建设工程成本规划与控制05

《建设工程成本规划与控制》第5章建设工程成本分析与考核

主讲教师：周巍

第5章建设工程成本分析与考核本章概要1.建设工程成本分析概述2.建设工程成本分析的方法3.建设工程成本考核关键词：综合成本分析法成本项目分析法专项成本分析法成本考核

第5章建设工程成本分析与考核5.1建设工程成本分析概述5.1.1建设工程成本分析的概念

成本分析是成本管理的一项重要工作，它主要是以成本核算提供的成本数据为基础，遵循一定的分析原则，采用一定的分析方法，对影响成本的各种因素进行计算分析，找出成本升降的主要原因，并根据企业目前的实际情况和各种条件，制定出切实可行的成本降低方案，从而更好地指导后期的成本管理工作。5.1建设工程成本分析概述建设工程的成本分析，就是利用本期的成本数据，按照时间的先后顺序与其他工程的先进成本数据，或与目标成本等数据相比较，明确其成本差异及成本变动的程度和原因的一项管理活动。通过成本分析，可以寻求进一步降低成本的途径，同时可以从账簿、报表反映的成本现象看清成本的实质，从而增强工程项目成本的透明度和控制性，为加强成本控制，实现项目工程成本目标创造条件。由此可见，建设工程成本分析，也是降低成本、提高经济效益的重要工具。第5章建设工程成本分析与考核5.1建设工程成本分析概述5.1.2建设工程成本分析的任务建设工程成本分析的任务就是对建设工程成本变动因素进行分析，正确评价项目成本计划的执行情况。建设工程的生产经营活动是错综复杂的，分析成本费用的预算执行情况，不仅需要了解成本费用的最终结果，还需要在此基础上通过分析，明确责任，对成本费用预算的执行情况作出正确的评价，以免发生是非不分、责任不清的问题，并通过成本分析与考核奖惩制度相结合的方式，提高员工降低成本费用的积极性。5.1建设工程成本分析概述影响建设工程成本变动的因素有两个方面，一是属于市场经济的外部因素，二是属于项目经营管理的内部因素。影响建设工程成本变动的外部因素主要包括项目的规模和技术装备水平、项目专业化和协作的水平等；影响建设工程成本变动的内部因素有直接材料的消耗水平、能源、机械设备的利用效果，项目质量水平的高低，劳动生产率、人工费用水平的合理性等。由于影响建设工程成本变动的市场因素不是在短时间内所能改变的。因此，建设工程成本分析的重点是分析影响成本变动的内部因素，查明其对成本费用变化的影响，掌握生产经营环节中所存在的问题并采取有效措施，不断改善和提高管理水平，降低成本费用，提高项目的经济效益。第5章建设工程成本分析与考核5.1建设工程成本分析概述5.1.3建设工程成本分析的原则建设工程成本分析应遵循以下原则。（1）成本计划和成本核算相对应。在成本分析当中，分析的内容、范围、费用分类必须与成本计划和成本核算一一对应，这样才能保证成本管理的连续性，才能真正的分析出影响成本的各种因素。（2）要用事实数据说话。成本分析要充分利用统计核算、业务核算、会计核算和有关辅助记录（台账）的数据进行定量分析，尽量避免抽象的定性分析，因为定量分析对事物的评价更为精确，更令人信服。5.1建设工程成本分析概述（3）要注重时效。成本分析必须及时，发现问题应及时，解决问题也应及时。否则，就有可能贻误解决问题的最好时机，导致问题成堆，造成难以挽回的损失。（4）应随着项目进展，动态的、多形式地开展成本分析，而且要与诸生产要素的经营管理相结合，以便为生产经营服务。成本分析不仅要揭露矛盾，而且要分析矛盾产生的原因，并为矛盾献计献策，提出积极有效的解决矛盾的合理化建议，从而得到项目经理和有关项目管理人员的配合和支持，使项目的成本分析更健康顺利地开展下去。第5章建设工程成本分析与考核5.1建设工程成本分析概述5.1.4建设工程成本分析的分类成本分析根据所处的不同时期可分为事前分析、事中分析和事后分析。（一）事前分析成本事前分析是指在成本的预测、决策和计划阶段进行的分析，即在成本发生之前进行的分析，进行成本事前分析，主要是为了在各种可比方案中选择成本收益最好的方案并确定其目标成本，据此编制成本计划，进行事前成本分析，可使成本控制有可靠的目标。5.1建设工程成本分析概述（二）事中分析成本事中分析是指对正在执行的成本计划的结果所进行的分析。事中分析主要是为了随时检查各项成本计划的执行情况，控制建设过程中各种非正常消耗和费用的发生，使实际成本数额控制在确定的成本目标范围之内。成本事中分析主要是为了进行成本控制，防止实际成本超过目标成本的范围。（三）事后分析成本事后分析是指对成本实际执行的结果所进行的分析。事后分析是在实际成本核算资料形成之后，根据实际成本资料及其他有关资料对成本执行的结果进行评价，分析产生问题的原因，总结成本降低的经验，以便下一期成本控制活动的开展。第5章建设工程成本分析与考核5.2建设工程成本分析的方法建设工程成本涉及的范围很广，需要分析的内容很多，成本分析的方法也很多。成本分析的方法主要有：成本分析的基本方法：比较分析法、因素分析法、差额分析法、比率分析法。第5章建设工程成本分析与考核5.2建设工程成本分析的方法综合成本分析法（随项目进展而进行的成本分析）：分部分项成本分析、月(季)度成本分析、年度成本分析、竣工成本综合分析。