北京养老地产及案例介绍

随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告重点分析北京地区的养老地产项目。目录养老地产市场简析北京典型养老地产项目分析国内其他知名养老地产项目结论及下一步研究方向中国老龄化数据2010年第六次人口普查数据60岁及以上老人比例65岁及以上老人比例全国13.26%8.9%北京12.5%8.7%老龄化社会标准≥10%≥10%我国已经快速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征1.独居老人增加2.老龄化伴随的少子化趋势3.个人金融资产向老人转移，老年人逐渐成为富有人群4.个人养老规划意识加强，消费结构转变老龄化引发的需求人口老龄化老年公寓的购买力老年公寓的购买意向我国老年人口数量多、比重大我国社会老龄化发展速度快人口结构的变化，社会上的“空巢家庭”逐渐增多老年人收入的提高老年人福利水平提高子女为父母入住提供资金支持养老观念的转变促生老年公寓养老需求消费观念的改变促进购买行为老年公寓市场需求养件老克地智产盏的兽税帖收麦优愉惠1崇.营业专税：养老似院、堡残疾螺人福魄利机走构提吃供的愿育养阀服务采，婚陵姻介堵绍，仔殡葬堂服务忆取得理的收暖入免比征营伪业税坏。依据《中阁华炕人建民硬共遮和纺国刊营邀业害税巾暂须行反条乖例》2弦.所得伟税：对跨由古民制政纵部售门瞧审碰核造批改准,并核耽发《北京岗市养渔老机恐构执经业许你可证》的纪老创年少服肥务惜机构构诸及慰核桨发《社亮区滑服昼务越设摧施谅证僵书》的社欧区服卸务中屈心的斧老年杏服务雷中心消（含柱为老朽年人舱提供药服务践的场唐所）责，暂菊免征确收企蚊业所侵得税轮。对于乡丰其他罪部门苗和单美位、军个人晌主办泉的老镇年服傻务中敢心、忍老年锦活动想中心仁，经秒所在汽地主仅管税亩务机愁关参啊照民焦政部腰门审岔核标穿准进乡丰行核涝实，待凡属啊于福穿利性悄、非耳盈利进性的薪机构项，暂稍免征弃收企窝业所络得税延。依据丹：《财窜政硬部绝国恭家湖税侮务言总扯局记关尸于竹老插年亡服忙务江机暖构郑有丧关筋税苦收愤政榨策献的冬通客知》3.地铲方辅税每：对政物府部滑门和啊企事病业单兄位、珍社会翻团体联以及碎个人亡等社匠会力派量投阵资兴扶办的挡福利扮性、醒非营讲利性屡的老蔽年服饭务机寨构暂甲免自立用房宫产、河土地炕、车翅船的译房产稼税、贴城镇吧土地祸使用疲税、电车船础使用勾税。依据墨：《财智政敌部蛾国孩家劳税负务漏总剂局轨关握于柄老睛年独服外务缩慧机啄构纷有触关帝税船收参政挠策镰的停通冒知》4.财痒政哈补欲贴社会击办养严老机需构每遮新建印一张左养老杨床位汇，最联高补菠贴1.服6万元振，最秒低补剑贴8城0感0元畜；雅每中实摧际燥入沙住动一啦位费老谣人弱，胖按堤床难位低每缸月吼补堵贴1述0燥0元掠。染（北寻京）每拔新间建中一讽张绪养权老获床六位枯，煌补疲贴50纵00元，天各区仪县根术据情谱况分撞别追正加补腐贴。绳（上捡海）5狂.开发都建设在规颈划、摔建设破、税肆费减黎免、钟医疗利、用猴地、追用水棕、用亡电等焰方面开提出寻了一鲜系列揭优惠朗扶持咽政策玩，鼓收励和剃支持聚企事横业单谁位、地民间红组织招、个愉人等汽社会盏力量抢投资亩兴办尾养老鸟机构燥。《关于骂支持唱社会搬力量恢兴办能社会团福利师机构敬的意基见》享恭受勉优枯惠墓政置策爆案困例由于疲养老岩住宅薪具有明社会必公益鞋性，手一般箭地方恶政府屈会对套养老躬地产翁项目暖给予容土地撕、资颠金等房诚方面僚的优缸惠政满策。汪但是谋由于僵国家幅土地搏法律睬法规塔的限浑制，药以及池政府龄划拨遭给企朗业的答土地俗没有嫁产权效等都贞为项讯目的浙后期幸运作赠埋下旬了障苦碍。上海铃亲和文源得杯到例了分南云汇侦区须政钢府涛提刘供芽的5历0年产贫权的邮公建怜配套转用地宜，土雹地成总本较档普通券商品命住宅驰低很陷多。竿政府欧的政洲策支乐持无路疑为雅企业呈进军华养老汇地产暖解决积了高遣昂的检成本格问题佩。广盈州塔颐氧年旺园作为20世利纪9虏0年代烛的以卷市场杀经济葵为主虏，政棚府支座持为泉辅进设行开锦发建徒设的组大型嫌创意踢性公址益养姑老工择程，尝在建贵设初闸期得国到了握广州墨市政赴府土亭地和客资金猫的支伸持。旗广州场市政肆府通胡过设给立老鞠年村今筹建均处全粱程参灭与该乱项目补的开猛发，窑并划朋拨5齐0锅0亩土酱地和14搅00万知元笋启何动让资今金识。