大芬油画广场项目专题研究报告

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传真兆业大芬油画广场项目专题研究报告XX中原物业顾问有限公司投资策划部二00五年四月二十四日目录TOC\o"1-6"\h\z\u第一章、项目说明 21.项目概况 22.委托方——佳兆业对项目发展的目标 23.本次报告研究要点的确定 24.本次报告研究范围的确定 25.本次报告技术路线的确定 2第二章、项目市场发展研究 2一、项目的初步研判 21.项目概括 22.项目可利用的亮点 23.项目可能存在的市场机会 24.项目可能存在的风险 2二、油画产业对项目的影响分析 21.油画产业从业人员对项目的影响分析 22.油画产业吸引旅游及购物群体对项目的影响分析 25.油画产业与其他文化产业的融合对项目的影响分析 25.油画产业为项目带来的其他衍生机会分析 25.油画产业发展机会存在的风险因素分析 2三、主题文化广场发展机会研究 21.主题文化广场发展概述 21.1国外主题文化广场发展概述 21.2国内主题文化广场发展概述 22.主题文化休闲广场发展模式研究 22.主题文化休闲广场发展模式研究 22.1主题地产分类（按盈利模式） 22.2经营核心式主题地产（广场）与居住地产的关系 23.主题文化休闲广场发展的影响因素分析 23.1推动因素分析 23.2决定因素分析 24.主题房地产经典案例 25.主题文化休闲广场与油画产业的结合分析 26.本项目文化休闲广场面临的风险分析 2第三章、项目面临外部环境研究 21.项目投资宏观背景 21.1深圳市经济产业研究 21.1.1深圳宏观经济环境发展分析 21.1.2综合经济实力逐年提高 21.1.3二、三产业并重发展 21.1.4深圳市未来发展观测 21.2深圳市文化产业发展研究 21.3深圳市影响房地产市场的行业政策研究 21.3.1影响市场供应的因素 21.3.2影响市场需求的因素： 21.3.32004年深圳市房地产市场宏观调控效果显著： 22.区域发展背景 22.1区域发展总体概述 22.1.1地理位置 22.1.2市政配套 22.1.3社会发展水平 22.1.4交通发达，但交通瓶颈严重 22.1.5缺乏大规模的商业、文化、娱乐区域 22.2区域规划发展概述 22.2.1区域发展战略定位 22.2.2区域城市发展规划 22.2.3区域产业发展规划 23.区域住宅市场发展研究 23.1近年布吉房地产住宅市场发展分析 23.1.1区域整体特点 23.1.2区域物业分布状况 23.1.3项目片区物业产品及客户特点 23.1.4同质化较严重，区域物业竞争白热化 23.1.5区域整体规划较差 23.2区域住宅市场供求分析 23.2.12004年区域住宅市场供应量分析 23.2.2布吉市场供求关系趋于平衡 23.3区域住宅市场价格分析 23.4区域住宅市场客户群体分析 23.5区域住宅市场辐射能力分析 23.6区域价格趋势预测分析 23.7区域住宅市场发展趋势分析 2第四章、项目整体解析 21.项目地块解析 21.1项目地理位置 21.2项目基本指标 22.项目用地周边环境分析 22.1项目区位分析 22.2交通及市政配套 22.3项目周边生活配套 22.4项目地块景观分析 23.项目SWOT分析 23.1项目优势（Strength） 23.2项目劣势（Weakness） 23.3项目机会点（Opportunity） 23.4项目威胁点（Threaten） 2第五章、项目面临竞争态势研究 21.大芬油画竞争态势研究 22.布吉住宅物业竞争态势研究 22.1布吉市场供应预测（2006年） 22.2项目住宅面临竞争环境分析 2第六章、项目市场定位 21.项目定位 21.1项目物业定位 21.1.1商业定位 21.1.2休闲广场定位 21.1.3住宅定位 21.2项目客户定位 21.2.1油画商业客户定位： 21.2.2油画休闲广场的客户定位 21.2.3住宅客户定位 21.3项目价格定位 21.3.1定价的影响因素 21.3.2定价的基本原则 21.3.3项目住宅价格因素权重分析 21.3.4项目商业铺租价格预测 22.项目发展战略 22.1发展方向初步判断 22.2区域竞争分析 22.3总体发展战略 23.项目综合竞争力的提升分析 23.1对油画文化价值的提炼 23.2对景观资源的极大开发与利用 23.3实现楼盘的差异化 2第七章、项目发展建议 21.油画功能板块市场吸纳量确定 21.1油画展示市场需求量测算 21.2油画拍卖交易市场需求量测算 21.3休闲设施需求量测算 21.4油画特色步行街的需求量测算 21.5油画商务签约室需求量测算 22.规划设计指标建议 23.项目发展的总体要求 23.1总体发展要求 23.2总体规划原则及建议 23.3总体规划实施措施 24.总体平面规划建议 24.1竖向布置 24.2平面布局 24.3交通道路系统布局 24.4项目停车场布置 24.5项目绿化景观系统建议 25.