南京市云水间别墅项目定位策划提报

提报目录市场研究分析地块属性研究南京别墅市场分析成功案例分析客户分析项目发展定位土地属性研究Part1

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板块属性市场特征典型案例江北板块主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等区域。其中以老山的区域最为广阔，板块自然资源好，产品多样化，随着别墅市场崛起，一旦区域市场成熟，江北将成为南京最大的别墅居住区之一。项目不多，产品多样化珍珠泉九号，香山湖一号江宁板块主要分布在“三山”（翠屏山、将军山和韩府山）、百家湖、方山、汤山和禄口等处。产品多样化，属于比较成熟的别墅板块项目多，但是大多接近销售尾声城开汤山公馆、明阳山庄城东板块城东板块处在主城区，一直是南京市场发展的热点，该板块内还集中了月牙湖、紫金山等稀缺资源，配套完善，而其中价格最高的是环紫金山地区，该地区以量稀价高著称项目总价高，产品稀缺市场知名度高钟山国际高尔夫仙林板块新兴别墅区板块，交通配套尚待完善，从前多以高层，小高层为主，近几年逐步出现别墅产品，数量比较多未来供应量大溧水板块新兴别墅区板块，由于离城区较远，其基本依托稀缺的景观资源，打造度假型别墅产品以度假型别墅为主百美山庄、森林溪谷板块分析10年上签半年庆独栋痕别墅差成交拼面积齿段（佛成交老量比孩）：10年娘上两半周年样联同排掌别魂墅损成望交蹄面咬积雁段阶：栋挂别免墅芳的镇主茶力旗成辈交溪区舱间充为4外0火0稳-箭5盘0丸0平米嘱，占从整个落独栋开别墅宽成交挥量的4昆0矮%。3巴0呜0平择以窜下篮的爬成鼓交读量坚比左重辛最斧低驴，型仅补为9%。联排敌别墅绵主力捉成交测区间衰在25扁0-站30篮0平叫，挂占否整削个养联怠排炊别勤墅餐成炮交退量扑的4乎7梁%，2贝0爆0恐-疮2院5话0平省的加成灰交锡量落占对比躲重瞎最获低14摊%，2体0述0平以咬下的字联排滤别墅冤的占布比为3孤9谅%。独欺栋灭主既力合面吴积昏区口间蔑在4崭0使0脏-课5走0巧0平塔米浅，己联度排浇主掉力悉面教积扑区舞间权在2延5哪0蓄-拖3角0权0平羊米融。产品分析南京抽独栋侦产品虹市场斥分析盏：近罪郊汤：饼面旬积惹在40渡0-挨80常0平设米策，翠总赛价谱在1烛0拉0纠0姨-节4堵5管0阳0万远迫郊丈：驶面银积百在2恨0曾0逗-需5连0笋0（主锯力在25担0-旱35房诚0），身总价2魔0均0他-医6隙0素0产品分析区域项目名称面积（平方米）单价（元/平米）总价

近郊（紫金山、仙林、江宁、浦口）绿城玫瑰园（江北）600-900300001400-3500珍珠泉九号（江北）400-500——1000-2000招商依云溪谷（仙林）620320002000中山国际高尔夫（紫金山）870-890500004500湖语山（江宁）400-57020000830-990阳明山庄（江宁）400-5003000012000-1500翠海名家园（江宁）700-900350002500万起爱涛漪水园（江宁）450-500300001350-1800溧水等周边远郊区域卧龙湖国际社（溧水）230-50013000300-600万中国边城（句容）200-50014000-15000（在售300平米以上）售价在400-1000万百美山庄（溧水）210-47014000-15000300-700万世纪城（溧水）40013000520万森湖溪谷（溧水）190-28010000190-300万蒙塔卡利（来安县）200-3009000-10000200-300联排篇别墅霞主要芬分布锻于南敬京半育小时崭生活事圈内,主利力享面饱积血在2杀0诵0捆-姥3蜘5颠0平批米,远郊槽供应弯有限烘。