二级综合医院评审标准解析与迎评资料准备

二级综合医院评审标准解析与迎评资料准备南充市中心医院评审评价办公室赵元恂2013年5月二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍评审检查方式转变33项核心条款与责任科室医疗质量安全管理与持续改进迎评资料准备主要内容二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍评审检查方式转变33项核心条款与责任科室医疗质量安全管理与持续改进迎评资料准备主要内容一、适用范围适用于公立二级综合医院其余各级各类二级医院可参照使用本细则共设置7章69节357条标准与监测指标第一章至六章共63节321条583款标准，用于医院自我评价与改进，并作为对二级综合医院实地评审标准。第七章共6节36条监测指标，用于对二级综合医院的日常运行，医疗质量与安全指标的监测与评审后的追踪评价。二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍一、适用范围说明：1、二级综合医院是向含有多个社区的地区（人口一般在数十万左右）提供医疗为主，兼顾预防、保健和康复医疗服务并承担一定教学和科研任务的综合或专科的地区性医疗机构。本细则中，“县医院”为政府举办的县域内医疗卫生中心，应结合当地疾病谱特点，重点加强严重危及当地人民群众健康的疑难病救治及危重症患者抢救能力，并能快速甄别出本地区医疗技术能力不能诊治的疾病，迅速转往有条件的三级医院。同时，承担对乡镇卫生院、村卫生室的业务技术指导和卫生人员的进修培训。二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍一、适用范围说明：2、本细则中引用的疾病名称采用ICD—10编码。3、本细则中引用的手术名称采用ICD—9—ＣＭ—３编码。二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍二、标准的项目分类（一）基本标准

适用于所有二级综合医院（含县医院）（二）核心条款为保持医院的医疗质量与患者安全，对那些最基本、最常用、最易做到、必须做好的标准条款，且若未达到合格以上要求，势必影响医疗安全与患者权益的标准，列为“核心条款”，带有*标志。二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍二、标准的项目分类（三）可选项目主要是指可能由于区域卫生规划与医院功能任务的限制，或是由于政府特别控制，需要审批而不能由医院自行决定即可开展的项目。二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍三、评审表述式

二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍A—优秀

有持续改进、成效良好

PDCAB—良好

有监管、有结果

PDCC—合格

有机制且能有效执行

PDD—不合格仅有制度或规章、未执行

P（一）评审采用A、B、C、D、E五档表达方式（二）评分说明的制定遵循PDCA循环原理，通过质量管理计划的制订及组织实现的过程，实现医疗质量和安全的持续改进。三、评审表述式

（三）判定原则是要求到“B—良好”档者，必须先符合“C—合格”档的要求；要达到“A—优秀”档者，必须先符合“B—良好”档的要求。二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍四、评审结果第一章至第六章评审结果必须同时满足基本标准三项要求和核心标准三项要求达标，方能通过评审，否则，为不合格。二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍项目类别基本标准核心条款C级B级A级C级B级A级甲等≧90%≧60%≧20%≧100%≧70%≧20%乙等≧80%≧50%≧10%≧100%≧60%≧10%二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍评审检查方式转变33项核心条款与责任科室医疗质量安全管理与持续改进迎评资料准备主要内容医院现场评审方式一、由原来的单一专家组团现场评审，转变为多途径评价，院内外综合评价，将结构、过程、结果质量组合评价。二、由原来分科室、分专业的评审方式，转变为从医院整体系统进行评审，以病例追踪方法，通过一个病人的服务全过程，将所有涉及的各专业和科室贯穿一起进行整体评价。评审检查方式转变医院现场评审方式三、由原来重检查文字资料，注重管理制度文件、各种记录、仪器设备、人员编制，转变为实地检查制度与流程的执行力评价，注重医院管理内涵的评价。四、由原来的结果采用千分制，转变为运用质量管理PDCA原理，分为“A、B、C、D”四档，保持了标准条款之间的公平性。评审检查方式转变个案追踪方法一、用“以病人为中心”的服务理念，从病人实际感受诊疗服务的经历，了解与评价医院整体服务品质。二、通过追踪个别病人在医院医疗护理系统中的经历与感受，评价医院服务整体的连贯性。评审检查方式转变个案追踪方法三、评价病人在接受诊疗的服务过程品质、环节、设施，注重病人的安全、权益及隐私保护、医院感染控制。四、评价医院对医院评审标准的遵从程度