产品设计建议 25.1油画展示中心设计建议 25.2油画主题广场设计建议 25.3住宅设计建议 2第八章、专题研究结论与建议 2第九章、附件 2附件一、深圳油画产业发展研究 21.深圳油画产业发展背景研究 22.深圳油画产业发展现状研究 22.1深圳油画产业发展规模研究 22.2深圳油画产业链的发展研究 22.3深圳油画产业发展特征研究 22.4深圳油画产业发展政策研究 23.深圳油画产业发展规划研究 24.深圳油画产业发展的影响因素分析 24.1大众文化消费观念的影响分析 24.2经营规模的影响分析 24.3大芬村租金水平的影响分析 24.4原创画逐渐增多的影响分析 2佳兆业大芬油画广场项目专题研究报告第一章、项目说明1.项目概况项目位于布吉街道办布沙路，项目北靠大芬油画村，项目一期占地20万平方米，容积率2.1，项目建筑面积达到42万平方米。项目地块位置图项目地块位置图2.委托方——佳兆业对项目发展的目标项目委托方——佳兆业的发展目标是开发成为文化商业片区，集户外油画文化广场、油画商业、画家公寓于一体，多种物业功能的组合。3.本次报告研究要点的确定本次报告研究的重点为油画产业发展机会研究、主题休闲广场发展机会研究、区域住宅市场机会研究。4.本次报告研究范围的确定本次研究的研究范围：油画产业发展机会研究的范围确定为深圳市；主题休闲广场研究主要借鉴国内外主题休闲广场的发展经验，结合深圳市主线休闲广场的发展现状；区域住宅市场机会研究的研究范围确定为布吉街道（不含坂田区域）。

5.本次报告技术路线的确定项目概况项目概况项目发展机会研究项目解析竞争态势项目定位外部环境项目功能指标确定

第二章、项目市场发展研究一、项目的初步研判1.项目概括本项目为佳兆业房地产开发有限公司计划开发的包括龙岗区布吉街道办大芬村、木棉湾整体改造项目的一部分。本项目占地面积20万平方米，容积率暂定为2.1。根据政府对本项目的改造思路及开发商对本项目的发展的初步构思，本项目将以大芬村油画产业升级、完善片区的城市形象、开发和谐生活社区为项目发展的目标。2.项目可利用的亮点文化价值——油画产业项目所在的大芬村，是深圳市油画产业的发源地与产业集中地，经过多年的自然发展，目前大芬村已经成为了中国和世界油画产业的重要基地，聚集了一大批与油画产业相关的创作、临摹、经纪与交易、产业化生产等相关群体，形成了独特的大芬油画特色。同时，根据深圳市“文化立市”的整体发展战略，大芬油画村的发展是深圳市文化产业发展的重要组成部分，大芬油画村也是深圳市举办的两个国家政府级大型博览之一的“文博会”的分会场。虽然大芬油画村目前有着良好的产业发展，但由于其形成过程中的民间性、自发性，以及整体产业结构档次较低等，目前大芬油画村的油画产业的进一步发展遇到了城市空间的瓶颈制约，整个产业的升级更需要政府与社会引导。本项目处于大芬油画村核心部位，具备对油画产业升级的地理区位优势，在本项目开发中，充分利用本项目油画产业的特点，进行本项目油画产业链改造与提升，同时提炼油画产业对旅游与居住的附加价值，把本项目发展成为具备高素质、高品味、具备文化内涵的大型居住与旅游社区。城市功能与城市形象再造目前布吉房地产市场发展迅速，但由于布吉发展的历史原因，目前布吉城市功能混乱、城市形象杂乱。本项目超大规模的发展优势、独特的城市地理区位优势与交通优势，使得本项目可以利用布吉城市化改造的契机，发展成为布吉的城市中心。项目完成后，将成为布吉区域内的商业、文化、居住中心区，完成对布吉目前城市形象与城市功能的再造。旅游与休闲随着人民生活水平的提高，社会对文化的需求呈现快速的增长。油画产业不仅是一个艺术作品的产业，也是人们欣赏、感知艺术的产业，衍生了艺术旅游的需求。随着大芬村油画产业的宣传，目前大芬村成为了深圳知名的文化旅游与休闲之地。针对这种不断增加的旅游与休闲需求，本项目可以附加旅游与休闲功能，打造成深圳市别具一格的文化、旅游与休闲、高档居住功能为一体的综合型项目。3.项目可能存在的市场机会油画产业升级目前的大芬油画村，仍停留在以临摹为主、原创艺术价值含量低、产业链简单而粗放的阶段，而油画产业发展升级所必然产生的油画展示空间、油画商贸洽谈与交易平台、油画配套服务平台，成为本项目开发的机会之一。深圳文化产业发展“文化立市”与“大芬村油画产业升级”相结合，使得本项目不仅仅有产业的自发需求引致的市场机会，更可以充分利用深圳市政府及龙岗区政府的政策优惠，以及布吉街道办及大芬居民委员会的大力支持。布吉城市发展在深圳城市化改造的背景下，布吉未来的城市规划预示着布吉将彻底改变原有的城市功能和城市形象，一个和谐、人性化的布吉将矗立在深圳的“后花园”。布吉未来便捷的交通体系、功能齐备的城市服务，在深圳市城市建设向关外发展、大力发展卫星城镇建设的政策指引下，本项目对客户的吸引力大大加强。4.项目可能存在的风险对油画产业升级及文化主题的把握在本项目中，将结合油画产业的升级的机会，以文化主题作为项目发展的主要思路。但油画产业的产业链中，对其参与群体、运作模式、产业链关键因素的把握等，目前没有经验可以借鉴，而且由于其产业中艺术性比较浓，有些因素甚至可能与市场规律相背离。因此，在对以油画产业升级为背景的文化主题中，要注意把握其运作规律，确保油画产业平台升级的成功，才能使本项目特色得以发挥。成本支出与回收的风险本项目将完成油画产业升级平台，以及以油画为主题的休闲与旅游广场。由于油画产业各环节其艺术性的特性，使得其自身很难承受过高的开发成本与运营成本，一般应属于社会公益建设范畴。本项目在发展过程中，将投入很大的成本用于上述项目的建设，其成本收回的方式只有通过项目开发的其他物业类型的盈利来弥补。在布吉现在房地产市场日趋成熟、竞争日益激烈的市场背景下，要注意本项目发展的经济评价，化解项目的成本风险。

