房地产投资决策

第9章房地产投资决策分析房地产项目投资决策概述房地产投资项目的方案比选各比选指标的应用9．1房地产项目投资决策概述9．1．1房地产投资决策的含义

在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。9．1房地产项目投资决策概述9．1．2房地产投资决策的程序一项投资决策大体要经历以下程序：1．确定拟建项目要达到的目标；2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；3．通过方案的比选，选出最佳投资方案；4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。9．1房地产项目投资决策概述9．1．3房地产投资决策的准则1．确定型决策准则确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。2．风险型决策准则这种方法要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。9．探1房借地产忌项目仗投资抬决策举概述3掠．钻不尾确赢定筑型训决横策魂准延则此类堆决策妨结果论在很煤大程乎度上鲜依赖弱于决才策者久对风寸险所饥持的饺态度经。这说些糊决惭策窑准扫则岔包选括直：1费）竿悲勺观兵准保则2）火乐观挪准则3耕）苦折捆衷搂准咬则4）阳后悔盘值准灰则5核）吨机绪会借均纸等爽准杠则9捧．葡2丑房笔地伸产架投止资追项司目冲的差方块案烘比咬选9．另2．薪1房射地产霞投资蔽项目蚁方案市比选膛的含搭义房卷地居产芽投开资攀项嗽目压的拳方就案倡比懂选眯，傅即壁投越资何方评案眠的轧比谣较讨与啄选葬择存，漏是尤寻辅求技合甘理垫的搭房蹦地辅产清开吼发去方危案续的听必娃要羊手虫段神。政它年是垮对朴房熄地勺产夏投盖资廊项源目抖面烛临菠的旅各丛种申可熟供志选磁择恭的肤开摸发邀经与营东方毫案雪，禾进浊行虎计音算宰和稻分仿析枕，糕从俊中滥筛绸选羽出界满晨足瓦最乎低哗收甩益勇率弦要目求捷的间可范供住比素较仿方哥案争，春并为对巡寿这纳些很方运案肤作所出柔最基后洞选劲择加的挨过扒程柿。9志．变2炕房属地冷产涂投蹦资木项养目雷的烛方哄案渗比品选9胜．血2移．颠2翁投养资融方士案岩的笼类充型1探．剩互香斥康方享案互斥某方案至是在蔑若干应个方别案中绣，选面择其圈中任锡何一仁个方毫案则种其它景方案门就必各须被慎排斥嫂的一倡组方幕案。2．怠独立贪方案独立竖方案蚊是指航一组阁相互糊独立恐、互姓不排来斥的用方案峡。在糕独立蜓方案简中，名选择轮某一摆方案奸并不禽排斥执选择宪另一贪方案毒。3志．各混日合歪方板案混合剂方案恋是指检兼有商互斥篮方案镰和独缘瑞立方距案两欧种关贼系的轻混合叮情况携。9然．疲2决房蜡地照产叨投景资性项践目拒的建方大案蹈比谢选9．琴2．幻玉3比嘱选所券用的输指标1．蒙静态鹅指标这泡是许指棒没规有绒考旦虑县资芦金厉的建时迹间预价岂值辞因狡素娘的量指况标奋。1评）菜差敢额显投船资尾收逢益惕率差证额仅投锻资冤收句益鼻率篮是矛单膛位劫追泛加贱投总资大所寄带梨来窃的蚁成央本略节崭约延额酸，象有遇时钟也盗叫萝追翼加胖投切资酱收侮益详率止。其是表种达陷式央为假：式中痕：△R丽—档—差剖额甚投圣资岂收鸦益及率窗；C1，烛C2——两个拉比较掀方案淹的年狠成本最；I1，I2—煌—两田个文比乖较乡丰方扎案希的萄总残投脾资梁。9．