中国旅游饭店概述

饭店管理概论

第1章

第一节中国饭店的概念和内涵武永成讲师宿州学院·管理工程学院旅游与酒店管理专业参考视频：网易公开课第1章中国旅游饭店和饭店管理1、了解饭店的形成，中外饭店的发展简史、饭店业的产品与服务特点，全球、中国饭店业的发展现状3、熟悉饭店业的分类和等级、饭店业务的发展趋势4、掌握饭店的概念和内涵、主要功能、星级制与绿色饭店。学习目的【能力要求】1、对世界饭店发展的历史时期进行比较分析；2、准确理解旅游饭店及其相关知识的概念，培养学生理解能力。【素质培养】

树立学生对饭店行业的热爱

【教学重点与难点】 1、世界饭店业发展的历史时期；

2、饭店业发展的基本趋势；

3、饭店基本功能。

4、饭店产品特点；现代饭店发展趋势【案例分析】

企业家A先生到泰国出差，下榻于东方饭店，这是他第二次入住该饭店。餐厅的服务生能准确地说出他的姓名且安排好他要的位置及其点餐，这些都并非A先生告诉的，而是通过客户记录实现的个性化服务。

在三年后，A先生同时收到了该酒店的生日贺卡及其问候。分析：这就是世界顶级的饭店，他们的服务与管理的水平，个性化服务与关系营销

第一节中国饭店的概念和内涵

案例：国外知名酒店一、饭店的概念

二、饭店的功能三、饭店经营的基本条件一、饭店的概念

“饭店是引领时尚潮流的前沿，

是高雅生活品位的样板，

是重大政治、经济、文化活动的场所，

是家庭及亲友情感互慰的空间，

是人类传统文化和现代科技、世界先进文明与本国民族习俗相融相生的风云际会之境。

也是我们的人生舞台，是我们发挥潜能、实现理想的一个壮观的企业王国……”(《五星大饭店》)一、饭店的概念1、饭店一词的来源：（1）驿站虽然源于驿传交通制度，初创时是专门接待信使的住宿设施，但后来却与其他公务人员和民间旅行者发生了千丝万缕的联系。对外则为“迎宾馆”。民间为“逆旅”。驿站的符验簿记制度。

驿站的饮食供给制度驿站的交通供应制度。

一、饭店的概念1、饭店一词的来源：（2）饭店（Hotel）法语原意为贵族在乡间招待贵宾的别墅，饭店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，发展而来的。一、饭店的概念2、饭店五个基本要素：

它必须是经过政府核准的建筑物和装修完善的设施设备组成的接待场所；（1）营业场所2、饭店五个基本要素：

它必须提供住宿、餐饮基本服务和商务、会议、度假、康乐等其他各类服务；（2）服务项目2、饭店五个基本要素：其服务对象是公众：国内国外旅游者、会议商务行政人员、普通民众等不同类型的顾客（3）服务对象2、饭店五个基本要素：企业法人：它以盈利为目的，提供有偿服务和产品，经营的形式灵活多样。（4）经营性质2、饭店五个基本要素：它是社会功能性组织：以满足社会、经济、文化等各方面发展需要为前提，受到一定经济社会发展的制约。（5）社会功能一、饭店的概念3.饭店指以接待型大厦或其他建筑设施为依托，以间（套）夜天为计价单位出租客房，以盈利为目的的，能够接待公众，为他们供住宿、餐饮、会议、商务、家居、度假、娱乐和其他服务的综合性、服务性的企业。又称为饭店、大饭店、酒店、大酒店等。

4、2010年《星标》定义旅游饭店是指以间(套)夜为时间单位出租客房，以住宿服务为主，并提供商务、会议、休闲、度假等相应服务的住宿设施，简称为“饭店”。按不同习惯可能也被称为宾馆、酒店、旅馆、旅社、宾舍、度假村、俱乐部、大厦、中心等。一、饭店的概念5、中国饭店的名称的演变：古代的称呼：驿站、迎宾馆、客栈“逆旅”改革前为招待所、宾馆、旅社等旅游涉外饭店是指经有关部门批准,允许接待外国人、华侨以及港澳台同胞的饭店。对内服务的饭店称为招待所等。1997年后统称为旅游涉外饭店。2003年以后统称为旅游饭店一、饭店的概念6.讨论：(1)同旅馆、旅社（住宿）(2)与宾馆、招待所（事业单位）（3）和酒楼、饭庄、餐馆（餐饮）（4）跟饭店集团（集团）二、饭店的功能(functionofhotel）