二、油画产业对项目的影响分析1.油画产业从业人员对项目的影响分析大芬油画村从业人员分类：大型经营者小型经营者画工原创画家代理商供应商各类别需求心理分析以及由此带来的项目发展机会大型经营者：以黄江以及最初为黄江学生的吴瑞球等为代表，这部分经营者由于经营时间长，已经发展到一定的规模，并且具有稳定的销售渠道。其目前的主要目标是不断扩大市场份额，提升产品知名度，提高油画附加值。这部分群体的数目不大，却控制着很大一部分油画市场份额，且旗下的画工数目也比较多，如仅为美联画坊作画的画工就有700多人。因而其会对项目提供的油画交易平台、展示平台、拍卖市场、油画休闲广场、配套住宅、培训学校等强烈的需求。小型经营者这部分经营者入行的时间较晚，经营规模较小，目前的主要经营精力集中在维护与开拓销售渠道上，提高产品知名度上，因而对油画展示等有一定的要求；由于大部分此类业者为家庭作坊性质，因而对生活的便利、子女的教育等有一定的要求，对配套住宅、配套商业、教育设施等有一定的要求。画工画匠这部分市大芬村目前最大的产业群体，这部分人群到大芬村的最大目的就是通过油画为谋生手段。他们有部分已经在大芬村打拼多年，已经具备一定的经济基础，会对配套住宅有一定的要求；他们在工作之余会进行些油画创作，对创作空间也有一定的要求；他们工作生活都在大芬村，有一定的消费能力，对配套商业有一定的要求；他们30%毕业于正规院校，具有较高的生活品位；希望在工作之余有休闲放松的空间，对休闲广场也会有一定的要求；他们希望提高自己的油画素养，对培训基地有一定的要求；……原创画家大芬村这部分人群不多，据了解较为知名的原创画家在20-30左右大芬村原创画家已经逐渐脱离创痛原创作家的特色。这部分人具有较高的文化修养、具有较高的生活品位，在坚持原创的同时，也更多地注重市场的价值。大芬村实现了艺术与市场的紧密结合，原创画家寄希望于通过这个平台展示他们的艺术作品，得到市场的认同。同时原创画家的涌现，知名画家的聚集，将最终实现大芬油画村的产业升级，实现以油画支撑艺术、以艺术引导市场的良性发展轨道。对油画展示平台、拍卖市场、创作空间、配套住宅、休闲广场等有强烈的需求。代理商原材料供应商原材料供应商在整个油画产业链中处于初级环节，这部分商家的规模普遍不是很大，其对项目的需求将会体现在原材料展示上，就单一经营者而言，对展厅的面积需求不会太多，其只是为了满足其展示功能，原材料的储备将主要由仓储来解决。2.油画产业吸引旅游及购物群体对项目的影响分析在现代文化的发源地的欧洲，文化总是与旅游亲密相伴，油画与旅游的结合。旅游带给艺术的不仅是滚滚的人流，还有艺术的传播，当然也带来实实在在的消费。大芬村作为中国油画产业第一村，其存在早已超出了油画本身。大芬村目前已经形成国内外知名的油画产业基地，与旅游的结合必将要求将大芬村从油画产业基地向油画产业、旅游基地转化。文化旅游的兴起，对大芬对本项目的影响体现在推动油画休闲广场的出现，油画风情街、雕塑广场、音乐吧、咖啡厅、啤酒吧等点缀其间……；同时，文化旅游的兴起，会推动油画零售、拍卖、展示等的发展，对项目相关物业的开发也是一个积极因素。5.油画产业与其他文化产业的融合对项目的影响分析在油画的原产地——欧洲，油画与欧洲其他文化的结合相得益彰。大芬，作为中国的油画产业基地，与中国传统文化的结合自然在情理之中。据统计，截止到2004年，大芬村从事国画、书法创作和销售的有55家，从事工艺、雕刻、刺绣等的共有15家。油画产业与其他产业的结合，扩展着大芬村文化发展的内涵与外延，也扩展着大芬村的产业链。油画产业与其他文化产业的融合，将吸引更多的专业人士以及旅游人群来到大芬村，从而为项目油画商业部分提供更加广阔的商业拓展空间。5.油画产业为项目带来的其他衍生机会分析油画产业在大芬的兴起，对画工的大量需求，推动了以油画培训为代表的教育产业的发展，据了解仅集艺源一家，就在全国各地拥有大大小小的培训班500多个。融合油画培训基地，将成为本项目发展的机会之一。此外，随着经济社会的发展，人们对文化修养的追求越来越高，特别是涉及到下一代教育以及文化熏陶上。据了解，大芬当地居民也开始注意对下一代进行艺术培养，不仅钢琴进入部分居民家中，有的还给孩子设置了画室。大芬的居民们盼望着有更多的画家落户大芬。对艺术教育的认同以及艺术教育在大芬的集合，将为本项目住宅物业的提供更好的市场机会。打好艺术教育牌，成就下一代艺术家的梦想，将成为提升本项目住宅物业档次、加快市场消化速度的关键因素。根据多处主题教育地产的成败经验表明，高等教育对地产的推动作用有限，而基础教育对房地产却有较大的促进作用，5.油画产业发展机会存在的风险因素分析根据市场调查，我们了解到，因为油画交易信息的保密性，大部分的中小经营业主对统一公开市场的出现有一定的担忧。对统一经营场所、公开交易信息的抗拒，可能成为阻碍公开交易市场出现的障碍；大芬已经形成了低档行画聚集地的特性，原创画在大芬村是否存在着良好的生存空间，以及原创画与行画的兼容性等，也给本项目的发展带来一定的风险。