成本项目分析法（按成本项目进行的成本分析）：人工费分析、材料费分析、机械费分析、其他直接费分析、间接成本分析。专项成本分析法（针对特定问题和与成本有关事项的分析）：成本盈亏异常分析、质量成本分析、工期成本分析、资金成本分析、技术组织措施执行效果分析、其他有利因素和不利因素对成本影响的分析第5章建设工程成本分析与考核5.2建设工程成本分析的方法5.2.1成本分析的基本方法1.比较分析法成本的比较分析法，主要是通过对各类的成本数据进行分析比较，以判断成本的演变趋势。成本的比较分析法主要有纵向比较、横向比较、差异比较三种。1）纵向比较纵向比较是指与历史成本的比较分析，如本期实际指标与上期实际指标对比。通过这种对比，可以看出各项技术经济指标的动态变化情况，反映项目管理水平的提高程度，同时分析结果可以作为对项目成本目标修正的依据。5.2建设工程成本分析的方法5.2.1成本分析的基本方法2）横向比较横向比较指的是与同行业成本资料的比较分析，如本期实际指标与本行业先进水平、平均水平对比。通过这种对比，可以反映本项目的技术管理和经营管理水平与其他项目的先进水平、平均水平的差距，进而采取措施赶超先进水平3）差异比较差异比较指的是本期实际指标与目标指标对比，通过这种对比，可以检查目标的完成情况，分析完成目标的积极因素，以便采取措施，保证成本目标的实现。以上三种比较，可以在一张表上同时体现。5.2建设工程成本分析的方法5.2.1成本分析的基本方法2.因素分析法任何经济现象都不是孤立的存在的，某一现象与其他经济现象之间必然存在一定的因果关系，分析这种关系的方法叫因素分析法，或连环替代法。这种方法，可用来分析各种因素对成本的影响程度。在进行分析时，首先要假定众多因素中的一个因素发生了变化，而其他因素保持不变，在第一个因素变动的基础上分析第二个因素的变动，然后逐个替换，并分别比较其计算结果，以确定各个因素变化对成本的影响程度。因素分析法的计算步骤如下：5.2建设工程成本分析的方法5.2.1成本分析的基本方法2.因素分析法（1）确定某一项目成本指标是由哪些因素组成的，并确定这些因素关系与该指标之间的关系。（2）在计算某一因素对该指标的影响程度时，假定只有该因素变动，而其他因素不变。（3）按照各因素的替换顺序，逐一替换，然后把这个指标与该因素替换前的指标进行比较，确定该因素变动所造成的影响。（4）各个因素的影响程度之和，应与分析对象的总差异相等。因素分析法例题.doc5.2建设工程成本分析的方法5.2.1成本分析的基本方法3.差额计算法差额计算法是因素分析法的一种简化形式，他利用各个因素的目标值与实际值的差额表示其对成本的影响程度。例6—3某公司某月的实际成本降低额资料如下：预算成本850万元，实际成本900万元，目标成本降低17万元，实际成本降低额19,8万元，成本降低额超出了2.8万元，详细资料如表6—5所示。表6—5目标成本降低额与实际成本对比表.doc5.2建设工程成本分析的方法根据表6—5的资料，应用“差额计算法”分析预算成本和成本降低率对成本降低额的影响程度。（1）预算成本增加对成本降低额的影响程度（900-850）=1万元（2）成本降低率提高对成本降低的影响程度（2.2%-2%）*900=1.8万元以上两项合计：1+1.8=2.89(万元)5.2建设工程成本分析的方法5.2.1成本分析的基本方法4.比率分析法比率分析法是通过计算指标之间的比率，进行数量分析一种方法。常用的比率分析法主要有以下几种。(1)相关比率分析法相关比率分析法是通过计算两个性质不同但又相互联系的指标比率，并将实际数与计划数（或前期实际数）进行对比分析的一种方法。例如，将成本指标与反映生产、销售等生产经营成果的产值、销售收入、利润指标相比较，就可以反映项目经济效益的好坏。5.2建设工程成本分析的方法(2)构成比率分析法构成比率分析法是通过计算某指标的各个组成部分占总体的比重，进而进行成本的数量分析方法。例如，将构成项目成本的各个成本项目与项目成本总相比较，计算其占项目成本总额的比重，确定成本构成的比率，反映项目成本的构成情况。将不同时期的成本构成比率相比较，就可以分析项目成本构成的变动，并掌握经济活动情况及其对项目成本的影响。(3)动态比率分析法动态比率分析法是将同类指标不同时期的数值进行对比，求出比率，用以分析该项指标的发展方向和发展速度的一种分析方法。动态比率的计算通常采用基期指数和环比指数两种方法。第5章建设工程成本分析与考核5.2建设工程成本分析的方法5.2.2综合成本分析法综合成本是指涉及多种生产要素，受多种因素影响的成本，如分部分项工程成本，月（季）度成本、年度成本、竣工成本等。由于这些成本都是随着项目进展而逐步形成的，与生产经营有着密切的关系。因此，进行综合成本分析，对于促进项目的生产经营管理，提高项目的经济效益有十分重要的意义。5.2建设工程成本分析的方法5.2.2综合成本分析法1.分部分项工程成本分析分部分项工程成本分析是项目成本分析的基础。分析的对象为已完分部分项工程。分析的方法是：进行预算成本、目标成本和实际成本的对比，分析实际偏差产生的原因，为今后的分部分项工程成本节约寻求途径。