中国自然旅游景观

第六章中国自然旅游景观第一节中国自然旅游景观的特点与观赏一、中国自然旅游景观的特点及分类自然旅游景观系由地貌、水体、气候、生物等自然地理因素组成的景观，基本上是天然的景观。中国自然旅游景观是由自然地理环境的各要素组成的，自然地理环境的特点必然反映和体现在自然旅游景观上来，使其呈现出复杂多样性、地带性、季节性和相互制约性等特点。复杂多样性表现在根据自然地理要素的构成的不同，自然旅游景观可以分为地貌景观、水体景观、气候景观、生物景观的不同的类型，每一类景观又可进行不同的分类，如地貌景观可分为山地、丘陵、高原、盆地、平原五种类型，水体景观可分为江、河、湖、海、泉、瀑等不同的种类，从而使旅游景观体现出复杂多样性。

地带性表现在自然旅游景观一般呈现出纬度、经度、垂直三种地带性分布，具有一定的规律性。如我国南方地区多形成热带、亚热带旅游景观，北方地区则多形成温带、寒带旅游景观。季节性表现在自然旅游景观随着时间、季节的更迭而不断地发生变化，不同的时间、季节体现出不同的特征，特定的景观只能在特定的时间、季节中出现。吉林雾松、钱塘江涌潮、北京香山红叶等等，只能在特定的日期才能出现。

相互制约性表现在自然旅游资源之间的关系是相互影响、相互制约、互为依托的，一种自然旅游景观往往是多种自然因素共同作用的结果。自然旅游景观通常，根据自然地理构成要素的不同，可以将自然旅游景观分为地质地貌景观、水体景观、生物景观、气象气候景观等四种类型。

二、中国自然旅游景观的观赏自然旅游景观的观赏要注意观赏方法、观赏距离、观赏角度和观赏时间、季节等因素。1．观赏方法旅游景观的观赏方法有动态观赏和静态观赏两种。动态观赏是旅游审美活动中广泛应用的方法之一，指人在游览中沿一定的风景线，或步行或乘船或乘飞机,于移动中欣赏玩味旅游景观的方法。如长江游览：“朝辞白帝彩云间．千里江陵一日还；两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山。”静态观赏是在一定空间的选择性的观赏方法。观赏者要在一定的观赏点上驻足品味，仔细审视玩味景中的内涵和奥妙。如黄山的云海亦需选择最佳的观赏点，默默地观赏体味，才能领略到东海、西海、南海、北海、天海的无穷曼妙。这种观赏由于时间长，感受量大，便于仔细体察感悟或想象欣赏对象的审美价值。2．观赏距离旅游景观的观赏距离包括空间距离和心理距离两种。空间距离是指审美主体与审美对象之间的远近长短间隔。距离不同，景色各异，审美感受亦大相径庭。一般说来远望适用于观赏整体美，观赏轮廓线条较粗，体积比较大的风景。

心理距离是人与物之间暂时建立的一种相对纯然的审美关系，观赏主体切断了自身与客体之间的利害关系，抛开了实用的目的与需要，除去个人的私心杂念，用一种客观的超然的审美心态对审美对象进行欣赏，类似于“无所为而为的凝神观照(康德语)”。朱光潜先生认为心理距离“其实不过是由于暂时脱开使用生活的约束，把事物摆在适当的‘距离’之外观赏罢了”。3．观赏角度“横看成岭侧成峰，远近高低各不同。”对旅游景观除了可以正面或侧面观赏外，还需有一定的角度。具体的观赏角度有平视、仰视、俯视三种。4．观赏时间(季节)有些旅游景观，只有在特定的时间和季节里出现，即使是同一景观，也会因为季节的不同而体现出不同的特征。欣赏旅游景观，必须注意其在时间、季节上的差异性，时间、季节选择不当，会影响审美效果，甚至看不到美。

第二节地质地貌景观一、中国地貌的基本特征地貌是各种地表形态的总称，它是地球内力和外力相互作用于地表物质的结果。地貌本身具有旅游观赏价值，同时为其他旅游景观的存在提供了载体。

中国地貌的基本特征是地势西高东低，呈阶梯状分布；地形多种多样，以山地为主。

我国地势西高东低第一阶梯：昆仑山一祁连山一眠山—岷山一横断山一线以西，地形主要以青藏高原为主，平均海拔4500米，由极高山、高山和太高原组成。第二阶梯：向东至大兴安岭一太行山一巫山一雪峰山一线，由一系列高山、高原、盆地组成，平均海拔10()C卜2000米。第三阶梯：东北、华北、长江中下游平原和东南丘陵组成，平均海拔丘陵低于500米，平原低于200米。

二、中国山地的分类我国幅员广阔，山地众多，依据不同的分类标准，可以进行不同的划分。1、根据山地的绝对高度和相对高度，我国的山地可划分为五大类型：

类型名称绝对高度(米)相对高度(米)（1）极高山＞5000＞1000（2）高山3500—5000100一500／500一1000／＞1000（3）中山1000—3000100—500／500一1000／＞1000（4）低山500一1000100—500／500—1000（5）丘陵＜500＜200

