山东大连湾镇后关村旧区改造规划设计文本

大连湾镇后关村旧区改造规划设计初期成果汇报2010.12目录1.宏观背景分析2.现状地块解读3.规划设计4.产品介绍5.案例研究-2-1.1上位规划分析1.2交通区位分析1.3影响要素分析1.4民俗文化分析1宏观背景分析-3--4-上位规划分析■大连政策向大连湾的倾斜，

大连湾工业区的未来发展有望带动地块开发■随着经济发展，及城市扩大，人口迅速增加■市中心逐渐饱和，本地块有更大的发展空间■周边地块为待开发区域，潜在供应量巨大，因此未来竞争将极为激烈■大连湾近来年发展迅速，会对本地块产生竞争-5-区粒域腿发候展码条凶件卸总谎结粒：■区尝域发哀展相唯对落己后，脱城区个经济唯收入井和人朴口综挨合素夺质偏嘱低，牧本地趟人口艰密度茶及外粥来人泡口进冒驻量硬有限滴，经容济能暗力较智差；■傅区殃内锈未唐来滥发短展碗规精划欣虽锈有滴大迫连正湾凳整组体侄产柏业泪、老跨楚海络大煎桥义、挑海渠底店隧巡寿道茶等澡发部展符规轮划节，您但阴受眨市搭政直建吓设模重预点赠工弯程吉尚冷以谋市肾内认地辨铁敏等豆工代程悠牵肠制厦，酿片荣区图内意的胜发峰展话规瞒划痕时斥间逐必纯将态有婆所蝴后贼延芒，皂预纪计忙在5-漂10年息左传右症，瘦短菜期停内购对艰本秩地保块恢的历可宵利缎用辈价堆值猫并蚂不士明华显药；■睛区吗域墙内训购啊房叠需作求混基栗本觉以炕自惠给兔自艘足绩型螺为铅主压，初多屿数孔由鸣本材地破客锹群唱及疫少爆部唯分暂周蛙边拴农售民育消键化相；■扶长溪远殿预英期寸大原连题湾休新矛工凳业赵区娃的侍建举设坏有敏望雾给缩慧区典域番注它入闷新猪鲜飘血周液珍，饥但灵这赚必拐须恰依寇赖瓶于心整跃体诞片饮区耕城肥市剧规申划站发徒展子的舱实持施崖，款相员对蹦可贷控弓及肌可往利旺用舞性负有醉限察。上族位胆规拥划为分曾析-6-交帮通旺区更位捏分哀析-7-■研规作划蛛条阵件占地串面苗积靠：拒约50万庸平建筑变面积胶：约1广2是5万粪平容繁积狮率歉：2争.粘5距（市服）中谷心直戚线距榜离14甘.5公无里距开发劣区直漂线距止离10公快里距金腿州拥直祝线良距筑离9公让里距大连日湾直迹线距拴离5公里距南关腐岭直肢线距贿离5公膜里■我地售块距各才中心颠位置档距离（本翠数据亏为大归致距臣离）交通赖区位旺分析-8-交升通赖区在位复分餐析沈大博高速基地润内部鬼现状梨道路20弄2国者道战迎磁金笑路优势：■谊新迷机纯场问的吵规诊划诞对坦地帝块输未制来库发贪展梦起搜到影很居大龄促杂进耳作弱用■机燥场规项划同道时带托动机云场周欧边的制交通构规划■棵区愤位疮交嘉通效便朽利劣势：■地胆块久粥未发孤展，蝇交通讨配套裹恶劣■周蚕边道赚路等蜻级较庙高，若要考秘虑隔称音处黎理■区沿域滑虽强为扬交慢通裳“鬼咽剃喉斯”抽地祥带锦，嘉距悦离盛各略个海成西熟忧区低域氧都顿比竿较亏远完，司少欣有翻公寻交孤线书路盯，逗出够行雕极阁为钩不矛便大连疾酒文传化博畏物馆距兼金罗州9戴k开m距井市弯中耀心1越4袭.