分部分项工程成本分析的资料来源包括三方面：预算成本来自施工图预算，计划成本来自施工预算，实际成本来自施工任务单的实际工程量、实耗人工和限额领料单的实耗材料。5.2建设工程成本分析的方法5.2.2综合成本分析法由于项目包括很多分部分项工程，不可能也没有必要对每一个分部分项工程进行分析。特别是一些工程量小、成本费用微不足道的零星工程。但是，对于那些主要分部分项工程则必须进行成本分析，而且要进行从工程开工到竣工的系统成本分析。通过主要分部分项工程成本的系统分析，可以基本上了解项目成本形成的全过程，为竣工成本分析和今后的项目成本管理提供一份宝贵的参考资料。5.2建设工程成本分析的方法5.2.2综合成本分析法2.月（季）度成本分析月（季）度的成本分析是项目定期的、经常性的中间成本分析，它对于有一次性特点的项目来说，有这特别重要的意义。因为，通过月（季）度成本分析，可以及时发现问题，以便按照成本目标指示的方向进行监督和控制，保证项目成本目标的实现。月（季）度成本分析的依据是当月（季）的成本报表。分析的方法，通常有以下几种。5.2建设工程成本分析的方法（1）通过实际成本与预算成本的对比，分析当月（季）的成本降低水平；通过累计实际成本与预算成本的对比，分析累计的成本降低水平，预测实现项目成本的前景。（2）通过实际成本与目标成本的对比，分析目标成本的落视情况，以及目标管理中的为题和不足，进而采取措施，加强成本管理，保证成本目标的落实。（3）通过对各成本项目分析，可以了解成本总量的构成比例和成本管理的薄弱环节。例如：在成本分析中，发现人工费、机械费、和间接费等项目大幅度超支，就应该对这些费用的收支配比关系认真研究，并采取对应的增收节支措施，防止今后再超支。5.2建设工程成本分析的方法（4）通过主要技术经济指标的实际值与目标值的对比，分析工程量、工期、质量、（钢材、水泥、木材等）节约率、机械利用率等对成本的影响。（5）通过对技术组织措施执行效果的分析，寻求更加有效的节约途径。（6）分析其他有利条件和不利条件对成本的影响。5.2建设工程成本分析的方法5.2.2综合成本分析法3.年度成本分析由于项目周期一般都比较长，除了要进行月（季）度成本的核算和分析外，还要进行年度成本的核算和分析。这既可以满足企业汇编年度成本报表的需要，也是项目管理的需要。年度成本的综合分析，可以总结一年来成本管理的成绩和不足，为今后的成本管理提供经验，从而对项目成本进行更有效的管理。年度成本分析的依据是年度成本报表。年度成本分析的内容，除了月（季）度成本分析的六个方面外，重点是针对下一年度的工程进展情况规划切实可行的成本管理措施，以保证成本目标的实现。5.2建设工程成本分析的方法5.2.2综合成本分析法4.竣工成本综合分析竣工成本综合分析是在项目竣工后，对全部竣工成本进行分析。凡是有多个单位工程而且是单独进行成本核算的项目（即有多个成本核算对象），其竣工成本分析应以各单位工程竣工成本分析资料为基础，再加上项目经理部的经营效益（如资金调度、对外分包等所产生的效益）进行综合分析。如果项目只有一个成本核算对象（单位工程），就以该成本核算对象的竣工成本分析资料作为成本分析的依据。5.2建设工程成本分析的方法4.竣工成本综合分析单位工程竣工成本分析，应包括以下三方面的内容。（1）竣工成本分析。（2）主要资源节超对比分析。（3）主要技术节约措施及经济效果分析。通过以上分析，可以全面了解单位工程的成本构成和降低成本的来源，为今后同类工程的成本管理提供参考。第5章建设工程成本分析与考核5.2建设工程成本分析的方法5.2.3成本项目分析法成本项目分析法是指按工程成本的构成项目逐项分别进行成本分析的方法，包括人工费分析、材料费分析、机械使用费分析、其他直接费分析及间接费用分析。1.人工分析（1）人工费量差人工费量差，即实际耗用工日数同预算定额工日数的差异。工日数乘以预算人工单价计算得到人工费量差，可以看出由实际用工增加或减少造成的人工费的增减变动。5.2建设工程成本分析的方法（2）人工费价差人工费价差，即预算人工单价和实际人工单价之差。根据预算人工费除以预算工日数得出预算人工单价。实际人工单价等于实际人工费除以实耗工日。每工人工费价差乘以实耗工日数的人工费价差，计算后可以看出每工人工费价差的增加或减少造成的人工费的增减变动。人工费量差与人工费价差的计算公式如下：人工费量差=（实际耗用工日数-预算定额工日数）x预算人工单价人工费价差=实际耗用工日数x（实际人工单价-预算人工单价）影响人工费节约或超支的原因是非常复杂的，除上述分析外，还应从管理上找原因。5.2建设工程成本分析的方法5.2.3成本项目分析法2.材料费分析在任何项目成本中，材料费的比重都比较大。因此，材料费的分析是项目成本分析的重点，材料费的分析是从材料的采购、运输、保管、使用等环节入手，具体包括主要材料、结构构件和周转材料的使用费的分析以及材料储备资金的分析。（1）主要材料和结构件费用的分析主要材料和结构件费用的高低，主要受价格和消耗数量的影响。而材料价格的差异，又要受采购价格、运输费用、途中损耗等的影响；材料消耗的数量受操作损耗、管理损耗和返工损失等因素的影响，可在价格差异较大和数量超用异常的时候再作深入分析。