三、主题文化广场发展机会研究1.主题文化广场发展概述“文化，就像上帝和政治一样，是无处不在的”——在城市发展和复兴过程中，文化产业发挥着举足轻重的作用。文化，总是与城市的发展结合起来，而文化，总是与城市的发展结合起来，而城市正是利用文化和文化产业，成功地扩展了经济基础、提升了城市形象、改善了基础设施与环境质量，并促进了社会团结与社区凝聚力。文化广场作为文化的一种表现形式，其出现、发展深深打上城市发展、历史变化的烙印。1.1国外主题文化广场发展概述广场最早也最多出现在欧洲，其各个时期广场的发展多样化，是对是欧洲各国历史、文化和艺术的缩影，是各国兴衰变迁的见证。古希腊的政治集会广场阿戈拉和意大利罗马集会广场，构成古代都市政治、经济、宗教活动的中心，也是国民行使权力的舞台。在中世纪，广场多位于交通闭塞的地方，形成一个半圆形或“V”形带有顶盖的通道和连接着建筑物底层的柱廊，以及象征着国民独立性的高耸的商行钟楼和市政厅塔楼，象征城市公共生活的中枢。如德国的慕尼黑和汉堡广场。17世纪法国启蒙运动时期，许多广场都继承了罗马文艺复兴时期在建筑上匀称和谐的风格。另外在法国启蒙运动时期，广场布置要求体现君权的建筑思想，表达对君主专利政权的敬意。如巴黎的胜利广场和旺多姆广场，特别突出广场中心的路易十四的雕像。当工业革命席卷欧洲时，广场的传统作用逐渐改变。像巴黎的星式广场，是东西轴线上的重要地点，起到了改变巴黎地区网状交通的作用，与帝国时代建造的凯旋门有同样的纪念意义。20世纪初，侧重于便利交通的考虑，广场作为社会活动的场所，从建筑群中分离了出来。1.2国内主题文化广场发展概述随着社会经济的发展、随着城市发展的不断提升，近年来我国也涌现出了一大批具有城市文化特色的主题广场，一部分是体现城市历史、政治传统，如天安门；一部分则是体现城市的独特资源，如深圳的华侨城；还有很多则是与商业紧密结合起来，如国内很多城市名目繁多的商业广场。从目前来看，主题广场在国内的发展主要是强调某种资源，对商业资源的强调、对旅游资源的强调、对各种特色文化的强调……。大芬油画主题文化广场，就是应运这种历史发展变化，以凸显大芬油画为目标，提升大芬油画资源附加值为目的的主题文化广场。

2.主题文化休闲广场发展模式研究大芬油画主题文化广场，就是应运这种历史发展变化，以凸显大芬油画为目标，提升大芬油画资源附加值为目的的主题文化广场。2.1主题地产分类（按盈利模式）经营核心式经营核心式主题公园、广场度假村销售核心式高尔夫球会教育产业盈利模式存在形式 2.2经营核心式主题地产（广场）与居住地产的关系本项目拟建的主题油画广场属于经营核心式主题地产，只能为居住地产提供附加值，而不能创造对居住地产的实际需求。经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益；经营核心式主题地产能为居住地产带来：——提升区域形象；——完善区域基本居住条件；——形成生活休闲、文化娱乐、旅游观光等竞争优势；经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；3.主题文化休闲广场发展的影响因素分析推动推动经济社会水平区域发展水平城市发展功能文化广场决定独特性资源城市文化发展3.1推动因素分析经济社会发展水平、区域发展水平、城市发展功能，对文化广场的出现起着推动作用经济发展水平：“经济基础决定上层建筑”社会经济发展到一定水平、人民生活水平达到一定的高度，必然会加到文化产业的发展力度，必然会加大对文化的消费需求。正是在这个发展规律的影响下，深圳市提出了文化立市的发展策略，大力扶持文化产业。2003年深圳市文化产业实现增加值占全市GDP总量德4.73%，在国内处于领先水平，正是这种发展趋势的体现。文化产业的发展，必然推动文化以多种表现形式向前发展，文化广场——作为其间的一种表现形式，正是顺应这一发展潮流。区域发展水平：区域发展的成熟度，为文化广场的出现提供了现实基础。大芬油画广场所在的布吉，号称广东经济发展第一镇，具有非常高的经济发展水平；以及大芬油画产业基地都为主题文化休闲广场的出现提供了现实可能。城市发展功能：城市发展功能对文化广场的影响主要体现在城市交通组织对文化广场的支持作用；城市配套、城市其它资源的组合，则拓展了文化广场的外延。深圳市拥有快捷的对外交通网络，为大芬文化广场拓展了客户来源空间；深圳市对其它文化资源、旅游资源的战略组合，与大芬文化广场一起，形成了一条比较完备的文化链、旅游链。大芬油画休闲广场将在深圳市文化旅游链条中处于重要的地位。