2、根据山地的地质成因，可分为褶皱山、断块山、褶皱一断块山、火山等。3、根据山地在现代旅游活动中功能的不同，可以分为体育探险登山旅游地和风景观赏山岳旅游地两种基本类型。4、以自然景观为基础，以成因为主要依据，即以山体的宏观形态及岩性特征为基础，综合考虑景观的美学与人文特征，可将我国的风景名山划分为花岗岩名山、岩溶山水、丹霞风光、其他自然因素为主要成因的名山和历史文化名山等。三、中国的体育探险名山我国的体育探险登山旅游地在兰州一昆明一线以西,绝大部分山地为高山、极高山，特别是青藏高原周边的山地。珠穆朗玛峰、乔戈里峰、希夏邦马峰都超过8000米。贡嘎山、慕士塔格峰、四姑娘山亦都在6000—7000米以上。

目前，我国已向中外登山爱好者开放的著名山峰有：西藏境内的珠穆朗玛峰(8848米)、希夏邦马峰(8012米)、新疆境内的公格尔峰(7719米)、公格尔九别峰(7595米)、慕士塔格峰(7546米)、乔戈里峰(8611米)、布洛阿特峰(8047米)、加舒尔布鲁姆峰(8068米)、加舒尔布鲁姆峰二号(8035米)、博格达峰(5445米)；青海境内的阿尼马卿峰(6282米)、雅台拉达合泽峰(5442米)；四川境内的贡嘎山(7590米)、四姑娘山(6250米)等。四、中国的风景观赏名山风景名山是指具有自然美的典型山岳景观和渗透着人文景观美的山地空间综合体，在现代旅游活动中占有及其重要的地位。1．花岗岩名山花岗岩高山一般是断块隆起或岩株构造形成。景观特点：主峰明显，群峰簇拥；峭拔危立，雄伟险峻。岩石表面由于受到球状风化的作用，形成浑圆多姿的体态。高度小，起伏和缓，球状岩块分布普遍，或方圆兼备，或如人似兽，或纤纤而立，景观形象丰富。这类断块山可以只在一面有断裂，也可能两面皆受断裂控制，都具有雄伟高大、拔地通天之势。

花岗岩名山：泰山、华山、黄山、衡山、九华山、峙山、盘山、天台山、太姥山、清源山、鼓浪屿、万石山、普陀山、千山。（1）泰山位于山东省泰安市，主峰玉皇顶海拔1524米，有“泰山天下雄”之誉，被视为“五岳之首”。登山途中风景名胜较多，登上山顶可观“云海玉盘”、“黄河金带”、“旭日东升”、“晚霞夕照”四大名景。被联合国选定为世界自然与文化双遗产。

（2）华山位于陕西省华阴县，最高峰落雁峰海拔2160米，为“五岳”中最高者。有“华山天下险”之誉。著名的险景有干尺幢、百尺峡、擦耳岩、苍龙岭、金锁关、“天梯”等。玉泉院、西岳庙为华山古老的道观建筑。（3）黄山属安徽省黄山市莲花峰、天都峰和光明顶为三大主峰，海拔均超过1800米。黄山兼具天下名山之长，尤以奇景闻名，向有“黄山归来不看岳”和“黄山天下奇”之誉。造型奇特的石峰、苍劲挺拔的青松、变幻无穷的云海和清澈甘例的温泉被誉为“黄山四绝”。已被联合国列入世界自然与文化双遗产。（4）衡山位于湖南省衡山七十二峰挺拔秀丽，古木参天，终年苍翠，有“五岳独秀”之誉，祝融峰之高、藏经殿之秀、方广寺之深、水帘洞之奇为“衡山四绝”。衡山文化底蕴深厚，历史上是读书人聚集讲学之地，建有南岳书院、邮侯书院，同时，衡山也是湘中一处著名的避暑胜地。2．岩溶山水岩溶山水是可溶性岩石(主要是石灰岩、白云岩)和富有溶蚀力的流水共同塑造的山地景观和溶洞景观。景观特点：山地高度不大，奇峰林立，怪石磷响，孤峰突起，造型丰富。岩溶地区常常是溶洞遍布，有地下湖、地下暗河及各种溶解沉淀的石钟乳、石笋、石柱、石花、石慢等形成形态万千、绚丽多彩的岩溶洞穴景观。

我国的岩溶景观主要分布在广西、贵州和云南东部等地，地域广阔，约占国土总面积的1／7。我国著名的岩溶景观有广西桂林山水、阳朔山水，云南路南石林，贵州织金洞，辽宁本溪水洞和北京的十渡等。（1）桂林到阳朔漓江两岸是世界上规模最大、风景优美的岩溶景区，向有“甲天下”和“碧莲玉笋世界”之誉。山、水、洞为桂林风景之三绝。桂林及漓江沿岸有几百座石峰，高度不大，象鼻山、骆驼山、宝塔山、老人山等千姿百态，造型逼真。桂林市有洞穴300余处，其中芦笛岩、七星岩最为著名，洞内石钟乳、石慢、石花等构成“白玉长廊”、“雪山倒影”、“群龙戏水”等景物，琳琅满目，惟妙惟肖。（2）云南路南石林位于路南彝族自治县境内，是一处由形态各异的石灰岩岩溶地貌组成的风景区，是我国著名的旅游胜地，有“天下第一奇观”之誉。石林面积约3万公顷，精华游览区约80公顷，分大石林、小石林、外石林三个游览区，其中，大石林为主景区。整个景区到处怪石磷响，奇峰危岩，形态万千，有的如笋似柱，有的如塔似人，“母子借游”、“凤凰梳翅”、“万年灵芝”、“阿诗玛”等都以其酷似的形态和优美的传说，把游人带入奇妙的境界，甚至产生变幻迷离之感。