非独磁栋类离别墅:产品分析板块项目名称产品单价（元/平方米）总价近郊大吉山水田园（江北）联排：180-250平方米11000200-300万元珍珠泉九号（江北）双拼：300平方米左右联排叠加：200平方米左右双拼：26000联排叠加：20000双拼：700-900万元联排叠加：400万元栖园（仙林）联排：358平方米叠拼：147-216平方米18000150-400万元招商依云溪谷（仙林）双拼：420平方米20000双拼：800-900万元湖语山（江宁）联排：310平方米双拼：400平方米联排：11000双拼：12000联排：360万元双拼：450万元颐和南园（江宁）联排：236-280平方米15000350-450万元伴山香槟园（江宁）联排：197-256平方米13000-15000260-390万元句容新湖仙林翠谷联排:200-250平方米双拼:200-300平方米联排:9000双拼未售180-250万元整乓体透走铅势板块月发展产品童情况价冬位傻分米析别墅市场小结供需裳两旺赖，市女场表丑现较妄好。溧魄水葱、另句建容外、忘江语北游等久远升郊键板冬块询兴存趣厉，族江筝北无和策江触宁垦板吓块砍成脖为阶市陵场指主璃力影。独栋倍：近砍郊主言力面源积4技0买0才-镰8约0左0平结米疫，踏远糟郊窗面董积2坝0高0狼-舅5羊0践0平唐米盈。非君独还栋这累宋别闷墅陈：使主狮要欣分偷布渗于绸近关郊好，愤远羞郊溪供备应船量辨有萍限撕，掠主与力狼面强积批在2玻5斥0讯-眉3非5瓣0平排米缎。独鲜栋川：楼近妈郊舅主啦力揉总筐价聚在10售00艳-4搂50宁0万唐，远裤郊主妄力总坑价在30新0-捕60姐0万。非独辩栋累至别墅购：产帮品价铜值明办显不携如独滔栋，菊总价竿位分亡布较所广，孟在2铜0品0忠-盾8逮0纪0万题。度册假毕型状别界墅埋市园场尾分源析20婶09年双度矮，仅全河市拌实渣现边旅扫游猫总举收馋入82忍2.滤16亿元驳人民括币，伯较上俭年增招长15趴.1栗%，实悟现旅锁游创块汇8.贤37亿美蜂元，盘较上且年下贫降4甲.钥1振%。躬接搭待览入遵境仿旅六游仁者11啦3.竞45万人爬次，峡较上四年下槐降5副.虚1杰%，隶接拍待止国锁内蹲旅寻游宁者5千5夜1幸9惕.熊9孕1万例人震次夫，定较偿上票年蔽增猛长1付1菠.绒1瓶%。愤全绒市糟旅圾游沉总梳收泥入开占泽全莲市G花D可P比缝重竿达19圣.7煎2%，较混上年救增加0偶.寻8个垄百傅分荒点艇，家占佣第钻三吸产珠业驶增俯加咬值突的骑比如重蛾达38嗽.1气3%，齐较驶上胀年补增驴加0.将28个仍百股分幅点旅游市场概况南京烤周边薄度假倦型别后墅分桑布：2兔0霸1选0年1-驳6月南斥京市淘别墅扛成交漆均价独驱栋窜：膝单糖价2搭0沿0勒0奖0元/平痕米待以务上,总填价:1傍00立0万-旬4齿0拐0介0万)独栋白：单啦价80赔00碗-1北50铸00元/平喉米伶以垮上,总及价:铲2谈0军0射-蛋7妻0珍0万度假别墅市场分布、白厦鹭增岛贪度惕假纱村绿累城蒙玫掌瑰阅园珍珠待泉九泊号蒙预塔观卡意利碧桂友园狗如山茅湖城中耀国训边道城森败湖胳溪祸谷百则美扎山忌庄新湖席仙林剩翠谷东部典假日寺松鹤位居金陵伙避暑灰山庄招偏商璃依铅云练溪岂谷卧龙让湖国息际社此区半凤小翼时1小时远郊才以独暑栋为衰主，冶总价20尼0-够70把0万为哀主，评近郊代产品再线广临，其枪中独麻栋总里价在10愿00万询以迈上岗；果优馒质职景斑观年资始源否以圣及泪赠偏送妹大方面俊积对庭胳院寨和喝地见下虽室去是竟该炉类写产蔬品顿最阿大撤特偶点民。市场状况区域项目产品产品特点资源特点或者优势在售产品价格1小时远郊中国边城

独栋：200-500平方米地下室赠送面积达到60-300平方米，带花园句容伦山湖度假区内，原生态植被保持好独栋：300-500平方米400-1000万元新湖仙林翠谷联排：250平方米左右独栋：380-670平方米左右花园加庭院面积在80-140平方米靠近华宝山4A景区，自然资源佳目前房源售罄，预计11月推出新房源联排：213万元左右独栋:380-670万元左右森湖溪谷独栋：190-270平方米赠送130-450平方米的院落溧水傅家边现代农业区范围，紧邻水库在售独栋面积230、197、252平方米190-300万元百美山庄独栋：210-470平方米赠送300-600平方米精装庭院溧水天生桥公园太阳岛高尔夫会所独栋：215-460平方米300-690万元半小时近郊绿城玫瑰园纯独栋，一期600-650平方米；二期600-900平方米山地独栋送700-2000平方米精装庭院，前端75平方米带泳池，每栋占地1.5-4亩之间位于珍珠泉风景区内、景观资源佳独栋：650-900平方米1400-3500万元珍珠泉九号独栋：400-500平方米双拼：300平方米左右联排叠加：200平方米左右独栋赠送山地精装庭院300-400平方米，双拼等其他产品赠送较小位于珍珠泉风景区内、景观资源佳独栋：400-500平方米双拼：300平方米叠加：200平方米独栋：1000-2000万元双拼：700-900万元叠加：400万元国信自然天城联排双拼：200-300平方米二期独栋：380-680平方米独栋赠送700平方米左右山地庭院。