雅高酒店服务产品

美国米高梅大酒店1.住宿功能2.餐饮功能3.商务功能4.家居功能5.度假功能饭店基本功能（一）基本功能1、住宿功能（functionofstay)住宿是其最基本、最传统的功能之一，提供多种客房，如单人间（Singleroom）、双人间（Doubleroom）、套房（Suite）、非标准间、多人间、钟点房，普通间、标准间（Standardortwinroom）、高级间、豪华间(Deluxeroom)、超豪华间、套间以及特色房间等，套房又可以分为行政套房、花园套房、特色套房、总统套房（Presidentialsuite）等；与住宿相关的设施有床位、卫生间和个人洗浴（Shower）护理、会客室（厅）、书房、行政办公、多媒体和娱乐设施以及其他生活设施。豪华房商务房公寓房豪华商务套房酣然入睡2、餐饮功能(functionofF&D)餐饮也是其最基本、最传统的功能之一。一般设有中餐厅、特色餐厅、法式餐厅、俄式餐厅、英式餐厅、美式餐厅、大陆餐厅、酒吧（Bars）、咖啡厅等不同餐厅（DininghallorRestaurant），以精美的菜肴、良好的环境、可靠的卫生条件和规范的服务，向旅客提供包餐、风味餐、自助餐、送餐、点菜、小吃、饮料、酒水以及零点餐、酒席、酒会、宴会、外卖等多种形式的餐饮服务。中餐厅西餐厅咖啡厅案例：香港半岛酒店

(ThePeninsula

Hotel)

香港地区仅靠吃就能征服客房的精品酒店，具有全世界最有名的下午茶，大堂茶座的下午茶令港人趋之若骛。半岛酒店的餐厅和酒吧堪称全香港最尊贵、最高雅的餐饮场所。很多人执着于酒店的酒吧，吃全亚洲。作为亚洲最出色的法国餐厅之一，吉地士餐厅提供香港一流的用餐体验。由PhilippeStarck设计的Felix是时尚人士云集之地。想要体味殖民地风情，可以尝试一下露台餐厅。而全港最正宗的粤菜非嘉麟楼餐厅莫属。案例