（3）织金洞位于贵州省织锦县，洞长11公里，由47个洞厅，150个景点组成，其问石笋、石钟乳、石帐幕等姿态万千，有“集古今奇观于一洞，汇天地美景于一堂”之誉，是我国目前发现的岩溶洞穴之魁。

3．丹霞风光丹霞山地是在红色砂砾岩地区发育而成，因在广东仁化县丹霞山发现而被命名为丹霞地貌。丹霞地貌多由地形顶平、身陡、麓缓的方山、石墙、石柱等组成，具有丹山碧水、丰富多彩、精巧玲就的特点。（1）广东仁化县的丹霞山是典型的丹霞地貌，山山陡峭，峰峰壁立，碧水清流，草木繁茂。

（2）福建武夷山位于福建省武夷山市西南，人称“福建第一山”。武夷山景区以丹霞地貌而闻名，是碧水丹山，奇秀东南的风景区。（3）安徽齐云山是丹霞地貌中最高的山岳之一，海拔超过千米，“一石插天，直人云汉，谓之齐云”。此外，广东乐昌金鸡岭，福建冠君山，江西龙虎山、圭峰都是具有丹霞地貌的名山。

4．其他自然因素形成的名山（1）雁荡山位于浙江省乐清县，古因岗顶有湖，秋雁宿之而得雁荡之名，素以山水奇秀而驰名中外，被誉为“海上名山”、“寰中绝胜”。（2）庐山又名匡山、匡庐，相传因周时匡姓七兄弟结庐隐居于此而得名。庐山是以砂页岩为主构成的名山，坐落于江西九江市，北带长江，东临都阳湖，孤峰突起，气势磅商。最高峰汉阳峰海拔1474米。庐山景色秀丽，奇异动人，向有“匡庐奇秀甲天下”之誉。庐山山高林密，江湖环绕，夏季气候凉爽宜人，自古是闻名中外的避暑游览胜地。庐山文化气息浓厚，历代多建书院、寺观，文人墨客亦屡屡登临，留下了大量的碑刻、题跋、诗词和神话传说，使之成为中国著名的文化名山。著名景点有五老峰、小天池、三叠泉瀑布、香炉瀑布、仙人洞、花径、植物园、东林寺、海会寺等。

（3）武陵源风景区属湘西北大庸市武陵山地，是我国首家“世界自然遗产”，它由我国第一座国家森林公园张家界和索溪峪、天子山两大自然保护区组成。武陵山地80％以上为石英砂岩，集山、水、林、洞于一体，形成独特的砂岩峰林峡谷地貌，被誉为“地球纪念馆”。其景观特点是奇峰林立、造型生动、沟堑幽深、植被繁茂，构成了一幅美妙绝伦的天然画卷。景区植被覆盖率达94％以上，有洪桐、银杏等珍稀树种，盛产称猴、背水鸡、大蜕等珍贵兽类、鸟类，充满着原始的自然美，是一个神奇天成的艺术山水世界。550余处，分灵峰、三折瀑、大龙漱等八大景区。其中大龙漱是我国著名的四大瀑布之一，单级落差达196米，气势磅瞒，蔚为壮观，其他如“灵峰夜景”、“灵岩飞渡”、“白岗云海”、“雁朔日出”都是闻名四海的著名景观。（4）九寨沟风景区坐落于四川省南坪县西南的万山峡谷之中，因有九座藏族村寨散居其中而得名。九寨沟呈人字形，主沟叫树正沟，其上两条沟，东曰则查哇沟，西曰日则沟，纵深40余公里，两侧山峰高达4000米，山顶终年积雪。沟内有108个湖泊，被激流和瀑布串连在一起，水草茂盛。湛蓝的天空、银白的雷峰、翠绿的森林倒映在水面之上，绚丽无比。诺日朗瀑布、树正瀑布仪态万千，争奇斗艳。山坡上原始森林密布，林中生活着大熊猫、金丝猴等珍稀动物。整个景区保留着天然末凿的原始美，被称为“人间仙境”和“童话世界”。（5）黄龙寺风景区位于四川松潘县宝鼎山脚下，因名刹黄龙寺而得名。整个风景区含黄龙沟、雪山梁、涪江沿三部分，其中尤以黄龙沟最为有名。黄龙沟为一条长3600米，宽30—70米的浅黄色地表钙化堆积体，恰如一条金色的“巨龙”。此处发育完好的石灰石岩层受地质作用的影响形成了罕见的地表岩溶池，层层叠叠的湖泊，大小不等，上下相宜，组成了极为奇特的梯状湖泊群，绚丽多姿，奇特无比。（6）五大连池火山地貌景区位于黑龙江省五大连池市，素有“天然火山地质博物馆”之称。五大连池所在的河流原名白河，是黑龙江的支流。历史上因火山数次喷发，形成14座火山锥体和广阔的熔岩台地。熔岩流将河道截成五段，形成五个串珠状排列的火山堰塞湖，统称五大连池。弯五大连池矿泉被称为世界第三大矿泉，有很高的医疗保健价值。5．历史文化名山我国因文化景观或历史遗迹而形成的名山较多。常见的有：因开拓革命根据地而闻名的历史文化名山：井冈山、延安宝塔山等；因古长城而闻名的历史文化名山，如八达岭、山海关等；因历史诗人而闻名的历史文化名山：如蛇山(黄鹤山)；因宗教历史而闻名的历史文化名山：①“五岳”：东泰山、南衡山、西华山、北恒山、中嵩山②“四大佛教名山”：五台山、普陀山、九华山、峨眉山