5.2建设工程成本分析的方法为了分析材料价格和消耗数量的差异对材料和结构件费用的影响程度，可按下列公式计算：材料价格差异对材料的影响=（实际单价-目标单价）x实际用量材料用量差异对材料费的影响=（实际用量-目标用量）x目标单价（2）周转材料费用分析周转材料费用分析是指在项目施工过程中能够多次使用，并可基本保持原有形态而逐渐转移其价值的材料，主要包括建造承包商的钢模板、木模板、脚手架和其他周转材料等。5.2建设工程成本分析的方法项目所用的周转材料可能来源于自有或租赁。企业自有周转材料在用于项目时往往实行内部租赁制，因此，对周转材料费的分析均可以按照租赁考虑。此时，项目周转材料费的节约或超支取决于周转材料的周转利用率和损耗率。如果周转慢，周转材料的使用时间就长，就会增加租赁费的支出；而超过规定的损耗率则要赔偿。周转材料费分析的计算公式如下：周转利用率=（实际使用数x租用期内的周转次数）/（进场次数x租用期）损耗率=1-（退出数/进场数）x100%5.2建设工程成本分析的方法以上公式中，进场数为进入项目现场的计划周转材料数量；实际使用数为实际用于项目施工的周转材料数量；租用期为周转材料从进入现场到退出现场的时间长度；租赁期内周转次数为周转材料在租赁期间的周转使用次数；退出次数以进场数扣减损耗数得到。（3）材料储备资金分析材料储备资金是根据日平均用量、材料单价和储备天数计算的，上述任何一个因素的变动，都会影响储备资金的占用量。5.2建设工程成本分析的方法5.2.3成本项目分析法3.机械使用费分析根据工程需要，可以将机械分为自有机械和租赁机械。租赁机械在使用时要支付使用台班费，停用时要支付停班费，因此，要充分利用租赁机械，以减少台班使用费和停班费的支出。自有机械也要提高机械完好率和利用率，因为自有机械停用，仍要负担固定费用。机械完好率和机械利用率计算公式如下：5.2建设工程成本分析的方法3.机械使用费分析完好台班数是指机械处于完好状态下的台班数，它包括修理不满一天的机械，但不包括持修、在修、送修在途的机械。在计算完好台班数时，只考虑是否完好，不考虑是否在工作。制度台班数是指本期内全部机械台班数与制度工作日的乘积，不考虑机械的技术状态和是否工作。机械使用费的分析要从租赁机械和自有机械两方面入手。使用大型机械的要着重分析预算台班数、台班单价及金额，并同实际台班数、台班单价及金额相比较，通过量差、价差进行分析。5.2建设工程成本分析的方法5.2.3成本项目分析法4.其他直接费分析其他直接费是指在生产过程中发生的除直接工程费以外的其他费，包括：①材料二次搬运费；②工程水电费；③临时设施摊销费；④生产工具用具使用费；⑤检验试验费；⑥工程定位复测费；⑦工程点交费；⑧场地清理费等。其他直接费的分析，主要应通过目标数与实际数的比较来进行。其他直接费目标与实际比较表的格式如表6—11所示。5.2建设工程成本分析的方法5.2.3成本项目分析法5.间接费用分析间接费用是指进行生产准备、组织生产和管理所需要的费用，主要包括项目经理人员的工资和进行项目管理所需要的费用。间接费用并不随工作量增减而增减，因为其中大部分费用属于固定费用。当超额完成计划分摊的间接费用就会相对降低，反之就会增高。间接费用分析，应将其实际发生数逐项与目标数进行比较。第5章建设工程成本分析与考核5.2建设工程成本分析的方法5.2.4专项成本分析法专项成本分析法包括成本盈亏异常分析、质量成本分析、工期成本分析、资金成本分析、技术组织措施执行效果分析等内容。1.成本盈亏异常分析对项目来说，成本出现盈亏异常情况，必须引起高度重视，彻底查明原因，并加以纠正。检查成本盈亏异常的原因，应从经济核算的“五同步”入手。因为项目经济核算中，完成产值、资源消耗、发生成本之间，有着必然的同步关系。如果违背这个规律，就会发生成本的盈亏异常。5.2建设工程成本分析的方法“五同步”检查是提高项目经济核算水平的有效手段，不仅使用于成本盈亏异常检查，也可用于月度成本检查。“五同步”检查可以通过以下五方面的对比分析来实现：（1）产值与施工任务单的实际工作量和形象进度是否同步？（2）资源消耗与工作任务单旳实耗人工、限额领料单旳实耗材料、当期租用的周转材料和施工机械是否同步？（3）其他费用（如材料价差、台班费）的产值统计与实际支付是否同步？（4）预算成本与产值统计是否同步？（5）实际成本与资源消耗是否同步？实践证明，把以上五方面的同步情况检查情况查明以后，成本盈亏的原因自然一目了然。5.2建设工程成本分析的方法5.2.4专项成本分析法2.质量成本分析质量成本是工程成本的一个重要组成部分，质量成本的高低直接影响工程成本水平。质量成本包括为确保满意的质量发生的预防成本和鉴定成本，以及由于没有达到质量要求所造成的内部损失成本和外部损失成本。质量成本的高低与质量水平相关。同时，预防成本、鉴定成本、外部损失成本和内部损失成本都在质量成本中找有一定比重，且彼此间存在一定的此消彼长的关系。通过质量成本分析，有助于确定合理的质量水平，寻找提供降低质量成本的方法，衡量质量管理的有效性。5.2建设工程成本分析的方法5.2.4专项成本分析法3.工期成本分析项目完成工期的长短与成本的高低有着密切的关系。在一般情况下，工期越长费用支出越多，工期越短费用支出越少。