建筑工程项目管理0402

建筑工程项目管理

秦培/p>

目录

前言

第1章管理概述第2章施工项目招投标与合同管理

第3章施工项目进度控制

第4章施工项目质量控制

第5章施工项目成本控制第6章施工项目职业健康安全与环境管理

第7章施工项目信息管理第8章施工项目竣工验收及评价

内容简介及前言

本书参照住房和城乡建设部工程管理专业指导委员会制定的四年制本科教学大纲的要求，以《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2006）为编写主线，从施工单位的视角，重点阐述了施工阶段项目管理的内容。主要内容包括：施工项目管理概述、施工项目招投标与合同管理、施工项目进度控制、施工项目质量控制、施工项目成本控制、施工项目职业健康安全与环境管理、施工项目信息管理和施工项目竣工验收及评价。《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2017）

第1章管理概述

本章首先介绍了工程项目管理涉及的基本管理理论，包括目标管理理论、行为科学管理理论、行政管理理论及现代管理理论的一些主要代表性理论与观点，接着概括地介绍了施工管理的基本概念、阶段、内容、程序和管理模式。最后介绍了施工项目管理组织的概念、组织形式、项目经理责任制与项目经理部等内容。1.1工程项目管理涉及的基本管理理论

本节概括地介绍工程项目管理涉及的基本管理理论。1.1.1目标管理理论

1.目标管理与目标的性质

1）目标管理的产生与发展德鲁克对目标管理的发展并成为一个理论体系做出了重大贡献。1954年《管理的实践》。基本观点：（1）企业的目的和任务必须转化为目标，各级管理人员通过目标对下级进行领导并以此来保证企业总目标的实现；（2）每个主管人员或员工的分目标既是企业总目标对他的要求，同时也是他对企业总目标的贡献，又是主管人员对下级进行考核和奖励的依据。（3）在目标实施阶段，应充分信任下属人员，实行权力下放和民主协商，使下属人员发挥其主动性和创造性，进行自我控制，独立自主地完成各自的任务。1.1工程项目管理涉及的基本管理理论

基本思想:让组织内各层次、各部门、各单位的管理人员，以及各个工作人员都根据实现总目标的需要，自己制定或者主动承担各自的工作目标，并在实现目标的过程中实行“自我控制”。

实质：以目标作为各项管理活动的指南，以目标来形成组织的向心力和综合力，以目标来激励和调动组织成员的积极性，以目标的实现程度来评价每个部门和个人的工作好坏、贡献大小。

2）目标的性质（1）层次性（2）系统性（3）多样性（4）可考核性（5）时间性（6）可接受性和挑战性1.1工程项目管理涉及的基本管理理论

2.目标管理的过程

1）目标管理的过程

目标体系建立、目标实施、目标成果评价3个阶段（1）目标体系的建立实行目标管理，首先要建立一套以组织总目标为中心的目标体系。最高层目标的建立应首先充分分析和研究组织的外部环境和内部条件，根据组织可供利用的机会和面临的威胁，以及组织自身的优势和弱点，通过上级主管人员的意图与员工意图的上下沟通，对目标进行反复商讨、评价、修改取得统一意见，最终形成组织目标。组织的总目标制定后，就要把它分解落实到下属各部门、各单位直至员工个人，即目标展开。目标展开方法是自上而下层层展开，自下而上层层保证。上下级目标之间是“目的—手段”关系。1.1工程项目管理涉及的基本管理理论（2）目标实施建立目标体系后，组织成员要围绕目标、赋予的责任、授予的权利，运用技术和专业知识寻找实现目标最有效途径。为保证目标顺利实现，强调实施过程中权力下放和自我控制。（3）目标成果评价对各级目标的完成情况，要按事先规定的期限，定期进行检查和评价，以确认成果和考核业绩，并与个人的利益和待遇结合起来。目标成果评价一般实行自我评价与上级评价相结合，共同确认成果。1.1工程项目管理涉及的基本管理理论

2）目标管理的优点和局限性（1）目标管理的优点①极大地提高员工的士气。②有利于提高组织的应变能力。③有利于提高组织的协同效应。（2）目标管理的局限性①设置目标的困难。②组织整体上缺乏灵活性。③强调上下协商可能会影响工作效率。1.1工程项目管理涉及的基本管理理论1.1.2行为科学管理理论

