某项目公寓物业发展专题汇报

上实城开/上海青浦此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制克而瑞（中国）/上海事业部CRICCHINA/201011Phase1-FINreport朱家角项目公寓物业发展专题汇报缘起对打造养老公寓的一些思考三个判断和两个观点判断一：顺天时，上海老龄化发展催生未来养生住宅市场需求潜力巨大！

·养生需求日益旺盛，健康投资不断增加；

·中国呈老龄化趋势，老龄人口多，增长快；

·421家庭催生老年住宅的产生和发展；

·上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段。根据胡润2010年《至尚优品——中国千万富豪品牌报告》中，我们了解，全世界的富豪们都十分关注健康的生活方式。CRIC观点/三个判断在上海，亚健康人群不断增长。特别是上海的高收入人群，健康状况十分严峻。调查显示，高收入人群中，“生物年龄”超龄趋势明显加快，平均超过“日历年龄”10年左右。据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚健康人群比例惊人，达到75%，已成为与与艾滋病并列的健康大敌。而根据最新的中国城市健康状况大调查的数据显示，中国589个城市中的亚健康人群已达76%。数据来源：世界卫生组织、中国城市健康状况大调查养生需求日益旺盛，健康投资不断增加。中国老龄化人口发展趋势世界老龄化人口发展趋势亿人亿人早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。

——摘自《2002年世界人口老龄化动态》目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》世界人口呈老龄化趋势，中国老龄人口多、增长速度快。421家庭催生老年住宅的产生和发展。爷爷、奶奶、外公、外婆＋爸爸、妈妈＋宝宝４-２-１家庭三口之家已成为社会主力结构，独生子女成家后，夫妇们在繁忙工作压力和残酷的生存竞争条件下，照顾一个孩子和四位父母，时间精力严重不足；老年人多愁善感和代沟问题，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台分散式养老逐渐向集中养老观念改变，养老观念和居住观念正发生根本性改变；国家鼓励开发商进行老年住宅的开发，能使投资者实现社会效益和个人经济效益的双丰收。项目地址收费黄浦老年公寓长沙路149弄900-1200元/月/人黄浦千鹤老年公寓昌里路120号1340元/月/人（包伙食）1500-1700元/间卢湾金色港湾开平路1101800元/间/人/月（包伙食）大华老人福利院中春路262号600元/人/月亲和源会员制社区众仁老年公寓绿地21城孝贤坊为老年人量身定做物业类型人性化的规划设计多彩的体育运动社区委员会组织俱乐部活动老人设置专业、完善的配套设施早期现在未来上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段。上海老年公寓仍走养老院性质的路线，国外流行的健康型养老社区仍不多见。判断二：优地利，区域定位和资源与养生养老地产居住需求相契合！上海的朱家角长三角的朱家角国际的朱家角2001APEC会议元首指定旅游点2010年世博会官方指定度假地传统观光旅游阶段旅游全面升级阶段观光、休闲、度假、居住综合发展阶段朱家角发展“四段论”国际宜居的朱家角国际花园宜居城市都市水乡、宜居典范未来的目标CRIC观点/三个判断交通发展带加强了朱家角对周边客源的吸纳能力。江苏省浙江省大虹桥规划区30分钟车程30分钟即可到达虹桥枢纽，大虹桥枢纽规划落地，带动朱家角地区联动发展。成为服务长三角地区的大型综合交通枢纽。虹桥商务区坐落于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置。枢纽地区规划有轨道交通2号线、10号线、5号线、17号线、20号线经过，形成三横二纵布局结构，其中20号线终点停靠东方绿洲。M20沪青平公路沪杭高速珠溪路复兴路淀湖大道绿舟路淀浦河朱家角具备发展养生养老地产的自然资源和配套规划。大观园东方绿舟青浦博物馆朱家角古镇陈云纪念馆太阳岛旅游度假区国际高尔夫乡村俱乐部