特别是固定成本的支出，基本上是与工期长短成长呢关闭增减的，是进行工期成本分析的重点。工期成本分析，就是目标工期成本与实际工期成本的比较分析。目标工期成本，是指在假定完成预期利润的前提下，计划工期内锁好用的目标成本；而实际成本，则是在实际工期中好用的实际成本。进行工期成本分析一般采用比较法，即将目标工期成本与实际工期成本进行比较，然后应用“因素分析法”分析各种因素的变动对工期成本差异的影响程度。5.2建设工程成本分析的方法5.2.4专项成本分析法4.资金成本分析资金与成本的关系，就是项目收入与成本指出的关系。根据项目成本核算的特点，项目收入与成本支出具有恒强的配比性。在一般情况下，我们都希望项目收入越多越好，成本支出越少越好。项目的资金来源，主要是项目款收入；而生产耗用的人、财、物的货币表现，则是成本支出。因此，减少人、财、物的消耗，既能降低成本，又能节约资金。5.2建设工程成本分析的方法5.2.4专项成本分析法4.资金成本分析进行资金成本分析，通常应用“成本支出率”指标，即成本支出占工程款收入的比例。计算公式如下：成本支出率=计算期实际成本支出/计算期实际项目款收入通过对“成本支出率”的分析，可以看出资金收入中用于成本支出的比重有多大；也可以通过加强资金管理来控制成本支出；还可联系储备金和结存资金的比重，分析资金使用的合理性。5.2建设工程成本分析的方法5.2.4专项成本分析法5.技术组织措施执行效果分析技术组织措施是项目降低成本，提高经济效益的有效途径。因此，在项目开工以前都要根据生产特点编制技术组织措施计划，列入组织设计之中。在项目生产过程中，为了落实组织设计所列的技术组织措施计划，可以结合月度项目作业计划的内容编制月度技术组织措施计划；同时，还要对月度技术组织措施计划的执行情况进行检查和考核。5.2建设工程成本分析的方法在实际工作中，往往有些措施已按计划实施，有些措施未按计划实施，还有一些措施则是计划外的。因此，在检查和考核措施计划执行情况的时候，必须分析脱离计划和超出计划的具体原因，做出正确的评价，以免挫伤有关人员的积极性。对执行效果的分析要实事求是，既要按理论计算，又要联系实际。对节约的实物进行验收，然后根据实际节约效果进行奖惩，以激励有关人员执行技术组织措施的积极性。技术组织措施必须与项目的生产特点相结合，即不同特点的项目，需要采取不同的技术组织措施，有很强的针对性和适应性。在这种情况下，计算节约效果的方法也会有所不同，其基本做法通常采用如下公式：5.2建设工程成本分析的方法技术组织措施节约效果=实施措施前的成本-实施措施后的成本对节约效果的分析，需要联系措施的内容和措施的执行过程来进行。有些措施难度比较大，但节约效果并不好；而有些措施难度并不大，但节约效果却很好。因此，在对技术组织措施执行效果进行考核的时候，也要根据不同情况区别对待。对于在项目管理中影响比较大，节约效果比较好的技术组织措施，应该以专题分析的形式进行深入详细的分析，以便推广应用。5.2建设工程成本分析的方法5.2.4专项成本分析法6.其他有利因素和不利因素对成本影响的分析在项目生产过程中，必然会有很多有利因素，同时也会遇到不少不利因素。不管是有利因素还是不利因素，都将对项目成本产生影响。对待这些有利因素和不利因素，项目经理首先要有预见能力，有抵御风险的能力；同时还要把握机遇，充分利用有利因素，积极争取转换不利因素。这样，就会更有利与项目生产，也更有利于项目成本的降低。这些有利因素和不利因素，包括项目生产结构的复杂性、生产技术上的难度生产现场的地理环境（如水文、地质、气候等），以及物资供应渠道和技术装备水平。它们对项目成本的影响，需要具体问题具体分析。第5章建设工程成本分析与考核5.3建设工程成本考核5.3.1建设工程成本考核的意义成本考核就是对各个责任主体的责任成本执行情况进行评价并奖惩。成本考核从时间上说，属于事后进行的一项管理工作，但成本考核也是成本管理中一项非常重要的工作，因为只有对责任成本控制好的责任主体予以奖励，对责任成本控制不达标的责任主体予以惩罚，才能促使成本不断降低，才能保证目标成本的顺利实现。如果不进行成本考核，则前面的成本预测、成本控制、成本核算、成本分析都得不到及时正确的评价，这不仅会挫伤有关人员的积极性，而且会给今后的成本管理带来不可估量的损失。建设工程成本考核的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作的健康发展，更好地完成项目的成本目标。5.3建设工程成本考核5.3.2建设工程成本考核流程建设工程成本考核一般都是建立在成本分析的基础之上的。建设工程成本考核流程如图6-1所示。明确考核目标是制定考核标准的前提条件，考核标准制定完成之后才能结合成本考核的需求进行成本核算，成本核算为成本分析提供了数据支持，成本分析又是进行成本考核的依据，成本考核之后必须要对考核进行分析，从而发现成本考核标准中存在的问题，进而为制定新的成本考核标准提供依据，同时成本考核之后必须要实行奖优罚劣，才能更好地调动企业员工参与成本管理的积极性。5.3建设工程成本考核5.3.3建设工程成本考核的依据建设工程成本考核的主要依据责任成本进行。