买5这k圈m距岛大羡连胶湾5疯k甩m-9-影响钳要素谢分析高速驰公路高压兵走廊高压查走廊高蚀压附走锄廊沈大椒高速影承响够要音素高速披公路累对地辈块造殃成一固定的舞噪声仓影响高压渡走廊助周边留不易背建造冤高层炉和大回户型载住宅区位质较远规捡划励地犯块自区营位县离扫市刊区扶较昂远宏配橡套瞒服耍务跃设起施伟缺晌乏-1灾0-民俗晴文化少分析大连并湾地或区的择民间侨活动吴丰富印多彩壶，包赛括窗雪花、典剪纸需、扎柳纸、标彩绘厨、雕躬塑、茶皮影回片在摆内的冈民间腐工艺饥、民陡间舞律蹈、六曲艺协、乐根器等机，种埋类繁防多，葵深受模广大绿人民扮喜爱礼。清末蛮以来给，大胳连湾汉出现悼许多斗以诗渡词书吃画见雹长的恰文人选画师惧，如宅王永总江、裕李义习田、侵张文邮海等佳。文钞学、壮戏剧丽、音枝乐、伸摄影灰、篆泻刻等但艺术巨作品惜层出软不穷河。基会于大钟连湾冲悠久千深厚犁的文笔艺创除作基抢础，槽近年嫌来，搁众多起文化俱协会悼和团紧体纷葱纷成减立，拜如书碌画协防会、逝音乐军工作念者协间会等烈。国芳内文使化展遵会也矿涌现暑出众锄多来废自大阀连湾页的文幸艺作役品。-1伙1-大连搬地区驴盛产弟苹果落，山芦楂、缘瑞葡萄踢和黄禾桃的兰产量尝也较刃大，吓近年榆来开记展了健草莓袍种植葡。沿攻海藻蹦类共15巡寿0多逆种祥，闸分夺属推绿菜藻佳、盯褐揉藻阳和席红渗藻航门蹦，茧其场中5络0多种陪具有闭经济老价值搭，海谋带、反裙带贴菜人怜工养根殖大手面积帅开展软。沿欣海有敏机碳职的年棚生产沟能力饿平均岭每公堂顷1.更4吨仗。圾沿兵海笼盛休产滩鱼畅虾烫，怜鲍紧鱼赔、主刺享参除、翻扇策贝唱、孟紫个海烦胆涝、炼螺纠类仰等碰海述珍稠品齐资执源摸丰己富永，纲海哄湾挂大杨面劲积灾放永养鄙贻闷贝幸、居扇赢贝食等翼。补北落部盯山伙区去开荐展秒了剃野姿鸡绘等巾野句生隔动焦物马家次养浑。绘全桐地梳区暂有需无对脊绩椎脉动诞物规约48扯50种撕，明野娱生永脊帅椎溜动浪物抚约7池6迷5种母。卸其含中丸，急具鞋有厚经垃济米价铜值头或坝常许见齐的齐无泥脊殃椎田动赛物茧有13蚊2种，贪野生距脊椎剃动物进有4搜4自2种。民便俗献文守化播分奔析2现状地块解读2烦.醉1三维栗地形辫模拟2.腊2现状证高程录分析2.湖3现纯状述坡差度搅分理析2.梦4现编状瞎坡连向筑分鼓析2水.秀5住霉宅起限秘高欢分足析2母.睬6现状峡设计务研究2.敞7周丘边饥公币共悔设点施书分知布-1谅2--13-三炕维僻地胡形凭模龙拟-1把4-现相状架高螺程灿分纺析规仰划辫地圾块轨南弦北劲走企向怒，尚北婚高芝南筝低畏，衣东阶邻农沈谢大磨高淡速冬，自北酿面裙和安中结部嘉各灯有骂高蛇压榆走验廊铸穿晌过竭。-1利5-现状澡坡度抗分析规贩划弟地抖块戏整思体贯地校势震较蓬为虚平绞坦原，烂坡锹度栋多核为2到4度，重北面枝有小普山坡泰坡度塌较大絮，但樱面积贞较小房诚可通慕过后拦期规排划土侵方平溪整。-16-现状波坡向塑分析规划菜地块睛地势他平坦旧，除尽北部钱小山层坡外鉴，大琴部分劝区域旱坡向数较好姐。-1剥7-住宅塘限高窝分析规划草地块规划放地块规划丢地块德位于游大连基新机比场的企净空悦控制脊范围悦内，忠因此渣对地宝块的骄住宅殃地形途与住每宅限圣高进专行GI室S分胞析屋。-18-住粱宅温限轰高屡分范析规划地块由于处在大连新机场净空控制区范围内，因此对净空高低与地块标高进行竖向分析得出地块内住宅限高高度，对后期规划设计起到指导作用。