5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流；上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出；出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付能力强。判断三：携人和，以养生生活方式为主流的客群支付和消费日益增多！CRIC观点/三个判断5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流。社会福利制度为休闲养生提供了时间保证，同时对于休闲养生提出了更高要求，生态旅游结合度假的生活方式成为潮流。工作制度的改变为人们提供了享受长假的可能近些年来，我国的休闲假期也不断加长，居民基本与欧美发达国家居民一样享受同样多的节假日数（114天）。居民寿命延长客观上增加了休闲时间社会保险制度、福利制度的不断完善，社会文明程度提高，生命科学的发展，使人的寿命不断处长，人生的后20-25年基本处于休闲的状态中，用于休闲消费的支出。

在发达国家，目前观光旅游只占整个旅游市场的30%，休闲度假和户外运动则占了70%以上的份额。随着我国居民休闲观念的形成，将以提高生活质量为目的，把健身、求知、娱乐等轻松、快乐而富有意义的休闲活动放在首位，不仅消遣娱乐性和健身性的需求会有较大增长，而且智力性和发展性的休闲需求也将有大幅增加。我国公民一生中有1/3还多的光阴将在闲暇中度过，这些为我国的度假休闲地产的发展提供了时间保证。玩得高兴又有益身心的休闲度假需求模式成为消费主流。养老需求养生需求无需求数据来源：2008上海年鉴中老年高端客户是最具潜力和可行性的客户，他们越来越关注健康和生活品质。上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出区域老年人口（万人）户籍人口（万人）占比上海300.57139121.61%全国老龄化程度约为11%世界老龄化程度最高国家水平约为23-25%严重老龄化是上海目前面临的最严峻挑战，已接近世界人口老龄化最高的国家水平（如日本和瑞典），比全国接近高一倍。专家预测，到2030年上海老年人口将达到500-600万的峰值。生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，55-65岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们是社会的中坚力量，经历实力较为雄厚，并不渴求财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫。出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付能力强。基于以上三点判断，

对于本项目公寓客户和产品的发展，

我们提出两个观点第一：“鸡蛋不能放在一个篮子里”。CRIC观点/观点一主观上，公寓类客户不能完全依赖区域内升级需求消化；导入外围客户是必然，也是差异化竞争的必要动作。客观上，朱家角郊区区位特质、板块水乡环境等因素，有开发养生、养老主题社区的有利条件。占据半壁江山的公寓类物业，客户群注定不能单一。为什么要有养老客群？第二：“要养老客群，但非养老社区定位”。抓住养老客户，但不能窄化项目整体主题。5+2度假养生改善投资养老总主题？CRIC观点/观点二这次，我们着重分析解决三个问题——18CRIC观点1、本案的养老客户地图和图像？