3.2决定因素分析城市文化发展方向、区域独特性的文化资源决定着文化广场发展的特性文化产业已经被确定为深圳市第四大支柱产业，文化旅游业作为深圳市传统优势文化产业之一，是深圳市重点发展的文化产业。大芬村已经形成国内最大的油画产业基地，目前面临产业升级的问题。大芬油画日后的发展方向之一，就是提升大芬油画的品牌价值，提高大芬油画的知名度。与文化旅游业的结合，将是大芬油画的发展重点之一，而大芬文化休闲广场也必将是油画与旅游的结合。4.主题房地产经典案例典型案例：深圳华侨城项目区位华侨城位于深圳市西部，南临深圳湾，在城市主干道-深南大道旁用地面积发展历程居住地产主题公园1994年“世界之窗”建成，占地48万m2，投资6个多亿；2000年“欢乐谷”二期建成，占地18万m2，投资8亿；

商业设施酒吧一条街；铜锣湾广场；沃尔玛广场酒吧一条街与生态广场的组合酒吧一条街与生态广场的组合文化设施何香凝美术馆、华夏艺术中心雕塑公园

主题广场——主题广场——开发关键因素 关键因素城市条件开放型的经济中心城市距离城市主干道在30分钟车程内项目条件项目具有独特的资源项目开发规模上一定的规模地价水平较低开发者条件具有较强的资金实力风险承受能力强（经营时间长，资金回收慢）专业能力（建设、管理、经营）

5.主题文化休闲广场与油画产业的结合分析主题油画休闲广场将成为宣传大芬油画、开展油画旅游的窗口休闲广场早已经走出了广场+绿树+草地的范畴，休闲广场到今天早已经发展到主题时代。华侨城的酒吧一条街+生态广场，中信城市广场的国际酒吧街，都是主题广场的体现。大芬油画发展到现在，面临一个产业升级，对外宣传升级的问题。本项目的休闲广场同样是主题式的广场，而广场的主题就是油画。在广场上，曲转回肠的油画步行街与音乐与旅游紧密结合，相得益彰。从整个油画产业链来看，这里将成为对外宣传大芬油画的舞台，将成为油画旅游观光的窗口。在油画步行小街上，形成的是各种艺术风格的油画；经常举办的是各种油画拍卖活动、各式的油画现场表现；点缀得是音乐、咖啡，使得人们在轻松惬意中享受美好的一切。6.本项目文化休闲广场面临的风险分析展示油画特别是高档油画可能面临曲高和寡的市场风险。油画广场的经营管理对开发商是一个较大的考验；同时对开发商而言，油画广场直接关系到项目楼盘品质的提升，油画能否起到提升项目价值的作用，使项目面临的最大风险。

第三章、项目面临外部环境研究1.项目投资宏观背景1.1深圳市经济产业研究1.1.1深圳宏观经济环境发展分析深圳是中国大陆经济发展速度最快的城市之一，其人均GDP和外贸出口额连续多年保持全国第一。图1-1-12001年-2004年深圳GDP及其增长率示意图1.1.2综合经济实力逐年提高深圳市是中国大陆经济最发达的城市之一，外贸出口额连续11年位居全国第一位。同时也是中国大陆经济发展速度最快的城市之一。1980年到2004年，深圳市国内生产总值年均递增在35%左右，工业总产值年均递增52%，地方预算内财政收入年均递增33%以上，外贸出口总额年均递增45%。各项重要指标都数倍高于全国平均水平。表2-1深圳市近年综合经济指标社会经济主要指标2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值(亿元)1665.461954.172239.412860.513422.80第一产业(亿元)17.7118.1118.8718.1614.18第二产业(亿元)874.141056.461234.821685.372108.14第三产业(亿元)773.39879.6985.721156.981300.48人均国内生产总值(美元)48305237556165107161数据来源《深圳市统计年鉴》1.1.3二、三产业并重发展深圳历年三产比例数据来源《深圳市统计年鉴》深圳经济增长由二、三产业共同推进，以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，以物流、信息、金融为主体的现代服务业蓬勃发展，商贸旅游业、房地产业在经济活动中也占据重要份额。1.1.4深圳市未来发展观测深圳经济未来仍将保持持续稳定增长，在未来的3-5年内，经济会继续以10%左右的增长速度持续稳定发展；CEPA协议、泛珠三角合作框架协议的实施，深港双城更紧密联系，深圳必将在未来的区域发展中发挥更重要的作用；1.2深圳市文化产业发展研究从总体上看，深圳文化产业的发展已经具备了一定的基础，形成了一定的实力，呈现了较好的前景。据统计2003年深圳GDP比上年增长17.3％，文化产业的增长率较之高出2.35％。深圳全市文化产业2003年增加值135.3亿元，比上年增长19.65％，占当年全市GDP总量的4.73％。各文化产业2003年总产出年增加值印刷和记录媒介复制业189.75亿元55.37亿元广告业28.61亿元21.59亿元文化产品制造业53.26亿元18.08亿元文化娱乐服务业46.3亿元11.74亿元深圳市文化产业发展的水平在国内并不低，但距离成为支柱产业的目标尚有一定的距离。