义乌国际商贸城住宅项目可行性论证报告

PAGE安阳·义乌国际商贸城住宅项目可行性研究报告二〇一二年十月

前言房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对安阳·义乌国际商贸城房地产开发项目进行全面深入的市场调查、分析、预测，营销分析、策划，建设条件和方案分析，财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。

目录第一章市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1一、宏观市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1二、微观市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第二章营销分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第一节环境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥5一、环境条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二节市场定位‥‥‥‥‥9第三节营销计划‥‥‥‥‥‥‥‥12一、购买对象分析‥‥‥‥‥‥12二、产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12三、客户定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12四、楼盘概念导入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13五、价格定位与价格策略‥‥‥‥‥‥13六、卖点策划及卖点储备‥‥‥‥‥19七、营销策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20八、销售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20十、广告宣传‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十一、销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥十二、场地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22十三、营销费用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第三章建设方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第四章财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26一、投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26二、销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30三、现金流量计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30四、财务评价指标计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30五、经济效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31六、风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第五章国民经济评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34一、直接费用与直接效益的调整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34二、间接费用与间接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34三、国民经济效益/费用计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第六章社会评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第七章综合评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37三、可行性研究人员‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37PAGE57安阳·义乌国际商贸城住宅项目可行性研究（北地块一期）第一章市场分析第一节宏观市场分析一、区位优势安阳，地处晋、冀、豫三省交汇处，面积7413平方千米，人口542万，辖1市5县4区，中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市，是甲骨文的故乡，《周易》的发源地，中国文字博物馆、红旗渠、袁世凯墓、曹操高陵所在地。二、经济状况近几年来，安阳充分发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，国民经济持续快速健康地发展，综合经济实力逐年增强。