起因：在20世纪20年代，随着科技发展，生产规模进一步扩大，经营管理工作日趋复杂，人的因素对企业的发展起到十分重要的影响。

行为科学是对人们行为及产生这些行为原因进行研究的一门综合性科学，强调人的动机，态度及组织内的关系和行为问题。

1.梅奥的人际关系理论梅奥（E.Mayo，1880—1949)，霍桑实验，提出基本观点：①人是“社会人”，是复杂的社会关系成员，因此，要调动工人的生产积极性，还必须从社会、心里方面去努力。②工作效率主要取决于职工的积极性，取决于职工家庭和社会生活及组织中人与人之间的关系。③非正式团体会左右成员的行为，对生产率的提高有举足轻重的作用。④金钱只是激励手段的一部分，大部分的需要是感情上的。⑤管理人员尤其是基层管理人员应重视人际关系，设身处地关心下属，积极交流。1.1工程项目管理涉及的基本管理理论

2.马斯洛的需求层次理论马斯洛（A.H.Maslow，1908—1970)，基本出发点：（1）人是有需要的动物，只有尚未满足的需要能够影响行为；（2）人的需要都有层次，某一层次的需要得到满足后，另一层次的需要才出现。基于此，提出了5种基本类型的需要。①生理的需要。②安全的需要。③社交的需要。④尊重的需要。⑤自我实现的需要。1.1项目管理的由来和发展

3.人性理论

1）道格拉斯麦格雷戈（DouglasMcgregor）“X理论—Y理论”

（1）X理论观点：消极的①一般人的本性是好逸恶劳的，只要有可能就会逃避工作。②人生下来就以自我为中心，对组织需要漠不关心。③大多数人缺乏进取心，怕负责任，没有雄心壮志宁愿被领导。④人们都趋于保守，安于现状，把安全看的高于一切。麦格雷戈认为传统管理以X理论为指导，采用强硬或松弛的管理方法都起不到调动员工积极性的作用，需要改变对人本性的看法。1.1项目管理的由来和发展

（2）Y理论观点：积极的①对人来说，在作中应用体力和脑力如同休息、娱乐一样自然。②人们对自己参与的目标会进行自我指导和控制，完成任务。③在适当条件下，每个人不但能承担责任，且能主动承担责任。④大多数人都有解决问题的丰富想象力和创造力，潜力可挖。基于Y理论，麦格雷戈提出了激励人行为的具体措施：①分权与授权。②扩大工作范围。③采取参与制。④提倡自我评价。1.1项目管理的由来和发展

3.人性理论

2）威廉·大内（WilliamG.Ouchi）“Z理论”

观点：企业应建立民主的组织结构，以坦诚、开放、沟通作为基本原则管理企业。组织结构特点：①企业实行长期或终身雇佣制度；②对员工实行长期考察和逐步提升制度；③对员工加强知识的全面培训，使员工具有多方面的工作才能；④管理过程中既要控制，又要注重启发诱导潜能；⑤上下级之间关系融洽；⑥集体研究与个人负责相结合决策方式，鼓励员工参与管理活动。库尔特·卢因“团体动力学理论”赫英伯格“双因素理论”1.1项目管理的由来和发展1.1.3行政管理理论

马克思·韦伯（MaxWeber），观点内容：

1.建立明确的职能分工。

2.建立明确的等级制度。

3.建立有关职权和职责的法规和规章。

4.组织内的所有职务均由受过专门训练的专业人员担任，对他们的选拔和提升也均以其技术能力为依据。5.管理人员都是根据一定的标准聘用的。

6.组织的每个成员都必须格尽职守，以主人的态度忘我工作。

7.业务处理和传递均以书面文件为准。实践经验表明这种理想的行政管理体制能够获得最大限度的效率，能够保证对人实行最理想的控制。1.1项目管理的由来和发展1.1.4现代管理理论

第二次世界大战后，出现一系列新学派。“管理理论丛林”现象

1）社会系统理论美国切斯特·欧文·巴纳德（ChesterIrvingBar）

(1)组织是一个协作系统。（2）组织的要素。（3）关于非正式组织。（4）职权接受论。（5）经理人员职能。2）决策理论学派美国赫伯特·西蒙（HerbertA.Simon）①管理就是决策。②决策的步骤。③关于程序和非程序化决策。

