XXXX年成都春季交易会报告

2012年成都春季交易会报告前言

2012年4月29日—5月3日，第39届成都市房地产交易会（2012春季）以“住成都，好安逸”为主题，在成都世纪城新国际会展中心盛大召开。此次春交会由6大展馆组成，展区规模达到6万平方米。111家开发商携191个项目亮相本届春交会，六大展馆中首次开设的天府新区主题馆和电子商务馆为亮点。基于楼市政策影响，参展项目以郊区项目为主，均以住宅刚需项目为主力。其中，轨道交通、天府新区、品牌企业为热点展区。从市场供应的产品来看，111家开发企业带来的191个楼盘中，绝大多数为刚需盘，以60-90平方米中小户型和90-120平方米的改善性户型居多。目前，各个项目纷纷加入降价促销行列，以价跑量策略也初现成效，热销项目无一为房价优惠幅度较大的项目。后市，在开发商的资金压力及购房者观望市场的作用下，成都楼市或将临来价降带动量升的新一轮局面，而量升的空间则基于房价和政策的走势。1、整体规模概况2、参展楼盘概况3、成交情况分析6、图说春交会4、优惠措施分析5、购房群体分析目录总结展馆总平面示意图245672电子商务馆轨道交通主题馆天府新区主题馆品牌企业馆郊县组团+二手房专区馆特色家居馆31、整体规模概况本届春交会上共有191个项目参展，其中包括3、4号馆交界处的4个保障性住房。从展馆划分上看，首次开设的电子商务馆和天府新区主题馆分别在2号馆和5号馆展示；轨道交通集中在3号馆展示；4号馆是传统的品牌企业馆；6号馆是郊县组团和二手房专馆；7号馆是家装建材展馆。参展开发商个数参展项目个数第37届房交会133226第38届房交会129231第39届房交会111191增/降幅↓18（环比）↓22（同比）↓40（环比）↓35（同比）百分比↓13.95%（环比）↓16.54%（同比）↓17.31%（环比）↓15.49%（同比）2012年春交会参展规模情况

环比去年秋交会，参展的开发商数量下降13.95%，参展的项目数量下降17.31%；同比去年同期春交会，参展的开发商数量下降16.54%，参展的项目数量下降15.49%。1、整体规模概况1、整体规模概况

2012年一季度宏观经济情况披露后，政府对房地产调控的态度从去年年底的“全面从紧”转变到“有保有压”，又从今年二季度开始转变为“适度微调”和“定向宽松”。

2012年成都楼市复苏迹象明显，春节过后，楼市成交量不断攀升，购房者选择结束观望，适时出手。进入龙年后，开发商迫于高库存、资金链的压力，降价，优惠打折力度空前，加之首套房贷政策的利好转向，楼市成交回暖。本届房交会111家开发商的集中亮相，受政策影响，参展开发商个数较上届房交会有所减少，万科、保利、龙湖等传统的参会品牌开发商外，置信、中铁、蓝光、花样年等亮相于新开设的电子商务馆和天府新区主题馆。中舆观点：2、参展楼盘概况本届春交会品牌开发商参展阵容依然强势，置信本次参展项目10个，位居七大开发商第一，其次为保利，参展楼盘9个。并且前期形象展示的项目较多。2、参展楼盘概况2012年春交会主城区参展项目分布格局