即：评价医院对规章制度、流程、诊疗常规与操作规程、临床路径等文件的执行力。评审检查方式转变具体做法：访谈一：医院参与者包括该病人的治疗服务提供者（医师、护士、治疗师、药房及医技科室工作人员、其他支持病人治疗服务的员工等）。访谈二：病人及其家属或陪伴人员。最后由评审员填评价表评审检查方式转变系统追踪方法以医疗质量和患者安全管理持续改进为例一、领导访谈：院长向评审组成员介绍医院医疗质量和患者安全管理的基本情况，持续改进过程相关情况，就某一医疗质量和患者安全管理项目（可选择近3年内某个典型案例）作20分钟左右的陈述。评审检查方式转变系统追踪方法二、评审组检查人员提问（10分钟左右）。三、文档检查：由医院事先准备的质量与安全管理组织机构、质量方案、年度计划、质量指标、相关工作制度、流程和规范的文件，供评审员查阅并携带。同时医院准备好所有医师和其他在职员工的名单，包括聘用日期、所在科室和职位、医师处方与病历签名或印章样式（约45分钟）。评审检查方式转变系统追踪方法四、临床追踪检查：包括医师访谈，护士访谈，其他卫技人员访谈，管理人员访谈。五、医院感染访谈追踪、临床用药临床追踪、病历检查等。六、由评审员对质量安全管理系统进行综合评价。七、临床追踪时间4.5天。评审检查方式转变二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍评审检查方式转变33项核心条款与责任科室医疗质量安全管理与持续改进迎评资料准备主要内容序号页码项目名称责任科室1.3.1.14对口支援工作医务科、院办1.4.2.1