生产总值完成1106亿元，增长12.2%，人均生产总值突破3000美元。地方财政一般预算收入55.2亿元、支出121.7亿元，分别增长10.3%和27.9%。全社会固定资产投资完成741亿元，增长30.9%；城镇固定资产投资完成622.6亿元，增长31.5%。社会消费品零售总额完成292.5亿元，增长19%。人民生活持续改善。全市城镇居民人均可支配收入14809元，增长8.6%；农民人均纯收入5595元，增长7.8%，人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。三、地产走势在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2005年至2008年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。据安阳市统计局数据显示，今年1月到6月，安阳房地产投资走势呈现高开低走，预计共完成房地产开发投资43.12亿元，比上年同期增长25.3%，增速同比回落41.5个百分点，高于同期全市城镇固定资产投资1.4个百分点。投资平稳增长施工规模扩大，企业资金到位情况良好等有利条件力促我市房地产开发市场呈现逐步稳趋的态势。四、投资结构上半年房地产开发投资中，住宅投资35.87亿元，同比增长34.7%，占房地产投资的比重由上年同期的77.4%上升到83.2%；办公楼投资0.27亿元，下降9.9%，比重由上年同期的0.9%下降到0.6%；商业营业用房投资3.76亿元，增长117.9%，比重由上年同期的5.0%提高到8.7%；其他投资3.23亿元，下降43.7%，比重由上年同期的16.7%下降到7.5%。五、存量结构房屋施工面积、新开工面积快速增长，竣工面积下降。1月至6月，全市房屋施工面积812.45万平方米，同比增长32.8%，增速提高0.3个百分点。其中，住宅施工面积728.39万平方米，增长32.2%。1月至6月新开工房屋面积278.82万平方米，同比增长33.6%，增速提高20.4个百分点。全市房屋竣工面积54.85万平方米，同比下降6.1%。其中，住宅竣工面积52.66万平方米，下降9.5%。六、资金结构1月到6月，全市房地产开发企业到位资金44.17亿元，同比增长32.6%，房地产开发企业资金到位增速高于房地产投资增速7.3个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款1000万元，同比下降70.8%，自筹资金34.78亿元，增长19.3%。定金及预收款4.64亿元，增长85.8%。七、市场需求随着城建三年计划的实施和推进，安阳市城镇化率不断提高，城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提高，居民购买商品房的意识和观念在迅速改变，房地产业面临着更大的潜在需求空间，开发投资持续平稳较快增长，商品房销售市场将逐步回升，市场供求关系将趋于理性，房地产业将成为带动安阳市城镇投资增长的重要力量。第二节微观市场分析安阳东区是安阳市政治、文化、金融、经济商贸中心，各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。目前有在建或待建的房地产项目14个，规划建筑面积158.万m2。房地产市场突出表现以下特点：1、在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。2、楼价是安阳市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。3、多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。4、高层建筑占有比重大。5、多为外地开发企业开发建设。6、商品房空置率并不高。第三节总观分析国务院办公厅颁发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》给房地产大形势奠定了基调。紧接着“国四条”、二套房贷受限等调控政策接连不断，目的是要增加普通商品住房的有效供给，大规模推进保障性安居工程建设，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机型购房。因此今后一个时期，安阳将在市政府促进房地产健康发展政策的推动下，朝着保障性建设住房逐步扩大，普通住房建设继续得到加强的方向发展。第二章营销分析第一节环境分析一、环境条件1、区位条件安阳·义乌国际商贸城项目位于安东新区，四至范围：北倚德隆街，东接中华路，西至曙光路，南邻万金渠。项目横跨中华路、曙光街、德隆街、明福街四条路围合组成，总占地约600亩，其中住宅净占地约317亩，总建筑面积近70万平米，商业总占地约130亩，总建筑面积近40万平米，总体建筑面积110万平米，是安东新区最大规模商品房项目。规划分区为商业和住宅，东城黄金三角地，独揽商务核心，扼守中华路城市门户，具备建立区域核心资源和占有资源的价值，是安阳市地理位置最为优越的规划分区之一。2、规划风格整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。3、政策环境安阳投资环境良好，政策比较优惠，给企业在安阳的发展创造了较为宽松的条件。本项目属安阳市政府重点招商引资项目，是安阳城市建设三年计划建设项目，根据安政［２００９］３５号文件精神，本项目建设的所有费用（包括行政事业性收费、经营性收费等）享受安阳市人民政府城市建设三年计划项目优惠政策。