根据全国《文化产业发展第十个五年计划纲要》所确定的发展目标，2005年，文化产业的增加值要占国内生产总值的2％左右，2003年，深圳市文化产业实现增加值占全年GDP的4.73%，高于全国总体水平，但低于世界上一些发达国家(美国是10%)。深圳市大量的文化企业组织形式还处于小规模状态，产业关联度低，科技含量低，名优品牌产品少，产业规模效益差。与一些具有历史文化传统积淀的大城市相比深圳历史性的文化资源似乎不足，但深圳的优势是：(1)文化的产业功能较早人们所认识，“文化经济”的理念较早树立；(2)社会资本较早地进入文化领域；(3)高新科技是深圳的先导产业，文化产业既能成为高新科技成果的终端载体，亦能依托高新科技扩张自身的市场优势。以广播影视、新闻出版、印刷、文化娱乐为主体的文化市场已颇具规模，文化产业的主体框架已初步形成。深圳文化产业的投资主体已出现多元化格局，目前报业集团、广电集团和发行集团形成文化产业三大集团鼎立的格局，逐步走上集约化的良性发展轨道。2004年深圳举办国际文化产业博览会，大芬油画村为分会场。深圳文博会从地区性升格为国家级的文化产业盛会，足以表明文化产业正在我国迅速崛起，并引起政府和全社会的高度重视。深圳近年来在全国的文化艺术事业中，是在硬件和软件方面发展都很迅速的城市。深圳的艺术品市场还有巨大的发展空间。文化产业是当今世界的朝阳产业。各国无不把文化产业当作提升综合国力、提高国际竞争力的重要内容。美国的文化产业更加发达,产值占GDP约五分之一。我国2005年外贸进出口总额将达到10000亿美元，而出口文化产品份额仅占外贸极小的一部分。这也表明我国文化产业实力不够强大，还有很大发展空间。专家预测，我国文化潜在消费能力将继续增长，到2005年将达到6000亿元。按照目前我国经济增长速度，预计到2020年我国GDP将达到350000亿元，其中很大部分消费将流向文化领域。广东省九届人大二次会议提出在建设经济强省的同时努力建设文化大省的目标，其中做大做强文化产业是重点工作。深圳的文化发展水平与深圳作为经济水平不相称。深圳市委三届六次全会确定了建设“高品味文化和生态城市”的目标，确立了“文化立市”和“文化经济”的战略目标和理念。进入21世纪，促进深圳前20年城市高速发展的因素正在改变。深圳城市发展到关键阶段，做大作强文化产业是深圳应该把握的机遇。文化资源要素塑造城市品质，决定着未来城市的发展方向。深圳的艺术品市场有巨大的发展空间。"文博会"今后每两年将在深圳举办一次。1.3深圳市影响房地产市场的行业政策研究1.3.1影响市场供应的因素国家及我市实行宏观调控政策，对我市房地产市场供应影响显著，表现在：地价不断上涨利率提高严控开发贷款严格控制土地供应经营性土地实行招标拍卖挂牌出让严格控制农用地转建设用地审批市场存量房地产进一步消化二手房交易活跃，存量土地的激活，缓解市场供应不足1.3.2影响市场需求的因素：个人购房抵押贷款比例的提高物业税政策的即将实施“居民生活必需住房不得拍卖、抵债”于2005年1月生效对房地产“泡沫”的担心我市人口不断增长加入WTO后国际资本加速进入国内对各类房地产的需求显著增加人民币升值的心理预期CEPA实施导致的需求增加等因素1.3.32004年深圳市房地产市场宏观调控效果显著：我市房地产投资增速也在前三季度持续放缓的基础上继续放缓，继续保持平稳、规范、理性的发展态势。第4季度市场持续小幅增长，全年呈现整体平稳运行、结构性优化与局部显著发展的态势。我市继续严格控制土地的供应规模，特别是房地产用地规模，房地产开发投资的增幅持续下降，房地产市场宏观调控效果显著，市场供给明显得到控制，市场需求持续旺盛，商品房空置面积继续减少，供给和需求的总量基本均衡。采取局部增减控制土地供应，引导、分散过度集中的开发投资。全市各区中，南山、宝安、龙岗三区继续位居销售面积前三甲，呈现局部显著发展的态势。商品房需求稳定增长，商业、办公类销售大幅上升，市场产品结构更加合理。2.区域发展背景2.1区域发展总体概述2.1.1地理位置广东第一经济强镇、罗湖后花园、距离香港仅8公里、布龙公路和机荷高速公路穿镇而过———布吉，以其得天独厚的地理位置成为深圳规模最大的卫星城。布吉位于深圳市中部，深圳经济特区北侧，布吉河中游，南邻深圳市区腹心地带的罗湖区，东南到西南被特区边防二线所环抱，东北及北面与龙岗区横岗、平湖二镇接壤，西北与宝安区龙华镇相邻，离香港新界仅8公里，布吉联检站与沙湾联检站将布吉与特区连成一片，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。2.1.2市政配套布吉已有数字传输协同为主体的现代化通讯网，装机容量近8.1万多门，已装机6.9万多门。长途电话直拨国内和世界各地。拥有11万伏变电站2座，2004年供电量超过23.54亿千瓦时（KWH）比2003年增长15.8％，供电配套设施完善。年装机总容量317602KHW，基本满足全镇工业、生活用电的需要。目前，第三座11万千伏的变电站正在筹建之中。拥有日供水量为12立方米的自来水厂，并有水库7个，总计蓄水量为1600万立方米，用水供应充足。1999年供水建设2300万元，铺水管总长126公里，日用水量13万吨。