7应急管理组织医务科、院办1.4.3.1

8灾害脆弱性分析医务科1.4.3.28各类应急预案医务科、各相关科室2.3.2.1

17急诊首诊负责制医务科、急诊科、门诊部2.3.2.2

17重点病种急诊流程与规范医务科、急诊科2.6.1.1

20保障患者合法权益医务科、临床各科2.7.1.1

22投诉管理与处理医务科、医患办、门诊部2.7.1.2

23妥善处理医疗纠纷医务科、医患办、临床各科33项核心条款与责任科室序号页码项目名称责任科室3.1.2.1

26严格执行查对制度医务科、护理部、临床各科3.3.3.1

29手术安全核查与风险评估医务科、麻醉科、各手术科室3.6.2.1

31执行危急值报告制度医务科、检验科、临床各科3.9.1.1

33主动报告医疗不良事件医务科、护理部、临床各科4.3.5.1

43高风险技术授权制度医务科、临床各科4.3.5.2

43资格许可授权动态管理医务科、临床各科4.5.7.4

52缩短平均住院日要求医务科、临床各科4.5.7.4

52超过30天住院患者管理医务科、临床各科4.6.8.2

57手术科室质量安全指标医务科、各手术科室33项核心条款与责任科室序号页码项目名称责任科室4.6.8.3

58非计划再次手术管理医务科、各手术科室4.7.5.1

61麻醉复苏管理医务科、麻醉科4.7.5.2

61复苏室入、出标准与流程医务科、麻醉科4.8.4.3

67急诊抢救与会诊制度医务科、急诊科、临床各科4.9.1.1

69重症医学科建设符合要求医务科、护理部、重症医学科4.9.2.170重症医学科的制度与规范医务科、护理部、重症医学科4.15.5.1

92抗菌药物管理与监控医务科、药学部、临床各科4.15.5.2

92抗菌药物临床应用管理医务科、药学部、临床各科4.15.5.3

93手术预防用抗菌药物管理医务科、药学部、临床各科33项核心条款与责任科室序号页码项目名称责任科室4.15.5.4

93抗菌药物购用管理药学部、采购办4.15.6.1

93药品不良反应报告与处理药学部、医务科、临床各科4.15.6.2

93突发事件药事管理应急预案药学部、医务科4.19.4.3

123输血标本采集流程与核对制度输血科、医务科、临床各科4.19.5.1

123贮血质量监测与信息反馈制度输血科、临床各科4.19.5.2

123输血质量管理制度与流程输血科、医务科、临床各科4.19.5.4

124控制输血严重危害的方案输血科、医务科、临床各科4.20.3.2

127院感重点监测与防控措施院感科、临床各科4.20.5.1

129多重耐药菌院感控制院感科、临床各科、检验科33项核心条款与责任科室序号页码项目名称责任科室4.20.5.2

129多重耐药管理合作机制院感科、检验科、临床各科4.20.5.3

129预防多重耐药感染培训院感科、临床各科4.27.5.1161疾病与手术病案分类编码病统科、临床各科4.27.5.2

161建立病案信息查询系统病统科、信息科5.3.2.1

169优质护理服务护理部、各护理单元5.3.3.1

169开展整体护理护理部、各护理单元6.1.2.1

180按照法规开展诊疗活动院办、医务科、护理部、人事科6.1.3.1

181卫技人员执业管理人事科、医务科、护理部6.2.1.2

182“三重一大”事项报批与公示院办、各职能部门33项核心条款与责任科室序号页码项目名称责任科室6.8.2.1198控制水、电、气等能源消耗总务科6.8.7.1202消防安全管理保卫科6.9.6.2207保持急救生命支持类设备完好设备科、临床各科33项核心条款与责任科室二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍评审检查方式转变33项核心条款与责任科室医疗质量安全管理与持续改进迎评资料准备主要内容第四章医疗质量安全管理与持续改进，共23节141条322款，其中核心条款13项，是专家组实地评审和医院自我评价与改进工作的重中之重，也是医院能否达标的关键所在，必须认真予以落实和执行。医疗质量安全管理与持续改进第一节医疗质量管理组织一、医疗质量管理责任体系院长为医疗质量管理第一责任人，负责制定医疗质量与医疗安全管理和持续改进方案，定期专题研究医疗质量和医疗安全工作。科主任全面负责科室医疗质量管理工作，执行医疗质量与医疗安全管理和持续改进相关任务。医疗质量安全管理与持续改进第一节医疗质量管理组织二、医疗质量管理组织架构（一）医院质量与安全管理委员会由院长担任主任委员，统一领导和协调各质量相关委员会的工作医疗质量安全管理与持续改进二、医疗质量管理组织架构（二）各质量相关委员会医疗质量与安全管理委员会医学伦理委员会药事管理与药物治疗学委员会医院感染管理委员会病案管理委员会输血管理委员会护理质量与安全管理委员会医疗技术管理委员会临床路径管理委员会医疗质量安全管理与持续改进二、医疗质量管理组织架构（二）各质量相关委员会1、各质量相关委员会可由院长或分管院领导担任主任委员，主要职能部门负责人担任副主任委员2、各委员会有明确的职责和人员组成（成员兼任不超过三项）3、定期召开相关质量与安全会议（每年不少于2次，药事委员会每年不少于4次）4、定期向医院质量与安全管理委员会汇报工作医疗质量安全管理与持续改进二、医疗质量管理组织架构（二）各质量相关委员会5、各质量相关委员会可下设专项工作管理小组（1）药事委员会可下设：

抗菌药物临床应用管理小组药品质量监督管理小组医疗质量安全管理与持续改进二、医疗质量管理组织架构（二）各质量相关委员会5、各质量相关委员会可下设专项工作管理小组（2）输血管理委员会可下设：