2、

如何抓了养老客层，而又不会窄化项目的主题？

3、

他们需要什么样的产品和配套？PART

1公寓物业的客户筛选1养老客户分类及筛选老年型阶段年轻型阶段长寿型阶段55-70岁这类型老人老人生活能够自理，社区需要有基本配套给老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到社区的各服务机构参加活动。70-80岁这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施。室内设计要转为无障碍设计，住宅入口、卫生间、浴池、坐便器要增设扶手携动，地板防滑要再次加固，增设专门的家政服务人员为此类老人提供日常必须服务。80岁以上这类型老人需要特别护理，住宅除具备上面两个阶段住宅设计的大部分功能外，还需要增设治疗、护理、康复以及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，要设有同整栋楼安全警报系统相连的紧急呼救措施，以应付突发情况。总之，需要服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里能得到全方位的护理。从老年客群细分的需求出发，结合社区调性，建议只选择以高知识、高收入阶层的，具有稳定经济来源的55-70年龄段，年轻型老人为项目主力养老客群。1项目公寓物业的客户定位细分客户类型客户细分购买目的来源地物业需求特点产品特性总价(万)物业与配套度假5+2度假/占有型长期投资上海/长三角舒适一房、两房70-110平米大面积公共空间（客厅）观景效果突出大面积落地窗100-170优质景观；人性化的物业管理提供管家服务改善居住升级改善上海舒适两房、三房110-140平米大面积公共空间（客厅）观景效果突出大面积落地窗170-200优质景观人性化的物业管理提供管家服务生活配套便利养老候鸟式养老/父母养老上海舒适型的2R或者3R距离配套较近合适的价格70-110平米100-170人性化的物业管理提供管家服务项目总规划以及规模相对完善的配套全天候养老居住区域/上海投资前景和区位稀缺面积区间：70-110平米户型设计实用100-170相对完善配套户型相对舒适投资纯投资客出售型投资上海非常明朗的投资前景和合适的收益率面积区间：70-110平方米处于距离中心区较近区域100-170商业和生活配套项目总规划以及规模发展初期发展成熟期社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女5＋2周末休闲、全家养生的度假地。根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以养生的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念实现养生和养老功能的重叠，但养生的概念强于养老。时间轴理念特点核心诉求客户占比时间轴社区发展成型，是上海乃至长三角地区的退休人士向往的养老生活居所。前期养生概念成功植入带来大量客户，辅以市场引导，主打以养老的需求诉求点为线索，在功能配套上更多植入养老概念，实现养生向养老功能的过度，但养生概念并不消失。1项目公寓物业的客群构成比例及演变养生养老1具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”是老年社区的发展趋势。功能需求生活休闲功能居住功能文化娱乐功能服务功能商业功能其他功能注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共间提供老人增进友谊、交流的空间提供老人追求进步、提升自我的空间提供老人渴望年轻，享受童真的空间24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等满足基本的购物、日用品采够等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求单间公寓套房别墅生态公园户外健身区棋牌室、茶室、健身房种植园、图书室歌舞厅医疗室护理室紧急呼叫日常护理代办服务餐厅、超市洗衣店、美发店儿童托管中心医疗护理功能养老客群的需求特征/功能需求养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是社区内的环境、物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施；另一方面是大型医疗设施等区域级配套的价值。养老型客户需求特征：•认可项目社区内环境和园林设计；•对私家庭院的面积要求比较高；•对社区配套的完善性要求较高，希望涉及日常生活的配套设施能齐全：医疗站、便利超市、社区巴士；•区域配套：三甲级的哮喘专科医院1养老客群的需求特征/产品偏好根据cric专业团队对于老年社区市调发现，老年人注重的社区便利配套包括：1、专业老年大学（）2、老年俱乐部（）3、老年活动室（）4、老年茶室（）5、家庭敬老室（）6、社区医疗中心（）7、老年法律咨询室（）8、老年互助服务社（）9、老年医疗培训讲座室（）10、老年食堂（）√√√√√11、老年浴室（）12、安老服务机构（）13、减少台阶，增加坡道设计

（）14、园区增设紧急呼叫按钮（）15、公共设施和主要景观节点设置扶手

（）16、社区道路设计实现防滑处理（）17、提供各种室外健身场所（）18、实现无死角园区智能化监控设计（）19、楼体安装电梯

（）20、专业的智能化设备

（）.........√√√√√√√养老客户置业关键驱动因素排序PART

2公寓物业的定位策略26“养生的产品，会给人一种积极、悠闲和健康的感觉，而养老的产品，会让人联想到悲伤和落寞。““如果我要去度假的话，我会选择生态环境好的地方一家人去，如果那是一个养老的地方，我们不会去的，不想跟老年人混在一起。““这个地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空气质量比较好，所以从大概念来看，养生比旅游或养老更能落实，更可信。““如果做养老，会让项目贬值，也卖不起高价，可能连销售都成问题。“客户如是说养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老。功能主题上强化，生活主题上弱化。以避免对整盘主题形成排斥，和对营销诉求的局限。需要提出一个兼容宽泛的主题概念！青年中年老年养生概念养老概念2定位的策略通过研究，我们发现“度假客户”和“养老客户”需求概念上的共同利益因子是——“健康管理”2主题概念的提炼健康/疗养管理模式（尚未危害身体）健康/康复管理模式（已经危害身体）模式定义以自然疗法为核心，旨在促进身体、心理和生活方式的平衡，达致身心健康以物理科技疗法和激素疗法为核心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、衰老、运动创伤等的身体康复主要应用领域减压、排毒、抗衰老肥胖、皮肤和身体护理慢性病、运动创伤癌症、体检、抗衰老、美容缩身需求主体中青年群体（白领、管理者、企业主）中老年群体（教授、商人、企业领导）养生建议主题为——“养生社区”。结合健康管理的需求，打造一个郊区特色养生概念社区，完善特色功能性配套和产品元素，市场接受程度较高。2主题概念的提炼朱家角良好的环境基础，是本项目成为养生型社区的强大支撑。养生社区的概念挺好的，可以考虑买来投资，可以买来给父母养老使用，自己也可以去旅游度假。度假可以考虑，但是要有吸引人的东西，有东西可以让人留下来住个几天，比如可以发呆的地方，可以放松的项目，比如引进泰国的SPA等。如果配套好的话，父母可以送过去住一两个月，时间长了我觉得他们住不下去。养生度假结合特色旅游功能比较容易为不同年龄段客户所接受。公寓物业的阶段主题差异先期概念：养生休闲/5+2中期概念：健康疗养/候鸟式后期概念：悠品退休社区/全天候主题概念：高尚养生社区STEP1——宽泛主题，弱化养老概念STEP1——形成口碑，形成乐龄社区氛围STEP1——巩固主题，强化退休社区主题根据整体开发过程中客群结构的变化，在主题上循序渐进，分三个步骤营销传到，具体为：2主题概念的演变主题概念：高尚乐龄社区主题概念：高尚退休社区朱家角·世界级高尚乐龄社区集养生休闲、健康管理一体的近郊风情小镇2主题定位50+/60+/70+系列构成养老养生主体客群循序渐进形成健康主题社区全新退休乐龄生活的领跑者PART