净空全高度地笋形蜘高院度6围F以下挤区域11伪F以下际区域1它8翻F以下恳区域2杠4伍F以下辰区域28至F以庸下碧区逗域-19-地形蕉设计晚研究规划季地块刻西接龙沈大农高速榜，根著据远睛期规胡划要演求，各沈大机高速陈将作难为快岭速路浸成为资进入械地块校的主帮要交就通干告道，遍根据贝对现壶有设腊计标缩慧高和畜规划璃地块魄内标饼高进原行坡默度分先析得毅出：大部房诚分线蒸路坡大度在2度劲以谢内刚，检可纯选醒择万做欲为桥道飘路桐开帮口替进区入批小逆区题。沈说大伸高帽速坡度0叹—炊2度-20-公织共技设体施细分防布R爱=隶5阶k贞mR=各2k科m图渡例中学医院酒冒店幼类儿锦园小学3规划设计3.娇1用地薄规划俯与布因局结数构3.萝2方案另一解探析3矛.霞3方踪蝶案暑二奔解浆析-2俊1--22-4产品介绍4宇.驱1多医层码产每品衔介龟绍4晨.液2高层泛产品柄介绍4.民3户股型能比腐较-23--24-多爱层找产创品第介项绍-25-高央层岸产类品陈介纤绍-26-高层愤产品肃介绍-2恒7-高梁层必产宇品嘴介谷绍-28-高城层裹产虽品负介牌绍-2通9-高层幻玉产品仅介绍-30-高罩层些产勒品估介敬绍-31--32-高层仆产品戒介绍-3香3--3逮4-高糊层芬产性品墓介馅绍-3缴5-户型碗特点棉：1南佛北比通蔬透品，暗采数光城通荒风胞俱蒸佳授，隔中停间酿两蹦户绒面盈宽杀较总大凑，枕日庸照金充熔足泰；2两端踢户型惠客厅第景观碗面较岸大，叨景却观视杂线佳碗；中始间两爷户面磁积1屡0猪0平内历布置让了南捆向叙客期厅和南向聋两卧，详比较盯少见秘；3两套爪交通敏核，描高效鸦且安救静，应不会谊出现铸人流窑拥堵夸的现象10粱0+虚11结5平方户话型道比迫较-36-户型护特点右：1南乒北描通粮透倡，难采乳光费通浊风旺俱距佳流，候中陵间骂两码户捡面饱宽丝式大款，闹南周向分设弃置词三笨个倒房华间巾，崇日柿照膀充暂足壤；2两弄端装户至型召客童厅纷餐坑厅秃分渡合嚷有漫秩浆，掌不另仅刊面端积雾大禽，富而体且因景穷观稻面楼也伶大竭，粉景仪观艇视女线植佳旋；3两喝套姨交手通谜核谅，慌每守套这服模务盆两仰户漂，总高压效鼓而旨且喉安饼静。1捏0包0平左模右两房户劫型耻比辈较-37-户羽型罗特坐点桂：1公狮摊达少偷，艇性绿价快比搬高讨；2整体候采用T型布格局，区采娃光面钟和日夜照房曾间较床多；3两端案户型亩南北损通透躁；4面校宽斗小阴，挣用矛地和效画率金高赵；59投0平泛米胖做习到兰小仁三削居事，芦户纲型沉性惭价舟比日较递高培；9障0㎡紧师凑三麻房小苦高层户笼型燥比饭较-3桥8-3房2厅1卫压，谎约85男-9茶0㎡户奶型新特母点叠：1格叫局哥方油正择，解通奖透意实粒用漆；2功能潮空间椒全玻才璃面晌采光门，三敬面风铲光无罢限；3附尸送杀入靠户忍花幸园则，沿空市间达过晴渡奶，蛛自有然谈玄专关常；户型植比较-39-户煌型疗特抄点没：1西端证户型顾客厅柔景观善面较晓大，抵西接向景钟观视设线佳呜；2南北级通透鼻，日朝照通棍风俱捷佳；3两辽套依交骗通锣核丈，粱每熊套盐服歇务独两享户顶，章高差效纽奉且锄安较静鼓；户型毯比较5案例研究5沈.肿1公金建危配亚套钱指以标傲研前究5.某2公湖建惊配是套纹参悲考—无锡潮魅力盖之城5.亡3公袍建指配占套泽参落考—上颗海泄春怪申稻万畏科爱城5.皆4大促连鸟远江洋收时樱代为城5施.招5大连未海创·半山巧壹号5换.评6无念锡灭绿滴地·波免士础顿柳公奴馆-40-公建唱配套击指标盈研究公共服务设施控制指标（m2/千人）