同时，该项目列为市重点项目，享受相应的优惠政策。市政府承诺，力争申报为省重点建设项目。4、交通环境项目东临中华路，向南接长江大道，与京港澳高速入口相连，北临德隆街与老城区相接；西临曙光路，有多路公交车停靠站；临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。环临项目的公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便捷这一优势点。5、商业环境按照安阳市城市总体规划（2007至2020）的要求，未来城市发展方向在市区东部，安东新区被定位为行政、商务、商业、金融、居住、文化、体育、物流为一体的现代化城区。本项目位于安阳市新兴商圈安东新区，与市政府相邻，项目周围已有或正在建或将要建设的有：中国文字博物馆、易园、图书馆博物馆；正在开工的有，建安街、朝霞路、朝阳路等路网；正在实施的有，体育发展中心五星级酒店及住宅开发、华城五星级大酒店及住宅开发等14个重点开发项目。本项目环境优美宜人，消费群体以公务员、事业单位和实力企业为主，消费财力雄厚，消费需求旺盛，周边聚集了大量的人气，商业氛围浓厚。6、治安状况和配套设施项目位于市行政中心的西南方向，近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，社会治安状况十分良好。项目所处地区是规划居住用地地区，已建成后人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中的居民可衣食无忧。项目北部附近在建有一高档次室内菜市场，即豫北蔬菜批发交易市场，面积较大，设施较为齐全，即将建造完工。西部曙光路附近小型便利店星罗棋布，规模超市达3家以上；本项目近邻即有特色学校、幼儿园，各类教育、教学设施齐全；安阳第六人民医院距项目北1000米；项目附有在建开放式的综合体育场和市民综合活动中心；小区内银行、邮局、酒店、娱乐场所设施齐全。第二节项目SWOT分析对项目的营销，首要的就是弄清项目自身的优缺点，面临的机会和威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。以下是项目的SWOT分析。（一）优势1、交通条件。便捷。2、周围配套设施。完善齐全。3、教育文化氛围。项目中的特色学校、幼儿园，房地产与教育文化对接、联姻，对于那些渴望自己孩子以后能够得到特长教育的家长来说，无疑是最佳选择。4、小区环境卫生状况。优良。5、建筑功能、附件。充分体现人体化设计，功能合理，户型科学，建筑立面新颖高档，附件众多。6、建筑质量。可靠、优良。7、物业管理。优秀。8、发展商资信。开发企业品牌、信誉良好。9、售价。相对偏低。10、销售、售后服务。热情周到。11、销售形式。灵活多样的付款方式。（二）劣势1、项目规模。偏大。2、土地利用。分期配套开发有政策限制。3、近临环境。竞争激烈。（三）机会1、重大机会点。新城区在中心商务区内不供应居住用地。2、新城区中心商务区的快速发展，投资强度增加，入驻企事业单位快速增加，人口数量的迅猛增大，进而导致住宅消费客源激增。3、政府宏观调控措施得力有效，全市土地供应闸门收紧。4、与专业银行双赢的合作关系，资金链条无忧。（四）威胁1、整个行业竞争激烈。2、项目的竞争楼盘在某个方面各有优势点。3、外地开发企业高超的营销手段和雄厚的资金实力。项目的机会点众多，重点机会点将促使项目成功；威胁是任何地区房地产业普遍现象，是不足以抵消本项目的机会。OOSO战略：采用战略SO战略：采用战略S（优势）交通＋配套＋教育＋卫生＋建筑功能＋质量＋物业管理＋发展商资信＋付款方式＋售后服务＋相对价低O（机会）土地供应紧缩＋客源激增＋银企双赢ST战略S（优势）交通＋配套＋教育＋卫生＋建筑功能＋质量＋物业管理＋发展商资信＋付款方式＋售后服务＋相对价低T（威胁）竞争激烈＋外企营销手段＋外企资金实力WO战略W（劣势）规模偏大＋土地政策限制＋近邻竞争O（机会）土地供应紧缩＋客源激增＋银企双输赢WT战略W（劣势）规模偏大＋土地政策限制＋近邻竞争T（威胁）竞争激烈＋外企营销手段＋外企资金实力SWW SWWO鉴于本项目内部条件具有强大的内部优势，和重大的外部机会，可采取加快投资速度，扩大生产，提高市场占有率的即增长性战略；面临一些微不足道的劣势和威胁，可克服内部劣势，避免或降低外部威胁的冲击。O第三节市场定位一、购买对象分析为更好找准其购买对象，可研人员进行了消费者随访谈调查；另，可研人员曾长期做过的销售工作，与消费者接触较多，比较了解该地段的消费心态；可研人员从以下几个方面说明从受访者身上得到了信息：1、规划方面。大部分受访者表示，小区的环境好坏十分重要，购房所在小区一定要有高的绿化率，若有景观更好。2、建筑方面。户型平面结构要合理，采光通风要好，最好是南北对流的户型，大部分受访者不喜欢西晒的户型。3、户型面积方面。户型面积不宜太小，但也不宜过大，最好是建筑面积100～120㎡，三房二厅或二房二厅为宜。4、小区配套方面。在小区内或小区附近，必须有完善的配套设施，例如：学校、幼儿园、医院、菜市场、饭店等；要有足够的机动车库；小区所处的区域要交通方便，夜间要有出租汽车行驶。5、销售价格方面。销售价格越便宜越好，这种心理是人之常情，但大部分受访者考虑到近几年来的楼价上涨因素，能够接受的价格区间在3300～4000元/㎡。6、销售方式方面。90％的受访者表示必须有银行按揭，首付款要少，按揭年限要长，并要求销售人员或发展商帮助办理银行按揭；另有一小部分受访者表示最好能分期付款，约定几年内付清，不做银行按揭。