3公寓物业的产品策划3.1养老公寓的规划要点3产品策划/三个打造的原则建造高标准老年公寓、老年社区，满足当地/近郊中高收入老年群体对居住的需求；度假产品与老年公寓的同区而建，子女在周末/节假日前来度假，同时可探望长辈，可成为本案物业类型的结合点。高环境标准同区而建特色配套多样化交流空间，定制的无障碍设计、户型设计、环境设计等人性化的规划设计打造的老年社区KPI指标硬件设施软件设施空气新鲜、环境优美、交通便利、安静空间结构：紧凑、通风、明亮、防火室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设（紧急通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区别开来医疗:独立的医院娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧急帮助区位环境单体设计配套设施室外环境专业服务物业管理3产品策划/养老社区KPI指标老年住宅应当配备的基础设施明细表3产品策划/规划设计要求配套设施a健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。b小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。住宅选址与场地设计规划的先决条件：选择环境质量良好、交通便捷的场地。a靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。b场地内的合理规划与设计：尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。老年公寓的建筑设计1、空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。2、设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。3、体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。3产品建议/规划设计要点3.2养老公寓的环境配套建议老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，人群复合化发展，避免排他性。老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的其理念更多是父母子女5＋2周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。根据老年人需求打造核心的功能体系和设施但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变：多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节；完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统；丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能；方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施；精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉。中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的心愿。与美国不同，中国老年人有很强烈的对亲情和家庭的情感需求。社区定位3产品策划/社区功能配套老年公寓区域设置相应配套：健康服务中心、社区食堂、社区文体中心、社区门诊、（老年护理院）如物业管理可行，建议单独设置全护理型公寓，由物业方协同医院共同经营公寓阅览区社区食堂休闲按摩中心乒乓房医疗配套设施康复中心3产品策划/社区功能配套多样化交流空间，定制的无障碍设计、户型设计、环境设计等人性化的规划设计。无障碍设计：针对老年人的特殊设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道；地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆；户内紧急呼叫与电子安防系统；居室充分考虑朝向、采光和通风；卫生间离卧室不远并设有防滑扶手；插座、开关都相应地降低高度；感应门锁替代旋转式钥匙；采用明亮的颜色，增强环境的可识别性。户型设计各有侧重：

老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；

中国传统观念子女与父母同住；大户型多卧室；

老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间。3产品策划/社区功能配套开敞空间、康体中心等完善的配套服务设施是老年社区必备的要求。康体中心：室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；社区医院、社区农庄、老年大学。。。。。室内游泳池医护中心健身活动室3产品策划/社区功能配套精致的社区水系和绿化景观，宜居生态居住环境。水系丰富高密度绿化清新空气悦目花卉舒适环境生态居住3产品策划/社区功能配套3.3养老公寓的户型及室内设计建议老年公寓房型设计卫生间特别宽大，方便轮椅以及老人和护理人员同时进出阳台空间大进深，进深不小于1.5米采用超大净宽走道、宽大移门、母子门，入户门净宽不小于900mm，套内门净宽不小于800mm经过调查，上了年纪的老年人很多喜欢分床睡，因此有了一房双床可摆放双床的卧室超大入户玄关浴室内有扶手、紧急救助按钮、坐凳，能够应付各种突发情况杭州绿城·蓝庭颐养公寓74平米一房67平米一房3产品策划/房型设计老年公寓房型设计北京

