交通量调查与分析

第三章交通量调查与分析交通流特性概述交通量的基本概念交通量的变化特性交通量调查一交通流特性概述

交通流——道路上的行人或运动的车辆构成行人流或车流，统称为交通流

交通流三参数：流量、速度、密度

交通流特性：交通流的定性和定量特征具有双重性、局限性、时空性。二交通量的基本概念1.交通量的定义交通量是指在单位时间内通过道路某一断面的实际交通参与者（包括车辆、行人、自行车等）的数量。简称流量。通常所说的交通量，如果不加以特别说明的话，常指机动车双向整个断面的交通量。

2.交通量的特点交通量是一个随机数：随时间和空间发生变化交通量的流率表现形式：当观测交通量的时间不足一个小时的时候，将观测到的交通量转换为流率表示。二交通量的基本概念3.交通量的分类（1）按交通类型分机动车交通量非机动车交通量混合交通量行人交通量

二交通量的基本概念（2）按时间单位分秒交通量(又称秒率)(辆／S)；1min、5min、15min交通量(辆／min，辆／5min，辆／15min)；信号周期交通量(辆／周期)；白天12h交通量(7点至19点)(辆／白天12h)；白天16h交通量(6点至22点)(辆/白天16h)；周、月、年交通量(辆／周，辆／月，辆／年)等。二交通量的基本概念（2）按交通量特性分

平均交通量平均日交通量(ADT)：任意期间的交通量累计之和除以该期间的总天数所得的交通量。年平均日交通量(AADT):一年内连续累计交通量之和除以该年的天数(365或366)所得的交通量周平均日交通量(WADT)：—周内交通量之和除以周日天数(7)所得的交通量月平均日交通量(MADT)：一月内交通量之和除以该月天数(28，29，30或31)所得得的交通量年平均月交通量(AAMT)：一年内连续累计交通量之和除以一年的月份数(12)所得的交通量二交通量的基本概念最高小时交通量高峰小时交通量(PHT或VPH)：一天24h内交通量最高的某一小时的交通量。一般还分为上午高峰(早高峰)和下午高峰(晚高峰)小时交通量。其时间的区划一般从n点到n十1点整数区划。为研究分析目的亦可寻找连续60min最高交通量(非整点到非整点)。年最高小时交通量(MAHV)：一年内8760h(闰年为8784h)中交通量最高的某一小时交通量。二交通量的基本概念第30位小时交通量：将一年中所有8760h的小时交通量按顺序由大至小排列时其第30位的小时交通量。

常常把第30位小时交通量作为设计小时交通量三交通量的变化特性1.交通量的时间分布特性（1）年变化交通量的逐年变化，简称作年变。交通量的年变化可以用年变图来反应。年变图：横坐标为年份，纵坐标为各年的AADT值。★注意：由于交通量的发展变化与区域经济的发展变化息息相关，如果我们作一个区域交通量的逐年调查，可以发现在几年间的交通量发展迅猛，这是由于该时期国家经济的增长很快导致的。三交通量的变化特性（2）交通量在一年中的逐月变化

（月变化）一年中各月交通量的变化叫月变化。可以用月变图来衡量交通量的月变化，横坐标为各个月份（1月—12月），纵坐标为MADT/AADT的比值。月变系数（月不均匀系数，月换算系数）M=AADT/MADT

注意：在交通量的计算过程中，由于交通量应为整数，所以在不足一辆时应舍去，而不应该作四舍五入处理。例题3-1三交通量的变化特性三交通量的变化特性（3）交通量在一周内的逐日变化

（周变化或日变化）指一年中各周日交通量的变化。可以使用日变图来衡量，横坐标为各周日（即周一到周七），纵坐标为各周日的平均日交通量与年平均日交通量的比值（ADT/AADT）某周日的平均日交通量ADT=全年所有该周日的交通量之和/全年所有该周日的天数（多为52天）

