房地产综合能力

1.认识房地产和建筑物，认识房地产的特性和种类：（：）地具有一定的城市基础设施（有地上物，需要迁移但未迁移的土地）七通一平（道路，供水，排水，电力，通信，燃气，热力，场地平整）2.分清房屋建筑的分类和组成，认识各类房地产图的基本内容，为当事人买卖，租赁提供专业意见和建议根据使用性质的分类：民用建筑，工业建筑和农业建筑123453.分清各种房地产面积及内涵，运用房地产面积计算规则,2.独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚属永久性建筑的3.未封闭的阳台，挑廊4.无顶盖的室外楼梯5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊利用引桥，高架桥，作为顶盖建造的房屋计算房地产面积4.认识房屋各类设施设备，了解其分类和基本功能，为当事人买卖，租赁提供专业意见和建议1.根据房地产经纪的性质和特点，认识房地经纪是指人或组织通过居间，代理，行纪服务方式促成委托人与他人交易并向委托人收取佣金2.根据房地产经纪专业人员职业资格制度的规定，分清房地产经纪专业人员职业资格的种类，了解房地产经纪专业人员职业资格考试，登记和继续教育等要求继续教育：每年累计不少于90学时。专业客户不少于总学时的2/33.根据房地产经纪人协理的权利和义务，明确房地产经纪人协理的工作职责，运用房地产经纪人协理的职业技能，协助房地产经纪人开展房地产经纪工作房地产协理只能受聘一个经纪机构，并以经纪机构的名义从事经纪活动，不得以协理的身份从事经3.协助经纪人开发和积累房源，与客户建立良好关系房地产经纪人协理的工作：处理经纪人交给的文件和资料，协助经纪人撮合买卖合同签订并及时提醒相关进展定期对重点客户电话回访，协助房地产做好房源，客源开括工作主动和客户增进了解，介绍公司服务宗旨，让客户更加信赖公司整理总结客户的投诉资料，分析不满意情况，未公司的后期改进制定方案做参考4.根据房地产经纪行业的发展历程，趋势和前景，理解房地产经纪行业的在房地产业和现代服务业中的重要地位，认同2.资本，信息，知识成为推动房地产经纪业发展的重要支柱3.服务方式不断改进，效率和质量进一步提高4.运营模式不断创新，业务逐渐由传统向现代经纪业务转变2.建立房地产经纪行业信息共享和协作制度1佣金制度1.根据有关法律关于房地产经纪机构设立，备案以及经营公示的规定，办理房地产经纪机构设立和备案手续，在经营场所醒目位置公示应当公示的内容个人工商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构2.主要负责人和分支机构负责人应当具有职业资格或注册证书产经纪收费5.交易资金监管方式6.信用档案查询方式，投诉电话及买卖合12358价格举报电话7.经纪服务合同,2.根据有关法律关于民事法律行为和合同法律行为的规定，确定房地产交易当事人相互之间的权利义务关系，确定房地产经纪活动当事人相互之间的权利义务关系，维护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益委托人和受托人的法律关系委托人的权利：请求受托人处理委托事务的权利，指示受托人委托事务的权利受托人的权利：费用请求权，报酬请求权，风险损失赔偿请求权委托人的权利：请求受托人处理委托事务的权利，指示受托人委托事务的权利1.经纪机构代理行为的法律效果直接归届委托人，委托人对2.经纪机构以委托人的名义进行独立意思表达，对自己的行为承担连带责任2.都是有偿服务不同之处:2.代理关系：代理人只能以被代理人的名义从事活动1.委托关系：适用最广，可以具有法律意义的不动产交易委托，也2.代理关系：代理的事务内容必须具有法律意义3.居间关系：报告居间受益方式委托人，媒介居间的受益人是交易双方，房地产交易3.根据有关法律关于房地产经纪行为的规定，恪守职业道德，规范执业，依法收费，不从事房地产经纪的1.业务招揽：不得招揽已经提出免中介，及有其人员处以1万元罚款，对限期改正，记入信用档案，对经纪人员处以1万元罚款，对房地产机构，取消网上签约资格处以3万元罚款。