浦口老山风景区独栋：600-680平方米单价：14000-15000元/平方米；总价：800万元-1200万元项到目辨概拴况脸：玫瑰萄园系罢列是仓绿城辞的第沉三代肝产品萌，南枣京玫摆瑰园酒占地4角6由0亩，玩规划减总建9万末方锡分怜二屋期从开版发徐，息纯吉独朗栋陶别女墅兴社妨区项目新优势翼：位役于蚁南觉京瓣浦执口翼区旋珍跪珠吓泉评旅顺游血度葬假脚区恩内练，勿拥箱有10万丝式亩役的晋森差林凉公浙园延和18吧00亩的稳高尔沉夫球源场主荒力面驻积。容奥积毕率芬：一期0输.苍3，二别期0.兼22产聪品哑户蒙型：一乱期60握0-伯65潜0，贞二爬期60夕0-辅90魂0山地冻独栋户型资特点逮：纯独省栋，皱带70脖0-科10刚00平方笼米精棵装庭父院，脊一楼搏客厅双挑高匆，个彩别户纹型整勒层主嫁卧设缸计，畜主卧训带景倡观阳竞台，炸每栋抽占地1尾.租5皆-焦4亩销址售维价车格庙：二点期8月比底郑加半推1殖0套振独阳栋买，辩面众积缎在60谊0-港90坦0之街间彩，熟景芒观爸独甩栋析价跟格钱在1毕4垦0崭0福-压3迅5优0早0万，项均价真在30江00元/平武米颂左蜓右白。销售浆情况乔：一期饱售罄洪，二断期目忍前还刚剩余4套窗。一牙期二栋期会子所展示桃中心依妇托书城童市罢近枯郊友珍少珠锯泉析稀趁缺记的冶自传然施景选观凤资陈源镰和牵绿陕城巡寿品山牌坊打涉造鞭豪慌宅粱别袄墅企。绿城玫瑰个案分析珍翠珠里泉难风定景叛区昭富范高尔土夫球积场景狠观汇绿枯化玫东瑰麻园伍会娃所建筑屿风格阅：法睛式、查意式墨、西走班牙伶式、语英式劣风格沙与地进中海晒风格愁的搭柱配绿尼城台玫亲瑰煎园勺会赠所直提芒供勇餐筝饮俗会即馆倾、劲商毛务板会狡馆鞋、励康郊体萍会狭馆进、郑棋嫌牌珠会腾馆差、副精疼品鉴酒峰店哭客盗房叛、喘贵仅族执阅纠览旗室暮、DI觉Y俱填乐讯部爱、哄终翼身肃会咐籍咽会仿员选卡置等8大体服伪务按。侦健么身益房这、袜台俩球斜室厨、鸡乒阅乓过球恭室剧、踢棋什牌挑室兵之舅外嚼，终贵您宾犯阅斜览清室鼓，弯玫纤瑰被园妖会肉所胖与帽南去京雾各坏大叉图湿书呼馆和合疼作亭，妻提眯供伸代晕购垒等束专妇属搁服怜务另。罚会伶所猛还彩为亩每没一慎位陕家网庭启成丑员哪量乓身成定拌制贸兴喝趣淡俱天乐氧部煎，疫提呼供1搅2大特呼权服慌务的斤终身蚁会籍煎会员路卡依托仰城市里近郊念珍珠柜泉稀季缺的金自然东景观摔资源验和绿箭城品浸牌打店造假祸豪宅仿别墅震。绿城玫瑰个案分析项促目撑概舒况态：项目克规划翁为旅座游度催假村贵，区夸域内所形成及“一舟轴两行片多币组团柴”的肯总体夏空间推格局腊，项躺目总固占地轮面积80棋0亩，洁总建姥筑面泽积1另3万寄平蚊方洁米浴，项挣目常优哑势睛：坐笑落鼓于汪溧赤水坏傅依家历边照现拢代栗农轨业亩区聋范海围孟内葛，抖紧匙邻搭现积代钉农假业把核燥心写区铲。超项依目附依委山廊傍裤水商，技内糖部蒙有粮汤傲家美水蜜库变，规北再部台有松发致源刺于决山猛岭埋丛烤林肤的誓神睬流席凹触水狸库初。产品辛户型桶：独栋荣，一阁期在央售户趴型为19礼7平米球，2六3晌0平瘦米活和2航5坦0平豪米丙。销售辣价格踩：均酷价10细00限0元/平米恋，总播价19梦0万-蜂3忧0牺0万销押售管情抽况廊：推突出谋一悦期刘已围经听推谣出10邻4套，规目前怠销售合率在75鸦%左隙右遭。户基型忌特泄点豪：赠送2那0礼0多冬平钱米奔的债花鼓园回以绿及6饥0宋-贿7融0平蔑米渗地郑下乖室怖。南锤京府经条济态型秒度饿假直别图墅挎代励表一期森溪湖个案分析项许目欲概粒况恢：中心国序边掩城喊位移于碍句禾容崖边乞城祥镇茫海软拔4策2乘5米明的村高沾丽授山关脚队下宋、军十探平佛方杏公岁里秧群钩山如和吴森叮林销环提抱棒的5旺5欢0地0亩牛仑盗山畏湖燥地才区内，拴距养离蜜南葱京渗城挽东弦中解山锈门37公提里直，3院0分钟针车程倚，产品加户型鞠：面告积制在20食0-刃50马0平米蚀。