计仅要求主爷题崖明屠确重登点盘突清出设着问萍具被体可接泄受性简坐明植扼拍要可躁分真析缘瑞性五棍、颜房飘地窗产格市译场油调乓查点问柏卷欧设恩计2.问卷错设计冒步骤问题私的设恶计与倚选择确定末问题鲜的顺妙序问卷蹈的初夕步测缘瑞试与责修改五、纠房地深产市既场调冲查问系卷设武计3.问卷罚的一翻般构潮成目的苹说明问卷圆主题桑部分被调显查者获的基墨本情蒜况五烦、钞房脖地铺产隶市洋场凡调耽查态问辆卷积设达计4容.问聪题辛设窝计闪技估术⑴设置及问题炉的形常式Ⅰ.封闭锐式提船问①两项柴选择静法②多项足选择由法③程驾度准评侮定跑法④语拐意鹿差逝别触法Ⅱ.开角放滋式望提坦问①自由扶式②语喂句护完奔成蚀式③字西眼浓联饱想业式④顺问饲式⑤过兆滤姨法五、蚂房地恶产市抵场调弹查问家卷设曲计4壁.问题威设计贯技术⑵设请计器问邮题晚注幼意郊事惰项①避寒免赌提框一策般顾性驾的拍问汇题②避似免攀用弄不某确木切剩的研词③避法免起引闹导彩性魔的迷提螺问④问题刃要考织虑时裙效性⑤避稍免模提派可均能拾令闲被济访惊者租感乎到肺难半堪蒜、垮禁拴忌鹊和另敏粗感制的壁问剧题⑥问窃题兽的丽顺巧序⑦答灵案栽要纵互葱斥彩、描穷概尽第三刚节害房地惹产市印场预栋测一违、瞧房木地池产本市柜场药预姜测椒的链概去念二、游房地场产市填场预冒测种险类三、剖房地世产市毅场预裂测的众内容四、蚁房地贝产市益场预盯测的馋程序五、掠房地展产市促场预系测的燃方法一、尘房地贪产市田场预大测的稿概念房地袜产市每场预别测是辞房地翅产企问业在酿市场顷调查祝的基当础上,利用碑已获适取的尘各种君信息茂资料,运倦用浸科帽学指的萝方独法领和筐手砍段,对影金响房热地产深市场汉发展芬变化鸡的各管种因扰素进探行综桶合分钱析,对各浆种条勉件下经市场毁的发记展趋词势及母其状半态进本行估扑计和滨判断,从而梁为房耳地产污企业构的经畜营决帆策提炼供依芝据。房姿地化产感市爪场振预栗测驳的育作名用减少久由于眠市场收的不殊确定育性而当给房凡地产场企业讯所带窄来的兄市场己风险是房议地产迟企业跑进行赞决策帅的基虏础可顽以炮提品高靠房涛地叮产思企腿业醉的恩经泪济药效当益,实现顶房地也产经姑营管角理的纪科学栗化二、粉房地漆产市誉场预河测种没类1锣.按预积测对谁象的闷范围若划分全，分叶为宏意观预绘测和陪微观且预测2.按预喂测对灭象的蛇时间昼划分巴，分总为长投期预饭测、葬中期顶预测倚和短京期预批测3.按烫预隆测高对鲁象损的祝性盒质勾划产分位，粗分飘为薪定撇性屑预恩测孩和值定伤量蛮预笋测三、里房地灾产市涉场预努测的捉内容房地片产市鼓场需务求量规预测市套场子占荷有漂率盒的雅预秀测技政术系发判展驼预宏测产品沙生命观周期蠢预测销贞售朗前挡景呼预德测资从源叔预挡测市场仆价格津预测房园地腹产善市出场旁竞五争坟预纠测四、届房地爽产市劲场预侍测的城程序1任.确定休预测衫对象妻和任呼务2及.选脾择境预宽测贪方亿法3茧.确定第预测鞠人员,拟俯定枯预抛测册计榆划4仆.收雪集历和雹整挡理草资击料5甲.建稳立滥预偏测海模部型,并进辟行分赖析评苏价6魄.数据霸处理持并估咬计误纪差7.审查塌预测氧结果腹并予供以校杂正五、绕房地每产市遗场预害测的碧方法1臭.定性帝预测异方法2.定量顾预测浆方法五溜、迁房枣地衫产轨市欣场江预耐测富的书方军法1攀.定性辆预测费方法定性轿预测专方法杰又称脖为经紧验判判断法汤。它望是根锡据已匙掌握论的历爱史资排料和贸现实阳材料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