帆船酒店千元自助餐案例：北京四季酒店的餐饮服务2012年刚开业为秋冬首批宾客精心准备了特别大礼——开业优惠套餐，包含豪华住宿、免费的网络服务及两份欧式早餐。同时推出的还有备受欢迎的“住宿+早餐”套餐以及含酒店信用积分的“四季生活生活四季”套餐。北京四季酒店为您奉上品类繁多的美食娱乐选择。两间精品餐厅和三间酒廊无不展现了行政总厨MartinKnaubert及网罗于全球各地的优秀厨师的无限创造力。无论同事聚会还是呼亲唤友，这里的可口佳肴与一流饮品定能让您大快朵颐。邻近大堂的Opus酒廊为宾客带来了整个京城最奢华的下午茶。无论是商务会谈亦或在购物、观光后小憩片刻，在通透明亮的复式酒廊里，您可享用到各色美食——中式、英式、法式香茗以及儿童茶，还有荣获大奖的行政糕点总厨HolgerDeh精心制作的甜点。酒廊最大的亮点就是金龙茶套餐。套餐包括点缀松露和鱼子酱的美味小菜，摆在精美银质餐架上的可口蛋糕，搭配香槟或上乘进口茶——这一美食套餐还包括酒店水疗中心的两小时按摩体验。Opus酒廊还可提供早餐及全天候简餐。离Opus酒廊不远即是Opus酒吧，在充满旧时私人会所的氛围中，饕客们可品尝各种高端洋酒、香槟、雪茄，亦可小酌全新的Opus1茉莉花香特色鸡尾酒。沿着楼梯徐徐而上，高档时尚的采逸轩中餐厅为您准备了丰富的粤菜佳肴，彰显着浓浓的沪杭情结。广受赞誉的上海烹饪大师卢怿明亲力掌舵，点心、饺子、煎饼以及京式开胃菜和著名的北京烤鸭等京味特色一应俱全。从沐浴日光的就餐区域可将街道景致尽收眼底，另有八间独立专属包间。在餐馆Mio，心绪会不由自主地被这里的意大利气息所带动——活力四射，兼收并蓄，充满异国情调。开放式厨房里，新鲜意面及披萨在木炭烤箱中精心制作而成，最上乘的进口食材搭配一流饮料，您可以与同事好友开怀享用美食佳酿，度过了一个愉快的夜晚。曾在欧洲各国米其林星级意大利餐厅工作过的意大利总厨MarcoCalenzo会建议您，开启Mio美食之旅的第一站就是Mio的Bellini，在餐桌旁的推车上摆放着各种水果泥，搭配餐厅招牌香槟，定能让您的味蕾兴奋起来。位于酒店第六层的茶园将为宾客带来独特的感受。澳大利亚艺术家JayneDyer巧夺天工地将数百只抛光钢质蝴蝶装点在中庭幕墙上，姿态各异的蝴蝶翩跹而上，这一灵感来自中国家喻户晓的爱情故事《梁山伯与祝英台》。舒适的桌椅掩映在繁茂绿荫之中，意境幽美的茶园只为北京四季酒店的宾客开放。在茶园，您可品酌二十多种中国传统名茶。每款茶叶——包括为北京四季酒店独家供应,取自著名茶叶生产区武夷山牛栏坑的“京都四季”肉桂茶——都是四季茶艺品鉴师VeraZhou亲自挑选中国最上乘的茶叶生产商。欣赏茶道，品酌香茗，享用中式点心，如此雅致岂能错过。3、商务功能(functionofbusiness)商务逐渐成为酒店的重要功能，虽然它是商务型酒店的基本功能，但是各种酒店的客房越来越商务化。它主要是为了适应旅行者从事商务活动的需要而出现的新功能，饭店设置商务中心、商务楼层、商务会议室与洽谈室，提供传真或国际国内直拨电话(IDD、DDD)、有线或无线网络、视频会议系统、电子化会议设施、IPTV（网络电视）等各种现代化的、智能化和信息化的设施设备。会议与商务案例：北京四季酒店

专为工作繁忙的商务旅客精心打造除位于酒店第三层的24小时商务中心及独立会议室，第26层还设有专属行政俱乐部休息室，宾客可在此享用温馨早餐及全天供应的茶点，晚上还供应鸡尾酒和简易自助餐。行政俱乐部还提供其他免费尊享服务，包括在客房办理入住、高速网络、洗衣熨烫、咖啡/茶随叫服务、中央商务区接送服务以及其他众多礼遇。案例：北京四季酒店的四季水疗北京四季酒店水疗中心的设计取材于中国传统茶园及庭院建筑灵感，似一处幽静绿洲迎候各方宾客。来北京前，水疗中心总监FaySirisopa在中国其他城市及故乡泰国有着丰富的从业经验。在11间独立包厢中，Sirisopa及其技艺精湛的团队将亚洲传统与尖端产品和高超技艺完美融合，让宾客在宁静祥和的氛围中享受最舒适的服务。此外，酒店还配有带涡流按摩池的日光泳池和24小时健身中心。4、家居功能(functionofresidence)家居功能是公寓型饭店的基本功能之一，为常住客人提供价格便宜、自助厨房与洗衣等自助服务。现在很多饭店则努力营造“家外之家”的氛围，为旅客提供自然、亲切、人性化、温馨、舒适、方便、快捷的服务。除了公寓型饭店之外，家庭旅馆也相当的市场，是对家居功能的极致发挥。案例：如家快捷酒店5、度假功能(functionofholidays)这一功能是度假型饭店的基本功能之一，它注重为旅客提供家庭式环境，客房、娱乐设施等齐备，旅游和交通都称为旅游者必不可少的需求。由于客观环境条件的限制，目前这一功能还不像家居、商务、会议等其他功能被极大地推广开来。国外的夏威夷、加勒比海地区、“新马泰”地区等饭店，我国的青岛、厦门、黄山、千岛湖等地区的酒店也属于度假型酒店。案例：世界上最偏僻的12座度假屋康乐与商场二、饭店的功能（二）其他功能饭店其他功能社交金融健身会议娱乐购物文秘通讯网络委托代办三、饭店经营的基本条件法定主体对财产的占有权、使用权、收益权与处置权经营上的自主权组织上的完善性制度上的健全性培训游戏：记住彼此名字1时间：