销售跪价格膊：最闸新呜推符出2辆3东湖陵西A岛别垦墅销售揉情况槽：最新嚷推出婚独栋3肤0疯0剂-僻5因0旗0，总预价在40揉0-垫10厦00，均昆价在1析5核0劲0颜0元/平米支左右庆。户典型锅特渠点省：赠旁送5忽0闲0暂-包1过0眼0蕉0精装巴平米压花园绝以及牧部分算户型摄还有盛赠送比地下峰室60波-3某00平而米贫。远租郊鸡中挽高博端雨度改假图别纽奉墅构代毅表中国边城个案分析高摘尔黄夫决球绣场游艇预会所私纯人洞马班场登练山侍俱侧乐殖部野营基俱乐缩慧部五星截级度业假酒漠店艺术除沙龙体（演雀出）中国边城个案分析度假型别墅市场小结顶级、高端中高端经济型代表项目绿城玫瑰园、珍珠泉九号中国边城、新湖仙林翠谷、百美山庄森湖溪谷、蒙塔卡利区位近郊远郊远郊独栋主力面积400-800平方米200-500平方米200-350平方米独栋价格25000元/平方米以上15000元/平方米左右10000元/平方米左右独栋总价1400-3500万元400-1000万元，主力300-600万元190-300万元客户区域范围南京都市圈南京都市圈南京都市圈项目点评区位不如，景观资源珍珠泉、知名度不如。在区位、拥有的资源上有一定相似性，该项目行政上不属于南京范围内。在区位、景观资源上有一定形似。参也考研案遍例催分活析P波a疮r牛t阁3江学苏筑天烘目淹湖达沃运斯12东屑部土华活侨倍城3位棍于放江腰苏量省朽常及州见市咳，旱与牙南株京董、序苏秤州划、押无朴锡哀、暗常析州怠相轮距10炉0公里贡，距恋上海衰、杭垦州20神0公贸里刊。凡前墨身松为凉沙宝河啊水昂库绞和喜大瓜溪战水话库爬两晒个停水怨库狂，雕面逝积氏为1钥5乌0平轮方双公顺里染，汽其冈中水虚域债面屑积9熔0平方朱公里。湖奔区生佳态环疏境优寨异，饶森林万覆盖羞率9便5历%以上矛，有横丰富矛的动投植物棉资源吊，水插质达沫到国踩家2级竞饮牌用刷水洞标沈准修。2适0恭0贸1年首被壁国晋家享旅什游善局续评贞定肯为棕首澡批详进运入AA读AA级杀度留假圾区殊。天目湖介绍整朱体瞧规帮划主要功能区具体项目旅游中心区大门接待区、中心商业区、旅游住宿区、娱乐区、公共营地和公共开放空间、绿色空间的组成。度假休闲区世界级18洞高尔夫球场、练习场、娱乐度假住宅、小型度假村、公共沙滩和游船停泊港等。森林公园区200公顷的公园区、会议休闲中心、娱乐景观区等组成。农业历史文化区以茶为主；同时以中国传统文化为主题，对中国的传统农业，进行深度保护和开发；且有农家乐旅游项目。环境保护区自湖区向外延伸100米的湖边保护区，保持原始开放空间状态。湖上娱乐区开展赛船、冲浪、水上摩托艇与滑水等水上活动。旅游中心区农业历史文化区度假休闲区湖上娱乐区森林公园区天目湖介绍分旗阶虏段肠景霸点蓝建驴设以称文尸化衔为辽背革景摆，宇利敢用寻景醉区蜘独冤有起的复资宋源饿特翼色拴，住开蚁发枣观喊光算型先产加品以休乖闲、代生态零为主胡的旅昼游产家品，喉精炼暑旅游雁主题危，提橡升产禾品形汇象品牌秆互动从砂恶锅鱼项头、讽啤酒筹、茶味叶、砖绿色墓食品棉到天翁目湖纲宾馆践、天柏目湖链旅行辱社，渡逐步桑形成践了集筑食住案行游辆娱为辽一体批的天繁目湖型旅游侨品牌产品事创新1清9掘9访9年传，壁举柜行况中油美事滑运水倾明凡星端对充抗晒赛20瞎00年确，奶举观行饼“耕天们目璃湖捆啤套酒证杯腰”土国圣际凤摩咬托书艇杠暨许水傅上充摩青托含超旦级唇明着星良争局霸坡赛20婚01年氧，挥举想行幕亚歌洲羡滑刊水袄赛20棍02年，倾举行省“天细目湖宰啤酒日杯”阿全国恩青少纤年皮既划艇杠锦标惕塞精株确咽的术市赏场饥和稳产呼品困定稍位市场遇定位滔：常施州、竖南京盒，再私向外计辐射企至苏体州、朗无锡伞和上粮海产晴品骆定妻位宋：落休普闲蚁度妄假天目湖介绍抓住共规划以龙头翻，优匙化休喷闲度迷假布垫局。建乘立猾完丙善勇的惭基咳础俊设炕施棍支耻撑经，浪交揪通贱先虹行毙。挖掘宗特色日项目的，丰字富休邪闲度联假内论涵饿。创新懒营销刘理念汇，通眠过“雷节日乎”、阵“活抢动”截塑造潜休闲蛛度假阳品牌选。加强鸭人本仗管理内，优锦化休序闲度甜假环宽境肥。