澳洲康都乐龄公寓5号楼标准层B户型70.35平米一房向阳扇形结构，能够扩大阳光采集面。大阳光室，给老人休闲娱乐的活动空间卧室移门设计，让有轮椅的老人能够进出方便。一切地面消除高差；浴缸上沿、马桶离地距离450毫米，以方便老年人坐用；浴缸、马桶旁的位置可安装防滑扶手卫生间设计3产品策划/房型设计室内的门、走道都极为宽敞，方便老年人及护理人员出入北京

澳洲康都乐龄公寓老年公寓房型设计户型属于楼层的边套，有较好的视野，在面向外的方向均有阳台或大飘窗5号楼标准层A户型105.85平米二房卫生间防护设施设计3产品策划/房型设计居室功能齐备，分主次卧空间，主卧有配套独立卫生间，在享受完善服务的同时，仍可感到居家般的自由北京

将府庄园老年公寓（全租赁）老年公寓房型设计长租居家型公寓116平米二房每个房间内部都有独立呼叫系统；配备医用电梯餐厅、客厅宽敞卧室，卫生间套房设计或就近布置卫生间防护设施设计楼道公共部位防护设施设计3产品策划/房型设计1.楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。2.楼梯照明注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。无障碍通道设计3产品策划/室内功能无障碍通道设计3产品策划/室内功能在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。3.楼梯扶手轮椅设计3产品策划/室内功能从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用。所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等。门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则。体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。4.轮椅使用5.厨房厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况加强中部橱柜，水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间将餐桌与厨房操作太联系起来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人的使用6.起居室老人使用的沙发不宜过软、过低。两侧的扶手最好是硬质材料，供起身时撑扶。茶几的高度不宜过低（普通茶几的高度在300～450mm左右），且最好体型轻小，便于搬挪。厨房、起居室设计3产品策划/室内功能卫生间设计3产品策划/室内功能老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖必需的扶手杆设置8.洗浴室洗浴空间考虑轮椅在其中移动、回旋的可能，同时为保护者留出活动空间。在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使身体和血压稳定。安装合适的扶手。主要通道必须是无障碍通道无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须畅通无阻。当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。公共通道沿途必要的扶手杆。卫生间设计3产品策划/室内功能Theend.ThanksForYourTime!谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH56欧债危机3解救方案1欧债危机简介4近年动态聚焦2危机原因深究5欧债危机与中国欧债危机的全面观欧债危机57相关概念主权债务：指一国以自己的主权为担保向外，不管是向国际货币基金组织还是向世界银行，还是向其他国家借来的债务主权债务违约:现在很多国家，随着救市规模不断的扩大，债务的比重也在大幅度的增加主权信用评价:体现一国主权债务违约的可能性，评级机构依照一定的程序和方法对主权机构（通常是主权国家）的政治、经济和信用等级进行评定，并用一定的符号来表示评级结果。1欧债危机简介58欧债危机，全称欧洲主权债务危机，是指自2009年以来在欧洲部分国家爆发的主权债务危机。欧债危机是美国次贷危机的延续和深化，其本质原因是政府的债务负担超过了自身的承受范围。欧债危机简介59开端三大评级机构的卷入发展比利时，西班牙陷入危机蔓延龙头国受到影响升级7500亿稳定机制达成欧债危机简介发展过程601欧债危机简介欧猪五国PIIGS（PIIGS—欧债风险最大的五个国家英文名称第一个字母的组合）希腊——债务状况江河日下