3）管理科学理论美国埃尔伍德·布法（ElwoodS.Buffa）管理就是用数学模式或程序来表示计划、组织、控制、决策等合乎逻辑的程序，求出最优解答，达到企业目标。1.1项目管理的由来和发展1.1.5现代管理的特点

管理是科学与艺术的统一，通过有效的管理，实现决策和计划、组织和指挥、控制和协调、教育和鼓励、挖潜和创新的职能。随着计算机的发明和应用广泛，科学技术和世界经济得到突飞猛进的发展，国际垄断企业乃至全球化企业的出现，使得信息和知识成为企业战略性资源和真正的财富，企业如何在市场化、多元化、信息化的基础上充满活力的运转，已成为现代管理迫切需要解决的问题。为适应这些变化，出现了新的思想：1.人本管理2.变革管理3.无形资源管理4.创新管理5.知识和学习管理1.2施工项目管理的基本原理1.2.1施工项目

1.施工项目的定义及分类

1）定义。指施工企业按限定时间、限定资源和限定质量标准等约束条件下完成的具有明确目标的一次性任务，即施工投标开始到保修期满为止的全过程中完成的项目。2）分类（1）建设性质：A.基本建设:新、扩、改建等扩大再生产项目；

B.技术改造:改进技术、增加产品种类等项目；（2）项目规模：大型、中型、小型/限额以上、限额以下；（3）功能、用途：工业项目、民用项目、基础设施项目；（4）隶属关系：中央、地方、合资；（5）构成：单项工程、单位工程、分部工程、分项工程；1.2施工项目管理的基本原理

①单项工程：指具有独立设计文件、建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。

②单位工程：单项工程的组成部分，具有独立设计文件，可独立施工和验收，但建成后不能形成生产能力或发挥工程效益。③分部工程：单位工程的组成部分，一般建筑工程按照主要部位划分为地基与基础、主体结构、装饰装修工程、屋面工程、给排水及采暖工程、电气工程、智能建筑、通风与空调、电梯等9个分部工程。④分项工程：分项工程的组成部分，一般按工种工程划分。1.2施工项目管理的基本原理

2.施工项目特点

1）唯一性。产品的单件性决定了其唯一性。

2）一次性。任何工程项目期限都是有限的，都会终止。3）整体性。多个单项工程和多个单位工程组成，合在一起才能发挥项目的整体功能。

4）固定性。地点固定

5）目标明确性。成果性目标+约束性目标

1.2.2施工项目管理

1.施工项目管理的定义指运用系统的理论和方法，对建设工程项目进行的计划、组织、指挥、协调和控制等专业化活动。1.2施工项目管理的基本原理

一个项目往往由多家参与单位共同承担，包括业主、勘察、设计、施工、监理和供货商等，而业主方的项目管理是整个项目管理的核心。施工方的项目管理是通过施工投标取得工程承包任务，按照与业主签订的工程承包合同所界定的工程范围所进行的管理。一般从签订合同开始至合同履行结束。

2.施工项目管理的阶段

1）投标签约阶段

2）施工准备阶段（人力、物力、机械、材料等）3）施工阶段

4）验收、交工与竣工结算阶段

5）用后服务阶段1.2施工项目管理的基本原理

3.施工项目管理的内容

项目管理的内容与程序应体现企业管理层和项目管理层参与的项目管理活动，每一过程都应体现计划、实施、检查、处理（PDCA）的持续改进过程。内容：项目管理规划大纲、项目管理实施规划、项目目标控制、范围管理、合同管理、采购管理、职业健康安全管理、环境管理、资源管理、信息管理、风险管理、沟通协调、收尾管理。

1）项目管理规划大纲由企业管理层在投标前编制，旨在作为投标依据，满足招标文件的文件，对实施规划的编制具有指导性。

2）项目管理实施规划在开工之前由项目经理住持编制，旨在指导施工项目实施阶段管理的文件，是对管理规划大纲的细化，使其具有可操作性。

1.2施工项目管理的基本原理

3）项目目标控制指为实现项目目标而实施的收集数据、与计划目标对比分析、采取措施纠正偏差等活动。（1）项目目标控制的责任主体是项目经理。（2）遵循P-D-C-A循环法则，进行事先、事中和事后控制、持续改进。（3）实行总分包的项目，目标控制由总包负责，分包人对分包任务进行控制并向总包负责。对分包人发生的问题，总包人对分包人承担连带责任。