7、建筑质量方面。建筑质量要绝对可靠，并要求按国家规定进行售后服务和保修。8、物业管理方面。物业管理要热情、周到、诚实守信；最好是开发商自己的物业管理公司负责小区的物业管理；100％的受访者要求物业管理费要便宜，最好不要超过1.10元/㎡。通过对消费者随访谈调查，可以清楚地看到现在的消费者变得越来越理性，越来越挑剔，要求越来越高，并且维权意识特别强烈，法律知识也更加丰富。通过调查及经验分析，可以大致勾画出本地段楼盘购买对象：年龄在25～55岁之间，收入较高，多为工薪白领阶层，小部分是个体工商户或私营企业主。二、产品定位根据项目规划总平面、建筑方案、建筑功能、建筑结构等，产品定位于中高档商品房。三、客户定位根据产品定位，客户定位于具有中高收入的工薪白领阶层。具体的市场细分为：1、从地理位置上细分。客源来自安阳市文峰区、龙安区、北关区一带的居民。2、从年龄上细分。以25～55岁的人群为主。3、从工作环境上细分。以在安阳市文峰区、北关区工作的中高收入的工薪白领阶层、政府公务员以及个体经营者、私营企业主。他们主要来自央企系统、政府系统、教育系统、规模企业的职员。4、从经济状况上细分。月总收入3000元以上的家庭为主。5、从购房心理细分。以首次置业、自住购买为主，投资为辅。四、楼盘概念鉴于：1、根据上述市场细分，项目的目标客户锁定为具有中高收入的白领阶层和私营业主，这一部分人群对居住质量要求较高，生活惬意，对产品质量要求较高，甚至挑剔，法律知识广泛，维权意识强烈。2、目前安阳市房地产市场上部分房地产开发商言而无信，信誉度低，扰乱整个市场秩序，消费者诚惶诚恐，唯恐踏入楼市陷阱。3、充分宣扬发展浙商品牌，彰显公司大度气魄。三个原因，本项目导入“无理由退房概念”。“无理由退房”即在建筑期内，交付使用前或交付使用后三个月无损坏的，可退可换，消费者无须说明任何理由。本项目应高举高打，大力宣传“无理由退房”概念。第四节营销计划一、价格定位影响房地产价格的因素有成本因素、竞争因素、产品差异因素、购房者心理因素、发展商的目标、法律政策因素。成本因素是影响房地产价格的重要因素，但本项目的土地价格成本由于是2年前的土地出让价格，相对于目前项目临近地段土地出让价格明显偏低，因此用成本导向定价法确定住宅的售价已显失真。考虑到竞争因素、产品差异因素、购房者心理因素，本项目适用可比楼盘量化定价法，此定价方法在楼盘定价中应是科学合理的。本项目临近地段目前主要竞争楼盘有华富世家、中央公园、阳光嘉园、上城公馆等5个楼盘。对其地理位置、产品品质、户型设计、景观环境、项目规模、配套建设、开发品牌、工程风险等八大影响因素进行对比分析如下表一和表二。附表一：项目因素对比分析表影响因素权重华富世家中央公园阳光嘉苑上城公馆比例得分得分得分得分地理位置30%26322733产品品质20%18191516户型设计10%121387景观环境8%6745项目规模8%10866配套建设8%9766开发品牌8%6755工程风险8%7877合计100%941027885分值还原94%102%78%85%附表二：项目定价对比分析表分项项目华富世家中央公园阳光嘉苑上城公馆各项目比准均价3800460034003780本项目对比得分94%102%78%85%本项目比准价格3572469226523145比准项目比准权重0.350.350.10.2权重后本项目比准价12501658266660本项目加权平均价3819二、价格策略1、总体价格策略。高价策略。基于项目具有别的楼盘所没有的明显优点、产品综合性能佳、性价比高、发展商品牌信誉好、美誉度高等原因，项目的总体价格策略定为高价策略，可在上述已测价的基础上上调5％，价格确定在4000元/㎡左右，为迎合消费者的心理，定价为3998元/㎡或3988元/㎡。2、销售过程中的价格策略。低开高走价格策略，尾盘价格适时考虑适当降低。低开高走价格策略是随着施工建筑物的形成和不断接近竣工，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按照预先确定的幅度调高一次售价的策略。价格先低，给消费者以实惠，开盘初容易聚集人气；先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑；尾盘价格适时降低，全部脱手。整个销售过程中走出价格“低—高—低”的路线。在每个调价时点上，要掌握好调价幅度和调价频率，调价幅度要小，每次涨幅在2％～3％之间；调价频率要适度，本项目在销售过程中拟调价1～2次。本项目拟主体封顶（预计2011年10月份）以4000元/㎡开盘销售，竣工综合验收交付使用（现房，预计2011年10月份）后调至4200元/㎡，交付使用半年后若销售不畅再考虑适当降价销售。3、差别价格策略住宅差别分为不同的楼栋，不同的朝向，不同的楼层。根据本项目的特点，差别定价策略应用为：（1）B区楼价格＋2％，C2、C3、C4每栋价格＋2％。（2）每栋楼东户＋1％，西户＋0.5％。4、折扣价格策略为刺激客户购买欲望，满足其消费心理，促使成交，项目销售过程中，须有价格折扣策略。本项目在执行上述1、2策略的基础上，一次性付款优惠4％，按揭付款优惠3％。一次性付款和按揭付款在一定的价格时期内付齐，执行该时期内的价格，然后在分别优惠4％和3％。具体的住宅差别价格策略的应用待发展商销售价格确定以后制表列出。三、卖点策划及卖点储备1、各种生活配套设施完善齐全，交通十分便捷，令您生活更自如。本项目周边地区现有和规划都是居住区，各种生活配套设应有尽有，十分便捷的交通网络使你出行更加方便。2、灵活多样的付款方式，令您置业更轻松。