周变系数（日变系数）D=AADT/ADT例题3-2三交通量的变化特性三交通量的变化特性根据某地区交通量的月变系数和日变系数，以在观测到某月某日的实际交通量后，大致可以预测当年的年平均日交通量。

预测公式AADT=QijMIDj其中：Qij——第i月某天（星期j）的实际交通量MI——第i月的月变系数

Dj——星期j的日变系数例题3-3三交通量的变化特性（4）交通量在一日内的小时变化全天24个小时的交通量均在不停地变化，变化以一日一夜为周期，交通量的小时变化可以用时变图或是用时变柱状图来表示。时变图：以24h作为横坐标，以某小时的交通量占全日交通量的百分数作纵坐标。（课本图3-4）时变柱状图：也以24h作横坐标，以各个小时的交通量绝对数作纵坐标。三交通量的变化特性高峰小时交通量PHT——全天24个小时中最大的那个交通量叫高峰小时交通量，高峰小时交通量对应的那个小时叫做高峰小时。交通量的全天变化多呈马鞍型，一般上下午各出现一个高峰。三交通量的变化特性

高峰小时流量比——高峰小时流量占该天全日交通量的百分数称为高峰小时流量比。高峰小时流量比的大小反应了高峰小时交通量的集中程度。我国的观测数据表明，高峰小时流量比多为8%—10%。

高峰小时系数PHF——指高峰小时交通量与高峰小时内交通量最大的某一时段的交通量扩大为高峰小时后的交通量之比。一般t=5min或t=6min或t=10min，最常用t=15min三交通量的变化特性

PHF<1,PHF越接近于1，说明变化越平缓，越小，说明峰值越明显。例题3-4练习：某高峰小时的时段交通量（5min一个时段）观测如下：118、114、112、111、114、120、115、106、104、118、110、107试计算PHF5和PHF15为多少？

三交通量的变化特性2.交通量的空间分布特性

城乡分布：城市内交通量大，郊区和农村交通量小路段上的分布：与路段的功能、等级和区段有关。方向分布：

方向分布系数(KD)：用百分数表示的主要行车方向交通量占双向行车总交通量的比值。

KD≥0.5。对于方向分布系数，若无给定的数据，那么可取KD=0.6来计算。

车道分布

三交通量的变化特性三交通量的变化特性三交通量的变化特性3.设计小时交通量（DDHV）含义及作用：交通量具有随时间变化和出现高峰小时的特点，因此，在进行道路设施规划设计时，必须考虑这个特点。工程上为了保证道路在规划期内满足绝大多数小时车流能顺利通过，不造成严重阻塞，同时避免建成后车流量很低，投资效益不高，规定必须选择适当的小时交通量作为设计小时交通量(DDHV)。三交通量的变化特性选择第30位最高小时交通量作设计小时交通量的理由第30位最高小时交通量较稳定，且30HV/AADT稳定在0.11—0.15之间。第30位最高小时交通量处的点很密集。交通量超过第30位最高小时交通量的数量为29个，即一年中仅有29个小时满足不了交通的需求，仅占到29/8760=0.33%，比例很少。若选择向左移动，那么交通量急剧增大，即道路建设的规模加大，但交通拥挤的时间却减少不多；若选择向左移动，那么交通量减少不多，即道路建设的规模减少不多，但交通拥挤的时间却大大增加了。设计小时交通量系数：K=设计小时交通量/年平均日交通量=DDHV/AADT（国内：K稳定在0.11—0.15之间，在国外，K值稳定在0.12—0.18之间）三交通量的变化特性设计小时交通量的应用

①对于多车道公路，不考虑方向不均匀系数DDHV=AADT×KN=DDHV/C单W=W1×NAADT——年平均日交通量DDHV——设计小时交通量N——车道数W1——单车道的宽度（公路3.75m，城市道路3.5m）W——车道的宽度C单——单车道的通行能力三交通量的变化特性设计小时交通量的应用