临床输血管理小组（3）临床路径管理委员会可下设：

临床路径指导评价小组（4）医疗技术管理委员会可下设：

医师资格和技术准入管理小组医疗质量安全管理与持续改进二、医疗质量管理组织架构（三）科室质量与安全管理小组1、由科主任、护士长与具备资质的人员组成2、负责本科室医疗质量与安全管理和持续改进3、有工作职责、工作计划和工作记录医疗质量安全管理与持续改进二、医疗质量管理组织架构（三）科室质量与安全管理小组4、有适用的各项规章制度、岗位职责和相关技术规范、操作规程和诊疗规范。5、执行医院质量与安全管理委员会及各质量相关委员会的工作任务和要求。6、还应建立科室院感管理小组和临床路径实施小组。医疗质量安全管理与持续改进三、基础医疗质量责任科室第二节：医疗质量管理与持续改进——医务科、质控科、临床各科室第三节：医疗技术管理——医务科、质控科、临床各科室第四节：临床路径与单病种质量管理与持续改进（可选、县医院为必选）——医务科、质控科、临床各科室第二十三节：病历（案）管理与持续改进（含病历书写要求和病案首页填写要求）——质控科、病统科（室）、临床各科室医疗质量安全管理与持续改进四、环节质量责任科室第五节：住院诊疗管理与持续改进——医务科、质控科、临床各科室第六节：手术治疗管理与持续改进——医务科、质控科、各手术科室第七节：麻醉管理与持续改进——医务科、质控科、麻醉科第八节：重症医学管理与持续改进（可选、县医院为必选）——医务科、质控科、护理部、重症医学科医疗质量安全管理与持续改进四、环节质量责任科室第九节：感染性疾病管理与持续改进——医务科、质控科、院感科、传染病科第十节：中医管理与持续改进——医务科、质控科、中医科第十一节：康复治疗管理与持续改进——医务科、质控科、康复科第十二节：疼痛治疗管理与持续改进（可选）——医务科、质控科、麻醉科、疼痛治疗科（室）医疗质量安全管理与持续改进四、环节质量责任科室第十三节：精神科疾病的管理与持续改进（可选）——医务科、质控科、精神病科第十四节：药事和药物使用管理与持续改进——医务科、质控科、中西药剂科第十五节：临床检验管理与持续改进——医务科、质控科、检验科第十六节：病理管理与持续改进——医务科、质控科、病理科医疗质量安全管理与持续改进四、环节质量责任科室第十七节：医学影像管理与持续改进——医务科、质控科、影像科、超声科（室）第十八节：输血管理与持续改进——医务科、质控科、输血科或检验科第十九节：医院感染管理与持续改进——院感科、临床各科室第二十节：血液净化管理与持续改进——医务科、质控科、血液净化科（室）医疗质量安全管理与持续改进四、环节质量责任科室第二十一节：医用氧舱管理与持续改进（可选）——医务科、质控科、医用氧舱室第二十二节：其他特殊诊疗管理与持续改进（可选）——医务科、质控科、核医学科、心、肺功能检查室、电生理检查室以及胃肠镜室、纤支镜室等。医疗质量安全管理与持续改进五、终末质量监测指标

在第七章日常统计学评价中，除第一节医院运行基本监测指标（源自于医院统计和财务报表）外，其余第二节至第六节均为医疗质量与安全监测指标，由指标名称和指标数值组成。医疗质量与安全监测指标是以过程（核心）质量指标与结果质量指标并重的模式展现，由医疗机构定期如实上报逐步过渡到网络直报卫生行政主管部门；或由后者从病案首页入网后直接提取数据统计。是依此对医疗机构进行追踪评价的重要途径，同样是促进医疗质量持续改进的重要手段。医疗质量安全管理与持续改进二级综合医院评审标准（2012年版）实施细则介绍评审检查方式转变33项核心条款与责任科室医疗质量安全管理与持续改进迎评资料准备主要内容一、按照评审标准，分解目标任务，落实责任人——包括分管院领导、责任科室和第一责任人二、准备资料时限要求评审前3年（2010—2012）并顺延至评审前1、按省厅2010版评审标准要求资料准备3年2、按省厅2011版评审标准要求准备2年3、按卫生部2012版评审标准新要求资料至少准备1年迎评资料准备三、必须由全院统一准备的迎评资料主要包括：1、医院组织架构图2、医院中长期发展规划和年度工作计划3、医院人力资源配置一览表——卫生技术人员专业岗位配置应包括学历、职称、年龄结构及从事该专业年限及培训、考核情况

迎评资料准备三、必须由全院统一准备的迎评资料主要包括：4、医务人员执业资格、注册登记花名册和专业技术档案——包括医院对其业务能力考核、认定、准入授权、定期考核（每两年一次）及动态管理和再授权情况5、评审前5年科研（市级及以上）立项及获奖情况6、评审前3年承担市级及以上继续教育项目情况迎评资料准备三、必须由全院统一准备的迎评资料主要包括：7、评审前3年、卫生技术人员发表论文统计表

——学科带头人发表论文另外进行统计8、承担医学教育工作情况

——包括承担教学工作种类和质量，与医学院校签订的协议书，近3年实习生花名册，实习生成绩评定标准及管理制度，带习教师确认情况及激励教学的措施等。迎评资料准备三、必须由全院统一准备的迎评资料主要包括：9、专业技术人员参加继续教育的覆盖率与学分达标率——近3年专业技术人员参加继教项目及学分统计10、新进临床住院医师规培计划、送培率及取得合格证书统计。迎评资料准备三、必须由全院统一准备的迎评资料

主要包括

：11、近3年完成政府指令性任务统计，完成率100%（主管部门证明）

——重点是近3年对口帮扶基层医院情况和接受三级医院对口支援情况（协议、总结）12、评审前3年（含评审当年）医院无不良执业为积分，未受到主管部门通报批评，无不良事件被新闻媒体曝光，未发生因医方问题引发的群体性事件。（主管部门证明）迎评资料准备四、医院修订整理成书（册）的最新迎评资料