责任成本是以具体的责任单位（部门、单位）为对象，以其承担的责任为范围所归集的成本。在制定责任成本时，应首先将项目的总成本目标分解为不同层次的子目标，再根据项目组织机构，将各子目标成本按照责任中心进行归集，从而形成不同职能部门、不同作业班组的责任成本。责任成本是特定责任中心全部可控成本的集合。可控成本是指特定责任中心在特定时期内能够直接控制其发生的成本。可控成本总是针对特定责任中心来说的。一项成本对某个责任中心是可控的，对其他责任中心不是可控的。如建筑材料的采购成本对采购部门是可控的，对使用材料的施工队是不可控的。5.3建设工程成本考核（一）责任成本与工程成本的区别责任成本与工程成本是不同的，其主要区别包括以下几方面。计算的目的不同计算工程成本是为了确定项目的实际成本以及项目的盈利。计算责任成本是为了评价成本控制业绩。成本计算对象不同工程成本是以工程产品为成本计算对象，责任成本是以责任中心为成本计算对象。成本范围不同工程成本计算的范围是项目的全部直接成本和间接成本。责任成本的计算范围是各责任中心的可控成本。5.3建设工程成本考核（二）责任成本的确定计算责任成本的关键是判断每一项成本费用支出的责任归属。通常，可以按照以下原则确定责任中心的可控成本。如果某责任中心通过自己的行动能有效地影响一项成本的数额，则该责任中心要对这项成本负责。如果某责任中心有权决定是否使用某种资产或劳务，则该责任中心对这些资产或劳务的成本负责。如果某管理人员虽然不直接决定某项成本，但对该项目成本的支出有重要影响，则该管理人员要承担责任。5.3建设工程成本考核5.3.4建设工程成本考核的内容建设工程成本考核的内容应该包括责任成本完成情况的考核和成本管理工作业绩的考核。从理论上讲，成本管理工作扎实，必然会使责任成本更好的落实，但是影响成本的因素很多，而且有一定的偶然性，往往会使成本管理工作得不到预期的效果，因此，为了鼓励有关人员对成本管理的积极性，应该通过考核对他们的工作业绩作出正确的评价。成本考核的指标主要集中于目标成本的完成情况，包括目标成本的节约额（绝对数指标）和目标成本的节约率（相对数指标）两个指标。建设工程的成本考核，可以分为两个层次：一是企业对项目经理的考核；二是项目经理对所属部门、作业队和班组的考核。通过层层考核，督促项目经理、责任部门和责任者更好地完成自己的责任成本，从而形成实现项目成本目标的层层保证体系。5.3建设工程成本考核根据建设工程成本考核的层次，确定对应的项目成本考核的内容。(一）企业对项目经理考核的内容企业对项目经理考核的内容主要包括以下几个方面项目成本目标和阶段成本目标的完成情况。建立以项目经理为核心的成本管理责任制的落实情况。成本计划的编制和落实情况。对各部门、作业队和班组责任成本的检查和考核情况。在成本管理中贯彻责权利相结合原则的执行情况。5.3建设工程成本考核（二）项目经理对所属各部门、各作业队和班组考核的内容对各部门的考核内容对各部门的考核内容包括本部门、本岗位责任成本的完成情况和本部门、本岗位成本管理责任的执行情况。对各作业队的考核内容对各作业队的考核内容包括对劳务合同规定的承包范围和承包内容的执行情况、劳务合同以外的补充收费情况、对班组工作任务单的管理情况以及班组完成工作任务后的考核情况。对生产班组的考核内容对生产班组的考核内容是以分部分项工程成本作为班组的责任成本，考核班组责任成本的完成情况。5.3建设工程成本考核5.3.5建设工程成本考核的实施(一）建设工程成本考核采取评分制建设工程成本考核宜采取评分制。具体方法是先确定考核内容及各考核内容的权重，再根据考核标准分别为各考核内容评分，最后计算考核的加权平均值。(二)建设工程的成本考核要与相关指标的完成情况相结合建设工程的成本考核要与相关指标的完成情况相结合，具体方法为：成本考核的评分是奖罚的依据，相关指标的完成情况是奖罚的条件。也就是在根据评分计奖的同时，还要参考相关指标的完成情况进行嘉奖或扣罚。与成本考核相结合的相关指标，一般有进度、质量、安全管理等方面的指标。以进度指标的完成情况为例：进度提前，按应得奖金加奖20%；进度合格，奖金不加不扣；进度拖延，扣除应得奖金的50%。5.3建设工程成本考核（三）强调建设工程成本的中间考核建设工程成本的中间考核，可从以下两方面考虑。1.月度成本考核月度成本考核一般是在月度成本报表编制以后，根据月度成本报表的内容进行考核。在进行月度成本考核时，不能单凭报表数据，还要结合成本分析资料和成本管理的实际情况，才能作出正确的评价，并带动今后的成本管理工作，保证项目成本目标的实现。2.阶段成本考核阶段成本考核是在项目实施的某一阶段进行成本考核。如可将工程分为基础、结构、装饰、总体等阶段分别进行考核；如果是高层建筑，可对结构阶段的成本分楼层考核。阶段成本的考核与其他指标（如进度、质量等）的考核结合，更能反映项目的管理水平。5.3建设工程成本考核（四）正确考核建设工程的竣工成本项目的竣工成本，是在工程竣工和工程款结算的基础上编制的，它是竣工成本考核的依据。工程竣工表示项目建设已经全部完成，并已具备交付使用的条件（即已具有使用价值）。而月度完成的分部分项工程只是建筑产品的局部，并不具有使用价值，也不可能用来进行商品交换，只能作为分期结算工程进度款的依据。