望2房秋地产惕投资念项目昨的方雨案比净选2）蛙差额蹲投资偿回收招期差额蓬投资需回收成期是峡指通小过成册本节划约收湖回追坡加投僚资所误需的影时间是，有蕉时也鱼叫追祸加投子资回碑收期夸。其谦表歉达再式棵为塌：式轻中遣：带△P棚—澡—差验额肃投组资湿回踩收蒸期由；I1，滔I2—绝—两倚个搭比披较您方拳案核的洞总捏投持资喊；C1，C2—唤—两侍个暂比梢较斗方斜案呆的耳年箱成描本川。9．倚2房茶地产该投资罚项目势的方秋案比良选2．铸动态兆指标这金是自指勾考茧虑泄了燃资愁金分时斯间膨价避值邮因拳素沾的奥指逝标驼。舰动吓态渣指蔑标称主拣要觉有亡以论下坚几刊种胀：1）伐净现草值（NP桃V）净痛现邪值握是灰投盐资即项鸟目驶净增现俩金属流陡量补的扯现羊值袋累插计宴之咽和勾。用酿净孔现高值川进极行猜方振案锄比六选蒜的仅方雷法震叫滴净体现螺值滋法昂，签有稼时凡也昆叫绍现积值康法制。其表云达式卵为：如果玩判断桃项目将的可姥行性壤，则NP护V≥0辩的拟默建方提案是骗可以余考虑费接受池的；征如果絮进行迹方案工比选撑，则夹以净负现值妖大的贴方案朵为优随选方昌案。9挽．昆2春房教地赖产占投匙资助项犯目浸的配方夫案印比潮选2）蹄净现旋值率净葡现活值悦率咳是府投以资舰方轨案军的胀净穷现叠值寸与吓投躁资挣现病值俊的羡比忌率候，执它承表菌明君单留位破投劈燕资圣的可盈猜利河能烂力命和旬资挎金赛的枯使莫用理效愧率嫩。式中傲：NP牧VR冈——净现卖值率岗；N誓P礼V漂—亩—净现艳值；Ip——投项资鸡现滋值草。在进卡行方通案比估选时惧，净称现值挺率大端的方疯案为创优选葱方案感。9．跳2房组地产慰投资的项目图的方鼓案比渴选3）丛差额愁投资漆内部寒收益劝率（足△IR晌R）差弓额握投莲资锣内碑部谊收化益波率梁是适两朵个鸭方全案粱各欢期侦净蚂现丢金慌流和量撤差伪额孔的饲现翼值讲之李和塑等余于童零行时战的爬折轻现驴率猴。其诱表累达晃式狱为必：式中：△IRR——差额投资内部收益率；——投资大的方案第期净现金流量；——投资小的方案第期净现金流量；

n——开发经营期。9创．磨2派房伐地液产结投讨资棵项苏目讯的候方肌案虾比牢选4）戒等额街年值逗（AW）将锄项情目墓的衰净随现捏值屠换州算蓝为胳项熄目普计良算披期黎内哪各举年评的下等甲额燃年投金元就严是返等旬额表年雅值接。用等累额年宴值来获进行扩多方魂案比尽选的飘方法爷就叫资等额励年值叉法。从其脱表达夸式可垒以看换出，AW实际展上是N占P微V的宋等屡价秆指忠标炮。言也饼可赌以往说铃，习在锄进挠行币方俊案洁比舅选俭时丸，瞧等趣额壳年腥值取大叛的枣方量案锄应参为售优挑选绿方望案斧。9体．母2忘房眯地趟产幅投臣资踩项免目快的称方绞案宏比纽奉选5）哪费用浊现值滩（P抵C）把项秘目计份算期墙内的框各年肿投入视（费犯用）搂按基捡准收镰益率偷折现叮成的揉现值谦就是捆费用公现值婆。用费壳用现惠值进谢行方走案比舟选的朋方法欠就叫口费用安现值窄法。式中编：C—踪蝶—狂第t期投略入总陶额；B——馆期末堆余值巧回收汤。n肥——项搬目哑的鼻开掏发监经薪营顷期带。在鬼进粱行习方辽案故比割选狼时学，陡以苗费舌用咐现愁值杯小陶的痒方苹案肤为装优听选苍方命案和。9．托2房染地产绣投资胖项目祸的方济案比邪选6）拼等额寇年费裕用（AC）。将灾项稿目转计抹算咐期杨内祸所嘉有值的挽费徐用守现嘱值垃，钱按无事住先石选谋定伤的战基驻准悬收屈益膀率聋，扯折茧算兰为趁每两年家等创额播的公费辨用添，宵叫冰做诞等占额调年筐费爹用灾。以此揭进行摊方案躺比选沃的方取法，谁叫等胆额年皱费用本比较拴法。其表励达式冈为:在进喘行方恐案比娘选时谅，以掠等额歉年费唇用小候的方厌案为锯优选末方案骡。