中学生的饮食健康

中学生的饮食健康组长：兰\\组员：刘\、周\\、张\\、杜\\、闫\\研究背景

在我国改革开放以来，我们的生活水平逐渐得到了提高,生活状况已经得到了改善。人们的衣、食、住、行日渐缤纷多彩。如今的同学对饮食、对营养、对健康又是一个怎么样的态度，对它们的认识又是怎么样的呢？今后又如何使同学们拥有一个健康的饮食方案。为此，我小组决定对这一课题进行调查研究。

研究目的1．通过调查了解现在学生的普遍饮食方式，结合了解科学的饮食方式，为食堂和学生提出合理建议。2．拓展健康饮食方面的知识，引导大家养成良好的饮食习惯3．培养自己调查采访研究的能力，同时也提高自己分析数据、处理问题的能力活动步骤第一阶段：1.确定活动主题2.任务分工3.制定活动计划第二阶段1.查阅资料2.制作调查问卷3.分发调查问卷第三阶段1.分析、整理数据2.撰写调查报告3.制作幻灯片任务分工兰\\：制作ppt张\\：查阅文献杜\\：收集资料刘\：制作调查问卷周\\：分发调查问卷闫\\：分析数据什么是健康？

健康是一个动态的概念，随着社会的发展和人们生活水平的提高不断变化。不同时期，人们赋予健康的内涵不尽相同。健康在词典里的定义是：人体生理机能正常，没有缺陷和疾病。这是"单纯的生物医学模式下"的健康定义。

世界卫生组织把"健康"定义为：不单单是指不生病，而且还包括以积极的态度去认真对待任何事情的精神、肉体和社会适应状态。由此可知，"健康"既包括体能健康也包括精神健康，即人的健康不仅是躯体的健全和不虚弱，在生理上没有疾病，在心理和精神方面保持平衡状态，还包括人对社会的良好适应，与社会和谐相处。新的健康概念把人的躯体与精神结合、个体与社会结合，是对健康的全面定义。

健康的价值，贵重无比。健康是生命的源泉，事业发展的本钱，家庭幸福的基础，民族兴旺的标志和国家昌盛的保障。健康是基础，健康是保障，健康是根本，是人类最宝贵的财富。健康长寿是人们追求的理想。

1953年，世界卫生组织提出"健康就是金子"的口号，旨在唤起人们珍惜健康、提高自我保健意识。1992年，由维多利亚宣言的"健康四大基石"精辟地概括了当代世界预防医学的最新成果，其实质就是提倡健康的自我保护。可以说，谁掌握了健康的钥匙，谁就掌握了生命的主动权。饮食的重要性饮食是人体维持生命的基础。其主要的作用表现在以下几方面：

提供大量的热量

健康的成年人每天要消耗2000～3000千卡热量。在活动量增加或生长发育期需要消耗更多的热量，如果不及时补足营养，会影响肌体对疾病的抵抗能力和生长发育。食物可以给人体提供大量的热量。每1克蛋白质产生热量4000卡；每1克脂肪产生热量9000卡；每1克糖产生热量4000卡。

提供免疫物质

枸杞、菊花、牛奶、蜂乳、甲鱼等食品含有大量免疫物质，对体弱者及婴幼儿、老年人尤为重要，经常食用能增强人体抵抗力。

提供大量抗癌物质

豆浆、甲鱼等食品有抗癌作用，经常食用可预防癌症。

调节人体物质代谢

饮食能使人体的合成与分解代谢平衡。茶叶具有抗凝血与使纤维蛋白溶解的作用，对高脂血症、动脉粥样硬化、高纤维蛋白元素血症有明显治疗作用，对胃炎病人的血凝状态和纤维蛋白沉积均有良好的治疗作用；羊肉、狗肉等有益肾之效，热量较大，食之可治腰膝酸软，增强抵抗力；银耳、黑木耳能降低血液浓度，有利于冠心病和血管硬化的防治。