日供水量15万立方米的第二座自来水厂正在建设之中。2.1.3社会发展水平布吉街道现有各类专业技术人才2.1万人，并涌现出一批高新科技企业及项目。目前，街道有幼儿园68所1.5万人、中小学42所5.4万人、省、市、区一级学校分别达到5、3、10所，另有3所市一级幼儿园。布吉街道共有5间医院及1间卫生监督所（预防保健所），其中，二级甲等医院1个。有安全文明小区和院区式小区146个。社区遍布绿树红花，街道、社区面貌日新月异。2.1.4交通发达，但交通瓶颈严重布吉有京九、广深、平南铁路和深惠公路、梅观高速公路、机荷高速公路穿镇而过，是粤东、闽、赣等地进出深圳经济特区的咽喉地带。公路网络四通八达，辖区内现有国道、省道、地方公路、镇内有市政道路。镇内公路干道、各村道路覆盖了全镇所有的自然村，交通非常便利。距国际中转大海港盐田港20公里，距深圳黄田机场35公里。镇区中心有京九线上的布吉火车站，南来北往极为方便。但某些时段布吉检查站和沙湾检查站经常严重赛车。2.1.5缺乏大规模的商业、文化、娱乐区域现状布吉的住宅主要为民居，商业主要零散于各个居民区，也有零散的大型购物中心如：沃尔马、新一佳等等，但是大规模的商业、文化、娱乐中心没有形成，缺乏服务整个布吉地区的商业娱乐场所。2.2区域规划发展概述2.2.1区域发展战略定位在布吉卫星城的战略定位和撤关等利好消息的促进下，布吉置业者中二次置业的比例持续上升，而且涨幅明显。布吉对于深圳人的吸引力和置业信心在不断增加。。布吉街道现已迈入新的发展时期，新成立的布吉街道努力打造“科技布吉”、“文化布吉”、“生态布吉”、“法治布吉”。2.2.2区域城市发展规划区域总体规划布吉将进行外部交通的梳理、完善城市道路系统，城市建设也将摆脱村镇建设的模式，按中等城市的规模进行，并提高城市配套的标准。未来布吉新城的城市结构会发生一系列变化，按功能类型分为中心商贸区、居住片区、休闲配套片区、工业片区四大片区和一条生态隔离带，这将从根本上解决困扰布吉进一步发展的“脏乱差”问题。区域房地产从发展潜力来看，布吉紧靠罗湖和香港的地理优势将使之在深圳城市化进程中占据最有利的位置，充当着排头兵的角色，而地铁三号线、深惠公路改造、规划中的从清水河关口至龙岗中心城的交通干线、以及清平和南平快速干道等路网建设则都为布吉房地产发展提供了基础支持。2004年布吉的住宅房地产基本呈现平稳增长的态势，未来房价也将缓慢上涨。推盘量比起2003年来有下降的趋势，声势也不如其他热点地区，但平静实际上是大多数房地产市场发展成熟片区的表现，罗湖近年来的发展轨迹充分证明了这一点。区域交通规划地铁三号线2005年内动工；清平快速一期（第一条直接连通平湖与特区的快速路）预计2005年5月1日通车；南坪快速一期（南山到布吉）预计2005年8月通车；李郎大道及东西干道预计年底通车；龙岗中心城15号、21号等四条“断头路”将被打通。2.2.3区域产业发展规划龙岗综合发展规划2005年3月上旬，龙岗区在香港举行的招商活动中，除引进高科技项目和工业项目外，还重点推介了一批区内现代服务业和文化产业项目。政府要求各街道“文艺表演有舞台、社区活动有广场、居民休闲有场地”；力争2007年，把龙岗建成“全国体育先进区”；完成体育公园二期工程建设，使体育公园成为专业场馆先进、大众体育项目完备，集比赛、运动、休闲、培训于一体的体育产业园区。2005年是龙岗的机遇年，一批事关全局的生态型体育设施、生态型公园和旅游大项目将陆续投产或在龙岗区布局，将带动全区经济效益和规模大幅提升。龙岗2005年将以居民点附近山林的改造培育为重点，启动建设一批森林生态公园，加快龙城、八仙岭等公园的建设；生态旅游以“建设美丽的海滨旅游城区”为目标，高标准开发东部滨海旅游业。龙岗区将推进产业大区、现代城区、文化强区、生态家园、和谐家园建设，通过努力，使龙岗由经济大区型的产业大区逐步迈向“文化强区”。龙岗“文化强区”规划的具体项目布吉：秧歌“扭”出国门龙岗：民间舞龙艺术之乡横岗：“交谊舞”之乡坑梓：再刮腰鼓旋风坪山：打造“麒麟之乡”南澳：舞草龙、赛龙舟、渔民娶亲大鹏：600年雄狮逞英豪坪地：擦亮客家山歌“名片”龙岗区各街道文化产业规划大芬村——未来三年要建成大芬油画城，布吉街道将以大芬为中心，发展以油画产业为龙头的文化与旅游、休闲中心；龙岗中心城西区——将被打造成生态型体育—商务区，使体育成为拉动龙岗区文化产业发展的重要支柱；平湖街道——将重点建设集康体健身、体育运动、休闲度假、娱乐为一体的平湖生态休闲娱乐园；龙岗街道——着重发展龙文化产业；龙城街道重点拓展中心城酒吧文化产业，建设中心城酒吧一条街；坪地街道——将做响乒乓球和铜管乐队两个品牌；坪山街道——将建设坪山中心公园，开发客家传统文化，开辟“坪山一日游”旅游线路；坑梓街道——开发坑梓文化体育中心产业片区；大鹏街道——大鹏高科花卉文化产业园、以村为中心的文化产业带；布吉文化产业规划