居住规模类别

居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标1668~3293(2228~4213)2172~5559(2762~6329)968~2397(1338~2977)1091~3835(1491~4585)362~856(703~1356)488~1058(868~1578)其中教育600~12001000~2400330~1200700~2400160~400300~500医疗卫生（含医院）78~198(178~398)138~378(298~548)38~9878~2286~2012~40文体125~245225~64545~7565~10518~2440~60商业服务700~910600~940450~570100~600150~370100~400社区服务59~46476~66859~29276~32819~3216~28金融邮电（含银行、邮电局）20~30(60~80)25~5016~2222~34--市政公用（含居民存车处）40~150(460~820)70~360(500~960)30~140(400~720)50~140(450~760)9~10(350~510)20~30(400~550)行政管理及其他46~9637~72----居住区用地平衡控制指标（%）用地构成居住区小区组团1、住宅用地（R01)55~6055~6570~802、公建用地（R02）15~2512~226~123、道路用地（R03）10~189~177~154、公共绿地（R04）7.5~185~153~6居住区用地（R）100100100注：1、丛居简住拌区靠级圾指增标才含肚小屈区泉和筛组仗团鬼级莲指帝标铺，游小我区幸级豪含哀组徒团挤级柱指随标臂；2、公怠共服参务设易施总卵用地睛的控冷制指课标应似符合躬居住戚区用妨地平杀衡控跑制指爽标表步规定3、似总言指甘标待未腹含免其订他巾类偷，侦使晒用刑时蛮应恩根轻据铸规颗划址设航计怖要读求言确蓄定薯本阴类蔽面痒积砌指蜜标4、小烟区医昂疗卫每生类座未含膝门诊管所5、市满政公卵用类还未含复锅炉才房，并在采报暖地初区应刻自选钻确定公环建傅配溜套阀指击标舰研萝究公共服务设施配套指标表（按规划人口约2万人计算）项目居住小区级公共服务设施控制指标（m2/千人）实际规划面积（m2）建筑面积（m2）用地面积（m2）建筑面积（m2）用地面积（m2）教育330~1200700~24006600~2400014000~48000医疗卫生（含医院）38~9878~228760~19601560~4560文体45~7565~105900~15001300~2100商业服务450~570100~6009000~114002000~12000社区服务59~29276~3281180~58401520~6560金融邮电（含银行、邮电局）16~2222~34320~440440~680市政公用（含居民存车处）30~140(400~720)50~140(450~760)600~2800（8000~14400）1000~2800（9000~15200）行政管理及其他----合计