②对于多车道公路，考虑方向不均匀系数DDHV=AADT×K×KDN1=DDHV/C单N=2×N1W=W1×N这里DDHV——单向设计小时交通量。注意：年平均日交通量AADT是指双向的交通量，对于车道的设计应该是对称的布置，即车道总数应是偶数个，而不能是奇数个。四交通量调查1.交通量调查的目的和意义

确定道路设施的规模确定交通控制的方法确定交通与运营管理的依据预测交通量发展趋势用于运输经济分析评价道路安全程度四交通量调查2.交通量调查的分类不分流向调查——对道路的整个断面作交通量的调查，用于研究日交通量及其变化规律。分流向调查

——路段上：分为上行／下行方向交通量调查；

交叉口：左转、右转和直行的调查。分车种调查——为了获得交通流中各车种的比例，我们应分车种调查。如分为小客车、中客车、大客车、小货车、中货车、大货车进行调查。

四交通量调查特定地点的交通量调查——是以研究交通管理、信号控制为主要目的，调查特定地点(交叉口、路段或出入口)的交通量。区域（路网）交通量调查——是在某特定区域内同时在许多交叉口和路段设置交通量调查点，以掌握该区域交通流量的分布变化特点为目的的交通量调查。小区（境界）出入交通量调查——是为校核商业中心区等特定地区、城市或城市郊区等区域的出入交通量，以及起迄点调查数据中的内外出行距离而获取所需的数据。分隔查接线交通量调查——主要是为了校核起迄点调查的数据而进行的调查。四交通量调查3.交通量调查的计数方法（1）人工计数法方法：有一个或几个调查人员，在指定的路段或交叉口引道一侧进行调查工具：计时器(手表或秒表)，手动(机械或电子)计数器和其他记录用的记录板(夹)、纸和笔。优点：可以分流向（路段上分上下行方向，交叉口分左转、直行、右转方向）、分车种（大车或小车）调查，也可以分车道调查（如内侧车道或外侧车道）。并且调查的精度高，调查的方法机动灵活，方便简单而又便宜。缺点：需要较多的人力，劳动的强度大，不宜作长期连续性的观测，不能得到交通量的多种变化系数。四交通量调查【例】有一下图所示的十字路口，假若要分流向作全天24小时的交通量观测，试问最少所需的人员个数？解：假定每个进口断面处都有左转、直行和右转三种流向的车。每一流向的车辆至少要有一个来负责，这样Nmin=3×4=12又由于要作全天24h的交通量观测，应分3班制，即每组最大仅能连续工作8个小时，考虑到这一点，Nmin=3×12=36人，还应考虑到其它因素，那么实际所需要的人员数量N＞36人。四交通量调查四交通量调查（2）机械（自动）计数法由车辆检测器(传感器)和计数器两部分组成

根据传感器的不同，一般分为气动式地磁式电磁式超声波式红外线式四交通量调查优点：精度比较高，并且减少人力，可以作长期连续性的观测，同时可以获得交通量的多种变化系数。缺点：在大多数情况下不能分流向、分车种调查，并且这种调查方法对行人和自行车交通是无能为力，且一次性投资很大。四交通量调查（3）浮动车法（乘观测车调查法）由英国道路研究实验所的Wardrop和Charlesworth于1954年提出，可以同时获得某一路段的交通量、行驶时间和行程车速。调查方法：需要观测车一辆，驾驶员1人，观测记录人员3人。其中一个人记录与试验车对向开来的车辆数；一个人记录与试验车同向行驶的车辆中，被试验车超越的车辆数和超越试验车的车辆数；另外一个人报告和记录时间。调查的距离可以事先确定或由里程碑上读取。在调查的过程中，试验车一般应沿调查路线往返行驶12—16次（即6—8个来回）。

四交通量调查调查数据的计算测定方向上的交通量

——路段待测定方向上的交通量(单向)，辆／min；——测试车逆测定方向行驶肘，朝测试车对向行驶(顺测定方向)的来车数，辆；——测试车在待测定方向上行驶时，超越测试车的车辆数减去被测试车超越的车辆数(即相对测试车顺测定方向上的交通量)，辆——测试车与待测定车流方向反向行驶时的行驶时间，min；——测试车顺待测定车流方向行驶时的行驶时间，min。四交通量调查待测路段上的车流平均行程时间平均车速四交通量调查