③“四大道教名山”：江西龙虎山、湖北武当山、四川青城山、青岛峪山（5）因帝王陵墓而闻名的历史文化名山：如钟山(孝陵、中山陵)、天寿山(十三陵)、西安驱山(秦陵)、陕西梁山(乾陵)、河北昌瑞山(清东陵)等。（6）有些山地因在山崖开凿石窟建筑而闻名：如龙门石窟之龙门山、香山；云冈石窟之大同武周山；莫高窟之敦煌鸣沙山；天水麦积山石窟之麦积山等。

五、其他地貌景观其他地貌景观主要包括冰川地貌景观、风成地貌景观、海岸地貌景观等。1．冰川地貌景现在高纬度及高山地区，年平均气温在0摄氏度以下，大气降水多为固体状态，形成长年不化的积雪，而且逐年增厚。积雪表面吸收太阳热，白天融化、渗浸，夜晚冻结，这样反复交替进行，形成冰川冰在压力和重力的影响下发生运动，就成为冰川。（1）分类：根据冰川所处的纬度、形状和规模，可以将其划分为大陆冰川和山岳冰川两种。我国现代冰川属于山岳冰川，主要分布于西部的高山与极高山地带。如我国的江西庐山、湖北神农架、西藏珠穆朗玛、四川泸定、浙江天日山等地先后开辟为冰川地貌景观观赏地。

（2）著名冰川旅游胜地①海螺沟冰川公园，是我国于1987年10月开辟的第一个低海拔现代冰川旅游地。它位于四川泸定，是贡嘎山东坡下的一条长达30公里的冰川峡谷，集冰川、原始森林、温泉等于一体，景观独特，秀丽迷人。②七一冰川是我国第一个开辟为探险旅游点的冰川，位于甘肃嘉峪关西南120公里处的祁连山中。

2、风成地貌景观风成地貌景观系由风力对地表物质的吹蚀、搬运和堆积而形成，主要分为风蚀地貌景观和风积地貌景观两种。分类：（1）风蚀地貌景观：我国的风蚀地貌主要分布在新疆和内蒙古等地。新疆准噶尔盆地的乌禾尔，被人称为“风城”，又因经常狂风肆虐，怪声嘶啸，而被称为“魔鬼城”。（2）风积地貌景观：风积地貌主要指沙丘。我国沙漠自东向西逐步呈现固定、半固定、流动沙丘分布。内蒙古、甘肃、新疆等地是我国流动沙丘的主要分布地区，其中甘肃敦煌鸣沙山和月牙泉是我国两处著名的沙漠奇观。3．海异地貌景观海岸是指高潮线以上到海蚀崖上缘之间的狭窄的陆上地带。分类：根据海洋所接触的陆地形态，可将海岸分为平原海岸与山地丘陵海岸两大类。（1）平原海岸亦称泥沙质海岸，以我国钱塘江口以北地区为主要分布区，以南为山地丘陵海岸，又称基岩海岸。其中，北回归线以南地区还发育了珊瑚海岸和红树林海岸等生物海岸。珊瑚海岸主要分布在雷州半岛、海南岛沿岸和南海诸岛。珊瑚生长在气候温暖、风浪不大、水深1—10米的沿海海底，海滩下方往往有宽广平坦的礁坪，向海延伸，退潮时露出水面，宜开展水上、水下各种运动。红树林是生长在热带、亚热带海岸潮间带的灌木林，主要分布在我国温州以南海岸，其中，福建、广东、海南、台湾等省较多。海南省琼山市东寨港红树林自然保护区建立于1980年，现有红树林1700多公顷，拥有红树林品系12科，16属，20个品种，占海南岛红树林的1／3，是我国最大的红树林资源基地。（2）山地丘陵海岸：又称基岩海岸，以钱塘江口以南为主要分布区。以山地丘陵为主的基岩海岸，岸线曲折，岬湾交错，峭壁断崖，气势雄伟。海蚀崖、海蚀穴、海蚀拱桥、海蚀柱等海蚀地貌形态万千，风情万种。大连旅顺口外、山东成山头等地可观海蚀崖；大连黑石礁、汕头石岩滩可看海蚀柱；浙江普陀山可探海蚀穴(潮音洞、梵音洞)；福建苟石岛、大练岛可登海蚀拱桥。此外，大连老虎滩、滨海路、青岛石老人、海南三亚、台湾东海岸等地都是观海蚀地貌的绝佳景点。