由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，记入信用档案，对经纪人员处以1房地产人员不得以个人名义承接房地产经纪业务三，实地查看编制房屋状况说明书3.业务办理规范:4.服务费用收取规范：以下行为的责令改正，没收违法所得，依法处以罚款4.根据有关法律关于房地产经纪行业管理的规定，接受建设主管部门，价格主管部门，人力资源和社会保障主管部门等部门的行政监管和房地产经纪行业组织的自律管理，配合监督检查1.认识房屋租赁市场的特点，根据有关法律关于租赁的规定，熟练使用房屋租赁合同，掌握4.房屋出租的条件一）房屋可以依法出租（不得出租情形）2.转租期限不得超）；2.出租人未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的合同（但在一审法庭辩论终结前经批准，认定有）；4.当事人以租赁合同未备案为由请求确法院予以支持继续履行租赁合同的情况.在租赁期间所有权变动，承租人请求继续履行的;2.根据房地产市场供求，房屋基本状况，租金内涵，租金支付方式，租期长短，季节等影响房地产租金的主要因素，提供房屋租赁价格咨询和建议2.房屋位置，楼层，朝向3.房屋新旧程度，面积，开间4.装修，和屋内家具家电是否齐全5.所有权的单独所有还是共同共有3.根据房屋租赁环节税费的规定，提供房屋租赁税费咨询，包括税收的种类，以及费用的种类租赁环节的税费：增值税，城市维护建设费，教育附加，房产税（4%收取），城建土地使用税，印花税，个人所得税1.认知房屋买卖市场类型和特点，了解房屋买卖市场参与者1.房地产的特性有：不可移动性、独一无二、价值较大（垄断竞争性，区域性，周期性，易于形成泡沫）2.根据法律有关规定关于新建商品房，存量房转让或者买卖的规定，熟悉房屋转让条件，买卖主体资格和买卖流程，识别依法补得买卖的各种房屋，了解房屋买卖的各种禁止行为3.投入资金达总投资25%以上并已确定施工进度和竣3.根据房地产市场供求，房屋基本状况，价格内涵，价款支付方式等影响房地产价格的主要因素以及投资回报率等，提供房屋买卖价格咨询和建议4.社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化5.行政因素：土地制度、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策4.根据房屋买卖环节税费的规定，提供房地产买卖税费咨询，包括税收的种类，以及费用的种类，交纳主体和收取标准，计算房地产买卖的税费服务佣金：成交价0.5%-2.5%1根据个人住房贷款种类的相关规定（借款人的资格各条件，贷款程序）提供房地产贷款咨询2.根据个人住房贷款申请人的条件，计算首付款比例和贷款额度，根据个人住房贷款的还款方式,贷款期限和贷款利率等条件，计算还款额等首付款比例：最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点对有一套且贷款未结清，为30%贷款期限：借款人年龄与贷款期限之和不得超过65-70岁房龄与贷款期限之和不得超过30-35年贷款期限不能超过剩余土地使用年限住房公积金最低首付20%，对拥有一套并贷款结清再次申请的首付为20%第一月还款额：贷款金额/贷款期限+贷款金额X贷款月利率X3.根据有关法律关于房地广抵押的规定,熟悉房地广抵押权及设立,了解房地广抵押程序，识别依法不得抵押的各种房地产，提供房地产抵押咨询地面尚未建成建筑物时，可以取得的土地使用权设定抵押权，设定抵押前提条件：要求土地必须是出让按照合同约定和有关规定,2.委托事项，拟定贷款方案，协助委托人准备贷款申请材料，协助委托人办理贷款申请手续6.委托双方签字盖章1.根据有关法律的规定，掌握不动产物权生效的时间，提供不动产登记咨询，按照不动产类型，了解各类不动产登记适物权法规定：所有权人有权在自己的不动产或动产上设立用益物权和担保物权3.利于国家进行管理，征收赋税，宏观调控房屋转让类型：互换，买卖，赠与，继承，受遗赠，以房屋出资入股3.人民法院，仲裁，人民政府生效的决定4.权利人