因此，真正能够反映项目全貌而又正确的项目成本，是在工程竣工和工程款结算的基础上编制的。项目的竣工成本是项目经济效益的最终反映，它即是上缴利税的依据，又是进行职工分配的依据。由于项目的竣工成本关系到国家、企业、员工的利益，因此必须做到核算正确、考核正确。5.3建设工程成本考核（五）建设工程成本完成情况的奖罚如上所述，建设工程的成本考核，可分为月度考核、阶段考核和竣工考核三种。对成本完成情况的经济奖罚，也应分别在上述三种成本考核的基础上立即兑现，不能只考核不奖罚，或者考核后，拖了很久才奖罚。因为员工所担心的，就是领导贯彻责权利相结合的原则执行不力，忽视群众利益。由于月度成本和阶段成本都是假设性的，正确程度有高有低，因此在进行月度成本和阶段成本奖罚的时候不妨留有余地，然后按照竣工成本结算的奖金总额进行调整（多退少补）。项目成本奖罚的标准，应通过经济合同的形式明确规定。一方面，经济合同规定的奖罚标准具有法律效力，任何人都无权在中途变更，或者拒不执行。另一方面通过经济合同明确奖罚标准以后，员工就有了争取的目标，因而会在实现项目成本目标中发挥更积极的作用。5.3建设工程成本考核在确定项目成本奖罚标准的时候，必须从本项目的客观情况出发，既要考虑职工的利益，又要考虑项目成本的承受能力。在一般情况下，造价低的项目，奖金水平要定的低一些，造价高的项目，奖金水平可以适当提高。具体的奖罚标准应该经过认真测算再确定。此外，企业领导和项目经理还可对完成项目成本目标有突出贡献的部门、班组和个人进行随机奖励，这是项目成本奖励的另一种形式，不属于上述成本奖罚的范围，而这种奖励形式，往往能起到立竿见影的作用。演讲完毕，谢谢观看！商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-64-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-65-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-66-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-67-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-68-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-69-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-70-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-71-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-72-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-73-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-74-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-75-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-76-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-77-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-78-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-79-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-80-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-81-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-82-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-83-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-84-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-85-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-86-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-87-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-88-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