第三节水体景观一、水体景观的构只要素及分类水体景观的构景要素主要分为水量与水体状况、水体的理化性质两个方面。二、江河景观江河泛指河流，是重要的旅游资源。我国河流分为外流水系和内流水系两大类。我国的河流主要有长江、黄河、珠江、黑龙江、辽河、淮河、雅鲁藏布江、怒江、澜沧江等。目前已列入国家级重点风景名胜区的河流有长江(三峡段)、鸭绿江、漓江、富春江、新安江、柄溪江、丽江、瑞丽江、雅碧江、舞阳河、建水等。已开发的有长江、漓江、富春江、新安江、柄溪江等。1．长江发源：发源于青海省唐古拉山主峰各拉丹冬雪山西南侧。流经省份：正源为沦沦河，流经青海、西藏、云南、四川、重庆、湖北、湖南、江西、安微、江苏和上海市，注入东海，全长6300公里，为我国第一大河，世界第三大河。各段著名风景名胜：①虎跳峡：位于万里长江第一湾的虎跳峡具有“狂涛卷地，飞瀑撼天”的雄伟气势，有“魔鬼大峡”之称。

②长江三峡：翟塘峡、巫峡和西陵峡的总称，其西起四川奉节县的白帝城，东至湖北宜昌的南津关，全长约193公里。其中瞿塘峡又称夔峡，自白帝城至大溪镇，是三峡中最短的一个峡，以雄伟险峻著称。巫峡，西起巫山县大宁河口，东至湖北巴东县的官渡口，以秀丽幽深著称。西陵峡从姊归县的香溪河口起到宜昌的南津关止，以滩多水急闻名。当今世界上最大的水利枢纽建于西陵峡三斗坪的中堡岛。③大宁河小三峡：是大宁河中龙门峡、巴雾峡、滴翠峡的总称。龙门峡有龙门桥、古栈道遗址、悬棺等景点以奇见长；滴翠峡最长最幽深，有天泉飞雨、牛掉尾、登天峰等胜景。2．黄河黄河哺育了高度发达的中华原始文化，是中华民族的摇篮。历史上黄河流域长期是中国的政治、经济和文化中心，因而保存了大量的古代文化遗存，包括古人类遗址、古都城遗址、帝王苑围、帝王陵墓、宗教名胜等，是发展历史文化旅游的首选之地。发源：发源于青海省巴颜喀拉山流经省份：青海、四川、甘肃、宁夏、内蒙古、山西、陕西、河南、山东，注人渤海，全长5464公里，是我国第二大河。著名的景观：三门峡、壶口瀑布以及喇嘛渡、龙门古渡、风陵渡和茅律渡四大著名古渡。3．珠江（1）概况：珠江是我国南部最大的河流，由西江、东江和北江三部分组成，但以西江为主源，全长2129公里。是著名的鱼米之乡。（2）漓江：漓江是珠江的支流桂江中的一段，由桂林到阳朔长约80公里的水程，是著名的漓江山水风光。4．黑龙江（1）概况：黑龙江是中俄两国的界河，在我国境内长2965公里。冬季长达6—7个月，是夏季避暑和冬季开展各种冰上运动的旅游娱乐场所。（2）松花江：松花江是黑龙江的交流穿哈尔滨市区而过，为该市造就了冬夏两季风格迥异的观赏景观。5．富春江概况：富春江为钱塘江上游从桐庐至萧山县闻堰段的别称是我国著名的风景名胜区。三、湖泊景观1、成因：湖泊是陆地上较为封闭的积水洼地。湖泊具有灌溉、航运、养殖、旅游、调节河川径流、调节湖滨地区气候等功能，是水体旅游资源的一个重要组成部分。2、分类（1）按湖盆的成因可分为构造湖、火口湖、堰塞湖、河迹湖、海迹湖、风蚀湖、冰蚀湖、溶蚀湖、人工湖等。①构造湖系由地壳运动所产生的凹陷而形成，如洱海、滇池。滇池和洱海是云南的两大著名湖泊。滇池位于昆明市西南，南北狭长，面积340平方公里，海拔2500米，为一高山断层湖。洱海位于大理苍山东麓，因形似入耳，风浪大如海而得名②火口湖是火山口或熔岩高原喷口积水而成，如长白山天池。③堰塞湖是由外来物质积聚堆积阻塞河流而成，如镜泊湖、太湖等。太湖位于江苏省南部，邻接浙江省，为长江和钱塘江下游泥沙堰塞古海湾而成。湖面2400平方公里，烟波浩渺，景色奇异。湖中有大小岛屿48个，连同沿湖的山峰和半岛，号称“七十二峰”，以洞庭东山、洞庭西山、马迹山、三山、鼋头渚最为有名。④河迹湖是由于河流变迁，蛇曲形河道自行截弯取直后遗留下来的日河道形成的湖。如洪湖、乌梁素海等。⑤海迹湖是由于沿岸沙嘴、沙洲不断向外伸展，最后封闭海湾而成的湖，如杭州西湖等。杭州西湖又名西子湖，因位于杭州市城西而得名，面积5.6平方公里。南北向的苏堤和东西向的白堤将西湖分为外湖、里湖和后湖三部分，各具风采。三潭印月、湖心亭、阮公墩、孤山四个小岛鼎立湖心，各展奇姿。环湖北有北高峰、葛岭、宝石山，南有吴山、玉皇山、南高峰，峰峰耸翠。整个西湖以水面为中心，山岚为背景，堤岛错落，树木苍翠，更有那楼、亭、塔、桥、树点缀其间，自然美与人工美交相辉映，异彩纷呈。自南宋以来，先后形成了“西湖十景”(平湖秋月、苏堤春晓、断桥残雪、雷峰夕照、南屏晚钟、曲院风荷、花港观鱼、柳浪闻营、三潭印月、双峰插云和“钱塘十景”。近年来，又开发出了西湖新十景，可谓步移景易，美不胜收，有“人间天堂”之誉。⑥风烛湖多是干旱半干旱地区由于风蚀作用形成洼地积水成。如内蒙西部的嘎顺诺尔和苏古诺尔两个湖(古称居延海)。⑦冰蚀湖是由冰川的刨蚀作用或冰债作用形成洼地积水而成，如阿尔泰山区的哈纳斯湖。⑧溶蚀湖系由地下水或地表水对石灰岩等可溶性岩石的溶蚀作用而成，一般呈圆形或椭圆形，如贵州西部的威宁草海。⑨人工湖即水库。