陶但险是劫运兽作坑混垄乱按，喜最嫩终规，治广左州冠市砍民勤政彻局书退衡出待该庆项渴目衔，兽市亡政授府盐先堡前社给叮予息的匆各叼项迎优盲惠杜政码策醋全准部嗽取牺消券，西按普照伶纯饮粹宜的窄房意地浴产半开娇发辛建恩设碌的咸标蔬准短重址新孔核烛算逆该年项萌目顶的坊地其价晶及吃所求需亭缴纺纳陕的计各触种斯费悬用腹。杭州到金色转年华：减民葬营妨公丑助串，茄在厨土觉地扫方锈面菜也弦享另受既到到来毅地浴方团政睛府混的检优语惠抵政真策烟，江只有支猪付红了骡土储地五的吗拆灿迁邀、迫补蔽偿芳等防土捞地董取播得姻费业用覆，符由近于喊没宵有怠缴悦纳剥土纤地柜出取让字金查，船土泊地刊性羽质队属述于交行繁政祥划冻拨蛛，捏不薄能方进始行趟出妖售摩，梁导糟致男企翅业豪资弊金枝占术用拳时沃间岂太御长筐，题利硬润酿较设低储，死面物临售的乘风质险丘也拌较赵大砌。目补录养愉老外地榆产计市泡场漠简黎析北京草典型海养老古地产话项目挠分析国内铅其他书知名氧养老劳地产耍项目结帝论辩及道下部一众步独研才究区方计向北燃京苹市靠场谣养境老煤地荣产灭的沟主欺流诞分挡类持作有开经桶营出售+出狂租太输申能祥幅和扭山股庄出劫售东根方陵太串阳聋城万科狗幸福必汇北京丧太阳伯城寿山躲福海将惹府是庄页园曜阳顾国际爱室慕融家一旦、敲持涌有不经炸营疑案盒例爱撕慕好家香轿山哈脚短下海淀运区香签山新胁营20号太申霉祥和昌平吼区中街关村借生命松科技锤园寿矮山扩福驼海北京蚁石景录山区壳双峪查路2钳3号经趋营关要找点太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点去化速度2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%经营警要点太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。

养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。二、宽出售获出租取结合束案例将府页庄园朝阳眼区东套北五衡环环浇铁绿旅化带此内曜阳誉国际密云壶京密荐饮水倒渠源须头田搞各庄螺镇垄吨庄子页村北京群太阳赴城昌角平钥区架立撤汤危路30号辱，蕉北诱临及温破榆眨河经营拆要点将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年产权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓去化速度一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄经浓营狡要往点将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的盈利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等核心销售收回投资，运营获取长期资产以及稳定收益反按焦揭是担指肚在争征四得缝老益人孝同喜意慌后徐，究开领发雕商伙将奏老伏人躁原逢有善住完房樱出酿租外，味以菊租哈金王收玻入饮入策住暴太椅阳心城吓。置换是将勾老人踢的原渐有住喇房与燃太阳榴城的雀老年暑公寓旗进行择等价厘换房抚，到叼老人雪去世牺之后悠，再馒将原徐置换例的房链产折掌价返以还给纯其法算定继自承人堆。目必前逝已住有猪许偿多射老圈人慰对丙此挠种书销鸟售倒方陷式倍表谊示徐了吵浓质厚兼的劫兴岸趣骑。辽从蠢中耍国除的静国望情愈来砖说否，“反垃按代揭”或称“反向仇抵押理贷款”是非语常适求合的荒，但嗓若要麻获得筛长足表发展仗，还谦有待证于金阅融体委系对豆其确素认。三、抄全部厦出售仪案例东方仙太阳码城顺义奴区仁站和镇亭潮白存河板要块万科山幸福衔汇房山弊窦店社镇镇药政府辆北侧20养0米经营用特点东方太阳城万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓5—15层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。经营件特点东方太阳城万科幸福汇基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米的老年公寓和活动中心——“活跃长者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；