调整人体内环境相对恒定

葫芦和冬瓜能利水；芹菜、菊花能清热；蜂蜜、山芋能通便；芫荽(香菜)、香葱、生姜能发汗；山药、茯苓能健脾胃，这些食物都有利于维持人体内环境的相对恒定。

提供大量抗菌物质

茶叶、大蒜、洋葱等食品中含有大量抗菌物质，对革兰氏阳性球菌、阴性杆菌有明显的抗菌作用，对痢疾杆菌、大肠杆菌、金黄色葡萄球菌、沙门氏菌等有明显抑制和杀除作用。

提供大量抗癌物质

豆浆、甲鱼等食品有抗癌作用，经常食用可预防癌症。

提供大量维生素、纤维素和微量元素

维生素、纤维素和微量元素都是人体必需的。缺乏维生素B1会引起脚气病，缺乏维生素C会引起坏血病，缺乏微量元素硒会引起癌症，缺锌会引起生长发育迟缓。人体对这些营养素需要量虽然不大，但必须从饮食中得到全面补充，否则会导致疾病。

提供大量酶和激素

从动物内脏中获得的铁可补血，获得的性激素有助于治疗性功能减退等方面的疾病；动物睾丸可以用来制成睾丸片，治疗性功能减退、发育不全及更年期障碍等症状。饮食与健康的关系饮食与人的健康密切相关。无节制的饮食，容易患病；饮食合理，所需的营养得到满足了，身体才会健康。

不合理的饮食，营养过度或不足，都会给健康带来不同程度的危害。饮食过度会因为营养过剩导致肥胖症、糖尿病、胆石症、高脂血症、高血压等多种疾病，甚至诱发中瘤，如乳腺癌、结肠癌症等。不仅严重影响健康，而且会缩短寿命。饮食中长期养素不足，可导致营养不良，贫血，多种元素、维生素缺乏，影响儿童智力生长发育，人体抗病能力及劳、工作、学习能力下降。怀孕期营养不良可引起流产、早产、甚至畸形。

合理的饮食充足的营养，能提高一代人的健康水平，预防多种疾病的发生发展，延长寿命，提高民族素质。调查方法本研究采用问卷调查法，在昌平一中、昌平二中、实验中学、前锋中学对在校学生进行调查。因为学生人数众多，考虑到方案的可行性，我们采取了一定范围内随机抽样调查的方式。取样范围仅限于高中生，并预计发放问卷80份。（每个学校20份）调查问卷亲爱的同学您好：这是一份关于《中学生的饮食健康》的调查问卷，希望您积极的配合我们的工作，感谢您的参与。《中学生的饮食健康》研究小组1.你是否吃早饭？在哪里吃？A．不吃B.在家吃（内容是）C.在外面吃（内容是）2.你的学校是否有加餐？A.有（内容是）B.没有3.你是否在学校吃午饭？A.在B.不在4.你学校的午饭种类多吗？A.多B.不多5.你知道中学生一天所需的蛋白质是多少吗？A.10gB.45gC.100gD.150g6.你知道中学生一天所需要的基础热量是多少吗？A.600-800卡B.1000-1200卡C.1400-1600卡D.1800-2000卡7.你一天大概运动多长时间？A.小于1小时B.1-2小时C.2-3小事D.不运动

感谢您的参与问卷分析1题是关于同学们的早餐

学生的营养早餐应怎么吃？

牛奶+鸡蛋+蔬菜+主食+水果=“黄金早餐”

几点建议：A吃得多不如吃得精B蔬菜水果不可少

C吃早餐一定要吃主食

D要吃“多元”的早饭早餐是人一天的第一餐，只有早餐摄取了足够的能量人才能在一整天保持一个较好的状态，尤其是碳水化合物的摄取，他能最快的转化为能量被人体利用，尤其是学生，快速转化成为ATP后能被大脑利用。所以，每天都应该吃早餐，并且要吃好早餐，以保证摄入充足的能量和营养素。问卷分析2题是关于同学学校的加餐加餐应该吃什么？谷类食物——即平常人们所说的主食，如米饭、馒头、面条、窝窝头、烧饼、玉米、红薯等等，这类食物主要为人体提供碳水化合物、蛋白质和B族维生素。新鲜蔬菜和水果——此类食物主要提供维生素C、胡萝卜素、膳食纤维和矿物质。动物性食物——即平常人们所说的鸡、鸭、鱼虾、肉、蛋和奶，此类食物主要为人体提供蛋白质、脂肪、矿物质、维生素A和B族维生素。大豆及其制品——煮黄豆、豆腐、豆腐脑、豆干、豆浆等等。此类食物主要为人体提供蛋白质、脂肪、矿物质、膳食纤维和B族维生素。相信你我都曾被电视里这样的画面惊呆过，欧美国家的小学生，上课居然围坐着一张大圆桌，可以自由走动，可以玩玩具，更让人瞠目结舌的是，可以公然在课上吃零食。教育方法我们姑且不论，我们必需承认的是，孩子课间补充点食物是科学的。尤其是刚上小学的孩子，如果没有吃早餐或早餐吃的质量不够好，那么到了上午10点多钟就会感到饥饿，出现乏力、注意力下降，不能够专心听讲，影响听课的效果，长此以往会影响学习成绩。此时加点课间餐有利于补充能量并消除饥饿感，保持体力充沛，便于更好地完成上午的学习任务。但是为了让课间餐既能起到恢复体力的作用，又不至于影响午餐的胃口，对于食物种类的选择十分重要。问卷分析3、4题是关于同学们的午餐何为健康午餐?