参展数量上，郊县高于主城区受政策影响，参展楼盘中郊县项目占到了50%以上。其中，191个参展楼盘中，主城区参展楼盘个数为89，郊县102个。主城区中，高新区继续领跑供应市场主城区共有89个项目参展，高新区以23个参展项目数量位居主城区榜首。其次，分别为成华区16个,成金牛区14个,锦江区12个,武侯区12个，青羊区8个。2012年春交会全体参展项目分布格局2、参展楼盘概况各行政区参展楼盘中，高新区的参展楼盘个数最多，达23个，成华区和金牛区分别位居第二、第三，参展项目分别为16个和14个。住宅楼盘75个，非住宅楼盘13个，其中高新区住宅楼盘为18个，位居第一。各郊县参展楼盘中，双流、温江、新都等近郊的参展项目相对较多，占郊县总参展项目的61%。其中新都的参展楼盘位居第一，参展楼盘27个,占郊县总在售的23%;眉山本次有4个楼盘参展。中舆观点：2、参展楼盘概况受今年政府对房地产调控态度影响，今年春节过后，楼市迎来了“小阳春”的行情。本届房交会中，郊区项目数量高于主城区项目数量，其中以刚需性住宅为主。各个行政区域中，高新区以23个参展项目位居榜首。其中，住宅项目就有18个。从参展开发商品牌来看，本届品牌开发商参展阵容依然强势，置信本次参展项目10个，位居七大开发商第一，其次为保利和蓝光，均参展楼盘8个和7个。3、成交情况分析2012年春交会期间主城区备案情况备案成交量大幅回升春交会期间，主城区备案成交760套，面积7.17万平米。环比去年秋交会大幅上升。2010-2012年各界房交会的认购情况认购成交量大幅下降，开发商谨慎推盘春交会期间，主城区认购9.73万平米。认购量环比去年秋交会出现一定下降。而与去年同期春交会相比，本届春交会认购量也大幅下降，目前整体市场处于谨慎入市态势。2012年春交会主城区各区域认购成交比例情况高新区继续为热点供应区域

本届春交会上，高新区占认购总量27.54%的成交水平位于榜首，其次分别为青羊区的21.87%和武侯区的16.60%。3、成交情况分析

房交会期间认购量较去年秋交会大幅回升。延续今年第一季度策略，本届房交会上，开发商降价举措比较多，拉动了销售量。这一点抓住了购房者的心理。目前而言，客户更多关心的是价格和优惠力度，因此很多楼盘包括市区内配套好的产品也采取了降价措施，促进了楼市成交的回暖。本届房交会各展位每天的到访量都达到了数百人，部分楼盘每天访问量最高可达1000余组客户。从成交情况来看，首套房贷利好政策以及开发商降价等因素拉动了销售量。业内人士认为，春交会后，大的开发商营销手段上基本不会有太大的变化，中小企业就很难说。整体市场看来，春交会后，仍是刚需客户为主，改善客户为辅。中舆观点：4、优惠措施分析受政府对房地产调控的态度从去年年底的“全面从紧”转变到“有保有压”，又从今年二季度开始转变为“适度微调”和“定向宽松”的影响，本届春交会上各大开发商纷纷在优惠措施和优惠幅度上做足了文章，寄希望于房交会上能实现良好的销售业绩。根据现场实际统计，本届房交会上，开发商们主要采取了三种优惠措施，依次为特价房、付款优惠、购房返现。