9．念2房燥地产耗投资喘项目风的方概案比重选9．蜜2．损4比朴选中姿应注霉意的航问题1峡．隐内废部毯收费益期率疼与刻净萄现付值大粘多真数欠情掘况悉下栏的筑独猪立累项浅目缎的才财东务法分侧析驼中递，逮用横净亿现略值勺和享内蒜部叮收贤益驶率路指氧标倘来丢判价断济项博目樱的盆可跪行猾性姻，自所宗得访出准的达结塞论主是骄一烘致脉的国。突因凉此读，册可酸选馅择守任许一铃指凭标尤作端为老项他目帐财勒务背分妙析故指碑标架。腊但红是硬在烈某亭些侦情作况醋下糖（悲如棋多委个利方帅案贸进便行挎比缎较护和抽选控择均时妄）达，蚂相石互祖矛键盾赤的逢信私号阵出站现跑了敏，垮这照两待种沫方咐法魄可还能颂会恶对吨现盏有感的弓备盖选导方匹案药作李出退不碌同钱的元排海序圣。一般从来说兔，在芝这样僚的方巴案比言选中筑，通顽常不狡直接际采用秆内部丈收益律率指跨标比乱较，叔而采呈用净汗现值谎和差蜜额投毯资内尾部收鼻益率息指标茎作为佣比较恨指标樱。9．爽2房总地产怕投资缠项目牲的方筐案比村选2宏．扭净陈现中值怪与盆净谋现录值展率净严现耳值闪和洒净昼现说值案率扩两探个宇指敬标牌在货方狮案坚比访较怎和己项载目尝排寨队昏时之，鉴有充时格也煌会摧得味出扛相译反床的题结啊论逆。诊因盐此俯，微在脏进万行羡方经案津比养选磨时类，淋若铜无淹资称金鞭限兴制穗条稿件惰，奴此苏时虏可艘采烦用惧净超现载值遥作俊为献比揪选懒指谱标臭，雾相共反漫，鸦当奴事暴先贵明非确观了以资乒金妈限牺定须范努围仔时毅，剖应掘进污一矿步肠用赚净燃现我值刊率槐来料衡天量幼，密这绪就堤使圾用淹了碍净串现闻值缎率键排衰序置法刚。9．绵3各申比选舞指标境的应跌用9．东3．摄1互顺斥方投案的锦比较扶与选铺择1炸．抖对史于郑项痕目白计灿算赞期勺相稼同敢的湾互损斥谷方蒙案反，眼可警直拣接涂用逢净荒现茧值冶、怨差第额绞投翼资面内桌部答收首益榨率剪或遵等嚷额蜓年锋值右指革标粗进咳行敲比恰选获。2．些对于固项目道计算延期不女同的逗互斥毕方案森项目壤，一翅般采若用等结额年蒜值指立标进酒行比僵选。刷如果妄要采置用差缓额投手资内栽部收盾益率栽指标泊或净席现值县指标镜进行碗方案撞比选耍，须妄对各嚼可供亲比较些方案遣的项扭目计撑算期匆和计今算方屈法按拨有关袖规定猴作适腐当处茎理。9．止3各刚比选俩指标叔的应艺用3．孔对于两计算各期较闯短的惜出售森型房冷地产供项目夹，可企直接层用利灿润总赠额、疏投资妙利润束率等寻静态找指标线进行姑比选尸。4．围对于距效益旬相同蔽或基护本相网同的涉互斥复房地慎产项柄目，婶为简揭化计挡算，败可采艺用费佛用现纤值指扣标和趋等额佩年费劫用指残标直想接进捷行项观目方偶案费勺用部多分的他比选剖。9．查3各宝比选妻指标租的应贪用9．译3．葵2独得立方鸣案的吓比较巾与选园择独立斥方案紫的选娇择可柱能会谢出现脂两种瓶情况倍：一周种缴是愧投瞧资粪者者可盟利威用途的狸资盏金配足垦够刻多主，姑即蝴通旨常尾所伟说塘的舅无而资想金故限垫制由条滤件优。另子一察种标是俯投拌资蹄者诵可访利引用香的牙资货金慨是胀有刺限骆制塞的区。9晌．营3士各煤比怕选盲指钥标腐的宽应童用独薪立杆方油案智的透比捡较立与夜选旧优象指真的种是税在报资窗金津约县束挣条值件胡下放，喉如透何役选悟择忠一鹿组亚方壳案并组戚合库，鸟以化便基获给得傅最味大建的胸总栏体扮效谱益何，隔即缓∑N丹P严V(ic)最词大。一西般睬来贤说娘，贩它诵有咬四文种萌基底本令选共择找方掘法增：摊一恒是束现驰值罗法痛，所二框是伤净陪现誉值程率德排辣序脏法惜，复三克是侮收权益摄率蹦