浮动车法调查记录表例题P41注意事项行程时间，在记录时以分、秒计，但在公式计算中．秒应以分的百分数计，以便于直接计算。浮动车法调查延续的时间校长，为了真实反映交通情况，应注意路段和行程时间不要太长，尽可能分段以较短时间完成调查。浮动车法观测到(经过计算获得)的交通量是一个平均值(当以平均值计算时)，是表明在整个观测时段内的平均值；而由每一次观测所得数据计算的交通量才是该时段的交通量。四交通量调查4.调查时间24h交通量调查——作全天性的交通量观测，得到DT，一般从星期一到星期五中任选一天进行观测。16h交通量调查——通常从早上6点到晚上10点进行观测，用于推算夜间系数。12h交通量调查——通常从早上6点到晚上6点进行交通量观测。高峰小时调查（早上7－9点，下午4－6点）★注意：16h和12h交通量的观测值可以换算成全天24h的交通量，还可以用来推算年平均日交通量AADT。24h交通量的观测可计算高峰小时流量比。四交通量调查5.调查地点路段交通量调查——选择在两交叉口之间的平直路段上（交通流现象有代表性的路段上）交叉口交通量调查——一般在各交叉口入口引道的停车线处，但对于环形交叉口应作注意，应在交织区也设立一个断面，以便明确车流的流向情况。交通设施、枢纽的出入口处（如收费站、大型停车场的出入口处）

四交通量调查例：有一通过城区的国道，其沿道路的断面交通量变化情况如下图：A处的断面交通量为3万辆/天，B处的断面交通量为1万辆/天，四交通量调查四交通量调查6.交通量调查方法交通量调查实施的程序接受交通量调查任务，明确调查目的，确定应提交的成果内容；拟定交通量调查方案设计；确定具体的调查内容、日期、时间、方法及所需仪具等与实施交通量调查有关的细节组织人力，开展交通量调查；汇总、整理资料；对所获得数据进行归纳、分析。

四交通量调查（1）调查方案设计说明书的内容调查目的和用途拟调查地区或路线的情况观测站在平面图上的位置所观测车辆的车种和分类所拟定调查时间和周期的说明观测仪器人员配备及分工其他调查用具配备规格和数量记录表格的形式和要求调查资料整理方法及格式，图表要求及内容，交通量计数单位和精度等四交通量调查（2）公路交通量调查方法间隙式观测1)观测点的设置：为了确切地掌握交通量的变化(时间、空间分布)规律，在保证取得准确数据并能代表所表示的路段的基础上，确定观测点的数量和距离。2)观测次数及时间：原统一规定每月的5日、15日和25日各观测一次，现规定每月观测l一3次，昼夜连续观测的按小时间隔计数。3)观测内容：对11种车型进行观测，记录各类车辆的绝对数，不分方向，最后折算成解放牌中型载货汽车的标淮车辆数。4)填报内容：根据文件要求填报有关内容，并绘制交通量分布示意图，内容应有混合交通量、汽车交通量(绝对数)和路线技术等级允许交通量的变化图(以水平线形表示)。四交通量调查连续式观测1)观测站的设置：其设站的目的除了为全年提供完整的交通量数据外，更主要的是为了探求交通流量的变化规律，籍以逐步简化观测工作量。观测站的地点，应使所得交通量资料能充分代表一个区域的交通量的变化规律。2)观测方法。各省(市、自治区)设置不少于2个固定观测站。观测时间区间一年为一期，每天连续24h观测，以小时交通量登记，不分方向合并记数，以简化手续3)观测内容。基本与间隙式观测相同。4)填报内容。除间隙式观测所填报的内容外，还包括年平均昼夜顺序小时交通量图、汽车绝对值小时交道量统计表(每日逐时的数值)、日交通量月报表、交通量年报表等。同时计算年平均日交通量和月、周日不均匀系数等。绘制的交通量分布示意图与间隙式观测相同。四交通量调查（3）道路网交通量调查方法交通量资料由控制性观测站和临时性观测站的调查提供。