特价房优惠（例如：万科海悦汇城、新里柏仕公馆、香榭国际、索尔龙舟等）政策优惠（例如：华宜铂仕公馆、四海逸家、金沙云庭、沙河壹号等）付款方式优惠（基本上所有参展的在售楼盘都推出了不同程度的付款方式的优惠）购房返现金（卡）优惠（例如：中德英伦联邦、保利康桥等）4、优惠措施分析手段一：特价房（限价房）的优惠本届春季房交会上，万科海悦汇城、新里柏仕公馆、城都后花园国宾红叶、绿地圣路易名邸、香榭国际、索尔龙舟等均推出特价（限价）房。楼盘名称所属区域优惠情况万科海悦汇城双流5套特价房的优惠，87、88平方米精装套二户型总价均为44万/套。新里柏仕公馆成华区50套特供房源，一口价成都后花园国宾红叶郫县少量特价房，房交会期间最高惠9%绿地.圣路易名邸武侯区少量特价房香榭国际高新区额外优惠1%，每天推出5套以上的特价房索尔龙舟锦江区10套特价房，一口价6999元/平米通过将滞销的房源以及品质不高的房源作为特价房推向市场，使得项目在快速消化上述房源同时，也吸引到了购房者注意，聚集人气。4、优惠措施分析通过付款方式的优惠，一是降低了购房的总价，二是开发商应对国家房地产调控政策的一种应变措施，从而在稳定整体房价的基础上，加快了消化速率。手段二：付款方式的优惠在付款方式的优惠中，按揭付款的优惠幅度主要集中在1%—10%之间，一次性付款的优惠幅度在2%—11%之间优惠幅度排名楼盘名称优惠幅度1蓝光锦绣城一次性优惠11%，按揭优惠10%2中国会馆一次性优惠10%，按揭优惠5%3银锣湾一次性优惠9%，按揭优惠7%4成都后花园国宾红叶一次性优惠9%，按揭优惠6%5江陵半岛一次性优惠6.5%，按揭优惠4.5%4、优惠措施分析秋交会上重点开发商楼盘优惠一览表开发商参展项目房交会优惠保利保利康桥金银卡优惠10500，一次性优惠4%，分期2%，按揭1%，按时签约优惠0.5%保利拉斐庄园一次性付款优惠4%，分期付款优惠2%，按揭付款优惠1%，按时签约优惠0.5%，老客户享受2万元物管费保利香槟国际6000元/平方米起，降幅10%以上。保利中心住宅金银卡优惠25000，写字楼诚意金优惠2%。一次性3%，分期2%，按揭1%，按时签约0.5%。保利城内江客户认购可享额外5000元/每套房源；限时特推100套房交会特惠房源，全面9折优惠；认购指定房源可抽取品牌液晶电视。蓝光蓝光云鼎优惠价10200元/平米，56㎡、61㎡优惠价9200元/㎡蓝光空港国际城全款优惠5%，按揭优惠3.5%观岭国际社区164-407㎡优惠价12000元/㎡蓝光锦绣城额外优惠1%送IPhone4S华润华润凤凰城优惠1万元优惠后5300元/㎡起橡树湾首付11万，最高享9.1折华润二十四城少量特惠房源优惠1万元4、优惠措施分析从优惠措施上来看：本届春交会的参展项目更多采取了价格上的优惠方式，如特价房的大量推出。从优惠幅度上来看：本届春交会参展楼盘绝大多数为刚需盘，优惠幅度大，大多数楼盘的优惠幅度在5%-10%，个别楼盘达到15%-18%。电子商务、轨道交通、天府新区的加入也成为此次春交会的一大亮点。后市，为抢占市场份额和完成本年销售计划，预计将有更多项目加大优惠幅度，甚至直接采取降价。中舆观点：5、购房群体分析在本届春交会期间，通过网上人群进行抽样调研，得出目前购房者的购房意向和对后市的态度如下所示。（抽样人数为4240人）房价走势分析60%消费者认为房价会下跌房价一直是购房者们的最大纠结因素，超过一半的消费者认为房价会下跌，约三成的消费者认为今后房价几乎持平。此时，约30%左右的购房者期待房价下跌20-30%会购买，29%的购房者期待房价下跌10-20%会购买。房价下降消费者购买分析5、购房群体分析置业目的分析刚需为主力改善为辅楼市调控延续到现在，炒房客已经大幅减少，市场逐渐指向有真正住房需求的人群。根据调查结果显示，仅有5%的人是出于投资的需求买房，而因刚性需求买房的人群比所占例较大，占64%。面积区间分析中小户型约占七成在刚性需求和改善型需求突出的市场环境下，中小户型一直最受宠爱。从调查结果来看，70-100平米户型的选择比例已逾六成。但同时，100平米以上的大户型也达到了27%的支持率。