（2）若按湖水所含盐量的高低湖泊可分淡水湖、咸水湖、盐湖。（3）我国湖泊众多，按成因和水文特征可划分为五个集中分布区域：①青藏高原湖区，著名的有青海湖、纳木错、班公错等。青海湖位于青海省刚察县南郊，系断层陷落而成，面积4500多平方公里，为我国第一大内陆咸水湖，以雄伟、粗犷而闻名。②东部平原湖区，多为河迹湖，我国著名的五大淡水湖(都阳湖、洞庭湖、太湖、洪泽湖、巢湖)。③蒙新湖区，多属风烛湖，咸水湖，盐湖，如罗布泊。④东北平原湖区，多属构造湖和火山口湖，镜泊湖、五大连池、长白山天池等。⑤云贵高原湖区，多属构造湖和溶蚀湖，如滇池、洱海等。四、瀑布景观（1）成因：瀑布是指河床纵断面上陡坎悬崖处倾泻下来的水流，是在地球内力和外力综合作用下河床不连续的结果。瀑布景观是自然山水结合的产物，由溪流、跃水和深潭三部分组成，千姿百态，风韵独具，集声、色、形之美于一体，是别具风格的水体旅游资源。（2）分类：瀑布按成因可分为岩溶型、构造型、堰塞型、差异侵蚀型等几种类型。

①岩溶型系由水流溶蚀作用使石灰岩岩层、落水洞等发生断陷而成，如黄果树瀑布。其中黄果树瀑布、壶口瀑布和吊水楼瀑布被称为“中国三大瀑布”。②构造型系由构造运动使地层发生断层而成，如壶口瀑布、云南路南的大叠水瀑布。③堰塞型是因火山喷发、熔岩漫溢堵塞河道，河水在熔岩陡坎上产生跌而成，如镜泊湖的吊水楼瀑布。或山崩、泥石流等堆积物堵塞河道而成，如四川迭溪瀑布，系地震引起山崩而致。④差异侵蚀型是由于岩性的差异，使河谷下蚀作用不均匀地进行，多在硬、软岩石河段之间形成陡坎，产生瀑布，如云南叠水瀑布。

（3）瀑布景观的要素主要包括形态、幽秀程度、奇特程度和文化内涵等。五、中国名泉（1）泉是地下水的天然露头。（2）分类：（1）按水温可分为冷泉(25℃)、温泉(34—37℃)、热泉(38—42℃)、高热泉(43—99℃)和沸泉(100℃以上)五种。（2）若按泉在旅游业中的具体利用方式可分为以疗养价值为主的矿泉、以水质甘醇而享有盛名的历史名泉和具有特殊旅游价值的观赏泉。我国矿泉分布遍及全国，但主要集中在三大矿泉区，即西藏矿泉区、云南矿泉区和闽粤台矿泉区，著名的矿泉有西藏古堆温泉、那曲温泉、阿里水热爆炸泉、拉萨羊八井沸泉，云南安宁碧玉泉，福建温泉，广东从化温泉，台湾阳明山温泉、北投温泉、关于岭温泉、四重溪温泉等。此外，陕西临撞华清池温泉，重庆南温泉、北温泉，辽宁兴城温泉、鞍山汤岗子温泉，南京汤山温泉，北京小汤山温泉，黑龙江五大连池温泉都具有较高的医疗价值。

（3）名泉：著名的有天下第一泉——镇江金山寺中拎泉，天下第二泉——无锡惠山泉，天下第三泉＝——杭州虎跑泉，天下第四——苏州虎丘观店泉，天下第五泉——扬州大明寺泉，以及峪山矿泉、济南趵突泉、北京的玉泉、庐山古帘泉等。“泉城”济南，号称72泉，有“济南山水甲齐鲁，泉甲全国”和“家家泉水，户户垂杨”之誉，趵突泉为72泉之冠。（4）“温泉城”福州：温泉面积占市区面积的1／7左右，水温高于45℃，疗效极佳。六、潮汐景观潮汐是指海水周期性的涨退现象，它是由月球和太阳的引力引起的。海宁盐官镇是中外游客观赏钱塘涌潮的胜地。七、海滨景观海滨在现代旅游中具有重要的意义，不但“三S”景观．即阳光(Sun)、海水(Sea)和沙滩(Sands)为游人所倾倒。我国北方海滨地区因受海洋调节，气温变化和缓，夏季无酷暑，常开发成避暑观赏疗养区。北戴河、大连、青岛等海滨都是闻名全国的避暑胜地。第四节生物景观一、生物景观的旅游功能与分类功能：观赏，美化、净化环境，科普、科研和进行各种特色旅游等。分类：生物景观主要分为观赏植物和观赏动物两大类。1、观赏植物我国植物资源极为丰富，仅次于马来西亚和巴西，居世界第三位。我国的观赏植物分为观花植物、观果植物、观叶植物、珍稀植物和具有特殊文化内涵的风韵植物等不同的类型。

