产品定位分析4

#⑵项目总成本36659⑵项目总成本36659万元⑶项目所得税前利润 10912万元⑷所得税前投资利润率为1 1091213665911100%=29.8%⑸项目实现净利润 7311万元⑹所得税后投资利润率为1 73=19.9%6、动态投资效益评价⑴项目现金流量分析、''''\时间项目^\20052006200720082009合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金流入5109.09652.411387.312567.76175.42679.247571.0销售收入5109.09652.411387.312567.76175.42679.247571.0二、现金流出6886.61461.63469.16516.46862.26756.04215.1491.736658.7直接建设投资6655.0908.42755.55471.45850.55822.53554.031017.3管理费用75.085.090.090.0100.0105.0105.087.0737.0财务费用150.0150.0150.0150.0600.0不可预见费6.627.282.6164.1175.4174.6106.5737.0销售费用291.0110.0110.0110.0110.0110.0110.0951.0营业税与附加281.0530.9626.3543.9339.6294.72616.4三、税前净现金流量-6886.6-1461.61639.93136.04525.15811.71960.32187.510912.3四、税前累计净现金流量-6886.6-8348.2-6708.3-3572.3952.86764.58724.810912.3五、所得税314.41917.9646.9721.83601.0六、税后净现金流量-6886.6-1461.61639.93136.04210.73893.81313.41465.77311.3七、税后累计净现金流量-6886.6-8348.2-6708.3-3572.3638.44532.25845.67311.3⑵项目财务评价指标所得税前财务内部收益率49.8%所得税前财务净现值（Ic=8%)7945万元所得税后财务内部收益率37.5%所得税后财务净现值（Ic=8%)5028万元八、方案比较与项目产品定位1、效益指标比较技术经济指标单位方案A方案B方案C方案D1、技术经济指标□□□□□□198300198300214400224000多层公寓□18200012390010360093600高层公寓□————3640056000□□□□□——316003160031600叠加别墅□——265002650026500公共建筑□16300163001630016300车库□100001200013000140002、静态投资效益□□□□□□万元38106415254530147571□□□□□万元30393317283484336659税前利润万元771397971045810912□□□□□□□%25.430.930.029.8税后利润万元5168656470077311□□□□□□□%17.020.720.119.93、动态态投资效益□□□□□□□□□%39.247.648.849.8□□□□□□□Ic=8%万元5347708475817945□□□□□□□□□%28.035.836.637.5□□□□□□□Ic=8%万元3284445047795028通过上述各方案的指标对照可以发现：⑴方案B由于在相同的总建筑面积下采用情景洋房等高附加值的产品，其效益指标明显高于方案 A；⑵方案C、方案D由于利用了小高层建筑容积率奖励政策，效益又高于B,且小高层建筑容积率奖励政策运用到极限的 D方案效益水平最高；⑶方案B、C、D投资利润率出现反常的原因在于土地成本按实际取得成本，导致小高层单方综合成本增加值高于楼面地价，而现状地

价水平已有很大提高，随地价的不断增长项目投资利润率将出现正向改变；⑷从投资收益的角度看，方案 D产品组合为最优化2、市场接受程度比较（消费者认知、目标客户范围、消化速度、预期价值实现、地价不断上涨影响）方案A方案B方案C方案D优势（S）为经过市场检验的成熟产品产品类型增多，扩大了目标客户范围；情景洋房作为创新产品具有面积分布合理、空间层次丰富和景观资源优异的特点，易引起市场的广泛关注产品类型多样，小高层住宅的增加进一步提高了居住舒适度，有利于社区外部景观的引入产品类型多样， 小高层住宅的增加进一步提高了居住舒适度， 有利于社区外部景观的引入劣势（W）产品类型单一， 目标客户范围有限叠加别墅由于面积大、总价高，其消化速度可能会略缓小高层住宅维修基金与物业费用较高小高层住宅维修基金与物业费用较高机会（O）易被市场消化吸收叠加别墅、情景洋房等高附加值产品的引入，有利于项目整体品质的拉升和扩大项目的影响力并进而提高项目预期收益小高层容积率奖励政策， 使项目预期收益更高小高层容积率奖励政策用至极限，使项目预期收益最高威胁（T）价值实现受影响，易陷入低水平、 低档次运营的难解点周边大气质量、交通等基础设施应尽快得到改善小高层投资回收周期相对较长，消化速度略缓小高层投资回收周期相对较长， 消化速度略缓□□□□□□不利较有利有利最有利从市场接受程度比较来看：⑴方案A与方案B比较，方案B由于引入了高附加值产品， 无论从预期收益还是从提高项目的影响力来看，均优于方案 A；⑵方案 B与方案 C、方案 D比较，从目前看方案 B更易于被市场吸收，但从巢湖市地价快速上涨来看，方案 D会越来越具备优势：当

楼面地价超过小高层住宅综合成本增加值（包括维修基金等），小高层楼面地价超过小高层住宅综合成本增加值（包括维修基金等），小高层将具备成本优势，届时舒适度更高的小高层即便以低于多层的价格出售，也会获得更高收益；⑶从行政管理的角度看，规划部门在容积率控制上是限制上限，对容积率下限控制较弱，因此选择方案 D适应性更强；⑷选择方案D一个关键因素在于控制好项目节奏，小高层应在项目后期推出。3、对方案 D进行不确定性分析⑴盈亏平衡分析销售盈亏平衡点 二总投资成本 /（销售收入口销售税金）口 100%=81.5%即当项目销售收入达到 47571口81.5%=38792万元时，可以保本经营。⑵敏感性分析项目方案税前利润（万元）税前投资利润率（%）税前净现值（万元）税前内部收益率（%）基本方案1091229.8794549.8销-10%615516.8387929.4售-5%853423.3590039.6收+5%1329136.3994159.1入+10%1566942.71196268.4投-10%1393541.41163663.0资-5%1242335.3922356.5成+5%940124.6661843.0本+10%789019.9531536.3⑶评述通过以上盈亏平衡分析和敏感性测试，表明本方案具有较强的抗风险能力。4、项目产品组合建议鉴于目前巢湖市房地产市场现状、项目规划控制条件以及提升项目附加值的考虑，提出项目产品组合的意见如下：⑴多