19360~47940（26760~59540）21820~76700（29820~89100）注：既根据忆本地车块规蔽划住拖宅建筛筑面旺积约优为60万砖平韵方嫂计技算扫，币户洲均忙面果积览为90平达方废，筛规励划具地柏块纳内森约置有6平6汪6甩6户枝居症民痰，列每很户灿为3人哈计断算槽则伶规怜划女地宴块隐内盐总珠人后口库约懂为2万灯。公轿建珍配宴套劝参勾考—无锡限魅力胞之城无锡魅力之城总体经济技术指标建设总用地96.2万平总建筑面积1349686㎡住宅建筑面积123.37万平公建建筑面积116000㎡净地容积率1.403无锡魅力之城总体社区配套设施一览表功能分项建筑规模面积功能分项建筑规模面积万m2万m2公建配套总计：11.6④社区综合服务小计：3.4①教育设施小计：1.85社区服务中心0.4幼儿园建筑面积(16班)0.3家政及其它服务用房0.4幼儿园建筑面积(24班)0.45青年公寓、小型办公等用房2.6小学建筑面积(30班)1.1⑤医疗保健小计：0.42②文化体育小计：(含C-E1地块)1.28诊所、药店等医疗保健设施0.42

分散会馆及社区书店0.28⑥市政公用及其它小计：0.55文体活动中心、社区学院1物业用房建筑面积0.35③商业服务小计：3.5变电所建筑面积0.07购物中心等集中商业1.6路灯、配电0.01金融证券贸易0.26垃圾中转站0.05餐饮0.5公厕0.05超市及分散商业1.2其它0.02公蔑建挠配睬套收参气考—无冶锡竹魅禾力抚之里城公建先配套雾参考—上海香春申灾万科维城项目槽达到5卧9万肌平疏规脱模强时吴，株公辅建来总讲量筋约4仗.旅2万平项目总面积地上地下

71705住宅公建

春申一期A块

69950垃圾站35地下室1720.3春申一期B块3623828224商业中心7661地下建筑353春申一期会所泳池4177

会所3243（物业管理：537）、泳池934

春申二期8794883597

51＃－52＃地下室1045，地下车库3306春申一期水泵房、二期地下人防3895

一期水泵房488二期地下人防3207、二期地下水泵房200春申九年一贯制学校12421

学校12233、垃圾房14、水泵房151、门卫23，计12421

春申幼儿园及辅房8306

幼儿园8157、变电站124、垃圾房12、门卫13

春申三期102884100434商场2204，自行车库246。备注：原证照中总面积减去单身公寓10376，20＃3265

春申三期单身公寓73637363

春申三期20＃及二、三期零星57775577水泵房、变电房200

春申四期123775110638配套1590地下车库8615，地下自行车库2932.76春申四期商铺2004

商铺2004

春申四期公建

春申五期119260102289商铺1897、公交站389、开关站96、垃圾站81、管理用房78地下车库10848、其他3762春申五期加建29832983

已建建筑面积总计5887365110554187335988社区中心拟建建筑量13654

总建筑面积602390511055

公建念配套损参考—上钓海见春舌申演万情科乘城-47-案迫例疾参订考—大连少远洋帽时代巴城项似目氧位折置掏：开消发狼区孩大老连宣经垃济净技随术呈开蹲发久区讽大瓦学深城束（堤大吗连攻大哈学贸对峰面府）容积瞧率：1.罚8绿捡化令率猫：4岩5午%占地聋面积墙：2