葡萄牙——债务将超经济产出西班牙——危险的边缘意大利——债务状况严重爱尔兰——债务恐继续增加61目前，希腊属欧盟经济欠发达国家之一，经济基础较薄弱，工业制造业较落后。海运业发达，与旅游、侨汇并列为希外汇收入三大支柱。农业较发达，工业主要以食品加工和轻工业为主。希腊已陷入经济衰退5年，债务危机持续2年多，已经给希腊经济、政治和社会带来了极大的破坏。严重经济衰退带来的直接后果是，失业率高企，民众生活每况愈下。与此同时，政府收入锐减，偿债目标一再被推迟。2011年11月，希腊失业率高达21%，超过100万人待业。。目前，希腊社会阶层情绪对立严重，普通民众认为，正是当权者无所作为，才将这个国家引向了目前这种灾难性局面。而政府官员普遍存在的贪污腐败和无所作为，更是加重了民众的不满。希腊债务危机62葡萄牙是发达国家里经济较落后的国家之一，工业基础较薄弱。纺织、制鞋、旅游、酿酒等是国民经济的支柱产业。软木产量占世界总产量的一半以上，出口位居世界第一。经济从2002年起有所下滑，2003年经济负增长1.3%。2004年国内生产总值为1411.15亿欧元，经济增长1.2%。2005年国内生产总值为1472.49亿欧元，人均国内生产总值为13800欧元，经济增长率为0.3%。葡萄牙债务危机632010年1月11日，穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。

2010年4月，葡萄牙已经呈现陷入主权债务危机的苗头。葡萄牙当时的公共债务为GDP的77%，与法国处于相同水平；但是，企业以及家庭、人均的债务均超过了希腊和意大利，高达GDP的236%，葡萄牙债券已被投资者列为世界上第八大高风险债券。2011年3月15日，穆迪把对葡萄牙的评级从A1下调至A3。穆迪称，葡萄牙将面对很高的融资成本，是否能够承受尚难预料，该国财政紧缩目标能否如期实现也存在变数。再考虑到全球经济形势仍不明朗、欧洲中央银行可能提高利率以及高油价带来更高经济运行成本，该机构决定下调该国主权信用评级。64惠誉2010年12月把葡萄牙主权信用评级从“AA－”调低至“A＋”2011年3月25日，标普宣布将葡萄牙长期主权信贷评级从“A-”降至“BBB”，3月29日，标普宣布将葡萄牙主权信用评级下调1级至BBB-2011年4月1日，惠誉下调葡萄牙评级，将其评级下调至最低投资级评等BBB-。称债台高筑的葡萄牙需要救援。2011年4月，葡萄牙10年期国债的预期收益率已经升至9.127%，创下该国加入欧元区以来的新高。与此同时葡萄牙将至少有约90亿欧元的债务到期，葡萄牙政府实在支撑不住了，既没钱、没法偿还到期的债务，又没有有效的融资途径，不得不提出经济救援申请。65房地产泡沫是爱尔兰债务危机的始作俑者。2008年金融危机爆发后，爱尔兰房地产泡沫破灭，整个国家五分之一的GDP遁于无形。随之而来的便是政府税源枯竭，但多年积累的公共开支却居高不下，财政危机显现。更加令人担忧的是，该国银行业信贷高度集中在房地产及公共部门，任何一家银行的困境都可能引发连锁反应。爱尔兰5大银行都濒临破产。为了维护金融稳定，爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国银行，把银行的问题“一肩挑”，从而导致财政不堪重负。财政危机和银行危机，成为爱尔兰的两大担忧。史上罕见，公共债务将占到GDP的100%。消息一公布，爱尔兰国债利率随即飙升。爱尔兰十年期国债利率已直抵9%，是德国同期国债利率的三倍。由此掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的简单逻辑。

爱尔兰债务危机662011年9月19日，标普宣布，将意大利长期主权债务评级下调一级，从A+降至A，前景展望为负面。在希腊债务危机愈演愈烈之际，意大利评级下调对欧洲来说无疑是雪上加霜。2010年意政府债务总额已达1.9万亿欧元，占GDP比例高达119%，在欧元区内仅次于希腊。由于意大利债务总额超过了希腊、西班牙、葡萄牙和爱尔兰四国之和，因此被视为是“大到救不了”的国家。意大利债务危机67