3.区域住宅市场发展研究3.1近年布吉房地产住宅市场发展分析3.1.1区域整体特点布吉房地产处于“大盘时代”，建筑类型主要以多层及小高层住宅为主，倾向于大规模社区分期开发建设，项目容积率小，建筑覆盖率低，绿化率较高，留有大片的绿地作生态园林。项目开发期连接紧密，开发模式一般由多层住宅向高层住宅过渡，逐步完善区内大环境及小区配套设施。多个大盘的同期出现使布吉房地产市场进一步成熟与规范，从根本上改变了人们对布吉房地产的偏见，也催生了布吉第二次置业高潮。总建筑面积一般都在10万平方米以上，短期内数个大盘几乎同期亮相，竞争激烈。区域房地产市场竞争越来越激烈。产品同质化严重，产品的同质化必然带来客户的同质化；同时由于布吉规划的滞后，大量的无序开发，导致区域市场内部形成恶性竞争的局面；规划的滞后、环境的恶化又导致同宝安新市区、龙华-坂田片区等相比没有竞争优势。3.1.2区域物业分布状况布吉大型楼盘（坂田片区除外）分布主要沿着两条轴线：一条是深惠公路；一条是布龙、布沙公路。沿着深惠公路分布的楼盘主要有：桂芳园、中城康城、盈翠家园、天时花园、布吉中心花园、康达尔花园、灏景名苑、信义假日名城、百合星城、我爱我家等。沿布龙、布沙公路分布有：中海怡翠山庄、万隆苑、半岛苑、阳光花园、大世纪水山缘、可园、颂雅苑、南景豪庭等。3.1.3项目片区物业产品及客户特点总体而言，片区物业销售情况都较为理想，主要呈现以下几个特点：项目片区物业总体规模由小走大，片区整体有扩大之势；总体上布吉市场内销仍占主导地位。小区绿化及园林特色较好，如中海怡翠、桂芳园、可园等项目均引入多国风格园林景观设计；物业实用率高，初期外销比例较大，部分项目外销比例最大时达70%，但近期外销比例有所下降。本区客户呈现多样化特征。尽管一度呈现出本地、市区和香港人三足鼎立之势，但市区客户比例增长明显。3.1.4同质化较严重，区域物业竞争白热化由于外销强风不再，另加龙华、坂田等片区对境外客户的分流，是直接导致外销大幅下滑的根源；3.1.5区域整体规划较差楼盘优势相对于龙华-坂田，宝安新中心区这另外两个关外热点区域后劲明显不足。布吉作为一个老城区规划相对较差，而深圳楼市也就形成了新规划片区未开垦片区最为受宠的特点，如以前的华侨城和当前的宝安新中心区。相反，配套更为成熟的布吉及罗湖渐渐成了楼市陌生的地方。交通、治安、绿化等涉及到城市规划的事情上开发商是无能为力的。留住客户还要从产品的不断进步，再配合政府配套工程的完善来一条可持续发展之路。

3.2区域住宅市场供求分析3.2.12004年区域住宅市场供应量分析布吉未来大盘供应较多，未来供应较大，但随着市场进一步看好的布吉前景，房地产市场需求还将会扩大。布吉2004年批售项目11个，批售面积44.65万㎡，万科城、桂芳园六期及布吉中心花园占去了布吉批售量的大半壁江山。2004年下半年，万科、中海、佳兆业等项目相继入市，一方面提升区域内居住品味与居住档次，也令到楼市价格上涨较快。项目片区在售楼盘供应量：项目所在片区周围楼盘项目所在地址建筑面积（万平方米）均价均价（至2005-5）佳兆业·可园1期布吉木棉湾6.1245002004-6～佳兆业·可园2期布吉布沙路大芬油画村对面4.4043002005-2～布吉东大街布吉镇政府东北侧园2.7042002004-9～佳兆业·桂芳园6期布吉中翠路14.5342002003-8～佳兆业·桂芳园7期深惠公路与李朗路交界1443002004-12～知春里布吉大芬村深惠路2.1340002005-1～华浩源·绿谷布吉水径村17.5635002004-8～布吉中心花园布吉镇政府东北侧11.8945002004-9～峰之畔布吉沃尔玛旁边5.4238002004-3～大世纪·水山缘3期布吉南岭求水山公园旁－38002004-9～阳光花园4期布吉吉华路水径派出所5.0040002004-9～信和爱琴居布吉沃尔玛对面5.0738002005-2～百合银都国际布吉深惠路与百鸽路交汇处6.4644002004-11～翠枫豪园2期布吉水径大靓村路旁13.00－2005锦绣和山布吉长途汽车站旁1.0933002005-4～美杜兰华庭吉华路与新布路交汇处4.7638002005-3信义假日名城3期布吉百鸽路8.2942002003-12～信义假日名城4期布吉百鸽路新一佳信义店旁7.4144002004-11～其它－10.00－－合计－98.82－－市场供应呈现的特点从上表可以看到项目所在片区在售楼盘的情况，一共18个楼盘，合计建筑面积为98.82万平方米；均价在3300～4500元之间，多数在4000元以上，集中在4300元左右的水平。分布区域集中：在18个推出项目中，有10个分布在本项目所在地周围，分别为：桂芳园6、7期、可园1、2期、布吉东大街、信和爱琴居、知春里、布吉中心花园、峰之畔、锦绣和山，导致项目市场竞争环境激烈。3.2.2布吉市场供求关系趋于平衡深圳房地产市场供求关系大调整政府采取一系列措施调整房地产市场：特区内停止新批房地产用地继续控制全年房地产用地供应（100公顷以内）将存量土地纳入计划取消特区外“购房入户”启动房地产预警系统等等调控手段2004年住宅新增供给明显下降，布吉供求比约为0.84：1，供求趋于平衡，政府加大房地产市场调控力度效果显现。2004年布