◆健康的午餐应以五谷为主，配合大量蔬菜、瓜类及水果，适量肉类、蛋类及鱼类食物，并减少油、盐及糖分。◆营养午餐还得讲究123的比例，即食物分量的分配：六分之一是肉或鱼或蛋类，六分之二是蔬菜，六为之三是饭或面或粉。◆午餐中的三低一高也是需要特别注意的，即低油、低盐、低糖及高纤维。人们传统认为晚餐比较重要，而午餐就可以随便一些，实际上，午餐才是最重要的，它在一天三餐中为整天提供的能量和营养素都是最重的，分别占了40%;对人在一天中体力和脑力的补充，起了承上启下的作用。所以午餐不只要吃饱，更要吃得有营养。问卷分析5、6题是关于同学们对日常营养的了解

中学生是以脑力劳动为主体的青少年。他们用脑时间长、思维能力活跃、记忆旺盛。因此，适当的摄取一些营养是有必要的。⑴.碳水化合物：碳水化合物是人体热能的主要来源，主要成份是淀粉质。含糖的食物主要是蔗糖、乳糖。而蔬菜、水果和谷类都含有丰富的淀粉质。除吸收蔬菜和水果的葡萄糖外，人体会分解碳水化合物，并在肝脏中转化为葡萄糖，而胰脏也会分泌出胰岛素。让血液中的葡萄糖增加，不需要转化为热能的葡萄糖会变为脂肪。所以，多食、少运动会增加脂肪。⑵.蛋白质：蛋白质的主要组成是氨基酸，肉类和蔬果中都含有蛋白质。不过，蔬菜中的蛋白质含量要比肉类低得多。鸡蛋中也含有丰富的蛋白质，我们每天进食不超过300克胆固醇，是不会损害健康的。⑶.脂肪：脂肪的作用是为人体制造热量铸铁平台、增加体力和保持体温，适当的脂肪是人体必须的。人体经消化的脂肪会释放出脂肪酸，可帮助细胞生长与修补，还有部分脂肪是维生素A、D、E、和K的重要来源。

⑷.维生素可以帮助人体消化食物，提高疾病免疫力。只要你的饮食均衡，自然获得人体需要的维生素，而不需要特别的补充。维生素凭借控制组织的生长和修补，以及刺激热能的制造来确保细胞的正常工作。维生素分为两大类，可溶于脂肪的维生素和不可溶于脂肪的维生素。可溶于脂肪的维生素包括维生素A、D、E和K。⑸.矿物质:矿物质至少可以分为12种，它不能提供热量，但对人体的新陈代谢非常重要。一般情况下，我们注意保持饮食均衡就可以了，不必特别补充矿物质，可是铁、钙和碘例外。⑹.水分:水分是人类生存不可缺少的元素，在同样的时间里，人不吃东西可以生存，但不喝水是不行的。它最大的功能是调节体温、滋润肌肤、输送养分和协助人体排除体内垃圾。正常的人一天需要喝八大杯水。有的人提出饮水多会肥胖，是不正确的观念，因为水分会随着尿掖排除体外。