意大利和其他出现债务危机的欧洲国家所面临的，并不是简单收支失衡问题，而是根本性的经济扩张动能不足问题。这些南欧国家在享受高福利的同时，却逐渐失去全球经济竞争力。其不同程度存在的用工制度僵化、创新能力低、企业活力不足、偷税以及政治内耗剧烈等，是解决债务危机的重要障碍。然而，目前意政府乃至整个欧元区在应对债务危机上，还仅仅以紧缩开支、修复政府短期资产负债表为主攻方向，在体制性改革问题上却重视不够。倘若这些陷入危机的南欧国家不进行一番伤筋动骨的体制性改革，债务危机将无法获得根本性解决。682011年10月7日，惠誉宣布将西班牙的长期主权信用评级由“AA+”下调至“AA-”，评级展望为负面。2011年10月18日，继惠誉和标普之后，穆迪也宣布将西班牙的主权债务评级下调两档至A1，前景展望为负面经济疲软、财政“脱轨”，加上超高的失业率和低迷的房地产市场让西班牙已不堪重负。该国经济增长乏力、财政债台高筑和房地产市场萎靡不振，以及这些问题之间不断加深的负面反馈效应。西班牙债务危机691.影响欧元币值的稳定2.拖累欧元区经济发展3.延长欧元区宽松货币的时间4.欧元地位和欧元区稳定将经受考验5.威胁全球经济金融稳定1欧债危机简介主要影响70crisis2整体经济实力不均1协调机制与预防机制的不健全3欧元体制天生弊端4.欧式社会福利拖累6欧洲一体化进程5民主政治的异化:2欧债危机形成原因711.欧元区内部机制：协调机制运作不畅，预防机制不健全,致使救助希腊的计划迟迟不能出台，导致危机持续恶化。

2.整体经济实力薄弱：遭受危机的国家大多财政状况欠佳，政府收支不平衡在欧元区内部存在严重的结构失衡问题，地域经济水平的差异和经济结构差异导致债务危机国家的竞争力削弱；

3.欧元体制天生弊端：作为欧洲经济一体化组织，欧洲央行主导各国货币政策大权，欧元具有天生的弊端，经济动荡时期，无法通过货币贬值等政策工具，因而只能通过举债和扩大赤字来刺激经济,《稳定与增长公约》没有设立退出机制；2债务危机形成原因主要原因724.欧式社会福利拖累：高福利制度异化与人口老龄化，希腊等国高福利政策没有建立在可持续的财政政策之上(凯恩斯主义财政政策的长期滥用)，历届政府为讨好选民，盲目为选民增加福利，导致赤字扩大、公共债务激增，偿债能力遭到质疑。

5.民主政治的异化:6.欧盟内部：德国坚定地致力于构建“一体化”欧洲的战略，法国有相同的意向，但同时也希望通过“欧洲一体化”来遏制德国。德法有足够的经济实力和雄厚的财力在欧债危机之初，甚至现在在很短时间内疚可遏制危机蔓延并予以解决。之所以久拖不决，其根本目的在于借欧债危机之“机”，整顿财政纪律（特别市预算权），迫使成员国部分让出国家财政主权，以建立统一的欧洲财政联盟，在救助基金及欧洲央行的配合下，行使欧元区“财政部”的职能，以便加速推进欧洲一体化进程2债务危机形成原因主要原因731评级机构2财务造假3积税与就业4EU引起威胁2债务危机形成原因关于评级机构及其他74二、1.评级机构:美国三大评级机构则落井下石，连连下调希腊等债务国的信用评级。(2009年10月20日，希腊政府宣布当年财政赤字占国内生产总值的比例将超过12%，远高于欧盟设定的3%上限。随后，全球三大评级公司相继下调希腊主权信用评级，欧洲主权债务危机率先在希腊爆发。)至此，国际社会开始担心，债务危机可能蔓延全欧，由此侵蚀脆弱复苏中的世界经济。2财务造假埋下隐患：希腊因无法达到《马斯特里赫特条约》所规定的标准，即预算赤字占GDP3%、政府负债占GDP60%以内的标准，于是聘请高盛集团进行财务造假，以顺利进入欧元区。3.税基与就业不乐观：经济全球化深度推进带来税基萎缩与高失业4．欧盟的威胁：马歇尔计划催生出的欧共体，以及在此基础上形成的欧盟，超出了美国最初的战略设定，一个强大的足以挑战美元霸主地位的欧元有悖于美国的战略目标。