本项目天目湖异待开发/配套缺乏/认知度差配套完善/知名度高同远郊小镇、气候宜人、山湖景观资源丰富对本层案的若启示杂：基础哭情况瞧比较单：天目湖对本案的启示地理端位置础：瑞士搭东南翁部格妙劳宾窝登州夹格拉来松斯壮地区浪，阿葱尔卑进斯山线系最射高小伴镇，雷海拔1羽5蒸2精9平奏米嗽。自然捎环境层：宁狐静幻玉的乞山映镇毅坐宝拥外高今山轮积株雪惭、远茂尿盛倍山辣林青和众山锐谷向湖偿水积。小镇惠人口殿：约总只有1.妙3万区外但交通抽：开汽豆车或宝者乘厅火车是可以腾到达芽，从照最近挠几场捕到达朱沃斯旺两个鼓半小挪时，颈火车他三个夏小时肚。区内上环境类：狭长纵的达萍沃斯卸小镇间东西碎走向底，只孩有2条主撕要道穿路，穴大街险的宽宿度只龙有2车到努，以拣巴士炒为主咱要交勺通工睛具。达沃斯参考案例小镇锁定位著咬名蒙疗否养逼地运动忌（滑喉雪）浩度假办胜地国际盘会议畏集中仗地达沃斯参考案例达沃斯参考案例深缘瑞度钞挖筒掘沫区哨域家自闲然铜生旋态谦资疯源香，娘如唤气观候笋、帆山其、惯水袭等扛，钞塑龄造荡气皇候孙宜饮人碰、瞎养铃生闻之篮地充分凤放大伸区域明资源成优势走，提巩升项勒目形怕象，令吸引盗高端径客户酬。展确开肆特拖色娃户杆外卷活吴动坝（警野启外绢拓征展彻、廉水点上扑乐蒙园葛、浸游国艇拘等培）廊，材完些善蔑区遣域茅商雷业翠配酸套苍、礼娱殿乐离配志套贼、漠丰亏富泰度距假吵生徐活注重跌经营溜管理哲和可烟持续漠发展典。

本项目达沃斯异环湖景区/待开发/配套缺乏/认知度差高山雪地/酒店业发达/配套完善/知名度高同远郊小镇、气候宜人、山湖景观资源丰富对粮本村案甜的疏启旦示叫：基歉础集情萌况缠比敌较暮：达沃斯对本案启示参考案例东部华侨城参考案例由华疑侨城尚集团斧投资3繁5亿元众人民舍币精扭心打拼造坐落鸦于中纵国深肢圳大煌梅沙秋，占概地国近9平方左公里集生序态动丛感、盈休闲蔬度假泻、户僵外运寸动等园多项雄文化庙旅游幅功能霜于一盘体，宣体现疤了人惜与自膨然的债和谐疗共处已。被国阶家旅庸游局旗、环宋保总家局联爹合授身予“禽国家诵生态跪旅游阶示范罩区”之荣誉鲜称号祥，是只我国女首个盈获得消此项哲殊荣亚的旅配游区监。生态铃开发迈理念大答侠这谷云海旦谷茶痛溪烦谷东部华侨城参考案例规馅划桶理费念让国都浸市抄人纳回巨归么自萌然划为恩宗说旨村”伞，奏以招文使化平旅问游芹为左特婶色填。大侠粘谷：级体现娇生态政旅游楚文化茶溪间谷：烈体现扔休闲问度假偿旅游初文化云海术谷：传体现松户外霞运动昆旅游不文化生惕态无开苏发引理死念规具划惜主脆题徐及方旅保游涛产嫩品度炒假霜体甩验界：说茵谱特馋拉盼根跪酒膝店串，扫以净瑞刘士绕文贴化踩为红主脏题胜的席山岸地存度认假廉酒妙店舰。户外毫运动拣：云吹海谷律，以舒高尔首夫运氏动为僚中心选、包殃含户脏外奥脉林匹上克运柏动训感练基险地和聋野外栽拓展梢训练新基地性的户篮外运吃动休路闲地刑。茶家翁榜古狐镇泥：贼可薯以增欣右赏戚茶沟田榴风灵光川，浮品良尝捆美钳茶张美尼食肥，场亲宿自支动谊手止采大茶储制孔茶喜。文虚化单风锁情离：拒主杠题介生属态欢小介镇脚，鸭引裕入再瑞跑士领阿桑尔禾卑嘱斯符山满畔父的顷茵逐特抄拉叉根览题摔材递。艺本术影表妄演买：《天池禅》晚会骂，融却合了楼多种茶艺术殃手段度，以旨禅茶篇文化闹为主芳题。东部华侨城参考案例生态收环境们保护龟模式尽量枝少扰棉动或逃者不割扰动蹦山、阁水、械植被迅。充分玩利用花无污勒染、黄可循沉环的亦能源安进行激产品便设置枯和开侨发。东部华侨城参考案例项目督建成盐后加谈强对捧山、灵水、上植被待的保沸护。东部着华侨丧城·天麓保别墅饲介绍天把麓一赌区；占冲地叹面喂积8腿2犯8骡9办9狡.痛1禾8平暮方扣米矩，脱建璃筑鸣面隶积82必69铲.9滤7平方晌米，键积率弊仅为0.罢08户蜻型歌面出积胳为2鹊4雪1告-史7置3漆0平纯方况米眨，征共疼有2宾0套独诞立式刊山海幸大宅胃，以键原生嘴态山乡丰、海乞以及G妙O圣L事F旅济游老设勤施泥为方资自源停背璃景橡，址沿购坡垃而险筑吃，品可枯俯婶瞰南大及梅锄沙孝全疲景前。天韵麓二跑区：雅占便地肝面右积橡：驼约90野14德5平雁方悟米言，哑建队筑童面银积昨：虹约16下90六0冲m2容积旁率：0激.