仅有5%的少数人对600平米以下的小户型有需求。5、购房群体分析心理总价分析价格仍是影响购房者需求主力因素约五成左右的购房者期待的总价位在30-50万，23%的人可以接受50-70万的总价位。仅有16%的购房者选择总价位30万元以下。区位选择分析40%购房者选择了城南对住房条件，绝大部分人会首先考虑区位的因素，“住在哪”在很大程度上会影响到工作与生活的便利性。40%的购房者会选择在城南，26%的购房者选择在城西，22%的购房者则选择在了城东。5、购房群体分析中舆观点：经过一年多的严厉调控，楼市从2011年下半年的寒冬逐渐过渡到2012年年初的小阳春，刚需成为了制造这个转变的主要因素。尽管如此，业内普遍仍认为楼市尚未回暖，刚需的持续力也备受怀疑。受政策和今年楼市的影响，在此次调查中，刚需性住宅仍是主力需求，选择中小户型约占七层。对未来的房价走势，看跌的达到60%左右，同时在众多优惠刺激手段中，购房者更愿意选择购买直接降价的楼盘。6、图说春交会由于房交会期间是五一节假日，天气较好，前往展会现场看房的市民较多，人气较旺，每个展馆人气较足，但是目测三层以上均为工作人员和小蜜蜂，看房客户兴致较高。整体来看，服务品牌和刚需物业受追捧、部分小盘受冷。此外，提供的综合性配套服务也有了较高的完善和升级。6、图说春交会本次房交会众多开发商准备了丰富的活动，如超人服装、美女走秀、人体彩绘、芭蕾舞、戏剧变脸等，还有开发商直接把车和车模搬进展厅，有歌曲、乐队、体操、模特等多样化的表演形式，以及买房意向登记送油卡、送小礼物等活动，大多数开发商还是惯用美女来吸引人气，活动方式过于丰富多彩。6、图说春交会2号馆：本次展会最大特色展馆之一，整个展馆共集结了30多个楼盘，其中包括中德英伦联邦、华都美林湾、中铁伊萨贝拉、青房天韵华庭、蒂凡尼TOWN等热销楼盘。3号馆：地铁楼盘3号盘展示，1、2、3、4、7号线沿线项目都在此集中展示，其中参展楼盘中，地铁1号线楼盘有11个，2号线楼盘有13个，3，4号线楼盘也逐步登场。4号馆：由保利、华侨城、中粮、圣沅等10余家大型开发商联合组成的“品牌馆”在4号展馆，最大的亮点是开发商旗下的项目众多，无论从业态上还是在区位上都能够满足不同购房者的需求。6、图说春交会5号馆：此次房交会最大的一个亮点，有40多个精品楼盘在本馆集中展示，包括蓝光、花样年、人居置业等知名开放商携带旗下在售项目亮相。此外还有天府新区新盘也在此亮相。6号馆：新都、大邑、蒲江、龙泉驿、邛崃、金堂、彭州等7个区市县均有项目参展。大邑和新都是组团参加，多达24个，与以往相比项目数量有所增加。此外还有二手房专区。6、图说春交会近日全国多地对公积金做了些调整引起关注。在本届春交会上，3、4号展馆连接的住房公积金馆，可以使用公积金贷款的楼盘达到80余个，是历年来最高的一次。6、图说春交会在3、4号展馆连接馆的住房保障展区，将通过36平方米的大型沙盘模型，让市民直观地了解成都市中心城区所有已建成、在建及拟建的38个保障性住房项目。这是历届房交会以来，保障房项目参与力度最强展示效果最大的一次。总结

今年春交会参展房地产企业111家，楼盘项目达191个。在为期5天的房交会期间，“刚性需求”集中爆发，“天府新区”“轨道交通”和“北改”楼盘最受关注，市场需求来看，以自住为主的中青年购房者成为了市场的主力。客户到访量上，各展位每天的到访量都至少达到数百人，成交量也达到了预期目标。住宅市场上，刚需楼盘成为广大购房者热捧的项目，以60-90平方米中小户型和90-120平方米的改善性户型居多。在营销手段上，口号响亮行动艺术仍然是市场的大环境，首设“天府新区主题馆”，这是房交会首次突破区域限制，将一个新的规划区域单独设馆。并设立的电商馆，网上同步展场、多样化的线上线下电子商务活动等，创新了房交会的营销展示模式。

后市，开发项目的品质和特色、产品的性价比和增值潜力、营销推广的针对性和创新性，将成为吸引购房者购买的主要因素。THANKS谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。