4）项目范围管理过程包括项目范围确定、项目结构分析、项目范围控制。

1.2施工项目管理的基本原理

5）项目合同管理：对所涉及的施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同的订立、履行、变更、索赔、终止和争议处理等进行管理。

6）项目采购管理：对项目需要的各种资源的采购工作进行的计划、组织、指挥和控制等活动，应设置专门的采购部门，制定采购管理制度、工作程序和采购计划。

7）项目职业健康安全管理：指为使项目实施人员和相关人员规避损害或影响健康风险而进行的计划、组织、指挥、协调和控制活动。施工企业要遵照《建设工程安全生产管理条例》和《职业健康安全管理条例》，坚持安全第一、预防为主与防治结合的方针，持续改进。项目经理负责项目职业健康安全的全面管理工作，项目负责人、专职安全生产管理人员要持证上岗。1.2施工项目管理的基本原理

8）项目环境管理：指为合理使用和有效保护现场及周边环境而进行的计划、组织、指挥、协调和控制等活动。9）项目资源管理：指对项目所需人力、材料、机具、设备、技术和资金所进行的计划、组织、指挥、协调和控制等活动，包括人力资源管理、材料管理、机械设备管理、技术管理和资金管理。10）项目信息管理：指施工项目实施过程中，对项目信息进行的收集、整理、分析、处置、存储和使用等活动，应以项目经理为中心建立信息管理系统。11）项目风险管理：对项目的风险所进行的识别、评估、响应和控制等活动。

（1）识别：在收集资料和调查研究后，对潜在风险及各类风险进行归类和识别。1.2施工项目管理的基本原理风险种类：费用超支风险、工期拖延风险、质量风险、技术风险、资源风险、自然灾害和意外事故风险、财务风险等。

（2）评估：估计和评价风险发生的概率、后果严重程度、影响范围大小、风险发生时间。

（3）应对计划和决策：常用策略有回避风险、转移风险、控制损失、自留风险等。12）项目沟通管理：内、外部关系协调及交流活动。

（1）项目沟通计划：项目经理部编制，包括沟通方式和途径，信息收集归档格式，信息发布和使用权限，沟通管理计划调整等。

（2）内部关系沟通：项目经理部与施工企业管理层、项目经理部内各部门及相关成员之间的沟通与协调。

（3）外部关系沟通：企业和项目部与项目相关方沟通。

（4）项目沟通障碍与冲突管理1.2施工项目管理的基本原理13）项目收尾管理：对项目的收尾、试运行、竣工验收、竣工结算、竣工决算、考核评价、回访保修等进行计划、组织、协调和控制等活动，是项目管理的最后阶段。

4.施工项目管理的程序5.施工项目管理的模式1）建设单位自行组织工程项目管理机构进行管理

常见模式，建设单位组建基建办、筹建处、指挥部进行管理，负责勘察、设计、监理及施工单位的招标工作，监理单位仅在施工阶段完成部分管理工作。2）委托咨询公司协助业主进行项目管理

业主委托咨询工程师进行前期的各项有关工作，聘请咨询工程师或监理工程师对工程进行监理。（图1-1）1.2施工项目管理的基本原理

3）设计—采购—建造（EPC）交钥匙项目管理模式

在项目决策以后，从设计开始，经过招标，委托一家工程公司对设计—采购—建设进行总承包，被称为交钥匙工程模式，总承包可以进行部分分包，所有分包工作都有总承包商对业主负责。4）由专业机构进行项目管理