忽1裂8建筑欲覆盖挪率：9.摊49％拘栋盲数运：4侄4栋饶户纲型安面捉积宣：2扭5桑0拘-袍6冤8讽0平方害米。天弹麓递三笛区岁：分9号地樱莱茵伤堡与3号必地耐莱碑茵疫小弯镇嫁，督总坛建怒面河共5万平便方米慢以上屋，产喂品类交型非呈常丰肝富，扬类似因于天壤麓六忍区，兽包括峰了：堂洋房旦、叠拌拼、巾双拼腹、独御栋等昌物业饱类型荐，其荡中51套2埋0蝇0平米某左右毁叠拼保别墅天头麓批六险区寸：项目录用地蹦面积12驾39母38吐.7平方良米，枝建筑篇面积3泛8油8过0壮9蒸.但9鉴4萝7平葵方鹅米畅，禾产牙品竿为2稍0斤0药-遥2侍5打0平须方柴米煮洋仗房道（绵均剃价3万起意），1伙9畜0险-坡2尘6侍0平恨方毁米电叠盈拼赏别晒墅搞（令均登价4万左找右）躲，2哑6秆0分-梅3杨0穷0平合方柔米锅双惩拼剥别渡墅糊（楼均锡价6万左耳右，彩均送坛地下尘室21普5-虏24直2平爹方钢米地及考花碑园息面工积3棍5滚0辨-恭1鄙0梅0呼0多平敏方米挨）。东男部瞎华岩侨龙城天麓穿七区毯：共44栋别抗墅，1挡3栋正是16再0多平牢方米犬的双委拼别呆墅，4栋俱是嗓超1仔1薄0叙0平朱方用米彻的患楼承王靠别彩墅隔，瓶其慨余额都殖为20笛0-兴30皮00多吹平比方药米愧的托独羊栋驰别下墅记。规双厚拼贿户孝型偶售笋价艘为5除-吊7万新元/平池方皂米验，霞楼毯王棚和愁独革栋肤售徐价捡为7-程9万垂元/平方机米。天粗麓豆八衡区沟：天麓雷八照区萝总撒占栽地眼面馋积12若83碗24梳.7僻7平也方狱米糕，否总特建掌筑袖面卵积16督14世5平方钉米，编容积催率仅0.银12，7酷1旋.同5拾%的超赞高绿卸化率掠。88席北柄欧风肌情山桥海别谦墅，27左0-父35齿0平覆方冷米政居鞭者吓空均间之。天麓泻九区雀：是匹一淹个填处柄在炮狭潜长破山狗谷怒之交中伴的掠中亭式扁院学落尖别衣墅矛生鞠活择区秋，视仅也有9栋2主6茂0降-味2烘7熔0平乓方胖米至的有别利墅乏。通过疲旅游峰度假叉区开叨发提卫升项撞目的帽知名精度和恭形象锡，产核品达凯到高咐溢价秀，目数前在咐售八垦区售谦价达1青3万/平米龄。东部华侨城参考案例保护生笼态消性突出主题性强调文化性打造休共闲性开发规啄模滔性旅恼游府度蚁假混区淘发愁展忌的供趋架势编表淹现华侨城小结参考案例客蛋户虫分物析举定爸位Pa馒rt雄4居耳住污品霜质沉提尖升炒型刚俗性歇需械求钥型亲地驼生活膝向往组型自然电资源艺占有航型选择涉目标秘客户普通白领、泛公务员财富阶层准财富阶层中级白领、泛公务员中产阶层高级白领、泛公务员财赔富页阶句层径、听准藏财烟富蒜阶炒层勇以昨及矿部仁分剂中脱产卷阶建层以是趴本枯项耀目依的揭主萝流旺客酬群才。客户分析镇江南京扬州滁州六合仪征泰州半小时1小时2小时高邮金湖盱眙淮安常州无锡盐城蚌埠合肥马鞍山芜湖巢湖项嘉目2小峡时共交铜通英圈蜓内白高洲端册度勇假搅客户本茫项目蓄主要草潜在判核心哑客户源。客户分析拥杀有拢财夸富萌后客户分析投安资犒系赏由富价到贵享衣受瞧生被活希，育修拦炼寸品浴位享受壳天伦揪，传亦承家逆业善待鼓自我回摇馈但家霞人度假故养生度耻假魄养画老保值泡升值独一救无二破的拥始有不喜粉欢在钩“福策布斯利榜”么抛头啄露面和，却劝常常茫在此讯相聚小尽圈咬子毅归泻属客户特性客户特性常年俯忙碌尤，希蜘望居稀所具塌备度极假、难休闲鞭功能……邀……客户特性事业龟成功蔑，更谣懂健叫康意该义客户特性摘掉旁“土鸟豪”狱的帽认子，抖“有帽品位淡”比闸“有属钱”买更能李打动野人！私家微王国欢梦想霞，御嫌天下拥，传吉家业……客户特性项目钻整体泄发展汗定位Pa握rt负5项谊目为资侦源束整供合五星士级会颤所打酬造项目悉整体谣定位度假柄别墅从产品吴定位优距势劣毕势机闪会威胁有山恨、有述水景弊观资稿源优侵势明寒显，具空气辫质量虹佳。远离歌尘嚣阁，无历工业哪污染果。地块滤内部耗地势惕较缓定，临辆湖面北大。目映前劝交叉通柏可闹达扰性苗差肥。离南成京主殃城区敏远郊匠小镇土。配套肤缺失女。黄郑山织岛近未混全积面乱开班发疏，谷客所户要认贪知概度奏差回。机懒场周路古改刑造脊，趋东紧部预新渣干技兴主等避道默路唐设技施铜为合区刷域国发你展挂带周来颗契剩机尾。南伶京杏及床周筹边减旅栗游孕度结假膛别捐墅拾需巧求文旺凤盛坝，佩总熄价易位怎在3累0泳0灵-台1计0省0炭0万覆市矛场立竞光争陵不窑大熄。区两域招统久一晴规纪划馒开蜓发休有鬼利援于广提经升凳整氧体妥形舰象帖，丝式提后高袋知煎名闭度苹。政忆策瓣调继控羊不索确俘定火性普，差对血市冈场叛的栏影添响茧。南京睬周边墙知名杰景区中旅游唱度假千区产敲品开鼠发对访本项码目的诱冲击引。发挥励优势歌资，裕理由饲机会础，克淡服劣判势，块避免贪危险妨。SWOT分析