⑺.纤维素:人体的肠胃需要纤维素的刺激，以促进体内的废物有效通过肠胃，进行排泄。纤维素还可以调整由肠到血液的营养吸收，使多余的胆固醇不被吸收，随粪便一起排出体外。（8）维生素有：维生素是个庞大的家族，就目前所知的维生素就有几十种，大致可分为脂溶性和水溶性两大类。1，脂溶性视黄醇类(维生素A)2，水溶性硫胺(维生素B1)3，水溶性烟酸(维生素B3）4，水溶性核黄素(维生素B2)。5，水溶性泛酸(维生素B5)6，水溶性生物素(维生素B7)7，水溶性叶酸(维生素B9)8，水溶性钴胺素(维生素B12)9，水溶性胆碱10.水溶性肌醇11.水溶性抗坏血酸(维生素C)12.脂溶性钙化醇(维生素D)13.脂溶性生育酚(维生素E)14.脂溶性萘醌类(维生素K)（9）主要矿物有：根据它们在体内含量的多少,大致可分为宏量元素和微量元素两大类。人体必须的矿物质有钙、磷、钾、钠、氯等需要量较多的宏量元素，铁、锌、铜、锰、钴、钼、硒、碘、铬等需要量少的微量元素。（10）微量元素：已被确认与人体健康和生命有关的必需微量元素有18种，即有铁、铜、锌、钴、锰、铬、硒、碘、镍、氟、钼、钒、锡、硅、锶、硼、铷、砷等。

问卷分析

运动的十大作用

（1）运动使你精力充沛，从容不迫地应付日常生活和工作。

（2）运动使你处事乐观，态度积极，乐于承担任务而不挑剔。

（3）运动促进睡眠，利于休息。

（4）运动使你应变能力强，能适应各种环境的各种变化。

（5）运动提高你的免疫力，对疾病具有一定的抵抗力。

（6）运动使你体重适当，体形匀称，身体各部比例协调。

（7）运动使你反应敏锐。

（8）运动使你四肢灵活，无疼痛。

（9）运动使你头发光泽，无头屑。

（10）运动使你肌肉、皮肤富有弹性，走路轻松。运动助你更健康

（1）最大心率：200减去你的年龄。

（2）有氧运动：步行、游泳、骑自行车、慢跑、跳舞、爬楼梯、打乒乓球。

（3）力量锻炼：俯卧撑、器械练习。

（4）伸展运动：练习关节、韧带的柔韧性，比如瑜珈、体操等。

（5）能量掌握：中强度的有氧运动坚持半小时。7题是关于同学们的运动生命在于运动的八大理由

（1）运动可以改善心肺功能。

（2）运动可以增强肌肉和骨骼的功能。

（3）运动可改善血压。

（4）运动可提高机体免疫力。

（5）运动可使你的体态更健美。

（6）运动可健脑。

（7）运动可消除疲劳。

（8）运动可促进心理健康。通过调查得到的几点建议3.要吃充足的午餐。

建议：学校的食堂注重营养的搭配，多多变换菜样。1.要吃丰富的早餐。4.要均衡的摄取营养。5.要有规律的参加体育运动。2.要有适当的加餐。建议：学校统一加餐在生活中我们应到做到1．饮食要多样化为维护人类的生长发育与健康，人体至少需要七大类营养素：即蛋白质、碳水化合物、脂肪、维生素、矿物质、水及膳食纤维等共计40多种营养素。它们都是我们必须拥有的营养素。各种食物所含的营养成分不尽相同，没有一种食物能提供人体所需的全部营养素。因此人类膳食必须包括多种食物，才能得到所需的多种营养素。正如我们购买的新鲜农产品，都是为了作饭或外出而准备。如果午餐我们吃了非常油腻的食物，那么我们的晚餐就要以简单为主。合理的搭配菜肴，不但可得到营养互补，获得人体需要的各种各样营养，还有利于体内酸碱平衡，使新陈代谢保持在最佳状态。

在生活中我们应到做到2．应尽量多食用含大量纤维的碳水化合物人们每天摄入的热量大部分都来自碳水化合物，如面包，面条，大米，谷物和土豆。对于简单碳水化合物，饮用牛奶和果汁，食用适量的水果是十分重要的。但食用糖和其他甜味剂会提供大量体内不需要的热量对健康有害。对于复杂碳水化合物，应避免仅仅食用低纤维碳水化合物，淀粉（如土豆）和精加工的谷物（如白米饭，通心粉和白面包）。这些食品中的碳水化合物会被身体迅速转化为单糖。相反，应尽量多食用含大量纤维的碳水化合物。特别是豆类和全麦类食品会对人体健康有益。