业主委托专业机构代表业主进行管理。有PM和PMC两种。

PM：代理管理，全过程代表业主进行管理。

PMC：项目管理承包，由业主聘请管理承包商作为业主或业主的延伸，对项目进行集成化管理。5）BOT模式

即建造—运营—移交模式，常见用于政府基础设施项目中。

1.3施工项目管理组织1.3.1施工项目管理组织的概念

指为实施施工项目管理建立的组织机构，以及该机构为实现施工项目目标所进行的各项组织工作的总称，项目经理部，由项目经理领导。1.3.2施工项目管理组织的主要形式

直线式、职能式、矩阵式1.直线式项目管理组织（P33图1-5）

通常独立的单个中小型项目都采用直线式组织形式。2.职能式项目组织形式（P34图1-6）

通常使用于工程项目很大，但子项目又不多的情况。3.矩阵式项目组织形式（P34图1-6）

主要适用于大型、复杂、需要多部门、多技术、多工种配合1.3施工项目管理组织1.3.3项目经理责任制与项目经理部1.项目经理责任制

由企业制定，以项目经理为责任主体，确保项目管理目标实现的责任制度。1）项目经理责任制的作用

（1）确定了项目经理在企业的地位；

（2）确定了企业的层次及其相互关系；

（3）确定了项目经理在项目管理中的地位；

（4）确定了项目经理的具体责任、权限和利益；2）项目经理责任制的内容

包括：企业各层之间的关系；项目经理的地位和素质要求；项目经理目标责任书的制定和实施；项目经理责、权、利等

1.3施工项目管理组织1.3.3项目经理责任制与项目经理部2.项目经理

项目经理由企业法定代表人任命，并根据授权的范围、期限和内容对项目实施全过程、全面管理，是法定代表人在项目上的委托代理人。项目经理一般不能同时承担两个或两个以上未完成项目的工作。大中型项目项目经理必须取得工程建设类相应专业注册执业资格证书。3）项目经理责、权、利

3.项目经理部

大中型施工项目，承包人必须在施工现场设立项目经理部；5.项目经理部解体

第2章施工项目招投标与合同管理

2.1施工项目招标和投标2.1.1施工项目招标

招标人根据工程条件和要求发布招标广告或邀请投标人并从中选择合适中标人的行为。1.施工项目招标范围

《招标投标法》《工程建设项目招标范围和规模标准规定》各类工程建设项目，包括勘察、设计、施工、监理以及与工程建设相关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标:

1）施工单项合同估算价在200万人民币以上的；

2）重要设备、材料采购单项合同在100万人民币以上的；

3）勘察、设计、监理等服务单项合同在50万人民币以上的；

4）单项合同估算价低于以上标准，但项目总投资在3000万人民币以上的；2.1施工项目招标和投标2.施工项目招标方式

1）公开招标：无限竞争性招标建设项目一般应采用公开招标。

2）邀请招标：有限竞争性招标凡按照规定应该招标的工程不进行招标，应该公开招标的工程而不公开招标的，所确定的承包单位一律无效。

3.施工项目招标条件

4.施工项目招标文件由招标单位或招标代理机构编制，是投标单位编制投标文件的依据，也是招标单位与中标单位签订合同的基础。

1）招标文件内容

2.1施工项目招标和投标

（1）招标公告（投标邀请书）：招标条件、项目概况与招标范围、投标人资格要求、招标文件获取、投标文件的递交、发布公告的媒介及联系方式。（2）投标人须知：前附表、总则、招标文件、投标文件、投标、开标、评标、合同、重新招标和不再招标、纪律和监督及其他。（3）评标办法：综合评标法和最低投标价法。（4）合同条款及格式：通用条款和专用条款。（5）工程量清单：工程量清单表、计日工表、暂估价表、投标报价汇总表、单价分析表。（6）图纸（7）技术标准和要求（8）投标文件格式：投标函及投标函附录、法人代表身份证明、授权委托书、联合体协议书、保证金、已标价工程量清单、施组、项目管理机构、拟分包内容、资格审查资料等。

2.1施工项目招标和投标

2）资格预审文件的内容

由招标人对拟投标人的资质条件、业绩、信誉等进行资格审查。包括：（1）资格预审公告；（2）申请人须知；（3）资格审查办法；（4）资格预审申请文件格式；（5）项目建设概况；5.施工项目招标程序1）施工项目报建—2）审查建设单位资质—3）招标申请—4）资格预审文件、招标文件的编制与送审—5）工程标底价格的编制—6）发布资格预审公告、招标文件—7）资格预审—8）发售招标文件—9）踏勘现场—10）投标预备会—11）投标文件的编制与递交—12）开标—13）评标—14）定标—15）签订合同；2.1.2施工项目投标1.投标人条件2.投标文件的组成