本项目的付款方式有一次性付款、建筑期内分期付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，择优选择。3、特色学校，住进本项目，您的孩子一只脚已踏进了艺术殿堂。现在的工薪白领阶层特别注重孩子的教育投入，有时“地段”、“价格”、“户型”等因素与“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我们不应忽略这一点，抓住项目中特色学校这一有利因素，瞅准“父母心”。4、优质高效的物业管理服务，令您无后顾之忧。优质高效的物业管理服务是项目立足于日益激烈竞争房地产市场的必要条件，可以解决业主的后顾之忧，一心一意的工作、经营。本项目由发展商旗下的物业管理企业实施物业管理服务，它是一家经验丰富的企业，能使业主更安心、放心。5、承诺无理由退房。本项目竣工交付使用前或交付使用后3个月内业主未装修的房屋，业主若不满意，不需任何理由，只要提出，可退可换，退者足额退款，换者已交款项多退少补。6、先买者实惠多多，物业升值潜力巨大。由于本项目实施的是低开高走的价格过程策略，先买者有一定的现金折扣，予消费者实惠。根据安阳市房地产市场及本项目邻近地段的市场价格走势来看，片区市场价格在2012年底之前肯定有售价5000元/㎡的住宅横空出世，因此本物业升值潜力巨大。策划好的卖点，并不是一次性的全部广而告之，而是视市场状况、销售进度陆续推出，卖点要储备一部分以留需要时急用。在项目开盘时首先推出第5、1、2、3项卖点，在强销期内推出第4、6条卖点，以后要随时进一步地挖掘卖点。四、营销策略1、以“无理由退房”概念推向市场，显示发展商的实力和诚信，从而吸引潜在客户，聚集人气。2、大力宣传发展商实力信誉，扩大品牌形象影响。3、举行开盘仪式，邀请发展商人士、辖区政府官员、准客户发言致辞，并进行一些文娱活动。4、制程旺销抢购氛围，大力造势。（1）张帖并包装销控表，充分表现旺销势头。（2）组织有确切购房意向的客户集中认购，烘托现场气氛。（3）延长与客户现场交流时间，保持专卖人气。（4）在卖场间断的播放广告录像，人员现场办公。5、做几次事件推广营销。（1）利用国内、省内、市内即时发生的政治、法律、生活事件，筹办晚会。（2）举行赞助“希望工程”、“春蕾”、助残、助困等捐资仪式，由媒体刊登新闻报道。（3）利用手机短信，给全市所有机主发送短信：“安阳·义乌国际商贸城恭祝您事业有成，生意兴隆，家庭幸福。”五、销售形式1、销售地址。销售主战场设在售楼接待中心，必要时在市政广场或两馆一带人流量大的地域设看楼专车落点，方便客户到现场参观。2、付款方式。在不同价格时期内，付清购房者款执行当前销售价格。内容方式一次性付款按揭付款折扣96％97％定金1万元六、广告宣传1、广告策略。采取密集轰炸和长线渗透相结合，多媒体一齐上，掀起立体广告攻势，大范围、全方位、高密度的传播售楼信息，激发购买欲望，制造销售热点。扩大安阳·义乌国际商贸城的知名度、识别度、美誉度。2、广告主载体：安阳日报、手机短信。次载体：安阳电视台、安阳经济广播电台、户外广告、宣传单张、横幅、彩旗、花篮等。3、广告主题“让工薪白领住上好房子”。“无理由退房”。4、广告内容（1）卖实力：标榜发展商实力、信誉、品牌。（2）卖质量：工程质量优秀。（3）卖户型：平面布局科学合理，绝版户型。（4）卖物业管理服务：物业管理服务，大家庭的保姆。5、广告费用总计投入50--100万元，视销售状况合理安排广告节奏，适时投入。七、销售计划（一）销售渠道的选择发展商内部人员销售或外部代理销售。理由是：1.锻炼发展商员工的营销水平，为将来销售大规模的楼盘夯实业务能力基础。2.外部代理销售能激起“鲶鱼效应”。（二）计划安排第一阶段：形象导入期。2010年9～2011年0月份。抓住国庆长节及中秋佳节，进行形象导入和聚集人气。重点实施以新闻炒作等软广告为主题的形象宣传，围墙广告、横幅、售楼处指示牌跟进。第二阶段：开盘预热期。2011年10～11月份的30天左右时间，力争10%销售量。重点推出报纸广告、手机短信，制造完成宣传单张。第三阶段：强销期。2011年11月～2012年6月份前后。全方位进行立体广告轰炸，公开宣传等全面铺开，目标争取达到70％的销售量。第四阶段：持续销售及尾盘消化期。2012年6月份以后，完成尾盘30％左右的消化收尾工作。以适当的促销优惠吸引犹豫不决的客户下定，力争12年底之前将尾盘售清离场。第三章建设方案第一节总图设计一、主题概念项目总体设计由机械工业第六设计院设计，以欧式皇家经典园林为蓝本，通过绿色大草坪、特色花园组团和水系三大部分进行有机组合，同时依托外围城市公共绿带和易园景观资源，将建筑布局、组团空间肌理与外围景观形成呼应关系，并从用地划分、组团连接、道路设置、建筑排布、环境营造等方面进行综合均衡，以“新时代”为主题，以建设一个高尚居住小区为最终目的，力图让居住者获得生生不息的自然涵养，将城市自然因素融入城市开发，塑造“绿、水、城”整体组团空间布局，形成城市生态级公园社区。二、设计特色与已建成的其他小区相比，具有新时代理念，具有以下特色：1、整体采用围合式布局；商业街围合与商业部分形成互动，保证住宅的私密性和专属性；2、周边33层高层围合31层中央楼王景观区，错落布局排布，超大景观视野，保证采光面，利于中心景观区的互动和最大限度的利用度；3、纯高层布局，超前市场的规划设计理念，奠定项目高品质、高档次的居住理念和居住空间；4、东区首席纯高层、全板式结构规划，薄板、通透、最大限度保证居住舒适度。三、总图设计项目规划用地797.65亩，总建筑面积113万平方米，其中：配套住宅建筑面积66万平方米，商业及配套设施47万平方米。