-89-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-90-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-91-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-92-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-93-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-94-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-95-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-96-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型—购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。双楠商圈现有商业供应：双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区，同时该商圈也是西城区较早形成的商业区；目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧，现有商业面积总量不大，主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店；成都整体商业市场-97-双楠商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1伊藤洋华堂200324000百货公司中档100%2人人乐双楠店200325000专业店-超市大众100%区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主，带有明显的区域邻里中心特征；伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业，经过几年发展，两店经营都还算理想，但是区域内新商业供应较其他区域明显不足；从城市商业分布角度看，双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求，但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模；金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响，未来新项目陆续进驻金沙光华商圈，会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射；双楠商圈距离贵项目最近，但是由于双楠商业结构单一、规模有限，对于贵项目商业的发展影响不大，具体要视贵项目商业规划而定。成都整体商业市场-98-城南商圈现有商业供应：商圈分布区域以人南立交为核心，沿二环路两侧分布；目前分布的商业有家乐福、好又多、国美电器、天府汇城购物中心等；成都整体商业市场-99-城南商圈现有商业项目列表项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率百安居科华店20067,800专业店-家居中档100%家乐福大世界店--------1,0000专业店-超市大众100%仁和春天棕北店20036,000百货公司高档100%国美电器棕北店20025,000专业店-电器大众100%好又多亚太店19974,000专业店-超市大众100%天府汇城购物中心2003100,000购物中心中档95%好百年200570,000专业店-家居中高档100%苏宁电器20064,000专业店-电器大众100%区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形，商业辐射城南区域，商圈业态涵盖高端百货、家电、大型超市、家居建材等；于其他区域型商圈相同，商圈的发展由于天府汇城购物中心（内部有世纪华联、友谊百货）而加速发展，天府汇城购物中心面积10万平方米。成都整体商业市场-100-天府新城—城南科技区商圈10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……未来的天府新城将充满时尚元素。“会展经济”也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。”天府新城还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”。成都整体商业市场已建大型商业物业成都整体商业市场已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。成都整体商业市场区域零售商业物业市场供应预测2010年及2011