2.1施工项目招标和投标

3.投标程序1）获取招标信息—2）报名并参加资格预审—3）研究招标文件—4）踏勘现场—5）参加投标预备会并提出疑问—6）计算和校核工程量—7）制定施工规划—8）确定投标报价—9）编制投标文件—10）递交投标文件4.投标技巧2.1.3施工项目招投标的有关法律责任1.招标投标过程2.评标过程3.合同签订过程4.其他法律责任

2.2施工项目合同管理2.2.1合同法的基本原理2.2.2施工项目合同管理1.施工合同概述1）概念2）订立：中标通知书发出30天内，签订施工合同，合同条款不得改变，合同价与中标价一致。3）组成及解释顺序：（1）施工合同协议—（2）中标通知书—（3）投标书及其附件—（4）施工合同专用条款—（5）施工合同通用条款—（6）标准、规范及有关技术文件—（7）图纸—（8）具有标价的工程量清单—（9）工程报价单或施工图预算书。

双方洽商、变更等书面协议或文件视为协议书的组成部分。4）《建设工程施工合同文本》简介

2.2施工项目合同管理1.施工合同类型1）总价合同：合同中仅确定项目总价，适用于工程量不太大且能精确计算、工期较短、技术不太复杂，风险不大的项目。2）单价合同：承包人在投标时，按照招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定相应费用的类合同类型。3）成本加酬金合同

由业主向承包人支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。分为固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同。

适用于①需要立即开展工作的项目；②新型工程项目；③风险很大的项目。

2.2施工项目合同管理2.2.3《建设工程施工合同》的主要内容1.双方的一般权利和义务2.施工组织设计和工期3.质量和检验4.合同价款与支付5.竣工验收与结算6.安全施工7.专利技术及特殊工艺8.文物和地下障碍物9.不可抗力、保险和担保10.工程分包与转包12.施工合同的违约责任11.施工合同的变更与解除13.合同争议的解决

2.2施工项目合同管理2.2.4施工合同的索赔1.索赔的起因和分类2.索赔成立的条件3.常见的工程索赔4.工程索赔的依据5.工程索赔的程序和方法6.工程反索赔的概念和特点7.工程索赔的计算2.2.5专业分包合同及劳务分包合同的主要内容1.施工专业分包合同的主要内容2.劳务分包合同的内容

2.2施工项目合同管理2.2.6施工合同实施的管理1.施工项目合同分析2.施工项目合同交底3.施工项目合同实施的控制4.施工项目合同档案管理5.施工合同评价

第3章施工项目进度控制

3.1概述3.1.1施工项目进度控制的概念

工程项目进度控制是指对工程项目各建设阶段的工作内容、程序、持续时间和衔接关系编制计划，检查执行过程中实际进度与计划的偏差，分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，不断地如此循环直到工程竣工交付使用。

项目进度控制与成本控制、质量控制是项目管理中最重要的控制目标，三者对立统一，必须注意三者之间的均衡性和合理性，不能片面的强调某一方面。3.1.2描述进度的指标

1.按完成的持续时间描述：使用的工期与计划工期比较；2.按工程活动的结果状态数量描述：分部工程中3.按统一折算指标描述：成本、劳动力消耗3.1概述3.1.3影响进度的因素分析

1.相关单位原因：业主、设计单位、监理2.承包商自身原因3.1.4进度控制的主要措施

1.组织措施2.技术措施3.合同措施4.经济措施5.信息管理措施3.1概述3.1.5工程项目进度控制的计划系统

1.建设单位（业主）进度控制计划系统1）项目前期工作计划：可研、设计任务书及初步设计2）总进度计划：项目开始建设至竣工投产全过程，包括项目一览表、总进度计划表、投资计划年度分配表、进度平衡表等。3）年度计划：包括年度竣工交付使用计划表、年度建设资金平衡表、年度设备平衡表。2.设计单位进度控制计划系统1）总进度控制计划：自设计准备开始至施工图完成总时间目标2）阶段性进度计划：准备工作进度计划、初步设计工作计划、施工图设计工作进度计划。3）设计进度作业计划。3.1概述3.1.5工程项目进度控制的计划系统