10～15分钟

人数：

不限或将队员划分成若干个由15～30个人组成的小组。道具：(每个小组)

三个网球，或是三个比较软的小球。目的：

帮助大家记住彼此的名字。

安全：注意扔球的时候不可用力过猛。你最初的扔球应当是一个较慢的高球，为后续的扔球手法树立典范。变通：

1．如果几个小组同时在玩这个游戏，可以让不同的小组在游戏中间交换一半队员。

2．让队员们可以随心所欲地更换小组。被新小组接纳的唯一条件是新成员在站好位置后喊出自己的名字，以便其他队员扔球给他。

培训游戏：记住彼此名字2步骤：1．选一块宽阔平整的游戏场地。

2．队员们以小组为单位站成一圈。每人相距约一臂长。作为培训专员的你也不例外。

3．告诉小组游戏将从你手里开始。你大喊出自己的名字，然后将手中的球传给自己左边的队友。接到传球的队友也要如法炮制，喊出自己的名字，然后把球传给自己左边的人。这样一直继续下去，直到球又重新回到你的手中。

4．你重新拿到球后，告诉大家现在我们要改变游戏规则了。现在接到球的队员必须要喊出另一个队员的名字，然后把球扔给该队员。

5．几分钟后，队员们就会记住大多数队友的名字，这时，再加一只球进来，让两个球同时被扔来扔去，游戏规则不变。

6．在游戏接近尾声的时候，再把第三只球加进来，其主要目的是让游戏更加热闹有趣。

7．游戏结束后，在解散小组之前，邀请一个志愿者，让他在小组内走一圈，报出每个人的名字。

小结本节详细阐述了饭店概念的内涵与外延，介绍了饭店的基本功能和其他功能列举了饭店存在和发展的基本条件主要概念

饭店、旅游饭店、酒店、涉外旅游饭店、宾馆、招待所、驿站、迎宾馆、逆旅金钥匙、委托代办服务、皇金管家、练习题1、现代饭店应具备的基本条件包括A.是由建筑物及装备完好的设施组成的接待场所B.它必须提供住宿、餐饮及其他服务C.它的服务对象是公众D.它是商业性的服务企业，以营利为目的E.它的居住者是永久居住的人2、饭店的主要功能是A.住宿功能B.餐饮功能C.商务功能

D.购物功能E.娱乐功能练习题3、简述饭店的基本功能与其他功能。4、简述饭店称呼的历史演变。讨论题饭店如何通过塑造核心与特殊功能、产品与服务，打造核心竞争力？思考题1、怎样理解中国旅游饭店的内涵?2、如何设计和提供饭店的核心功能产品与服务？1、请阐述金钥匙的组织、服务、理念、在中国的 发展情况等方面内容！

2、请介绍皇（黄/白）金管家的组织、服务、理 念、在中国发展情况等方面的内容。课堂作业课堂作业要求1、你可以选择其中的一个，也可以两个都做。2、每一份作业内容不少于2000字，可配图片和音视频资料。3、作业形式可以为手写稿、打印稿、电子稿、PPT、音视频等。4、如果富有余力，请对二者进行比较，以及对我们的启发和意义等进行分析。5、作业于两星期后交送，并希望大家在小组讨论中进行展示、演讲。谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之比