顶级高端中高端（偏经济型）中低端地块情况区位配套稀缺地段稀缺地段近郊以内为主近郊景观资源稀缺较好无弱势一般环境状况佳佳一般无地块规模规模大规模大一般无市场情况

高端别墅和经济型别墅市场表现较好；市场供应以1200万以上和300-600万别墅为主，500-1000万度假型别墅产品市场相对供应不大客户情况层次顶级富裕中产阶层一般阶层辐射区域大大一般较小价格表现定价话语权高价格中高价格一般中低价评价景观优势突出基本符合客户辐射区域偏小，项目距离核心城市偏远，产品价值相对不容易体现地段偏远，客户辐射区域较小，对客户缺乏吸引力根州据你项铲目捉地终块彩情踪蝶况趁、牺客惰户雅情礼况黑和敲市救场咳情粗况突，柴高究端丹产槽品屋与轰本彼项歇目河发勿展车最古匹绝配竭。项目定位华东游艇高尔夫度假区自然巾风景塌资源(山珠、限水晃、谷空准气肺质泼量似佳)区位氏交通洲条件(东部虎干线扁、机爹场东天路)人文抄历史摩积淀(中拆国偏现业代被民通间符绘扮画饮画撒乡伏”里、辣“优中用国嫌民雅间范文宽化领艺盲术剪之融乡)123(差英异营化劲定哲位寄策备略)【高浊尔主夫抖球侨场】苹【水芹上钳乐博园想、棵会枪所】应【农事红体验】【拓展茂基地】【森林缩慧公园】【度假老旅游】项目定位“G棍.优M堪.某S秋”新生捆活从概斑念——心，熄感受伶度假晴，只被为放察下项目形象定位放大掘化优邻势资妥源，铸形成亮复合拒型旅殊游资零源。亲前水陷性—游栋艇非会棒所适、角水维上覆乐里园也、灯沙拖滩高忍尔鹊夫薄球竞场地箭标状性铸建脚筑-好-止-山顶栽景观永塔野外腐拓展秋基地森针林漫公运园花卉孔植物永园都市炎农业忆体液像基地文化量艺术表沙龙项目资源整合建梨造书山柳顶摇标颠志金性稀景浴观锅塔旦：嫂创虽造权山务体歇景薄观摧面扶，亏为窑项龄目线贴道上偏独葡特馆的里标母签烘。结合就本项鉴目的宿定位证及建罢筑风星格，鞠设计槽一座迟具有赴标志顿性的醉景观纸建筑敢置于流山中睁，并攻赋予哀其一姨定的邻精神絮内涵卫，后慢期可腿作为翠本项材目的重一个跪营销训亮点蚕。资源整合（一）设漫计公的灭出躲发友点判：狠增止加外球作场伙的耐差及异夜化台，搅建斧立清自筐己衰的柜特棍色落诵实冻方伟法吩：忘用脊沙咳坑沾、马河葵流堪、盆桥刘、嗓坡列度编、肌形尺状盒各蛛异惯的涂果姥岭蔬来阵增圆大厕球捡场向的绳难究度奸，秩增士加牛客晒户鱼趣梯味挂性王。1当8洞高怜尔夫啦球场勉为项信目贴红上贵港族气忙质资源整合（二）游艇汇会在董推出倒前期泡将用辆做售家楼中冻心。从冷设恋计漫打蛇造概上勒应堵该淋按贫游哄艇消会泪所售的桥标降准贱设症计芝，何方降便斜后进期茧小投改圾动熄后心就抽可摆直欲接仅用漂做嚷游菠艇卧俱搂乐骑部槽。为肝与史整押个茄湾含区夏以币及钓我炭们逃项筋目轮的梁高棋尔倘夫材别衰墅本气掠质遭相寺吻队合率，驼售睬楼删中缩慧心渴应穴以涉标腹志命性娘建竟筑仿的狼定仔位梅来邀打双造掩。游艇巡寿会所资源整合（三）水温上弃乐召园雪、框人剥工巴沙上滩资源整合（三）发展尼都市技农业续，倡商导健姑康、过养生巾的乡佛村度次假生流活。生态艘餐饮行：通踏过付温跟度面、监湿皇度虏控谈制勉，隆营竭造懂绿吃色汁、般健透康访、滚舒增适蜘的禾餐谦饮送环岩境观度光欣体肤验及：体负验吊采评摘安、垮农让耕搁，描享涉受置乡店土始情梁趣养宵生况展势览裹：特色萌农产土品的举展览沟及销露售生织态造游谣乐担场考：滑草江、瓜员棚迷守宫、邀垂钓构、婚耽庆……农业焰高新难技术忙园：现疾代停设疗施直农战业害展司示医区忽，班融偶科斥技托性良、陈知挺识胃性条、事教耗育趋性宗、渐趣混味孟性踢于键一的体资源整合（四）拓展鞭训练鲁基地模，丰丹富游瓜客户翻外活枣动，旷提升迁客户繁参与桃性和县游乐悠性。资源整合（五）植物婚园有岂利于稻提升项项目滑的观寒赏性撑和四坟季如逢春的肺感觉燃。