（1）观花植物花是植物体中最美、最具观赏价值的器官，花色、花姿、花香和花韵是观赏花卉的四大美学特征。若同时具备此四者的花卉，则观赏价值最高。其中我国的十大名花有：牡丹——万花之王；月季——花中皇后；梅花——群花之冠(雪中高士)；菊花——寒秋之魂(花中隐士)；杜鹃——花中西施；兰花——花中君子；山茶——花中珍品(花中把子)；荷花——水中芜蓉；桂花——金秋娇子；君子兰——黄金花卉(后改为水仙——凌波仙子)。

（2）观果植物享誉世界的十大名果为：榴莲——果中之王；西瓜———瓜中上品；中华狮猴桃——超级水果；梨——百果之祖；苹果——记忆之果；葡萄——水晶明珠，柑橘——美味佳果；香蕉——长腰黄果；荔枝——果中皇后；菠萝——微花巨果。

（4）珍稀植物我国的珍稀植物按其保护价值的大小分为一、二、三类，其中一类8种，二类147种，三类212种。其中一类植物是：金茶花，银杉，渺楞，洪桐，水杉，人参，望天树，秃杉。其中，金茶花，1960年发现于广西南宁，花呈金黄色，花色娇艳，分布面积狭小，数量极少，有“茶花皇后”之誉；渺楞，被称为“颜类植物之冠”，是恐龙灭绝后留下的数量极为有限的木本蔗类，产于我国南方各地；洪桐，被誉为“中国的鸽子树”，初夏开花，花形似白色鸽子，随风而舞，极为漂亮，主要产于湖北、湖南、贵州等地；水杉被誉为“古老的活化石”，1946年在四川万县发现一株，亿万年前地球上灭绝；望天树，被称为“热带雨林巨树”，1974年发现于西双版纳，比周围其他乔木高出20多米，欲观其树冠须抬头仰望才能见，最高达80米。5．风韵植物植物因其生长的环境不同各具其特殊的风韵，而成为人类社会文化中另一种事物或精神的象征者，松、柏——坚贞、高尚、常青；梅花——高洁；桃李——门生；木棉花——英雄；红豆———思慕、相思；仙桃——长寿；杨柳——依恋；椿——长寿；竹——据洒。此外，人们还常用花来表达人们的感情和愿望，如玫瑰——纯洁的爱情；菊花——傲霜怒放，品格坚强；牡丹——富贵娇美；荷花——“出淤泥而不染，灌清涟而不妖”；长春花——健康长寿；寿星草——长生不老；构记——轻身延年；蔷蔽——热恋；丁香花——对爱情的忠贞不渝；并蒂莲——夫妻恩爱；月季花——恩爱和睦，幸福甜蜜；万年青——友谊长存；海棠——对朋友的尊敬；莱莉花——表示敬佩。

2、观赏动物（1）观形动物较为著名的观形动物有老虎——体形雄伟，王者之像；狮——体形高大，富王者风范；长颈鹿——腿修长，头高昂，典雅华贵；大象——四腿如柱，沉稳；糜鹿——“四不像”，尾似马非马，角似鹿非鹿，蹄似牛而非牛，颈似骆驼而非骆驼。（2）观色动物观色动物以期旬丽多彩的色彩而成为旅游者的观赏对象。如纯一色的北极熊、黑叶猴；组合色的斑马、金钱豹、孔雀、企鹅、丹顶鹤等。

（3）听声动物我国著名的听声动物黄山八音鸟，音调尖柔多变，音色清脆悦耳，一声能发出八个音；云南鸡足山的念佛鸟，能发出音似“弥陀佛”的叫声，异常奇特；峨眉山万年寺的弹琴蛙，叫声如凄婉动听的古琴声，举世称奇。其他如黄驾、八哥等亦是较为有名的听声动物。