公共绿地15万平方米，绿地率达45.%。项目建成后将集居住、商业、物流、仓储、休闲、办公、信息服务为一体的大型社区。带动我市相关产业发展，社会效益巨大。附图：北地块规划设计图第二节分期建设计划项目北地块总体分A、B、C三个布局建设，A为临中华路商贸城市场已经开建，B、C为配套住宅区，主要建设方案见附图和附表三：建设方案经济技术指标表（北地块住宅）附表三：北地块住宅主要规划技术指标表计量单位：㎡、户指标项目指标值备注1、规划用地面积1362012、总建筑面积581446.443、地上总建筑面积503942其中商业建筑总面积56920.79住宅建筑面积443771.21公共服务设施面积800卫生站300文化站邮电所600邮电所150农贸市场1200垃圾中转站2004、地下建筑面积77504.44其中：住宅地下建筑面积13256.8地下车库建筑面积64247.545、建筑占地面积33326.276、道路广场面积415827、绿地面积61290.468、绿地率45%9、建筑密度24.47%10、住宅建筑净密度15.7其中：住宅建筑基地面积13256.811、容积率3.712、居住户数3643户13、停车位1785人其中：非机动车车位11547地下机动车位3620北地块住宅建设分两期建设，一期建设高层8栋，面积19.91万平方米。第二节项目组织和人员一、组织管理公司将以科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。公司成立项目部负责处理涉及一些该工程项目的有关组织计划安排、对外协调、施工管理、竣工验收等工作事宜。并由公司的前期部、财务部、工程技术、营销管理等职能部门或项目小组，来协助该房产项目的整体营销、规划设计、资金运作等专业技术的支持及监督管理工作。

公司对项目的开发建设实行二级管理的模式。

1、项目小组（一级管理），在公司总经理的领导下，对项目的工程进度、质量、规划等进行全面的协助管理与指导，由组长负责具体的组织坚督实施。2、项目经理（二级管理）是本项目开发建设的直接责任者。在公司主管领导的直接管理下，对所负责的项目的进度、质量、成本、项目人员等进行全面的管理。二、人员配备1、工程技术人员配置公司配置两名工程技术管理人员，作为代表来负责施工现场的组织、协调、监督等工作，在涉及一些较大的工程项目变更、材料设备采购等事宜还必须向项目部的主管上级领导请示并直接参与工作。

（1）配置一名作为项目部经理，需有房地产开发项目的管理经验，具有较强的组织、沟通及对外协调能力，直接对公司的高层主管领导负责。

（2）配置一名土建管理员，作为现场施工管理的工程技术负责人，具有丰富的土建或水电方面的施工管理经验，具有较强的组织协调能力，直接对项目经理负责。

在项目部具体工作的过程中，可根据项目部人员的工作量及工作内容的饱和情况，由公司主管领导审批再决定项目部增减人员，达到项目部成员的人员精干、管理高效的组织管理目的。

2、销售人员配置在项目开发的现场或合适的位置成立楼盘的售楼处，以展开房产的市场销售工作，根据公司的销售策略和市场的展开情况，配置相应的人员。若公司销售力量不是很强或经验不丰富的情况下，可以委托专业的房产销售代理公司进行市场的销售工作。三、人员培训公司在项目实施前期中间，制订计划分期进行安全防护、消防、环保、质量等知识培训。第三节安全防护与节能环保一、安全防护安全防护贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及广大小业主的安全和健康。二、节能措施为保证做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到河南省及安阳市节能型建筑的指标。重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目建成后的运营管理等方面的节能措施，充分有效的利用能源，提高能源利用率。三、节水措施采用符合国家节能标准的高效低能耗供排水设备，供水系统采用合理的工艺流程，分类别设多极计量；公寓、写字楼、商业楼均采用先进节水技术。四、消防措施严格执行《消防法》和消防设计规范，坚持“预防为主，消防结合”的工作方针，强化消防管理，加强防火安全教育，建立防火安全制度和定期防火检查制度，层层落实消防措施，落实消防责任制，加强重点部位的管理，确保安全，杜绝火灾事故。五、环保分析本项目建设对环境的主要影响是：污水、噪音、废气、扬尘和废弃物，应严格按照省市环保标准分别进行处理。第四章财务评价一、总投资估算依据有关定额、市场调查资料及本公司近期工程结算分析资料，对本项目的前期费用、建筑安装工程费用、税费及其他投资估算如附表4：项目总投资成本估算表。二、销售收入估算依据有关销售法规、规章及项目的进度情况，分期实现销售收入估算如附表5：销售收入估算表三、现金流量分析依据前述各类表格，作全投资税前现金流量分析表如附表6：全投资税前现金流量表。四、财务评价指标1、投资回收期Pt＝（15个月-1个月）＋＝14.3个月2、全投资收益率＝×100％＝25％3、资本金投资收益率＝×100％＝35％4、销售利润率＝×100％＝20％5、财务净现值根据国家发改委规定的企业参考的年财务内部基准收益率iC＝8％，和发展商的年财务内部基准收益率iC＝10％，6、财务内部收益率7、利息备付率平均利息备付率＝＝＝7.26倍8、偿债备付率平均偿债备付率＝＝＝1.47倍五、项目敏感性分析由于本项目计算期达24个月，考虑到项目建设成本、销售单价有可能发生变化，故针对这些因素设定一些变化幅度进行项目经济效益的敏感性分析。