资源整合（六）修植建跪私狠家甲登粒山截道泊：聪营润造时业夹主之的缎专升属篮尊卫崇延感塑，盆增霉添彩业县主谢生贱活荷乐皆趣膊。观景算平台乡丰的打窄造，逆营造钢“关惰山揽桌海，爱天朗爷气清乡丰”的哀意境登个山浮道梅的衰交章通愤节效点顷布迁置灶凉春亭棚，短为假业第主查提蒙供凳休仍憩生场凉所父，耳设竿置竹景航观妹小李品建，问增呜加役景绢观定的胞情傍趣虫。森林短公园肤增加屡登山翠活动条的情荡趣，客最大快限度谱的亲耗近山呈体，康提高牧山、帖海、程高尔肤夫等令资源蜂的互军动性尾。资源整合（七）中国拘富人毕的社沟交场魂所：高丽尔秩夫呀球报场MB追A餐桌M却B亚A已经莲成为岗中国止富人花社交框，提篇升品早位主抗要途飘径，轮可以渴考虑效与知片名高凶校合件作，股开办M愚B别A教污育电班与M垫B黎A班渔合应作歉，公提琴升抽项续目疏知诊名挥度僚以件及梨品煎质慰。资源整合（八）…慈…充分巡寿挖掘舌利用果当地逮民间裤艺术朱资源铅，打核造本伍项目狸独特植文化犹特质导。文化作资源：闪“饺中台国势现胞代哨民半间屑绘纤画家画盲乡草”赴。导、惭“裕中尊国裙民絮间卡文率化挪艺劳术纹之参乡疫”没。形烛式备：展尚示吸，部论班坛漏、贴节励日水等弟形甲式妥。资源整合（八）资源整合（九）天然氧吧、低碳环保会所及酒店发展路线超五烧星级草会所败及酒罢店真正相高端绝对兄私密会员俩专享身迎份锁象追征把旅成丛本佳放汗在雕最留易炭被故客湾户娱感匀知特的缸地斑方蔽，墓而会会怠所浅是伯客花户网感谜知飘度播最格高页的摘地成方。阿拉中伯建丑筑的粥宏伟沃壮丽庙给人辱一种吵以极束致的伙尊贵添感。建穿议守采歇用骗阿愁拉扰伯鹊风嘴格魄，鸟其液建肌筑下给杏人逮一佳种蹈不治可腊思千议快的钥，有金市碧竖辉伏煌粱的抚感与觉窄，月是勾一奴种办富倡贵架的拌象思征召。会所设计其澡大各堂泰装俘修昼设犯计贫上沃要认体忍现阴“裳七译星伸级政”没的遥奢驾华机，座迎炭合蛮客睬户日认煎知课的杠尊瞒贵阿感洞。会所设计设计冤要点坚：将安山、裹海、梨高尔停夫景恢观融恶于一会体。配套箱设置盘：餐寒饮，零休憩利设施鄙。天际闸泳池抛的打剃造要称点天泪际避泳徐池影将让山含、合海伐、崇高那尔肯夫或景设观延及配相子关球配耕套剑融驴于私一章体挣。会所功能餐谈饮恨配旬套拜满齿足拖的拢不劣仅那是药客浆户剃的弄饮息食诵需永求痛，肠还娇应增注遗重鲜文运化窃内氧涵劫的飞植老入想，僵增领强帜客暑户誉感赖知俊度康。会所功能会所傍的商否业配避套是艳根据猫会所射的规朴模、旬针对训的客咳户群焦体来茂确定项体目要针蹦对淹的略客万户继群脑体愚主妥要缴是胆中殊长勾期草度辣假例客近户培，愚他延们蛛的帆需赞求蚕是掘我栽们猾配晚套妥的渠标键准典型商家CitySuperTaseOle商外业总配步套恢，渠以盛特流色泪超柏市咽为扭主麻，益满慰足呈中忌长迈期余客货户存的饮居竹住重生爆活浪需锡要冰。会所功能设计喂要点乞：健间身中位心、庭水疗S评P棒A、室客内泳奏池、睬艺术裂俱乐醋部等午。效果顶：适贝当增提强娱境乐配聪套的市艺术搞氛围品，增柜强内皮涵。服务扒客户询的类步别：霉主要悔为项块目中闹长期它度假跨核心丈客户端。娱貌乐扶配泽套肚的械打芳造字要填点娱考乐坡配仆套筒，羞要享适茎当敏增算强山其疼艺滤术伴氛鲁围贱，内提计高废项辱目姿内锯涵会所功能满置足棍政肆府屋、慰企宴业卵商僚务应活意动会所功能参衫考筑品掠牌厌或戏酒援店:喜达板屋集骨团的W品牌JI绣Ash采an临gh玩a溉i巴厘悬岛Al纷il吐a度佣假烈村Bo卡ut避iq贸ue铺H片ot诊el：一票个独浊特的药酒店句类，B汉o处u差t蹦i本q抚u迁e在谷英陶文煤中未有耐小块而薪精壤致填之横意呜，答规费模坝怕沃大勉不丹怕习小拜。最亚大杜特显点:别躲出钞心累裁剂的退独师特泉设妙计子，蝴非袋常魔重柜视育细阿节;针对猪客户众需求胳专门怪量身反订造膛全球懂私人伞服务床，彻京底超抱越当盯下服渡务极友限目球标庸客看源象：述欣僚赏泰精匠品巧酒背店教文越化愉的嘉高伐端酱国量际肾商春务循和厉度婚假翁客捧人勤，闭满辛足颂其滨对版私设密卷、白安锡全甜、孙舒荒适圾及译欣物赏棋文妹化辱艺播术晌、态社岁交叹、铃会迷务布等启要寻求语，倒因酿此讯其短房雾价伍绝烘不精能杜低萄于言五弟星