早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘项目自身品质较好，但周围环境恶劣万科进驻老年地产的实验作品四、炭特点伙总结位喉置税都存较析偏尚远唉，利注道重芹项油目仇内布部磁环奶境抓营陷造建梨筑何形祸式拿多稍为匆多楚层埋公搜寓界，清有绕部让分斧独恐栋辉别权墅歉和阴四态合战院裤形浑式蛮提种高马价楚值均退设巷置宴医萌疗世中退心铃或烂社惭区虏医邪院撑，针注爱重抱医鞭疗律设厉施均微设柴有旷康刻体竭会胶所偏，公满沙足住老兼人筹活势动悦、跟娱索乐岩需寻求老年跟人专肆用设效施如才无障突碍通蒙道、地紧急扔报警贺系统诉、室妄内扶珠手、汪风雨愧连廊吉等细限节设洪计，辫提供饿医用裙电梯拐的较珍少出售矛和出辆租方拴式结身合或扩以出敏售为陵主，肯快速直收回各投资厉，实堪现现孟金流秋平衡针虚对挑老眨人遍出赴售箱的仪公腊寓剥仅恒出洲售仗使魂用朽权抬，戏出拖售贵产珠权羞的溪多司演顽变厘为来商疏品惩房鸦，机老车年瞧公浓寓司特酷征故不衬明雾显出肤租乘多太采同用亭会档员墓制举或幕缴支纳短押挪金态的开形富式均有齿餐饮筑服务具品有脚家俱政薪保锦洁迈服猎务组处织蜜多未种息社筹团真活瞧动开昆发编建惠设配套裙服务运营请模式目录养纽奉老取地龄产序市窜场昨简找析北京兽典型渐养老箭地产聚项目泉分析国内洞其他星知名诞养老叶地产限项目结论唯及下畅一步辛研究著方向上拌海袍亲恒和昨源晕—驴—捏中祝国诵第择一萌个距会动员盈制鼻养抱老宝社斗区规模占地8.33公顷，总建面10万平方米经营模式变相出售+出租收费模式会员制（一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万；（二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年费2.38万；（三）产权房，50年产权购买，2万元每平米，年费2.38万客户定位高端客户，平均年龄70岁以上土地成本协议出让，五十年产权公建，地价低建筑形态12栋多层老年公寓，3万配套公建去化速度2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%，60-70健康老人销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本基础配套公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐全，主打概念宜老式全配，管家式服务上坡海搞亲丧和王源上海榜市南乎汇区朽康桥庸镇上海电亲和节源总陆结和银经验优花秀木经撤验啄：定穗位铁清委晰耳，画高璃端躺养乱老认社销区度，并美辞国C陈C拜R袭C理念虽贯穿饺设计可、建散造、米销售逢、运桃营优异贡的软菠硬件污品质灶实现推了清嘱晰的赚高端剃定位在颜上叔海欣养允老挠高们端突市养场严的携垄叼断魔地非位滤带坟来片巨近大傲的丙利捞益优秀册的运砍营服众务（域现已跳签订扯万科厕幸福枣汇，缴成为绘幸福使汇运绣营服掌务商常）良住好想的罚政侨府肠关泰系静保勒证源项肾目割的刺顺向利惯开石发啊（闹董杰事罢长谅奚性志安勇柄曾采是欲当圾地贴政备府绒官登员镰）特点唇总结嚼：专隶业炸的勤运吓营模团锅队土慌地背成拾本竞低陈，贵销云售50年产建权资金书是瓶定颈，侵最近秘引入茄风投僻挚信味资本20块10年蚁营旺业弄额月突堤破1伸.早5亿各，闸但蜓未冷现衔盈璃利亲谱和毅源穷更蜜倾皱向冷于绑做纹服好务症输陕出扯商房企惑、保杆险纷驻纷涉狮足养枪老地仪产绿冻地闭、摘保籍利草、势乐士成蛾、唱万煌科饺纷荐纷旦涉吨足瓶养熔老床地狭产秃，许首订创哀、何华勾润职等榜也府成沉立精了缓研肥发隆机偷构泰跳康胶人酒寿绝、洗中录国盒人谱寿存、征合壁众烘人浴寿净都惊已芝投流资买养味老愉地榨产养艳老肚社烤区上游下岁游医疗怨保险护刊理稀保拨险养鞭老戏保窑险…谋…老宴年运医上学护理沃服务老歌年填科茂技惯产浮品……将寿苗险产汤业链桑拉长2门0绿—驼3撕0年泰滥康骗人静寿茫：在北掩京昌杂平小栽汤山仆温泉治乡购雪置了2姑0练0苗0亩辣地社，注斥屡资4怎0亿元爱，拟狱建新坝型健麦康养龄老院“泰康欠之家”，抖预罩计2贫0昏1化3年将互建成立。中国耐人寿氏：廊轻坊诸养药老概社堤区巷总恶投潮资钳达10窜00亿元合众飘人寿左：与勺湖奔北挽武妖汉滔蔡稠甸似区品政幻玉府租合纤作胃，光计狼划们兴茂建“合星众做人恰寿挺健剩康垮社族区”，预胁计投维资8英0亿熄元雁，调首反期敬动欺工歉