2债务危机形成原因关于评级机构及其他751欧盟峰会成果（2011.10）2欧盟峰会成果（2011.12）3宋鸿兵3解救方案76一、银行体系注资问题

3解救方案之10月峰会欧盟被迫采取一系列措施提供流动性，借以稳定银行体系：欧洲央行联合美联储、英国央行、日本央行和瑞士央行在3个月内向欧洲银行提供无限量贷款；欧洲央行重启抵押资产债券的收购；欧洲央行重新发放12个月期银行贷款。在此次峰会上，欧盟领导人达成一致，要求欧洲90家主要商业银行在2012年6月底前必须将资本金充足率提高到9%。银行国别资本补充额度（单位：亿欧元）希腊300西班牙262意大利147葡萄牙78法国88德国52总计约1060773解救方案之10月峰会二、EFSF扩容问题实现“EFSF的杠杆化操作”，即以目前现有资金向高比例债券提供担保，主要分为两种方式：方式一：按20-25%的比例，用EFSF剩余资金额度为新发债券提供“信用增级”，投资者购买债券时可以购买“风险保险”，从而使债券获得EFSF的担保，当债券出现违约损失时，债权人可以从EFSF获得至少20%的面值补偿；方式二：依托EFSF成立“特别用途工具”（也有称“特别用途投资工具”，缩写为SPV/SPIV），吸纳欧盟以外民间或主权基金以充实EFSF可用资金额度。783解救方案之10月峰会三、希腊主权债务减记问题欧盟和IMF：1090亿欧元援助贷款银行等私人投资者：自愿减记21%私人债仅减记幅度第二轮救助计划所需资金21%252050%114060%1090私人债仅减记幅度与第二轮救助希腊计划所需资金对比793解救方案之12月峰会一、达成“新财政协议”财政协议的主要内容包括：1.政府预算应实现平衡或盈余，年度结构性赤字不得超过名义GDP的0.5%；2.成员国超过欧盟委员会设定的3%的赤字上限，将受到欧盟制裁，除非多数欧元区成员国反对；3.债务占比超过60%的国家，其债务削减数量指标的细则必须依据新的规定；欧盟将加强对成员的财政监督和评估，有权要求涉嫌违反《稳定与增长公约》的成员国重新修改预算；4建立并落实各成员国政府债券发行计划事先报告制度5.加强财政一体化；加强协调与管理，强化欧元区。803解救方案之十二月峰会二、强化EFSF和ESM强化EFSF：迅速实施EFSF的杠杆化扩容方案；欢迎欧洲央行作为EFSF介入市场操作的代理机构；EFSF将继续发挥作用，为已启动的项目提供融资。调整ESM：ESM提前至2012年7月启动；欧盟委员会和欧洲央行为维护金融和经济稳定，可对金融援助做出紧急决定，达到85%多数同意即可；实缴资本和ESM已发放贷款的比率维持在15%以上。（同时运行，强化救助能力）

813解救方案之12月峰会三、向IMF注资，提高救助资金的融资规模“双边贷款”：共注资2000亿欧元欧元区国家央行：1500亿欧元非欧元区国家：500亿欧元823解救方案之宋鸿兵建议化解危机的办法：一、财政同盟（效仿美国统一的财政部所具备的转移支付的功能）二、欧洲央行（ECB）入市，收购流动性差的资产三、发行欧盟债券四、银行同盟，使银行资本能够跨境自由流动832014--06情况好转，恢复态势良好各项经济指标触底回升财政监管、金融监管机制2014--07欧债危机重演趋势增加欧洲股市全线大跌的元凶“欧洲银行业”欧版QE计划迟迟未公布（量化宽松，简称QE，是一种货币政策，主要指各国央行通过公开市场购买政府债券、银行金融资产等做法。）4欧债危机新动态（2014-06至今）842014--09急性后逐渐平息转入“慢性期”金融市场危机将渐渐“转移”成实体经济减速低增长、高通胀2014--10增长迟滞的顽固期大规模的债务负担危机引发的并发症（失业差距南北分化）2014年欧盟经济增长率进入了1.3%，欧元区只有0.8%4欧债危机新动态852014--11欧央行进一步放宽货币政策