控制性观测站——每三个月连续观测一周或每个月选周一至周五的一天，且每隔一个月增加一个星期天做24小时观测，多采用人工计数法。临时性观测站——应遍布整个拟调查的区域，其间距一般规定为：郊区干线公路3—5km，市区公路1．5km左右一个，在交通量变化较大的地点还需增密。采用人工计数法或浮动车法。

调查时间选择与年平均日交通量相接近的季节和月份。各类观测站可根据其重要性大小，分别设置于主干道、次干道或主要交叉口和次要交叉口的有关位置各类观测站的功能同公路交通量调查。调查区间划分的原则（见课本）。四交通量调查（4）城市道路交通量调查方法城市道路交通量调查，一般应包括对路段、交叉口和城市出入口道路的调查，有时根据规划、设计工作的需要，也可对特定地点(如车站、广场，交通枢纽，大型体育场馆等)进行调查。从调查的时间和规模来看，一般又可分为长期连续调查、大范围宏观调查、临时突击、短期调查和局部、单点小规模调查等。调查方法同公路交通量调查。四交通量调查对于每一条主要道路都应建立一个主控制站．至少每两年要做一次24h的观测，调查应分方向和车种。其目的是为了获得主要道路系统中有代表性的交通量及其小时变化和方向分布。在每一类的次要道路上都要建立副控制站，每个副控制站每两年做一次24h的观测，可以不分方向，目的是获得对次要道路系统有代表性的交通量为了得到各种不同等级的道路上交通量的日变化和季节性变化系数，并将观测值换算为平均日交通量，要在控制性观测站中选择一些观测站作为关键站，其数量至少应保证每类主要道路和每类次要道路各有一个。为了获得整个道路系统的平均日交通量，除了控制性和关键性观测站外，还需要建立一批辅助性观测站。四交通量调查（5）平面交叉口交通量调查方法调查目的：是为了获得有关交通量的实况、通行能力、流向分布、交通量变化及高峰小时交通量和交通组成等方面的资料，以便对交叉口的通行效能做出准确的评价，提出交通管理、控制措施或改建、扩建方案。时间选择：在高峰期间进行，持续时间至少为1h，以完整地测到整个高峰小时的交通量资料。同时，可以根据需要分别对机动车和非机动车的高峰进行观测。调查时段划分大多数采用15min，亦可采用10min或5min的时间间隔，四交通量调查一般均采用人工计数，并以入口引道的停车线作为观测断面。当交通量较小时，如入口处渠化较好，能严格控制车辆分道行驶，则可由1人负责整个入口；当交通较繁忙时，每—人口需要3人，分别统计左转、直行和右转的机动车流量。若同时调查自行车交通量，则每一入口需要增加一倍的人员，以分别统计各向自行车流量。要得到饱和流量往往可采用“阻车法”人为地促成饱和状态，即利用原有道路上的车辆，使其在短时间内暂停通行，待各人口引道上积累了一定数量的车辆后再一起放行，这时进行观测即可获得源源不断的饱和交通量。但是这种方法影响面很广，容易发生交通事故，造成交通阻塞，给过住车辆、乘客造成人为的延误，四交通量调查7.交通量资料分析与计算示例（1）连续式观测资料分析计算月平均日交通量(MADT)计算年平均日交通量(AADT)计算月交通量变化系数M计算各周日的平均日交通量(ADT)计算周日交通量变化系数(D)推算年平均日交通量(AADT’)四交通量调查例1(*)某公路交通量连续式交通量观测站．某一年交通量调查资料经初步整理如表2—12、表2—13的第1行，试根据所列资料计算：AADT值；各月的MADT值和M值；各周日的ADT值和D值；若已知该年9月某日(星期二)的实测日交通量为3392辆／日，试推算其AADT的值，并计算其相对误差(％)。表2-12AADT,MADT,M值计算表表2-13ADT,D值计算表四交通量调查（2）白天16小时交通量系数K16计算