（一）开发成本的敏感性分析市场经济条件下，由于原料价格、人工费及其他费用的波动，将会直接影响开发成本，从而引起项目经济效益的变化。据市场调查和专家估计，未来24个月开发成本最大升幅不会超过5％，现分别设开发成本上涨1％、3％、5％分析项目经济效益变动的敏感程度。分析结果如附表7：敏感性分析表。开发成本影响程度分析表计量单位：万元成本增长幅度开发成本实现收益全投资收益率全投资收益下降幅度1％9848228823％8％3％10043209321％16％5％10238189819％24％25％（平衡点）1213600100％由表7所得分析结果可以看出，项目的经济效益对开发成本的变动相当敏感，只要开发成本上涨1％、3％、5％，全投资收益率就分下降8％、16％、24％。当开发成本升幅度达25％时，项目即处于盈亏平衡状态。由此可见，在项目实施过程中，控制成本开支、推行责任成本制度、引入广泛的竞争机制是项目获利的重要保证。（二）销售价格的敏感性分析由于市场行情的波动变化或出于竞争的需要，未来24个月内商品房销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现收益的下降。对于本项目，因前述估算销售价格住宅1908元/㎡，营业房2900元/㎡，此价并不高，未来24个月内下降的空间并不大，经可研人员和有关专家估计最多下降10％。现设价格分别下降5％、10％、15％，分析由此引起的经济效益下降程度。分析计算结果见表8。商品房销售单价影响程度分析表金额单位：万元价格下降销售收入实现收益收益率收益下降幅度5％11529177918％28％10％10922117212％52％15％103165666％76％20％（平衡点）975000100％由表21所示分析结果可看出，本项目的全投资收益率对销售单价的变动特别敏感。当单价分别下降5％、10％、15％时，全投资收益率就分别下降28％、52％、76％；当单价下降幅度至20％时，本项目盈亏平衡。由此可见，本项目实施过程中应尽早预售、尽早回收资金，对确保投资收益是非常重要的。六、财务风险分析针对本市房地产市场特点和本项目的优劣势，可研人员运用运用概率树法法对项目实施过程中开发成本、销售单价的上涨和下降进行了概率估计，经专家们的估计概率分布如表9：开发成本、销售单价变动概率分布表。开发成本、销售单价变动概率分布表概变率化率不确定因素＋10％计算值-10％销售单价开发成本0.10.80.10.80.1销售单价开发成本发生的可能性全投资收益加权全投资收益＋10％0.4×0.1＝0.0426251050.40.400.4×0.8＝0.3236001152＋10％-10％0.4×0.1＝0.044575183＋10％0.5×0.1＝0.051411710.500．400.500．400.5×0.8＝0.42386954-10％0.5×0.1＝0.053361168000.1-10％000.1＋10％0.1×0.1＝0.0119720.10.1001×0.8＝0.08117294-10％0.1×0.1＝0.01214721合计12750图3销售单价、开发成本变动概率分布图由图3可见，全投资收益的加权期望值为2750万元，且全投资收益大于零的概率＝P｛全投资收益>0｝＝100％，项目无任何风险。第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济的角度，从宏观经济的战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来的影响，以及整个国民经济为项目付出的代价。一般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目的特点，进行国民经济评价，可在财务评价的基础上，对财务评价中的有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。一、直接费用与直接效益的调整1．本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得的土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。2．规划设计费是社会中介服务机构收取的费用，不存在价格扭曲的现象，不予调整。3．工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。4．建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。5．发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取1.1，经调整后的开发间接费为411万元。6．销售推广费不予调整。7．税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除。8．财务费用属国民经济内部转移支付，予以剔除。9．考虑到项目的销售单价偏低，适当予以调增2％，即为12378万元。二、间接费用与间接效益1．本项目不会造成国民经济间接费用支出，故间接费用为0。2．本项目是房地产开发项目，项目实施前，该地区自然环境、卫生状况、社会治安等一般，通过本项目的实施能改善上述之状况，产生的国民经济间接效益不可估量，经可研人员和有关专家估计，本项目的实施可产生国民经济间接效益2000万元，在项目实施完成时予以体现出来。