（在梳理评审标准实施细则中要求的制度、职责、规范、流程、预案和培训及演练的项目基础上汇编成册，下同）主要包括：1、医院工作制度和人员岗位职责——按照卫生部2011年3月版要求，结合医院实际情况修订完善

迎评资料准备四、医院修订整理成书（册）的最新迎评资料

主要包括：2、医疗质量管理手册，包括：

①医疗质量管理与持续改进的工作方案——包括制度、质量指标、考核标准、考核办法、持续改进措施等，考核结果应与绩效管理相结合。②医疗质量与安全管理的各项核心制度——至少包括且不限于卫生部公布的13项核心制度

如临床“危急值”报告制度、医疗安全（不良）事件无责报告制度等③对医疗质量关键环节、重点部门和重要岗位的管理措施（包括制度、流程和突发事件的处置预案）迎评资料准备迎评资料准备四、医院修订整理成书（册）的最新迎评资料

主要包括：3、护理质量管理手册4、医院感染管理手册5、制订医院应对各类突发事件的总体应急预案、部门预案和各种专项预案，汇编成《应急预案集》6、医院迎接评审《汇报材料》，应包括：医院简介、创建工作汇报和自查评价表等材料。五、各种培训资料准备1、全院性培训资料，主要包括：①医疗质量与医疗安全的全员培训（每年至少一次）②防范医疗纠纷、事故及侵权责任的培训（每年至少一次）③新颁医疗卫生相关法律、法规的培训（定期分次进行）④医疗服务安全知识的教育和培训（每年至少一次）迎评资料准备五、各种培训资料准备2、各主要职能部门培训资料，如：①各种突发公共卫生事件应急培训②技术操作规范的培训③药事管理法律法规、规章制度和合理用药知识培训④临床合理用血、科学用血的教育和培训迎评资料准备五、各种培训资料准备2、各主要职能部门培训资料，如：⑤传染病防治知识的培训⑥药、检、放技术人员专业岗位培训⑦全院医务人员医院感染教育与培训⑧病历书写与管理培训（包括规范填写病案首页的培训）……………迎评资料准备五、各种培训资料准备3、培训资料基本要求：包括培训计划（安排）、培训签到、培训内容（课件）和培训总结材料四个部分迎评资料准备六、各种演练资料准备1、演练种类①各种突发公共卫生事件的综合演练②重大灾难事件的医院内、外联合应急演练③各种灾害事故的专项预案应急演练如消防（火灾）、雷击、风灾、水灾、停电等突发事件预案④各科室、部门专项预案的演练（每年至少一次）按照《环节质量中对科室、部门的专项预案要求》迎评资料准备六、各种演练资料要求2、演练资料基本要求：包括演练预案、演练安排（时间、地点、事件设计、目的等）、参加演练人员签到、演练实证（资料、图像）和演练总结等资料。迎评资料准备七、临床科室执行医疗核心制度必备的工作记录本或登记本。除要求在病历中如实反映外，至少应具备以下六种：1、科室质量安全管理小组活动（工作）记录本（每月至少一次记录）。2、临床病例讨论记录本（含疑难、死亡、术前讨论，同时还要记录在病历中）。3、科室运行病历质量检查及监控记录本。4、科室交接班记录本（危重病人同时在病历中书面交班）。迎评资料准备七、临床科室执行医疗核心制度必备的工作记录本或登记本。除要求在病历中如实反映外，至少应具备以下六种：5、医疗安全（不良）事件报告登记本（包括医疗缺陷、输血输液反应、药物不良反应及用药错误、跌倒及坠床、意外伤害、设备故障伤害及医疗并发症等）。6、临床危急值报告登记本（应完整、准确记录患者识别信息，危急值内容和报告者的信息，报告临床医师后及时追踪处置并作好记录）。迎评资料准备八、统计临床科室基本诊疗技术标准项目和医技科室基本技术项目由医务科牵头、病统科（室）协助，各临床科室按照附件1所列学科设置与专业项目统计各专科基本诊疗技术标准项目完成情况（以病历为依据）。由医务科牵头，各医技科室按照附件2所列各医技科室技术标准统计各科室基本技术项目完成情况（以检验、检查登记或药品目录为依据）谢谢聆听！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