——白天16小时(6时至22时)的交通量与全天24小时交通量之比，称为白天16小时交通量系数（3）方向分布系数Kd计算四交通量调查（4）高峰小时系数PHF值的计算（5）第30小时系数计算

四交通量调查（6）24小时交通量计算和分析

利用交通量数据．可绘制交通量的时变图，以便于分析交通量的变化趋挚，了解上下午高峰小时出现的时间、数值大小和夜间交通的情况四交通量调查例2某公路观测站8月份的16h交通量观测值总和为104830辆，该月的K16=0.965，求该月的月平均日交通量。解：8月份的16h平均交通量为104830÷31=3382辆/16h，该月的月平均日交通量为MADT=3382÷0.965=3505（辆/日）四交通量调查例3已知某一道路连续式观测结果如下表2-14所示，试分别求早高峰、晚高峰及全年日平均交通量的Kd值。四交通量调查例4已知城市街道昼夜24h交通量观测数据（见表2-18），试绘制时变柱状图并进行分析，同时计算高峰小时流量比和该日的16h交通量系数。表2-18交通量分析：

白天交通量占了全天交通量的绝大多数，出现了上下午两个高峰，早高峰大于晚高峰，早高峰出现的比较快，下降也比较快；晚高峰出现的比较缓慢，下降也比较慢。中午出现一明显的低谷，其值仅为峰值的一半。总的变化趋势呈现马鞍形。四交通量调查（7）环形交叉口调查资料计算

各进口引道的进入环道的交通量Q等于其直行、右转和左转交通量之和，即Q进1＝Q直1＋Q右1＋Q左1Q进2＝Q直2＋Q右2＋Q左2Q进3＝Q直3＋Q右3＋Q左3Q进4＝Q直4＋Q右4＋Q左4四交通量调查四交通量调查环道各交织段上的交通量Q，等于其上游各入口引道进入的有关交通量之和Q交织1＝Q直1+Q右1+Q左1+Q直4+Q左4+Q左3Q交织2＝Q直2+Q右2+Q左2+Q直1+Q左1+Q左4Q交织3＝Q直3+Q右3+Q左3+Q直2+Q左2+Q左1Q交织4＝Q直4+Q右4+Q左4+Q直3+Q左3+Q左2四交通量调查若将式(2—18)中有关交通景的关系代入式(2—19)中，则可得到Q交织1＝Q进1+Q进4–Q右4+Q左3Q交织2＝Q进2+Q进1–Q右1+Q左4Q交织3＝Q进3+Q进2–Q右2+Q左1Q交织4＝Q进4+Q进3–Q右3+Q左2进一步简化得：Q左1＝Q交织3–

Q进3-Q进2+Q右2Q左2＝Q交织4–Q进4-Q进3+Q右3Q左3＝Q交织1–Q进1-Q进4+Q右4Q左4＝Q交织2–Q进2-Q进1+Q右1四交通量调查各出口处的交通量Q由车流关系可建立下列关系式Q出1＝Q右4+Q直3+Q左2Q出2＝Q右1+Q直4+Q左3Q出3＝Q右2+Q直1+Q左4Q出4＝Q右3+Q直2+Q左1四交通量调查例2-7已知某环形交叉口交通量调查实测数据如下表2-20，试分别推算其未知的其它各向交通量，并复核其调查结果。四交通量调查8.交通量资料表示方法（1）汇总表交通量观测站分小时登记表(表2—22)。国(省、县、乡)道公路断面昼夜平均日交通量报表(表2—23)。交叉口转弯车辆汇总表（表2-26）

四交通量调查（2）柱状图（3）曲线图（4）交叉口流量流向图作业：1.环形交叉口调查资料的计算方法2.交通量调查设计方案说明书的内容谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面