三、国民经济效益/费用的计算表10国民经济费用与效益汇总表计量单位：万元国民经济费用直接费用地价3183规划设计勘测等167工程建设4395开发间接费411销售推广费243间接费用无0费用合计8399国民经济效益直接效益销售收入12378间接效益社会效益2000效益合计14378由表23可见，国民经济效益/费用＝114378/8399＝1.7118.第六章社会评价项目的社会评价是应用社会学的一些基本理论和方法，系统地调查和收集与项目有关的社会因素和社会数据，了解项目实施过程中可能出现的社会问题，研究、分析对项目成功有影响的社会因素，提出保证项目顺利实施和效果持续发挥的建议和措施。社会评价的主要目的是判断项目的社会可行性，评价项目的投资建设对社会发展目标所做的贡献。社会评价方法种类繁多，鉴于本项目的特点，可研人员运用逻辑框架法（LFA）进行社会评价表11。安阳·义乌国际商贸城社会评价逻辑框架分析矩阵宏观目标客观验证指标客观验证方法达到目标的重要假设条件1．宏观目标：改善人民居住条件，促进本市经济协调发展，构建和谐社会。居民居住提高水平，社会经济发展总体水平。⑴本市国民经济和社会发展统计资料⑵项目实施效果分析报告。⑴房地产市场不剧烈波动；⑵相关政策进一步完善；⑶新城区规划得到全面落实，并顺利实施。2．直接目标：落实新城区总体规划，加快新城区发展步伐，建设美好家园。新城区房地产市场发展水平。⑴项目实施效果分析报告；⑵工程监理报告；⑶进度报告；⑷后评价报告；⑸竣工验收报告。⑴居民可支配收入不大幅下降；⑵居民有购房意愿；⑶无重大不可抗力的发生。3．产出成果：⑴住宅楼建设；⑵特色学校建设；⑶公建配套建设。项目各类设施建设完成指标。⑴工程监理报告；⑵进度报告；⑶竣工验收报告；⑷销售进度控制表；⑸居民反映情况。⑴资金到位，不留缺口；⑵项目如期开工；⑶无重大可抗力的发生。4．项目投入：⑴资金投入；⑵项目组织管理机构投入；⑶相关政策投入。⑴资本金投入6750万元；⑵建设银行贷款3000万元；⑶组建项目组织管理机构；⑷有关政策。⑴开工报告；⑵可研报告；⑶有关政策。⑴资金筹措得到落实；⑵项目得到批准；⑶建立完善、高效的组织管理机构；⑷有关政策得到满足。根据表24逻辑框架分析矩阵，项目的假设条件在现阶段均应能得到满足，项目的产生成果、直接目标均应能得到顺利实现，将为宏观目标的实现做出一定的贡献。所以项目的社会评价通过。第七章综合评价根据前述的财务评价、国民经济评价、社会评价、汇总项目的经济、社会效果指标，根据有关判断标准，综合评价项目的可行性。项目经济、社会综合评价表12评价类别项目实现经济指标判断是否可行的标准是否可行财务评价全投资税前收益率=25%是否>15%(企业标准)可行资本金收益率=35%是否>20%(企业标准)可行销售利润率=20%是否>10%(企业标准)可行投资回收期Pt=14.3月是否<计算期(企业标准)可行利息备付率=7.26倍是否>2可行偿债备付率=1.47倍是否>1可行FNPVi=10%=1703.96万元是否≥0可行FIIRR=21.72%是否≥10%可行P{全投资收益>0}=100%是否>70%无风险开发成本盈亏平衡点=+25%盈亏平衡点是否>+10%无风险销售价格盈亏平衡点=-20%盈亏平衡点是否<-5%无风险国民经济评价效益/费用=1.7118是否≥1可行社会评价各类目标能够实现目标能否实现可行综合评价项目有较高的财务效益和国民经济效益，还本付息的能力较强，无任何风险，社会影响好，项目可行。安阳·义乌国际商贸城总投资9750万元，前期费用投入3629万元，可实现销售总收入12136万元，实现收益2386.92万元，投资收益率25％，另可获得特色学校等实物资产；资本金收益率35％；销售利润率为20％；投资回收期Pt为14.3月；利息备付率7.26倍，偿债备付率1.47倍；各项经济社会指标（见表25）均能满足或超过经济、社会效果评价标准，项目是可行的。第八章其他一、项目可行性研究依据1．国家发改委《投资项目可行性研究指南》；2．建设部建标［2000］205号文件《房地产开发项目经济评价方法》；3．《安徽企业调查》资料；4．《安阳市国民经济和社会发展统计资料》；5．《安阳企业调查》资料；6．《安阳市总体规划》；⒎《新城区片区规划》；8．《安阳市经济运行监测》；9．《安阳工程经济》；⒑《安阳·义乌国际商贸城规划设计方案》；11．《现代咨询方法与实务》；等若干资料二、附件（略）三、可行性研究人员签名：目录TOC\o"1-2"\h\z\u1. 总论 11.1 项目概况 11.2 项目建设的必要性 21.3 可行性研究工作依据 61.4 可行性研究报告的编制原则 61.5 可行性研究报告内容概要 71.6 建议引进设备清单 151.7 结论及建议 151.8 项目主要技术经济指标汇总 162. 市场需求预测与竞争能力分析 192.1 概述 192.2 广西区内市场 192.3 主要目标市场分析 222.4 广东省水泥市场分析 242.5 竞争能力分析 272.6 市场分析结论 283. 建设条件与厂址选择 293.1 原、燃材料 293.2 交通运输 313.3 供电电源 313.4 水源 313.5 厂址条件 324. 工程技术方案 334.1 原燃料与配料设计 334.2 石灰石矿山 464.3 生产工艺 584.4 总图运输 724.5 电气及生产过程自动化 764.6 给水排水 854.7 通风及空气调节 874.8 建筑结构 895. 节约与合理利用能源 925.1 主要能耗指标 925.2 主要节能措施 929. 工程建设招标安排 10810. 项目建设进度的建议 11010.1 项目管理 11010.2 项目实施进度 11011. 投资估算