3.施工单位的进度计划系统：总进度计划和单位工程进度计划1）施工总进度计划编制：编制说明、总进度计划表、分期分批施工工程的开工日期、完工日期及工期一览表、资源需求表及供应平衡表等。编制程序：

①收集编制依据：施工合同、施工进度目标、工期定额等；

②确定进度控制目标：将总进度目标分解，按单位工程、单项或时间进行分解

③计算工程量：按初步设计图纸和有关定额进行计算。

④确定各单位工程的施工期限和开、竣工日期。

⑤安排各单位工程的搭接关系。

⑥编写施工进度计划说明书。3.1概述3.1.5工程项目进度控制的计划系统

2）单位工程进度计划编制：对各分部分项工程的施工顺序、施工起止时间及衔接关系进行合理安排，采用网络计划技术编制，包含编制说明、进度计划图、风险分析和控制措施。4.监理单位的进度计划系统3.2进度控制的网络计划技术3.2.1概述

网络计划技术于20世纪50年代后期出现于美国，可以运用计算机进行网络计划绘图、计算优化、分析和控制，广泛用于投标、签订合同、拨款业务、资源和成本优化等多方面，是美国、日本等国家公认的最先进的计划管理方法。1.网络计划技术的特点3.2进度控制的网络计划技术1）横道图特点3.2进度控制的网络计划技术2）网络计划图特点3.2进度控制的网络计划技术2.网络计划技术分类

按表达方式分：

双代号网络图和单代号网络图。3.网络技术的编制程序

3.2进度控制的网络计划技术3.2.2双代号网络计划技术

1.双代号网络图基本概念

双代号网络图是用箭线和两端节点的编号表示工作的网络图。

基本形式：以箭线作为工程活动，箭线两端用编上号码的圆圈（节点）连接(见图)。线上表示工作名称，线下表示持续时间。

3.2进度控制的网络计划技术

箭线（工作）1）每条箭线表示一项工作。箭尾节点表示工作的开始，箭头节点表示该工作的结束。2）任何一条实箭线都要占用时间、消耗资源。3）虚箭线是实际工程中并不存在的虚拟工作，既不占用时间，也不消耗资源，一般起到工作之间的联系、区分和断桥作用。4）在无时间坐标限制的网络图中，箭线的长度随意画，以标注的时间参数为准；在有时间坐标限制的图中，箭线的长度必须按比例绘制。5）本工作、紧前工作、紧后工作、平行工作

3.2进度控制的网络计划技术节点

节点是网络图中箭线之间的连接点。在双代号网络图中节点既不占用时间、也不消耗资源，是个瞬间值。网络图中有三种类型的节点。

1）起始节点第一个节点，只有外向箭线，表示项目开始。

2）终点节点最后一个节点，只有内向箭线，表示项目的完成

3）中间节点既有内向箭线，又有外向箭线节点应用圆圈表示，并在圆圈内编号，箭尾节点的编号小于箭头节点的编号。可编号顺序从小到大，可不连续，但严禁重复。

3.2进度控制的网络计划技术线路

网络图从起点节点开始，沿箭头方向顺序通过一系列箭线和节点，最后达到终点节点的通路叫做线路。线路上各项工作持续时间的总和称为该线路的计算工期。一般网络图有多条线路，可依次用该线路上的节点代号来表示。其中最长的一条线路被称为关键线路，位于关键线路上的工作被称为关键工作。