在生活中我们应到做到

3．多吃水果和蔬菜同样，我们应该多吃水果和蔬菜，每天也应该吃五种不同的种类，来摄取不同的营养。多吃蔬菜和水果的人，可以减轻癌症与心脏病的风险。建议你，把蔬果放在最容易看到、随手就可以拿到的地方，提醒自己多吃蔬果，也可以把蔬果切丁，当做点心，代替那些会令你发胖的饼干、零食。因为它们的纤维质为果胶物质，有益排便；纤维成分另外还可以促进身体的代谢功能。因为水果和蔬菜可以增加人体的排泄和代谢，因此有益塑身。

在生活中我们应到做到4．保持适宜的体重才健康适宜的体重取决于很多因素，如：性别，大小，年龄和遗传。体重偏胖的人容易危极身体健康，例如：心脏病或癌症。而过多的摄入食物，更会使卡路里偏高，导致肥胖。这些热量是通过蛋白质，脂肪，碳水化合物来摄取的，而脂肪的来源正是如此（9千卡/克相当于4个碳水化合物和蛋白质）。经常运动是增强我们的体质和抵抗力的一个很好的方式，经常运动和少吃食物可以减轻我们的体重。

在生活中我们应到做到5．合理的饮食如果我们养成合理的饮食习惯，我们便可以轻松的吸收到所有食物的营养。100克肉，少量水果，一点面食（饭前）和五十毫升冰淇淋都是我们可以享受的美味。所有的菜我们也都可以很好的控制，所以说合理的饮食可以满足机体对营养素的需求，可以起到调节情绪，愉悦心情，美貌修饰，减肥健身，预防疾病，增进健康。会进一步提高你的生活质量的作用。

在生活中我们应到做到

6．均衡营养合理饮食，倘若不吃早餐，会导致饥饿引起的食物摄入过胜。所以吃早餐会使我们更好的摄入营养，解除饥饿。平衡膳食需要同时在几个方面建立起膳食营养供给与机体生理需要之间的平衡：热量营养素构成平衡，氨基酸平衡，各种营养素摄入量之间平衡及酸碱平衡，动物性食物和植物性食物平衡。否则，就会影响身体健康，甚而导致某些疾病发生。不要忘了，过多的吃零食只会导致我们热量增加。

在生活中我们应到做到7．补充足够的水份我们每天至少喝1.5公升的水，水份能很自然地抑制你的食欲并加强脂肪代谢的功能，人体水份摄取不足时，肾脏就无法正常运作，当肾脏功能有问题，便会将废物累积到肝脏。累积过多废物的肝脏，不能100%的正常运作，会累积越来越多的脂肪。所以，请给您身体足够的水份来进行脂肪代谢，做一个健康的现代人！

在生活中我们应到做到8．运动正如我们看到的那样，过多的热量和不足的体力，会导致体重增加。而运动则可以帮助我们燃烧卡路里。适当的运动是心脏健康的必由之路，有规律的运动锻炼，可以减慢静怠时和锻炼时的心率，这就大大减少了心脏的工作时间，增加了心脏功能，保持了冠状动脉血流畅通，可更好的供给心肌所需要的营养，可使心脏病的危险率减少。我们每天都应该进行体育运动，用走楼梯来代替电梯。长期坚持体育锻炼更能提高机体对脂肪的动用能力，为人体从事各项活动提供更多的能量来源。

在生活中我们应到做到9．从现在开始，改变我们的生活习惯我们应该从根本上慢慢的改变生活习惯，这样对身体健康非常有好处。三天之内我们要改变我们吃的食物和喝的饮品。我们需要多吃水果和蔬菜么？为了新的开始，我们每天都应该吃一种水果和蔬菜。那我们所喜欢的食物也没有过高的卡路里，也不会使我们发胖么？请不要消除这种令人沮丧的想法，我们可以试着少吃含卡路里多的食物。但要多多运动，运动可以让人感到快乐，增强自信心。如果你很久没有运动，建议你循序渐进，慢慢增加长度与强度，可以从最简单的走路运动开始，持续走下去，一定能感受到许多好处。

在生活中我们应到做到10．请记住，这是一个平衡的问题。没有“好”或“坏”的食物，只有好或坏的饮食。人类的食物是多种多样的。各种食物所含的营养成分不完全相同。除母乳外，任何一种天然食物都不能提供人体所需的全部营养素.平衡膳食必须由多种食物组成,才能满足人体各种营养需要，达到合理营养、促进健康的目的，因而合理的调整我们的饮食，均衡的搭配，这才是对我们健康最重要的。不可不知的健康饮食常识

再见谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积