（4）珍稀动物我国一类保护动物有68种，其中属于我国特有的珍稀动物有大熊猫、金丝猴、白蹭脉、白唇鹿、扬子绍、朱蹈、褐马鸡等。①大熊猫素有“国宝”之称，是地质历史时期残存下来的“活化石”动物，主要分布在青藏高原东部边缘，四川盆地西缘一带的高山深谷中。②金丝猴相貌奇特，圆头长尾，青面蓝鼻，鼻孔朝天，肩背毛发光亮如丝，长达30厘米故名“金丝猴”。主要分布于我国的四川、贵州、云南、甘肃、陕西、湖北等省区，金丝猴分为三个种群，即川金丝猴、黔金丝猴和滇金丝猴。③白鳍豚是我国江河中最大、最珍贵的哺乳动物，有“长江女神”之誉。现仅残存在长江中游的湖北枝城到江苏南京一段。主要分布于我国长江中下游及洞庭湖、都阳湖和洪湖等地区，数量极为稀少，十分珍贵。白婿脉的体形呈纺锤形，体长约2米，重达200多公斤，背部呈浅灰色或蓝色，腹部纯白，背绍形如小三角，胸绍如两只手掌，尾蹭扁片，中间分叉，善于游水，每小时可达80公里。④白唇鹿产于我国青藏高原巴颜喀拉山北麓的鄂陵湖和扎陵湖地区，因其鼻端两侧和下唇为纯白色故名白唇鹿，是一种特别温驯的鹿。它与大熊猫、金丝猴、白绍脉并称为“中国四大国宝动物”。⑤扬子鳄主要分布于我国安徽、浙江、江西等地局部地区长江流域的淡水中，长约2米，背部暗褐色，腹部灰色，皮肤上覆盖有大的角质鳞片。在扬子终身上，至今可以找到恐龙类爬行动物的许多特征，故人们称其为“活化石”。⑥朱缳，又称朱鹭，是世界上一种极为珍稀的鸟，素有“东方宝石”之称，被世界鸟类协会列为“国际保护鸟”。朱腰长哮、凤冠、赤颊，浑身羽毛白中夹红，颈部披有下垂的长柳叶形羽毛，体长约80厘米左右。朱银过去广泛生活在我国、朝鲜、日本和前苏联远东地区，目前日本仅剩下笼中饲养的几只，在我国也失踪了20余年，1981年在陕西洋县姚家沟重新发现了7只，轰动世界。经过悉心保护，数量正在增加。

⑦褐马鸡，分布于山西芦芽山自然保护区和庞泉沟自然保护区，凶猛、好斗，古代武士多以其尾羽插在头上，以示勇敢。第五节气象、气候与天象景观一、气象、气候与天象景观的功能与分类1、定义：A、天气是指一个地方短时间里的阴晴、风雨、冷热等大气物理状况，B、气候：一个地方多年的天气特征。C、气象：大气中时常发生的云、雨、风、露等物理现象及增温、冷却、蒸发、凝结等物理变化过程。2、功能：具有造景的功能，如赴蓬莱以目睹海市蜃楼，去吉林以观雾松。具有地域性、季节性、瞬变性的特点。二、云海1、云一般分为积状云、层状云和波状云，云海属波状云。2、云海：在一些山地中，由于波动气流的作用，空气在波谷处下沉增温形成了一列列条带状的层积云。黄山云海壮丽无比，为黄山一绝。3、云海多发生在午夜或早晨。4、我国其他著名的云海有巫山云海、庐山云海、泰山云海、峨眉山云海等。三、雾与雾淞1、雾是水气在低层的大气中凝结的现象，由低空中极细小的水滴和冰晶组成。2、我国的雾景较多，其中尤以新安江雾景最为有名。3、雾淞是附着于地表或物体迎风表面的白色而质地松软的冰结物或水气凝华物，可分为晶状雾凇和粒状雾凇两类。4、吉林的“树挂”属于晶状雾凇与桂林山水、路南石林、长江三峡并称为我国四大自然景观。四、冰雪1、雪是指从空中降落到地面的固态水。2、冰晶是当温度在冰点火并点以下，水气直接凝结呈固态。3、哈尔滨的冰雕、滑雪、滑冰、冰球赛、雪塑赛等多项旅游产品，成为冬天旅游的热点地区。五、雨景1、雨景是人们生活中，特别是旅游生活中常见的一种自然景观。2、我国的巴山夜雨、江南烟雨、梅雨等是较为著名的雨景。3、江南烟雨俗称“毛毛雨”，是指东南沿海、四川盆地秋季降的如丝细雨，成细语霏霏、烟雾缭绕的景象。4、巴山夜雨是指川陕交界处的大巴山地中的山间盆地，气温高、湿度大，谷地重湿热的空气不易扩散，夜里降温后湿热的空气上升使水气凝结，出现皓月当空而细雨霏霏的景象。5、梅雨为春末夏初江淮一带的连绵阴雨，雨帘如薄纱，使江南风景区的远山近水呈现一派空蒙、时隐时现的景象，游人置此景中如痴如醉、流连忘返。六、蜃楼1、我国普陀山、连云港州湾、北戴河东联峰山和山东蓬莱阁等地都能看到海市蜃楼奇景，其中以蓬莱阁最为有名。七、佛光1、佛光是由光线的衍射作用产生的。四川峨眉山之金顶是观赏佛光之地，山西五台山、安徽黄山等地也常见到。八、日出1、名山海滨观日出是著名的朝霞胜景。黄山光明顶之清凉台、泰山岱顶之探海石观日亭等是著名的观日出之处。2、大连的老虎滩、黑石礁、北戴河的鹰角亭、普陀山的朝阳洞等是观海上日出的佳地九、晚霞1、我国著名的夕照景点有陕西临潼“骊山晚照”，承德“磬锤夕照”，台湾“安平夕照”，杭州“雷锋夕照”，泰山岱顶“晚霞夕照”，北京“金台夕照”。十、月色1、我国著名的月景有桂林的“象山夜月”，无锡的“二泉映月”，北京的“芦沟晓月”，杭州的“平湖秋月”、“三潭映月”，避暑山庄的“梨花伴月”，重庆北温泉公园“五潭映月”等。谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套