3.2进度控制的网络计划技术2.活动之间的逻辑关系表达

常见的多个活动之间的逻辑关系表达形式为：

（1）B活动的紧前活动为A，即A活动结束，B活动开始，则可用图1表示。

3.2进度控制的网络计划技术

（2）B、C活动的紧前活动都是A，即A活动结束，B、C活动开始则可用图2表示。

3.2进度控制的网络计划技术

（3）C活动的紧前活动是A和B；D活动的紧前活动是A和B，可见图3。

3.2进度控制的网络计划技术3.双代号网络图的绘图规则：

二个代号只能表示一个工序3.2进度控制的网络计划技术2)必须按照已定的逻辑关系绘图

逻辑关系表工作紧前工作ABCD------A、BB123ABDC134CA2BD网络图3、严禁出现循环回路12367454、严禁出现双向箭头和无箭头连线12125、严禁出现没有箭尾节点和没有箭头节点的箭线1231233.2进度控制的网络计划技术3.2进度控制的网络计划技术6、绘制网络图时，箭线不宜交叉，当交叉不可避免时，可采用过桥法和指向法;214321348101214421142113.2进度控制的网络计划技术7、网络图应只有一个起点节点和一个终点节点，并不应出现其他没有内向箭头或外向箭头的节点。136101224711135893.2进度控制的网络计划技术8、尽可能减少虚工作的出现3.2进度控制的网络计划技术3.网络图节点编号编排方法

3.2进度控制的网络计划技术4.双代号网络图绘制

（一）、网络图的形式：水平式对称式桁构式1236541456231245363.2进度控制的网络计划技术（二）、网络图的节点位置号：在绘制之前，先确定出个节点的位置号，再按节点位置号绘制网络图。1.无紧前工作的工作的开始节点的位置号为零；2.有紧前工作的工作的开始节点位置号等于其紧前工作的工作始节点位置的最大值加1；3.有紧后工作的工作的终节点位置号等于其紧后工作的工作始节点位置号的最小值；4.无紧后工作的工作的终节点位置号等于网络图中各工作的终节点位置号的最大值加1。3.2进度控制的网络计划技术（三）网络图的绘制步骤1.根据已知的紧前工作确定其紧后工作；2.确定出各工作的始节点位置号和终节点位置号；3.根据节点位置号和逻辑关系绘出网络图。3.2进度控制的网络计划技术3.2进度控制的网络计划技术3.2进度控制的网络计划技术3.2进度控制的网络计划技术5.双代号网络图计算

时间参数的分类1）节点时间（1）ETi——节点i的最早时间。（2）LTi——节点i的最迟时间。2）工序时间（1）Dij——工作i—j的持续时间。（2）ESij——工作i—j的最早开始时间。（3）EFij——工作i－j的最早完成时间。（4）LFij——工作i－j的最迟完成时间。（5）LSij——工作i－j的最迟开始时间。3）工序时差（机动时间）（1）TFij——工作i－j的总时差（2）FFij——工作i－j的自由时差3.2进度控制的网络计划技术

工作最早开始时间ESij——是指在其所有紧前工作全部完成后，本工作有可能开始的最早时刻。工作最早完成时间EFij——是指在其所有紧前工作全部完成后，本工作有可能完成的最早时刻。工作的最早完成时间等于工作最早开始时间与其持续时间之和。工作最迟完成时间LFij——是指在不影响整个任务按期完成的前提下，本工作必须完成的最迟时刻。工作最迟开始时间LSij——是指在不影响整个任务按期完成的前提下，本工作必须开始的最迟时刻。工作的最迟完成时间等于工作最迟开始时间与其持续时间之和。总时差TFij——是指在不影响总工期的前提下，本工作可以利用的机动时间。自由时差FFij——是指在不影响其紧后工作最早开始时间的前提下，本工作可以利用的机动时间。3.2进度控制的网络计划技术4）图上作业法时间参数表示方式5）节点时间计算

节点最早时间：某节点的紧前工作全部完成，从该节点出发的紧后工作最早能够开始的时间界限。“沿线累加，逢圈取大”若网络图由n个节点组成，计算公式为：ET1=0ETj=max(ETi+(1≤i＜j≤n）ijDij

ETiESijEFijETjLSijLFijLTiLTjTFijFFijETjDij)3.2进度控制的网络计划技术节点最晚时间：在不影响总工期的条件下，从某节点出发的紧后工作最迟开始和以该节点作为结束节点的紧前工作最迟完成时间界限。“沿线累加，逢圈取大”若网络图由n个节点组成，计算公式为：ET1=0ETj=max(ETi+(1≤i＜j≤n）LTiDij)商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-78-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-79-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-80-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-81-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-82-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-83-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-84-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-85-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-86-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-87-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-88-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-89-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-90-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-91-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-92-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-93-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-94-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-95-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-96-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-97-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-98-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-99-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-100-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-101-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-102-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-103-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-104-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-105-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-106-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-107-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展